VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG

3/3
Dornbirn, am 12-01-09
ZL 08128
13 E 1802 / 08 w
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
GEGENSTAND:
ERMITTLUNG DES VERKEHRWERTES DER
LIEGENSCHAFT - EZ 3828 - GB 92001 DORNBIRN
GST BP .2446
Nachbauerstraße 24
A-6850 Dornbirn
AUFTRAGGEBER: BEZIRKSGERICHT DORNBIRN 13 E 1802 / 08 w
Kapuzinergasse 12 Tel. 05572 - 3843-0
A-6850 Dornbirn
BETREIBENDE PARTEI: Bausparkasse Wüstenrot AG (FN 158556 x)
Alpenstraße 70
A-5020 Salzburg
vertreten durch
Raits Bleiziffer Rechtsanwälte GesmbH.
Ignaz Rieder-Kai 11c
A-5020 Salzburg
VERPFLICHTETE PARTEIEN: 1) Karl TOMA (1946-10-03)
2) Lydia TOMA 1948-06-14), beide
Nachbauerstraße 24
A-6850 Dornbirn
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INHALTSVERZEICHNIS
EZ 3828 - 13 E 1802 / 08 w
1) ALLGEMEINES - Seite 3
2) BEWERTUNGSUNTERLAGEN - Seite 4 - 5
3) VERBÜCHERUNG EZ 3828 - Seite 6 - 7
4) BESCHREIBUNG - Seite 8 - 14
WOHNUNGSRECHT - Seite 12
GRUNDSTEUER - EINHEITSWERT - Seite 14
5) RAUMBESCHREIBUNG - Seite 15 - 21
6) FASSADEN UND AUSSENANLAGEN - Seite 21 - 23
7) MASSENERMITTLUNG - Seite 24 - 25
7.1) Bebaute Flächen - Seite 24
7.2) Raumhöhen - Seite 24
7.3) Umbauter Raum - Seite 25
7.4) Nutzflächen - Seite 25
8) BEWERTUNG - Seite 26 - 33
8.1) Gebäudeneuwert - Seite 27
8.2) Gebäudezeitwert - Seite 28
8.3) Grundwert - Seite 29 - 30
8.4) Sachwert - Seite 31
8.5) Ertragswert - Seite 32
8.6) Wohnungsrecht - Seite 33
LITERATUR - Seite 33
9) VERKEHRSWERT EZ 3828 - Seite 34 - 35
10) VERKEHRSWERT EZ 3828 - ZUBEHÖR - Seite 36
11) ZUSAMMENFASSUNG - Seite 37
ANHANG - FOTODOKUMENTATION - PLÄNE - ab Seite 38
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1) ALLGEMEINES EZ 3828
ZWECK DER SCHÄTZUNG:
ERMITTLUNG DES VERKEHRWERTES DER
LIEGENSCHAFT - EZ 3828 - GB 92001 DORNBIRN
GST BP .2446
Nachbauerstraße 24
A-6850 Dornbirn
in dem bewilligten Zwangsversteigerungsverfahren
13 E 1802 / 08 w
BEWERTUNGSUMFANG:
Liegenschaft EZ 3828 - BP .2446 - mit dem darauf
errichteten Wohnhaus
Nachbauerstraße 24
A-6850 Dornbirn
ohne bewegliches Inventar
BEWERTUNGSSTICHTAG:
25-November-2008, als Tag der Besichtigung
LOKALAUGENSCHEIN: 25-November-2008, ab 14°°
ANWESEND: - Frau Lydia TOMA, geb. Bell (1948-06-14)
- Herr Karl TOMA sen. (1925-10-19) und der
unterzeichnende Sachverständige
ANMERKUNG: - Herr Karl TOMA (1946-10-03) - verpflichtete Partei -
war beim Lokalaugenschein nicht anwesend.
Er wurde um 14.05 von seiner Frau Lydia TOMA
telefonisch erreicht, Herr Karl TOMA hat daraufhin
eine Teilnahme an der Befundaufnahme abgelehnt.
WITTERUNGSVERHÄLTNISSE:
Schneedecke bei der Befundaufnahme ca. 5 - 10 cm.
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2) BEWERTUNGSUNTERLAGEN EZ 3828
- Aufnahme - Lokalaugenschein am Dienstag, den 25-11-08 14°°
- Digitalfotos - Fotoaufnahmen vom Dienstag, den 25-11-08
- Anwesend - Frau Lydia TOMA, geb. Bell (1948-06-14)
- Herr Karl TOMA sen. (1925-10-19)
und der unterzeichnende Sachverständige
- Gerichtsakt - 13 E 1802 / 08 w
- Grundbuch - Auszug vom 2008-08-11 - EZ 3828 - GB 92001
- Nachkontrolle Grundbuch am 18-11-2008
- Lagepläne - Situation M 1: 1000
- Flächenwidmung M 1: 1000
- Kanalisationsplan M 1: 1000
- Ortsplan - Stadtplan M 1: 14000
- Eingabeplan - Baueingabepläne Neubau eines Wohnhaus vom
Juni 1910 (Archiv der Stadt Dornbirn)
- Ansuchen - Bauansuchen vom 15-Juni 1910
- Lageplan - Situation M 1: 500
- Grundrisse - Kellergeschoss M 1: 100
- Erdgeschoss (lt. Plan - Parterre) M 1: 100
- Obergeschoss (lt. Plan - Dachstock) M 1: 100
- Dachboden (lt. Plan - Werksatz) M 1: 100
- Schnitt - Schnitt A - B M 1: 100
- Ansichten - Nordansicht M 1: 100
- Westansicht M 1: 100
- Protokolle - Bauverhandlungsprotokoll - Gemeindeamt Dornbirn
vom 17-Juni 1910
- Bescheide - Baubewilligung vom 22-Juni 1910
- Benützungsbewilligung vom 07-Oktober 1910
- Ansuchen - für den Einbau einer Ölheizung vom 23-10-1978
- Bescheid - Genehmigung der bereits erstellten Ölfeuerungsanlage
vom 24-10-1978
- Bauakt - Neubau der Fam. Luis und Marianne Glatzl auf
GST GP 7903/1 und BP.1771
- Bauabstandsnachsicht
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2) BEWERTUNGSUNTERLAGEN EZ 3828
- Verträge - Übergabs- und Schenkungsvertrag 7090/96
vom 18-07-1996
- Schenkungsvertrag 8341/97 vom 29-09-1997
- Kaufvertrag 161/2003 vom 2002-10-28
- Erhebungen - Amt der Stadt Dornbirn
- Stadtbauamt
- Stadtarchiv
- Gebührenstelle
- Bezirksgericht Dornbirn - Grundbuch 92001
- Grundbuch - Urkundensammlung
- Preissituation - derzeit übliche Grund- und Baupreise
- Immobilien - Preisspiegel 2008 (Wirtschaftskammer
Österreich, Fachverband der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder)
- LBG - Liegenschaftsbewertungsgesetz
- ÖNORM - B 1802
- Literatur - Liegenschaftsbewertung Kranewitter - 5. Auflage
- Bau- und Grundpreislisten
- Empfehlungen Hauptverband der SV
- diverse ÖNORMEN
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3) VERBÜCHERT EZ 3828
Abfragedatum:
Bezirksgericht Dornbirn
18-11-08
Grundbuch 92001 - Dornbirn
A 1: EZ 3828 Letzte TZ 4442/2008
GST .2446 Baufläche - Gebäude 132 m²
Baufläche - begrünt 230 m²
GESAMTFLÄCHE - EZ 3828 362 m²
A 2: - - - - - - - - - -
B: 2 ANTEIL: 1/2
50,00%
Karl TOMA (geb. 1946-10-03)
Nachbauerstraße 24
A-6850 Dornbirn (V)
a 161/2003 Kaufvertrag 2002-10-28 Eigentumsrecht
b 166/2003 Belastungs- und Veräußerungsverbot
3 ANTEIL: 1/2
50,00%
Lydia TOMA, geb. Bell (geb. 1948-06-14)
Nachbauerstraße 24
A-6850 Dornbirn (V)
a 161/2003 Kaufvertrag 2002-10-28 Eigentumsrecht
b 166/2003 Belastungs- und Veräußerungsverbot
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3) VERBÜCHERT EZ 3828
C: 3 a 7090/1996 8341/1997
WOHNUNGSRECHT gem. Pkt. II.a) Übergabs- und
Schenkungsvertrag 1996-07-18 für Karl TOMA sen. (1925-10-19)
b 161/2003 Vorrang von LNR 5 vor 3
c 3165/2007 Vorrang von LNR 7 vor 3
5 a 161/2003 Schuldschein- und Pfandurkunde 2003-01-02
Pfandrecht
72.100,00 EUR
für LBA LandesBausparkasse AG
b 161/2003 Vorrang von LNR 5 vor 3
d 1796/2008 Klage (5 Cg 58/08 x)
e 4442/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens s CLNr 8
6 a 166/2003 Belastungs- und Veräußerungsverbot für
Karl TOMA (1925-10-19)
b 3165/2007 Vorrang von LNR 7 vor 6
7 a 3165/2007 Urkunde- und Pfandurkunde 2007-05-30
Pfandrecht
37.000,00 EUR
für Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG
b 3165/2007 Kautionsband
c 3165/2007 Vorrang von LNR 7 vor 3 6
8 a 4442/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von vollstr. EUR 68.322,39 samt 6,75 % Z seit
2008-01-01; Kosten EUR 3.086,95 samt 4 % Z seit 2008-05-28;
Kosten EUR 1.404,94 für Bausparkasse Wüstenrot AG
(13 E 1802 / 08 w)
b 4442/2008 Forderung gleich Pfandrecht CLNr 5
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4) BESCHREIBUNG EZ 3828
Gebäudeart: Beim zu bewertenden Wohngebäude handelt es sich um ein 1910
errichtetes Wohnhaus, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss
und Obergeschoss. Der Eingangsbereich ist halbstöckig versetzt
(siehe dazu Schnitt A - B in der Anlage).
