Ortsmitte West - Bühlertann

Gemeinde Bühlertann
Begründung
zum
Bebauungsplan
„Ortsmitte West“
Entwurf 20.11.2013
Städtebauliche Planung:
Architektur + Städtebau
Mathias Friederich
Dipl. Ing. freier Stadtplaner
Bestandsaufnahme, Erschließungsplanung:
Ingenieurbüro Franke und Krupp VSI
artenschutzrechtliches Prüfprotokoll:
Ingenieurbüro Fleckenstein

Bebauungsplan „Ortsmitte West“, Gemarkung Bühlertann
Begründung
A. VORBEMERKUNG
1. Erfordernis und Anlass der Planaufstellung
Für den Planbereich südlich der Hauptstraße sind keine städtebaulichen Vorgaben vorhanden. Aufgrund
vorhandener Leerstände, der abgängigen Gebäude sowie der zukünftigen Leerstände möchte die
Gemeinde Bühlertann für diesen sensiblen Bereich an der Ortsmitte eine geordnete städtebauliche
Entwicklung sicherstellen. Weiterhin soll der rechtliche Rahmen für eine Entwicklung im Innenbereich im
Sinne der Nachverdichtung auf vorhandenen Freiflächen geschaffen werden. Außerdem sieht der
Regionalplan das Quartier als Vorranggebiet für großflächigen Einzelhandel vor, was aufgrund der
Entwicklung der Einzelhandelsflächen im Doppelunterzentrum Bühlertann-Obersontheim unwahrscheinlich
ist. Die Planaufstellung begünstigt jedoch die Ansiedlung mehrerer kleinflächiger
Einzelhandelsunternehmen, die als Einzelhandelsagglomeration gemeinsam ähnliche Auswirkungen wie
eine großflächige Einzelhandelsfläche entwickeln können. Diese Punkte langfristig umzusetzen erfordert die
Aufstellung eines Bebauungsplanes.
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 27.02.2013 beschlossen den Bebauungsplan „Ortsmitte West“
aufzustellen.
2. Ziele und Zwecke der Planung
Wie bereits unter Punkt 1 ausgeführt, soll durch die Aufstellung des Bebauungsplanes eine städtebaulich
geordnete Entwicklung dauerhaft sichergestellt werden. Aufgrund der vorhandenen und zukünftigen
Leerstände, insbesondere auch entlang der Hauptstraße sind Grundstücksverkäufe und Veränderungen in
der Bausubstanz möglich. Hier sollen die entlang der Hauptstraße vorhandenen Gebäudefluchten,
Kubaturen und ihre ortstypischen Gestaltungselemente erhalten werden und unmaßstäbliche Neubauten
nicht zugelassen werden. Im Bereich der westlichen Seestraße und entlang der Grabenstraße sind größere
Freiflächen vorhanden. Durch den Bebauungsplan soll hier der rechtliche Rahmen für eine städtebaulich
geordnete Innenentwicklung im Sinne der Nachverdichtung geschaffen werden.
Aufstellung des Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren
Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen Bereich gem. § 34 Baugesetzbuch (BauGB) des im
Zusammenhang bebauten Ortes Bühlertann. Eine Umsetzung des Bebauungsplanes gem. § 13 a BauGB
ist aufgrund der parallelen Aufstellung von insgesamt 4 Bebauungsplänen, Ortsmitte Nord, Ost, Süd und
West und der daraus überplanten Fläche nicht möglich. Nachdem der Bebauungsplan jedoch die Vorgaben
des § 13 Abs. 1 BauGB erfüllt, wird der Bebauungsplan gem. § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren
durchgeführt.
Bei einer durch das Ingenieurbüro Fleckenstein verfahrensbegleitend durchgeführten speziellen
artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) auf durch das Büro Fleckenstein abgegrenzten innerörtlichen
Freibereichen, werden gemäß §§ 44 und 45 BNatSchG die artenschutzrechtlichen Belange ermittelt und
fachgerecht geprüft. Die Ergebnisse dieser Untersuchung vom 08.11.2013 sind in der beigefügten
Unterlage dargestellt. Als Ergebnis kann festgestellt werden, dass eine erhebliche Betroffenheit besonders
geschützter Arten mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden kann.
Weiterhin wird festgestellt, dass durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, begründet wird und auch keine Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung der Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB bestehen.
