Referat «Immobilien» (pdf, 196 KB)

Mit Immobilien Steuern sparen?Ein Referat zu ausgewählten Aspektenzum Thema ‚Immobilien und Steuern‘für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) anlässlich der1. Oberwalliser Tischmesse vom 21. Januar 2010Stefan GehrigLeiter Niederlassung Wallisdipl. SteuerexperteBetriebsökonom FH (HWV)stefan.gehrig@mattig.ch

Agenda1. Vorstellung2. Die Besteuerung von Immobilien3. Privat- vs. Geschäftsvermögen4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument5. Exkurs: Mehrwertsteuer6. Fragen und Diskussion

1. VorstellungUnsere Marktleistungen- Finanz- und Rechnungswesen- Wirtschaftsprüfung- Wirtschaftsberatung und –mediation- Steuerberatung- RechtsberatungNiederlassung WallisViktoriastrasse 153900 BrigTel.: 027 / 922 12 00Fax: 027 / 922 12 01www.mattig.ch

2. Die Besteuerung von ImmobilienDie Bausteine: Steuerarten und -elementeEigenmietwertUnterhaltskostenSchuldzinsenabzugVermögenssteuerwertLiegenschaftssteuerGrundstückgewinnsteuerAnlagekostenHandänderungssteuernMehrwertsteuerErbschafts- undSchenkungssteuernPrivat- /GeschäftsvermögenGewerbsmässigerLiegenschaftenhandelUmstrukturierungenAufschubtatbeständeLiquidationsgewinn

2. Die Besteuerung von ImmobilienDer UnterhaltskostenabzugFall 1 – Der AmateurFall 2 – Der ProfiPauschalabzug CHF 5‘000Pauschalabzug CHF 5‘000Unterhalt Jahr 1 CHF 4‘500Unterhalt Jahr 2 CHF 3‘500Unterhalt Jahr 3 CHF 4‘000Total CHF 12‘000→ Abzug 3 x CHF 5‘000= CHF 15‘000Unterhalt Jahr 1 CHF 1‘000Unterhalt Jahr 2 CHF 1‘500Unterhalt Jahr 3 CHF 9‘500Total CHF 12‘000→ Abzug 2 x CHF 5‘0001 x CHF 9‘500= CHF 19‘500Ersparnis:CHF 4‘500 * 25% = CHF 1‘125

3. Privat- vs. GeschäftsvermögenAbgrenzung Privat- und GeschäftsvermögenA) Selbständige Erwerbstätigkeit(überwiegend geschäftlich genutzte Liegenschaft)ODERB) Indizienkataloggemäss konstanter Rechtssprechung des Bundesgerichts Systematische und planmässige Art und Weise des Vorgehens Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte Enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit Spezielle Fachkenntnisse Kurze Besitzesdauer Hohe Fremdfinanzierung Reinvestition des erzielten GewinnsHinweis: Im Einzelfall genügt bereits ein einziges Indiz!

3. Privat- vs. GeschäftsvermögenPrivatvermögen- Private Nutzung > 50%- Pauschalabzugfür Unterhalt möglich- Abschreibungen nicht möglich- Rückstellungen nicht möglich- Steuerfreier Kapitalgewinnbeim Bund (max. 13.2%)- Erträge und Kapitalgewinneunterliegen nicht der AHV- Kapitalgewinn unterliegt derGrundstückgewinnsteuerGeschäftsvermögen- Geschäftliche Nutzung > 50%:- Selbstständige Erwerbstätigkeit- Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel- Nur effektiver Abzug für Unterhalt- Abschreibungen möglich- Rückstellungen möglich- Kapitalgewinne unterliegen derEinkommenssteuer (bis > 40%)- Erträge und Kapitalgewinneunterliegen der AHV (9.8%)- Überführung in das Privatvermögenergibt in der Regel KapitalgewinnAlternative: Liegenschaft in Gesellschaft halten!

