2013-05-27_VU-Peine_Final_mit Änderungen Welge-Eggers ...

Stadt Peine 


Vorbereitende Untersuchung 

Ehemaliges City-Center Peine 

Vorbereitende Untersuchungen 


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Impressum 

Auftraggeber und Herausgeber: 


Hans-Jürgen Tarrey, Erster Stadtrat 

Henning Schulz, Amtsleiter Hochbau 

Jutta Salzmann, Abteilungsleiterin Stadtplanung 

Abteilung Stadtplanung 

Kantstr. 5, 31224 Peine 

hochbau@stadt-peine.de 

www.peine.de 

Auftragnehmer: 

DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft 

Dipl.-Ing. Brigitte Vorwerk 

Dipl.-Geogr. Frauke Guttek 

Dipl.-Geogr. Ines Mühlenhardt 

Dipl.-Bauing. Alexander Pich 

Büro Hannover 

Mailänder Str. 2, 30539 Hannover 

brigitte.vorwerk@dsk-gmbh.de 

www.dsk-gmbh.de 

Foto- und Kartennachweis: 

Alle Fotos von DSK 

Das Kartengrundmaterial wurde von der Stadt Peine bereitgestellt und von DSK weiterbearbeitet. 

Stand 

Mai 2013

Inhaltsverzeichnis 

1 VORBEMERKUNGEN 7 

2 EINLEITUNG 8 

2.1 Anlass und Ziel der Vorbereitenden Untersuchungen 9 

2.2 Rechtliche Grundlagen und Durchführung der Vorbereitenden 

Untersuchungen 11 

2.3 Untersuchungsbereich 12 

2.3.1 Lage im Raum 13 

2.3.2 Planungsvorgaben 14 

3 BESTANDSDARSTELLUNG 17 

3.1 Bevölkerungsstruktur 17 

3.2 Nutzungsstruktur 17 

3.2.1 Einzelhandel 18 

3.2.2 Dienstleistungen 18 

3.2.3 Gastronomie 18 

3.2.4 Gewerbe 18 

3.2.5 Soziale Infrastruktureinrichtungen 19 

3.2.6 Wohnen 19 

3.2.7 Nutzungskombinationen 19 

3.2.8 Leerstand/Brachen 19 

3.3 Erschließung, Verkehr, Straßen, Kreuzungen, öffentliche Freiflächen20 

3.3.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) 20 

3.3.2 Ruhender Verkehr 21 

3.3.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 21 

3.3.4 Schienenverkehr 22 

3.3.5 Nicht motorisierter Individualverkehr (nMIV) 22 

3.3.6 Kreuzungen 23 

3.3.7 Öffentliche Freiflächen 24 

3.4 Eigentümerstruktur 24 

3.5 Parzellenstruktur 26 

3.6 Gebäudenutzung 28 

3.7 Ergebnisdokumentation der Ortsbegehung 28 

4 STÄDTEBAULICHE MISSSTÄNDE 84 

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4.1 Strukturelle Missstände 84 

4.2 Missstände Gebäude 90 

4.3 Missstände im Erschließungssystem 91 

4.4 Missstände an Stellplatzbereichen 95 

5 STÄDTEBAULICHES KONZEPT 96 

5.1 Sanierungsziele 100 

5.2 Städtebauliche Maßnahmen 101 

5.2.1 Strukturelle Maßnahmen 102 

5.2.2 Maßnahmen im Gebäudebestand 103 

5.2.3 Maßnahmen im Erschließungssystem 103 

5.2.4 Maßnahmen an Stellplatzbereichen 104 

6 FINANZIERUNGSÜBERSICHT 105 

7 BETEILIGUNG DER TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE 111 

8 BETEILIGUNG DER BÜRGERINNEN UND BÜRGER 120 

9 VORSCHLAG SANIERUNGSGEBIET 127 

10 VERFAHREN NACH DEM BESONDEREN 

STÄDTEBAURECHT 129 

11 BEGRÜNDUNG DES QUALIFIZIERTEN ÖFFENTLICHEN 

INTERESSES AN DER SANIERUNG 132 

12 NÄCHSTE VERFAHRENSSCHRITTE 135 

Quellenverzeichnis 137 

ANHANG 138 

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Abbildungsverzeichnis 

Abbildung 1: Untersuchungsbereich „ehemaliges City-Center“ 13 

Abbildung 2: Lage im Raum, Kernstadt Peine mit Untersuchungsgebiet 14 

Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Peine 15 

Abbildung 4: Zufahrt von der „Luisenstraße“ 20 

Abbildung 5: Zufahrt zu City Center und Parkhaus 20 

Abbildung 6: „Wallstraße“, Blick nach Westen 21 

Abbildung 7: „Wallstraße“, Blick nach Osten 21 

Abbildung 8: Bushaltestelle „Luisenstraße“ 22 

Abbildung 9: Fußgängerzone „Bahnhofstraße“ 22 

Abbildung 10: Fußgängerzone „Gröpern“ 22 

Abbildung 11: Fußgängerzone „Lindenstraße“ Ost 23 

Abbildung 12: Durchgang bei „Wallstraße“ Nr. 13 23 

Abbildung 13: Kreuzung „Luisenstraße / Lindenstraße“ 24 

Abbildung 14: Kreuzung „Luisenstraße / Bahnhofstraße“ 24 

Abbildung 15: Eigentumsverhältnisse im Untersuchungsgebiet 25 

Abbildung 16: PAZ-Artikel vom 22.12.2012 26 

Abbildung 17: PAZ-Artikel vom 05.01.2013 26 

Abbildung 18: PAZ-Artikel vom 09.01.2013 26 

Abbildung 19: „Wallstraße 33 bis 43“ Rückseite 27 

Abbildung 20: „Wallstraße 21“ Rückseite 27 

Abbildung 21: „Gröpern 13 bis 18“ 27 

Abbildung 22: „Gröpern 13 bis 18“ Rückseite 27 

Abbildung 23: Analyse der Bestandssituation aus „Innenstadtkonzept Peine, 

Fortschreibung 2012“ 85 

Abbildung 24: „Gröpern 18“, Südseite der „Lindenstraße“ 86 

Abbildung 25: „Gröpern 19“, Nordseite der „Lindenstraße“ 86 

Abbildung 26: Ostseite der „Lindenstraße“ 86 

Abbildung 27: Ladenzeile „Lindenstraße 13“ 86 

Abbildung 28: Rückseite „Lindenstr. 7-13“ 87 

Abbildung 29: Rückseite Ladenzeile 7-9 87 

Abbildung 30: „Lindenstraße 30§ 87 

Abbildung 31: „Lindenstraße 30“ 87 

Abbildung 32: Leerstand Ladenzeile „Lindenstraße 9“ 88 

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Abbildung 33: Leerstand Ladenzeile „Lindenstraße 22-24“ 88 

Abbildung 34: Hertie Anlieferung 88 

Abbildung 35: Rampe zum Parkhaus 88 

Abbildung 36: Übergang Freiraum zur Parkhausauffahrt 88 

Abbildung 37: Übergang Freiraum zum Parkhaus 88 

Abbildung 38: Wegeverbindung nach Süden Richtung Adler 89 

Abbildung 39: Brachliegendes Flurstück 66/2 89 

Abbildung 40: „Bahnhofstraße 23“, Rückseite 89 

Abbildung 41: „Bahnhofstraße 21“, Rückseite 89 

Abbildung 42: „Luisenstraße“, Blick auf Bahn 90 

Abbildung 43: Bahnkörper 90 

Abbildung 44: Verwahrlosung 91 

Abbildung 45: Verwahrlosung im City Center 91 



Abbildung 48: „Umleitung“ Nordseite 93 

Abbildung 49: „Umleitung“ Ostseite 93 

Abbildung 50: „Umleitung“ Nordwestseite 93 

Abbildung 51: Übergang zur „Lindenstraße“ 93 

Abbildung 52: Abschluss der „Bahnhofstraße“ 94 

Abbildung 53: Fußgängerbrücke über“ Luisenstraße“ 94 

Abbildung 54: Südwestecke des Parkhauses mit Trafostation 94 

Abbildung 55: Zugang Trafostation 94 

Abbildung 56: „Bahnhofstraße“ Blick nach Norden 94 

Abbildung 57: Oberfläche der „Bahnhofstraße“ 94 

Abbildung 58: Parkbereich vor „Luisenstraße 27“ 95 

Abbildung 59: Parkfläche gegenüber „Luisenstraße 27“ 95 

Abbildung 60: Handlungsansatz 1 97 



Abbildung 63: Variante 3 mit Wohnbebauung 97 

Abbildung 64: Variante 3 Simulation 98 

Abbildung 65: PAZ–Artikel „Bürger beteiligen sich an Stadtentwicklung“ vom 

19.02.2011 120 

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Abbildung 66: PAZ-Artikel „Peine: Auftakt zum Stadtentwicklungskonzept“ 

vom 23.02.2011 120 

Abbildung 67: PN-Artikel „Gesucht: Bürgerideen zur Stadtentwicklung“ vom 

17.02.2011 121 

Abbildung 68: PAZ-Artikel „Bürger beteiligen sich an Stadtentwicklung“ vom 

19.02.2011 121 

Abbildung 69: PAZ-Artikel „Peine: Auftakt zur Stadtentwicklung“ vom 

23.02.2011 121 

Abbildung 70: PAZ-Artikel „Die dringendsten Probleme der Stadt Peine: 

Hertie, Post, Elmeg – und Südstadt-Anbindung“ vom 

31.03.2011 122 

Abbildung 71: PAZ-Spezial vom 31.03.2011 zum Thema Integriertes 

Gemeindeentwicklungskonzept Peine 122 



Abbildung 74: PAZ-Artikel „Große Beteiligung bei den Stadtrundgängen in 

Peiner City“ vom 13.06.2012 124 

Abbildung 75: PAZ-Bekanntmachung am 06.03.2013 zum Beginn der 

Vorbereitenden Untersuchung 125 

Abbildung 76: PAZ-Artikel „Hertie-Brache: Stadt informierte Anwohner“ vom 

15.03.2013 125 

Abbildung 77: Vorschlag Sanierungsgebiet 128 





Abbildung 82: PN-Artikel vom 04.04.2011 133 




Abbildung 86: PAZ-Artikel vom 04.05.2011 133 




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Abbildung 95: Übersichtslageplan, Ausschnitt aus ALK-Karte 151 

Tabellenverzeichnis 

Tabelle 1: Bevölkerungsstruktur im Untersuchungsgebiet............................17 

Tabelle 2: Übersicht Gebäudebestand .........................................................28 

Tabelle 3: Zuordnung ausgewählter Maßnahmen zu relevanten 

Städtebauförderungsprogrammen.........................................109 

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1 VORBEMERKUNGEN 

Der Rat der Stadt Peine hat in seiner Sitzung am 28.02.2013 für den Bereich City- 

Center Peine die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen zur förmlichen 

Festlegung eines Sanierungsgebietes beschlossen. Gemäß § 141 Baugesetzbuch 

(BauGB) hat die Stadt vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes die 

Vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen 

über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen 

und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden 

allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen zu 

gewinnen. 

Durch die Sanierungsmaßnahmen beabsichtigt die Stadt Peine, die städtebauliche 

Situation im Bereich des City-Center Peines zu verbessern. Die Abgrenzung des 

Untersuchungsbereichs City-Center Peine erfolgt im Norden durch die „Wallstraße“, 

im Osten durch „Gröpern“ und die „Bahnhofsstraße“ sowie im Süden und Westen 

durch die „Luisenstraße“. 

Mit den Arbeiten zu den Vorbereitenden Untersuchungen wurde die DSK Deutsche 

Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft beauftragt. 

Die Grundlagen der Vorbereitenden Untersuchungen ergeben sich aus insgesamt 

sieben zeitlich aufeinander folgenden, inhaltlich verbundenen Gutachten und Konzepten, 

die seit 2007 das Thema City Center Peine zunehmend fokussiert aufgreifen: 

• 2007 Städtebauliches Gutachten Innenstadt Peine, Ackers Partner Städtebau, 

• 2009 Einzelhandelsentwicklungskonzept Stadt Peine, Stadt + Handel, 

09/2009 

• 2011 Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit 

Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt, CIMA, 12/2011 

• 2012 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Peine 2025, Ackers Partner 

Städtebau, 10/2012 

• 2012 Innenstadtkonzept Peine, Fortschreibung 2012, ExWoSt, Ackers Partner 

Städtebau, 12/2012 

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2 EINLEITUNG 

Die vorliegenden Vorbereitenden Untersuchungen sind folgendermaßen aufgebaut: 

In der Einleitung werden grundlegende Rahmenbedingungen für die Erstellung der 

Vorbereitenden Untersuchungen sowie die notwendigen rechtlichen Grundlagen bei 

der Durchführung dargelegt. Des Weiteren wird der Untersuchungsbereich der Vorbereitenden 

Untersuchungen dargestellt. 

Eine umfassende Bestandsanalyse bildet die Basis zur Identifikation der bestehenden 

Missstände im Untersuchungsgebiet. Abgeleitet von diesen werden Sanierungsziele 

für den zentralen Problembereich formuliert und konkrete Maßnahmenempfehlungen 

zur Realisierung dieser Ziele ausgesprochen. Die Maßnahmen sind 

in einem städtebaulichen Konzept zusammengefasst. Für die empfohlenen Maßnahmen 

wird zudem in der Finanzierungsübersicht eine Grobkostenschätzung 

aufgestellt sowie mögliche Städtebauförderungsprogramme zur Behebung der städtebaulichen 

Missstände genannt. 

Folgend wird die umfassende Beteiligung Träger öffentlicher Belange mit jeweiliger 

Stellungnahme sowie der Einbeziehung der betroffenen Bürgerinnen und 

Bürger dargestellt. 

Aufbauend auf den vorangegangen Analysen der Vorbereitenden Untersuchungen 

sowie unter Berücksichtigung der eingegangen Stellungnahmen, Anregungen und 

Hinweise der Träger öffentlicher Belange und lokaler Akteure wird eine Empfehlung 

für ein Sanierungsgebiet ausgesprochen. 

Abschließend werden das qualifizierte öffentliche Interesse an der Sanierung begründet 

sowie die weiteren Verfahrenschritte samt Empfehlung für eine passende 

Verfahrensart für die Sanierung dargelegt. 

Als Datengrundlage für die Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen wurden 

folgende Arbeitsmethoden angewandt: 

- Abstimmungstermine zwischen der Stadt Peine und der DSK 

- Bestandsaufnahme und Begehung des Untersuchungsgebietes 

- Auswertung relevanter Gutachten und Konzepte, Recherche von Presseartikeln 

- Durchführung einer öffentlichen Informationsveranstaltung 

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Hierbei findet insbesondere die Auswertung des „Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes 

Peine 2025“ und des „Innenstadtkonzeptes Peine Fortschreibung 2012“ 

(Ackers Partner Städtebau, 2012) sowie des „Endberichtes zum Einzelhandelsentwicklungskonzept 

der Stadt Peine“ (Stadt+Handel 09/2009) und der „Untersuchung 

der Stadt Peine mit Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt“ (CIMA, 2011) Verwendung. 

2.1 Anlass und Ziel der Vorbereitenden Untersuchungen 

Die vorangegangen Gutachten und Konzepte der letzten Jahre thematisieren den 

Problembereich „ehemaliges City-Center“. 

Im „Städtebaulichen Gutachten Innenstadt“ von 2007 1 weist Prof. Ackers bereits auf 

die periphere Lage mit großen strukturellen Widersprüchen und gestalterischen Defiziten 

des City-Centers und damaligem Handelsschwerpunkt Peines hin. Sowohl 

der Endbericht des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2 für die Stadt Peine von 

2009 als auch ein CIMA-Gutachen 12/2011 bewerten nach der Schließung des 

ehemaligen Hertie-Kaufhauses den Standort „ehemaliges City-Center“ zwar noch 

als Standort zur Stärkung des Innenstadtzentrums, jedoch in der bestehenden Form 

nicht mehr als Teil der innerstädtischen Haupteinkaufslage. Für die Ansiedlung neuer 

Einzelhandelsbetriebe sind laut CIMA die Rahmenbedingungen und strategische 

Ziele zu beachten. 3 

Die Vorbereitenden Untersuchungen überprüfen aufgrund der festgestellten Funktionsstörungen 

in den vorangegangenen Konzepten, welche und in welchem Umfang 

geplanten Umstrukturierungen, Neuordnungen, Modernisierungen sowie Um- oder 

Rückbau von Gebäuden im Untersuchungsbereich notwendig erscheinen. Im Ergebnis 

wird die Notwendigkeit zur Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme 

sowie die Empfehlung zur Aufnahme in ein entsprechendes Städtebauförderungsprogramm 

mit vorgeschlagener Gebietskulisse und förmlich festgelegtem 

Sanierungsgebiet abgebildet. 

Als Voraussetzung für die Antragstellung und Aufnahme in ein Städtebauförderungsprogramm 

sind die Aufstellung eines Stadtentwicklungskonzeptes und die Erstellung 

von Vorbereitenden Untersuchungen erforderlich. 

Die Stadt Peine hat im Jahr 2012 das integrierte „Stadtentwicklungskonzept 2025“ 4 

erstellen lassen. Das Untersuchungsgebiet „ehemaliges City-Center“ wird im integrierten 

Stadtentwicklungskonzept 2012 der Stadt Peine sowie in der Fortschreibung 

1 Vgl. Ackers Partner Städtebau (2007);städtebauliches Gutachten Innenstadt, S.18 

2 Vgl. Stadt + Handel, 09/2009, S.100 

3 Vgl. CIMA, 12/2011, S.25 

4 Vgl. Ackers Partner Städtebau (2012), ISEK 2025, S. 

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2012 des „Innenstadtkonzeptes Peine“ als ein zu entwickelnder Schwerpunktbereich 

festgestellt. 