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Begründung
3. Übergeordnete Planungen
3.1 Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg
Die Gemeinde Bühlertann gehört innerhalb der Region Franken zum Landkreis Schwäbisch Hall und im
Netz der zentralen Orte des Landes zum Mittelbereich Schwäbisch Hall. Im Landkreis Schwäbisch Hall
zählt Bühlertann zu den Gemeinden des Ländlichen Raumes im engeren Sinne.
3.2 Regionalplan Heilbronn–Franken
Die Gemeinde Bühlertann bildet zusammen mit Obersontheim das Unterzentrum Obersontheim–Bühlertann
im Mittelbereich Schwäbisch Hall. Der Regionalplan formuliert die Aufgabe von Unterzentren in der
qualifizierten Grundversorgung für die jeweils zugehörigen Verflechtungsbereiche als Ziel dieser
Gemeinden.
Nach dem Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 befindet sich die Gemeinde Bühlertann an der
bestehenden Straße für großräumigen Verkehr L 1060 zwischen Schwäbisch Hall und Ellwangen.
Bühlertann liegt laut Regionalplan in einem Vorbehaltsgebiet für Erholung und ist auch als Erholungsort
ausgewiesen, in dem besonders günstige Voraussetzungen für die Erholung und den Tourismus in der
Region bestehen.
Der durch Bühlertann verlaufende Fluss Bühler ist als Vorfluter zum Kocher als Vorbehaltsgebiet für den
vorbeugenden Hochwasserschutz ausgewiesen.
Der überplante Bereich im Bebauungsplan ist im Regionalplan als bestehende Siedlungsfläche Wohnen
und Mischgebiet ausgewiesen.
Das Gebiet des Bebauungsplans Ortsmitte West ist zudem als Vorranggebiet für regionalbedeutsame
Einzelhandelsgroßprojekte ausgewiesen. Der Regionalplan formuliert als Ziel, dass zentrenrelevante,
regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte nur in den abgegrenzten zentralörtlichen Standortbereichen
anzusiedeln sind, die das Vorranggebiet darstellen.
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In diesem Gebiet besteht die Möglichkeit zur Einzelhandelsagglomeration durch die Ansiedlung mehrerer
kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe, die gemeinsam die Auswirkungen eines großflächigen
Einzelhandelsbetriebs entwickeln. Bei der Standortentscheidung für zukünftige Einzelhandelsansiedlungen
in Bühlertann sind diese zu berücksichtigen. Für die etwaige Ansiedlung großflächiger
Einzelhandelsbetriebe bietet auch der Bereich des Bebauungsplans „Ortsmitte Süd“ ausreichende
Möglichkeiten im angrenzenden Bereich des Vorranggebiets.
3.3 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan „Oberes Bühlertal, 6. Änderung“ ist der Planbereich als bestehende Gemischte
Baufläche ausgewiesen. Der Bebauungsplan wird demnach entsprechend § 8 Baugesetzbuch aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt.
4. Bestandssituation
4.1 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt südlich der Hauptstraße (L 1060) von Bühlertann und wird westlich vom Friedhof und
dem Bebauungsplan Seewasen, südlich von der Seestraße und östlich von der Hauptstraße eingerahmt.
Die gesamte überplante Fläche beträgt: 2,3 ha
Durch den Bebauungsplan werden folgende Grundstücke überplant:
Vollständig einbezogen: Flst. Nr. 67/4 (Weg), 67/6 (Weg), 86, 86/1, 86/2, 87, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95
(Straße), 97, 98, 104, 107, 108, 109/1, 109/2, 110, 147, 148, 148/1, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 157
(Straße), 158 (Straße), 159, 160, 161, 162, 171
Teilflächen: Flst. Nr. 46 (Straße) , 67/3 (Weg)
Maßgebend ist der Bebauungsplan im Maßstab 1: 500, Stand 09.11.2013
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4.2 Bestehende Nutzungen im Plangebiet
Die überplanten Flächen sind die südlich der Hauptstraße über Jahrhunderte gewachsenen Strukturen des
„Altortes“ von Bühlertann. Es handelt sich dabei um das Gasthaus „Stern“, einen Blumenladen, einen
Friseur- Fußpflegebetrieb, weitere Wohn- und Gewerbegebäude entlang der Hauptstraße sowie um
aufgelassene landwirtschaftliche Nutzungen und Flächen in den zwischen See- und Hauptstraße gelegenen
Bereichen. Zwischen der gewachsenen Ortsbebauung finden sich auch in den letzten Jahren entstandene
Wohn- und Geschäftsgebäude mit den dafür notwendigen Nebengebäuden für Kleingewerbe.