Später wurde nördlich ein Garagenzubau sowie ein Geschäftsraum
(vermutlich 1938) angebaut.
Im Erd- und Obergeschoss sind jeweils Wohnräume situiert, der
Dachboden ist nur über eine relativ steile Treppe zugänglich und
nicht ausgebaut. Im Kellergeschoss befinden sich diverse Räume
und der Heizraum (siehe genaue Beschreibung).
Die Wohnräume im EG werden von Karl Toma sen. (1925-10-19)
bewohnt - siehe dazu Pkt. Wohnungsrecht für Karl Toma sen..
Die Wohnräume im OG werden von den beiden Hauseigentümern
Karl Toma (1946-10-03) und Lydia Toma (1948-06-14) genutzt.
Lage des Objektes:
Die zu bewertende Liegenschaft EZ 3828 - GB 92001 Dornbirn
befindet sich ca. 600 m nordöstlich des Stadtzentrums (Marktplatz),
rund 400 m östlich der Stadtstraße L190, etwa 40 m südlich der
Kehlerstraße, direkt an der Nachbauerstraße (östlich verlaufende
Erschließungsstraße), freistehend im offen bebauten Gebiet der
Stadt Dornbirn.
Erschließung des Objektes:
Die bebaute Liegenschaft GST .2446 grenzt mit seiner südwestlichen
Grundgrenze an den Straßenverlauf der Nachbauerstraße
an und ist voll erschlossen.
- Anschluss an die örtliche Trinkwasserversorgung
- Anschluss an die örtliche Abwasserkanalisation
- Anschluss an das Stromnetz
- Anschluss an das Telefonnetz
Flächenwidmung:
Baufläche - Wohngebiet (BW) - siehe dazu Flächenwidmungsplan
der Stadt Dornbirn im Anhang.
Raumplanungsgesetz RPG §14 - Einteilung der Bauflächen
(3) Wohngebiete sind Gebiete, die für Wohngebäude bestimmt sind.
Andere Gebäude und Anlagen dürfen in Wohngebieten errichtet
werden, wenn dadurch das Wohnen und auch sonst der Charakter
als Wohngebiet nicht gestört wird.
Das unmittelbar nördlich anschließende Grundstück GP 7903/1 ist
als Baufläche - Mischgebiet (BM) gewidmet.
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4) BESCHREIBUNG EZ 3828
Baujahre - Chronologie:
Erhebungen im Archiv und Bauamt der Stadt Dornbirn:
1910 - Bauansuchen - Schreiben vom 15-Juni-1910
1910 - Bauverhandlung - Protokoll vom 17-Juni-1910
1910 - Baubewilligung - Bescheid vom 22-Juni-1910
1910 - Benützungsbewilligung - Bescheid vom 07-Oktober-1910
(auffallend ist die extrem kurze Bauzeit vom 22-06 bis 07-10-1910)
1935 - vermutlicher Zubau beim Wohnhaus, der entsprechende Bauakt
ZL 1935/66 ist im Stadtarchiv (Abfragezeitraum 18-11-08 bis
30-12-08) nicht auffindbar
1938 - Ansuchen zum Einbau eines Geschäftslokales (Gemischtwaren),
Kundmachung zur Bauverhandlung am 11-März-1938, weitere
Unterlagen sind nicht vorhanden
1978 - Bauansuchen - Einbau einer Ölheizung vom 23-10-1978
1978 - Bescheid ZL III-191 / Bau / 1978 - Genehmigung der bereits
erstellten Ölfeuerung vom 24-10-1978
Ab diesem Bescheid aus dem Jahre 1978 sind keine weiteren
Unterlagen im Bauakt vorhanden, für die nach 1982 erbaute Pergola
(siehe dazu Schreiben vom 16-02-1982 - Bauabstandsnachsicht)
liegt daher kein Bauansuchen bzw. Baubewilligung vor.
Die Dacheindeckung wurde angeblich vor über 20 Jahren erneuert.
2002 - Ausbau der Wohnräume im OG teilweise nach Ankauf (2002-10-28)
Aufgrund dieser Angaben wird für Berechnungen das Jahr 1910
als Baujahr herangezogen.
Erhaltungszustand:
Das Gebäude befindet sich in einem dem relativ hohen Alter
entsprechenden Zustand, siehe dazu die detaillierte Raum- bzw.
Gebäudebeschreibung.
Angeblich wurden vor über 20 Jahren diverse Sanierungsarbeiten
(Dach, Fenster, Heizung usw.) durchgeführt, genaue Angaben über
den Sanierungsumfang und Zeitraum konnten vom Eigentümer
nicht gemacht werden.
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4) BESCHREIBUNG EZ 3828
Gründung:
nicht bekannt, vermutlich Streifenfundamente mit Natursteinen
Wasserversorgung:
öffentliches Wasserleitungsnetz
Abwasserbeseitigung:
Anschluss an die örtliche Kanalisation
Baugrundverhältnisse:
mittelmäßig bis gut tragfähiger Untergrund
Diese Angabe beruht auf Erfahrungswerten, die tatsächliche
Baugrundbeschaffenheit ist nur mit entsprechenden Bodenuntersuchungen
erkennbar.
Umfassungswände:
KG - angeblich Stampfbeton
EG/OG - 30 cm starkes Ziegelmauerwerk
Decken:
Holzbalkendecken
Dachkonstruktion:
Holzdachstuhl, Giebeldach mit Kreuzgiebel, mit Unterdach
Dacheindeckung:
Ziegeldach (dunkel), angeblich vor über 20 Jahren erneuert
Verblechungen:
Kupferblech, im Zuge der Neueindeckung angeblich erneuert,
verzinkte Verblechungen beim Garagenzubau
Fenster:
Holzfenster, 2-Scheiben- Isolierverglasung
Türen:
Holztüren
Stiegen:
eingestemmte Holztreppe, mit Holzgeländer
Wärmeversorgung - Heizung:
Zentralheizung, Trennung Geschossweise derzeit nicht möglich
Die letzte Wartung wurde lt. Plakette am 01-09-2003 durchgeführt
(Rauchfangkehrer Walter Sutterlüti - Dornbirn).
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4) BESCHREIBUNG EZ 3828
Energieträger:
Heizöl, 2 Kunststofftanks a' 1.500 Liter Inhalt
Elektroinstallation:
dem Gebäudealter entsprechend veraltert, E-Hauptverteiler mit
Porzellansicherungen, nur ein Stromzählen (derzeit keine Trennung
der Stromabnehmer im EG und OG möglich), siehe Foto 6
Fassaden:
Wohnhaus verputzt und gestrichen, Sockelbereich verputzt und
farblich abgesetzt, Garagenbereich teilweise mit Platten verkleidet,
im gesamten Fassadenbereich sind sehr viele, teilweise erhebliche
Risse sichtbar, siehe genaue Beschreibung unter Pkt. Fassaden
und Fotodokumentation im Anhang
Sonnenschutz:
Fenster mit Klappläden aus Holz, teilweise auch Kunststoffrollläden,
eine Markise (alt)
PKW-Abstellplatz:
im Vorplatzbereich möglich
PKW-Unterstellplatz:
es ist kein PKW-Unterstellplatz (zB. Carport) vorhanden
PKW-Garagenplatz:
es ist ein PKW-Einstellplatz im Garagenzubau vorhanden
An- und Umbauten:
Garagenzubau, Zubau Geschäftslokal, Pergola
1935 - vermutlicher Zubau beim Wohnhaus, der entsprechende Bauakt
ZL 1935/66 ist im Stadtarchiv (Abfragezeitraum 18-11-08 bis
30-12-08) nicht auffindbar
1938 - Ansuchen zum Einbau eines Geschäftslokales (Gemischtwaren),
Kundmachung zur Bauverhandlung am 11-März-1938, weitere
Unterlagen sind nicht vorhanden
Für die freistehende Pergola liegt keine Baubewilligung vor!
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4) BESCHREIBUNG EZ 3828
Mietverhältnisse:
Es sind keine Mietverhältnisse bekannt.
