Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger ... - Scope

Alle drei Standorte sind infrastrukturell gut ausgebaut
und sowohl an den Individualverkehr wie auch
an den öffentlichen Nahverkehr sehr gut angebunden.
Details zu den Standorten der Fondsobjekte bzw.
zum Immobilienmarkt München und den Mikrostandorten
sind in Tz. 4 dargestellt.
1.5 Fondsobjekte
1.5.1 Fondsobjekt Denninger Str. 165
Bei dem Fondsobjekt in der Denninger Str. 165 in
81925 München, das 1995 errichtet wurde, handelt
es sich um ein Solitärgebäude in Ecklage mit
zwei Untergeschossen, Erdgeschoss, drei Obergeschossen
sowie einem Staffelgeschoss. Das Gebäude
ist mit vorgehängten Naturstein- und Glasfassaden
errichtet worden.
Das Fondsobjekt verfügt über eine vermietbare
Fläche von ca. 9.502 Quadratmetern, davon ca.
6.947 Quadratmeter Bürofläche, ca. 952 Quadratmeter
Casinofläche und ca. 1.603 Quadratmeter
Lagerfläche sowie ca. 155 Stellplätze. Der Haupteingangsbereich
ist repräsentativ und verfügt über
eine Glasüberdachung. Die großzügige Empfangshalle
erstreckt sich über alle oberirdischen Geschosse
und öffnet sich teilweise zum 1. Untergeschoss.
Im 1. Untergeschoss befindet sich das Casino, das
durch ein Glasdach Tageslichteinstrahlung erhält.
Innenansicht der Unternehmenszentrale der Schörghuber Unternehmensgruppe.
1.5.2 Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288
Bei dem Fondsobjekt in der Landsberger Str. 284–
288 in 80687 München, das 2010 errichtet wurde,
handelt es sich um einen Bürogebäudeabschnitt
eines mäanderförmigen Gebäudeensembles auf
einem Grundstücksstreifen zwischen der Landsberger
Straße und den Gleisanlagen der Münchener
S-Bahn-Stammstrecke. Das Fondsobjekt umfasst
den realgeteilten Bauteil 1a (ca. 80 Prozent) des
Gebäudeensembles und verfügt über eine vermietbare
Fläche von ca. 16.334 Quadratmetern, davon
ca. 14.577 Quadratmeter Bürofläche, ca. 1.757 Quadratmeter
Archiv-/Lagerfläche sowie ca. 110 Tiefgaragenstellplätze.
Das Bürogebäude umfasst zwei
Untergeschosse, Erdgeschoss und sechs Obergeschosse.
Im Erdgeschoss befinden sich neben einem
repräsentativen Eingangsbereich die Mitarbeiterkantine
sowie mehrere Konferenzräume. Gemeinsam
mit dem Bauteil 1b teilt sich der Bauabschnitt
1a die Tiefgarage sowie diverse technische Anlagen.
Der Gebäudekomplex wurde von der DGNB (Deutsche
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.) mit
„Gold“ ausgezeichnet. Außerdem wurde das Gebäude
nach den Richtlinien des Feng Shui realisiert und
zertifiziert.
1.5.3 Fondsobjekt Ungererstr. 69
Bei dem Fondsobjekt in der Ungererstr. 69 in
80805 München handelt es sich um eine Büroimmobilie,
bestehend aus einem Neubau und einem
entkernten, zeitgemäß modernisierten Altbau.
Das Gebäude besteht aus zwei Bauteilen. Die sogenannte
Welle wurde 2009 nach einem Entwurf des
Architekturbüros DMP in Stahlbetonskelettbauweise
neu erbaut. Der zweite Bauteil wurde 2009 kernsaniert
und in Massivbauweise errichtet.
Das Büroobjekt mit fünf Obergeschossen, einem
Erdgeschoss und zwei Untergeschossen verfügt über
ca. 8.216 Quadratmeter Gesamtmietfläche, davon
ca. 7.415 Quadratmeter Büro- und Verkehrsflächen,
rd. 295 Quadratmeter Funktionsflächen und rd. 505
Quadratmeter Archiv-/Lagerflächen. Außerdem stehen
ca. 79 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung.
Die Erschließung erfolgt über zwei Betonkerne, jeweils
einer im Neubau und einer im Bestandsgebäude.