An der Kreuzung Garten- und Seestraße liegt eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit zugehörigen
Gebäuden und großzügigen Freiflächen mit einem teils hochwertigen Baumbestand. Entlang der westlichen
Grenze des Planbereichs zwischen St. Gangolf-Kapelle und der Einmündung des Seegrabenwegs befinden
sich teilweise private Grünstrukturen, welche den dahinterliegenden Friedhof von der Ortsmitte abschirmen.
4.3 Umgebungssituation
Der überplante Bereich ist von der bestehenden innerörtlichen Bebauung von Bühlertann umgeben und
wird im Süden von der hier verlaufenden Hauptstraße (L 1060) und im Westen von der Obersontheimer
Straße, der K 2621 eingegrenzt. In der Umgebung befinden sich neben den bestehenden Wohnnutzungen
ebenfalls bestehende innerörtliche Gewerbenutzungen. Der Gebietscharakter des überplanten Bereiches
entspricht dem der Norden und Süden angrenzenden Nutzungen, westlich schließt sich der Friedhof an.
B
Planungsbericht
1. Städtebauliche Konzeption
Durch die Überplanung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung in Bühlertann dauerhaft ermöglicht
und die gewachsenen Strukturen insbesondere entlang der Ortsdurchfahrt langfristig gesichert werden.
Weiterhin soll eine geordnete Innentwicklung in Bühlertann planerisch unterstützt und der innere
Ortsbereich auch für junge Familien attraktiv werden. Dies zu erreichen wird durch Baulinien entlang der
Hauptstraße die bestehenden Gebäudefluchten und die Staffelung der Gebäude zwingend vorgeschrieben.
Ebenfalls wurde die Stellung der Gebäude durch die Vorgabe von Firstrichtungen in dem zur Hauptstraße
ausgerichteten Bereich zwingend vorgegeben. Dies in Verbindung mit Höhenfestsetzungen für die
Traufhöhe sowie eine an den Bestand angepasste Dachgestaltung mit einem Steildach sowie konkrete
Dacheindeckungsvorgaben sollen die hier gewachsenen Baustrukturen erhalten und eine adäquate
Neubebauung ermöglichen. Ebenfalls werden durch die Vorgabe der Baulinien entlang der Hauptstraße
vorhandene historische Blickbeziehungen und ortsbildprägende Raumkanten erhalten.
Entgegen den strikten Vorgaben für eine Bebauung entlang der historischen Hauptstraße werden in den
„hinteren“ Bereichen nur geringe Einschränkungen für eine Bebauung vorgegeben, um hier auch moderne
Baukörper zu ermöglichen und so auch diesen Bereich für junge Bauwillige interessant zu machen. Die hier
vorhandenen Freiflächen sollen durch einen minimierten befahrbaren Wohnweg sowie eine ortstypische
Platzsituation erschlossen werden und damit auch einer Bebauung und städtebaulichen Verdichtung
zugeführt werden. Durch einen neuen Fußweg wird das Wohngebiet Hofwiesen besser an den Altort
angebunden und die nachbarschaftliche Kommunikation verbessert. Diese Maßnahmen stellen eine
Wiederbelebung der Flächen und die Nachverdichtung des Altortes von Bühlertann langfristig sicher.
2. Planinhalte und Festsetzungen
2.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Das Plangebiet wird als Mischgebiet gem. § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt. Um eine
große Bandbreite von Nutzungen im Gebiet zuzulassen, werden nur gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO
Ausnahmen nach § 6 Abs. 3 BauNVO, sowie § 6 Abs. 2 Nr. 6 (Gartenbaubetriebe), Nr. 7 (Tankstellen) und
Nr. 8 (Vergnügungsstätten) als ausnahmsweise mögliche Nutzungen, nicht zugelassen. Die weiteren
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ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind entsprechend der Gebietsvorgabe nur insoweit zulässig, soweit
sie die Hauptnutzungen Wohnen und nichtstörendes Gewerbe nicht beeinträchtigen.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) vorgegeben und begrenzt. Im MI
1, das heißt, entlang der Ortsdurchfahrt, ist nach § 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise
erforderlich. Dadurch wird der Charakter des Ortskerns erhalten. Die Bebauung im MI 2 hingegen ist in
offener Bauweise auszuführen um attraktive Baugrundstücke im Bestand zu erzielen.
