Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger ... - Scope

nung zu einer nachteiligen Abweichung und auf
Ebene der Fondsgesellschaft zu einem teilweisen
oder vollständigen Entfall möglicher Ausschüttungen/Entnahmen
führen und die Rentabilität aus
der Beteiligung könnte sich für die Anleger auch
erheblich reduzieren.
Es können weiterhin Umbau- und Modernisierungsbedarf
hinsichtlich der Mietflächen, insbesondere
zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit, zur Anpassung
an neue Standards sowie an geänderte Mietbedürfnisse,
notwendig werden. Neben den Ansätzen
für die reguläre Instandhaltung wird von dem Anfall
von derartigen Kosten im Rahmen der Prognoserechnung
nicht ausgegangen. Es kann auch zu erheblichen
Revitalisierungsaufwendungen für die
Fondsobjekte kommen, insbesondere wenn Mieter
die Verlängerung oder den Neuabschluss des Mietverhältnisses
für ein Fondsobjekt von einer weitergehend
als im Rahmen der Prognose geplanten Modernisierung
der Mietflächen abhängig machen. Es
besteht des Weiteren das Risiko, dass bei Anschlussvermietungen
nur geringere Mieten als die kalkulierten
(aktuellen oder prognostizierten) Mieten durchsetzbar
sind oder die Mietverträge aus Sicht der
Fondsgesellschaft ungünstigere Konditionen enthalten.
Sind Anschlussvermietungen nicht oder nicht zu
den prognostizierten Konditionen möglich, kann
dies zu einer Reduzierung oder zum Ausfall von Ausschüttungen/Entnahmen
an die Anleger führen. Bei
Abweichungen von der Prognose besteht das Risiko,
dass die Anleger ihre Beteiligungsbeträge nebst
Agio teilweise oder vollständig verlieren. Die Fondsgesellschaft
trägt bei wirtschaftlicher Betrachtung
das Risiko der Anschlussvermietung auch dann,
wenn Mieter während der Laufzeit der Mietverträge
ausfallen oder Mietverträge aus anderem Grund beendigt
werden.
Die Vereinbarung einer Laufzeit für Mietverträge
von länger als einem Jahr bedarf der Schriftform.
Es ist der Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde
zu beachten. Danach muss die unterzeichnete
Urkunde alle wesentlichen Vereinbarungen, einschließlich
Nebenabreden, beinhalten. Unterliegen
Anlagen zum Mietvertrag dem Schriftformerfordernis,
muss auch insoweit der Grundsatz der Einheitlichkeit
der Mietvertragsurkunde beachtet werden.
Jedenfalls ist die Schriftform gewahrt, wenn die
Anlagen von den Parteien unterzeichnet wurden
oder die Parteien die Urkunde im Anschluss an die
Anlagen unterzeichnet haben und die Mietvertragsurkunde
mit den Anlagen fest verbunden ist. Sollte
ein Gericht der Meinung sein, die langfristigen
Mietverträge seien nicht wirksam schriftlich abgeschlossen
worden, würde dies u. U. zur Kündigung
unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen berechtigen
können. Dies würde, sofern dies zu Abweichungen
gegenüber der Prognoserechnung führt,
zu einer entsprechenden Reduzierung der prognostizierten
Mieteinnahmen oder bei Nachvermietung
zu schlechteren Konditionen zu verringerten Mieteinnahmen
und höheren Nachvermietungskosten
bei der als Vermieter betroffenen Objektgesellschaft
führen. Dadurch würde sich auch das wirtschaftliche
Ergebnis der Fondsgesellschaft verschlechtern,
mit der Folge, dass sich die Rentabilität aus der Beteiligung
für den Anleger auch deutlich reduzieren
kann und auch der Totalverlust des Beteiligungs-
betrags des Anlegers nebst Agio ist nicht auszuschließen.
In den Mietverträgen für die Fondsobjekte ist jeweils
festgelegt, dass die Mieter in unterschiedlichem
Umfang Betriebs- und Nebenkosten sowie
Kosten für die laufende Instandhaltung, Instandsetzung
und Wartung tragen. Entsprechende Kostenansätze
für diesbezügliche Kosten und Aufwendungen
des Vermieters basieren auf Schätzungen
des Anbieters. Sollten die vorstehend genannten
nicht umlegbaren Gesamtkosten auf der Ebene des
Vermieters tatsächlich die prognostizierten Werte
überschreiten oder zu anderen Zeitpunkten anfallen,
wird sich der Netto-Cashflow für den Vermieter
entsprechend reduzieren bzw. in negativer Weise
verändern. Dies würde auch die verfügbare Liquidität
auf Ebene der Fondsgesellschaft reduzieren
und kann Ausfälle bei den Ausschüttungen/Entnahmen
an die Anleger nach sich ziehen. Reduzieren
sich dadurch die Nettomieteinnahmen in einer
nachhaltigen und materiellen Weise, sinkt dadurch
auch der Wert des einzelnen Fondsobjekts, was sich
aus Sicht der Anleger ebenfalls negativ auf die Rentabilität
der Anlage auswirkt und auch ein Totalverlust
des Beteiligungsbetrags nebst Agio ist in
einem solchen Fall nicht auszuschließen.
