Geschäftsbericht 2009 - Wohnungs-Genossenschaft Köln 1896 eG

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Geschäftsbericht
2009

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Deutzer Freiheit 60
50679 Köln - Deutz
Telefon: 0221 - 126080-0
Telefax: 0221 - 126080-10
www.wg1896.de
Gegründet am 8. Mai 1896
Eingetragen im
Genossenschaftsregister
des Amtsgerichtes Köln
Nr.: GnR 620

Geschäftsbericht 2009
Lagebericht
1. Allgemeiner Teil
1.1 Allgemeine Daten der Genossenschaft
1.2 Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen
1.3 Geschäftsentwicklung
1.4 Finanzielle Leistungsindikatoren
2. Darstellung der Lage
2.1 Ertragslage
2.2 Vermögens- und Finanzlage
2.3 Nachtragsbericht
3. Mitglieder
3.1 Mitgliederbereich
3.2 Mitgliederversammlung
3.3 Mitglieder-Info
4. Risikobericht
4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
4.2 Finanzinstrumente
5. Prognosebericht
6. Bericht des Aufsichtsrates
7. Bilanz
8. Gewinn- und Verlustrechnung
9. Anhang des Jahresabschlusses 2009
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Lagebericht

1. Allgemeiner Teil
1.1 Allgemeine Daten der Genossenschaft
Die Wohnungs-Genossenschaft Köln 1896 eG ist eine kleine Genossenschaft
im Sinne der §§ 267 Abs. 2 u. 336 Abs. 2 HGB. Der Sitz der Genossenschaft
ist Köln. Der satzungsmäßige Zweck ist die Förderung der
Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung.
Die Genossenschaft wurde 1896 gegründet und ist beim Amtsgericht Köln
unter der Nr. GnR 620 eingetragen.
1.2 Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Anfang 2009 befand sich die Konjunktur in einer deutlich schlechteren
Verfassung als noch im ersten Halbjahr 2008. Geprägt wurden die ersten
Monate durch spektakuläre Firmeninsolvenzen. Zum Ende des Jahres
2009 scheint der Tiefpunkt der schwersten weltwirtschaftlichen Krise seit
dem Zweiten Weltkrieg überschritten. Die Stabilisierung an den Finanzmärkten
und die massiven Interventionen der Notenbanken haben dies
ermöglicht. Erfahrungen in den vergangenen Jahrzehnten haben jedoch
immer wieder gezeigt, dass Immobilienkrisen nicht kurzfristig überwunden
werden können.
In Deutschland haben wirtschaftspolitische Investitionen (u. a. Abwrack-
Prämie) zur Konjunkturerholung beigetragen. Ab dem zweiten Quartal
2009 stieg das Bruttoinlandsprodukt wieder etwas an. Nach der aktuellen
Einschätzung wird jedoch mit der Steigerung der Arbeitslosenzahl und
weiteren Firmeninsolvenzen gerechnet. Die Umsätze im Bauhauptgewerbe
gingen nach vorläufigen Berechnungen in 2009 gegenüber 2008 um 4,7 %
zurück. Für 2010 wird bestenfalls mit einer Stagnation oder einem nur geringen
Umsatzzuwachs gerechnet. Von Januar bis Oktober 2009 wurde in
Deutschland der Bau von 145.000 Wohnungen genehmigt.
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1.3 Geschäftsentwicklung
1.3.1 Allgemeines
Die Entwicklung der Mieten in den Beständen der Wohnungsunternehmen
in Nordrhein-Westfalen hat, wie auch in den Jahren zuvor, weiter angezogen.
Dabei sind sowohl die Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau als
auch im preisgebundenen Segment gestiegen. Zwischen den Regionen in
Nordrhein-Westfalen verfestigen sich die Niveauunterschiede der Mieten.
So stiegen die Mieten zwar im Ruhrgebiet insgesamt noch leicht an, doch
resultierte dieses Wachstum ausschließlich aus der Erhöhung des preisgebundenen
Wohnraumes. In den freifinanzierten Wohnungsbeständen
sanken die Mieten zum ersten Mal. Anders verhält es sich in Ballungsräumen
wie Köln und Düsseldorf, wo sowohl das freifinanzierte als auch das
preisgebundene Segment nach wie vor eine positive Entwicklung aufzeigt.
Die Leerstandsquoten gingen leicht gegenüber dem Vorjahresniveau zurück.
Familiäre Veränderungen, Umstellungen im persönlichen Leben des
Mieters sowie der Wechsel des Arbeitsplatzes bleiben die Hauptgründe
für einen Wohnungswechsel.
Das Angebot und die Nachfrage von Wohnungen im Stadtgebiet von Köln
sind weitestgehend ausgeglichen. Nach wie vor fehlen preisgünstige
Wohnungen. Der Sozialwohnungsbestand ist zum wiederholten Male in
2009 rückläufig. Dies ist die Folge verfehlter Wohnungsmarktpolitik der
vergangenen Jahre. Es gab weder attraktive Förderprogramme, noch ordentliche
Grundstücksangebote. Jahrelang wurde versäumt, auch andere
Investoren als die kommunalen Wohnungsunternehmen für den Bau von
Sozialwohnungen zu gewinnen. In den Zeiten von sinkenden Haushaltseinkommen
fehlt preiswerter Wohnraum.
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Allgemeiner Teil
Die Entwicklung der Mietpreise im regionalen Markt von Köln ist gegenüber
dem Vorjahr auf dem gleichen Niveau verblieben. Ausweislich des
Kölner Mietspiegels 2008 betrug die Kaltmiete freifinanzierter Wohnungen
in der preisgünstigsten Baualtersgruppe (Fertigstellung vor 1960) im Mittel
6,20 EUR pro Quadratmeter und liegt somit immer noch deutlich über der
Durchschnittsmiete unserer Genossenschaft. Nach einer bundesweiten
Untersuchung der Mieten war Köln im vergangenen Jahr die Stadt mit
dem deutschlandweit vierthöchsten Mietniveau. Der Durchschnitt aller
Mieten lag in Köln bei 7,44 EUR je Quadratmeter Kaltmiete.
Die Energiekosten haben sich im Jahr 2009 rückläufig entwickelt. Die
Spekulationen auf dem Ölmarkt sind vorbei. Es ist allerdings davon auszugehen,
dass die Energiekosten zum Ende der Rezession wieder ansteigen
werden.
Durch die bereits erwähnten rückläufigen Haushaltseinkommen haben einige
Familien Schwierigkeiten, ihre Mieten pünktlich und in voller Höhe zu
bezahlen. Die Betreuung und die Hilfe (z. B. Ratenzahlungsvereinbarungen)
für diese Haushalte haben zugenommen.
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1.3.2 Bestandsentwicklung
Am 31. Dezember 2009 verwaltete die Genossenschaft 2.102 eigene
Wohnungen, 21 gewerblich genutzte Einheiten - einschließlich der Geschäftsstelle
und Werkstätten - und 204 Einzel- und Sammelgaragen. Von
den insgesamt 2.102 Wohnungen der Genossenschaft sind 26 Wohnungen
über den 31. Dezember 2009 hinaus öffentlich gefördert. Die gesamte
Wohnfläche beträgt 126.593,11 m 2 , die Nutzfläche 9.276,12 m 2 . Gegenüber
2008 sind 34 Wohnungen wegen dem Abriss unserer Häuser in der
Hasertstraße 5-9 in Köln-Deutz und eine Wohnung aufgrund einer Zusammenlegung
von Wohnraum entfallen. Im Gebäude Weinsbergstraße 170 ist
die Nutzfläche eines Ladenlokales in Wohnraum umgewandelt und einer
vorhandenen Wohnung zugeschlagen worden.
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Allgemeiner Teil
Der Wohnungsbestand liegt überwiegend im Stadtgebiet Köln, 6 Häuser
befinden sich in Bergisch Gladbach.
Die Verteilung unserer Häuser im Stadtgebiet:
Seeberg
Seeberg
Ehrenfeld
Innenstadt
Klettenberg
Ehrenfeld Mülheim Dellbrück
10
Deutz
Poll
Mülheim
Humboldt-
Gremberg
Dellbrück
Vingst
Bergisch
Gladbach
Bergisch
Gladbach
Innenstadt Klettenberg Deutz Vingst Humboldt-
Gremberg
Poll