Kern des Problems ist die seit August 2009 durch die Schließung des Hertie- 

Kaufhauses zu beklagende akute Funktionsschwäche durch Leerstand und Verwahrlosung 

des City-Centers. Seitdem liegt das City-Center mit dem an das Kaufhaus 

angrenzenden Parkdeck und den eingeschossigen Ladenzeilen bis auf sechs 

Nutzer brach. 

Ziel der Untersuchungen ist die Analyse und Bewertung der Missstände sowie der 

Maßnahmenentwicklung zur Aufwertung des Untersuchungsgebietes insgesamt. 

Eine Neuordnung und Revitalisierung des Grundstücksbereichs des ehemaligen 

City-Centers, der angrenzenden Liegenschaften und öffentlicher Flächen wird angestrebt. 

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wird der ehemalige zentrale Versorgungsbereich 

auf sein Entwicklungspotential mit möglichen zukünftigen Nutzungen 

hin überprüft, ein städtebauliches Konzept zur Bewältigung städtebaulicher, 

funktionaler und gestalterischer Defizite sowie eine Abgrenzung für ein Sanierungsgebiet 

vorgeschlagen um den Innenstadtbereich von Peine zu stärken und weiter zu 

entwickeln. 

Im Einzelnen werden mit der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen 

„ehemaliges City-Center“ folgende Ziele verfolgt, die sich aus den Handlungsempfehlungen 

des Stadtentwicklungskonzeptes ergeben: 

• Sicherung der Innenstadt als Handels- und Dienstleistungszentrum durch Verbesserung 

der Strukturen und Stärkung der Funktionen 

• Stärkung der mittelzentralen Funktionen 

• Heranrücken des Einzelhandels an die Haupteinkaufsachse zwischen historischem 

Marktplatz und Bahnhofstraße 

• Neustrukturierung, Umnutzung und Aufbereitung von untergenutzten Flächen 

• Revitalisierung des Gebietes durch Aufwertungsmaßnahmen 

• Vermeidung von Nutzungskonflikten zwischen den Bereichen Handel und Wohnen, 

• Beseitigung von Gestaltungsdefiziten 

• Sicherung der Innenstadt als Wohnstandort 

• Aktivierung und Attraktivierung öffentlicher Flächen 

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2.2 Rechtliche Grundlagen und Durchführung der Vorbereitenden 

Untersuchungen 

Die Bedeutung der „Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der 

Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ 

bei der Bauleitplanung ist mit der letzten Novelle zum Baugesetzbuch 

in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB besonders hervorgehoben worden. 

Grundlage für die Vorbereitenden Untersuchungen im Rahmen der städtebaulichen 

Sanierung in Peine ist der § 141 BauGB. In Verbindung mit den Verwaltungsvorschriften 

zum BauGB (VV-BauGB) werden Vorbereitende Untersuchungen als zwingende 

verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlass einer Sanierungssatzung 

aufgeführt. 

Von Vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn bereits hinreichende 

Beurteilungsunterlagen vorliegen 5 . Diese Regelung bezieht sich jedoch nur 

auf einzelne Untersuchungen im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen nicht 

aber auf die Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen als Verfahrensabschnitt 

insgesamt. 

Aufgabe und Inhalt der Vorbereitenden Untersuchungen sind nach Nr. 210.2.1 

VV-BauGB: 

• Vorschlag zur Abgrenzung eines förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets 

erforderlichenfalls auch von Ersatz- und Ergänzungsgebieten, 

• Nachweis der städtebaulichen Missstände im Untersuchungsgebiet, 

• Begründung der Durchführbarkeit und Erforderlichkeit von Sanierungsmaßnahmen, 

• Nachweis des öffentlichen Interesses an der Sanierung, 

• Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. 

Entsprechend § 141 Abs. 3 BauGB leitet die Kommune die Vorbereitung der Sanierung 

durch den Beschluss über den Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen 

ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht 

nach § 138 BauGB hinzuweisen. 

5 vgl. § 141 Abs. 2 BauGB 

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Mit der Bestandsaufnahme und –analyse werden der Umfang und die Notwendigkeit 

der Sanierung geprüft und abschließend beurteilt. 

Die vorgeschlagenen städtebaulichen und als notwendig befundenen Sanierungsmaßnahmen 

müssen im Sinne des öffentlichen Interesses der zügigen Durchführbarkeit 

unterliegen 6 . Für die Festlegung der allgemeinen Sanierungsziele ist daher 

eine gebietliche, inhaltliche, organisatorische und finanzielle Durchführung zwingend 

erforderlich. 

2.3 Untersuchungsbereich 

Die Vorbereitenden Untersuchungen erfolgen für ein abgegrenztes Gebiet, dass 

sich strukturell oder funktional als zusammenhängender Bereich darstellt und in 

dem städtebauliche Defizite bereits bekannt sind oder vermutet werden. 

Auf Grundlage der unter „Vorbemerkung“ genannten Konzepte wurde der Untersuchungsbereich 

ermittelt. Er umfasst ein Gebiet von ca. 6 ha. 

Der in Abbildung 1 dargestellte Untersuchungsbereich umfasst räumlich die von der 

Südseite der „Wallstraße“ im Norden, Teile des „Gröpern“ und der „Bahnhofstraße“ 

im Osten sowie der „Luisenstraße“ im Süden und Westen umkränzten Flächen. 

Ergänzend wird die Parkfläche in der Südwest-Ecke angrenzend an die „Luisenstraße“ 

einbezogen. Diese Fläche wird teilweise als Wende- und Parkplatz für 

Busse und Pkw genutzt. 

6 Vgl. § 136 Abs. 1 BauGB 

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Abbildung 1: Untersuchungsbereich „ehemaliges City-Center“ 

Die „Lindenstraße“ quert das Untersuchungsgebiet von West nach Ost und verbindet 

die „Luisenstraße“ mit der Straße „Gröpern“. Im zentralen Teil ist sie seinerzeit 

durch den Bau des City-Centers/ehemals Hertiekaufhaus überbaut worden. Innerhalb 

des Untersuchungsgebietes stellte das City-Center bis zur Aufgabe im Jahr 

2009 lange Zeit einen wichtigen Schwerpunkt innerhalb der Peiner Einzelhandelsund 

Versorgungsstruktur dar. Es wurde in den 1970er Jahren in rückwärtiger Lage 

zur Haupteinkaufsmeile „Gröpern“ gebaut. Zum Entwicklungsstandort „ehemaliges 

City-Center“ gehört im Wesentlichen der Grundstücksbereich der ehemaligen Hertie-Kaufhausimmobilie 

mit dem unmittelbar angrenzenden Parkhaus, die östlich angrenzenden 

oder gegenüber liegenden Ladenzeilen entlang der „Lindenstraße“ sowie 

der westliche Abschnitt der „Lindenstraße“. 

2.3.1 Lage im Raum 

Das Mittelzentrum Peine liegt im dicht besiedelten Bereich Niedersachsens im Städtedreieck 

Hannover (35 km), Braunschweig (25 km) und Hildesheim (30 km) 7 und 

setzt sich zusammen aus der Kernstadt Peine sowie 14 Ortschaften, die sich im 

näheren Umland befinden. Die Kernstadt selbst ist in neun statistische Bezirke unterteilt. 

7 Vgl. Homepage der Stadt Peine (Stand: 27.03.2013) 

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Abbildung 2: Lage im Raum, Kernstadt Peine mit Untersuchungsgebiet 

Der Untersuchungsbereich der Vorbereitenden Untersuchungen befindet sich in 

dem statistischen Bezirk „Innenstadt“– die „Hauptidentitätsträgerin für die gesamte 

Stadt und den Landkreis“ 8 – und grenzt im Osten an den südlichen Bereich der 

Fußgängerzone „Gröpern/Bahnhofstraße“ an. Während „Gröpern“ und „Bahnhofstraße“ 

allerdings der Haupteinkaufslage der Innenstadt zugeordnet werden, wird 

der Übergangsbereich zur leer stehenden „Hertie-Immobilie“ aktuell nur noch bedingt 

als Einkaufslage charakterisiert. 9 

2.3.2.Planungsvorgaben 

Gemäß 210.2.2 VV-BauGB sind bei der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen 

die planungsrechtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. 

Im „Integrierten Stadtentwicklungskonzept Peine 2025“ wird dargelegt, dass das 

Land Niedersachsen und der Zweckverband Großraum Braunschweig die Entwicklung 

der Region und damit auch die wesentlichen Entwicklungsaufgaben und 

8 Vgl. Ackers Partner Städtebau (2012): Integriertes Stadtentwicklungskonzept Peine 2025, 

S. 17 

9 Vgl. CIMA (2011): Untersuchungen zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit 

Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt, S. 16f 

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-grenzen der Stadt Peine mit den Zielen der Raumordnung abstimmen. Diese Ziele 

sind für die Städte und Gemeinden verbindlich und werden von dem Integrierten 

Stadtentwicklungskonzept berücksichtigt“. 10 Die vorliegenden Vorbereitenden Untersuchungen 

greifen auf die Ergebnisse des ISEKs Peine 2025 zurück und berücksichtigen 

die im ISEK definierten übergeordneten Leitlinien „Eigenart entfalten“, 

„Kernkompetenz stärken“ und „Beziehungen pflegen“ 11 . Damit wird der Beachtung 

der übergeordneten Raumordnung gefolgt. 

Der Flächennutzungsplan der Stadt Peine, rechtskräftig seit dem Jahr 2004, weist 

den gesamten Untersuchungsbereich als Gemischte Baufläche (M) aus. Im Gebiet 

selbst befinden sich zwei Flächen für den ruhenden Verkehr (Parkhaus und -deck 

der Hertie-Brache). 

Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Peine 

Im Rahmen der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen muss im weiteren 

Verlauf geprüft werden, ob auf der Grundlage der vorhandenen Bebauungspläne 

die Sanierung durchgeführt werden kann oder ob eine Umplanung erforderlich 

ist. 12 

Für den Untersuchungsbereich sind folgende Bebauungspläne relevant: 

1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 70/ 71 (30.12.1971) „Lindenstraße/Gröpern/Bahnhofstraße/Bundesbahn/Luisenstraße“ 

• Förderung der Handelszentralität der Stadt Peine als Mittelzentrum entspre- 


S. 12 


S. 11 

12 Vgl. 210.2.2 VV-BauGB 

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chend den landesplanerischen Vorstellungen sichern: Neuplanung des Stadtmittelobjekts 

durch entsprechende Festsetzungen; der kommerzielle Teil ist als 

Kerngebiet und der für die Bebauung mit Wohnblöcken vorgesehene Teil als 

allgemeines Wohngebiet festgesetzt 

3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 70/ 71 (19.09.1994) „Lindenstraße/Gröpern/ 

Bahnhofstraße/ Bundesbahn/ Luisenstraße“ 

• Schaffung von öffentlichen Parkflächen 

4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 70/ 71 (02.12.1999) „Lindenstraße/Gröpern/ 

Bahnhofstraße/ Bundesbahn/ Luisenstraße“ 

• Schaffung Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, hier Fußgängerbereich 

2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 22 A (06.03.2006) „Luisenstraße, Winkel, 

Breite Straße, Gröpern, Lindenstraße“ 

• Fortentwicklung innenstadtnaher Bereiche auch unter Berücksichtigung der 

Belange der Wirtschaft 

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3 BESTANDSDARSTELLUNG 

Die folgende Bestandserfassung des Untersuchungsgebietes basiert auf der Grundlage 

von Ortsbegehungen durch die Gutachter, der Datenabfrage bei der Stadt Peine 

sowie der Auswertung vorhandener Gutachten und Planungen zum Bereich „City-Center“. 

Die Ergebnisse der Ortsbegehungen werden unter Punkt 3.6 tabellarisch 

dokumentiert. Die Analyse der Ergebnisse erfolgt einhergehend mit der Darstellung 

und Benennung der Missstände im Untersuchungsbereich. 

3.1 Bevölkerungsstruktur 

Im gesamten Stadtgebiet Peine leben im Jahr 2012 49.029 Einwohner 13 ; 391 Einwohner 

davon leben im Untersuchungsgebiet. 

Einwohner insgesamt 

Bewohner mit fremder Staatsangehörigkeit 

insgesamt 

Fremdlingsanteil 

in % 

391 89 22,8 

Tabelle 1: Bevölkerungsstruktur im Untersuchungsgebiet 14 

Der Anteil der Bewohner mit fremder Staatsangeörigkeit im Untersuchungsgebiet 

beträgt 22,8 %. 

Die Altersstruktur stellt sich im Untersuchungsgebiet wie folgt dar: 

• 0 bis 18 Jahre: 13,0 % 

• 19 bis 35 Jahre: 23,5 % 

• 36 bis 65 Jahre: 35,3 % 

• 66 bis 120 Jahre: 28,1 % 

3.2 Nutzungsstruktur 

Im Untersuchungsgebiet „ehemaliges City-Center“ befinden sich verschiedene zentralörtliche 

Nutzungen wie Einzelhandel- und Dienstleistungseinrichtungen, Gastronomiebetriebe, 

soziale Infrastruktureinrichtungen sowie Wohnen. Im Wesentlichen 

weisen die Strukturen untergenutzte Gebäude und Flächen aus. 

Im Folgenden werden die einzelnen Nutzungen des Untersuchungsgebietes „ehemaliges 

City-Center“ aufgelistet. 

13 Vgl.Homepage der Stadt Peine (Stand: 27.03.2013) 

14 Vgl. Stadt Peine (Stand: 04.03.2013) 

Seite 17 von 153



____________________________________________________________________ 

3.2.1 Einzelhandel 

Einzelhandelseinrichtungen zur Deckung des periodischen Bedarfs 

• Drogeriemarkt (DM) 

• Apotheke 

• Reformhaus 

• Blumengeschäft 

Einzelhandelseinrichtungen zur Deckung des aperiodischen Bedarfs 

• Textilien und andere Waren (Asia Shop) 

• Einzelhandel mit Waren aller Art („1“ EURO-Shop) 

• Buchhandel 

• Textileinzelhandel (Adler) 

• Damenoberbekleidung (3x) 

• Schreibwaren (McPaper) 

• Brillengeschäft/ Optiker 

• Einzelhandel für Haarpflegeprodukte 

• Bildergalerie 

3.2.2 Dienstleistungen 

• Sonnenstudio/ Fußpflege 

• Copy-/ Fotoshop 

• Fotostudio 

• Reisebüro 

• Telekommunikation (Kabel Deutschland und Mobilcom) 

• Textilpflege 

• Friseurbetrieb (3x) 

3.2.3 Gastronomie 

• Ristorante Azzurra 

• Schnellimbiss Asia 

3.2.4 Gewerbe 

Gewerbebetriebe mit Ausnahme einer Reifendienstfirma (Firma Warmuth) sind außerhalb 

des Untersuchungsbereiches angesiedelt, sodass sie für diesen Bereich 

eine untergeordnete Rolle darstellt. 

Seite 18 von 153



____________________________________________________________________ 

3.2.5 Soziale Infrastruktureinrichtungen 

• Kurdischer Kulturverein 

• Gewerkschaftshaus 

• Kontakt-/Beratungsstellen bei häuslicher Gewalt („Heckenrose“ und „Biss“) 

• Arztpraxis (prakt. Ärztin) 

• Zahnarztpraxis 

3.2.6 Wohnen 

Wohnen findet im Untersuchungsgebiet in unterschiedlichen Wohnungsmarktsegmenten 

und unterschiedlichen Gebäudetypen statt. 

• Einfamilienhäuser 

Freistehende Einfamilienhäuser gibt es lediglich fünf im Gebiet: „Lindenstraße“ 

8 (Fachwerk zweigeschossig), 30 (eingeschossig) und 36 (zweigeschossig) 

sowie „Wallstraße 45 und 47“ (vgl. Kap. 3.6). 

• Mehrfamilienhäuser 

Allein aufgrund der Größe stechen die beiden Hochhäuser „Lindenstraße 27“ 

(14 Geschosse) und „Luisenstraße 29“ (11 Geschosse) hervor. Entlang der 

„Wallstraße“ befinden sich zwei bis dreigeschossige Gebäude in geschlossener 

Bauweise. 

3.2.7 Nutzungskombinationen 

Entlang der „Wallstraße“ und „Gröpern“ erfährt ein Teil der Gebäude eine Mischnutzung, 

in der im Erdgeschoss Dienstleistung oder Handel angesiedelt sind und die 

Obergeschosse Wohnen aufweisen. Die anderen Gebäude im Untersuchungsgebiet 

weisen homogene Nutzungen auf. 

3.2.8 Leerstand/Brachen 

Prägend für die Gesamtsituation im Untersuchungsgebiet ist der Leerstand des 

ehemaligen City-Centers, der angrenzenden Ladenzeilen sowie die unterbrochene 

Nutzung des zweistöckigen Parkhauses südlich angrenzend an das ehemalige 

Kaufhaus. 

Zwei Wohngebäude in unmittelbarer Nachbarschaft der Ladenzeilen in der „Lindenstraße 

6, 8 und 10“ weisen Leerstand auf. Darüber hinaus ist in der „Wallstraße 11“ 

und am „Gröpern 21“ im Erdgeschoss Leerstand zu verzeichnen. 

Seite 19 von 153



____________________________________________________________________ 

3.3 Erschließung, Verkehr, Straßen, Kreuzungen, öffentliche 

Freiflächen 

Im Folgenden wird die Bestandsdarstellung thematisch zusammenfassend dargestellt. 

