dung im FM - Der Immobilienbrief

zur wirtschaftlichen Erfüllung öffentlicher Aufgaben. Dabei
werden die erforderlichen Ressourcen (z.B. Know-how,
Betriebsmittel, Kapital, Personal, etc.) in einen gemeinsamen
Organisationszusammenhang eingestellt und vorhandene
Projektrisiken entsprechend der Risikomanagement-
Kompetenz der Projektpartner angemessen verteilt.“
Der Private erhält für die bereitgestellte Immobilie über die
Vertragslaufzeit ein Leistungsentgelt, welches alle erbrachten
Leistungen abdeckt. PPP geht über eine private Vorfinanzierung
hinaus und erbringt der öffentlichen Hand einen
Mehrwert durch eine langfristige Partnerschaft mit einem
privaten Unternehmen, das umfassende gebäudebezogene
Dienstleistungen "aus einer Hand" bereitstellt. Weltweit
wurden PPP-Projekte bereits im öffentlichen Hochbau und
zur Realisierung öffentlicher Infrastruktur in den unterschiedlichsten
Bereichen verwirklicht. Beispielhaft für den
Immobiliensektor seien Schulen, Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude,
genannt.
Lebenszyklusansatz: Die Berücksichtigung aller während
des Lebenszyklus einer Immobilie auftretenden Prozesse,
die von der Planung, über den Bau, die Finanzierung, den
Betrieb und die Bewirtschaftung bis zur Verwertung reichen,
ist die Vorraussetzung für die Erzielung eines optimalen
Ressourceneinsatzes. Der PPP-Ansatz basiert auf diesem
Prinzip, welches letztendlich einen Grund für die Erzielung
von höherer Effizienz im Vergleich zur konventionellen
Variante bildet. PPP-Projekten liegen regelmäßig Laufzeiten
zwischen 20 und 30 Jahren zu Grunde, um diese Effekte
nutzen zu können.
Nutzung privaten Knowhows
und Etablierung von
Leistungsanreizen
Lebenszyklusansatz
EFFIIENZ-
VORTEILE
Ergebnisorientierte
Ausschreibung
Optimale
Risikoverteilung
Abbildung: Wesentliche Effizienztreiber bei PPP-Projekten im öffentlichen Hochbau
Durch die übergreifende Planung eines PPP-Projektes erfolgt
die Ausrichtung nicht allein an den Baukosten, sondern
es werden auch die Betriebskosten einbezogen. Ca. 80% der
Lebenszykluskosten eines Gebäudes entstehen in der Nutzungsphase.
Bei Büro- und Verwaltungsgebäuden erreichen
die Kosten der Bewirtschaftung nach ca. 11-12 Jahren die
Höhe der Baukosten, bei Schulgebäuden bereits nach 3-4
Jahren. Eine höhere Investition in die Qualität eines Gebäudes
kann dazu führen, dass die Kosten des Betriebs minimiert
werden und über 20-30 Jahre insgesamt geringere Gesamtkosten
entstehen. Gleichzeitig wird durch die Instandhaltungspflichten
des Privaten der Werterhalt eines Gebäudes
gesichert und der Entwicklung eines Investitionsstaus
vorgebeugt.
Nr. 70, 40. KW, 28.9.2004, Seite 14 von 20
Nutzung privaten Know-hows und Etablierung von Leistungsanreizen:
Europaweite Untersuchungen belegen, dass
bei öffentlichen Baumaßnahmen, im Unterschied zu privat
finanzierten Projekten, häufig Bauzeit- und Baukostenüberschreitungen
vorliegen. Bei Dienstleistungen, die keine hoheitlichen
Aufgaben darstellen, sollte daher geprüft werden,
ob ein Privater diese effizienter und kostengünstiger erbringen
kann, z.B. das es sich um das Kerngeschäft des Unternehmens
handelt. Die komplette Bereitstellung eines benötigten
Gebäudes stellt keine zwingend durch die öffentliche
Hand zu erbringende Leistung dar und eignet sich daher für
die Einbindung des Privatsektors.
Optimale Risikoverteilung zwischen den Beteiligten:
Risiken, die während eines Projektes bestehen, werden bei
konventioneller Erstellung allein von der öffentlichen Hand
getragen. Bei PPP-Projekten wird nach einer Verteilung der
identifizierten Risiken gemäß dem Risikoverteilungsgrundsatz
gestrebt. Dieser besagt, dass der Beteiligte das Risiko
übernehmen soll, der es am besten beeinflussen und steuern
kann. Daher werden Risiken, die mit der Erstellung und
Bewirtschaftung der Immobilie verbunden sind, bei PPP-
Projekten regelmäßig auf den privaten Partner übertragen,
wie bspw. das Risiko von Baukosten- und Bauzeitüberschreitungen.
Andere Risiken, wie Gesetzesänderungen oder
das Auslastungsrisiko bei Schulen sollten bei dem öffentlichen
Projektträger verbleiben.
Ergebnisorientierte Ausschreibung: Ausschreibungen von
PPP-Projekten basieren nicht auf einer detaillierten Leistungsbeschreibung
aller auszuführenden Maßnahmen, wie
z.B. Angaben zu Anzahl und Lage von Steckdosen oder
einer exakten Vorgabe der einzusetzenden Heizanlage. Es
wird vielmehr ergebnisorientiert ausgeschrieben. D.h. die
Vorgaben beschränken sich größtenteils auf erwartete Ergebnisse
sowie "Eckdaten" (Outputspezifikation).
Prüfung der Eignung für PPP: PPP bietet sich nicht für
jedes Bauprojekt der öffentlichen Hand an. Es gilt wesentliche
Kriterien zu erfüllen, um die Vorteile dieser Beschaffungsvariante
nutzen zu können. Ob ein Vorhaben den
grundsätzlichen Anforderungen entspricht bzw. unter welchen
Bedingungen ein Projekt als PPP-tauglich einzuschätzen
ist, lässt sich mit einer PPP-Eignungsprüfung herausfinden.
Allgemein ist davon auszugehen, dass rd. 20% der öffentlichen
Bauprojekte für PPP geeignet sind. 4/5 der Projekte
hingegen sind weiterhin auf konventionelle Weise effizienter
umsetzbar.
Um ein Projekt um die erkannten Effizienzpotenziale nutzen
zu können, bedarf es einer zielgerichteten und konstruktiven
Ausschreibungen sowie einer intensiven Projektvorbereitung
beider Seiten. Die erfolgreich realisierten Projekte in
Offenbach, Monheim am Rhein, dem Erftkreis, Witten und
Unna zeigen, dass PPP auch in der Praxis als Alternative zur
konventionellen Umsetzung von Immobilien-Projekten angenommen
wird. Weitere Projekte befinden sich in der Ausschreibung.