2.2 Höhenlage und Höhen der baulichen Anlagen
Die Höhenlage der Gebäude wird mit einer Differenz der Erdgeschossfußbodenhöhe (EGFFH) von max.
0,50 m zur Straßenhöhe vorgegeben.
Die Höhen der baulichen Anlagen werden durch Traufhöhen beschränkt, gemessen zwischen EGFFH und
dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut, die im MI 1 zwischen mind. 6,00 und max. 8,00m
liegen und im MI 2 max. 7,00m betragen. Dies richtet sich nach der vorhandenen Bebauungsstruktur und
soll eine maßstäbliche Weiterentwicklung des Ortes sicherstellen. Dabei sind maximal 3 Vollgeschosse, bei
Pult- oder Flachdächern im MI 2 nur 2 Vollgeschosse zulässig. Aus der Neigung der Satteldächer von über
50° wird das Erscheinungsbild bestehender dominanter Spitzgiebel und großer Dachflächen entlang der
Ortsdurchfahrt für das MI 1 aufgegriffen. Für das Gesamtbild des Ortes wird so eine Höhenstaffelung
erreicht, da im MI 2 eine maximale Dachneigung von 30° und eine maximale Firsthöhe für Wohngebäude
bei 12,00m festliegt. Lediglich ortsbildtypische Satteldächer mit mind. 50° Dachneigung dürfen diese Höhe
überschreiten, sind jedoch auf eine maximale Gebäudebreite von 12,00m beschränkt. Die zulässige
Dachneigung von max. 20° bzw. einer Firsthöhe von max. 11,00m (gemessen ab EGFFH) bei gewerblich
genutzten Bauwerken ohne Wohnfunktion dient ebenfalls dazu, den städtebaulichen Akzent des MI 1 zu
unterstützen.
2.3 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgelegt, die eine freie Nutzung der
Grundstücksflächen ermöglichen. Dabei werden Fluchten bestehender Gebäude teilweise unterschritten um
den heutigen Bedürfnissen von der Verkehrsplanung und den Ansprüchen Bauwilliger an attraktive
Grundstücke, gerecht zu werden. Der Verlauf der Seestraße wird dementsprechend angepasst und die
Baufenster in diesem Bereich von der neuen Straßengrenze zurückversetzt.
Die Baulinien entlang der Bebauung der Hauptstraße gewährleisten eine nachhaltige Sicherung des
städtebaulichen Erscheinungsbilds Bühlertanns.
2.4 Garagen und überdachte Stellplätze (Carports)
Die Versiegelung der Grundstücksflächen wird reduziert, es sind Garagen und Carports grundsätzlich nur
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen. Es werden ausreichend große Aufstellflächen
vor Garagen durch ist einen Mindestabstand zur Straßenbegrenzungslinie von 5,00 m hergestellt.
Ausreichende Stellplatzflächen auf den Grundstücken werden ermöglicht, sie sind auch außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen, müssen jedoch aus versickerungsfähigen Materialien
ausgeführt werden. Im MI 1 sind Garagenbauten und Carports nur im rückwärtigen Bereich zulässig,
Garagen, die bis auf die Hälfte der Gebäudetiefe des Hauptgebäudes zurückgesetzt werden sind ebenfalls
zulässig.
2.5 Grünflächen
2.5.1 Öffentliche Grünflächen und Straßenbegleitgrün
Im Verlauf der Hauptstraße sind zur Durchgrünung des Siedlungsraums, der Verlangsamung des
Durchfahrtverkehrs sowie zur Steigerung der städtebaulichen Qualität straßenbegleitend Bäume zu
pflanzen.
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Bebauungsplan „Ortsmitte West“, Gemarkung Bühlertann
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2.5.2 Private Grünflächen 1 und 2
Entlang der westlichen Grenze des Bebauungsplans werden Flächen als privates Grün 1 ausgewiesen, die
den Ortskern vom Friedhof abschirmen. Diese Fläche dient auch dem Ausgleich wegfallender
Gartenflächen im Bebauungsplangebiet.
Private Grünflächen 2 werden nur in wichtigen Bereichen vorgegeben. Hierbei handelt es sich entlang der
Hauptstraße um dauerhaft vorgegebene Vorgartenflächen die in erheblichem Maße das Ortsbild mitprägen.
Die Flächen sind deshalb grundsätzlich von Bebauung frei zu halten.
2.6 Grünordnerische Festsetzungen
Grundsätzlich wird vorausgestellt, dass sich die Auswirkungen der durch vorliegende Bauleitplanung
ermöglichten Neubebauung auf den Naturhaushalt nicht wesentlich von den Auswirkungen unterscheiden,
die nach bisherigen bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen (Innenbereich gemäß § 34 BauGB)
denkbar wären.
An der Artenzusammensetzung der bestehenden Vegetation gilt es sich bei Neupflanzungsmaßnahmen zu
orientieren. Pflanzausfälle sind in Anlehnung an die vorangehende Bepflanzung bzw. die
Pflanzempfehlungen zu ersetzen, um langfristig funktionierende Grünstrukturen im Siedlungsraum sicher zu
stellen.
Strukturreiche (vielfach höhlen-/spaltenreiche) Obst- und Laubbäume, die im Rahmen der Bauleitplanung
zeichnerisch festgesetzt sind, sind langfristig zu erhalten und während Baumaßnahmen nahe des
Kronenbereichs durch fachgerechte Schutzvorkehrungen vor baubedingten Auswirkungen zu bewahren.
Hierdurch sollen einerseits wertvolle Lebensräume bzw. Habitatstrukturen im Siedlungraum erhalten und
andererseits ortsbildprägende Raumelemente gesichert werden.
Unvermeidbare Gehölzrodungen im Plangebiet sind ausschließlich in den Wintermonaten zulässig, um
insbesondere artenschutzrechtliche Konflikte gem. § 44 BNatSchG ausschließen zu können.
Je Baugrundstück ist mindestens ein hochstämmiger Obstbaum oder ein standortheimischer Laubbaum
unter Einbeziehung der im Plan dargestellten Bäume zu pflanzen und fachgerecht zu pflegen. Hierdurch
sollen neue Lebensraumqualitäten für die siedlungsbezogene Fauna und gliedernde Grünstrukturen im
Siedlungsraum geschaffen werden.
Im Vorfeld von Abriss-, Ausbau- oder Sanierungsmaßnahmen sind betroffene nicht ausgebaute Keller- und
Dachräume hinsichtlich Fledermausvorkommen zu untersuchen und Baumaßnahmen erforderlichenfalls
außerhalb der Winterruhezeit einzuleiten, da eine flächendeckende Untersuchung der erwarteten
Fledermauspopulation insbesondere in Privatgebäuden im Rahmen der Bauleitplanung nicht geleistet
werden kann. Einzelfallbezogen ist die Erforderlichkeit von Vermeidungs- und ggf. Ausgleichsmaßnahmen
mit der zuständigen Naturschutzverwaltung abzustimmen. Als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme sind
Nistkästen für Fledermäuse und Höhlenbrüter nachzuweisen.
Die im privaten Grün 1 vorhandenen Baumstrukturen sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu
erhalten. Besonders gilt dies für Höhlenbäume wie auch totholzreiche Altbäume, die als habitatwirksame
Gehölzstrukturen zu erhalten sind.
Die extensive Begrünung von Flachdächern bei Neubauten, die mit Flachdächern ausgeführt werden
können, trägt zum Ausgleich der Beeinträchtigung des Schutzguts Boden bei.
Die Herleitung der Begründung der grünordnerischen Festsetzungen und des Schutzes des
siedlungsbezogenen Naturraumes ist Bestandteil der beigefügten speziellen artenschutzrechtlichen
Prüfung.
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Bebauungsplan „Ortsmitte West“, Gemarkung Bühlertann
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3. Regelungen zur Gestaltung (Örtliche Bauvorschriften)
3.1 Erforderlichkeit gestalterischer Vorschriften
Um sowohl den Charakter des „Altorts“ von Bühlertann dauerhaft zu erhalten als auch innerörtliche
Entwicklungspotentiale im Ortskern zu ermöglichen ist die Differenzierung in MI 1 und MI 2 erfolgt. Für den
Verlauf der Hauptstraße (MI 1), in deren Zuge sich die städtebaulichen Akzente Bühlertanns befinden, wird
eine Sicherung der ortsbildprägenden Raumsituationen, für die dahinter liegenden Bereiche (MI 2) und
damit Chancen für Neubauten und eine Ergänzung im Sinne einer nachhaltigen Verdichtung ermöglicht.
Dabei folgt die Bebauungsstruktur der historischen Entwicklung des Ortes, indem entlang der Hauptstraße
eine kleinstädtische Urbanität erhalten bleibt, während rückwärtig als Nachfolge landwirtschaftlicher
Produktionsstätten dörfliche Siedlungsstrukturen in offener Bauweise entwickelt werden. Dabei sollen sich
auch Bauten in den Nachverdichtungsflächen in das Erscheinungsbild einfügen, so dass, trotz möglicher
moderner Außengestaltung, ein harmonisches städtebauliches Gesamtensemble damit erhalten bleibt. Die
versetze Staffelung der Wohn- und Geschäftshäuser an der Hauptstraße, die Torsituation am Turm der St.-
Gangolf-Kapelle, sowie die Perspektive auf die Apsis der Kapelle, das Rathaus, Gasthäuser und die
gesamte städtebauliche Situation am St.-Georgs-Platz stellen eine räumliche Besonderheit dar, auf die in
diesem Bebauungsplan mit Baulinien eingegangen wird, um auch künftigen Generationen diesen Stadtraum
zu erhalten.
3.2 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Um negative Einwirkungen auf das Ortsbild zu vermeiden, sind für die äußere Gestaltung der Gebäude
keine leuchtenden und reflektierenden Materialien zulässig. Eine Ausnahme hierzu bilden jedoch
Sonnenkollektoren oder Solarzellen, deren Errichtung erwünscht ist.
3.3 Dächer
Das MI 1 ist durch bestehende historische, teilweise unter Denkmalschutz stehende Gebäude geprägt und
soll diesen Charakter behalten. Dazu sind nur steile Satteldächer mit vorgeschriebenen
Dacheindeckungsmaterialien und -farben zugelassen. Metallische Eindeckungen bilden eine Ausnahme
und sind nur in Form von Kupfereindeckungen auf Nebendächern oder Gauben zulässig.
Im MI 2 werden auch moderne Gebäudelösungen ermöglicht. Es werden freie Dachformen zugelassen, so
dass auch Flachdächer, Pult- oder versetzte Pultdächer möglich sind, sofern sie die maximale Traufhöhe
von 7,00m und die maximale Dachneigung von 30° nicht überschreiten. Steile Satteldächer sind ortstypisch,
deswegen werden Satteldächer mit 50° und mehr ebenfalls zugelassen, sind aber auf Gebäude beschränkt,
die eine maximale Gebäudebreite von 12,00m nicht überschreiten.
Bei der Dachgestaltung werden ebenfalls blendende oder reflektierende Dacheindeckungsmaterialien
ausgeschlossen, wobei Anlagen zur photovoltaischen und thermischen Nutzung trotzdem möglich sind. Der
Ioneneintrag in die Kanalisation wird durch vorgeschriebene beschichte Bleche verhindert.
3.4 Werbeanlagen
Die zulässigen Werbeanlagen werden auf eine Größe bis max. 1 qm beschränkt und sind nur am Ort der
Leistung zulässig. Ausgenommen hiervon sind auf der Gebäudewand aufgemalte Werbeschriften, die mit
bis zu 5 qm zulässig sind. Die Beleuchtung von Werbeanlagen ist unzulässig, um Einwirkungen auf die
Wohnnutzung im Gebiet sowie die Umgebung und das Gebäudeerscheinungsbild auszuschließen.
3.5 Gestaltung der Stellplätze und Zufahrten sowie Einfriedungen
Zur Reduzierung der Oberflächenversiegelung und natürlichen Regenwasser Verrieselung sind die
Stellplätze und Zufahrten wasserdurchlässig, z. B. mit Rasenfugen-, Dränfugen- oder Dränpflaster oder als
befestigte Fahrspur auf Rasenfläche herzustellen.
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Begründung
3.6 Stellplatzverpflichtung
Die Verpflichtung beträgt zwei Stellplätze pro Wohnung. Die Festlegung einer über § 37 LBO
hinausgehenden Anzahl von Stellplätzen je Wohneinheiten bei der Errichtung von neuen Gebäuden ist auf
Grund der Struktur mit einem geringeren Angebot des öffentlichen Personennahverkehrs geboten, um den
tatsächlichen Bedarf weitgehend zu decken und um die wenigen Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum
nicht zu überlasten.
4. Hinweise und nachrichtlich übernommene Festsetzungen
Parallel mit diesem Bebauungsplan werden drei weitere Bebauungspläne für die Ortsmitte Bühlertanns
aufgestellt. Hiermit wird einerseits die flächendeckende Bauleitplanung für innerörtliche Nachverdichtung
und andererseits den Schutz erhaltenswerter Raumkanten und städtebaulicher Ensembles gesichert.
Im Planungsgebiet befinden sich denkmalgeschützte bauliche Anlagen. Diese sind gemäß §§ 2 und 12
Denkmalschutzgesetz geschützt und in den textlichen spezifiziert und zeichnerischen Festsetzung
dargestellt. Beim Vollzug der Planung können bisher unbekannte Funde entdeckt werden, da das
Planungsgebiet nachweißlich seit dem frühen Mittelalter bewohnt wird. Es wird auf die Meldepflicht von
Bodenfunden gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz hingewiesen.
Teile des Bebauungsplans befinden sich innerhalb der Überschwemmungslinien von
Hochwasserereignissen – die Baufelder des Bebauungsplans sind jedoch nur geringfügig und
weitestgehend nur vom Extremereignis betroffen.
Empfehlung:
Wird bei der Erstellung von Neubauten ein Untergeschoss vorgesehen, empfiehlt sich zunächst die
Erstellung eines Hydrogeologischen Gutachtens, da im Planbereich mit hochstehendem Grundwasser zu
rechnen ist.
Regenerative Energiesysteme sind von der Gemeinde Bühlertann erwünscht. Auf die Anzeige- und
Erlaubnispflicht bei der Ausführung von Anlagen zur Nutzung von Erdwärme (wie z. B. Erdwärmekollektoren
Erdsonden oder Grundwasserwärmepumpen) beim Landratsamt Schwäbisch Hall hingewiesen.
5. Verkehrserschließung
Das bestehende Straßennetz im Bebauungsplangebiet wird erhalten und im Bereich Seestraße sowie
Gartenstraße durch Straßenverbeiterungen langfristig den Bedürfnissen von Verkehrssicherheit und
erhöhtem Verkehrsaufkommen angepasst. An den Einmündungen von Garten- und Ziegelstraße wird die
Hauptstraße auf 5,00m verengt, um hier eine Entschleunigung des Durchgangsverkehrs zu erreichen.
Entlang der Seestraße wird ein Fußweg zur besseren Verbindung als Alternative zur Hauptstraße angelegt.
6. Technische Ver- und Entsorgung
6.1 Wasser-, Strom- und Gasversorgung
Die Versorgung des Plangebiets mit Wasser, Strom und Erdgas ist sichergestellt. Ein ausreichender
Wasserdruck ist auch bei der zu erwartenden Nachverdichtung der Ortsmitte gewährleistet.
6.2 Gebietsentwässerung
Die Entwässerung des Gebietes erfolgt im Mischsystem. Um die Entwässerung zu optimieren ist
anfallendes Regenwasser über eine auf dem Baugrundstück zu errichtende Zisterne getrennt und
zeitverzögert dem Mischwasserkanal zugeführt werden.
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Begründung
C
PLANVERWIRKLICHUNG
1. Zeitliche Umsetzung der Planung
Die Planung ermöglicht eine geordnete städtebauliche Weiterentwicklung der Ortsmitte Bühlertanns und die
Schaffung attraktiver innerörtlicher Bauflächen, vor allem für Wohn- aber auch für nichtstörende
gewerbliche Nutzungen. In diesem Rahmen ist mit einer Steigerung der Bautätigkeit gegenüber der
bisherigen Möglichkeit des Bauens im Innenbereich (gemäß § 34 BauGB) innerhalb der Ortsmitte zu
rechnen. Im gesamten Plangebiet besteht die Möglichkeit individuelle und attraktive Bauvorhaben zu
realisieren und architektonisch auf Bestandsgebäude sowie städtebauliche Ensemble zu reagieren.
D
ABWÄGUNG
Die Abwägung der Stellungnahmen und Einsprüche der Träger öffentlicher Belange sowie der
Rückmeldungen von Seiten der Bürgerschaft findet nach der Auslegung der Planunterlagen statt.
Bühlertann, den
…..........................................
Michael Dambacher
(Bürgermeister)
Anlagen:
Umweltbericht des Ingenieurbüros Fleckenstein
Bestandskarte
spezielle artenschutzrechtliche Prüfung
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