3.3.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) 

Die Anbindung des Untersuchungsgebietes für den innerstädtischen Kfz-Verkehr 

erfolgt vorrangig über die „Luisenstraße“ von Südosten bzw. Nordwesten. Der 

durchschnittliche Tagesverkehr (DTV) beträgt zwischen 8.600 und 7.000 Kfz/Tag. 

Der westliche Abschnitt der „Lindenstraße“ dient zur Erschließung des City-Centers 

bzw. der Belieferung des ehemaligen Kaufhauses, der Zufahrt zum Parkhaus und 

der Zufahrt zu den Bewohnerparkplätzen „Lindenstraße 27“ und „Luisenstraße 29“. 

Abbildung 4: Zufahrt von der „Luisenstraße“ 

Abbildung 5: Zufahrt zu City Center und Parkhaus 

Die das Untersuchungsgebiet nach Norden abgrenzende „Wallstraße“ ist als verkehrsberuhigter 

Bereich/Spielstraße ausgebaut worden. 

Seite 20 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 6: „Wallstraße“, Blick nach Westen 

Abbildung 7: „Wallstraße“, Blick nach Osten 

3.3.2 Ruhender Verkehr 

Aufgrund der seinerzeitigen Bedeutung des Untersuchungsgebietes als Versorgungsschwerpunkt 

mit einem Kaufhaus, diversen Ladenzeilen und der Nähe zur 

Haupteinkaufsmeile „Gröpern“ wurde zum Bauzeitpunkt des City-Centers ein Parkhaus 

mit 366 Stellplätzen im Gebäudekomplex integriert. Mit der Schließung des 

Kaufhauses Hertie erfolgte auch die Schließung des Parkhauses. Ca. 30 bewirtschaftete 

Stellplätze befinden sich an der Nordseite der „Luisenstraße“. Der Parkplatz 

an der südwestlichen Ecke des Untersuchungsbereichs dient neben der Wendemöglichkeit 

für Busse ebenfalls dem ruhenden Verkehr (ca. 38 Stellplätze). 

3.3.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 

Die westliche Zufahrt zum ZOB und zum Bahnhof erfolgt über die „Luisenstraße“, 

welche dementsprechend den Busverkehr mehrerer Linien aufnimmt. In den Seitenbereichen 

befinden sich Parkstreifen für wartende Busse. Der Parkplatz in der südwestlichen 

Ecke des Untersuchungsgebietes wird als Wendemöglichkeit benötigt. 

Ebenfalls im zu untersuchenden Gebiet befindet sich die Bushaltestelle „Luisenstraße“, 

während der Bahnhof als zentraler Halte-, Verknüpfungs- und Umsteigepunkt 

des ÖPNV in ca. 100 m Entfernung außerhalb dieses Bereiches liegt. 

Seite 21 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 8: Bushaltestelle „Luisenstraße“ 

3.3.4 Schienenverkehr 

Eine Hauptstrecke der Deutschen Bahn verläuft entlang der Südgrenze des Untersuchungsgebietes 

und der Bahnhof liegt fußläufig unmittelbar außerhalb des Areals. 

Einfluss auf das Quartier hat diese Lage insbesondere auch durch die damit verbundene 

Lärmbelastung. 

3.3.5 Nicht motorisierter Individualverkehr (nMIV) 

Ein Teil der Fußgängerzone verläuft mit der „Bahnhofstraße“ und „Gröpern“ am östlichen 

Rand des zu untersuchenden Geländes und wird durch den östlichen Teil der 

„Lindenstraße“ ergänzt. 

Abbildung 9: Fußgängerzone „Bahnhofstraße“ 

Abbildung 10: Fußgängerzone „Gröpern“ 

Seite 22 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 11: Fußgängerzone „Lindenstraße“ 

Ost 

Abbildung 12: Durchgang bei „Wallstraße“ Nr. 

13 

Über das Flurstück 45/13 (siehe Übersichtsplan Abbildung 95 im Anhang,) verläuft 

eine Fußwegeverbindung von der „Lindenstraße 29“ in den ehemaligen Geschäftsbereich 

der „Lindenstraße“ (vgl. Luftbild, Abbildung 1). Von der „Luisenstraße“ gibt 

es noch eine Verbindung zum östlichen Teil der „Lindenstraße“ über die (privaten) 

Flurstücke 68/19 + 20 und die öffentliche Wegeparzelle 66/3. Eine weitere Wegeverbindung 

besteht im nördlichen Bereich zwischen „Lindenstraße“ und „Wallstraße“ 

über die Flurstücke 24/5 und 38/16. Außerdem gibt es einen Durchgang bei „Wallstraße 

21“ zu Flurstück 38/13. Zur Querung der „Luisenstraße“ und der angrenzenden 

Bahntrasse werden Fußgänger über eine schneckenartige Rampe mit anschließender 

Brücke geführt. 

Mit Blick auf den Fahrradverkehr befindet sich mit Ausnahme von Fahrradabstellanlagen 

in der Bahnhofstraße keine weitere Radverkehrsinfrastruktur im Untersuchungsgebiet. 

Davon unbesehen ist die „Luisenstraße“ in ihrem Verlauf Teil des 

Radwanderweges N 10 (Hannover – Braunschweig) mit entsprechender Beschilderung. 

15 

3.3.6 Kreuzungen 

Im Untersuchungsgebiet sind aus verkehrlichen Aspekten zwei Kreuzungsbereiche 

von Relevanz: Zum Einen die funktional gut ausgebaute Kreuzung der „Luisenstraße/Lindenstraße“ 

und zum Anderen der Bereich in dem die „Bahnhofstraße“ auf die 

„Luisenstraße“ trifft. 

15 Vgl. Ackers Partner Städtebau (2012): ISEK 2025,S.73 

Seite 23 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 13: Kreuzung „Luisenstraße / Lindenstraße“ 

Abbildung 14: Kreuzung „Luisenstraße / 

Bahnhofstraße“ 

3.3.7 Öffentliche Freiflächen 

Öffentliche Freiflächen gibt es im Untersuchungsgebiet nicht. Die Flurstücke 

43/8+10+11 zwischen „Luisenstraße“ und „Lindenstraße Nr. 36“ sind zwar städtische 

Grundstücke, die Grünfläche ist aber an den Eigentümer von Nr. 36 verpachtet. 

3.4 Eigentümerstruktur 

Die Darlegung der Eigentümerstruktur im Untersuchungsgebiet dient der Klärung, 

wie differenziert die Eigentumsverhältnisse im Gebiet ausgeprägt sind. Eine hohe 

Quote selbst genutzter, in privatem Besitz befindlicher Gebäude und Grundstücke 

führt in der Regel zu einer stabileren Sozialstruktur und Nachbarschaft. 

Auch im Hinblick auf ein höheres Investitionsinteresse zeigen selbstnutzende Eigentümer 

in Bezug auf bauliche Maßnahmen erfahrungsgemäß mehr Bereitschaft. 

Seite 24 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 15: Eigentumsverhältnisse im Untersuchungsgebiet 

Im gesamten Untersuchungsgebiet befinden sich derzeit ca. 95 Flurstücke im Eigentum 

unterschiedlicher Nutzer. Diese Kartierung macht deutlich, welche Grundstücke 

sich im privaten Eigentum (ca. 61 Flurstücke) befinden (rot gekennzeichnet) und 

über welche Grundstücksflächen (ca. 34 Flurstücke) die Stadt Peine verfügen kann. 

Stadt Peine kauft Hertie-Brache 

Nach umfangreichen und langwierigen Verhandlungen ist es der Stadt Peine im 

Dezember 2012 gelungen, einen Kaufvertrag über das Herzstück der Flächen im 

Untersuchungsgebiet abzuschließen. In 2013 sind rd. 98 % der Eigentumsrechte 

des ehemaligen City-Centers an die Stadt Peine übergegangen. Für die Übernahme 

der noch verbleibenden Rechte verhandelt die Stadt derzeit weiter mit den Eigentümern. 

Es kann davon ausgegangen werden, dass auch diese Verhandlungen zum 

Erfolg führen. Durch die Verfügungsgewalt über Grundstücksflächen die intensiv 

von Neuordnung, Umbau und Rückbau betroffen sind, ist die Handlungsfähigkeit der 

Stadt bei der Durchführung eines städtebaulichen Sanierungsprozesses maßgeblich 

gestärkt. 

Seite 25 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 16: PAZ-Artikel vom 22.12.2012 

Abbildung 17: PAZ-Artikel vom 05.01.2013 

Abbildung 18: PAZ-Artikel vom 

09.01.2013 

3.5 Parzellenstruktur 

Das Untersuchungsgebiet ist von der Nutzung unterschiedlicher Grundstücksgrößen 

geprägt: 

• An der „Luisenstraße“ gibt es zwei relativ große Grundstücke. Auf dem einen 

stehen die beiden markanten Wohnhochhäuser, auf dem anderen das Gebäude 

eines Kulturvereins mit angrenzendem Schuppen, der von einem Reifenhändel 

als Lager genutzt wird. Im rückwärtigen Teil des Grundstücks befindet sich ein 

kleiner geschlossener Gehölzbereich. 

• Südlich der „Wallstraße“ befinden sich aufgrund der Wohnnutzung überwiegend 

schmale Grundstücke mit Grundstückstiefen zwischen 17 m und 28 m. Eine 

Ausnahme bildet das Mehrfamilienhaus Nr. 21, welches eine Breite von 40 m 

aufweist. 

Seite 26 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 19: „Wallstraße 33 bis 43“ Rückseite 

Abbildung 20: „Wallstraße 21“ Rückseite 

• Entlang des „Gröpern“ und der „Bahnhofstraße“ finden sich tendenziell schmale, 

recht tiefe und komplett überbaute Grundstücke, was auf die gewerbliche 

Nutzung des Bereiches zurückzuführen ist. Sofern vorhanden, werden Flächen 

im rückwärtigen Teil als Zufahrt oder Garage genutzt. 

Abbildung 21: „Gröpern 13 bis 18“ 

Abbildung 22: „Gröpern 13 bis 18“ Rückseite 

• Die zur „Lindenstraße“ zählenden Parzellen sind sehr heterogen geartet. Dominant 

aufgrund der Größe ist die Parzelle des ehemaligen Kaufhauses mit dem 

Parkhaus und den angrenzenden Ladenzeilen. Darüber hinaus befinden sich in 

der Nordostecke der „Lindenstraße“ eine Reihe nebeneinander liegender kleinerer 

Parzellen, die entweder durch die Daseinsgrundfunktion Wohnen oder 

ungenutzt sind. Im nordwestlichen der „Lindenstraße“ befinden sich vier größere 

Parzellen. Drei werden durch Wohnen genutzt, eine beinhaltet einen Handwerksbetrieb 

(Reifenservice). 

• Im südwestlichen Bereich des Untersuchungsgebiets befindet sich ein größeres, 

unbebautes, privates und gelegentlich als Parkfläche genutztes Grundstück 

(Flurstück 144/3). 

Seite 27 von 153



____________________________________________________________________ 

3.6 Gebäudenutzung 

Der Untersuchungsbereich ist im Wesentlichen durch das Gebäude des ehemaligen, 

leerstehenden Hertie-Kaufhauses mit Ladenzeilen und Parkhaus geprägt. 

Ausgehend von den Grundstücken mit ausschließlicher Wohnnutzung, wobei insbesondere 

die beiden Hochhäuser an der „Luisenstraße 29“ und „Lindenstraße 27“ zu 

nennen sind, findet man weitestgehend eine straßenabschnittstypische Nutzung vor 

(vgl. Tab. 2 Übersicht Gebäudebestand). In der „Wallstraße“ gibt es eine Mischform 

aus Wohnen im Erd- und Obergeschoss sowie Dienstleistung und Handel im Erdund 

Wohnen im Obergeschoss. Am „Gröpern“ bis hinunter zur „Lindenstraße“ sind 

durchgängig Handel sowie Dienstleistungen im Erdgeschoss und Wohnen im Obergeschoss 

angesiedelt. Im südlich der fußläufigen Anbindung zur „Lindenstraße“ gelegenen 

Teil der „Bahnhofstraße“ befinden sich Handel und Dienstleistungen sowohl 

im Erd- und als auch im Obergeschoss. 

3.7 Ergebnisdokumentation der Ortsbegehung 

In Verbindung mit Tabelle 2 gibt die Ergebnisdokumentation der Ortsbegehung Aufschluss 

über Art, Nutzung und Zustand aller im Untersuchungsgebiet liegenden Gebäude. 

(vgl. Abbildung 95 im Anhang) 

Tabelle 2: Übersicht Gebäudebestand 

Straße 

Wallstraße 

Lfd. 

Nr. 

Haus- 

Nr. 

Nutzung 

Gewerbe 

Wohnen 

Nutzung EG OG EG OG 

Denkmal 

1 1 x x x 

Drogeriemarkt (DM) 

2 3 x x 

Bettenhaus 

3 5 x x 

Bettenhaus 

4 7 x x 

Bettenhaus 

5 9 x x 

6 11 x x 

Leerstand 

7 13 x x 

Restaurant 

8 17 x x 

Arztpraxis (prakt. Ärztin) 

9 19 x x 

10 21 x x 

11 31 x x 

31/1 x 

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____________________________________________________________________ 

Straße 

Lfd. Haus- 

Nutzung 

Nr. Nr. 

Gewerbe 

Wohnen 


Hinterhaus 1, Kontakt- 

/Beratungsstelle 

31/2 x 

Hinterhaus 2, Beratungsstelle 

12 33 x x 

13 35 x x 

14 37 x x 

15 39 x x 

16 41 x x 

17 43 x x 

Reifen Service 

18 45 x x 

19 47 x x 

Denkmal 

Gröpern 

Bahnhofstr. 

1 13 x x 

"1" Euro Shop 

Reisebüro 

2 14 x x x 

Kabel Deutschland 

3 15 x x 

Friseur 

4 16 x x x 

Damen Textiloberbekleidung 

5 17 x x 

Reformhaus 

6 18 x x 

Textilbekleidung / Unterwäsche 

7 19 x x 

Blumenladen 

8 20 x x 

McPaper 

Mobilcom 

9 21 x x 

Leerstand 

10 22 x x x 

Drogeriemarkt (DM) 

1 21 x x 

Adler Textiloberbekleidung 

2 22 x x 

Brillengeschäft/Optiker 

3 23 x x 

Seite 29 von 153



____________________________________________________________________ 

Straße 

Lfd. Haus- 

Nutzung 

Nr. Nr. 

Gewerbe 

Wohnen 


Damenoberbekleidung / 

Nachhilfeunterricht 

4 24 x x x 

Apotheke 

Arztpraxen (u. a. Zahnarzt) 

Sonnenstudio/Fußpflege 

Friseur 

Bildergalerie 

Denkmal 

5 25 x x 

Fotostudio 

Textilbekleidung 

Haarpflegeshop 

Textilpflege 

6 26 x x x 

Oberbekleidung 

7 27 x x x 

Buchladen 

Luisenstr. 

Lindenstr. 

1 29 x 

Hochhaus 2 

2 31 x x 

Kurdischer Kulturverein 

Reifenlager Fa. Warmuth 

1 5 x 

Fotoshop 

2 x Leerstand 

2 6 x x 

Leerstand 

3 7 x 

Passage Leerstand 

4 8 x x 

5 9 x 


6 10 x x 

Leerstand 

7 11 x 


8 12 x x 

9 13 x 

Fotostudio 


10 14 x 

Seite 30 von 153



____________________________________________________________________ 

Straße 

Lfd. Haus- 

Nutzung 

Nr. Nr. 