Hier befinden sich jeweils zwei Aufzüge sowie
ein Treppenhaus. Im 5. Obergeschoss befindet
sich ein repräsentativer Sitzungssaal mit Zugang
zur Dachterrasse.
Details zu den Fondsobjekten siehe in Tz. 5. Siehe
hierzu auch die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3 ab
Seite 39.
1.6 Mieter der Fondsobjekte/Mietverträge
Das Fondsobjekt Denninger Str. 165 wird seit seiner
Fertigstellung von der Schörghuber Unternehmensgruppe
als Unternehmenszentrale genutzt,
Mieter ist mit der Schörghuber Stiftung & Co. Holding
KG die zentrale Finanzholding des Konzerns.
Die Schörghuber Unternehmensgruppe wurde
1954 in München gegründet und ist national und
international tätig. Die vier Unternehmensbereiche
sind Bauen und Immobilien, Getränke, Hotel und
Seafood. Im Objekt befinden sich neben dem Hauptsitz
der Schörghuber Unternehmensgruppe mit der
zentralen Unternehmensführung die Geschäftsleitung
der Bayerischen Hausbau mit einem Großteil
der operativen Unternehmen des Bereichs Bauen
und Immobilien.
Der Mietvertrag wurde mit einer Grundmietzeit von
zwölf Jahren bis zum 30.09.2023 über das gesamte
Fondsobjekt abgeschlossen. Die Vermietung erfolgt
größtenteils (ca. 89 Prozent) umsatzsteuerfrei. Es
ist eine einmalige Erhöhung der Miete zu Beginn
des dritten Mietjahres, also ab dem 01.10.2013,
12 13
um 4,5 Prozent der geschuldeten Nettogesamtmiete
vereinbart. Ab dem vierten Mietjahr ist eine
jährliche Staffelmiete vereinbart. Erstmalig zum
01.10.2014 und danach zu Beginn eines jeden weiteren
Mietjahres erhöht sich die Nettogesamtmiete
um jeweils 2,4 Prozent der jeweils zuletzt geschuldeten
Nettogesamtmiete.
Die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung
stehenden Mietnebenkosten werden weitgehend
vom Mieter getragen. Die Instandhaltung, Instandsetzung
und Erneuerung an Dach und Fach obliegt
dem Vermieter. Alle weiteren, nicht von Dach und
Fach erfassten, notwendigen Instandhaltungs- und
Instandsetzungsarbeiten des Mietobjekts (insbesondere
der haustechnischen Anlagen) hat grundsätzlich
der Mieter auf eigene Kosten durchzuführen.
Die Kostenlast dieser durch den Mieter auszuführenden
Erneuerungen, d.h. Ersatzbeschaffungen,
wurde durch feste Betragsobergrenzen pro Mietjahr
mit zwei Zeitschwellen (bis 30.09.2017:
100.000 Euro, ab 01.10.2017: 60.000 Euro, jeweils
zzgl. Umsatzsteuer) begrenzt, so dass der Vermieter
nur darüber hinausgehende Kosten zu erstatten
hat.
Das Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 ist an die
WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG vermietet
und wird von der TNS Infratest Holding GmbH als
Unternehmenssitz genutzt.
TNS Infratest ist einer der weltweit führenden Anbieter
für kundenindividuelle Markt- und Sozialforschung
sowie der damit zusammenhängenden
Beratung. Sie gehört zur WPP Group – einem der
weltgrößten Unternehmen für Medien- und Kommunikationsdienstleistungen
mit einem Jahresumsatz
von 10 Mrd. GBP (2011) und ca. 158.000 Mitarbeitern
in 108 Ländern.
Der Mietvertrag wurde mit einer Grundmietzeit von
15 Jahren bis zum 31.10.2025 über den gesamten
Bauteil 1a abgeschlossen (Details dazu, auch zu
bestehenden Sonderkündigungsrechten, siehe unter
Tz. 5.2.2). Der Mietvertrag ist zu 100 Prozent
wertgesichert. Rückwirkend bis zum 15.12. eines
jeden Jahres kann zum 01.01. eines jeden Jahres,
erstmals zum 01.01.2012, eine Anpassung der Nettomiete
gemäß der Änderung des vom Statistischen
Bundesamt festgestellten „Verbraucherpreisindex
für Deutschland“ (Basis 2000 = 100) gegenüber dem