Recht

Stand März 2013 I RECHT und RECHTSPRECHUNG
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des Nachbarn nicht zum Kaufobjekt gehörig sei. Es
ging sodann um die Frage, ob die Verkäufer mit der
Übergabe des Ordners von Unterlagen, u.a. dem
Lageplan des Grundstücks, ihrer Aufklärungspflicht
genügten. Dies verneinte der BGH. Ein Verkäufer
erfülle mit der Übergabe von Unterlagen seine Aufklärungspflicht
nur dann, wenn er aufgrund der
Umstände die berechtigte Erwartung haben kann,
dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke
allgemeiner Information, sondern unter einem
bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen
wird. Die Verkäufer hatten behauptet, mündlich
ausdrücklich auf den tatsächlichen Grenzverlauf
hingewiesen zu haben. Hier fehlten diesbezügliche
Aufklärungen des Berufungsgerichts, welches die
Klage mangels arglistigen Verhaltens der Verkäufer
abgewiesen hatte. Der Rechtsstreit wurde deshalb
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Fazit
Lieber ein Hinweis mehr als einer zu wenig, kann
man auch aus dem vorliegenden Sachverhalt als
Schlussfolgerung ziehen. Und falls den beweisbelasteten
Verkäufern der erforderliche Aufklärungsnachweis
nicht gelingen sollte, gab der BGH gleich
noch Hinweise, wie sich der Schadensersatzanspruch
der Höhe nach bemisst: Zu ersetzen ist nicht
die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks
mit und ohne Teilfläche, sondern der Betrag, um
den der Käufer wegen der unterlassenen Aufklärung
das verkaufte Grundstück zu teuer erworben
hat. Der Käufer ist also so zu behandeln, als wäre
es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen,
den Kaufvertrag zu einem günstigeren Kaufpreis
abzuschließen.
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2. Zur Frage, ob bei zu geringer Wohnfläche
einer verkauften Eigentumswohnung
der Kaufpreis gemindert werden
kann
(OLG Saarbrücken, Urt. v. 01.12.2011,
8 U 450/10)
Sachverhalt
Eine vermietete Eigentumswohnung wurde verkauft.
Der Mietvertrag wurde dem Kaufvertrag als
Anlage beigefügt. Die Mietfläche ist dort mit etwas
mehr als 111 m² angegeben. Für den Käufer war
die Größe der Wohnung ein entscheidendes Merkmal.
Die Abrede über die Wohnungsgröße war aber
nicht in den Kaufvertrag aufgenommen worden.
Die tatsächliche Größe lag um knapp 10 % unter
der im Mietvertrag ausgewiesenen Fläche. Der Käufer
machte einen Anspruch auf Kaufpreisminderung
geltend.
Entscheidung
Das OLG Saarbrücken gab ihm Recht. Auch wenn
die Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag nicht
ausdrücklich vereinbart worden ist, wurde sie durch
eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zum
Vertragsgegenstand. Dass diese Abrede über das
Vertrags-Soll nicht beurkundet wurde, ist unbeachtlich,
denn der Formmangel war durch Eintragung
des Käufers im Grundbuch geheilt worden. Darauf,
dass die Flächenabweichung geringer als 10 % ist
und nach der im Mietrecht geltenden Judikatur insoweit
kein Anspruch auf Minderung des Mietzinses
besteht, ist unbeachtlich.
Fazit
Ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises liegt
vor, wenn die Kaufsache mangelbehaftet ist. Weicht
die Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit
ab, ist von einem Mangel auszugehen. Beim Wohnungskauf
gilt die Mindestschwelle, die im Mietrecht
gilt, nicht.
3. Kapitalanlegereigentumswohnung:
Grundsätzlich keine Pflicht zur Aufklärung
über die Höhe der Innenprovision
(BGH, Urt. v. 05.06.2012, u.a. XI ZR 149/11)
Sachverhalt
Die Entscheidungen des BGH vom 05.06.2012 betreffen
acht Parallelfälle, in denen Anleger fremdfinanzierte
Eigentumswohnungen erworben hatten.
Die finanzierende Bank betrieb aus einer notariellen