1.3.3 Modernisierung
Präses-Richter-Platz 1-3, Thywissenstr. 5-11, 12,
Clostermannstr. 2, 6-10, Elisabeth-Breuer-Str. 34, Köln-Mülheim
Die Planung der Modernisierungsmaßnahmen der Häuser Präses-Richter-Platz
1-3, Thywissenstr. 5-11, 12, Clostermannstr. 2, 6-10, Elisabeth-
Breuer-Str. 34 in Köln-Mülheim wurde im Herbst 2009 begonnen.
Folgende Arbeiten werden vorgesehen:
• Kanalsanierung
• Erneuerung der Kaltwasserleitungen im Keller
• Fundamentarbeiten
• Erneuerung der Fenster
• Installation einer Wärmedämmfassade
• Anbau von neuen Balkonen
• Erneuerung der Hauseingangstüren
• Einbau einer zentralen Pelletheizung für die Häuser
Präses-Richter-Platz 1-3, Thywissenstr. 5-11, 12,
Clostermannstr. 6-10
• Einbau einer zentralen Brennwertheizung
in den Häusern Clostermannstr. 2,
Elisabeth-Breuer-Str. 34
Clostermannstraße Elisabeth-Breuer-Straße
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Allgemeiner Teil
Im Jahre 2009 wurden der Bauantrag und die Anträge für die Gewährung
von KfW-Fördermitteln gestellt. Die Maßnahme wird voraussichtlich
im Herbst/Winter 2010 beginnen. Die Vorbereitungen wurden so früh
getroffen, da der Bauantrag und die Fördermittel noch auf der Basis der
Energieeinsparverordnung 2007 gestellt werden sollten. Derzeit liegt die
Baugenehmigung in Teilbereichen vor, die Fördermittel wurden in Höhe
von 4,1 Millionen EUR bewilligt. Die Gesamtkosten betragen circa 6,0 Millionen
EUR. Zurzeit wird noch über nachbarschaftliche Genehmigungen
verhandelt.
Die Häuser in Köln-Mülheim, deren Modernisierung jetzt ansteht, im Überblick
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Pellenzstr. 27-33, Köln-Ehrenfeld
Die Planung der Modernisierungsmaßnahmen der Häuser Pellenzstr. 27-
33 in Köln-Ehrenfeld wurde ebenfalls 2009 begonnen. Folgende Arbeiten
werden vorgesehen:
• Kanalsanierung
• Erneuerung der Fenster
• Installation einer Wärmedämmfassade
• Abriss alter Balkone und Anbau von neuen Balkonen
• Erneuerung der Hauseingangstüren
• Erneuerung der Dacheindeckung
• Einbau einer Brennwertheizung im Hause Pellenzstr. 33
Im Jahre 2009 wurde der Bauantrag für den Abriss und die Neuerstellung
der Balkone gestellt. Die Baugenehmigung liegt zwischenzeitlich vor. Die
Maßnahme wird voraussichtlich im Mai 2010 beginnen. Die Gesamtkosten
betragen circa 1,1 Millionen EUR und werden branchenüblich durch
Eigen- und Fremdmittel finanziert.
Unsere Häuser in der Pellenzstraße in Ehrenfeld
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Allgemeiner Teil
1.3.4 Bestandserhaltung
Auf den übrigen Bestand bezogen, fielen weitere folgende wesentliche
Instandhaltungsausgaben an:
Sanitär- und Heizungsarbeiten (729 TEUR), Maurer-, Putz- und Fliesenarbeiten
(335 TEUR), Malerarbeiten (321 TEUR), Schreiner (238 TEUR),
Elektroarbeiten (231 TEUR), Dachdeckerarbeiten (84 TEUR), Kanalsanierungsarbeiten
(41 TEUR), Arbeiten an Aufzugsanlagen (38 TEUR),
Schlosserarbeiten (32 TEUR), Sonstige Maßnahmen (37 TEUR), Komplettsanierung
von zwei Wohnungen (75 TEUR).
Der Gesamtaufwand für die Verbesserung und Instandhaltung unseres Hausbesitzes
betrug 2.344 TEUR (Vorjahr 3.177 TEUR) und pro m 2 Wohn- und
Nutzfläche 15,90 EUR (Vorjahr 21,58 EUR). Kosten in Höhe von 133 TEUR
für das Beheben von Wasser-, Sturm- und Brandschäden, die von den Versicherungen
erstattet werden, sind in diesem Betrag enthalten. Desgleichen
Kosten in Höhe von 50 TEUR, die von früheren Mietern für durchgeführte
Schadenersatzleistungen zu zahlen sind.
Für die Pflege und die Erhaltung unserer Außenanlagen wandten wir im
Berichtsjahr 225 TEUR auf.
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1.3.5 Neubau Hasertstr. 5-9, Köln-Deutz
Mit dem Abriss der Gebäude wurde planmäßig im Frühjahr 2009 begonnen.
Die Arbeiten erwiesen sich als aufwändiger wie geplant. Beide Nachbargebäude
wurden vor dem Abriss auf ihre Einsturzgefährdung überprüft,
das Gebäude An der Bastion musste zusätzlich mit Stahlgürteln gesichert
werden. Bei der Erstellung des Kellers wurde eine zusätzliche Gründung
durch Pfähle erforderlich. Dadurch sind Mehrkosten angefallen.
Ab Sommer 2009 wurde mit dem Neubau von 41 komfortablen Mietwohnungen
begonnen. Wie berichtet, ist es geplant, einen Teil der Wohnungen
seniorenfreundlich auszustatten, d.h. die Wohnungen erhalten alle einen
ebenerdigen Zugang und seniorengerechte Badezimmer.
Die Erdgeschosswohnungen werden darüber hinaus behindertengerecht
gestaltet. Alle Wohnungen werden mit Fußbodenheizung und großzügigen
Bädern sowie großen Terrassen bzw. Balkonen ausgestattet. Unter
den Häusern entsteht eine Tiefgarage. Alle Treppenhäuser erhalten einen
Aufzug.
Durch den strengen Winter 2009/2010 wurden bis zum Zeitpunkt der
Berichterstellung bereits 30 Arbeitstage auf der Baustelle verloren. Dadurch
wird es zu einer verspäteten Fertigstellung des Gebäudes kommen.
Die geplanten Gesamtkosten betragen ca. 7,0 Millionen EUR. Bis zum
31.12.2009 sind Kosten in Höhe von 2.096.635,72 EUR angefallen.
Die Gartenseite des Neubaus mit den großen Balkonen
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Allgemeiner Teil
1.3.6 Vermietung
Nach wie vor wird Köln eine Wachstumsstadt bleiben. Auch in den kommenden
Jahren steigt gemäß der Prognose des Amtes für Stadtentwicklung
die Bevölkerung. Insoweit wird zukünftig eine konstante Wohnungsnachfrage
erwartet. Dem entsprechend hatte die Genossenschaft kaum
Probleme bei der Weitervermietung von gekündigten Wohnungen.
Im Berichtszeitraum gab es keine nennenswerten Leerstände.
Von den insgesamt 12 leerstehenden Wohnungen betreffen 6 Wohnungen
die Häuser in Köln-Mülheim. Diese und im Jahr 2010 hinzukommende
Wohnungen werden nach der Festlegung der spezifischen auf die KfW-
Fördermittel abgestimmten Modernisierungsmaßnahmen saniert. Einzelne
Wohnungen, die noch nicht mit einer Heizung versorgt sind, werden bis
zum Beginn des Einbaus der Zentralheizung nicht weitervermietet. Insgesamt
ist in der Liegenschaft Köln-Mülheim bis zum Ende der Modernisierungsarbeiten
mit Ertragsverlusten zu rechnen.
Die übrigen 6 Wohnungen, die nicht im Modernisierungsgebiet Köln-Mülheim
liegen, standen wegen Einzelmodernisierungen bedingt durch Mieterwechsel
leer.
Die Anzahl der eingegangenen Kündigungen ist gegenüber dem gleichen
Zeitraum des Vorjahres rückläufig. Dadurch hat sich die Fluktuationsquote
im Vergleich zum Vorjahr verringert.
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Von den vorgenannten 155 Wohnungswechseln zogen 22 Mieter innerhalb
der Genossenschaft um. 8 Wohnungen wurden durch Sterbefälle frei. In
3 Fällen musste eine Zwangsräumung beziehungsweise ein Kündigungsverfahren
durchgeführt werden. Bei den übrigen 122 Kündigungen wurden
durch Nachfrage bei den Mietern folgende Auszugsgründe ermittelt:
Die durchschnittliche Nutzungsgebühr der Wohnungen der Genossenschaft
betrug im Berichtszeitraum 4,54 EUR m²/monatlich und konnte
gegenüber dem Vorjahr (4,31 EUR m²/monatlich) geringfügig gesteigert
werden.
Die Ertragsausfälle wegen Leerstand belaufen sich per 31.12.2009 auf
41.548,16 EUR (Vorjahr 52.809,77 EUR).
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Allgemeiner Teil
1.3.7 Geschäftsergebnis
Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2009 mit einem Jahresüberschuss
von 706.779,13 EUR (Vorjahr 326.391,95 EUR) ab.
Nach Einstellung von 75.000,00 EUR in die gesetzliche Rücklage und
525.000,00 EUR in die Ergebnisrücklagen verbleibt ein Bilanzgewinn von
106.779,13 EUR (Vorjahr 105.391,95 EUR).
Es wurden Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung für die Sanierung
von Leerwohnungen in Köln-Mülheim in Höhe von 303.000,00 EUR
und für die Sanierung von Treppenhäusern in Köln-Ehrenfeld in Höhe
von 135.000,00 EUR gebildet. Für die zukünftigen Kanalsanierungen der
Grundstücke der Genossenschaft wurde der im Geschäftsjahr 2007 gebildeten
Rückstellung 37.661,36 EUR zugeführt. Die Rückstellung dotiert
zum 31.12.2009 mit 260.615,06 EUR und wurde gebildet, um gesetzlichen
Anforderungen zum Dichtigkeitsnachweis aller Kanäle zu erfüllen.
Das Unternehmensergebnis konnte verbessert werden. Vor diesem Hintergrund
ist die Entwicklung des Unternehmens insgesamt positiv zu beurteilen.
Das Geschäftsergebnis ermöglicht eine Gewinnausschüttung von 4 %.
1.4 Finanzielle Leistungsindikatoren
Von den 12 am Bilanzstichtag leerstehenden Wohnungen betreffen 6 Wohnungen
die Häuser in Köln-Mülheim. Diese Wohnungen werden Anfang des
Jahres 2010 im Hinblick auf die im Herbst 2010 beginnenden Modernisierungsmaßnahmen
der Häuser saniert. Die übrigen 6 Wohnungen betreffen
durch Mieterwechsel bedingte Einzelmodernisierungen.
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2. Darstellung der Lage
2.1 Ertragslage
Zusammengefasst stellt sich die Ertragslage nach Teilbereichen wie folgt dar:
Das oben dargestellte Betriebsergebnis hat sich im Vergleich zum Vorjahr
um 845 TEUR erhöht. Hierbei verbesserten sich die Teilbereiche Hausbewirtschaftung
um 676 TEUR, Bau- und Modernisierungstätigkeit um
172 TEUR, während sich der Teilbereich sonstige betriebliche Tätigkeit
um 3 TEUR verringerte.
Das Beteiligungs- und Finanzergebnis hat sich im Vergleich zum Vorjahr
um 40 TEUR verschlechtert, da aufgrund der anhaltenden Finanzmarktkrise
nur noch sehr geringe Guthabenverzinsungen erzielt wurden.
Das neutrale Ergebnis ist um 426 TEUR geringer als im Vorjahr ausgefallen,
da im Geschäftsjahr kein Ertrag aus Teilschuldenerlass der KfW
ertragswirksam wurde (Vorjahr 302 TEUR) und die Erträge aus der Auflösung
sonstiger Rückstellungen um 133 TEUR geringer ausfielen.
Der Jahresüberschuss fällt um ca. 382 TEUR höher aus als im Wirtschaftsplan
2009 angenommen. Das liegt im Wesentlichen an den gestiegenen
Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung und an den geringeren Instandhaltungsaufwendungen.
