Im Visier: die Grundpfand- rechte in der Schweiz - Mattig-Suter und ...

Welche Konsequenzen haben Verpfändungen von Grundeigentum?
Im Visier: die Grundpfandrechte
in der Schweiz
Bei den Sicherheiten für fremdfinanziertes Grundeigentum bieten
sich die Grundpfandrechte an. In der Folge sollen deshalb Schuldbrief
und Grundpfandverschreibung als die beiden bedeutendsten
Grundpfandrechtsarten hervorgehoben und deren Wesen und die
Unterschiede näher beleuchtet werden.
Grundpfandrecht – Wesen und Funktion
Grundpfandrechte gewähren dem Pfandnehmer eine Sicherheit
durch Beteiligung am wirtschaftlichen Wert eines Grundstückes
und zwar jeweils in der Höhe eines bestimmten Geldbetrages. Der
aus einem Pfandrecht Berechtigte hat also ein bestimmtes Sonderrecht
an einem bestimmten Vermögensgegenstand des Schuldners,
und im Bereiche dieses Sonderrechtes darf er – und nur er – sich aufgrund
der von ihm veranlassten Versteigerung des Grundstückes
schadlos halten. Die Abmachung, wonach das Pfand bei Nichtbezahlung
dem Pfandnehmer (z.B. der Bank) zufallen soll (sog. Verfallklausel),
ist nach schweizerischem Recht ungültig.
Das Bedürfnis nach einer derartigen Sicherheit besteht v.a. in
der Gewährung von Darlehen, jedoch auch bei Forderungen aus
irgendwelchen anderen Rechtsgründen, beispielsweise zur Sicherung
von Anwartschaften oder dergleichen.
Grundstücke als so genannte Realsicherheiten stehen den Personalsicherheiten
gegenüber, etwa der Bürgschaft bei der sich ein
Bürge als Person mit seinem Vermögen als Sicherheit für eine Forderung
anbietet.
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Grundeigentum ist in den
meisten Fällen mehr oder
weniger mit Fremdkapital
finanziert. Die Finanzierung
mit Fremdkapital
verlangt vom vorsichtigen
Geldgeber, unmittelbar
die Frage nach allfälligen
Sicherheiten des Kapitalempfängers
zu stellen.
Matthias Schumacher
lic. iur., Rechtsanwalt und
Urkundsperson des Kantons
Schwyz und als Wirtschaftsanwalt
bei der Treuhand-
und Revisionsgesellschaft
Mattig-Suter und Partner tätig.

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Grundpfandrechte haben neben der Sicherungsfunktion auch
eine Kapitalanlegerfunktion; somit kommt es mit Hilfe des Grundpfandes
zu einer eigentlichen Mobilisierung des Bodenwertes.
Dabei hat die Grundpfandverschreibung ausschliesslich Sicherungsfunktion,
währenddem Schuldbrief und Gült auch der Mobilisierung
des Bodenwertes bzw. der Kapitalanlage dienen.
Schuldbrief, Gült und Grundpfandverschreibung –
Begriffliches und Grundsätze
Der Schuldbrief nach Art. 842 ff ZGB ist ein Wertpapier, das eine
Schuld verkörpert. Im Schuldbrief erklärt eine Person, Geld zu
schulden. Diese Schuld ist durch ein Grundpfandrecht sichergestellt:
Das Grundpfand haftet für die Kapitalforderung, die Betreibungskosten
und Verzugszinsen, drei verfallene Jahreszinsen sowie
den laufenden Jahreszins. Der Schuldbrief wird von einer Urkundsperson
(Notar) ausgestellt. Er kann als Inhaberpapier oder Namenpapier
(eine auf den Namen einer Person lautende Urkunde) ausgestellt
werden.
Die Grundpfandverschreibung gemäss Art. 824 ff ZGB dagegen
ist ein öffentlich beurkundeter, im Grundbuch eingetragener Vertrag,
durch den eine Forderung durch ein Grundpfand sichergestellt
wird. Die Grundpfandverschreibung ist eine Beweisurkunde und
kein Wertpapier wie der Schuldbrief. Die Grundpfandverschreibung
kann auf zwei unterschiedliche Arten im Grundbuch eingetragen
werden: als Kapitalhypothek oder als Maximalhypothek.
Eine Kapitalhypothek ist eine Grundpfandverschreibung, bei
der das Grundpfand nicht nur bis zur Höhe des im Grundbuch eingetragenen
Betrages, bis zur so genannten Kapitalforderung haftet,
sondern zusätzlich für drei verfallene Jahreszinse, den seit dem letzten
Zinstag laufenden Zins und die Kosten der Betreibung.
Eine Maximalhypothek hingegen ist eine Grundpfandverschreibung,
bei der das Grundpfand nur bis zur Höhe des im Grundbuch
eingetragenen Betrages haftet.

Die Gült gemäss Art. 847 ff ZGB ist schliesslich ein Pfandrecht,
durch welches eine Forderung mit ausschliesslicher Sachhaftung auf
ein Grundstück gelegt wird. Es besteht somit keine persönliche
Haftbarkeit des Schuldners. Der Gültschuldner ist somit immer der
jeweilige Eigentümer des Grundstückes. Die praktische Bedeutung
der Gült ist sehr gering, weshalb in der Folge nur historisch darauf
eingegangen wird.
Schuldbrief, Grundpfandverschreibung und Gült im
Überblick
Der Schuldbrief: die bedeutsamste Form des Grundpfandrechts
Der Schuldbrief ist ein Wertpapier und die weitaus bedeutsamste
Form des Grundpfandrechtes. In der Form des Schuldbriefes entsteht
das Grundpfandrecht durch Eintragung im Grundbuch und
Aushändigung des Pfandtitels. Im Moment ist eine Revision auf eidgenössischer
Ebene pendent, welche den papierlosen Schuldbrief anstrebt,
d.h. den Schuldbrief als Sicherungsmittel ohne Ausgabe einer
Urkunde mit Wertpapiercharakter.
Der erforderliche Ausweis für die Errichtung eines Schuldbriefes
kann durch einen Pfandvertrag oder durch einseitiges Begehren
(Anmeldung) des Eigentümers erbracht werden. Der Pfandvertrag
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bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Die einseitige
Anmeldung durch den Eigentümer ist in der Form der einfachen
Schriftlichkeit möglich (allerdings nur bei sog. Inhaber- und
Eigentümerschuldbriefen).
Sicherheit sowohl für Darlehen als auch für Kontokorrentkredite
Mit Schuldbriefen können sowohl Darlehen als auch Kontokorrentkredite
(inkl. Baukredite) sichergestellt werden. Die Art der
Sicherstellung wird jedoch regional und von Bank zu Bank unterschiedlich
gehandhabt.
Der Schuldbrief bietet (wie die sog. Kapitalgrundpfandverschreibung)
Sicherheit für die Kapitalforderung, für die Kosten der
Betreibung und die Verzugszinse, für drei zur Zeit der Konkurseröffnung
oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse
und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins.
Der Schuldbrief dient zur Sicherung einer persönlichen Forderung.
Insofern deckt er sich hier mit der Grundpfandverschreibung.
Der Schuldner haftet für die Forderung aber subsidiär mit seinem
ganzen Privatvermögen für die Erfüllung der Forderung. Das bedeutet,
dass für den Fall, dass das Grundpfand bei der Verwertung
die gesicherte Forderung nicht zu decken vermag, der Schuldner für
den so genannten Ausfall persönlich belangt werden kann. Zusätzlich
zur Sicherheit, welche bereits das haftende Pfand (Grundstück)
zu bieten vermag, tritt zu dieser Realsicherheit auch noch die Personalsicherheit
hinzu, welcher der Schuldner durch seine persönliche
Haftung mitbringt.
Verpfändung von Schuldbriefen
Das Pfandrecht entsteht regelmässig mit dem Eintrag im Grundbuch
und es wird gemäss Art. 856 ZGB regelmässig ein Pfandtitel
ausgestellt. Dieser Pfandtitel ist von Gesetzes wegen ein Wertpapier
wie z.B. eine Aktie oder Obligation. Der Schuldbrief verkörpert als
Wertpapier die Forderung als auch das diese Forderung sichernde
Grundpfandrecht. Diese beiden Elemente, Forderung und Pfandrecht,
bilden eine untrennbare Einheit.