Dingliche Rechte/Lasten: (Siehe dazu Grundbuchauszug EZ 3828 auf Seite 6 - 7)
Wohnungsrecht:
ANMERKUNG:
3 a 7090/1996 8341/1997 WOHNUNGSRECHT gem. Pkt. II.a)
Übergabs- und Schenkungsvertrag 1996-07-18 für
Karl TOMA sen. (1925-10-19)
Auszug aus B - 2/3 a 161/2003 - Kaufvertrag vom 2002-10-28
VII. Wohnungsrecht
In Modifizierung und Spezifizierung des bestehenden und angeführten
Wohnungsrechtes vereinbaren die Käufer als Eigentümer
der Liegenschaft in EZ 3828 GB 92001 Dornbirn für sich und ihre
allfälligen Rechtsnachfolger im Eigentum der betreffenden Liegenschaft
einerseits und Karl TOMA sen. (19-10-1925) als Wohnungsrechtberechtigter
nachstehendes:
1.) Das unentgeltliche und lebenslängliche Wohnungsrecht des
Karl Toma sen. (19-10-1925) umfaßt zwar nach wie vor grundsätzlich
die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Wohnhauses Nachbauerstraße
24, 6850 Dornbirn. Hinsichtlich der ebenfalls im Erdgeschoss
befindlichen Küche wird das Recht von Karl TOMA sen. (19-10-1925)
jedoch insofern eingeschränkt, als nunmehr lediglich ein Recht auf
Mitbenützung der Küche umfasst.
2.) Erhalten bleibt auch das Recht des Karl TOMA sen. (19-10-1925)
auf Mitbenützung des Kellers, des Dachbodens, der Garage und
des Gartens, wobei über die genauen Benützungsmodalitäten mit
den Käufern eine einvernehmliche Regelung erfolgen soll.
3.) Karl TOMA sen. (19-10-1925) verpflichtet sich hinsichtlich von
Investitionen, die mit der Liegenschaft so verbunden sind, daß sie
nicht ohne Schädigung oder Beeinträchtigung zumindest von Teilen
der Liegenschaft wieder entfernt werden können, vorher hiezu die
schriftliche Einwilligung der Liegenschaftseigentümer einzuholen.
4.) Die Tragung der Betriebskosten das Haus Nachbauerstraße 24,
6850 Dornbirn, und die Liegenschaft des Gst. .2446 betreffend
wird ebenfalls im Einvernehmen zwischen den Käufern und
Karl TOMA sen. (19-10-1925) eine gesonderte Regelung getroffen
werden.
Die Käufer verpflichten sich, die Rechte und Pflichten im
Zusammenhang mit dem gegenständlichen Wohnungsrecht auch
auf ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der kaufgegenständlichen
Liegenschaft zu überbinden.
Schriftliche Vereinbarungen über die in Pkt. 2 erwähnten Benützungsmodalitäten
bzw. die unter Pkt. 4 angeführte Aufteilung der
Betriebskosten liegen nicht vor.
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4) BESCHREIBUNG EZ 3828
Belastungs- und
Veräußerungsverbot:
6 a 166/2003 Belastungs- und Veräußerungsverbot für
Karl TOMA sen. (1925-10-19)
Pfandrechte: 5 a 161/2003 Schuldschein- und Pfandurkunde 2003-01-02
Pfandrecht
72.100,00 EUR
für LBA LandesBausparkasse AG
7 a 3165/2007 Urkunde- und Pfandurkunde 2007-05-30
Pfandrecht
37.000,00 EUR
für Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG
Außerbücherlich:
(Erhebungen im Bauamt der Stadt Dornbirn:)
Bauabstandsnachsicht: Beim Neubau des Wohn- und Geschäftsgebäudes auf GP 7903/1
(ehemals Lebensmittelgeschäft Spar Glatzl) wurde mit Schreiben
vom 16-02-1982 folgende Vereinbarung getroffen:
- Für obiges Bauvorhaben erteile ich (Emilie Dalpalu, Nachbauerstraße
24) Ihnen (Luis und Marianne Glatzl) die Bauabstandsnachsicht
auf 0,00 m zu meiner BP .2446.
- Durch das Zurücksetzen der Doppelgarage an mein Grundstück
BP .2446 entsteht eine saubere Grenzwand, an welche ich mit
Genehmigung der Familie Glatzl, jedoch auf meine Erstellungsund
Erhaltungskosten eine Holzpergola in gleicher Höhe der
Garagenwand anbauen kann.
Dieser Bauabstandnachsicht wurde von der Baubehörde, Amt
der Stadt Dornbirn, zugestimmt.
Bauabstandsnachsicht:
Der Garagenzubau auf der gegenständlichen Liegenschaft Grundstück
.2446 Nachbauerstraße 24, grenzt mit der nördlichen Längsseite
unmittelbar an die Grundstücke 7901/2 und 7903/1 an.
Diesbezügliche Vereinbarungen (Bauabstandsnachsichten usw.)
sind nicht bekannt.
Weitere außerbücherliche dingliche Rechte oder Lasten sind nicht
bekannt.
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie die
Abstandsnachsichten haben keinen Einfluss auf den Verkehrswert.
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4) BESCHREIBUNG EZ 3828
SONSTIGES:
Beim Amt der Stadt Dornbirn wurden nachstehend angeführte
Werte und Beträge erhoben - Stand Dezember 2008:
Einheitswert € 10.100,00
Grundsteuermessbetrag € 8,27
Jährliche Grundsteuer € 38,90
(Die Grundsteuer für das Jahr 2008 wurde im Juli 2008 beglichen).
ANMERKUNG:
Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen,
Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen
haustechnischer oder sonstiger Anlagen getätigt.
Die Flächenangabe des Grundstückes wurden den Eintragungen
im Grundbuch - EZ 3828 - GB 92001 - ungeprüft übernommen.
Eine entsprechende Verifizierung dieser Flächenangaben erfordert
daher eine Vermessung durch einen hierfür befugten Ingenieurkonsulenten
für Vermessungswesen.
Die Angabe über die Baugrundqualität beruht auf mündlichen
Aussagen, die tatsächliche Baugrundbeschaffenheit ist nur mittels
Bodenuntersuchungen (Geologisches Gutachten) feststellbar.
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5) BESCHREIBUNG DER EINZELNEN RÄUME: EZ 3828
KELLERGESCHOSS: Aufnahme am Dienstag, den 25-11-08 ab 14°°
Mittelgang:
Betonboden mit PVC-Bodenbelag, Wände verputzt und gestrichen,
Holztäferung an der Decke; einfache Schiebetüre zum Stiegenhaus;
lichte Raumhöhe im Gang rund 1,90 m;
links daneben, unter der Holztreppe befindet sich der Elektro-Hauptverteilerschrank;
mit veralteten Porzellan-Drehsicherungen, mit nur
einem Hauptzähler (der Stromverbrauch der Wohnräume im EG
bzw. OG ist nicht separat messbar), siehe Foto 6;
der Boden- und Wandbereich unter dem Stiegenaufgang ist feucht
und fleckig, siehe Foto 7;
- Schiebetüre klemmt sehr stark
- diverse Risse im Wandbereich
- Boden- und Wandbereich teilweise feucht und fleckig
Waschküche:
Boden verfliest, Aussenwände teilweise verfliest, restliche Wandfläche
verputzt und gestrichen; Aussentüre, Türschwelle etwa 15 cm
hoch; lichte Raumhöhe ca. 1,94 m; die Türzargen sind teilweise
angerostet, siehe Foto 8;
- Verputz im unteren Wandbereich stellenweise feucht und schadhaft
- angerostete Türzargen
Werkstätte:
dieser Raum wird angeblich hauptsächlich von Herrn Karl Toma sen.
(1925-10-19) genutzt; Estrichboden, teilweise mit Teppich, Wände
und Decke verputzt, jeweils mit Anstrich; Raumhöhe rund 1,90 m;
Holzfenster mit Isolierverglasung, Fenster angeblich über 20 Jahre
alt; diverse Wandregale;
- Estrichboden ist erheblich eingerissen
- Estrichboden ist stellenweise fleckig bzw. verschmutzt
- diverse Risse im Wandbereich
Kellerraum:
Boden verfliest; Wände und Decke verputzt, jeweils gestrichen; hier
befinden sich die beiden Kunststoff-Öltanks und der Warmwasserboiler;
alle Leitungsführungen sind freiliegend verlegt, teilweise sind
die Rohre isoliert; siehe Foto 10 und Foto 11;
- Wände im unteren Bereich feucht und fleckig
- Deckenauflager umlaufend eingerissen
- massiver Riss hinter den beiden Kunststoff-Öltanks
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5) BESCHREIBUNG DER EINZELNEN RÄUME: EZ 3828
Zubaubereich: Betonboden, Wände verputzt wie vor; lichte Raumhöhe ca. 1,92 m;
diverse Holzregale mit Lagerwaren;
- Betonboden erheblich fleckig
- Wände im unteren Bereich feucht und fleckig wie vor
- Putz stellenweise schadhaft, Verputz teilweise abgefallen
Heizraum:
straßenseitig; Boden verfliest, Wände und Decke wie vor verputzt
und gestrichen; aufsteigende Feuchtigkeit im Wandbereich wie vor;
diverse Wäscheleinen; eine freistehende Säule; siehe Foto 12;
- Olymp Heizölbrenner, Alter angeblich über 20 Jahre
- die letzte Wartung wurde lt. Plakette am 01-09-2003 durchgeführt
(Rauchfangkehrer Walter Sutterlüti - Dornbirn)
- diverse Risse im Wandbereich wie vor
- Wände im unteren Bereich wieder feucht und fleckig
Stiegenaufgang:
Aufgang zum Hauseingang (Halbstock), eingestemmte Holztreppe,
mit Teppich, Wände wie vor;
- die Treppe gibt unter Belastung erheblich geräuschvoll nach
- die linke Treppenleibung ist stark schief
Eingangsbereich:
Windfang, Boden verfliest, Wände und Decke verputzt, jeweils mit
Anstrich; teilweise tapeziert; Eingangstüre in Holz mit Glaseinsatz;
- der Fussboden vor der Treppe gibt unter Belastung erheblich nach
- Fenster im Eingangsbereich nur mit Einscheibenverglasung
- die Tapeten sind stellenweise aufgeworfen
- die Türe zum Vorbau fällt von selbst relativ schnell zu
- deutliche Schiefstellungen (Wände, Decke usw.)