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Darstellung der Lage
2.2 Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr auf 41.998.425,21 EUR
(Vorjahr 41.112.754,38 EUR) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen
aus den Investitionen ins Sachanlagevermögen, der Zunahme der
unfertigen Leistungen sowie der sonstigen Vermögensgegenstände.
Die Bilanz zum 31. Dezember 2009 enthält langfristige Vermögenswerte
mit 36.198 TEUR. Bei der Vermögensstruktur entfallen 80 % auf Grundstücke
mit Wohnbauten. Das Vermögen war zum Bilanzstichtag 2009 in
voller Höhe durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel gedeckt. Der
Anteil des langfristigen Eigenkapitals (ohne Dividende) am Gesamtkapital
beläuft sich zum 31.12.2009 auf 30,79 % (Vorjahr: 30,15 %).
Die Genossenschaft hat 2009 jederzeit ihre finanziellen Verpflichtungen
erfüllt. Unter Einbeziehung der Finanzplanung ist die Zahlungsbereitschaft
auch für 2010 gewährleistet. Für das laufende Neubauvorhaben
und die geplanten Modernisierungsmaßnahmen sind die erforderlichen
Fremdmittel zum überwiegenden Teil bereits bewilligt und die Eigenmittel
vorhanden.
2.3 Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres
und zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichtes nicht
eingetreten. Für das Jahr 2010 sind keine besonderen Risiken erkennbar,
die die Vermögens- und Ertragslage negativ beeinflussen bzw. den Fortbestand
des Unternehmens gefährden könnten.
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3. Mitglieder
3.1 Mitgliederbereich
Der Mitgliederbestand und die Zahl der von den Mitgliedern übernommenen
weiteren Geschäftsanteile änderten sich im Berichtsjahr 2009 folgendermaßen:
Im Jahre 2009 wurde uns das Ableben folgender Mitglieder bekannt:
Wir werden den Verstorbenen ein ehrendes Andenken bewahren.
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Mitglieder
3.2 Mitgliederversammlung
Die ordentliche Mitgliederversammlung fand am Montag, dem 11. Mai 2009,
im Kolpinghaus International in der St. Apernstraße in Köln statt. Es waren
123 Mitglieder der Genossenschaft anwesend bzw. vertreten.
Die nach der Satzung und dem Gesetz erforderlichen Beschlüsse wurden
gefasst. Der Jahresabschluss 2008 wurde genehmigt. Die Mitgliederversammlung
stimmte der vorgeschlagenen Gewinnverwendung zu. Wie in
den Vorjahren wurde eine Dividende von 4 % an die Mitglieder ausgeschüttet.
Turnusgemäß schieden aus dem Aufsichtsrat die Herren
Klaus P. Baldus, Günther Schmitt, Michael Schmitz und Peter Schuster
aus. In Übereinstimmung mit § 24 Abs. 5 der Satzung lag seit dem 22. April
für die Genannten eine schriftliche Nominierung mit den Unterschriften
der sie unterstützenden Mitglieder in der Geschäftsstelle aus. Da keine
weiteren Wahlvorschläge vorlagen, wurden die genannten vier Kandidaten
nacheinander gewählt. Die Gewählten nahmen auf Befragen die Wahl
an.
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3.3 Mitglieder-Info
Im September 2009 und im Februar 2010 erschienen neue Ausgaben unserer
Mitglieder-Informationen:
Die Ausgaben wurden den Mitgliedern zugestellt. Es wurde über folgende
Themenbereiche berichtet: Neubauvorhaben Hasertstraße, 80. Geburtstag
des ehemaligen Vorstandes Josef Müller, Mitgliederversammlung,
Preisausschreiben mit unserer Jugend, Spende an das Kolpingwerk,
150. Jahrestag des Geburtstages unseres Gründers Herr Philipp Apollinaris
Schlick, Wohngeld, neue Mitarbeiter, Zufriedenheit mit Handwerkern,
Digitalisierung von Wohnungsgrundrissen, Einrichtung einer Gästewohnung,
Vorstellung unserer Häuser in Deutz, Vorstellung der zukünftigen
Modernisierungsmaßnahmen.
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4. Risikobericht
4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Nach dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) haben wir geeignete Maßnahmen getroffen, damit Entwicklungen,
die den Fortbestand des Unternehmens gefährden, frühzeitig erkannt
werden. Es besteht ein auf unsere Unternehmensgröße abgestimmtes
Überwachungssystem mit dem wir wesentliche Risiken, die besonderen
Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, rechtzeitig
erkennen und geeignete Gegenmaßnahmen einleiten können.
Die Hauptrisiken der Genossenschaft werden durch das Kerngeschäft,
die Vermietung, der Bestandserhaltung und Bestandsverwaltung bestimmt.
Bei der Vermietung ist zu beobachten, inwieweit sich der Markt
verändert und ob sich unsere Liegenschaften derartigen Veränderungen
anpassen können und sich zeitgemäß darstellen. Die Bestandserhaltung
wird durch notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen
bestimmt. Die hierfür notwendigen Investitionen müssen am Markt
abgerufen werden. Hierbei spielt die Höhe der jeweiligen Konditionen eine
wichtige Rolle. Bei der Bestandsverwaltung müssen ständig Mieteingänge
und Mietausfälle beobachtet werden.
Die Beobachtung und Berichterstattung dieser Risiken basiert auf einer
monatlichen Überprüfung der Kündigungs- und Vermietungsvorgänge sowie
eine ständige Beobachtung der Zahlungseingänge und Zahlungsausgänge
sowie der Geldanlagen.
Über mögliche Vermietungsschwierigkeiten wird monatlich Bericht erstattet.
Die Gebäude werden regelmäßig überprüft. Instandhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen werden durch Qualitätskontrollen und die
Beobachtung des Baufortschrittes kontrolliert. Die allgemeinen Entwicklungen
des Wohnungsmarktes und des Kapitalmarktes werden in eine
Betrachtung einbezogen.
Parallel dazu werden quartalsweise Berichte über alle Veränderungen und
Entwicklungen der wesentlichen Geschäftsbereiche verfasst.
Der Aufsichtsrat wird regelmäßig über die Entwicklungen und bestehenden
Geschäftsrisiken informiert.
Aufgrund der immer weiter ansteigenden Anforderungen an Energieeinsparungsmaßnahmen,
diversen Forderungen aus der Bauordnung NRW
und höheren Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten muss
weiterhin mit erheblichen Investitionen in den Bestand gerechnet werden.
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Vermietungsrisiken bestehen in den Stadtteilen Seeberg, Humboldt-Gremberg
und Mülheim, da dort weniger Nachfrage nach Wohnraum besteht. In
unserem geplanten Modernisierungsgebiet in Köln-Mülheim wird es aufgrund
der Durchführung der Maßnahme zu Ertragsausfällen kommen.
Fehlende altengerechte Wohnungen werden dazu führen, dass sich einige
ältere Mitglieder der Genossenschaft umorientieren.
Deshalb ist es sehr bedeutsam für die weitere wirtschaftliche Entwicklung,
dass eine Anpassung der Wohnungsbestände an zeitgerechte Standards
erfolgt.
Die Risikoanalysen sind weiterhin darauf ausgerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit
sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Es muss
im Jahr 2009 mit Mietausfällen von 1,5-2,0 % der Sollmieten gerechnet
werden. Die prognostizierten Mietausfälle beeinträchtigen zwar die Entwicklung
der Ertragslage sowie der Vermögens- und Finanzlage, sie stellen
aber zurzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Genossenschaft
dar.
Wir werden konsequent daran weiterarbeiten, unsere Wohnungsbestände
zeitgemäß zu modernisieren. Wie bereits an anderer Stelle in diesem Bericht
erwähnt, wird Köln gemäß der statistischen Untersuchungen weiterhin
Zuwachsraten verzeichnen, so dass wir keine wesentlichen Probleme
beim Vermieten unserer Bestände erwarten.
4.2 Finanzinstrumente
Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend beobachtet. Soweit
wie möglich, werden Modernisierungsmaßnahmen weiterhin mit zinsgünstigen
KfW-Mitteln mit Laufzeiten von 10 Jahren finanziert. Sonst werden
langfristige Finanzierungsmittel (Annuitätendarlehen) genutzt. Überwiegend
sind Darlehen mit Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren abgeschlossen
worden, die dinglich gesichert sind. Aufgrund steigender Tilgungsanteile
und wegen im Zeitablauf relativ gleich verteilter Zinsbindungsfristen
halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Um den
Schwankungen des Finanzmarktes vorzubeugen, hat die Genossenschaft
im Jahr 2009 Forwardprolongationen mit Kreditinstituten für im Jahr 2010
auslaufende Zinsfestschreibung bei Darlehen vereinbart.
Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte
wurden nicht eingesetzt. Es wird ein derivates Finanzinstrument von der
Genossenschaft zur Zinsminimierung und zur Absicherung von Zinsrisiken
genutzt. Es handelt sich um einen Swap mit einem Nominalbetrag
von 406 TEUR.
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5. Prognosebericht
Weiterhin lassen sich die Auswirkungen der Konjunkturkrise schwer abschätzen.
Wir erwarten eine Begrenzung der Kaufkraft und es bleibt abzuwarten,
wie sich vor diesem Hintergrund die Mietrückstände entwickeln.
Da sich unsere Mieten im mittleren Preissegment befinden, erwarten wir
keine nennenswerten Vermietungsprobleme. Wir werden die Investitionstätigkeit
zur Modernisierung der Bestände fortsetzen, soweit dies wirtschaftlich
sinnvoll ist. Die Schwerpunkte liegen dabei auf Wärmedämmmaßnahmen,
Anbau von Balkonen und Einbau von energiesparenden
Heizungsanlagen.
Da das Mietenniveau in Köln im vergangenen Jahr nicht nachgelassen
hat, bestehen Möglichkeiten im Rahmen der Entwicklung des Mietenspiegels
auch künftig moderate Mietanpassungen vorzunehmen und damit die
Jahresergebnisse stabilisieren zu können.
Trotz der geänderten Rahmenbedingungen erwarten wir insgesamt eine
gefestigte solide wirtschaftliche Entwicklung mit positiven Jahresergebnissen
in ähnlicher Höhe.
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Wir erwarten für 2010/2011 nach unseren Wirtschaftsplänen folgende Ergebnisse:
Köln, 20. April 2010 Wohnungs-Genossenschaft Köln 1896 eG
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Der Vorstand
Norbert Kutscher Uwe Seibel Philipp Heußer

6. Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat sich vom Vorstand regelmäßig über Entwicklung und Lage der Genossenschaft
sowie über bedeutsame Geschäftsvorfälle schriftlich und mündlich informieren lassen, diese überwacht
und den Vorstand bei der Erfüllung seiner Aufgaben unterstützt. Er hat sich über mögliche Risiken der
zukünftigen Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung des KonTraG unterrichtet. Der Aufsichtsrat hat
sich schließlich durch regelmäßige Prüfungen wichtiger Projekte und durch Einsichtnahme in Unterlagen
zusätzlich ein aktuelles Bild über die jeweilige wirtschaftliche, finanzielle und allgemeine Lage der Genossenschaft
verschafft. Aufsichtsrat und Vorstand traten im Berichtsjahr zu vier gemeinsamen Sitzungen
zusammen und auch die Ausschüsse des Aufsichtsrates haben mehrfach getagt. Der Aufsichtsrat hat im
Geschäftsjahr 2009 seine ihm von Gesetz und Satzung vorgegebenen Aufgaben wahrgenommen.
Gegenstand der Beratungen war insbesondere der Verlauf des Neubauvorhabens Hasertstraße in
Köln-Deutz sowie das aktuelle und für das Jahr 2010 vorgesehene Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm.
Zustimmungsbedürftige Geschäftsvorfälle wurden mit dem Vorstand erörtert, durch
den Aufsichtsrat überprüft und genehmigt. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hat das Rechnungswesen
geprüft; Anlässe zu Beanstandungen ergaben sich nicht. Der Prüfungsausschuss hat den
Jahresabschluss 2009 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) und den Lagebericht überprüft
und für in Ordnung befunden. Er entspricht den gesetzlichen Bestimmungen. Der Bauausschuss hat
über die durchgeführten Modernisierungen und Instandhaltungen sowie den Neubau beraten und die
Vorhaben begleitet. Weiterhin hat sich der Aufsichtsrat mit der Unternehmenspolitik, der allgemeinen
wirtschaftlichen Entwicklung und zukünftigen strategischen Ausrichtung des Unternehmens befasst.
Der Verbandsprüfer des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
hat in seinem Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2008 und des Lageberichtes
2008 im „Zusammengefassten Prüfungsergebnis“ eine insgesamt zutreffende Vorstellung der
Lage sowie eine zutreffende Darstellung der Chancen und Risiken testiert. Die Prüfung hat ergeben,
dass § 264 Abs.2 HGB beachtet wurde und der Jahresabschluss insgesamt, das heißt im Zusammenwirken
von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Die Geschäfte der Genossenschaft wurden im
Berichtszeitraum ordnungsgemäß im Sinne des Genossenschaftsgesetzes geführt. Das Prüfungsergebnis
wurde mit dem Prüfer in einer gemeinsam mit dem Vorstand geführten Abschlussbesprechung erörtert
und vom Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 20.04.2010 beschlossen, der Mitgliederversammlung zu empfehlen,
den Jahresabschluss 2009 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) und den vom Vorstand
vorgelegten Lagebericht zu genehmigen, der vorgeschlagenen Verwendung des Bilanzgewinnes
zuzustimmen und den Organen Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat spricht Vorstand und Mitarbeitern Dank und Anerkennung für ihren Einsatz, für ihr Engagement
und für die im Jahr 2009 geleistete gute und erfolgreiche Arbeit aus.
Köln, 20. April 2010 Klaus P. Baldus
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
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29
Jahresabschluss
für das
Geschäftsjahr
2009

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Anhang des
Jahresabschlusses
2009

9. Anhang des Jahresabschlusses 2009
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss für 2009 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches
aufgestellt. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
Die Bilanz zum 31. Dezember 2009 und die Gewinn- und Verlustrechnung für 2009 wurden
nach Maßgabe der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses
von Wohnungsunternehmen vom 6. März 1987 gegliedert. Dabei wurde das Anwendungsformblatt
des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. für Genossenschaften
zugrunde gelegt.
Bei der Gliederung wurde die bisherige Form der Darstellung bei den Positionen der Bilanz
und Gewinn- und Verlustrechnung beibehalten. Die Positionen der Bilanz und der Gewinn-
und Verlustrechnung sind mit den Vorjahreszahlen vergleichbar.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
AKTIVA
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu den Anschaffungskosten
unter Berücksichtigung zeitanteiliger linearer Abschreibung. Für ab dem Jahr 2001
angeschaffte immaterielle Vermögensgegenstände werden die Sätze der jeweils gültigen
steuerlichen Abschreibungstabellen verwendet. Computer-Anwendungsprogramme, deren
Anschaffungskosten nicht mehr als 150 EUR betragen, werden entsprechend dem Steuerrecht
als sogenannte Trivialprogramme behandelt und als geringwertige Wirtschaftsgüter
sofort abgeschrieben.
Sachanlagen
Die Sachanlagen sind zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen
bewertet.
Für Sachanlagenzugänge in 2009 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten
angesetzt. Modernisierungen wurden als Kosten für Erweiterung und wesentliche
Verbesserung im Sinne § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB aktiviert. Das Wahlrecht des § 255 Abs.2
Satz 4 HGB wurde wertansatzmindernd nicht ausgeübt. Zinsen für Fremdkapital während
der Bauzeit im Sinne § 255 Abs. 3 HGB wurden nicht aktiviert.
Die planmäßige Abschreibung auf Alt- und Neubauten erfolgt auf die Restbuchwerte linear
so, dass die Restnutzungsdauer auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 80
Jahren verteilt ist. Während der Gesamtnutzungsdauer aktivierte Modernisierungskosten
werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Bereits in den Vorjahren vollständig abgeschriebene Bauten erhalten nach Fertigstellung
von aktivierten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der
jeweiligen Bausubstanz eine neue Restnutzungsdauer. Kosten für die Wiederherstellung
von Außenanlagen nach Modernisierungen werden über einen Zeitraum von 10 Jahren
abgeschrieben.
Technische Anlagen und Maschinen und Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung
werden mit Sätzen zwischen 5 % und 25 % jährlich planmäßig, Wirtschaftsgüter,
deren Anschaffungskosten 150 EUR nicht überschreiten, im Zugangsjahr in voller Höhe
entsprechend den steuerlichen Bestimmungen für geringwertige Wirtschaftsgüter abgeschrieben.
Für ab dem Jahr 2001 angeschaffte Maschinen und Betriebs- und Geschäftsausstattung
gelten die maßgeblichen Sätze der steuerlichen Abschreibungstabellen.
Ab dem Geschäftsjahr 2008 angeschaffte selbständig nutzbare Wirtschaftsgüter zwischen
151 EUR und 1.000 EUR netto werden in einen Sammelposten eingestellt und jährlich planmäßig
mit 20 % abgeschrieben.
34

