Temporäre Nutzungen als Bestandteil des modernen - Forum ...

Die Zwischennutzung hat einen
höheren Wert als die nachfolgende
Nutzung
Im Gegensatz zu der vorherigen Fallkonstellation
steigt dahingegen der Wert mit zunehmender
Dauer einer höherwertigen Zwischennutzung.
Diese Fallkonstellation liegt
üblicherweise beim Baurecht auf Zeit vor.
Bodenwert der Zwischennutzung 100 €/m 2 100 €/m 2 100 €/m 2
Bodenwert der nachfolgenden Nutzung 50 €/m 2 50 €/m 2 50 €/m 2
Dauer der Zwischennutzung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre
Wertdelta -50 €/m 2 -50 E€/m 2 -50 €/m 2
Zinssatz 5% 5% 5%
Diskontierungsfaktor 0,7 35 0,613 0,4 1
Verkehrswert der Fläche 60, 25 €/m 2 6 ,305 €/m 2 75, 5 €/m 2
2.3 Schwierigkeiten bei der
Wertermittlung zwischengenutzter
Flächen
So einfach die Wertermittlung bei Zwischennutzungen
in der Theorie auch ist,
die Schwierigkeit liegt in der praktischen
Anwendung.
Es lassen sich drei grundsätzliche Probleme
identifizieren, die insbesondere bei zwischengenutzten
Flächen oftmals auftreten:
• Die Kalkulation der Dauer der
Zwischennutzung
Ein wesentlicher Einflussfaktor auf den
Grundstückswert ist die Zeitspanne, in
der die momentane Nutzung ausgeführt
wird.
Die Schwierigkeit liegt in der Bestimmung
dieser Zeitspanne. So ist bspw. bei den
Fallbeispielen Dortmund Phönix-West
und Gelsenkirchen Güterbahnhof Schalke-Süd
die Dauer der Zwischennutzung
klar festgelegt.
Größere Schwierigkeiten bestehen bei der
Einschätzung des Zwischennutzungszeitraumes,
wenn bspw. die Art der Nachnutzung
noch völlig offen ist. Ein Beispiel
hierfür sind die in das Projekt Industriewald
Ruhrgebiet einbezogenen Flächen.
Eine Nachnutzungskonzeption besteht
Wert
€ / m 2
Zwischennutzung
nachfolgende Nutzung
bei diesen Flächen nicht. Auch sind die
Verträge mit 10 Jahren Laufzeit bereits
langfristig ausgerichtet. Unter Umständen
verbleiben die Flächen auch dauerhaft
als Industriewald. Für eine derartige
Fläche ist oftmals keine Bauerwartung
in absehbaren Planungszeiträumen gegeben;
sie ist rein spekulativer Natur. 48
Neben diesen beiden Extremfällen gibt
es noch eine Reihe von Zwischenstufen,
bei denen zwar eine Wiederaufnahme der
hochwertigsten planungsrechtlich zulässigen
Nutzung wahrscheinlich ist, der
Zeitraum aber nur im konkreten Fall geschätzt
werden kann.
•
Zeit
Der einzustellende Wert der
Zwischennutzung
Neben der Dauer der Zwischennutzung
muss auch ihr Wert hinreichend quantifizierbar
sein. Hierbei wird im Rechenmodell
davon ausgegangen, dass die Zwischennutzung
ewig vorhält (auch wenn sie bspw. absehbar
in drei Jahren aufgegeben wird), da
der Zeiteinfluss bereits durch die Diskontierung
des Wertdeltas berücksichtigt wird.
Trotzdem ist die Frage des Wertes einer
künstlerischen Installation, eines Beachvolleyballfeldes
oder ähnlicher Nutzungsformen
nicht leicht zu beantworten, da
für solche Nutzungsformen nur selten Vergleichspreise
vorliegen.
Abb. 1 : Die Zwischennutzung
weist einen höheren
Wert als die nachfolgende
Nutzung auf
Tab. 4: Berechnungsbeispiel
für Fallkonstellation 3
48 Der maximal zu berücksichtigende
Planungshorizont beträgt
i. d. R. 15 Jahre (FNP). Darüber
hinausgehende Zeiträume können
bei der Wertermittlung i.d.R. nicht
berücksichtigt werden.
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