4. Die Immobiliengesellschaft als SteuerplanungsinstrumentWas heisst Steuerplanung?Parameter:- Steuerfaktoren 2010 (prov.)- Gemeinde Naters- verheiratet

4. Die Immobiliengesellschaft als SteuerplanungsinstrumentLiegenschaft in einer ImmobiliengesellschaftAusgangslage:Kauf einer Liegenschaft im Wallis, Überbauung und Veräusserung;Naters, verheiratet, übriges steuerbares Einkommen: CHF 100‘0001. Stufe Kapitalgesellschaft (AG/GmbH)Realisierter Gewinn: CHF 100‘000Steuern auf Stufe Kapitalgesellschaft: CHF - 12‘600Ausschüttung als Dividende CHF 87‘400 (87.4%)2. Stufe Aktionär/GesellschafterBesteuerung der Dividende (60%) CHF - 18‘500Total Steuern (Stufe Gesellschaft + Aktionär): CHF 31‘100Gewinn nach Steuern: CHF 68‘900 (68.9%)Ersparnisgegenüber Verkauf als Privatperson: CHF 12‘100

4. Die Immobiliengesellschaft als SteuerplanungsinstrumentGewerbsmässigerLiegenschaftshändlerMitImmobiliengesellschaftVerkaufserlösVerkaufserlösEin-EinsteuekommenssteuerAHV AHVReinerlös undReinvestitionspotenzial:CHF 56‘800SteuervorteilCHF 12‘100Ein-EinsteuesteuerGewinnkommenssteuesteuerReinerlös:CHF 68‘900Reinvestitionspotenzial:CHF 87‘400

4. Die Immobiliengesellschaft als SteuerplanungsinstrumentVorteile von Immobiliengesellschaften (I)- Mit der Unternehmenssteuerreform II und derDividendenteilbesteuerung sind Immobiliengesellschaften bezüglichBesteuerung wieder attraktiv.Faustregel: Abgaben im Umfang des AHV-Beitrags kann eingespartwerden.- Auf Stufe der Immobiliengesellschaft verbleiben mehr Mittel fürallfällige Reinvestitionen (siehe Beispiel: 87% statt 56%).- Mit einer Immobiliengesellschaft wird die Qualifikation alsgewerbsmässiger Liegenschaftshändler vermieden.

4. Die Immobiliengesellschaft als SteuerplanungsinstrumentVorteile von Immobiliengesellschaften (II)- Steuerplanungsmöglichkeiten:- in zeitlicher Hinsicht: Kapitalgewinn vs. Dividendenausschüttung- zwei Rechtssubjekte Brechung der Steuerprogression- Wahl bei Verkauf:Verkauf Aktien oder Verkauf Immobilien + Liquidation der Gesell.- Für Unternehmen Gestaltung einer Holdingstruktur?- Bei Nachfolgen: Vereinfachte Erbteilung und Wahrung derwirtschaftlichen Einheit des Liegenschaftsportefeuilles.- Anonymität des wirtschaftlichen Eigentümers der Immobilien.- Trend: Tiefere Steuerbelastungen für juristische PersonenWICHTIG:Die steuerrechtliche Beurteilung des Einzelfalls ist unerlässlich.

5. Exkurs: MehrwertsteuerVermieter Immobilie MieterBaukosten inkl. 7.6% MWSTMiete kalkuliert auf höhereBaukostenVoraussetzung:Geschäftliche NutzungMietkosten von 107.6%ohne Vorsteuerabzug!Lösung = Option! (freiwillige Versteuerung)Vorsteuerabzugauf Baukosten von 7.6%Miete + 7.6% MWSTMiete kalkuliert auf 100%Fazit → 7.6% (ab 2011: 8% = 1/12)der Investitionssumme ist gespart!Ohne Option → Taxe occulte auf Baukosten / MieteVorsteuerabzug von 7.6%

6. Fragen und DiskussionVielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!