Finanzanlagen
Die Beteiligung an der Firma WRW GmbH, Düsseldorf, in Höhe von 2.556,46 EUR wurde im
Geschäftsjahr 2009 als nicht mehr werthaltig angesehen und abgeschrieben.
Die im Jahre 2009 vorgetragenen Werte für Wertpapiere des Anlagevermögens sind aufgrund
Artikel 24 Abs. 1 EGHGB mit den Buchwerten vom 31. Dezember 1986 angesetzt.
UMLAUFVERMÖGEN
Unfertige Leistungen
Unter der Position „Unfertige Leistungen“ werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten
umlagefähigen Betriebskosten - ohne Ausfallrisikozuschlag - ausgewiesen.
Forderungen aus Vermietung
Bei den Forderungen aus Vermietung handelt es sich um Mietrückstände und sonstige Vorlagen
sowie um Kosten für Schadensersatzleistungen, die von ehemaligen Mietern noch zu
zahlen sind. Uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben.
Sonstige Vermögensgegenstände
Hier sind in der Hauptsache eine Forderung an die NRW Bank aus dem Anerkenntnis
von einem Teilschuldenerlass aus KfW-Mitteln und Forderungen an Versicherungen aus
Schadenregulierungen und Rückkaufswerten sowie Forderungen an die Arbeitsagentur
aus Altersteilzeitvereinbarungen erfasst. Einzelwertberichtigungen waren nicht notwendig.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert.
Wertpapiere
Der Ausweis betrifft eine Kapitalanlage für eine Altersteilzeitvereinbarung gem. § 8 a Altersteilzeitgesetz.
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Geldbeschaffungskosten
Die Abschreibung der Geldbeschaffungskosten ist auf die Dauer der Zinsbindung verteilt.
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanziert sind im Voraus geleistete Zahlungen, die Aufwand für die Zeit nach dem Bilanzstichtag
sind.
BILANZVERMERK
Bei dem ausgewiesenen Betrag handelt es sich um Treuhandvermögen, das aus Kautionen
resultiert, die für Mieter in Form von Sparbüchern angelegt sind.
PASSIVA
RÜCKSTELLUNGEN
Für die Pensionsverpflichtungen liegt ein versicherungsmathematisches Gutachten vor.
Das Gutachten basiert auf einem Rechnungszinsfuß von 4,7 % und den Richttafeln 2005
von Dr. Klaus Heubeck und wurde unter Beachtung der Bestimmungen des § 6 a EStG nach
dem Teilwertverfahren erstellt. Der Bilanzwert der Rückstellung entspricht dem Gutachten.
35

