PDF-Ausgabe - Berliner Mieterverein e.V.

MIETRECHT
Die kompletten Entscheidungen finden
Sie im Internet unter www.berlinermieterver
ein.de/recht/. Diese Beiträge
sind gekennzeichnet mit . Im Internet
haben Sie durch die komfortable Suchfunktion
einen bequemen Zugriff auf die
seit Januar 2001 veröffentlichten Entscheidungen
und Aufsätze.
MieterMagazin 10/2013
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
Schallschutz
a) Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels
der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit
der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung
der maßgeblichen technischen Normen geschuldet.
Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich
der bei Errichtung des Gebäudes geltende
Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, Urteile
vom 6. Oktober 2004 VIII ZR 355/03, NJW 2005,
218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08,
NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 – VIII ZR
85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; vom 1. Juni 2012
– V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10).
b) Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen
an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter,
sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann
erwarten, dass der Tritt­ und Luftschallschutz anschließend
den höheren Anforderungen der zurzeit
der baulichen Veränderungen geltenden DIN­Normen
genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität
des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit
einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung
des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung
der Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR
355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08,
aaO Rn. 12).
c) Zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der
Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch vorliegt, wenn der Tritt­ oder Luftschallschutz
einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden
DIN­Normen um nicht mehr als ein
Dezibel unterschreitet.
BGH vom 5.6.2013 – VIII ZR 287/12 –
Langfassung im Internet
Der Mieter wohnte seit 1985 in einem Gebäude, dass
1952 wieder neu aufgebaut wurde. 2003 ließ der Vermieter
in der darüber gelegenen Dachgeschosswohnung
Bauarbeiten durchführen, durch die dann zwei
Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 Quadratmetern
wurde der Estrich entfernt und erneuert.
Auf Flächen von 96 beziehungsweise 59 Quadratmetern
wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt,
um die Verlegung eines neuen Bodenbelages
zu ermöglichen. Der Mieter bemängelte in der
Folgezeit eine unzureichende Schallisolierung seiner
Wohnung zu den beiden Dachgeschosswohnungen
und minderte die Miete um 20 Prozent.
Dies sah der BGH anders: Hätten Mieter und Vermieter
keine konkrete Vereinbarung zum Schallschutz getroffen,
gelte der Schallschutz als vertragsgemäß, der
den technischen Normen entspreche, die bei Errichtung
des Gebäudes galten. Ein Mangel im Schallschutz
liege dann nicht vor. Baue der Vermieter allerdings das
Haus komplett um, stocke er das Haus zum Beispiel
um eine Dachgeschosswohnung auf, müsse er hierfür
die aktuellen, zum Zeitpunkt der Aufstockung geltenden
DIN­Normen einhalten.
Vorliegend habe der Vermieter aber lediglich kleinere
Umbauarbeiten durchgeführt, aus einer Dachgeschosswohnung
zwei Wohnungen gemacht und Estrich lediglich
auf 12 Prozent der Grundfläche entfernt und
erneuert. Diese Maßnahmen seien von der Intensität
des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem
Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des
Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter könne deshalb
nicht erwarten, dass die Baumaßnahme so ausgeführt
werde, dass der Schallschutz anschließend
den höheren Anforderungen der zurzeit der Durchführung
der Arbeiten geltenden DIN­Normen genüge.
Jedoch ergab die Messung auch auf Grundlage der
alten DIN 4109, Ausgabe 1944, eine Überschreitung
der maßgeblichen Werte, allerdings nur um ein Dezibel.
Hieraus folge – so der BGH – aber nicht, dass
die Wohnung des Mieters insoweit einen Mangel aufweise,
der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufhebe oder zumindest (erheblich) mindere.
Denn nach der in der Rechtsprechung einhellig
vertretenen Auffassung komme einer Überschreitung
eines Schallschutzgrenzwertes um lediglich ein Dezibel
im Regelfall schon deshalb keine entscheidende
Bedeutung zu, weil nach allgemeinen Erkenntnissen
der Akustik eine Änderung des Schallpegels in dieser
Größenordnung für das menschliche Ohr kaum wahrnehmbar
sei.
Ehewohnung
a) Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages
ist, ist nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange
es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine
Ehewohnung handelt.
b) Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung
nicht schon dadurch, dass der (mietende)
Ehegatte die Wohnung dem anderen – gegebenenfalls
auch für einen längeren Zeitraum belassen hat
beziehungsweise diese nur noch sporadisch nutzt,
sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung.
BGH vom 12.6.2013 – XII ZR 143/11 –
Langfassung im Internet
27