WC:
vom Stiegenpodest Halbstock aus zugänglich; Boden und Wände
teilweise mit PVC-Belag (blauer Farbton), restliche Wandflächen
und Decke mit Raufasertapete, jeweils mit Anstrich;
- eine WC-Anlage mit aufgesetztem Spülkasten, weiß
- ein Heizkörper, Leitungen freiliegend verlegt
- Fenster hinaus zum Schopf
Stiegenaufgang ins EG:
weiterer Treppenverlauf vom Eingangspodest zum Erdgeschoss,
eingestemmte Holztreppe, Wände tapeziert; vor der Wohnungstüre
in die EG-Wohnung ist eine Heizköper situiert;
- die Treppe gibt unter Belastung erheblich geräuschvoll nach
- der Treppenlauf hängt etwas seitlich weg
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5) BESCHREIBUNG DER EINZELNEN RÄUME: EZ 3828
Anbau (Garage) nördlich:
Schopf- bzw. Garageanbau an die nordwestliche Hausfassade,
Betonsockel (Mauer) im Bereich der Grundgrenze, Holzkonstruktion
mit Eternitplattenanschlag; siehe Foto 30 und Foto 31;
zweiflügeliges Tor Richtung Vorplatz, innen mit Blechanschlag;
Holzdachstuhl mit Unterdach (Hartfaserunterzug), Pultdach mit
Ziegeleindeckung; innen sind diverse Abwasserleitungen isoliert,
zum Teil sehr unvollständig, Decke teilweise mit Styropor verkleidet;
im gesamten Raum sind viele Lagerwaren usw. abgestellt;
Zugang vom Garagenanbau durch Türe direkt zum Nachbargrund
(derzeit Lebensmittelgeschäft) möglich, wurde vom Eigentümer
(Fam. Glatzl) angeblich mündlich bewilligt;
der Garagenanbau grenzt offensichtlich bis an die Grenzen zu den
Nachbargrundstücken GST 7901/2 und GST 7903/1; der Bauakt
für dieses Bauvorhaben ist nicht auffindbar (Stadtarchiv), ebenso
sind Vereinbarungen bzgl. Abstandsnachsicht usw. nicht bekannt;
ERDGESCHOSS: Wohnräume EG - Wohnungsrecht für Karl Toma sen. (1925-10-19)
Vorraum:
PVC-Bodenbelag, Wände tapeziert, Raufasertapete an der Decke,
mit Anstrich; lichte Raumhöhe ca. 2,30 m; diverse Schiefstellungen
sind deutlich erkennbar;
Abtrennung zum Stiegenhaus (Haupttreppe) mittels Verbau, Türe
und feststehender Bereich jeweils mit Glaseinsatz, siehe Foto 13;
Küche:
lt. Kaufvertrag - Recht auf Mitbenützung der Küche im Erdgeschoss
für Karl Toma sen. (19-10-1925);
PVC-Bodenbelag, Wände umlaufend ca. 1,50 m hoch verkleidet,
restlicher Wandbereich und Decke darüber wie vor gestrichen;
lichte Raumhöhe ca. 2,25 m;
einzeiliger Küchenverbau in Resopal, oben mit weißem Farbton,
unten mit dunkler Holzimitation; diverse Unter- und Oberschränke
(Hängeschränke); Chromstahl-Arbeitsplatte über ganze Länge; die
Wandflächen im Küchenblockbereich sind rot verfliest (Kleinformat);
seitlich situierter Schrankverbau in Resopal wie vor, weißer Farbton,
Resopal-Arbeitsplatte, dunkle Holzimitation, Wandbereich verkleidet;
freistehender, aufgesetzter Kühlschrank;
die Kücheneinbauten sind angeblich über 30 Jahre alt, das genaue
Baujahr ist nicht bekannt; siehe Foto 14, 15 und 16;
- ein Chromstahlwaschbecken, mit seitlichem Abtropfbereich
- ein E-Herd mit drei Kochplatten und Backrohr
- ein freistehender, aufgesetzter Kühlschrank
- ein Eckbank mit Esstisch, zwei Stühle
- 17 -

5) BESCHREIBUNG DER EINZELNEN RÄUME: EZ 3828
Zimmer:
nordöstlich; Arbeitszimmer; Teppichboden, Aussenwände im
unteren Bereich mit Holztäferung (dunkel), Wandflächen darüber mit
Raufasertapete, Balken an der Decke, dazwischen Raufasertapete,
jeweils mit Anstrich; Durchgang zum Vorraum ohne Türe (offen);
- ein Eckbank mit Tisch, drei Stühle
Bad / WC:
straßenseitig; PVC-Bodenbelag, der Boden gibt unter Belastung
stellenweise erheblich nach, Wände teilweise auf eine Höhe von
rund 1,85 verfliest (hellblau); restliche Wandflächen verputzt und
gestrichen; das Alter der Badezimmereinbauten ist nicht bekannt;
Badezimmereinrichtung ohne Verkehrswert; siehe Foto 17 und 18;
- ein Waschbecken weiß
- darüber ein Spiegelschrank
- eine WC-Anlage mit aufgesetztem Spülkasten, weiß
- eine Normbadewanne weiß mit Brausegarnitur und Haltegriff
- ein Schrank weiß mit diversen Schubladen und Türen
- ein Heizstrahler
- Fugenfüller beim Fenster teilweise aufgebrochen
- Fliesen beim Fenstergesimse teilweise gerissen
- Deckenauflager links des Fensters kurvenförmig eingerissen
- Boden gibt unter Belastung stellenweise nach
Wohnzimmer:
vormals Geschäftslokal (Anbau); lose verlegter Teppichboden,
Höhenunterschiede im Bodenbelag sind deutlich erkennbar, Boden
ist nicht eben; der Bodenbelag (bzw. Unterkonstruktion) gibt unter
Belastung erheblich nach; teilweise Holztäfelungen, stirnseitig
Schrankeinbau (ohne Verkehrswert);
- erheblicher Deckenriss ca. 30 cm vor dem straßenseitigen Fenster
- Türe zum Gang, Sturzauflager hinauf eingerissen
- Boden gibt unter Belastung geräuschvoll nach
- Boden nicht waagrecht und sehr uneben
- diverse Risse (Deckenauflager usw.)
Schlafzimmer:
PVC-Bodenbelag, Wände und Decke Raufasertapete, jeweils mit
Anstrich; Deckenuntersicht ist deutlich erkennbar schief;
- Boden gibt unter Belastung geräuschvoll nach
- diverse Risse (Deckenauflager usw.)
- Schiefstellungen gut sichtbar
- - - - - - - - - -
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5) BESCHREIBUNG DER EINZELNEN RÄUME: EZ 3828
Stiegenaufgang:
eingestemmte Holztreppe, mit Teppichauflage, Holzgeländer mit
Anstrich, die Wände sind tapeziert, die Stoßfugen der Tapeten sind
sehr gut erkennbar;
- die Treppe gibt unter Belastung erheblich geräuschvoll nach
- Tapezierung mangelhaft
Dusche / WC:
vom Stiegenpodest aus zugänglich; Boden verfliest, der Fugenfüller
ist teilweise erheblich verschmutzt, Wand teilweise mit Holztäferung,
Decke detto; der Raum wurde nach dem Kauf (28-10-2002) neu
ausgebaut, angeblich vorwiegend in Eigenregie;
- eine WC-Anlage weiß mit eingebautem Spülkasten
- eine Dusche weiß, Kabine mit Glasverbau, mit Brausegarnitur
- ein Waschbecken weiß
- darüber ein Spiegelschrank
- Fugenfüller verschmutzt
- mehrere Fliesen sind beim Spülkastenverbau abgefallen, siehe
Foto 19 und 20;
Balkon:
nordwestlich; Betonplatte mit deutlichem Gefälle nach aussen,
Balkon mit Eisengeländer, mit Farbanstrich; dieser Balkon ist im
Bauplan nicht eingetragen;
Stiegenaufgang ins OG:
weiterer Stiegenverlauf vom Podest hinauf zum Dachgeschoss,
eingestemmte Holztreppe, mit Teppichauflage, Holzgeländer mit
Anstrich wie vor; Glasbaustein - Fensterelement Richtung Norden;
- die Treppe gibt unter Belastung erheblich geräuschvoll nach
OBERGESCHOSS: Wohnräume OG - Karl (1946-10-03) und Lydia Toma (1948-06-14)
Stiegenhaus / Vorraum:
Garderobe; Teppichboden, Unterkonstruktion gibt bei Belastung
erheblich nach; Wände mit Holztäferung; Raufasertapete an der
Decke, mit Anstrich; diverse Schiefstellungen (Wände, Decke usw.)