Gewerbe 

Wohnen 


Schnellimbiss 

11 16 x 

Hertie 

12 18 x 


13 20 x 


14 22 x 


15 24 x 


16 27 x 

Hochhaus 1 

17 30 x 

Einfamilienhaus 

18 34 x x 

Gewerkschaftshaus 

19 36 x 

Einfamilienhaus 

Denkmal 

Summe 

lfd. Nr. 57 

Legende Gewerbe Wohnen 

Seite 31 von 153



____________________________________________________________________ 



„Ehemaliges City-Center Peine“ 

Bestandserhebung Gebäudebestand 

Wallstraße Lfd. Nr. 1 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 1 

Nutzung: Wohnen im EG in OG 

Drogeriemarkt Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 32 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 3 


Bettenhaus Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 33 von 153



____________________________________________________________________ 





Wallstraße Lfd. Nr. 3 + 4 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 5 - 7 


Bettenhaus Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 34 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 9 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 35 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 11 


Leerstand im EG Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 36 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 13 


Restaurant Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 37 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 17 


Arztpraxis Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 38 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 19 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 39 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 21 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 40 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 31 

Nutzung: Vorderhaus Wohnen im EG in OG 

Hinterhaus: Beratungsstellen 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

Gewerbe im EG 

ja 

in OG 

nein 

Foto: 

Seite 41 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 33 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 42 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 35 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 43 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 37 


Mit Hinterhaus Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 44 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 39 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 45 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 41 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 46 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 43 


Reifenservice Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 47 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 45 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 48 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 47 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 49 von 153



____________________________________________________________________ 





Gröpern Lfd. Nr. 1 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 13 


Reisebüro und „1 EUR“- 

Shop 

Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 50 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 14 


Telekommunikationsanbieter Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 51 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 15 


Friseur Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 52 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 16 


Damen-Textiloberbekleidung Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 53 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 17 


Reformhaus Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 54 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 18 


Textiloberbekleidung / Unterwäsche 

Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 55 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 19 


Blumenhandel Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 56 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 20 


Papierwaren / Telekommun.anbieter 

Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 57 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 21 


Leerstand im EG Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 58 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 22 


Drogeriemarkt Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 59 von 153



____________________________________________________________________ 





Bahnhofstraße Lfd. Nr. 1 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 21 


Textilbekleidung Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 60 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 22 


Brillengeschäft / Optiker Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 61 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 23 


Nachhilfeunterricht 

Damenoberbekleidung Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 62 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 24 


Apotheke / Arztpraxen / Friseur 

Sonnenstudio / Bildergalerie 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

Gewerbe im EG 

ja 

in OG 

nein 

Foto: 

Seite 63 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 25 


Textilbekleidung / Haarpflegeshop 

Textilpflege / Fotostudio 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

Gewerbe im EG 

ja 

in OG 

nein 

Foto: 

Seite 64 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 26 


Damenoberbekleidung 

Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 65 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 27 


Buchladen Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 66 von 153



____________________________________________________________________ 





Luisenstraße Lfd. Nr. 1 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 29 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 67 von 153



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Luisenstraße Lfd. Nr. 2 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 31 


Kulturverein im Wohngebäude 

Reifenlager im Schuppen 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

Gewerbe im EG 

ja 

in OG 

nein 

Foto: 

Seite 68 von 153



____________________________________________________________________ 





Lindenstraße Lfd. Nr. 1 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 5 


Fotoshop und Leerstand Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 69 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 6 


Leerstand Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 70 von 153



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Lindenstraße Lfd. Nr. 3, 5, 7 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 7, 9 und 11 


Leerstand Ladenzeile Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

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Haus-Nr. 8 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 72 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 10 


Leerstand Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 73 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 12 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 74 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 13 


Fotostudio 

Rest: Leerstand Ladenzeile Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 75 von 153



____________________________________________________________________ 






Haus-Nr. 14 


Scnellimbiss Gewerbe im EG in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 76 von 153



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Lindenstraße Lfd. Nr. 11 Datum: März 

2013 

Haus-Nr. 16 


Hertie und Parkhaus, Leerstand 

Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 77 von 153



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Lindenstraße Lfd. Nr. 12, 13 Datum: März 2013 

Haus-Nr. 18 und 20 



nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 78 von 153



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Lindenstraße Lfd. Nr. 14, 15 Datum: März 


Haus-Nr. 22 und 24 



nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

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Haus-Nr. 27 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

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Lindenstraße Lfd. Nr. 17 Datum: März 


Haus-Nr. 30 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 81 von 153



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Haus-Nr. 34 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 82 von 153



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Haus-Nr. 36 


Gewerbe im EG 

in OG 

nachrichtlich 

Baudenkmal: 

ja 

nein 

Foto: 

Seite 83 von 153



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4 STÄDTEBAULICHE MISSSTÄNDE 

Die städtebaulichen Missstände leiten sich aus der vorangegangenen Bestandserhebung 

und Darstellung ab. Des Weiteren werden die Erkenntnisse aus den bereits 

genannten Konzepten mit in die Analyse und Benennung der Missstände mit einbezogen. 

Gemäß § 136 Abs. 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet 

mit seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit 

den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht 

entspricht (Substanzmängel) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben, die ihm 

nach seiner Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt ist (Funktionsmängel). 

Aus der Bestandsdarstellung können klare Missstände im Untersuchungsgebiet 

abgeleitet werden. Sowohl Substanz- als auch Funktionsmängel sind in einem größeren 

Umfang vorhanden und werden im Folgenden inhaltlich differenziert dargestellt. 

4.1 Strukturelle Missstände 

In der „Fortschreibung 2012“ des „Innenstadtkonzepts Peine“ 16 werden die strukturellen 

Missstände des gesamten Untersuchungsbereichs in zusammengefasster 

Form dargestellt (vgl. Abbildung 20). Anhand unserer Untersuchungen schließen wir 

uns den Feststellungen des Innenstadtkonzeptes an. 

Den Schwerpunkt der strukturellen Missstände im Untersuchungsgebiet stellt der 

Standort der ehemaligen Hertie-Immobilie mit Kaufhaus, Ladenzeile und Parkhaus 

dar. Wie bereits erwähnt, belegte der Entwicklungsstandort „City-Center“ lange Zeit 

einen wichtigen Schwerpunkt innerhalb der Peiner Einzelhandelsstruktur. In der 

Abbildung 23 ist das Objekt durch den Gutachter Prof. Ackers als „fragwürdiger Gebäudeerhalt“(graue 

Schraffierung) gekennzeichnet. Der strukturelle Missstand zeigt 

sich aufgrund des Leerstandes im früheren Kaufhaus (rd. 5.000 m² Verkaufsfläche) 

sowie in diversen weiteren Leerständen der Ladenzeilen, die sich auf über 

1.000 m² leerstehende Verkaufsflächen summieren und zu erheblichen Lücken im 

Geschäftsbesatz und der Einzelhandelsstruktur führen, die sich negativ auf den Gesamteindruck 

auswirken und zu einem Attraktivitätsverlust des Quartiers führen. 

Innerhalb der Innenstadt kann der Standort City-Center daher aktuell als Problemlage 

eingestuft werden. Der strukturelle Missstand des City-Centers wird durch die 

16 Vgl. Ackers, Partner Städtebau (2012): Innenstadtkonzept, S.61 

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____________________________________________________________________ 

rückwärtige Lage zur Haupteinkaufslage „Gröpern“ noch verstärkt, da diese vom 

Großteil der Kunden auf dem Laufweg zwischen City Galerie und Markt nicht tangiert 

wird. 

Abbildung 23: Analyse der Bestandssituation aus „Innenstadtkonzept Peine, Fortschreibung 

2012“ 

Ein Erhalt des Kaufhauses erscheint aktuell sehr fragwürdig, die in Abbildung 21 

erwähnte „Anpassung des Gebäudebestands“ erscheint unseres Erachtens weder 

realistisch noch nachhaltig. 

Des Weiteren sind im Untersuchungsbereich aufgrund des Schwerpunktes weitere 

Strukturmängel zu verzeichnen. 

• Am „Gröpern“ führt der nordöstliche Teil der „Lindenstraße“ als breiter Fußgängerbereich 

zentral auf das Kaufhaus-Gebäude zu. Aufgrund der sehr breiten 

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____________________________________________________________________ 

und städtebaulich nur wenig gefassten Ecksituation „Gröpern/Lindenstraße“ 

wirken sich die Trading-Down-Effekte aus. Der Trend zum Ersatz höherwertiger 

Anbieter oder Sortimente durch niedrigpreisige Händler und Angebote sowie 

sich vermehrt auftretende Leerstände strahlen an dieser Stelle auf die Standortqualität 

der Haupteinkaufslage aus. Vor allem die nördliche, freistehende Ladenzeile 

ignoriert städtebaulich die nach Norden anschließenden Grundstücke 

und deren Bebauung und bildet unwirtliche sowie un- und untergenutzte Rückräume 

aus. Die städtebaulich wenig gefasste Gesamtsituation wird durch das 

südliche eingeschossige Eckgebäude und das nördliche, ebenfalls für den 

„Gröpern“ zu flache Eckgebäude noch verstärkt. 

Abbildung 24: „Gröpern 18“, Südseite der 

„Lindenstraße“ 

Abbildung 25: „Gröpern 19“, Nordseite der 

„Lindenstraße“ 

Abbildung 26: Ostseite der „Lindenstraße“ Abbildung 27: Ladenzeile „Lindenstraße 13“ 

• Auf der südlichen Seite der nördlichen „Lindenstraße“ und im schmaleren Übergangsbereich 

der (südlichen) „Lindenstraße“ zur „Bahnhofstraße“ ist außer dem 

Annex eines Fotostudios in der „Bahnhofstraße 25“ kein weiterer Einzelhandelsbesatz 

zu finden. Dieser leerstehende Bereich ist insgesamt deutlich untergeordnet. 

Aufgrund der geringen Passantenfrequenz und dem unattraktiven 

Gesamteindruck ist die Ansiedlung neuer attraktiver Einzelhandelsbetriebe un- 

Seite 86 von 153



____________________________________________________________________ 

ter den derzeitigen Rahmenbedingungen weitestgehend unrealistisch. Der Gebäudeerhalt 

ist fragwürdig. 

• Nach unserer Recherche besteht ein städtebaulicher Missstand besonders hinsichtlich 

der Erschließung sowie der Nutzungsorientierung in zwei Bereichen: 

1) im Bereich der zwischen Rückseite der Ladenzeile „Lindenstraße 7 bis 13“ 

und Rückseite der Gebäude „Gröpern 13 bis 18“ eingeschlossenen Fläche 

und 

2) dem Übergang von öffentlicher zu privater Fläche bei „Lindenstraße 30“ 

(Flurstück 41/4). 

Bei allen beiden könnte unseres Erachtens ein Bedarf zur Bodenordnung bestehen. 

Abbildung 28: Rückseite „Lindenstr. 7-13“ Abbildung 29: Rückseite Ladenzeile 7-9 

Abbildung 30: „Lindenstraße 30“ Abbildung 31: „Lindenstraße 30“ 

• Im Westen des ehemaligen City-Centers-Peine schließt sich eine ungestaltete 

Hinterhofsituation an, die auf Anliefer- und Besucherverkehre ausgerichtet ist 

und eine baulich prägnante Rampenzufahrt zum Parkhaus und Parkdeck des 

Hauptgebäudes aufweist (vgl. Abbildung 35). An der südlichen Grenze der 

Parkhauszufahrt und des Parkhauses identifizieren die Gutachter einen Nutzungskonflikt 

zwischen Gewerbe und Wohnen. 

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____________________________________________________________________ 

Abbildung 32: Leerstand Ladenzeile „Lindenstraße 

9“ 

Abbildung 33: Leerstand Ladenzeile „Lindenstraße 

22-24“ 

Abbildung 34: Hertie Anlieferung 

Abbildung 35: Rampe zum Parkhaus 

• Der im Süden und Westen unmittelbar angrenzende Bereich ist vor allem durch 

zwei 14- und 11-geschossige Wohntürme und eine parkartige Durchgrünung 

gekennzeichnet. Ein attraktiver Übergang zwischen Freiraum der Wohngebäude 

und des Kaufhauses ist nicht gegeben. 

Abbildung 36: Übergang Freiraum zur Parkhausauffahrt 

Abbildung 37: Übergang Freiraum zum Parkhaus 

• Mit Blick auf den rückwärtigen Bereich der Grundstücke „Bahnhofstraße 21 bis 

24“ ist ein problematischer Übergang zwischen privaten und öffentlichen 

Flächen festzustellen. Das westlich der Wegeverbindung befindliche private 

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____________________________________________________________________ 

Flurstück 66/2 liegt brach und weist einen zentralen untergenutzten Bereich in 

zentraler Lage auf. Die weiter westlich angrenzende relativ große Parzelle 69/5 

bedarf hinsichtlich Bebauung und Nutzung bei weiteren Überlegungen besonderer 

Aufmerksamkeit. (vgl. Abbildung 39) 

Abbildung 38: Wegeverbindung nach Süden 

Richtung Adler 

Abbildung 39: Brachliegendes Flurstück 66/2 

Abbildung 40: „Bahnhofstraße 23“, Rückseite 

Abbildung 41: „Bahnhofstraße 21“, Rückseite 

• Entlang der südlichen Grenze der „Luisenstraße“ verläuft auf ganzer Länge des 

Untersuchungsbereichs der Bahnkörper der Deutschen Bahn. Abgesehen von 

der städtebaulichen Barriere kommt es durch die gegenüber dem Niveau der 

„Luisenstraße“ um ca. 1 m erhöhte Lage des Gleiskörpers zu einer erheblichen 

Lärmbelästigung der südlich im Untersuchungsbereich gelegenen Liegenschaften 

17 . 

17 Vgl. Stadt + Handel, Endbericht, S. 97, 09/2009 

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Abbildung 42: „Luisenstraße“, Blick auf Bahn 

Abbildung 43: Bahnkörper 

4.2 Missstände Gebäude 

Der dominante substanzielle/bauliche Missstand im Gebäudebestand des Untersuchungsgebietes 

bildet der Leerstand des City–Centers mit seinen umgebenden 

Ladenzeilen sowie dem Parkhaus. Die Auswirkungen dieses Missstandes sind in 

den strukturellen Missständen bereits aufgeführt und erläutert. 

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Abbildung 45: Verwahrlosung im City-Center 

Abbildung 44: Verwahrlosung 



Weitergehende Missstände an privaten Gebäuden, die anlässlich einer Begehung 

am 04.03.2013 festzustellen waren, werden hier nicht parzellenscharf erfasst und 

sind unseres Erachtens, von Ausnahmen abgesehen, von untergeordneter Bedeutung, 

dennoch erzeugen auch diese Handlungsbedarf. Der Modernisierungsbedarf 

bezieht sich im Wesentlichen auf die Verbesserung der Barrierefreiheit, der städtebaulichen 

Verbesserung und der energetischen Sanierung. Er ist durch die beigefügte 

Fotodokumentation nachvollziehbar. 

4.3 Missstände im Erschließungssystem 

Das Erschließungssystem im Untersuchungsbereich besteht aus den Straßen an 

den Außengrenzen des Untersuchungsbereiches („Bahnhofstraße“ „Luisenstraße“ 

und „Gröpern“) und der überbauten „Lindenstraße“. Aus der Bestandsdarstellung ist 

abzuleiten, dass der größte Missstand im Erschließungssystem durch die Überbauung 

der „Lindenstraße“ mit der damit einhergehenden neuen, unübersichtlichen 

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____________________________________________________________________ 

Wegeführung hervorgerufen wurde. Im Folgenden werden die ermittelten Missstände 

im Erschließungssystem einzeln aufgeführt. 

• Aufgrund der Errichtung des Kaufhauses wurde eine Wegeverbindung innerhalb 

der Innenstadt – ein Teil der „Lindenstraße“ - zerstört bzw. durch ein vorrangig 

auf das Einkaufszentrum orientiertes Erschließungskonzept ersetzt. 

Nach Schließung des Kaufhauses verbleiben nun nur noch schlecht gestaltete 

„Umleitungen“ mit unklaren Übergängen zwischen öffentlichen und privaten 

Flächen (vgl. Abbildung 48 bis 51). Die fußläufige Wegeführung weist überdachte 

und dunkle Teilflächen auf, die für den Fußgänger ein ungenügendes 

Sicherheitsgefühl bieten. Zudem sind die Beleuchtung und die Sichtverhältnisse 

der Wegeführung mangelhaft oder nicht vorhanden. Teile der Freiflächen mit 

scheinbar öffentlichem Charakter waren lange Jahre nicht im Eigentum der 

Stadt Peine und lagen somit auch nicht in ihrem Handlungsbereich. Die „Lindenstraße“ 

ist im städtischen Gefüge nicht mehr ablesbar. Der Übergang von 

öffentlichen zu privaten Flächen präsentiert sich problematisch. Durch die darüber 

hinaus zur Fußgängerzone erklärten Straßenzüge „Gröpern“ und „Bahnhofstraße“ 

wurde die rückwärtige Zufahrt zu den Grundstücken „Gröpern 13 bis 

18“ und „Bahnhofstraße 25 bis 27“ erschwert. Die Belieferung der dort ansässigen 

Händler vollzieht sich daher nach unserer Einschätzung vorwiegend über 

die Fußgängerzone. 

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____________________________________________________________________ 

Abbildung 48: „Umleitung“ Nordseite 

Abbildung 49: „Umleitung“ Ostseite 

Abbildung 50: „Umleitung“ Nordwestseite 

Abbildung 51: Übergang zur „Lindenstraße“ 

• Gemäß Abbildung 23 „Analyse der Bestandssituation“ fehlt dem Quartier eine 

zweckorientierte Erschließung von der Südseite über die „Luisenstraße“. Ob 

und inwieweit die Zugänge oder eine Zufahrt von der „Wallstraße“ auszubauen 

sind, sollte im Zuge der städtebaulichen Rahmenplanung weiter überlegt werden. 

• Zusätzlich wurde mit dem Bau des Kaufhauses ein bereits vorhandener 

Schmutz- und ein Regenwassersammler überbaut. Beide sind noch in Betrieb. 

• Gegenwärtig bildet eine den Bahnkörper überspannende Fußgängerbrücke die 

fußläufige Verbindung zwischen der „Bahnhofstraße“ und der Südstadt. Lage 

und Konstruktion der gewendelten Auffahrt stellen einen Störkörper am Ende 

der „Bahnhofstraße“ dar. Das Bauwerk verhindert einen qualifizierten städtebaulichen 

Abschluss der Fußgängerzone zur „Luisenstraße“ (vgl. Abbildung 52 

und 53). 

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Abbildung 52: Abschluss der „Bahnhofstraße“ 

Abbildung 53: Fußgängerbrücke über“ Luisenstraße“ 

Abbildung 54: Südwestecke des Parkhauses 

mit Trafostation 

Abbildung 55: Zugang Trafostation 

• Die Oberfläche der „Bahnhofstraße“ macht einen nachhaltig erneuerungsbedürftigen 

Eindruck, der die Attraktivität dieser viel frequentierten und zentralen 

Fußwegeverbindung zum Bahnhof stark herabsetzt. Die vorhandenen Pflanzbeete 

sind teilweise abgängig und die Beleuchtung ist unseres Erachtens nicht 

mehr zeitgemäß.(vgl. Abbildung 56 und 57) 

Abbildung 56: „Bahnhofstraße“ Blick nach 

Norden 

Abbildung 57: Oberfläche der „Bahnhofstraße“ 

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4.4 Missstände an Stellplatzbereichen 

Die Bestandsanalyse des ruhenden Verkehres (vgl. Kap. 3.3.2) gibt einen Überblick 

der Parkplatzsituation im Untersuchungsbereich. 