Anhang des Jahresabschlusses 2009
Die sonstigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in angemessener
Höhe und in Übereinstimmung mit § 249 HGB gebildet.
Die gebildeten Rückstellungen im Rahmen von zwei Altersteilzeitvereinbarungen wurden
auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens mit einem Rechnungszinsfuß
von 5,5 % und den Richttafeln 2005 von Dr. Klaus Heubeck ermittelt.
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarlehen im
Sinne von § 88 II. WoBauG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht
besteht, sind zurückgezahlt.
Der unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesene Betrag gegenüber dem Pensionssicherungsverein
in Höhe von 6.082,88 EUR wurde mit 3 % abgezinst.
BILANZVERMERK
Bei dem ausgewiesenen Betrag handelt es sich um Treuhandverbindlichkeiten, die aus
Kautionen resultieren, die für Mieter in Form von Sparbüchern angelegt sind.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
36

2. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 2.740.232,34 EUR
(Vorjahr 2.688.243,24 EUR) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.
3. In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Umfangs
enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
4. Eine aktive Steuerabgrenzung nach § 274 Abs. 2 HGB war nicht notwendig.
5. Rücklagenspiegel
6. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
7. Für Verpflichtungen aus zugesagten Pensionen wurden Rückstellungen in vollem Umfang
gebildet.
8. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach
dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
37

Anhang des Jahresabschlusses 2009
9. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:
10. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
38

11. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte
oder ähnliche Rechte stellen sich wie folgt dar:
II. Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen periodenfremde
Erträge und Aufwendungen enthalten.
D. Sonstige Angaben
1. Es bestanden keine Haftungsverhältnisse.
2. Es bestehen keine, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen,
die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind (z.B. Miet-, Pacht-,
Leasingverpflichtungen, aus laufenden Bauvorhaben, Besserungsscheinverpflichtungen).
Vergebene Bauaufträge werden branchenüblich mit Eigen- und Fremdkapital finanziert.
3. Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20 % an anderen
Unternehmen.
4. Es wird ein derivates Finanzinstrument von der Genossenschaft zur Zinsminimierung
und zur Absicherung von Zinsrisiken genutzt. Es handelt sich um einen Swap mit einem
Nominalbetrag von 406.052,68 EUR. Grundlage hierfür ist ein Darlehen der Sparkasse
KölnBonn (Restvaluta am 31.12.2009: 320.793,44 EUR). Die Restvaluta wird unter den
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in der Bilanz ausgewiesen. Der Swap dient
der Steuerung und Begrenzung von Zinsrisiken und wurde nach allgemein anerkannten
Bewertungsmethoden (Black-Scholes, Black-Derman-Toy) bewertet. Der Zinsswap hat am
Stichtag einen Wert zu Lasten der Genossenschaft in Höhe von 43.142,77 EUR.
39

