Gaschwitzer Straße 6 - L-KONZEPT Leipzig GmbH

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steuerliche grundlagen
steuerliche grundlagen
Das Gebäude Gaschwitzer Straße 6 ist ein Baudenkmal.
Somit sind erhöhte Absetzungen gemäß § 7i und § 10f
EStG für den Erwerber oder Eigennutzer der Immobilie
möglich.
Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen
Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb
im Objekt Gaschwitzer Straße 6 nach der derzeit
aktuellen Gesetzeslage dargestellt.
A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung
1. Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur
Fremdvermietung kann einkommenssteuerlich nur dann
berücksichtigt werden, wenn es sich um keine
Liebhaberei handelt, sondern eine Absicht zur Einkünfteerzielung
vorliegt. Von dieser Absicht wird nach ständiger
Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten
Vermietung ausgegangen. Sollte die Finanzverwaltung
daran Zweifel haben, trägt der Steuerpflichtige die
objektive Beweislast. Hierfür kann eine Prognose erstellt
werden, in der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum
ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen
Einnahmen abzüglich der kalkulierten Werbungskosten
ergibt.
Der Prognosezeitraum beträgt grundsätzlich 30 Jahre,
sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung
auszugehen ist. Einzelheiten werden ausführlich im
Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom
08.10.2004 geregelt.
Nach vorstehendem Schreiben wird die Einkünfteerzielungsabsicht
in Abhängigkeit von der Höhe der
Mietzinsen beurteilt. Beträgt demnach bei einer
langfristigen Vermietung der Mietzins mindestens 75 %
der ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich vom
Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.
Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75%
der ortsüblichen Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht
anhand einer Überschussprognose zu
überprüfen.
Bei einer positiven Prognose ist das Vorliegen einer
solchen Absicht zu bejahen. Andernfalls ist die
Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen
unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche Teil ist
steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden anteiligen
Werbungskosten können insoweit nicht abgezogen
werden. Gleiches gilt, wenn der Mietzins unabhängig von
der Überschussprognose weniger als 56 % der ortsüblichen
Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).
Beteiligt sich der Erwerber / Vermieter beim Erwerb bzw.
Vermietung an Gesellschaften, Gemeinschaften oder
ähnlichen Modellen, bei denen die Erzielung steuerlicher
Vorteile im Vordergrund steht (sog. Verlustzuweisungsgesellschaften
im Sinne des § 2 b EStG), können die
Verluste hieraus mit anderen positiven steuerlichen
Einkünften nicht verrechnet werden.
Der Tatbestand einer Verlustzuweisungsgesellschaft wird
durch die Finanzverwaltung dann regelmäßig nicht geprüft,
wenn nach der Ergebnisvorschau die kumulierten Verluste
in der Verlustphase insgesamt 50% des nach dem
Betriebskonzept auch in dieser Phase aufzubringenden
Kapitals nicht übersteigen. Andernfalls ist eine mehrstufige
Prüfung (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom
22.08.2001) durchzuführen.