sind deutlich erkennbar; lichte Raumhöhe = ca. 2,25 m;
- Schiefstellungen im Bereich der Wände und Decke gut erkennbar
- Boden gibt unter Belastung geräuschvoll nach
- 19 -

5) BESCHREIBUNG DER EINZELNEN RÄUME: EZ 3828
Küche:
Holzboden mit Teppichauflage, Wände tapeziert, Decke wie vor
mit Raufasertapete, mit Anstrich;
- Boden gibt unter Belastung geräuschvoll nach
- massiver Deckenriss etwa in Deckenmitte
- unverkleidete Leuchtstoffröhre an der Decke, stark verschmutzt
einzeiliger Resopal-Küchenverbau, heller Farbton, Arbeitsplatte in
hellem Holzdekor, diverse Ober- und Unterschränke; Wandflächen
im Küchenblockbereich mit Plattenverkleidung; die Küche wurde
angeblich nach dem Bezug des Hauses gebraucht gekauft; siehe
Foto 21;
- ein Elektrolux Herd mit vier Kochplatten und Backrohr
- Dunstabzugshaube
- ein Kühlschrank
- ein Chromstahlabwasch mit seitlicher Abtropffläche
Schlafzimmer:
Teppichboden, Bodenoberfläche ist sehr unebenen, Wände und
Decke Raufasertapete, jeweils mit Anstrich; die Tapetenstöße sind
sehr gut erkennbar;
- ein Kleiderschrank, Resopal mit 8 Türen
- ein Doppelbettverbau
- sehr unebener Boden
- Boden schwingt erheblich
Wohnzimmer:
südwestlich; PVC-Bodenbelag, mit Teppichauflage; Holztäferung
an der Decke; Aussenwände mit Holztäferung;
- Schrankverbau, Eiche rustikal
Dachterrasse:
südwestlich, über dem Zubaubereich; Fassade verputzt und
gestrichen; Holzlattenrost am Boden, zum Zeitpunkt der Aufnahme
ist der Terrassenboden mit Schnee bedeckt; straßenseitiger
Terrassenbereich ohne Belag, hier ist die Folienabdichtung unverkleidet
sichtbar; schräg entlang der Fassade verlaufendes Regenwasserrohr;
Stahlsteher mit Holzlattengeländer; siehe Foto 22, 23
und Foto 24;
- eine Markise, mit händischer Betätigung, über 20 Jahre alt
- unzählige Risse im gesamten Fassadenbereich
- Holzbereiche stellenweise erheblich abgenutzt bzw. beschädigt
- teilweise fehlender Holzlattenrost bzw. Terrassenbelag
- Fensterläden stark abgewittert
- 20 -

5) BESCHREIBUNG DER EINZELNEN RÄUME: EZ 3828
Schlafzimmer:
straßenseitig; PVC-Bodenbelag wie vor, mit Teppich, Wände
tapeziert, Decke Raufasertapete, mit Anstrich; die Heizrohre sind
freiliegend verlegt (nachträglicher Einbau);
Stiegenaufgang zum DB:
relativ steile Treppe hinauf zum Dachboden, gerade, eingestemmte
Holztreppe mit Holzgeländer, jeweils mit Anstrich;
Abschluss zum Dachboden mit händisch nach oben zu betätigender
Bodenklappe, siehe Foto 27;
Dachboden:
Holzboden, diverse Bodenteppiche; Holzdachstuhl mit Unterdach;
unverputztes Ziegelmauerwerk (gebrannt) beim Kniestock und an
den Giebelwänden; teilweise sind Verputzreste sichtbar; eine
Wärmeisolierung ist nicht erkennbar; Giebelhöhe = rund 2,50 m;
siehe Foto 25 und Foto 26;
- Hartfaserunterzug (Unterdach) stellenweise fleckig
- Kaminverputzt stark fleckig (schwarz)
- Wandmauerwerk mit Putz teilweise verpatzt
6) FASSADEN UND AUSSENANLAGEN EZ 3828
FASSADE - NORDOST:
Fassade verputzt und gestrichen, etwas vorstehender Sockel (KG),
verputzt und farblich abgesetzt; Sockel- und Fassadenbereich zum
Teil etwas fleckig;
Betonplattenbelag entlang der Gebäudefassade, Belag hängt gut
erkennbar Richtung Garten (Gefälle), Beton ist an mehreren Stellen
erheblich eingerissen, anschließend Rasenfläche;
Gartenanlage mit Rasenfläche, diversen Bäumen, Beeten usw.; die
Grundstückseinfriedung nordöstlich (Maschengitterzaun) gehört
angeblich zum Nachbarobjekt;
im gesamten Fassadenbereich sind unzählige Risse erkennbar;
Fensterläden (Klappläden) aus Holz sind teilweise verzogen, der
Farbanstrich löst sich deutlich (Abwitterung);
eine Stufe hinunter zum Kellereingang, darüber mit auskragendem
Vordach;
- 21 -

6) FASSADEN UND AUSSENANLAGEN EZ 3828
FASSADE - SÜDOST:
Fassade verputzt wie vor, mit hellem Farbanstrich, vorstehender
Sockel wie vor verputzt und farblich abgesetzt (grau);
im gesamten Fassadenbereich sind unzählige, zum Teil starke
Risse sichtbar; der Sockelputz (KG) ist erheblich eingerissen und
klingt stellenweise hohl (Sockelputz ist vom Untergrund gelöst);
vorstehende Balkonplatte (Dachterrasse über Anbauteil); alle Holzteile
(Dachstuhl, Fensterläden usw.) sind wieder wie vor erheblich
abgewittert, der Farbanstrich löst sich unterschiedlich stark ab;
Betonplatte davor wieder wie vor erheblich eingerissen, dann
Gartenanlage (Rasen usw.);
FASSADE - SÜDWEST:
Straßenfassade, Fassade verputzt wie vor, mit hellem Farbanstrich,
Sockel wie vor verputzt und farblich abgesetzt (grau);
die noch vorhandene Aussentreppe zum ehemaligen Geschäftslokal
(Zubaubereich) wurde überschüttet bzw. angeböscht, die
Treppe ist teilweise sichtbar;
die ehemalige Eingangstüre zum Verkaufslokal wurde zugemauert,
aufgrund der umlaufenden Einrisse ist der ursprüngliche Bestand
noch gut erkennbar;
Vorplatz asphaltiert, links Eingangsbereich mit Beton, dieser Belag
ist mehrfach stark eingerissen, die Betonoberfläche platzt stark ab;
Garagenanbau mit zweiflügeligem Tor, braun gestrichen; diverse
Rostspuren im Garagentorsturzbereich; die Eingangstreppe zum
Wohnhaus ist rot verfliest;
im gesamten Fassadenbereich sind unzählige, zum Teil starke
Risse sichtbar; alle Holzteile dieser Fassade sind wie vor erheblich
abgewittert, der Farbanstrich löst sich unterschiedlich stark ab;
Fernsehantenne über Dach, mit Sat-Empfänger; zwei Kaminköpfe,
der Verputz ist dort erheblich beschädigt; Telefonanschluss per
Luftkabel;
Grundstückseinfriedung mittels Stakkettenzaun, dieser Holzzaun
ist an mehreren Stellen beschädigt;
- 22 -

6) FASSADEN UND AUSSENANLAGEN EZ 3828
FASSADE - NORDWEST:
Fassade des Hauses wie vor verputzt und gestrichen, Garage ist
verkleidet (dunkel), Garagenanbau reicht augenscheinlich bis zur
Grundgrenze; Aussentüre zum Garagenanbau, mit vorgesetzter
Stahltreppe (Gitterrost-Stufen), die Treppe befindet sich bereits auf
dem Nachbargrundstück GP 7903/1;
Vorplatz zur Garage mit Betonplatte wie vor beschrieben, Betonplatte
ist sehr stark beschädigt; Holzanschlüsse sind abgewittert;
diverse Risse im gesamten Fassadenbereich;
Verblechungen (Dachrinnen usw.) beim Garagenzubau sind
verzinkt;
Garagenanbau entlang der Grundgrenze auf geschaltem Betonsockel
(Betonmauer);
Fassaden - siehe dazu Foto 32 bis Foto 39;
PERGOLA:
freistehende Pergola (Sitzplatz) etwa im Bereich der nordöstlichen
Grundstücksecke, einfache Holzkonstruktion, Wände dreiseitig mit
Holz verschalt, mit Farbanstrich, zum Garten hin offen; Pultdach mit
Welleterniteindeckung, die Dacheindeckung ist erheblich vermoost;
lt. Bauakt - Amt der Stadt Dornbirn - liegt für diese Pergola keine
Baubewilligung vor; siehe Foto 28;
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7) MASSENERMITTLUNG EZ 3828
Die Gebäudemaße wurden vom Sachverständigen am Bestand teilweise aufgenommen und mit den Planunterlagen
(Stadtarchiv) verglichen. Die Pläne stimmen in vielen Details nicht mit dem Bestand überein, wie
zB. geänderte Dachkonstruktion, fehlender Balkon, geänderte Fenstereinteilung, fehlende Zubauten usw..
Die Massenermittlung wird mittels Computer berechnet. Da jedoch nur zwei bzw. drei Dezimalstellen
ausgedruckt werden, kann es in den Einzelsummen zu geringfügigen Rundungsdifferenzen kommen.