Für die 175 Wohneinheiten der beiden Wohntürme stehen auf eigenem Grundstück 

ca. 50 Einstellplätze zur Verfügung. Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von 

0,28. Im Anschluss der Parkhausschließung eröffnete sich durch den Bau einer 

Parktiefgarage in der „Wallstraße“ mit ca. 160 Plätzen neben „Töpfers Mühle“ eine 

alternative Unterbringungsmöglichkeit, die von einem Teil der Bewohner genutzt 

wird. In der südwestlichen Ecke des Untersuchungsgebietes liegt ein öffentlicher 

Parkplatz, der ca. 38 Pkw aufnehmen kann. Grundsätzlich ist ein Mangel an öffentlichen 

Parkplätzen im Untersuchungsgebiet in keinem der bereits vorliegenden 

Konzepte besonders thematisiert worden. Die Schließung des Parkhauses parallel 

zur Aufgabe des Hertiekaufhauses hat in Teilen zu einem Parkplatzdruck geführt, 

den wir daraus ableiten, dass die jetzigen Brachflächen regelmäßig durch sogenannte 

Wildparker zugeparkt sind. 

Im Zuge der Neuordnung der Flächen sollte unter Berücksichtigung einer Stellplatzanalyse 

über die städtebauliche Rahmenplanung geprüft und festgelegt werden, in 

welcher Größenordnung auch öffentliche Stellplätze zur Stabilisierung der Besucherfrequenz 

der Innenstadt erforderlich sind. 

Abbildung 58: Parkbereich vor „Luisenstraße 

27“ 

Abbildung 59: Parkfläche gegenüber „Luisenstraße 

27“ 

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5 STÄDTEBAULICHES KONZEPT 

Innerhalb der letzten Jahre wurden mehrere unterschiedliche Konzepte erstellt, die 

sich vermehrt mit der Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt von Peine auseinandersetzen. 

Insbesondere der Bereich des City-Center kristallisierte sich im Laufe der 

Untersuchungen und der Analyse und Darstellung der Missstände als wesentlicher 

Problembereich der Innenstadt heraus, in dem dringender Handlungsbedarf besteht. 

Besonders das „Integrierte Stadtentwicklungskonzept Peine 2025“, das „Innenstadtkonzept 

Peine Fortschreibung 2012“ 18 sowie die „Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung 

der Stadt Peine mit Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt 2011“ 19 

legen dar, dass dieser Bereich (entspricht dem Untersuchungsgebiet der Vorbereitenden 

Untersuchungen) trotz seiner zentralen Lage und Funktion für die Gesamtstadt 

vielfältige gestalterische als auch funktionale Mängel aufweist und dementsprechend 

lediglich eine sehr eingeschränkte Attraktivität besitzt. Auch die in den 

Kapiteln 3 und 4 untersuchte städtebauliche Situation zeigt den dominierenden 

Missstand des verwahrlosten Leerstandes der Hertie Brache auf. Der Verfall der 

Gebäudesubstanz mit zum Teil problematischer Wegeverbindungen etc. beeinträchtigen 

die Wohnverhältnisse im unmittelbaren Umfeld und stellen „Angsträume“ durch 

mindergenutzte, dunkle Wegeführungen in zentraler Lage dar. Aufbauend auf den 

vorangegangen Konzepten, in denen die bestehende Problematik ausführlich dargestellt 

wurde, kommen auch die Vorbereitenden Untersuchungen zu dem Ergebnis, 

dass das Untersuchungsgebiet nach seiner Lage und Funktion eine erhebliche 

Attraktivität und Zentralität entfalten kann. 

Das Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Peine weist den Bereich des 

City Centers Peine als Entwicklungsstandort zum Innenstadtzentrum aus, der aufgrund 

der Lage und Größe eine hohe Entwicklungspriorität erhält. Zur Stärkung der 

Innenstadt sollten die Einzelhandelsflächen jedoch an die Haupteinkaufsachse am 

„Gröpern“ herangeführt werden. Es wird die Entwicklung von Einzelhandelsflächen 

bis zur Größe von rd. 12.000 m² für innenstadtergänzende Sortimente für machbar 

gehalten. 20 Damit soll die Handelszentralität entsprechend der mittelzentralen Bedeutung 

der Innenstadt entwickelt und gestärkt werden. 

18 Vgl. Ackers Partner Städtebau (2012):Innenstadtkonzept Peine Fortschreibung 2012 

19 Vgl. CIMA, 12/2011 

20 Vgl. Stadt + Handel: Einzelhandelsentwicklungskonzept S. 99-100 

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Im „Integrierten Stadtentwicklungskonzept „Peine 2025“ 21 wurden für den Untersuchungsbereich 

drei alternative Handlungsansätze mit Varianten für den Bereich City-Center 

zur Beseitigung der strukturellen und funktionalen Missstände erarbeitet: 

• Handlungsansatz 1: Reaktivierung für Handel und attraktive Anbindung an die 

Haupteinkaufsstraße 

• Handlungsansatz 2: Entwicklung für Dienstleistungen und Konzentration des 

Handels auf die Hauptachse 

• Handlungsansatz 3: Neustrukturierung für Wohnen und Konzentration des 

Handels auf die Hauptachse 

Abbildung 60: Handlungsansatz 1 Abbildung 61: Handlungsansatz 2 

Abbildung 62: Handlungsansatz 3 

Abbildung 63: Variante 3 mit Wohnbebauung 

21 Vgl. Ackers Partner Städtebau (2012):ISEK 2025, S. 46ff 

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Abbildung 64: Variante 3 Simulation 

Der in Abbildung 60 dargestellte Handlungsansatz 1 „Reaktivierung für Handel und 

attraktive Anbindung an die Haupteinkaufslage“ stellt die Einzelhandelsvariante dar, 

welche eventuell von einer Erhaltung erheblicher Teile des Gebäudebestandes ausgeht 

um durch Modernisierung oder Umbau eine Aufwertung der Einzelhandelsnutzungen 

zu erreichen. Eine vergleichbare Entwicklungsstrategie könnte aber auch 

durch großvolumige Neubauten verfolgt werden. Damit einhergehend soll eine Erhöhung 

der innerstädtischen Verkaufsflächen um rd. 6.000 m² den Anteil auf 27% 

aufstocken. 22 Die CIMA sieht in ihrem Gutachten 12/2011 für das Mittelzentrum Peine 

eine Zielgröße von mindestens 30 Prozent. Diese Varianten hätten ihren 

Schwerpunkt in der handelspolitischen Stärkung der Innenstadt. 

Die rückwärtige Lage des ehemaligen City-Centers-Peine zur Haupteinkaufslage 

wird im Handlungsansatz 2 „Entwicklung Dienstleistungen und Konzentration des 

Handels auf die Hauptachse“ mit einbezogen (vgl. Abbildung 61). Aufgrund der Annahme 

keinen ausreichend starken Anziehungspunkt zu generieren, erfährt der Einzelhandel 

in dieser Variante eine deutlich untergeordnete Rolle. Das Hauptgebäude 

soll für ergänzende Dienstleistungen umgebaut und modernisiert werden. 23 Mit dieser 

Strategie ergeben sich mehr Ansatzpunkte für die Integration ins innerstädtische 

Gefüge und für Nutzungsmischungen, während die Stärkung des Innenstadthandels 

dann mit sehr ausgewählten Akzenten angestrebt werden müsste. 

Ein kompletter Abriss des Gebäudebestands wird im Handlungsansatz 3 „Neustrukturierung 

für Wohnen und Konzentration auf die Hauptachse“ vorgesehen. Die neuen 

Bewohner tragen zur Belebung der Innenstadt bei und erwirken eine höhere 

Identifikation der Bürger mit der Stadt. 24 Dieser Handlungsansatz setzt für den Handelsstandort 

voraus, dass die Innenstadt bereits in ihrer derzeitigen Ausprägung 

22 Vgl. Ackers Partner Städtebau: Innenstadtkonzept Peine, S. 64 



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dauerhaft stabilisiert werden kann und dass ein nennenswertes Marktpotenzial für 

Dienstleistungen und Wohnen etc. generiert werden kann. 

Im Rahmen der „Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit 

Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt“ hat die CIMA die einzelnen Modellvarianten 

aufgegriffen und diese unter einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten auf Plausibilität 

und Realisierungschancen überprüft. 25 Die Ergebnisse der CIMA werden im 

Innenstadtkonzept Peine – Fortschreibung 2012 mit den erarbeiteten Handlungsansätze 

aus dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept Peine 2025 mit einbezogen. 26 

Die CIMA gelangt aufgrund der rückwärtigen Lage und des geringen Geschäftsbesatzes 

zu dem Ergebnis, dass die Rahmenbedingungen für eine Ansiedlung neuer 

Einzelhandelsbetriebe in den vorhandenen baulichen Strukturen wirtschaftlich ungünstig 

sein können. Es wird die Vermutung formuliert, dass der Ausstrahlungseffekt 

auf die Haupteinkaufslage „Gröpern“ sich langfristig negativ auf den Einzelhandelsstandort 

Innenstadt auswirken könnte. Daher wird seitens der CIMA der Handlungsansatz 

1 nicht befürwortet, sondern für die bauliche Schließung der Einmündung 

„Lindenstraße/Gröpern“ und für ein Heranrücken an die Fußgängerzone plädiert. 

Aus unserer Sicht schafft im Ergebnis, die Variante 3 des ISEK, die weitestgehende 

Chance für eine Neuordnung und Neunutzung des Untersuchungsgebietes. 

Durch das Freiräumen der Schwerpunktgrundstücke im Gebiet können wirtschaftliche 

neue Flächen für Handel, Dienstleistung und Wohnen geschaffen werden. Zur 

städtebaulichen Aufwertung eines wesentlichen Bestandteils der Innenstadt können 

darüber hinaus qualifizierte Neubebauungen beitragen. Grundsätzlich dürften der 

Abbruch wesentlicher Teile oder sämtlicher 70er-Jahre-Bauten und eine Neubebauung 

für jede der denkbaren Entwicklungsstrategien Ziel führend sein. Bei der Erstellung 

des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Peine unter Einbeziehung der 

lokalen Bevölkerung wurden Potentiale für neue vielfältige Wohnungsangebote in 

der Innenstadt herausgearbeitet. Hierbei wurde insbesondere der Bereich City- 

Center als wichtiger Entwicklungsschwerpunkt für Wohnen in der Innenstadt genannt. 

27 Allerdings ergeben sich für diesen Handlungsansatz die größten Zielkonflikte 

in Bezug auf erhebliche Lärmbelastungen aus der benachbarten Bahnhauptstre- 

25 Vgl. CIMA (2011): Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit 

Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt“, S. 19ff 

26 Vgl. Ackers Partner Städtebau (2012): Innenstadtkonzept Peine- Fortschreibung 2012, S. 

64ff 

27 vgl. Ackers Partner Städtebau (2012): Integriertes Stadtentwicklungskonzept Peine 2025, 

S. 43 

Seite 99 von 153



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cke und aus Anlieferung und Kfz-Verkehr. Bei der Entwicklung einer Neubebauung 

sollte unseres Erachtens über die städtebauliche Rahmenplanung auch geprüft 

werden, inwieweit barrierefreie Wohnungen am Standort mit realisiert werden können. 

Für die weitere Überprüfung von marktfähigen Entwicklungschancen im Untersuchungsbereich 

und der zügigen Umsetzung von Planungszielen ist die Stadt Peine 

bereits tätig geworden. Über ein Interessenbekundungsverfahren für den Grundstücksbereich 

ehemaliges City-Center sollen die Machbarkeit der bislang untersuchten 

städtebaulichen Überlegungen in Verknüpfung mit den Ergebnissen des Einzelhandelskonzepts 

untersucht werden. Die Ergebnisse aus dem Interessenbekundungsverfahren 

sollen in der Städtebaulichen Rahmenplanung weiter verarbeitet 

werden. 

Um eine hohe und positive Identifikation bei den Bürgern mit dem Gebiet zur erreichen, 

schlagen wir vor, dass im Zuge der weiteren Durchführung des Sanierungsverfahrens 

ein Name für das Quartier etabliert wird. Erste Vorschläge wie z.B. „Lindenquartier“ 

sind unseres Erachtens ein positiver Ansatz. 

5.1 Sanierungsziele 

Die Sanierungsziele für den zentralen oben beschriebenen Problembereich der 

Stadt Peine sind äußerst vielschichtig und sollen dazu dienen, diesen Bereich nachhaltig 

zu stärken und gleichzeitig weiterzuentwickeln. Insgesamt soll der Bereich 

City-Center durch verschiedene Neuordnungs-, Aufwertungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen 

revitalisiert und erneut räumlich und funktional in das Innenstadtgefüge 

integriert werden. 

Mit der Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm und den damit verbundenen 

Finanzierungsmitteln, ist die berechtigte Hoffnung auf eine wirksame, aktive Beseitigung 

der strukturellen und funktionalen Missstände zur Erreichung neuer Qualitäten 

für die Innenstadt verbunden. Es werden wesentliche Impulse für die Sicherung und 

Weiterentwicklung des Mittelzentrums Peine als Wirtschafts- und Wohnstandort 

erwartet. 

Aufbauend auf den bereits bestehenden Konzepten, hierbei insbesondere das „Integrierte 

Stadtentwicklungskonzept Peine 2025“, das „Innenstadtkonzept Peine 

Forschreibung 2012“ sowie den „Endbereicht zum Einzelhandelsentwicklungskonzept 

der Stadt Peine“ 28 und die „Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der 

28 vgl. Stadt + Handel, 09/2012 

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Stadt Peine mit Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt 2011“ 29 , sind folgende Sanierungsziele 

für das Untersuchungsgebiet zu nennen: 

• Sicherung und Stärkung der Innenstadt als Handels- und Dienstleistungszentrum 

von Stadt und Landkreis/Stärkung der bestehenden Einkaufslage durch eine 

Ergänzung und Verbesserung der Strukturen sowie Stärkung der Funktionen 

• Vermeidung einer Einzelhandelsquerachse zwischen Schützenplatz und City- 

Center Peine 

• Abbau von strukturellen und funktionalen Defiziten im Bereich City-Center 

• Sicherung und Stärkung der Innenstadt als Wohnstandort/Belebung der Innenstadt 

durch Umnutzungen und bauliche Ergänzungen für Wohnen und ergänzende 

Dienstleistungseinrichtungen 

• Schaffung von innerstädtischen Wohnlagen für unterschiedliche Wohnraumansprüche 

(z.B. barrierefreies Wohnen) 

• Bildung von klaren Raumkanten durch städtebauliche Ergänzungen 

• Gestalterische Aufwertung der bestehenden Hauptwege zur Innenstadt/Ergänzung 

des vorhandenen Wegenetzes durch wichtige Verbindungen (z.B. 

„Lindenstraße“) 

• Aktivierung und Attraktivierung öffentlicher Flächen/punktuelle Aufwertungen 

mit Grün zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität 

• Optimierung der Straßenraumgestaltung zur Verbesserung der Wohn- und Aufenthaltsqualität 

5.2 Städtebauliche Maßnahmen 

Der folgende Maßnahmenkatalog zur Erreichung der genannten Sanierungsziele 

bezieht sich unmittelbar auf die Zielsetzungen und Maßnahmenvorschläge der drei 

Handlungsansätze mit ihren jeweiligen Gewichtungen der Aspekte „Neustrukturierung, 

Konzentration des Handels auf die Hauptachse, Integration von Dienstleistungen 

und Wohnen“ 30 sowie die Weiterentwicklung des Konzeptes im Rahmen der 

Vorbereitenden Untersuchungen. 

29 vgl. CIMA, 12/2011 

30 vgl. Ackers Partner Städtebau (2012): Integriertes Stadtentwicklungskonzept Peine 2025, 

S. 43 und CIMA (2011): Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit 

Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt, S. 18ff 

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____________________________________________________________________ 

5.2.1 Strukturelle Maßnahmen 

Neustrukturierung des Standortes City-Center als innerstädtische Entwicklungsfläche 

• Der Abriss der verwahrlosten Gebäude schafft Freiraum, um neue Flächen für 

Handel, Dienstleistungen und Wohnen in zentraler Innenstadtlage zu entwickeln. 

• Die Stärkung der mittelzentralen Funktion der Stadt Peine sowie der Innenstadt 

in ihrer Gesamtheit ist des Hauptziel und Bestandteil der Quartiersentwicklung. 

• Verringerung oder Abgrenzung der Lärmeinflüsse insbesondere aus dem 

Bahnverkehr, der Anlieferung und dem Kfz-Verkehr. 

• Klärung des ruhenden Verkehrs 

• Rückwärtige Erschließungssysteme zahlreicher Hinterliegergrundstücke sollten 

soweit möglich neu geordnet und reduziert werden. 

• Entsprechend den sich verändernden Wohnraumansprüchen nach schwellenarmen 

Wohnraum, Wohnungen für Ein- bis Zweihaushalte etc. könnten auch interessante 

Wohnungsangebote für Jung und Alt entstehen oder ergänzt werden. 

• Kleinteilige integrierte Dienstleistungseinrichtungen zur wohnortnahen Versorgung 

sowie soziale Infrastruktureinrichtungen in privater Trägerschaft (z. B. 

Mehrgenerationentreff) könnten darüber hinaus ein Wohnangebot ergänzen. 

Stärkung und Aufwertung der bestehenden Haupteinkaufslage 

• Die Weiterentwicklung der Flächen des ehemaligen City-Centers auch für großflächigere 

attraktive Einzelhandelsnutzungen soll eine langfristige Stärkung der 

bestehenden Haupteinkaufslage „Gröpern“ und „Bahnhofstraße“ ermöglichen. 

• Indem ein potentieller Standort für die Entwicklung neuer Flächenangebote als 

entwickelt gilt, soll die Sicherheit einer dauerhaften Vermietbarkeit der angrenzenden 

Ladenlokale im Bereich „Gröpern“ gesichert werden. Dies kann dazu 

führen, dass Inhaber verstärkt in die Modernisierung der eigenen Substanz investieren. 