Anhang des Jahresabschlusses 2009
5. Um den Zinsschwankungen des Finanzmarktes vorzubeugen, hat die Genossenschaft
im Jahr 2009 Forwardprolongationen mit Kreditinstituten für im Jahr 2010 auslaufende Zinsfestschreibungen
bei Darlehen vereinbart. Der Nennbetrag dieser Darlehen beläuft sich auf
2.747,8 TEUR und es wurden 10jährige Prolongationen zu Zinssätzen zwischen 4,4 % p. a.
und 4,61 % p. a. getroffen.
6. Die Genossenschaft hat im Februar 2008 bei dem Finanzamt Köln-Altstadt den Antrag
auf Nichtanwendung der Abgeltungssteuer auf den EK 02 Bestand nach § 38 Abs. 4-10
KStG-Antrag gemäß § 34 Abs. 16 KStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2008 auf
weitere Anwendung der §§ 38 und 40 KStG in der Fassung vor Verkündung des Jahressteuergesetzes
2008 (Antragswahlrecht) gestellt. Mit Bescheid vom 29.05.2008 wurde dem
Antrag seitens des Finanzamtes stattgegeben.
7. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
8. Mitgliederbewegung
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um
65.789,70 EUR vermindert.
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr zum Vorjahr um 38.400,00 EUR vermindert.
Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf 1.240.800,00 EUR.
9. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf
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10. Mitglieder des Vorstandes:
Norbert Kutscher, geschäftsführend
Uwe Seibel, nebenamtlich
Dipl.-Ing. Philipp Heußer, nebenamtlich
11. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Klaus P. Baldus, Vorsitzender
Rolf Geuenich, Stellv. Vorsitzender
Werner Bea
Wolfgang Hogrebe
Paul Klein
Helga Köhler
Norbert Neumann
Michael Schmiesing
Günther Schmitt
Hermann Josef Schmitz
Michael Schmitz
Peter Schuster
12. Am Bilanzstichtag bestehen keine Forderungen an Mitglieder des Vorstandes bzw. des
Aufsichtsrates.
E. Weitere Angaben
Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns:
Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen, aus dem Bilanzgewinn von 106.779,13 EUR
eine Dividende von 4 % auf die am 1. Januar 2009 bestehenden Geschäftsguthaben auszuschütten.
Köln, 20. April 2010 Wohnungs-Genossenschaft Köln 1896 eG
Der Vorstand
Norbert Kutscher Uwe Seibel Philipp Heußer
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„Typisch Genossenschaften“
Unter dem Siegel der „Bauklötzchen“ haben sich in Deutschland
rund 380 Genossenschaften mit rund 700.000 Wohnungen zusammengeschlossen.
Die Genossenschaften unserer Initiative stehen
für moderne Dienstleistung und größtmögliche Kundenorientierung
durch flexible Beratung und guten Service rund ums Wohnen.
Nur so können wir unseren Mitgliedern sicheres Wohnen ein Leben
lang garantieren, meinen wir. Wer bei uns wohnt, findet deshalb nicht
nur eine Wohnung, sondern wir bieten Wohnen mit vielen Vorteilen
und darüber hinaus Sicherheit, Service, Solidarität in gelebten Nachbarschaften
und Selbstbestimmung.
Unter www.wohnungsbaugenossenschaften.de finden Sie das aktuelle
Wohnungsangebot aller angeschlossen Genossenschaften.
Darüber hinaus werben und informieren die Wohnungsgenossenschaften
mittlerweile bundesweit.
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„Wohnen ist ein Menschenrecht – bei uns und weltweit“
Sicher zu wohnen erscheint vielen von uns als so selbstverständlich,
dass die Verankerung des Wohnens als Menschenrecht hierzulande
fast in Vergessenheit geraten ist. Den Artikel 25 der Allgemeinen
Erklärung der Menschenrechte, in dem soziale und wirtschaftlic he
Rechte verankert sind, gilt es aber nach wie vor mit Leben zu erfüllen.
Wohnraum kostengünstig und gesichert zu bauen, für Sie nach Ihren
Wünschen zu gestalten und zu erhalten, ist unser Auftrag und unsere
wichtigste Aufgabe. Im weiteren Sinne schauen wir aber auch über
die Grenzen Deutschlands hinaus.
Deshalb sind wir Mitglied der DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe
für Soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., unserer Fachorganisation
der Wohnungswirtschaft für Entwicklungszusammenarbeit.
Sie verfolgt in ihren Hilfsprojekten in den Entwicklungsländern soziale
und wirtschaftliche Ideen des Haus- und Siedlungsbaus für ärmste
Bevölkerungsschichten.
44
Laksmibai schwingt die
Kelle
als Maurerin. Sie baut ihr Haus in
Selbsthilfe. Sie können ihr helfen.
www.deswos.de
Deutsche Entwicklungshilfe
für soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen e.V.

Sie orientiert sich dabei im Wesentlichen an genossenschaftlichen
Vorbildern und der gegenseitigen Hilfe, aber auch an modernen
Ideen der Gemeinwesenentwicklung und des internationalen
Erfahrungsaustausches. Es werden nicht deutsche Konzerne
exportiert, sondern durch Bewohnerbeteiligung und Planung mit
örtlichen Partnerorganisationen kulturell und wrtschaftlich angepasste
Wohnlösungen entwickelt.
Die DESWOS steht seit 40 Jahren für das Menschenrecht auf
Wohnen. Projekte werden in Afrika, Asien und Lateinamerika
durchgeführt. Es gilt Menschen mit Wohnraum zu versorgen und
ihre Ernährung zu sichern, Arbeit zu schaffen und Bildung zu
vermitteln, Hygiene zu fördern und Gesundheit zu stärken.
Der immer noch aktuelle Ansatz ist die Hilfe zur Selbsthilfe. Informationen
zur Arbeit der DESWOS finden Sie auf der Website
www.deswos.de.
Salima schaufelt
Sand
mit den Nachbarn.
Sie baut ihr Haus in Selbsthilfe.
Sie können ihr helfen.
www.deswos.de
45
Deutsche Entwicklungshilfe
für soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen e.V.