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54 52 Gleiches gilt für das Auf- und Abschichtungsverfahren. vgl. zum Vervielfältigerdifferenzverfahren und zum Auf- und Abschichtungsverfahren auch Kleiber et al. 2007, S. 1577 ff. 3 Die Grundstückswertermittlung bei zwischengenutzten Gebäuden In Abgrenzung zu der Wertermittlung von zwischengenutzten (unbebauten) Flächen ist die Wertermittlung von bebauten Liegenschaften zu sehen, die zwischengenutzt werden. Der Unterschied hierbei liegt im Wesentlichen in der i.d.R. als endlich angesehenen Nutzungsdauer der Gebäude (eine Ausnahme kann bei denkmalgeschützten Gebäuden vorliegen). 3.1 Die grundsätzliche Methodik der Wertermittlung bei zwischengenutzten Gebäuden Grundsätzlich kann die Zwischennutzung eines Gebäudes auch als ein Zeitraum aufgefasst werden, in dem vom Normalfall abweichende Kosten und Erträge anfallen: entweder wird kein Nutzungsentgelt gezahlt, es wird ein geringes Nutzungsentgelt gezahlt und/oder der Nutzer trägt einen Anteil der anfallenden Bewirtschaftungskosten des Eigentümers. Zudem muss berücksichtigt werden, dass die Höhe der Bewirtschaftungskosten vom „Normalzustand“ abweichen kann. In der Wertermittlung gibt es mehrere Verfahren, die einer befristeten Änderung der Kapitalströme Rechnung tragen können: es handelt sich hierbei um die bei Staffelmieten üblicherweise angewendeten Vervielfältigerdifferenzverfahren und Auf- und Abschichtungsverfahren. Darüber hinaus ist die Fallkonstellation der fehlenden Entgeltzahlung vergleichbar mit einem Nießbrauch, so dass auch die für die Berechnung des Werteinflusses eines Nießbrauchs verwendbare Wertermittlungsmethode zielführend wäre. Auf eine erschöpfende Darstellung aller drei Verfahren kann verzichtet werden. Da bereits mit dem Vervielfältigerdifferenzverfahren sämtliche denkbaren Fallkonstellationen bei Zwischennutzungen berechenbar sind. 52 Das Vervielfältigerdifferenzverfahren ist eine besondere Form des Ertragswertver- fahrens gem. §§ 15-20 WertV. Beim Vervielfältigerdifferenzverfahren wird die Restnutzungsdauer in Phasen gleichartiger Erträge unterteilt. Bei Zwischennutzungen ist zu beachten, dass auch die laufenden Kosten durchaus differieren können, so dass in diesem Fall eine Unterteilung in gleichartige Kapitalströme erforderlich ist. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass ggf. nicht umlegbare Betriebskosten gesondert zu berücksichtigen sind. Im ersten Zeitabschnitt wird der um die Bodenwertverzinsung geminderte jährliche Reinertrag mit dem für diesen Zeitraum maßgeblichen Vervielfältiger kapitalisiert. D.h. bei der Berechnung des Vervielfältigers wird die Restnutzungsdauer durch den Zeitraum gleichbleibend erwarteter Kapitalströme ersetzt. Bei der Kapitalisierung der um die Bodenwertverzinsung geminderten Reinerträge im zweiten Zeitabschnitt wird bei der Berechnung des Vervielfältigers die Summe der ersten beiden Zeitabschnitte verwendet und in der Folge der Vervielfältiger des ersten Zeitabschnittes von dem Vervielfältiger des zweiten Zeitabschnittes subtrahiert. Die Summe beider Kapitalisierungen ist der Ertragswert der baulichen Anlagen. In Addition mit dem Bodenwert erhält man dann den Ertragswert des Grundstücks. Zur Veranschaulichung wird das folgende Beispiel konstruiert: Ein bebautes gewerbliches Grundstück wird entgeltfrei einem Zwischennutzer zur Verfügung gestellt. Die Zwischennutzung soll drei Jahre andauern und der Nutzer zahlt auch keine Betriebskosten.
Bodenwert: 150.000 € Mietfläche: 600 m² Liegenschaftszinssatz: 6,00 % Bodenwertverzinsungsbetrag: 9.000 € Restnutzungsdauer: 20 Jahre Bewirtschaftungskosten (25 % d. Nettokaltmiete): 7.200 € Nicht umlegbare Betriebskosten (6,00 €/m² und Jahr): 3.600 € Mietzins vom 01.01.2007 bis 31.12.2009: 0,00 €/m² Mietzins vom 01.01.2010 bis 31.12.2016: 4,00 €/m² Zeitraum I vom 01.01.2007 bis zum 31.12.200 : Jährliche Nettokaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten abzgl. nicht umlegbarer Betriebskosten abzgl. Bodenwertverzinsungsbetrag Reinertrag im Zeitraum I Vervielfältiger (bei p=6 % und n=3) 0,00 € 7.200,00 € 3.600,00 € 9.000,00 € -19.800,00 € Ertragswert der baulichen Anlagen im Zeitraum I: -56.034,00 € Zeitraum II vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2016: Jährliche Nettokaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten abzgl. Nicht umlegbarer Betriebskosten abzgl. Bodenwertverzinsungsbetrag Reinertrag im Zeitraum II Vervielfältiger (bei p=6 % und n=20) abzgl. Vervielfältiger aus Zeitraum I: 14,88 - 2,83 Ertragswert der baulichen Anlagen im Zeitraum II: Ertragswert der baulichen Anlagen im Gesamtzeitraum: zzgl. Bodenwert: 2,83 28.800,00 € 7.200,00 € 0,00 € 9.000,00 € 12.600,00 € 14,88 12,05 151.830,00 € 5.7 6,00 € 150.000,00 € Ertagswert des Grundstücks: 245.7 6,00 € Das Verfahren ist für sämtliche Fallkonstellationen anwendbar. Auch wenn im vorbezeichneten Beispiel die Zwischennutzung im Hinblick auf die wirtschaftlichen Auswirkungen für den Grundstückseigentümer einem Leerstand gleichkommt, stellt sie doch eine typische Fallkonstellation dar. 53 Weitere Fallkonstellationen über das Vervielfältigerdifferenzverfahren sind in Kapitel IX. 2.4 aufgezeigt. 3.2 Schwierigkeiten bei der Wertermittlung zwischengenutzter Gebäude Das wesentliche Problem bei der Wertermittlung zwischengenutzter Gebäude ist wiederum die Abschätzung der Dauer der Zwischennutzung. Hierzu lassen sich auch keine pauschalen Empfehlungen abgeben. Eine Schätzung der Zwischennutzungsdauer kann immer nur im konkreten Einzelfall erfolgen. Auch eine vertraglich festgelegte Zwischennutzungsdauer sollte nicht immer pauschal in die Berechnung eingestellt werden – hier ist ebenfalls die Plausibilität des Zeitpunkts der Wiederaufnahme der höherwertigen Nutzung im konkreten Einzelfall zu prüfen. Tab. 6: Ertragswertermittlung im Vervielfältigerdifferenzverfahren 53 Auf eine Berücksichtigung etwaiger indirekter positiver Effekte der Zwischennutzung, wie bspw. eine evtl. reduzierte Leerstandsdauer sowie ein etwair reduzierter Verschleiß der Haustechnik (über einen längeren Zeitraum ungenutzte Rohre, Leitungen etc.) wird verzichtet. 55
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