• Aufwertung der Hauptlage durch Neugestaltung der Freiräume 

• Attraktivierung der „Bahnhofstraße“ durch Sanierung der Oberflächen/Pflasterung 

sowie Verbesserung der Ausstattung inklusive der öffentlichen 

Beleuchtung im Straßenverlauf. 

• Schaffung eines städtebaulich attraktiven Abschlusses der „Bahnhofstraße“ zur 

„Luisenstraße“ und Neuordnung der fußläufigen Verbindung zur Südstadt. 

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____________________________________________________________________ 

Aufwertung des Übergangs „Gröpern“ zur „Lindenstraße“ 

• Der städtebauliche Lückenschluss der Ecksituation soll die Haupteinkaufslage 

„Gröpern“ aufwerten. Der Zugang zur „Lindenstraße“ soll dadurch eine gestalterische 

Verbesserung und Attraktivierung erfahren. 31 

• Ein neues Gebäude mit integrierter Durchgangsmöglichkeit für Fußgänger soll 

die gewünschte städtebauliche Raumkante für die Einmündung der „Lindenstraße“ 

zur Haupteinkaufslage „Gröpern“ bilden. Im Gebäude selbst können 

Einzelhandelsflächen mit Schaufensterfront zur Fußgängerzone entstehen. 

Schaffung von attraktiven Freiräumen 

• Im Zuge der Neuplanung sollen bereits bestehender Freiräume aufgewertet und 

neue geschaffen werden. 

5.2.2 Maßnahmen im Gebäudebestand 

Maßgebliche Veränderung erfährt der Gebäudebestand durch einen Rückbau der 

verwahrlosten Gebäude des ehemaligen City-Centers, des Parkhauses und der 

angrenzenden Ladenpassagen. Zusammen mit einem möglichen Abriss der 4 Gebäude 

„Lindenstraße 6 bis 12“ können Chancen für eine Neuordnung des gesamten 

Innenbereichs des Untersuchungsgebietes geschaffen werden. 

Darüber hinaus sollen Gebäude, die für die Stadt Peine und das Untersuchungsgebiet 

von ortsbildprägendem Charakter sind, technisch, energetisch und gestalterisch 

zu verbessern. Darunter fallen auch die Modernisierung von Gebäuden oder Gebäudeteilen 

und der Rückbau von Überformungen. 

5.2.3 Maßnahmen im Erschließungssystem 

Neuordnung der Infrastruktur 

• Der Rückbau von Gebäuden führt zwangsläufig zu einer Entsiegelung von 

Oberflächen im Umfeld des City-Centers und damit überwiegend im Bereich der 

jetzigen „Lindenstraße“. Die Entsiegelung und Neuplanung der Bebauung erfordert 

eine Neuordnung der Infrastruktur, da sich die Leitungsführung seit 1970 

an der Lage des City-Centers Peine orientiert hat. 

31 (vgl. CIMA (2011): Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit 

Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt, S. 20 

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____________________________________________________________________ 

Umstrukturierung der Wegeverbindungen 

• Den städtebaulichen Konzepten folgend, soll das Wegesystem entwickelt werden. 

Die „Lindenstraße“ ggf. in ihrem alten Verlauf anzunehmen und ein auf die 

neue Struktur abgestimmtes Wegenetz zu schaffen würde neue Qualitäten erzeugen. 

Die städtebauliche Rahmenplanung wird im Zuge der Umsetzung der 

städtebaulichen Sanierungsmaßnahme konkrete Anforderungen entwickeln 

können. 

• Die rückwärtige Anbindung der Grundstücke „Gröpern13 bis 18“ und „Bahnhofstraße 

21 bis 27“ ist im Zuge eines neuen Erschließungskonzepts zu verbessern. 

In diesem Zusammenhang ist auch die bereits unzureichend ausgebaute 

Wegeverbindung von der „Lindenstraße“ nach Süden in Richtung „Luisenstraße“ 

zu berücksichtigen. 

Etablierung von Lärmschutzmaßnahmen entlang der „Luisenstraße“ 

Das Untersuchungsgebiet liegt in unmittelbarer Nachbarschaft einer Ost-West- 

Hauptstrecke der Deutschen Bahn. Insbesondere nachts und an Wochenenden 

ergibt sich durch einen enorm hohen Güterverkehrsanteil eine außergewöhnliche 

Lärmbelastung des Quartiers, die mit heutigen Anforderungen an gesunde Wohnund 

Arbeitsverhältnisse schwer zu vereinbaren ist. Daher erhält die Betrachtung des 

Lärmschutzes und der Lärmminderung eine besondere Bedeutung. 

Als Rahmenbedingung einer Wohnungsbauentwicklung im inneren Bereich des Untersuchungsgebietes 

ist die akute Lärmbelästigung durch die Bahn zu verringern. 

Ein die Schallimmission reduzierendes Bauwerk könnte aufgrund der bestehenden 

beengten Platzverhältnisse an der „Luisenstraße“ z.B. aus einer Wandkonstruktion 

bestehen. 

5.2.4 Maßnahmen an Stellplatzbereichen 

Die Schließung des Parkhauses am ehemaligen Hertie-Kaufhaus mit einer Kapazität 

von ca. 366 Stellplätzen lässt vermuten, dass im Untersuchungsgebiet mit Ausweitung 

auf die angrenzende weitere Innenstadt ein Stellplatzbedarf besteht. Es ist 

aber davon auszugehen, dass im weiteren Verfahren der Städtebaulichen Rahmenplanung 

der Stellplatzerforderlichkeit über ein Verkehrskonzept überprüft werden 

muss. Ergänzend sollte auch durch eine gutachterliche Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 

die Notwendigkeit von öffentlichen Stellplätzen überdacht werden. 

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____________________________________________________________________ 

6 FINANZIERUNGSÜBERSICHT 

Unter dem Gesichtspunkt der zügigen Durchführbarkeit ist die Finanzierbarkeit der 

Maßnahmen für die Erneuerungsschwerpunkte dazustellen. Die Komplexität der 

Aufgabe und die zu erwartenden nicht rentierlichen Kosten lassen Realisierungschancen 

für die Umsetzung nur erwarten, wenn es der Stadt Peine gelingt, in ein 

Städtebauförderungsprogramm aufgenommen zu werden. 

Die in der nachfolgenden Kosten- und Finanzierungsübersicht ausgewiesenen Gesamtkosten 

öffentlicher Förderhaushalte stellen entsprechend den konzeptionellen 

Handlungsansätzen den globalen Maßnahmenrahmen dar, der flexibel sein muss, 

sich aber an den Inhalten der formulierten Sanierungsziele auszurichten hat. 

Die Gesamtkosten sind nach dem Prinzip der Subsidiarität der Städtebauförderung 

auf verschiedene Fördersparten aufgeteilt, wobei die Städtebauförderung als Basisund 

Leitprogramm anzusehen ist. Flankierende Fördersparten und der Einsatz von 

privatem Kapital sind für die Einzelmaßnahmen entsprechend einzuwerben. 

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Kosten- und Finanzierungsübersicht „Peine - Sanierungsgebiet " 



____________________________________________________________________ 

Kosten- und Finanzierungsübersicht (Vereinfachtes Verfahren; keine Ausgleichsbeträge; Erschließungsbeitragsfähiger Aufwand wird über Verkauf 

von Grundstücken in Teilen refinanziert) 

Kosten in Euro 

Schätzung April 2013 / Kalkulierte Laufzeit des Sanierungsverfahren: rd. 8 Jahre 

Gesamt 

Anteil Städtebauförderung 

Anteil private 

Investitionen 

Flankierende Förderung/Finanzierungen, ergänzende Programme 

Anteil aus Wohnungsbauförderung 

Anteil aus Straßenausbau-beiträgen 

Anteil KFW- 

Modernisierungsprogramme 

A Kosten EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 

1. Weitere Vorbereitung der Sanierung 500.000 400.000 100.000 

Rahmenplanung, Bauleitplanung, 

Gutachten, Städtebaul. Einzeluntersuchungen, 

Modernisierungsvoruntersuchungen, 

Wettbewerbe 

Anteil 

Stadt 

2. Öffentlichkeitsarbeit/Bürgerbeteiligung 110.000 90.000 10.000 10.000 

3. Erwerb von Grundstücken 300.000 250.000 50.000 

4. Ordnungsmaßnahmen 

4.1 Bodenordnung 100.000 80.000 20.000 

4.2 Umzug von Betrieben 30.000 20.000 10.000 

4.3 Beseitigung baulicher Anlagen 1.800.000 1.700.000 100.000 

4.4 Altlastenerkundung/-behebung 45.000 30.000 15.000 

4.5 Erschließung 1.600.000 1.000.000 300.000 300.000 

4.6 Ver- und Entsorgung/Kanalisation 100.000 100.000 

5. Sonstige Ordnungsmaßnahmen 50.000 50.000 

6. Baumaßnahmen 

Instandsetzung und Modernisierung 

6.1 von Gebäuden 

1.500.000 500.000 500.000 500.000 

Spitzenfinanzierung Mod. aus Städtebau 

6.2 

förderungsmittel 

800.000 600.000 200.000 

6.3 Gemeinbedarfseinrichtungen 500.000 500.000 

6.4 Neubau von Wohnungen 4.300.000 4.300.000 

6.5 Neubau von Gewerbebetrieben 8.700.000 8.700.000 

7. Sanierungsträger/Beauftragte 270.000 270.000 

Summe Kosten 20.705.000 4.990.000 14.255.000 500.000 400.000 500.000 60.000 

(Vervielfältiger: rd. 4 ) 

Einnahmen: Vereinfachtes Verfahren 

mit Straßenausbaubeiträgen 

B 

durch Einnahmen nicht gedeckte 

C 

Kosten 4.990.000 

D Städtebauförderung 4.990.000 

Anteil private 

Investitionen 

Anteil aus Wohnungsbauförderung 

Anteil aus Straßenausbau-beiträgen 

Anteil KFW- 

Modernisierungsprogramme 

Anteil 

Stadt 

Anteil Stadt Anteil Bund/ Land 

E Finanzierungsübersicht StBauF 1.663.333 3.326.666 

(Überschlägig: 207.917 € pro Jahr für Gemeinde bei Laufzeit 8 Jahren 

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PGR 01.06.2013 / Anmeldung für 2014 

2014 2015 2016 2017 

540.000 € 

Vorschlag: 

Rahmenplan 

Öffentl. 

Modern.Untersuchungen 

Rückbaukonzept 

30.000 

15.000 

30.000 

45.000 

Fassaden Mod. 400.000 

San.Träger 

20.000 

540.000

Erläuterung der Kosten- und Finanzierungsübersicht/ Finanzierung aus Städtebauförderungsmitteln 

Stand April 2013/ Kalkulierte Laufzeit des Sanierungsverfahrens ca. 8 Jahre 

A. Kosten (Anteil Städtebauförderung) 

Zu 1. Weitere Vorbereitung rd. 400.000 € 

Erstellung Rahmenplanung 

Bauleitplanung 

Städtebauliche Gutachten 

Städtebauliche Einzeluntersuchungen (bspw. Verkehrskonzept) 

Modernisierungsvoruntersuchungen 

Durchführung von Wettbewerben 

Zu 2. Öffentlichkeitsarbeit / Bürgerbeteiligung rd. 90.000 € 

Bürgerversammlungen 

Einwerben und Unterstützung der Mitwirkungsbereitschaft 

der Bürger 

Erstellung von Informationsunterlagen 

(Flyer, Broschüren, Plakate etc.) 

Zu 3. Erwerb von Grundstücken rd. 250.000 € 

Erwerb von Teilflächen bei Bodenordnungen 

zu 4.1 Bodenordnung rd. 80.000 € 

Neuordnung von Blockinnenbereichen 

Zu 4.2 Umzug von Betrieben rd. 20.000 € 

Pauschal 

Zu 4.3 Beseitigung baulicher Anlagen (rd. 100.000 m³) 32 rd. 1.700.000 € 

Planung und Gutachten 

Rückbau von Kaufhaus, Parkhaus und Ladenpassagen 

Rückbau der Gebäude „Lindenstraße 6, 8, 10, 12 und 14“ 

Entsiegelung von Flächen 

Entsorgungskosten 

Zu 4.4 Altlastenerkennung/ -behebung rd. 30.000 € 

Pauschal für etwaige Untersuchungen 

Zu 4.5 Erschließung rd. 1.000.000 € 

Rückbau der „Lindenstraße“; für die Flächen werden 

rd. 160€/m2 Entwicklungskosten kalkuliert, Fußwegeverbindungen, 

Freiflächengestaltungen, Lärmschutz 

32 Die Kostenschätzung der Abbruch- und Entsorgungskosten erfolgt auf Grundlage von 

Lageplan und Ansichten aus der Bauakte des City-Center Peines, Katasterplan und Luftbild 

sowie einer Bestandsaufnahme der Baulichkeiten vor Ort. Pro m³ werden 15 € veranschlagt. 

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____________________________________________________________________ 

Zu 5 Sonstige Ordnungsmaßnahmen rd. 50.000 € 

Vermessungen, Recherche Grundbücher etc. 

Zu 6.2 

Spitzenfinanzierung Modernisierung aus 

Städtebauförderungsmittel rd. 600.000 € 

Fassaden 

Erdgeschossflächen mit Gewerbe 

Zu 6.3 Gemeinbedarfseinrichtungen rd. 500.000 € 

Kinderbetreuung, Seniorentreff 

Bürgerbüro 

Kunst/ Kultur 

Beratungseinrichtungen 

Ärztliche Versorgung 

Zu 7 Sanierungsträger/ Beauftragte rd. 270.000 € 

Management der Fördermittel 

Verhandlungen mit Grundstückseigentümer, Bürgerbeteiligung 

Zuschussermittlungen, Finanzierungskonzepte 

Erarbeitung von sämtlichen erforderlichen Vertragsunterlagen 

Dokumentation und Abrechnung der Fördermittel 

Summe 4.990.000 € 

Für die Organisation und Finanzierung der Gesamtmaßnahme kommen unseres 

Erachtens von den fünf möglichen Programmkomponenten der Städtebauförderung 

grundsätzlich zwei in Frage: Aktive Stadt- und Ortsteilzentren sowie Stadtumbau 

West. 

Die Innenentwicklung wird erfahrungsgemäß mit dem Städtebauförderungsprogramm 

Aktive Stadt- und Ortsteilzentren vorangetrieben. 

Die Fördermittel können eingesetzt werden für Investitionen zur Profilierung und 

Standortaufwertung, insbesondere für 33 : 

• Vorbereitung der Gesamtmaßnahme wie Erarbeitung (Fortschreibung) der integrierten 

städtebaulichen Entwicklungskonzepte, 

• Aufwertung des öffentlichen Raums (Straßen, Wege, Plätze), 

• Instandsetzung und Modernisierung von das Stadtbild prägenden Gebäuden 

(einschließlich einer energetischen Erneuerung), 

• Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken mit 

33 Lt. Verwaltungsvereinbarungen Städtebauförderung 2012 (VV Städtebauförderungen 

2012, Art. 8 Abs. 3 

Seite 108 von 153



____________________________________________________________________ 

leer stehenden, fehl- oder mindergenutzten Gebäuden und von Brachflächen 

einschließlich städtebaulich vertretbarer Zwischennutzung, 

• Citymanagement und die Beteiligung von Nutzungsberechtigten und von deren 

Beauftragten im Sinne von § 138 BauGB sowie von Immobilien- und Standortgemeinschaften. 

Das Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West fördert Gebiete, die unter 

erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten leiden. 

Der Stadtumbau fördert unter anderem 34 : 

• die städtebauliche Neuordnung sowie die Wieder- und Zwischennutzung von 

Brachen, 

• die Wieder- und Zwischennutzung freigelegter Flächen, 

• sonstige Bau- und Ordnungsmaßnahmen, 

• den Rückbau leer stehender, dauerhaft nicht mehr benötigter Gebäude oder 

Gebäudeteile oder der dazu gehörenden Infrastruktur. 

In der nachfolgenden Ampeltabelle sind die im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen 

entwickelten Maßnahmen beispielhaft mit Eignungen für die Programmkomponenten 

dargestellt 

Maßnahmen 

Aktive Stadt- und 

Ortsteilzentren 

Stadtumbau 

West 

Neustrukturierung des Standortes City-Center Peine 

Aufwertung des öffentlichen Raums 

Schaffung von städtebaulichen Raumkanten 

Aufwertung und Ergänzung von Wegeverbindungen 

Modernisierung und (energetische) Sanierung 

Tabelle 3: Zuordnung ausgewählter Maßnahmen zu relevanten Städtebauförderungsprogrammen 

Entsprechend der Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung 2012 über die Gewährung 

von Finanzmitteln des Bundes an die Länder (VV Städtebauförderung 

2012) ist das Ziel des Städtebauförderprogramms „Stadtumbau West“, Gemeinden 

mit Gebieten, die von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen 

sind, in die Lage zu versetzen, sich frühzeitig auf Strukturveränderungen vor allem 

in Demografie und Wirtschaft und die damit verbundenen städtebaulichen Auswirkungen 

einzustellen. Damit kümmert sich die Programmkomponente „Stadtumbau 

34 Vgl. Verwaltungsvereinbarungen Städtebauförderung 2012 (VV Städtebauförderungen 

2012, Art. 6 Abs. 2 

Seite 109 von 153



____________________________________________________________________ 

West“ im Wesentlichen um die Wiedernutzung von Brachen und die Behebung von 

erheblichen Leerstandsproblemen. 

