Geschäftsbericht 2009 - Wohnungs-Genossenschaft Köln 1896 eG

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4. Risikobericht 4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Nach dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) haben wir geeignete Maßnahmen getroffen, damit Entwicklungen, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden, frühzeitig erkannt werden. Es besteht ein auf unsere Unternehmensgröße abgestimmtes Überwachungssystem mit dem wir wesentliche Risiken, die besonderen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, rechtzeitig erkennen und geeignete Gegenmaßnahmen einleiten können. Die Hauptrisiken der Genossenschaft werden durch das Kerngeschäft, die Vermietung, der Bestandserhaltung und Bestandsverwaltung bestimmt. Bei der Vermietung ist zu beobachten, inwieweit sich der Markt verändert und ob sich unsere Liegenschaften derartigen Veränderungen anpassen können und sich zeitgemäß darstellen. Die Bestandserhaltung wird durch notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen bestimmt. Die hierfür notwendigen Investitionen müssen am Markt abgerufen werden. Hierbei spielt die Höhe der jeweiligen Konditionen eine wichtige Rolle. Bei der Bestandsverwaltung müssen ständig Mieteingänge und Mietausfälle beobachtet werden. Die Beobachtung und Berichterstattung dieser Risiken basiert auf einer monatlichen Überprüfung der Kündigungs- und Vermietungsvorgänge sowie eine ständige Beobachtung der Zahlungseingänge und Zahlungsausgänge sowie der Geldanlagen. Über mögliche Vermietungsschwierigkeiten wird monatlich Bericht erstattet. Die Gebäude werden regelmäßig überprüft. Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden durch Qualitätskontrollen und die Beobachtung des Baufortschrittes kontrolliert. Die allgemeinen Entwicklungen des Wohnungsmarktes und des Kapitalmarktes werden in eine Betrachtung einbezogen. Parallel dazu werden quartalsweise Berichte über alle Veränderungen und Entwicklungen der wesentlichen Geschäftsbereiche verfasst. Der Aufsichtsrat wird regelmäßig über die Entwicklungen und bestehenden Geschäftsrisiken informiert. Aufgrund der immer weiter ansteigenden Anforderungen an Energieeinsparungsmaßnahmen, diversen Forderungen aus der Bauordnung NRW und höheren Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten muss weiterhin mit erheblichen Investitionen in den Bestand gerechnet werden. 24
Vermietungsrisiken bestehen in den Stadtteilen Seeberg, Humboldt-Gremberg und Mülheim, da dort weniger Nachfrage nach Wohnraum besteht. In unserem geplanten Modernisierungsgebiet in Köln-Mülheim wird es aufgrund der Durchführung der Maßnahme zu Ertragsausfällen kommen. Fehlende altengerechte Wohnungen werden dazu führen, dass sich einige ältere Mitglieder der Genossenschaft umorientieren. Deshalb ist es sehr bedeutsam für die weitere wirtschaftliche Entwicklung, dass eine Anpassung der Wohnungsbestände an zeitgerechte Standards erfolgt. Die Risikoanalysen sind weiterhin darauf ausgerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Es muss im Jahr 2009 mit Mietausfällen von 1,5-2,0 % der Sollmieten gerechnet werden. Die prognostizierten Mietausfälle beeinträchtigen zwar die Entwicklung der Ertragslage sowie der Vermögens- und Finanzlage, sie stellen aber zurzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Genossenschaft dar. Wir werden konsequent daran weiterarbeiten, unsere Wohnungsbestände zeitgemäß zu modernisieren. Wie bereits an anderer Stelle in diesem Bericht erwähnt, wird Köln gemäß der statistischen Untersuchungen weiterhin Zuwachsraten verzeichnen, so dass wir keine wesentlichen Probleme beim Vermieten unserer Bestände erwarten. 4.2 Finanzinstrumente Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend beobachtet. Soweit wie möglich, werden Modernisierungsmaßnahmen weiterhin mit zinsgünstigen KfW-Mitteln mit Laufzeiten von 10 Jahren finanziert. Sonst werden langfristige Finanzierungsmittel (Annuitätendarlehen) genutzt. Überwiegend sind Darlehen mit Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren abgeschlossen worden, die dinglich gesichert sind. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und wegen im Zeitablauf relativ gleich verteilter Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Um den Schwankungen des Finanzmarktes vorzubeugen, hat die Genossenschaft im Jahr 2009 Forwardprolongationen mit Kreditinstituten für im Jahr 2010 auslaufende Zinsfestschreibung bei Darlehen vereinbart. Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte wurden nicht eingesetzt. Es wird ein derivates Finanzinstrument von der Genossenschaft zur Zinsminimierung und zur Absicherung von Zinsrisiken genutzt. Es handelt sich um einen Swap mit einem Nominalbetrag von 406 TEUR. 25
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Seite 8 und 9: Allgemeiner Teil Die Entwicklung de
Seite 10 und 11: Allgemeiner Teil Der Wohnungsbestan
Seite 12 und 13: Allgemeiner Teil Im Jahre 2009 wurd
Seite 14 und 15: Allgemeiner Teil 1.3.4 Bestandserha
Seite 16 und 17: Allgemeiner Teil 1.3.6 Vermietung N
Seite 18 und 19: Allgemeiner Teil 1.3.7 Geschäftser
Seite 20 und 21: Darstellung der Lage 2.2 Vermögens
Seite 22 und 23: Mitglieder 3.2 Mitgliederversammlun
Seite 26 und 27: 5. Prognosebericht Weiterhin lassen
Seite 28 und 29: 6. Bericht des Aufsichtsrates Der A
Seite 33 und 34: 33 Anhang des Jahresabschlusses 200
Seite 35 und 36: Finanzanlagen Die Beteiligung an de
Seite 37 und 38: 2. In der Position „Unfertige Lei
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Seite 41 und 42: 10. Mitglieder des Vorstandes: Norb
Seite 44 und 45: „Wohnen ist ein Menschenrecht - b

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