PDF-Ausgabe - Berliner Mieterverein e.V.

MIETRECHT
Instanzen-Rechtsprechung
Mietermodernisierung
Entfernt der Mieter eine Trennwand
in der Wohnung und legt er das Bad
und das Gäste­WC zusammen, ohne
hierzu eine Genehmigung des Vermieters
zu haben, stellt dies eine
schwerwiegende Vertragsverletzung
dar, die den Vermieter zur ordentlichen
Kündigung nach § 573 Absatz
2 Nummer 1 BGB berechtigt.
LG Berlin vom 3.9.2012
– 67 S 514/11 –
Langfassung im Internet
Modernisierung
1. Inzwischen ist das Vorhandensein
von Isolierglasfenstern allgemein
üblich.
2. Bei Modernisierungsmaßnahmen,
die teilweise allgemein üb lich
sind und teilweise (noch) nicht,
kann sich ein Mieter dann nicht
auf eine finanzielle Härte berufen,
wenn die Mietbelastung allein aufgrund
der üblichen Maßnahmen
schon eine Härte für ihn bedeuten
würde. Darauf, dass sich wegen der
(noch) unüblichen Maßnahmen
die Unzumutbarkeit der finanziellen
Belastung für den Mieter weiter
erhöht, kommt es nicht an.
LG Berlin vom 30.5.2013
– 67 S 577/12 –, mitgeteilt
von RA Reinhard Lebek
Langfassung im Internet
Der Vermieter kündigt den Einbau
von Isolierglasfenstern, die Verlegung
neuer isolierter Versorgungsleitungen
und den Anbau eines
zweiten Balkons an.
Das zu berücksichtigende Haushaltseinkommen
des Mieters beträgt
2539,20 Euro monatlich für
zwei Personen. Die Gesamtmaßnahme
führt zu einer Mieterhöhung
einschließlich der kalten Nebenkosten
von bisher 695,35 um 931,95
Euro auf 1627,30 Euro. Damit liegt
die Mietbelastung des Mieters nach
Modernisierung bei rund 65 Prozent
seines Haushaltseinkommens.
Gleichwohl hat das Landgericht den
Mieter zur Duldung der gesamten
Maßnahmen verurteilt. Die Revi sion
wurde nicht zugelassen. Grund sätzlich
geht auch die 67. Zivilkammer
des Landgerichts davon aus, dass die
Grenze der zumutbaren Mietbelastung
– je nach Einzelfall – bei rund
30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens
liegt. Ausdrücklich hält sie
35 Prozent für unzumutbar.
Bei der Abwägung der gegenseitigen
Interessen kommt es dann jedoch zu
dem überraschenden Ergebnis:
„... Eine Interessenabwägung ist daher
lediglich in Bezug auf die Verle
gung der neuen isolierten Versorgungsleitungen
und den Anbau des
zweiten Balkons vorzunehmen. ...
In der Gesamtschau überwiegt vorliegend
das Interesse der Beklagten,
nicht mit einer Miete belastet zu werden,
die sie an den Rand des Existenzminimums
treibt, die zu berücksichtigenden
Interessen der Klägerin
gleichwohl nicht. Denn es darf nicht
außer Acht bleiben, dass die Beklagte
bereits dann, wenn lediglich die
durch die (ohne Interessenabwägung)
zu duldende Modernisierungsmaßnahme
hinsichtlich der Fenster verursachte
Mieterhöhung in Ansatz gebracht
wird, zukünftig eine monatliche
Miete in Höhe von 889,03 Euro
schuldet, ein Betrag, der 35 Prozent
des zu berücksichtigenden Haushaltseinkommens
ausmacht. Dies ist eine
Erhöhung, die bereits ohne Berücksichtigung
der in die Interessenabwägung
einzubeziehenden Maßnahmen
in einen Bereich führt, der für
die Beklagte eine unzumutbare Härte
zu begründen geeignet wäre. Eine
Berufung hierauf ist ihr daher bezüglich
der übrigen Maßnahme bereits
dem Grunde nach versagt. ...“
Die Rechtsauffassung der 67. Zivilkammer
des Landgerichts führt zu
folgendem absurden Ergebnis: Hätte
der Mieter ein um 200 Euro höheres
Haushaltseinkommen, hätte er nach
der Argumentation der Kammer die
beiden „unüblichen“ Modernisierungsmaßnahmen
nicht dulden müssen.
Also: Je höher das Einkommen,
umso eher ist nach dieser Ansicht eine
Berufung auf die finanzielle Härte
möglich. Bravo!
Unabhängig von der dogmatischen
Fragwürdigkeit dieser Entscheidung
zeigt sich an ihr auch, wie verhängnisvoll
es mittlerweile geworden ist,
dass die finanzielle Härte an das
Merkmal des „allgemein Üblichen“
geknüpft wird. In einigen Jahren ist
alles üblich, und es gibt dann keine
finanzielle Härten mehr.
Hier ist der Gesetzgeber gefordert.
Die Entscheidung ist noch zu dem
alten Modernisierungsrecht ergangen.
Künftig wird die finanzielle Här ­
te erst bei der Frage, ob die Mieterhö ­
hung geschuldet ist, erörtert. Hier
könnte wegen des Wortlautes in §
559 Absatz 4 BGB („soweit“) eine
andere Beurteilung möglich sein.
Nämlich die Aufspaltung der Mieterhöhung
für übliche Maßnahmen
und für unübliche. Warten wir es ab.
Mietmangel
Ein Mieter ist nicht zur Mietminderung
berechtigt, wenn die Fassade
des Hauses mit Efeu berankt ist und
sich daraus die üblichen Belästigungen
durch nistende Vögel und Ungeziefer
ergeben.
AG Köpenick vom 26.4.2013
– 12 C 384/12 –, mitgeteilt
von RA Matthias Tüxen
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Das Gericht verwehrte dem Mieter
die Minderung, weil kein erheblicher
Mangel vorläge.
Eine Beeinträchtigung des Wohnwertes
wollte das Gericht in dem
vorgefundenen Bewuchs nicht erkennen.
Der Efeu ranke nicht weit
an die Fenster heran, so dass die
Helligkeit in den Zimmern dadurch
kaum verringert werde. Er wirke ähnlich
wie ein nahe vor dem Fenster
stehender Baum. Kleinere vereinzelte
ans Fenster ragende und bei Wind
gegen die Scheibe schlagende Zweige
könnten die Mieter ohne großen
Aufwand abschneiden.
Einen zur Minderung berechtigenden
Mangel stellten weder die aus
dem Efeu­Bewuchs folgenden Verschmutzungen
durch Vogelkot oder
der Lärm nistender Vögel dar. Auch
über einen Straßenbaum direkt vor
dem Schlafzimmerfenster könnte
man sich deshalb nicht beschweren
oder deswegen die Miete mindern.
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MieterMagazin 10/2013