Aber auch die Fördergelder der Programmkomponente Aktive Stadt- und Ortsteilzentren 

können optimal im untersuchten Fördergebiet zur Mitfinanzierung der notwendigen 

Investitionen eingesetzt werden. Gemäß VV Städtebauförderung 2012 

sind die Finanzhilfen des Bundes zur Förderung von „Aktiven Stadt- und Ortsteilzentren“ 

bestimmt für die Stärkung von zentralen Versorgungsbereichen, die durch 

Funktionsverluste, insbesondere gewerblichen Leerstand, bedroht oder betroffen 

sind. Sie werden eingesetzt zur Vorbereitung und Durchführung von Gesamtmaßnahmen 

zur Erhaltung und Entwicklung dieser Bereiche als Standorte für Wirtschaft 

und Kultur sowie als Orte zum Wohnen, Arbeiten und Leben. 

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____________________________________________________________________ 

7 BETEILIGUNG DER TRÄGER ÖFFENTLICHER BE- 

LANGE 

Gemäß § 139 Abs. 1 BauGB soll der Bund, einschließlich seiner Sondervermögen, 

die Länder, die Gemeindeverbände und die sonstigen Körperschaften, Anstalten 

und Stiftungen des öffentlichen Rechts im Rahmen der ihnen obliegenden Aufgaben 

die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen 

unterstützen. 

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wurden gemäß § 139 Abs. 2 

BauGB 50 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange per Informationsschreiben 

mit beigefügtem Fragebogen vom 01.03.2013 von den Vorbereitenden 

Untersuchungen in Kenntnis gesetzt und über ihre Belange und Anregungen befragt. 

Folgende Fragen wurden dabei vorgelegt: 

1. Welche Einrichtungen Ihrer Behörde / Institutionen bzw. welche von Ihnen zu 

betreuenden Einrichtungen 

a) befinden sich im Untersuchungsgebiet (Art, Größe, Standort)? 

b) planen Sie im Untersuchungsgebiet (Art, Größe, Standort)? 

2. Was sollte an Maßnahmen im Untersuchungsgebiet besonders berücksichtigt 

werden? 

3. Sonstige Hinweise und Bemerkungen zu den Vorbereitenden Untersuchungen 

Bis zum Fristende am 03.04.2013 haben 35 öffentliche Aufgabenträger ihre Stellungnahme 

abgegeben (Stand 05.April 2013). 

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Folgend ist die tabellarische Übersicht der Stellungnahmen zusammengefasst: 

Beteiligte Behörde | 

Institution 

1 E.ON Avacon AG 

Hastrastraße 1 

30938 Burgwedel 

2 Bischöfliches Generalvikariat 

HA Finanzen/ 

Immobilien 

Domhof 18/21 

31134 Hildesheim 

3 BS Energy 

Taubenstraße 7 

38023 Braunschweig 

4 Ev.-Freikirche. Gemeinde 

Peine 

Baptisten 

Rosenhagen 3-4 

31224 Peine 

5 DFS Deutsche Flugsicherung 

GmbH 

Am DFS Campus 10 

63225 Langen 

6 E.ON Avacon AG 

Watenstedter Weg 75 

38229 Salzgitter 

7 E.ON Netz GmbH 

Eisenbahnlängsweg 2a 

31275 Lehrte 

Stellungnahme 

vom 

Anregungen, Hinweise, 

Mitwirkungsbereitschaft 

05.03.2013 Keine vorhandenen und/ 

oder geplanten Einrichtungen 

im Untersuchungsgebiet, 

keine Anregungen 

06.03.2013 Keine vorhandenen und/ 




25.03.2013 Seitens der BS/Energy 

bestehen keine Bedenken 

gegen den Erschließungsplan 









13.03.2013 Im Anfragebereich befinden 

sich keine Versorgungsanlagen 

der E.ON 

Avacon AG und der Avacon 

Hochdrucknetz 

GmbH. 

Im Auskunftsbereich können 

Versorgungsanlagen 

liegen, die nicht in der 

Rechtträgerschaft der 

E.ON Avacon AG und der 

Avacon Hochdrucknetz 

GmbH betrieben werden. 

(Anhang: E.ON Avacon 

Leitungsschutzanweisung) 





Abwägung 

Der Hinweis der 

E.ON Avacon 

AG wird zur 

Kenntnis genommen. 

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____________________________________________________________________ 


Institution 

8 ExxonMobil Production 

Deutschland GmbH 

Riethorts 12 

30659 Hannover 

9 Gasunie Deutschland 

Services GmbH 

Pelikanplatz 5 


10 Gemeinde Edemissen 

Postfach 1229 

31232 Edemissen 

11 Gemeinde Hohenhameln 

Marktstraße 13 

31249 Hohenhameln 

12 Gemeinde Wendeburg 

Am Anger 5 

38176 Wendeburg 

Stellungnahme 

vom 



04.03.2013 Anlagen oder Leitungen 

der BEB Erdgas und Erdöl 

GmbH & Co. KG, der 

Mobil Erdgas-Erdöl 

GmbH und der Norddeutschen 

Erdgas-Aufbereitungsgesellschaft 

mbH 

sind von dem Vorhaben 

nicht betroffen 

05.03.2013 Erdgastransportleitungen, 

Kabel und Stationen der 

von Gasunie Deutschland 

Services GmbH vertretenden 

Unternehmen 

sind vom Planungsvorhaben 

nicht betroffen 





07.03.2013 Durch die Durchführung 

der „Vorbereitenden Untersuchung“ 

werden die 

Belange der Gemeinde 

Hohenhameln nicht berührt. 





Abwägung 

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Institution 

13 Landesamt für Geoinformation 

und Landentwicklung 

Niedersachsen 

Regionaldirektion Hannover 

– Kampfmittelbeseitigung 

Marienstraße 34 


14 Landesamt für Geoinformation 

und Landentwicklung 

Niedersachsen, 

Regionaldirektion 

Braunschweig 

Kantstraße 4, 31224 


15 Handwerkskammer 

Braunschweig-Lüneburg-Stade 

Postfach 1760 

21307 Lüneburg 

Stellungnahme 

vom 



19.03.2013 Sofern eine weitere Gefahrenforschung 

empfohlen 

wird, sind die Gemeinden 

als Behörden 

der Gefahrenabwehr 

auch für die Maßnahmen 

der Gefahrenerforschung 

zuständig. 

Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung 

kann 

eine historische Erkundung 

sein, bei der alliierte 

Kriegsluftbilder für die 

Ermittlung von Kriegseinwirkungen 

durch Abwurfmunition 

ausgewertet 

werden (Luftbildauswertung). 

Der KBD hat nicht 

die Aufgabe, alliierte 

Luftbilder zu Zwecken der 

Bauleitplanung oder des 

Bauordnungsrechts kostenfrei 

auszuwerten, die 

Luftbildauswertung ist 

vielmehr gem. § 6 NUIG 

in Verbindung mit § 2 

Abs. 3 NVwKostG auch 

für Behörden kostenpflichtig. 

Es kann nicht unterstellt 

werden, dass keine 

Kampfmittelbelastung im 

Planungsbereich vorliegt. 





18.03.2013 Im Untersuchungsgebiet 

ist der Betrieb „Reifen 

Warmuth GmbH“ ansässig. 

Dieser Betrieb darf 

durch die Planungen 

nicht beeinträchtigt werden. 

Abwägung 

Die Stellungnahme 

des Landesamtes 

für 

Geoinformation 

Niedersachsen, 

Regionaldirektion 

Hannover – 

Kampfmittelbeseitigung 

wird 

zur Kenntnis 

genommen und 

bei der weiteren 

Planung berücksichtigt. 


der 

Handwerkskammer 

Braun- 

schweig- 

Lüneburg-Stade 

wird zur Kenntnis 

genommen und 



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Institution 

16 Kreishandwerkerschaft 


Kantstraße 33 


17 Industrie- und Handelskammer 

Braunschweig 

Brabandtstr. 11 


18 Landesamt für Bergbau 

Energie und Geologie 

Postfach 510153 


Stellungnahme 

vom 



11.03.2013 An handwerklichen Betrieben 

befinden sich in 

dem Untersuchungsgebiet 

die Firma Reifen- 

Warmuth, Wallstraße – 

Lindenstraße als unmittelbare 

Grundstücksnachbarn 

des ehemaligen 

Karstadt-Kaufhauses. 

Es wird diesseits darauf 

Wert gelegt durch Planungsmaßnahmen 

das 

Unternehmen nicht in 

dem eingerichteten und 

ausgeübten Gewerbebetrieb 

zu beschränken. 

04.03.2013 im Untersuchungsgebiet 

befinden sich Einzelhandels- 

und Dienstleistungsbetriebe, 

die Mitglied 

der IHK Braunschweig 

sind 

Sicherung der Innenstadt 

als Handels- und Dienstleistungszentrum 

soll als 

Maßnahme im Untersuchungsgebiet 

besonders 

berücksichtigt werden 

14.03.2013 keine Bedenken 

Abwägung 


der 

Kreishandwerkerschaft 



genommen und 



Die Anregungen 

und Hinweise 

der Industrieund 

Handelskammer 

Braunschweig 

werden 

zur Kenntnis 

genommen und 



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Institution 

19 Landkreis Peine 

Fachdienst Bauordnung 

Raumordnung 

Burgstraße 1 


Stellungnahme 

vom 



26.03.2013 Fachdienst Straßenverkehr: 

Zu dem Vorhaben 

gibt es keine Anregungen 

oder Angaben zu Fragebogen 

1) – 3). 

Untere Abfall-, Bodenschutz-, 

Wasser- und 

Immissionsschutzbehörde: 

Nach Angaben 

der UWB ist im gesamten 

Untersuchungsgebiet mit 

VASW-Anlagen (anlagenbezogener 

Gewässerschutz) 

zu rechnen. 

Untere Naturschutzbehörde: 

Zu 1.) Im Untersuchungsgebiet 

befinden 

sich keine von der Naturschutzbehörde 

zu betreuenden 

Einrichtungen 

und solche sind auch 

nicht geplant. 

Zu 2.) Es sollte frühzeitig 

eine Bestandsaufnahme 

älterer bzw. erhaltenswerte 

Gehölze im Untersuchungsgebiet 

durchgeführt 

werden. 

Zu 3.) Es sollte angestrebt 

werden, stark von 

Gehölzen geprägte Teilflächen 

zu erhalten, um 

deren Bedeutung für das 

Kleinklima und die Artenvielfalt 

in der Stadt zu 

erhalten. Dies betrifft 

insbesondere Grundstücke 

entlang der Luisenstraße. 

Im Zentrum des Untersuchungsgebietes 

sollten 

nach Möglichkeit Maßnahmen 

zur Reduzierung 

des Versiegelungsgrades 

sowie eine stärkere 

Durchgrünung mit Baumpflanzungen, 

evtl. auch 

mit Fassaden- und Dachbegrünungen, 

erfolgen. 

Immobilienwirtschaftsbetrieb 

IWB: 

Zu 1) In dem Plangebiet 

hat der IWB keine 


Abwägung 


der Unteren 

Abfall-, Bodenschutz-, 

Wasser- und 

Immissionsschutzbehörde 


genommen und 




und Hinweise 

der Unteren 

Naturschutzbehörde 

werden zur 

Kenntnis genommen 

und bei 

der weiteren 

Planung berücksichtigt.



____________________________________________________________________ 


Institution 

20 Landwirtschaftskammer 

Niedersachsen 

Bezirksstelle Braunschweig 

Helene-Künne-Allee 5 


21 LEA Gesellschaft für 

Landeseisenbahnaufsicht 

mbH 

Leonhardtstraße 11 


22 Niedersächsisches 

Landesforsten – NFA 

Wolfenbüttel 

Funktionsstelle öffentliche 

Planungen 

Forstweg 1A 

38302 Wolfenbüttel 

23 Landesamt für Denkmalpflege 

Stützpunkt Braunschweig 

Husarenstraße 75 „Berliner 

Haus“ 


Stellungnahme 

vom 



Einrichtungen. In dem 

begrenzten Bereich werden 

auch keine Einrichtungen 

vom IWB betreut. 

Zu 2) Keine Anmerkungen 

Zu 3) Keine Hinweise 









12.03.2013 Im Südosten des Untersuchungsgebietes 

befindet 

sich ein kleiner, geschlossener 

Gehölzbereich 

(ca. 0,3 ha, Flurst. 

69/5), bei dem im Rahmen 

weiterer Planungen 

ein ggf. vorhandener 

Waldcharakter (§ 2 

NwaldLG) geprüft werden 

müsste und, wenn es sich 

um Wald handelt, bei 

einer vorgesehenen 

Überplanung eine waldrechtliche 

Beurteilung 

nach § 8 NwaldLG erfolgen 

muss. 



im Untersuchungsgebiet 

Berücksichtigung der 

Bau- und Bodendenkmalpflege 

Das Quartier ist auf mögliche 

Denkmalbelange 

von der Denkmalfachbehörde 

zu beurteilen. 


Abwägung 


des Niedersächsischen 

Landesforsten – 

FNA Wolfenbüttel, 

Funktionsstelle 

öffentliche 

Planungen wird 

zur Kenntnis 

genommen. Der 

Hinweis auf einen 

möglichen 

vorhandenen 

Waldcharakter 

des geschlossenen 

Gehölzbereichs 

wird bei 

der weiteren 


Die Hinweise 

des Landesamtes 

für Denkmalpflege, 

Stützpunkt 

Braunschweig, 

werden 

zur Kenntnis 

genommen. Der 

Hinweis auf 

mögliche Denkmalschutzbelange, 

die von der 

Denkmalfachbehörde 

zu beurteilen 

sind, wird bei 

der weiteren 

Planung berücksichtigt.



____________________________________________________________________ 


Institution 

24 Niedersächsisches 

Landvolk 

Braunschweiger Land 

e.V. 

Geschäftsstelle Peine 

Freiligrathstr. 2 


25 Polizeikommissariat 


Schäferstr. 87 


26 Region Hannover 

Postfach 147 


27 Glückauf Immobilien 

GmbH Zweigniederlassung 

Salzgitter 

Eisenhüttenstraße 99 

38239 Salzgitter 

28 Glückauf Immobilien 

GmbH 

Am Sackpfeifenberg 22 


29 Staatliches Baumanagement 

Braunschweig 

An der Martinikirche 7 


30 Stadt Lehrte 

Rathausplatz 1 


31 Stadtwerke Peine 

GmbH 

Woltorfer Straße 64 


32 TenneT TSO GmbH 

Eisenbahnlängsweg 2a 


Stellungnahme 

vom 



12.03.2013 nicht betroffen 





26.03.2013 Keine Anregungen und 

Bedenken 

08.03.2013 Interessen der Konzerngesellschaften 

Salzgitter 

AG und der Peiner Träger 

GmbH werden durch die 

Planmaßnahme nicht 

berührt 













07.03.2013 Leitungen der Stadtwerke 

Peine befinden sich im 

Untersuchungsgebiet, 

derzeit keine Planungen 

Die Versorgungsleitungen 

sollen im Untersuchungsgebiet 

berücksichtigt 

werden. 





Abwägung 


der 

Stadtwerke Peine 

GmbH wird 

zur Kenntnis 

genommen und 



Seite 118 von 153



____________________________________________________________________ 


Institution 

33 Wasserverband Peine 

Horst 6 


34 Wasser- und Schifffahrtsamt 

Braunschweig 

Ludwig-Winter-Str. 5 


35 Wehrbereichsverwaltung 

Nord 

Hans-Böckler-Allee 16 


Stellungnahme 

vom 







15.03.2013 Im Untersuchungsgebiet 

werden Belange des 

WSA Braunschweig nicht 

berührt. 

14.03.2013 Durch das Planungsvorhaben 

werden Belange 

der Bundeswehr nicht 

berührt. 

Abwägung 

Besondere Problemstellungen bzw. neue Erkenntnisse ergeben sich nicht für die 

Vorbereitenden Untersuchungen – einige öffentliche Aufgabenträger sehen ihre 

Belange nicht berührt. Insgesamt gibt es keine Einwände gegen das Vorhaben. 

Die Träger öffentlicher Belange haben gemäß § 139 Abs. 2 Satz 1 BauGB der Gemeinde 

Aufschluss über von ihnen beabsichtigte oder bereits eingeleitete Maßnahmen 

zu geben, die für die Sanierung bedeutsam sein können. Sie haben die Gemeinde 

auch über Änderungen ihrer Absichten zu unterrichten (§ 139 Abs. 2 

Satz 2). 

Seite 119 von 153



____________________________________________________________________ 

8 BETEILIGUNG DER BÜRGERINNEN UND BÜRGER 

Gemäß § 137 BauGB soll die Sanierung mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern 

und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig erörtert werden. Die Betroffenen sollen 

zur Mitwirkung bei der Sanierung und zur Durchführung der erforderlichen baulichen 

Maßnahmen angeregt und hierbei im Rahmen des Möglichen beraten werden. 

Bereits bei der Erstellung des „Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) Peine 

2025“ (2012) und der Teilnahme am ExWoSt-Forschungsprojektes „City-Center 

– Handeln für städtische Vielfalt“ (seit 2012) wurden lokale Akteure sowie Bürgerinnen 

und Bürger der Stadt Peine umfassend beteiligt. Beide Projekte greifen die 

Problematik Hertie-Brache/ ehemaliges City-Center Peine auf. 

Die Erarbeitung des ISEK Peine 2025 erfolgte unter intensiver Beteiligung der Verwaltung, 

Bürgerinnen und Bürger sowie lokaler Akteure. 

In einer Auftaktveranstaltung mit Impulsreferat am 22.02.2011 wurden die ca. 100 

anwesenden Bürgerinnen und Bürger über die wesentlichen Ziele und Inhalte des 

ISEK sowie den weiteren Verfahrensverlauf informiert. 

