Ortsmitte West - Bühlertann

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Bebauungsplan „Ortsmitte West“, Gemarkung Bühlertann Begründung In diesem Gebiet besteht die Möglichkeit zur Einzelhandelsagglomeration durch die Ansiedlung mehrerer kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe, die gemeinsam die Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs entwickeln. Bei der Standortentscheidung für zukünftige Einzelhandelsansiedlungen in Bühlertann sind diese zu berücksichtigen. Für die etwaige Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe bietet auch der Bereich des Bebauungsplans „Ortsmitte Süd“ ausreichende Möglichkeiten im angrenzenden Bereich des Vorranggebiets. 3.3 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan „Oberes Bühlertal, 6. Änderung“ ist der Planbereich als bestehende Gemischte Baufläche ausgewiesen. Der Bebauungsplan wird demnach entsprechend § 8 Baugesetzbuch aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 4. Bestandssituation 4.1 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet liegt südlich der Hauptstraße (L 1060) von Bühlertann und wird westlich vom Friedhof und dem Bebauungsplan Seewasen, südlich von der Seestraße und östlich von der Hauptstraße eingerahmt. Die gesamte überplante Fläche beträgt: 2,3 ha Durch den Bebauungsplan werden folgende Grundstücke überplant: Vollständig einbezogen: Flst. Nr. 67/4 (Weg), 67/6 (Weg), 86, 86/1, 86/2, 87, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95 (Straße), 97, 98, 104, 107, 108, 109/1, 109/2, 110, 147, 148, 148/1, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 157 (Straße), 158 (Straße), 159, 160, 161, 162, 171 Teilflächen: Flst. Nr. 46 (Straße) , 67/3 (Weg) Maßgebend ist der Bebauungsplan im Maßstab 1: 500, Stand 09.11.2013 ARCHITEKTUR + STÄDTEBAU DIPL. ING. MATHIAS FRIEDERICH Seite 4 von 10
Bebauungsplan „Ortsmitte West“, Gemarkung Bühlertann Begründung 4.2 Bestehende Nutzungen im Plangebiet Die überplanten Flächen sind die südlich der Hauptstraße über Jahrhunderte gewachsenen Strukturen des „Altortes“ von Bühlertann. Es handelt sich dabei um das Gasthaus „Stern“, einen Blumenladen, einen Friseur- Fußpflegebetrieb, weitere Wohn- und Gewerbegebäude entlang der Hauptstraße sowie um aufgelassene landwirtschaftliche Nutzungen und Flächen in den zwischen See- und Hauptstraße gelegenen Bereichen. Zwischen der gewachsenen Ortsbebauung finden sich auch in den letzten Jahren entstandene Wohn- und Geschäftsgebäude mit den dafür notwendigen Nebengebäuden für Kleingewerbe. An der Kreuzung Garten- und Seestraße liegt eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit zugehörigen Gebäuden und großzügigen Freiflächen mit einem teils hochwertigen Baumbestand. Entlang der westlichen Grenze des Planbereichs zwischen St. Gangolf-Kapelle und der Einmündung des Seegrabenwegs befinden sich teilweise private Grünstrukturen, welche den dahinterliegenden Friedhof von der Ortsmitte abschirmen. 4.3 Umgebungssituation Der überplante Bereich ist von der bestehenden innerörtlichen Bebauung von Bühlertann umgeben und wird im Süden von der hier verlaufenden Hauptstraße (L 1060) und im Westen von der Obersontheimer Straße, der K 2621 eingegrenzt. In der Umgebung befinden sich neben den bestehenden Wohnnutzungen ebenfalls bestehende innerörtliche Gewerbenutzungen. Der Gebietscharakter des überplanten Bereiches entspricht dem der Norden und Süden angrenzenden Nutzungen, westlich schließt sich der Friedhof an. B Planungsbericht 1. Städtebauliche Konzeption Durch die Überplanung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung in Bühlertann dauerhaft ermöglicht und die gewachsenen Strukturen insbesondere entlang der Ortsdurchfahrt langfristig gesichert werden. Weiterhin soll eine geordnete Innentwicklung in Bühlertann planerisch unterstützt und der innere Ortsbereich auch für junge Familien attraktiv werden. Dies zu erreichen wird durch Baulinien entlang der Hauptstraße die bestehenden Gebäudefluchten und die Staffelung der Gebäude zwingend vorgeschrieben. Ebenfalls wurde die Stellung der Gebäude durch die Vorgabe von Firstrichtungen in dem zur Hauptstraße ausgerichteten Bereich zwingend vorgegeben. Dies in Verbindung mit Höhenfestsetzungen für die Traufhöhe sowie eine an den Bestand angepasste Dachgestaltung mit einem Steildach sowie konkrete Dacheindeckungsvorgaben sollen die hier gewachsenen Baustrukturen erhalten und eine adäquate Neubebauung ermöglichen. Ebenfalls werden durch die Vorgabe der Baulinien entlang der Hauptstraße vorhandene historische Blickbeziehungen und ortsbildprägende Raumkanten erhalten. Entgegen den strikten Vorgaben für eine Bebauung entlang der historischen Hauptstraße werden in den „hinteren“ Bereichen nur geringe Einschränkungen für eine Bebauung vorgegeben, um hier auch moderne Baukörper zu ermöglichen und so auch diesen Bereich für junge Bauwillige interessant zu machen. Die hier vorhandenen Freiflächen sollen durch einen minimierten befahrbaren Wohnweg sowie eine ortstypische Platzsituation erschlossen werden und damit auch einer Bebauung und städtebaulichen Verdichtung zugeführt werden. Durch einen neuen Fußweg wird das Wohngebiet Hofwiesen besser an den Altort angebunden und die nachbarschaftliche Kommunikation verbessert. Diese Maßnahmen stellen eine Wiederbelebung der Flächen und die Nachverdichtung des Altortes von Bühlertann langfristig sicher. 2. Planinhalte und Festsetzungen 2.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird als Mischgebiet gem. § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt. Um eine große Bandbreite von Nutzungen im Gebiet zuzulassen, werden nur gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO Ausnahmen nach § 6 Abs. 3 BauNVO, sowie § 6 Abs. 2 Nr. 6 (Gartenbaubetriebe), Nr. 7 (Tankstellen) und Nr. 8 (Vergnügungsstätten) als ausnahmsweise mögliche Nutzungen, nicht zugelassen. Die weiteren ARCHITEKTUR + STÄDTEBAU DIPL. ING. MATHIAS FRIEDERICH Seite 5 von 10
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