Mit dem Schuldbrief lässt sich der Bodenwert mobilisieren und
insofern dient der Schuldbrief nicht nur zur Begründung von
Grundpfandrechten. So kann der Schuldbrief jemandem verpfändet
werden. Dadurch wird der Pfandnehmer zum Faustpfandgläubiger.
Weiter ist die Sicherungsübereignung möglich, welche dem
Fiduziar die Eigentümerstellung gibt und somit gegenüber einem
Dritten als unbeschränkt Berechtigter aufzutreten und sich so eine
Forderung sichern kann.
Grundpfandverschreibung: öffentlich beurkundeter
Pfandvertrag
In der Form der Grundpfandverschreibung entsteht das Grundpfandrecht
durch Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung ist der
Abschluss eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrages zwischen
Gläubiger (Bank) und Grundeigentümer. Der Grundbuchauszug
über die eingetragene Grundpfandverschreibung hat bloss Beweisfunktion
und ist nicht wie der Schuldbrief ein Wertpapier.
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Bei der Grundpfandverschreibung besteht für den Gläubiger
(Bank) eine doppelte Haftung: Einerseits haftet das Grundstück für
die Forderung, andererseits besteht eine persönliche Schuldpflicht
durch den Schuldner. Der Grundeigentümer, der nicht Schuldner
ist (= Drittpfandgeber), haftet nicht persönlich.
Die Grundpfandverschreibung ist lediglich ein Nebenrecht zur
Forderung. Wird ein Darlehen vollständig getilgt oder wird eine
Kreditlimite im beidseitigen Einverständnis gestrichen, geht das
Pfandrecht unter. Die Übertragung der Grundpfandverschreibung
auf einen neuen Gläubiger (z.B. an eine andere Bank bei Auflösung
eines Hypothekardarlehens) erfolgt durch Zession (Zessionsvertrag).
Eine besondere Art der Grundpfandverschreibung ist das Bauhandwerkerpfandrecht.
Gemeinsamkeiten von Grundpfandverschreibung
und Schuldbrief
Bei der Grundpfandverschreibung und dem Schuldbrief haftet der
Schuldner nicht nur mit dem Grundstück, auf dem das Pfandrecht lastet,
sondern subsidiär auch mit seinem gesamten Vermögen. Das
Grundstück ist aber primäres Haftungssubstrat, sog. beneficium excussionis
realis, was allerdings dispositiv ist.
Sowohl bei der Grundpfandverschreibung als auch beim
Schuldbrief können Forderungsschuldner und Eigentümer des
Pfandobjektes (Grundeigentümer) verschiedene Personen sein. Ein
solches Auseinanderklaffen ist von Anfang an möglich, ZGB 824 II,
845 oder erst durch spätere Schuldübernahme, OR 178, oder durch
eine spätere Veräusserung des belasteten Grundstückes, (ZGB 832,
845 I i.V.m. 832). Dann sind Pfandobjekteigentümer und Schuldner
identisch, bis das Grundstück veräussert wird. In dem Moment
geht das Pfandrecht auf den Erwerber über, der somit als neuer Eigentümer
für die Forderung haftet; demgegenüber bleibt die persönliche
Haftung aus der sichergestellten Forderung als obligatorisches
Recht beim ursprünglichen Schuldner. Möglich ist die Vereinbarung,
dass der Erwerber auch neuer persönlicher Schuldner
wird; der Gläubiger muss damit einverstanden sein, was auch stillschweigend
erfolgen kann.

Übernimmt der neue Erwerber auch die persönliche Schuldpflicht
für die Forderung, wird der frühere Schuldner frei, wenn ihm
der Gläubiger nicht innerhalb eines Jahres erklärt, ihn beibehalten
zu wollen ( ZGB 832/834).
Mit der Grundpfandverschreibung und Schuldbriefen können
beliebige Grundstücke belastet werden. Es besteht auch keine gesetzliche
Belastungsgrenze, Grundstücke können weit über ihren
geschätzten oder effektiven Wert hinaus belastet werden.
Die Gült: reiche Tradition und Vielfalt
Was für den Schuldbrief im Vergleich mit der Grundpfandverschreibung
gesagt wurde, gilt auch für die Gült.
In Deutschland wurde die Gült bereits ab dem 17. Jh. immer
mehr verdrängt, wogegen die Gült in der Deutschschweiz noch im
19. Jh. die meist verbreitete Form des Bodenkredits war.
Es gab grosse Unterschiede zwischen den Kantonen. In einzelnen
Kantonen gab es einseitig, nur durch den Schuldner kündbare
Gültverhältnisse (Uri, Schwyz, Nidwalden, beide Appenzell, Freiburg,
Waadt). In anderen Kantonen waren die Verhältnisse beidseitig
kündbar, so z.B. in Luzern und Bern.
Trotz der fortschreitenden Verdrängung der Gült wurde sie als
dritte Pfandart noch in das Schweizerische Zivilgesetzbuch von
1912 aufgenommen, wobei die alten Gülten im Umlauf blieben, so
in der Zentralschweiz die so genannte Truckligült und in Appenzell-
Innerrhoden der sogenannte Zettel.
Die im ZGB normierte Gült ist wegen der langen Ablösungsfristen
und dem notwendigen und relativ teuren Schatzungsverfahren
seit der Normierung kaum mehr errichtet worden.
Bei der Gült gemäss ZGB gibt es keine persönliche, sondern nur
eine Sachhaftung gemäss Art. 847 Abs. 3 ZGB. Es sind nur besonders
sichere Grundstücke zulässig, nach Art. 847 Abs. 2 ZGB,
welche auch nur bis zu einem bestimmten Betrag belastet werden
dürfen (Art. 848 ZGB). Bei der Gült gibt es auch keine Trennung
von Eigentümer- und Schuldnerstellung, weder zu Beginn bei der
Errichtung noch nachträglich.
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Verbreitung der verschiedenen Grundpfandarten
in der Schweiz
Heute hat die Gült nur noch historische Bedeutung. Massgebend in
der Schweiz ist vor allem der Schuldbrief neben der Grundpfandverschreibung.
Gemäss den Zürcher Notariaten sind im Kanton Zürich
nur der Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung gebräuchliche
Arten von Grundpfandrechten. Am weitaus häufigsten
verbreitet sind die Schuldbriefe. Gemäss Statistik des Kantons Basel-
Stadt ist bei den Grundpfandarten bei den Schuldbriefen ein fast
zwanzig Mal höheres Volumen vorhanden als bei den Grundpfandverschreibungen.
Gemäss den Angaben des Hauseigentümerverbandes
des Kantons Bern stellt auch im Kanton Bern der Schuldbrief
das weitaus üblichste Sicherungsmittel dar.