Die Mietverträge sehen teilweise unterschiedlich
ausgestaltete Mietanpassungen vor und im Rahmen
der Prognoserechnung wurden diesbezüglich vom
Anbieter Annahmen zur Entwicklung der Mieten
über den gesamten Prognosezeitraum und zum
exemplarisch angenommenen Verkaufszeitpunkt
getroffen. Sollte die tatsächliche Entwicklung der
Mieten hinter den in der Prognose unterstellten
Annahmen zurückbleiben (beispielsweise weil sich
ein anwendbarer Index schlechter entwickelt als in
der Prognose angenommen) führt dies zu geringeren
tatsächlichen Mieteinnahmen als im Rahmen
der Prognoserechnung kalkuliert. In gewissen
Fällen wäre auch eine negative (d.h. rückläufige)
Entwicklung des für eine Anpassung der Mieteinnahmen
zugrunde gelegten relevanten Index (Verbraucherpreisindex
des Statistischen Bundesamtes)
denkbar, aufgrund derer die Mieteinnahmen tatsächlich
sogar sinken würden. In den vorstehenden
Fällen könnten sich erhebliche negative Folgen für
die Werthaltigkeit der Fondsobjekte mit der Folge
von geringeren Ausschüttungen/Entnahmen als
prognostiziert ergeben. Dies kann für den Anleger
letztlich auch den vollständigen oder teilweisen
Verlust des Beteiligungsbetrags nebst Agio bedeuten.
3.2.3 Eigenkapitalzwischenfinanzierung
Die Objektgesellschaften haben Verträge zur Zwischenfinanzierung
des noch zu platzierenden Gesellschaftskapitals
geschlossen, da bereits vor Beitritt
der Anleger auf der Ebene der Fondsgesellschaft
mit der dadurch verbundenen Kapitalerhöhung
auf der Ebene der Objektgesellschaften erhebliche
Ausgaben (insbesondere der jeweilige Kaufpreis
für die Fondsobjekte und anteilige Erwerbsnebenkosten)
entstehen. Für diese Zwischenfinanzierungen
haften die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaften
sowie die Real I.S. gesamtschuld-
nerisch. Im Rahmen der Prognoserechnung wurde
unterstellt, dass die Aufwendungen unter den Zwischenfinanzierungen
durch die kalkulatorisch betrachtet
eingesparten prognostizierten Ausschüttungs-
bzw. Entnahmeansprüche für das noch nicht
platzierte Gesellschaftskapital abgedeckt werden
können. Sofern die damit verbundenen Aufwendungen,
insbesondere die Zins- und Gebührenbelastungen,
aus diesen Zwischenfinanzierungen hö-
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her liegen als im Rahmen der Prognoserechnung
angenommen, gehen etwaige höhere Aufwendungen
zunächst zulasten der Liquiditätsreserve. Sollte
dies in einem solchen Fall nicht ausreichen, sind
auch Kürzungen oder gar ein vollständiger Entfall
der prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen
für die Anleger nicht auszuschließen.
Entsprechende Risiken könnten vor allem auch eintreten,
sollte sich die Platzierung gegenüber den
Prognoseannahmen erheblich verzögern oder über
die zunächst zugesagte Laufzeit der Zwischenfinanzierung
bis 28.06.2013 hinausgehen, so dass es zu
Belastungen aus einer längeren oder höheren bzw.
teureren als projizierten Zwischenfinanzierung kommen
kann. In diesem Fall besteht auch das Risiko,
dass die Zwischenfinanzierung von der finanzierenden
Bank nicht verlängert wird bzw. dass diese Bank
oder eine andere Bank die weitere Zwischenfinanzierung
nicht übernimmt. Sofern die Bedingungen und/
oder Kosten der gesamten Zwischenfinanzierung
gleich welchen Grundes schlechter sind als in der
Prognose angenommen, gehen etwaige höhere Aufwendungen
zunächst zulasten der Liquiditätsreserve.
Dies kann z.B. auch bei steigenden Zinsen der Fall
sein. Sofern eine Zwischenfinanzierung im Bedarfsfall
nicht verfügbar ist, besteht das Risiko der Insolvenz
der Objektgesellschaften bzw. der Fondsgesellschaft
mit der möglichen Folge des Totalverlusts
des Beteiligungsbetrags der Anleger nebst Agio.
Die Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie abgegeben,
in der sie sich zur Übernahme des zum Ende
der Platzierungsfrist nicht von Anlegern übernommenen
Eigenkapitals verpflichtet. Die Erfüllung der
Einlagenpflichten bereits beigetretener Anleger wird
hierdurch ebenso nicht gewährleistet wie der Erhalt
einer Zwischenfinanzierung während der Platzierungsfrist.
Bezüglich des Platzierungsgarantievertrags
gelten die für vertragliche Beziehungen im
Allgemeinen beschriebenen Risiken. Es besteht
grundsätzlich das Risiko, dass der Platzierungsgarant
seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht
nachkommt. Auch kann der Vertrag mit Mängeln
behaftet sein. Es kann ebenfalls nicht ausgeschlossen
werden, dass der Platzierungsgarant über keine
ausreichende Bonität verfügt um seinen vertraglichen
Verpflichtungen nachzukommen. Das