Dies hat aber keinen Einfluss auf die jeweilige Gesamtmenge.
Eine Maß- und Massengarantie wird ohne Erstellung von genauen Bestandsplänen abgelehnt.
7.1) BEBAUTE FLÄCHEN
a) Wohnhaus - KG ca. 8,60 x 8,60 = 73,96 m²
ca. 1,35 x 3,50 = 4,73 m²
ca. 5,25 x 0,65 = 3,41 m²
ca. 2,75 x 4,70 = 12,93 m²
95,03 m²
b) Wohnhaus - EG ca. 8,50 x 8,50 = 72,25 m²
ca. 1,35 x 8,50 = 11,48 m²
ca. 5,15 x 0,60 = 3,09 m²
ca. 2,75 x 4,65 = 12,79 m²
99,61 m²
c) Wohnhaus - OG ca. 8,50 x 8,50 = 72,25 m²
ca. 1,35 x 8,50 = 11,48 m²
83,73 m²
d) Wohnhaus - DB ca. 8,50 x 8,50 = 72,25 m²
ca. 1,35 x 3,20 = 4,32 m²
76,57 m²
e) Garagenzubau - EG ca. 3,00 x 6,00 = 18,00 m²
7.2) RAUMHÖHEN
a) Wohnhaus - KG
Raumhöhe gemittelt 0,20 + 1,92 + 0,28 = 2,40 m
b) Wohnhaus - EG
Raumhöhe gemittelt ca. 2,25 + 0,25 = 2,50 m
c) Wohnhaus - OG
Raumhöhe gemittelt ca. 2,25 + 0,25 = 2,50 m
d) Wohnhaus - DB
Höhe gemittelt ca. = 1,30 m
e) Garagenzubau - EG
Höhe gemittelt 0,20 + 2,90 + 0,20 = 3,30 m
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7) MASSENERMITTLUNG EZ 3828
7.3) UMBAUTER RAUM
a) Wohnhaus - KG 95,03 x 2,40 = 228,07 m³
b) Wohnhaus - EG 99,61 x 2,50 = 249,03 m³
c) Wohnhaus - OG 83,73 x 2,50 = 209,33 m³
d) Wohnhaus - DB und Giebel 76,57 x 1,30 = 99,54 m³
e) Garagenzubau - EG 18,00 x 3,30 = 59,40 m³
UMBAUTER RAUM GESAMT rund = 845,37 m³
7.4) NUTZFLÄCHEN
Die nachstehend angeführten Nutzflächen sind unverbindlich und werden nur überschlägig (gemäß
Baueingabeplan) zur Kontrolle der angesetzten Preise bzw. Herstellungswerte ermittelt.
Die Nutzflächen von Zugang, Stiegenhaus, WC im Stiegenhaus, Kellerräume usw. werden bei den
angesetzten Preisen berücksichtigt.
a) Wohnhaus - EG
Vorraum ca. 1,500 x 2,100 = 3,15 m²
Küche (Mitbenützung !) ca. 3,850 x 2,750 = 10,59 m²
abzgl. ca. 1,600 x 0,100 = -0,16 m²
abzgl. ca. 0,300 x 0,300 = -0,09 m²
Zimmer ca. 3,850 x 3,000 = 11,55 m²
abzgl. ca. 0,300 x 0,300 = -0,09 m²
Zimmer ca. 4,000 x 3,900 = 15,60 m²
ca. 0,300 x 0,900 = 0,27 m²
Zimmer ca. 4,000 x 3,900 = 15,60 m²
ca. 0,300 x 1,150 = 0,35 m²
ca. 1,600 x 0,600 = 0,96 m²
ca. 2,750 x 4,600 = 12,65 m²
70,38 m²
b) Wohnhaus - OG
Vorraum ca. 1,700 x 2,100 = 3,57 m²
Küche ca. 3,900 x 3,050 = 11,90 m²
abzgl. ca. 0,300 x 0,300 = -0,09 m²
Zimmer ca. 4,050 x 4,000 = 16,20 m²
ca. 0,300 x 0,900 = 0,27 m²
Zimmer ca. 4,050 x 3,900 = 15,80 m²
ca. 0,300 x 1,150 = 0,35 m²
Zimmer ca. 3,900 x 2,750 = 10,73 m²
abzgl. ca. 2,500 x 0,900 = -2,25 m²
Bad/WC ca. = 5,00 m²
61,48 m²
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8) BEWERTUNG EZ 3828
Ermittelt wird der VERKEHRSWERT im Sinne des LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz) auf
Basis der eigenen Besichtigung, der eingeholten und beigestellten Unterlagen sowie der Angaben
der Eigentümer unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktverhältnisse am Realitätenmarkt.
Die Bewertung des Gebäudes erfolgt sowohl nach dem Sachwertverfahren als auch nach dem
Vergleichswertverfahren.
Der Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und dem Bauwert. Bei der Berechnung des Bauwerts
wird vom Herstellungswert (Neuwert) zum Stichtag ausgegangen und dieser um die technische
und wirtschaftliche Wertminderung gekürzt.
Für die technische Wertminderung ist das Gebäudealter, ev. Baumängel und Bauschäden usw.
maßgebend. Für die wirtschaftliche Wertminderung hingegen zB. sind ungünstige Grundrisseinteilung,
unwirtschaftlicher Aufbau, Nutzungsmöglichkeiten, unübliche Raumhöhen usw. ausschlaggebend.
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und der nachhaltig erzielbaren Erträge (Miete etc.)
unter Berücksichtigung der Erhaltungskosten, Verzinsung und Restnutzungsdauer zusammen.
Eine Funktionsprüfung technischer Anlagen sowie sonstige technische Untersuchungen werden
nicht durchgeführt. Es erfolgt auch - mangels Verdachtsmomenten - keine Altlastenüberprüfung.
Die eingetragenen, verbücherten Pfandrechte werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt.
Die Bewertung des Grundstückes erfolgt im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung der
Bebauung, der Größe, der Lage, der Grundstücksform, der weiteren Bebauungsmöglichkeiten,
der Baugrundbeschaffenheit, der Zufahrtsregelung und der Flächenwidmung usw..
Alle Preise dieser Verkehrswertschätzung sind in EURO und incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer,
derzeit 20%, ausgewiesen.
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- 26 -

8) BEWERTUNG EZ 3828
8.1) ERMITTLUNG DES GEBÄUDENEUWERTES
Die für die Ermittlung des Gebäudeneuwertes angesetzten Preise (Verglichener Wert) beinhalten
alle Herstellungskosten incl. Planung, Honorare, Bauaufsicht, Gebühren etc. und werden incl. der
gesetzlichen Mehrwertsteuer (20%) ausgewiesen.
Die angesetzten Preisansätze beziehen sich auf den derzeitigen Ausbauzustand.
Die nordöstlich situierte Pergola wird aufgrund der Machart und des Zustandes nicht bewertet,
für diese Bauwerk liegt auch keine Baubewilligung vor.
a) Wohnhaus - KG
Umbauter Raum: 228,07 m³
Verglichener Wert: 325,00 EUR/m³
Neuwert: 228,07 x 325,00 = 74.122,75 EUR
b) Wohnhaus - EG
Umbauter Raum: 249,03 m³
Verglichener Wert: 435,00 EUR/m³
Neuwert: 249,03 x 435,00 = 108.328,05 EUR
c) Wohnhaus - OG
Umbauter Raum: 209,33 m³
Verglichener Wert: 435,00 EUR/m³
Neuwert: 209,33 x 435,00 = 91.058,55 EUR
d) Wohnhaus DB und Giebel:
Umbauter Raum: 99,54 m³
Verglichener Wert: 235,00 EUR/m³
Neuwert: 99,54 x 235,00 = 23.391,90 EUR
e) Garagenzubau - EG
Umbauter Raum: 59,40 m³
Verglichener Wert: 210,00 EUR/m³
Neuwert: 59,40 x 210,00 = 12.474,00 EUR
f) Zuschlag:
für Balkon, Dachterrasse = 6.500,00 EUR
GEBÄUDENEUWERT GESAMT (incl. Mwst., ohne Baugrund) = 315.875,25 EUR
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8) BEWERTUNG EZ 3828
8.2) ERMITTLUNG DES GEBÄUDEZEITWERTES
GEBÄUDENEUWERT GESAMT (ohne Baugrund) = 315.875,25 EUR
abzgl. Wertminderung wegen Bauschäden und Mängel:
a) Wertminderung wegen der beschriebene Mängel und Schäden wie
zB. der unzähligen Risse, der Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, der
abgewitterten Holzteile im Fassadenbereich, der diversen Schiefstellungen usw.
