Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsgenossenschaft "Treptow-Süd" eG

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2011
G Risiken der künftigen Entwicklung
Die Finanz- und Wirtschaftskrise im Euroraum
und auch in der Weltwirtschaft hatte in den
vergangenen Jahren keine spürbaren negativen
Auswirkungen auf die Genossenschaft. Es
gibt zurzeit keine Anzeichen, dass diese in der
Zukunft zu erwarten wären. Die Möglichkeiten
zur Kreditaufnahme waren aufgrund der guten
Bonität bei den Kreditgebern nicht eingeschränkt.
Geplante Baumaßnahmen konnten im
Wesentlichen im vorgesehenen Umfang zu den
geschätzten Kosten ausgeführt werden. Das
sehr niedrige Zinsniveau wurde zur langfristigen
Sicherung der günstigen Konditionen für das
Fremdkapital genutzt.
Die zu erwartende höhere Belastung durch
den Kapitaldienst nach Auslaufen der maximal
fünfzehnjährigen Zinsbindung ist in der langfristigen
Planung berücksichtigt und kann durch
die Genossenschaft ohne Einschränkungen der
notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeiten
getragen werden.
Ein Ansteigen der Wohnungsleerstände in
Berlin und insbesondere in unseren sanierten
Wohnungsbeständen ist in den kommenden
Jahren nicht zu erwarten. Durch die steigende
Einwohnerzahl und die weiter zunehmende
Verkleinerung von Haushalten hat sich die Wohnungsnachfrage
stark erhöht. Dem gegenüber
verharren die Neubauzahlen weiterhin auf sehr
niedrigem Niveau. Selbst bei stark steigender
Fluktuationsrate ist daher auch zukünftig von
stetiger Vollvermietung der Wohnungen auszugehen.
Ob die von der neuen Berliner Landesregierung
angekündigten Initiativen zur rechtlichen
Begrenzung von Mieterhöhungsmöglichkeiten
erfolgreich sein werden, ist zurzeit nicht vorhersehbar.
Wir gehen jedoch sicher davon aus,
dass mögliche Einschränkungen zumindest im
zehnjährigen Planungszeitraum keine negativen
Auswirkungen auf die Ertragslage der Genossenschaft
haben werden. Etwaigen Beschränkungen
der Modernisierungsumlagen oder
auch bei der Festlegung von Neuvertragsmieten
könnte in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen
durch die Anpassung des langfristigen Bauplans
entgegengewirkt werden, indem Umfang oder
Qualität von Modernisierungen reduziert werden.
Ein Marktnachteil wäre dadurch für die Genossenschaft
nicht zu befürchten, da auch die
anderen Vermieter am Berliner Wohnungsmarkt
von den Beschränkungen betroffen wären und
die Kosten entsprechend reduzieren müssten.
Die aufgrund der Altersstruktur der Mitglieder
und Mieter erwartete hohe Fluktuationsrate in
den kommenden Geschäftsjahren erfordert bei
unveränderter Mietgesetzgebung weiterhin
umfangreiche Baumaßnahmen zur möglichst
kompletten Modernisierung der frei werdenden
Wohnungen, um langfristig vorausschauend die
teureren wiederholten Kleinmodernisierungen
vermeiden zu können. Die dazu erforderlichen
finanziellen Aufwendungen sind in der langfristigen
Planung berücksichtigt.
Die Mietforderungen bzw. Forderungsausfälle
für die Genossenschaft sind seit vielen Jahren
äußerst gering. Neben dem gut organisierten
Mahnwesen mit sofortiger persönlicher Ansprache
durch die Mitarbeiter bei erkennbaren
Unregelmäßigkeiten ist vor allem die gute soziale
Struktur in den Wohngebieten Ursache für die
sehr gute Zahlungsmoral. Durch die attraktiven
Wohnungsbestände kann diese bisher auch bei
Neuvermietungen erhalten werden.
Ob die hohe Staatsverschuldung möglicherwei-
se zur Reduzierung staatlicher Sozialleistungen
führen wird, mit für die Genossenschaft spürbaren
Auswirkungen auf die Fähigkeit der Mieter
34 Geschäftsbericht 2011 der Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG