Ortsmitte West - Bühlertann

Bebauungsplan „Ortsmitte West“, Gemarkung Bühlertann
Begründung
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind entsprechend der Gebietsvorgabe nur insoweit zulässig, soweit
sie die Hauptnutzungen Wohnen und nichtstörendes Gewerbe nicht beeinträchtigen.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) vorgegeben und begrenzt. Im MI
1, das heißt, entlang der Ortsdurchfahrt, ist nach § 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise
erforderlich. Dadurch wird der Charakter des Ortskerns erhalten. Die Bebauung im MI 2 hingegen ist in
offener Bauweise auszuführen um attraktive Baugrundstücke im Bestand zu erzielen.
2.2 Höhenlage und Höhen der baulichen Anlagen
Die Höhenlage der Gebäude wird mit einer Differenz der Erdgeschossfußbodenhöhe (EGFFH) von max.
0,50 m zur Straßenhöhe vorgegeben.
Die Höhen der baulichen Anlagen werden durch Traufhöhen beschränkt, gemessen zwischen EGFFH und
dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut, die im MI 1 zwischen mind. 6,00 und max. 8,00m
liegen und im MI 2 max. 7,00m betragen. Dies richtet sich nach der vorhandenen Bebauungsstruktur und
soll eine maßstäbliche Weiterentwicklung des Ortes sicherstellen. Dabei sind maximal 3 Vollgeschosse, bei
Pult- oder Flachdächern im MI 2 nur 2 Vollgeschosse zulässig. Aus der Neigung der Satteldächer von über
50° wird das Erscheinungsbild bestehender dominanter Spitzgiebel und großer Dachflächen entlang der
Ortsdurchfahrt für das MI 1 aufgegriffen. Für das Gesamtbild des Ortes wird so eine Höhenstaffelung
erreicht, da im MI 2 eine maximale Dachneigung von 30° und eine maximale Firsthöhe für Wohngebäude
bei 12,00m festliegt. Lediglich ortsbildtypische Satteldächer mit mind. 50° Dachneigung dürfen diese Höhe
überschreiten, sind jedoch auf eine maximale Gebäudebreite von 12,00m beschränkt. Die zulässige
Dachneigung von max. 20° bzw. einer Firsthöhe von max. 11,00m (gemessen ab EGFFH) bei gewerblich
genutzten Bauwerken ohne Wohnfunktion dient ebenfalls dazu, den städtebaulichen Akzent des MI 1 zu
unterstützen.
2.3 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgelegt, die eine freie Nutzung der
Grundstücksflächen ermöglichen. Dabei werden Fluchten bestehender Gebäude teilweise unterschritten um
den heutigen Bedürfnissen von der Verkehrsplanung und den Ansprüchen Bauwilliger an attraktive
Grundstücke, gerecht zu werden. Der Verlauf der Seestraße wird dementsprechend angepasst und die
Baufenster in diesem Bereich von der neuen Straßengrenze zurückversetzt.
Die Baulinien entlang der Bebauung der Hauptstraße gewährleisten eine nachhaltige Sicherung des
städtebaulichen Erscheinungsbilds Bühlertanns.
2.4 Garagen und überdachte Stellplätze (Carports)
Die Versiegelung der Grundstücksflächen wird reduziert, es sind Garagen und Carports grundsätzlich nur
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen. Es werden ausreichend große Aufstellflächen
vor Garagen durch ist einen Mindestabstand zur Straßenbegrenzungslinie von 5,00 m hergestellt.
Ausreichende Stellplatzflächen auf den Grundstücken werden ermöglicht, sie sind auch außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen, müssen jedoch aus versickerungsfähigen Materialien
ausgeführt werden. Im MI 1 sind Garagenbauten und Carports nur im rückwärtigen Bereich zulässig,
Garagen, die bis auf die Hälfte der Gebäudetiefe des Hauptgebäudes zurückgesetzt werden sind ebenfalls
zulässig.
2.5 Grünflächen
2.5.1 Öffentliche Grünflächen und Straßenbegleitgrün
Im Verlauf der Hauptstraße sind zur Durchgrünung des Siedlungsraums, der Verlangsamung des
Durchfahrtverkehrs sowie zur Steigerung der städtebaulichen Qualität straßenbegleitend Bäume zu
pflanzen.
ARCHITEKTUR + STÄDTEBAU DIPL. ING. MATHIAS FRIEDERICH Seite 6 von 10