Wertminderung für rückgestauten Reparaturbedarf
daher Abschlag von 3 % vom Neuwert = -9.476,26 EUR
ergibt einen gekürzten
GEBÄUDENORMALHERSTELLUNGSWERT = 306.398,99 EUR
abzgl. Wertminderung wegen Gebäudealter usw.:
b) Aufgrund der im Archiv der Stadt Dornbirn erhobenen Unterlagen
- Bauansuchen - Schreiben vom 15-Juni-1910
- Bauverhandlung - Protokoll vom 17-Juni-1910
- Baubewilligung - Bescheid vom 22-Juni-1910
- Benützungsbewilligung - Bescheid 07-Oktober-1910
wird das Jahr 1910 als Baujahr für die Berechnung herangezogen,
Gebäudealter daher rund 98 Jahre (06/07-1910 bis 11-2008)
Aufgrund des vorher beschriebenen Gesamtzustandes wird die
verbleibende Restnutzungsdauer mit rund 20 Jahren angenommen.
abzgl. Altersentwertung daher rund -78 % = -238.991,21 EUR
Zwischensumme = 67.407,78 EUR
c) weiters wird für verlorenen Bauaufwand eine
Wertminderung zwischen 5 % und 10 %, gemittelt
7,5 % berücksichtigt,
das ergibt = -5.055,58 EUR
ergibt einen
GEBÄUDEZEITWERT (incl. Mwst., ohne Baugrund) = 62.352,19 EUR
- 28 -

8) BEWERTUNG EZ 3828
8.3) ERMITTLUNG DES GRUNDWERTES
VERBÜCHERT A 1: EZ 3828 Letzte TZ 4442/2008
GST .2446 Baufläche - Gebäude 132 m²
Baufläche - begrünt 230 m²
GESAMTFLÄCHE - EZ 3828 362 m²
(Grundstücksgröße lt. Grundbuchsauszug vom 18-11-08, Masse vom Sachverständigen in der
Natur nicht überprüft).
Das gegenständliche Grundstück BP.2446 verfügt über eine beinahe quadratische Grundstücksform,
ist mehr oder weniger ebenflächig, grenzt mit seiner südwestlichen Grundgrenze an den Straßenverlauf
der Nachbauerstraße an und ist mit dem Wohnhaus Nachbauerstraße 24 bebaut (siehe Lageplan im
Anhang).
Die vorhandene Bebauung (Wohnhaus mit Garagenzubau usw.) wird mit einem Bebauungsabschlag
(Kosten für Baufeldfreimachung - Gebäudeabbruch usw.) berücksichtigt.
Aufgrund der relativ geringen Grundstücksgröße (nur 362 m²) und Form sowie der vorhandenen
Gebäudesituierung ist eine weitere Bebauung der Liegenschaft nur stark eingeschränkt vorstellbar
(lt. Angabe Stadtplanung Dornbirn).
Im Flächenwidmungsplan der Stadt Dornbirn ist das zu bewertende Grundstück BP.2446 als
Baufläche - Wohngebiet (BW) ausgewiesen. Das nördlich anschließende Grundstück GP 7903/1 ist
bereits als Baufläche - Mischgebiet (BM) gewidmet.
Der Grundpreis wird im Vergleichswertverfahren, aufgrund eigener Marktbeobachtungen, Erhebungen
im Grundbuch (Urkundensammlung) sowie Nachfragen bei Immobilienmaklern und Erkundigungen
beim Amt der Stadt Dornbirn - Liegenschaftsverwaltung und Stadtbauamt - ermittelt.
Im aktuellen Grundpreiszonenplan (April 2008) der Stadt Dornbirn befindet sich das Grundstück
zwischen den Zonen "D" und "C", für diesen Bereich wird derzeit für unbebauten Baugrund ein
Grundpreis zwischen bis zu 280,-- €/m² (Zone "D") und bis zu 330,-- €/m² (Zone "C") angegeben.
Im Immobilien-Preisspiegel 2008 der Wirtschaftskammer Österreich (Fachverband der Immobilienund
Vermögenstreuhänder) wird der Preis für unbebaute Baugrundstücke in guter bis sehr guter
Wohnlage zwischen rund 270,-- €/m² und 390,-- €/m² angegeben.
Erhebungen beim BG Dornbirn - Grundbuch - Urkundensammlung:
- das etwa 70 m entfernt gelegene (nordöstlich), direkt an der Kehlerstraße befindliche Grundstück
GP 7904/3 wurde mit Kaufvertrag TZL 5006/03 um rund 291,-- €/m² veräußert.
- das rund 90 entfernt gelegene (südwestlich), direkt an der Langegasse situierte Grundstück
GP 7857/1 wurde mit Kaufvertrag vom 02-12-2003 TZL 750/04 um rund 294,-- €/m² verkauft.
- 29 -

8) BEWERTUNG EZ 3828
8.3) ERMITTLUNG DES GRUNDWERTES
Aufgrund des beschriebene Sachverhaltes, der Lage, der Zufahrt und der geringen Grundstücksgröße
halte ich daher einen gemittelten Quadratmeterpreis innerhalb der angegebenen Bandbreite von rund
300,-- €/m² für unbebauten Baugrund für angemessen.
a) Grundstück BP .2446
bebaut mit Wohnhaus und div. Zubauten
Grundstücksfläche gesamt 362 m²
Verglichener Wert: 300,00 EUR/m² für unbebauten Grund
ergibt einen Grundwert - unbebaut 362 x 300,00 = 108.600,00 EUR
In der Regel ist der Wert eines bebauten Grundstückes geringer als jener eines Unbebauten.
Die Höhe des Abschlages richtet sich u.a. nach der gegebenen Bebauung, der Restnutzungsdauer
und der Verwendungsart.
In diesem Falle halte ich einen Bebauungsabschlag, erfahrungsgemäß zwischen 5 % und 10 %,
gemittelt 7,5 % für angemessen.
abzgl. Bebauungsabschlag -7,50 % = -8.145,00 EUR
Kontrollrechnung für Bebauungsabschlag:
Umbauter Raum *
m³-Preis
845,00 m³ x 15,00 = 12.675,00 EUR
(* Umbauter Raum, gerundet)
ergibt einen Grundwert für bebauten Grund BP .2446 = 100.455,00 EUR
GRUNDWERT GESAMT - EZ 3828 - BP .2446 = 100.455,00 EUR
- 30 -

8) BEWERTUNG EZ 3828
8.4) SACHWERT DER LIEGENSCHAFT
SACHWERT = ZEITWERT + GRUNDWERT
%
GEBÄUDEZEITWERT 38,29818 = 62.352,195 EUR
GRUNDWERT GST .2446 61,70182 = 100.455,000 EUR
SACHWERT DER LIEGENSCHAFT 100,00000 = 162.807,195 EUR
(ohne Aussenanlagen)
ZUSCHLAG (Zeitwert)
für Aussenanlagen wie zB. Vorplatz, diverse Plattenbeläge,
Einfriedungen, Gartenanlage, Bepflanzungen usw.
aufgrund des beschriebenen Sachverhaltes halte ich
einen Zuschlag von 8,00 % vom Gebäudezeitwert
für angemessen
das ergibt somit % 8,00 von 62.352,19 = 4.988,176 EUR
SACHWERT DER LIEGENSCHAFT (mit Aussenanlagen) = 167.795,371 EUR
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8) BEWERTUNG EZ 3828
8.5) ERMITTLUNG DES ERTRAGSWERTES
a) EINNAHMEN:
Zur Kontrolle der Berechnungen wird eine fiktive, durchschnittlich erzielbare Mieteinnahme bei
einer seriösen Vermietung im heutigen Gebäudezustand, ohne Betriebskosten, ohne Mwst.,
angesetzt.
Die Nutzflächen im Kellergeschoss, Eingangsbereich, Stiegenhaus, WC im Stiegenhaus, Balkon,
Terrasse, Dachboden, Garagenzubau usw. sowie die Außenanlagen werden in den angesetzten
Preisen berücksichtigt.
Wohnnutzfläche EG ca. m² 70,38
Wohnnutzfläche OG ca. m² 61,48
Wohnnutzfläche ca. m² 131,86 x 6,30 = 830,718 EUR
€/m²
angenommene Mieteinnahmen per Monat rund = 830,718 EUR
Nettojahresmiete, gerundet 12 x 830,00 = 9.960,000 EUR
b) AUSGABEN:
Instandhaltungsaufwand ca.
0,8 % des Neuwertes
somit 0,80 % von 315.875,25 = -2.527,002 EUR
abzgl. Mietsausfallwagnis = 2,00 % von der Jahresmiete = -199,200 EUR
abzgl. Verzinsung des Bodenwertes GST .2446
100.455,00 x 4,00 % / 100 = -4.018,200 EUR
Reinertrag der baulichen Anlagen = 3.215,598 EUR
zu 4,0 % kapitalisiert, bei einer rechnerischen
Restnutzungsdauer von rund 20 Jahren, ergibt
sich ein Vervielfältiger - Faktor = 13,59 = 43.699,977 EUR
zzgl. Bodenwert GST .2446 = 100.455,000 EUR
ergibt einen
ERTRAGSWERT = 144.154,977 EUR
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8) BEWERTUNG EZ 3828
8.6) WOHNUNGSRECHT Unentgeltliches und lebenslängliches Wohnungsrecht für
Karl TOMA sen. (1925-10-19), siehe Vertragsauszug Seite 12;
3 a 7090/1996 8341/1997 WOHNUNGSRECHT gem. Pkt. II.a)
Übergabs- und Schenkungsvertrag 1996-07-18 für
Karl TOMA sen. (1925-10-19)
Karl TOMA (1925-10-19)
Alter: 83 Jahre zum Stichtag
Geschlecht: männlich
Kapitalisierungszinsfuß: 4,0 % (wie Ertragswertberechnung)
Die Jahresmiete unter Berücksichtigung der Mitbenützung von
Küche EG, Keller, Garten usw. (siehe Kaufvertrag) rechnet sich
wie folgt:
fiktiver Mietwert monatlich € 420,00
Österreichische Sterbetafel 2000/02 5,3838
Reduktionsfaktor, Fälligkeit vorschüssig -0,4648
4,9190
420,00 x 12 5.040,00 €
Barwert des Wohnungsrechtes 5.040,00 x 4,9190 = 24.791,760 EUR
Barwert des WOHNUNGSRECHTES gerundet = -25.000,000 EUR
(In Worten: rund fünfundzwanzigtausendEURO,--)
LITERATUR
Das Mietausfallswagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände
oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten
einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
Das Mietausfallswagnis kann bei diesem Wohnobjekt aufgrund der derzeitigen Marktlage, der Größe,
des Zustandes und der geschätzten Restnutzungsdauer mit rund 2% der Jahresmiete als angemessen
bezeichnet werden.
Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart (Konstruktion und verwendete
Baustoffe), der Bauweise (zB. Massivbau, Fertigteilbau, Holzbau) und Nutzung ab. Die gewöhnliche
Lebensdauer berücksichtigt in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch
die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Verlorener Bauaufwand - Diesem Abschlag liegt die Überlegung zugrunde, dass bei einem
Verkauf der Liegenschaft ein Teil der tatsächlichen Baukosten dadurch verloren geht, dass
ein Käufer eines Gebäudes dieses nach seinem Sinne etwas anders gebaut hätte und somit
das vom Verkäufer errichtete Haus den geschmacklichen und bautechnischen Vorstellungen
des nachfolgenden Käufers nicht zur Gänze entspricht.
Baufeldfreimachung - dieser beinhaltet die Kosten für den gesamten Gebäudeabbruch und die
ordentliche Entsorgung (Baurestmassentrennung) des Abbruchmaterials.
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9) VERKEHRSWERT EZ 3828 - GB 92001 DORNBIRN
Das Verhältnis von Sachwert zu Ertragswert wird weitgehend von den wirtschaftlichen Möglichkeiten
der jeweiligen Liegenschaft bestimmt. Wohnhäuser - wie das gegenständliche - werden in der Regel
zur Eigennutzung errichtet.
Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften,
wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft
einschließlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden
Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind.
Die Anwendung des Ertragswertverfahren ist bei bebauten Liegenschaften sinnvoll, bei denen durch
Vermietung oder Verpachtung regelmäßig Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Das Ertragswertverfahren
wird vor allem für Geschäfts- und Bürogebäude, Mietwohnhäuser usw., die vermietet
werden zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen.
Für den Verkehrswert sind vor allem Angebot und Nachfrage am derzeitigen Realitätenmarkt
entscheidend, außerdem hängt der Verkehrswert von Lage, Art und Größe sowie der Marktgängigkeit
eines Objektes bzw. der Liegenschaft ab.
Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im
redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.
Bei Verkäufen von teuren Liegenschaften nimmt die Zahl der Kaufinteressenten stark ab, da
der Kreis, der bereit ist, hohe Mittel für das Wohnen einzusetzen, eher dahin tendiert, sich ein
Haus nach eigenen und individuellen Vorstellungen neu zu bauen.
Sind Einfamilienwohnhäuser und kleinere Mehrwohnungshäuser mit einem Wohnungsrecht belastet, so
ist zusätzlich ein Abschlag wegen erschwerter Veräußerbarkeit, insbesondere bei Nichtvorhandensein
einer Eigentümerwohnung, vorzunehmen. Einfamilienwohnhäuser können durch solche Rechte zur
Gänze unverkäuflich werden (Liegenschaftsbewertung - Heimo Kranewitter).
VERKEHRSWERT Gewichtung Sachwert / Ertragswert 2 : 1
Sachwert 167.795,371 x 2,00 = 335.590,741 EUR
Ertragswert 144.154,977 x 1,00 = 144.154,977 EUR
3,00 = 479.745,718 EUR
Verkehrswert über Sachwert / Ertragswert = 159.915,239 EUR
gerundet = 160.000,000 EUR
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9) VERKEHRSWERT EZ 3828 - GB 92001 DORNBIRN
VERKEHRSWERT ohne Berücksichtigung des Wohnungsrechtes = 160.000,000 EUR
(In Worten: rund hundertsechzigtausendEURO,--)
VERKEHRSWERT mit Berücksichtigung des Wohnungsrechtes = 159.915,239 EUR
abzgl. Wohnungsrecht für Karl Toma (1925-10-19) = -24.791,760 EUR
Zwischensumme
135.123,479 EUR
Aufgrund des lebenslangen und unentgeltlichen Wohnungsrechtes
für Karl Toma sen. halte ich einen Abschlag wegen erschwerter
Veräußerbarkeit von 15 % für angemessen = -20.268,522 EUR
VERKEHRSWERT mit Berücksichtigung des Wohnungsrechtes = 114.854,957 EUR
gerundet = 115.000,000 EUR
(In Worten: rund hundertfünfzehntausendEURO,--)
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10) VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR EZ 3828
Gerade Küchenmöbel unterliegen einem schnell wechselndem Modetrend, jeder künftige
Käufer würde bei der Kücheneinrichtung, könnte er seine eigenen Wünsche verwirklichen,
die Küche anders planen und gestalten.
Der Käufer, dem die bestehende Kücheneinrichtung gefällt, wird sie im jetzigen Zustand
belassen, demjenigen dem sie nicht entspricht, wird sie ausbauen und durch eine seinen
Bedürfnissen entsprechende ersetzen.
Kücheneinbauten werden in der Regel - wenn überhaupt - weit unter Neupreis gehandelt.
Das veralterte Inventar stellt zwar in Verbindung mit dem Wohnobjekt einen gewissen Gebrauchswert
dar, kann aber auf dem freien Markt erfahrungsgemäß nicht verwertet werden (wertlos).
a) Wohnräume - EG KÜCHE die Kücheneinbauten sind angeblich über 30 Jahre alt, siehe Fotos;
das genaue Baujahr ist nicht bekannt;
- ein Chromstahlwaschbecken, mit seitlichem Abtropfbereich
- ein E-Herd mit drei Kochplatten und Backrohr
- ein freistehend, aufgesetzter Kühlschrank
- ein Eckbank mit Esstisch, zwei Stühle
Die Kücheneinrichtung in der Wohnung im EG stellt zwar einen gewissen
Gebrauchswert dar, ist aber aufgrund des Alters (über 30 Jahre) und
der Machart ohne Verkehrswert. = 0,00 EUR
b) Wohnräume - OG KÜCHE die Kücheneinrichtung wurde angeblich nach dem Bezug des
Hauses (Ende 2002) bereits gebraucht gekauft, das genaue
Herstellungsjahr ist nicht bekannt;
- ein Elektrolux Herd mit vier Kochplatten und Backrohr
- Dunstabzugshaube
- ein Kühlschrank
- ein Chromstahlabwasch mit seitlicher Abtropffläche
KÜCHE = 400,00 EUR
DUSCHE / WC = 250,00 EUR
SCHLAFZIMMER = 150,00 EUR
VERKEHRSWERT ZUBEHÖR - GESAMT = 800,00 EUR
(In Worten: rund achthundertEURO,--)
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11) ZUSAMMENFASSUNG EZ 3828
Aufgrund des beschriebenen Sachverhaltes, des Gebäudealters, der Flächenwidmung, der Lage
und des derzeitigen Gebäudezustandes sowie sämtlicher im Befund getroffenen Sachverhalte
schätze ich die
VERKEHRSWERTE
der Liegenschaft EZ 3828 in GB 92001 DORNBIRN, bestehend aus dem Grundstück BP.2446
mit dem Wohnhaus Nachbauerstraße 24 in A-6850 Dornbirn zum Stichtag 25-11-2008 (Tag der
Befundaufnahme) auf rund
VERKEHRSWERT - ohne Berücksichtigung des Wohnrechtes = 160.000,00 EUR
VERKEHRSWERT - mit Berücksichtigung des Wohnrechtes = 115.000,00 EUR
VERKEHRSWERT - Zubehör = 800,00 EUR
Bei der Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass - aus welchen Grunde auch immer - bei
Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender
Verkaufszeit überschritten werden kann.
Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß
LBG § 2 Abs (3) - (LBG - Liegenschaftsbewertungsgesetz).
Die Bewertung erfolgte unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter
Bedachtnahme auf die derzeitigen Verhältnisse am Realitätenmarkt.
Die Weitergabe dieses Gutachtens an Dritte oder die Veröffentlichung, auch nur auszugsweise,
ist nur mit Zustimmung des unterzeichnenden Sachverständigen gestattet.
Weiters ist bei Verkaufsverhandlungen zu berücksichtigen, dass dem Käufer noch Kosten wie z.B.
Grunderwerbsteuer, div. Gebühren, ev. Maklerprovisionen usw. entstehen.
Der unterzeichnende Sachverständige erklärt unter Erinnerung an seinen abgelegten Eid, dass er
das vorliegende Schätzungsgutachten nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat, und dass er
mit keiner der beteiligten Parteien in einem Verhältnis steht, das einen Ausschließungsgrund
beinhalten würde.
Dornbirn, am 12-01-09
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Der allgemein beeidete und
gerichtlich zertifizierte Sachverständige:
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