Abbildung 65: PAZ–Artikel „Bürger beteiligen sich an Stadtentwicklung“ vom 19.02.2011 

Abbildung 66: PAZ-Artikel „Peine: Auftakt zum Stadtentwicklungskonzept“ vom 23.02.2011 

Seite 120 von 153



____________________________________________________________________ 

Aufbauend auf dieser Informationsveranstaltung fand den folgenden Wochen jeweils 

ein Treffen vier lokaler Arbeitsgruppen statt, die sich mit den verschiedenen Stadtbereichen 

von Peine und den jeweiligen spezifischen Problembereichen beschäftigten 

(Kernstadt, Vororte, Dörfer, kleinere Dörfer). 

Abschließend wurde zum „Forum Gesamtstadt“ geladen, in dem die Ergebnisse der 

einzelnen lokalen Arbeitsgruppen aus gesamtstädtischer Sicht zusammengeführt 

und den interessierten Bürgerinnen und Bürgern präsentiert wurden. 

Diese Art der Bürgerbeteiligung trug wesentlich zu den Ergebnissen des ISEK Peine 

bei. 

Abbildung 67: PN-Artikel „Gesucht: Bürgerideen zur Stadtentwicklung“ vom 17.02.2011 

Abbildung 68: PAZ-Artikel „Bürger beteiligen sich an Stadtentwicklung“ vom 19.02.2011 

Abbildung 69: PAZ-Artikel „Peine: Auftakt zur Stadtentwicklung“ vom 23.02.2011 

Die „Arbeitsgruppe Kernstadt“, welche am 30.03.2011 mit 27 Teilnehmern tagte, 

erklärte die Herti-Brache als eines der dringlichsten Probleme der Stadt Peine, welches 

im Rahmen des ISEK angegangen werden soll. 

Seite 121 von 153



____________________________________________________________________ 

Auch beim ExWoSt-Forschungsprojekt hatte die Bürgerbeteiligung einen großen 

Stellenwert inne. An insgesamt fünf Stadtrundgängen, bei denen vor Ort über die 

aktuelle Innenstadt-Entwicklung diskutiert wurde, nahmen ca. 140 Bürgerinnen und 

Bürger teil. Auch hierbei stand der notwendige Strukturwandel im Bereich der Herti- 

Brache im Fokus. 

Abbildung 70: PAZ-Artikel „Die dringendsten Probleme der Stadt Peine: Hertie, Post, Elmeg – 

und Südstadt-Anbindung“ vom 31.03.2011 

Abbildung 71: PAZ-Spezial vom 31.03.2011 zum Thema Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept 


Seite 122 von 153



____________________________________________________________________ 



Seite 123 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 74: PAZ-Artikel „Große Beteiligung bei den Stadtrundgängen in Peiner City“ vom 

13.06.2012 

Zudem wurde in den verschiedenen Nachrichtenblättern ausführlich über die Problematik 

„City-Center Peine“ und mögliches weiteres Vorgehen berichtet. 

Die Ergebnisse beider Bürgerbeteiligungen fließen in die Bestandsanalyse und die 

Maßnahmenvorschläge der Vorbereitenden Untersuchungen ein. 

Auch bei der Erstellung der Vorbereitenden Untersuchungen erfolgte die Einbindung 

der Bürgerinnen und Bürger sowie lokaler Akteure. 

Ergänzend zu der bereits durchgeführten Bürgerbeteiligung zum Thema ehemaliges 

City-Center Peine fand im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchung am 

14.03.2013 eine öffentliche Bürgerversammlung im Großen Sitzungssaal des Rathauses 

statt. Die Bekanntmachung über die Informationsveranstaltung erfolgte ortsüblich 

am 06.03.2013. Im Anhang (vgl. Anhang 2) befinden sich der Beschluss sowie 

das dazugehörige Protokoll. 

Seite 124 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 75: PAZ-Bekanntmachung am 06.03.2013 zum Beginn der Vorbereitenden Untersuchung 

Die ca. 60 teilnehmenden Anwohner des Areals des Untersuchungsgebietes wurden 

über den aktuellen Stand der Planungen für die Hertie-Brache und die Durchführung 

der Vorbereitenden Untersuchung zur anschließenden Antragsstellung für die Aufnahme 

in ein Städtebauförderprogramm informiert. 

Abbildung 76: PAZ-Artikel „Hertie-Brache: Stadt informierte Anwohner“ vom 15.03.2013 

Seite 125 von 153



____________________________________________________________________ 

Der erste Teil der Bürgerversammlung bestand aus Vorträgen durch verschiedene 

Referenten zu den Themen Verfahren der Vorbereitenden Untersuchungen, Informationen 

zur geplanten Anmeldung zur Aufnahme in ein Städtebauförderungsprogramm, 

der Entwicklung des Standortes des ehemaligen City-Centers, der Notwendigkeit 

der Vorbereitenden Untersuchungen für die Anmeldung zur Aufnahme in ein 

Städtebauförderungsprogramm etc. Im Anschluss an die Vorträge bestand für die 

Teilnehmer im zweiten Teil der Bürgerversammlung die Möglichkeit, Fragen zu stellen. 

Die gestellten Fragen und deren Beantwortung sind dem Protokoll im Anhang 

zu entnehmen. 

Insgesamt wurde im Rahmen der Bürgerversammlung die grundsätzliche Bereitschaft 

der Anwesenden zur Mitgestaltung im Rahmen der weiteren Bürgerbeteiligungen 

erkennbar. Nach einer erfolgreichen Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm 

wird sich die Beteiligung und Mitwirkung der Bevölkerung erfahrungsgemäß 

intensivieren. 

Seite 126 von 153



____________________________________________________________________ 

9 VORSCHLAG SANIERUNGSGEBIET 

Gemäß § 142 Abs. 1 BauGB kann die Stadt ein Gebiet, in dem eine städtebauliche 

Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet 

festlegen. Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die 

Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. 

Die Stadt beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes gem. § 142 

Abs. 3 BauGB als Sanierungssatzung. Dies geschieht im Wesentlichen durch die 

Kombination von zeichnerischer Darstellung und Beschreibung. Die Abgrenzung 

durch die zeichnerische Darstellung in einer Karte muss zum Bestandteil der Satzung 

erklärt werden. 

Bereits das „Integrierte Stadtentwicklungskonzept Peine 2025“ kommt zu dem Ergebnis, 

dass ein zentraler Bereich mit dem Schwerpunkt City-Center als Sanierungsgebiet 

festgelegt werden sollte. 35 

Die Analyse über die Vorbereitenden Untersuchungen hat ergeben, dass das Untersuchungsgebiet 

städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweist. 

In diesem Bereich sind daher Maßnahmen zur Behebung der Missstände 

geplant, die eine Entwicklung des gesamten innerstädtischen Kernbereiches und 

damit der gesamten Stadt begünstigen (siehe Kapitel 4 und 5). 

Im Sinne einer zügigen Durchführung und unter der Berücksichtigung der Realisierbarkeit 

wird daher die Ausweisung eines Sanierungsgebietes in den auf der folgenden 

Abbildung eingetragenen Grenzen empfohlen (entspricht dem Gebiet der Voruntersuchung). 

Das potentielle Sanierungsgebiet umfasst eine Fläche von ca. 

6,0 ha. 

35 siehe Ackers Partner Städtebau (2012): Integriertes Stadtentwicklungskonzept Peine 

2025, S. 44f 

Seite 127 von 153



____________________________________________________________________ 

Abbildung 77: Vorschlag Sanierungsgebiet 

Die Vorbereitende Untersuchung hat gezeigt, dass die Kriterien für die Abgrenzung 

des Untersuchungsgebietes tragfähig und somit auch für die Abgrenzung des Sanierungsgebietes 

maßgebend sind. Von diesem Maßnahmengebiet werden die entscheidenden 

Impulse zur nachhaltigen Stabilisierung der Innenstadt ausgehen. 

Seite 128 von 153



____________________________________________________________________ 

10 VERFAHREN NACH DEM BESONDEREN STÄDTE- 

BAURECHT 

Gemäß § 141 Abs. 3 BauGB hat die Stadt Peine die Vorbereitung der Sanierung 

durch den Beschluss vom 28.02.2013 über den Beginn der vorbereiteten Untersuchung 

eingeleitet. Der Beschluss wurde am 06.03.2013 ortsüblich bekannt gemacht 

(Vgl. Anhang 3 und 4). Mit der ortsüblichen Bekanntmachung über den Beginn der 

Vorbereitenden Untersuchungen wurde die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, 

die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger 

gemäß den §§ 137, 138 und 139 BauGB angewendet. 

In der Sanierungssatzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes und 

damit zur Umsetzung des komplexen Erneuerungs- und Umstrukturierungskonzeptes 

muss die Verfahrensart bestimmt werden. Bei der Verfahrensart der Sanierung 

ist zwischen dem „umfassenden Sanierungsverfahren“ und dem „vereinfachten Sanierungsverfahren“ 

zu unterscheiden: 

• Bei umfassenden Sanierungsverfahren finden die besonderen sanierungsrechtlichen 

Vorschriften gemäß den §§ 152 bis 156 a BauGB Anwendung. Neben 

der Überprüfung der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen 

sowie von Kaufpreisen (vgl. § 153 BauGB) findet gemäß § 154 BauGB 

die Ausgleichsbetragsregelung Anwendung. Der Eigentümer eines im förmlich 

festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung 

der Sanierung nach Abschluss des Sanierungsverfahrens einen Ausgleichsbetrag 

in Geld an die Stadt zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten 

Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die Zahlungsverpflichtung 

von Erschließungsbeiträgen für die Herstellung, Erweiterung oder 

Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne von § 127 BauGB entfällt 

damit. Ausgeschlossen sind auch Straßenausbaubeiträge nach KAG. 

• Bei vereinfachten Sanierungsverfahren sind die besonderen sanierungsrechtlichen 

Vorschriften gemäß den §§ 152 bis 156 a BauGB ausgeschlossen 

(vgl. § 152 BauGB). Wird die Sanierung im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens 

durchgeführt, entfällt die Erhebung des Ausgleichsbetrages. Allerdings 

wird gemäß § 127 BauGB ein Erschließungsbeitrag zur Deckung des anderweitig 

nicht gedeckten Aufwands für die Erstellung, Erweiterung, Verbesserung 

oder Erneuerung von Erschließungsanlagen durch die Stadt erhoben. 

Seite 129 von 153



____________________________________________________________________ 

Die Wahl der Verfahrensart leitet sich aus den Inhalten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen 

und den zur Realisierung notwendigen rechtlichen Instrumenten 

ab. 

Bei der Entscheidung der Stadt sind insbesondere zu berücksichtigen: 

• die konkrete städtebauliche Situation im Sanierungsgebiet und die künftige 

Entwicklung 

• die anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung 

• die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen und 

• die Entwicklung der Bodenpreise infolge der Sanierung. 

 

Inwieweit sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind, wird anhand 

der konkreten städtebaulichen Situation im Sanierungsgebiet und auf Grund 

der von der Stadt selbst festgelegten allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung 

beurteilt. 

Hat die Sanierung im Wesentlichen die Erhaltung, Modernisierung und Instandsetzung 

vorhandener baulicher Anlagen zum Ziel, sind in der Regel erhebliche Bodenwertsteigerungen 

nicht zu erwarten. 

Ist dagegen die Umstrukturierung des Gebietes beabsichtigt, kann von sanierungsbedingten 

Bodenwertsteigerungen ausgegangen werden. 

Beruhen die Bodenwertsteigerungen im Wesentlichen auf der Herstellung, Erweiterung, 

Verbesserung oder Erneuerung von Erschließungsanlagen im Sinne von 

§ 127 Abs. 2 BauGB, so entscheidet die Stadt zwischen der Anwendung des umfassenden 

Verfahrens oder der Erhebung von Erschließungsbeiträgen (vereinfachtes 

Verfahren). 

Stadtumbau 

Für die Organisation der zügigen Umsetzung des Sanierungsverfahrens ermöglicht 

das Baugesetzbuch auch die Abwicklung als Stadtumbaumaßnahme. Die Stadt legt 

das Gebiet, in dem Umbaumaßnahmen durchgeführt werden sollen, durch Beschluss 

als Stadtumbaugebiet fest. Erfahrungsgemäß wird das Stadtumbaugebiet in 

der Regel ergänzend mit einer Satzung als Sanierungsgebiet im Vereinfachten Verfahren 

förmlich festgelegt. 

Im Stadtumbaugebiet werden Einnahmen zur Mitfinanzierung des Sanierungsverfahrens 

durch die Veräußerung von Grundstücken zum Neuordnungswert erzielt. 

Die Regelungen des Vereinfachten Verfahrens bilden die Grundlage für die Anwendung 

des Erschließungsbeitragsrechts. Im Vereinfachten Verfahren hat die Stadt die 

Möglichkeiten, die Regularien von §§ 144/145 Baugesetzbuch über die Satzung zur 

Seite 130 von 153



____________________________________________________________________ 

förmlichen zu beschließen. Eine Steuerung des Sanierungsverfahrens insbesondere 

beim Grundstückshandel bleibt in der Hand der Stadt. 

Förmliche Festlegung 

Die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet zur Zielerreichung wird empfohlen. 

Bei einer Mitfinanzierung der Kosten des Sanierungsverfahrens aus Städtebauförderungsmitteln 

der Programmkomponente „Stadtumbau“ und der Erzielung von Einnahmen 

aus Grundstücksverkäufen zum Neuordnungswert verbleibt die förmliche 

Festlegung im Vereinfachten Verfahren. 

Bei einer Mitfinanzierung der Kosten des Sanierungsverfahrens aus Städtebauförderungsmitteln 

der Programmkomponente „Aktive Stadt- und Orteilzentren“ und 

einer förmlichen Festlegung im Umfassenden Verfahren, entfällt eine Mitfinanzierung 

der Kosten über die Zahlungsverpflichtung von Erschließungsbeiträgen für die 

Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen und auch 

die Zahlung von Straßenausbaubeiträgen für die Grundstückseigentümer. Die Anwendung 

des Verfahrens zur Ausgleichsbetragserhebung entsprechend §§ 153 ff 

Baugesetzbuch ist in die Satzung zur förmlichen Festlegung mit aufzunehmen. 

Hierbei wird am Ende der Sanierung geprüft, ob eine sanierungsbedingte Wertsteigerung 

der Bodenwerte von der Stadt zur Mitfinanzierung der Kosten der Sanierung 

abzuschöpfen ist. Eine Wertsteigerung der großflächigen Grundstücke der jetzigen 

Kaufhausbrache kann unseres Erachtens bei Umsetzung der Ziele möglich sein. 

Sanierungsbedingte Einnahmen aus Bodenwertsteigerungen zur Mitfinanzierung 

der Kosten der Sanierung können möglicherweise bereits zeitnaher bei der Weiterveräußerung 

an Bauwillige über die Kaufpreisbildung erzielt werden. 

Seite 131 von 153



____________________________________________________________________ 

11 BEGRÜNDUNG DES QUALIFIZIERTEN ÖFFENTLI- 

CHEN INTERESSES AN DER SANIERUNG 

Die Notwendigkeit der Sanierung des empfohlenen Sanierungsgebietes wurde in 

den vorangegangen Kapiteln dargelegt. 

Die Komplexität des Konzeptes erfordert qualifizierte Rechts- und Verfahrensinstrumente. 

In der Abwägung der gebotenen Instrumente reichen Maßnahmen des 

allgemeinen Städtebaurechts nicht dafür aus. Daher ist für die Vorbereitung und 

Durchführung der Sanierung die Anwendung des besonderen Städtebaurechts gemäß 

§ 136 BauGB sowohl das geeignete als auch notwendige Mittel. Städtebauliche 

Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit und sollen u. a. 

dazu beitragen, dass die bauliche Struktur nach den sozialen, wirtschaftlichen und 

kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, die Verbesserung der Wirtschaftsstruktur 

unterstützt wird, die Siedlungsstruktur den Anforderungen an gesunde Lebens- und 

Arbeitsbedingungen entspricht und die vorhandenen Ortsteile unter Berücksichtigung 

des Denkmalschutzes erhalten, erneuert und fortentwickelt werden (vgl. 

§ 136 Abs. 4 BauGB). 

Eine Umstrukturierung des Gebietes dient dem Gemeinwohl der Stadt Peine. So 

wirken sich die bestehenden städtebaulichen Missstände in diesem zentralen Bereich 

negativ auf den Gesamteindruck der Innenstadt aus. Eine grundlegende funktionale 

und gestalterische Aufwertung würde zur Sicherung der Strukturen und 

Funktionen der Gesamtstadt einen wesentlichen Beitrag leisten. 

In den Medien findet eine Auseinandersetzung mit dem Fortgang der Entwicklung 

im Untersuchungsgebiet seit Jahren statt . Eine Auswahl dieser Artikel ist im Folgenden 

chronologisch dargestellt: 


Seite 132 von 153



____________________________________________________________________ 



 


Abbildung 82: PN-Artikel vom 04.04.2011 




Abbildung 86: PAZ-Artikel vom 04.05.2011 

Seite 133 von 153



____________________________________________________________________ 









Seite 134 von 153



____________________________________________________________________ 

12 NÄCHSTE VERFAHRENSSCHRITTE 

Zur Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sollte das empfohlene 

Sanierungsgebiet durch Beschluss förmlich in einer Sanierungssatzung festgelegt 

werden. 

Die Weitererarbeitung der konkreten Planungs- und Sanierungsziele soll durch einen 

städtebaulichen Rahmenplan erfolgen, der unter Beteiligung aller Interessierten, 

insbesondere der von der Planung Betroffener, erstellt wird. Die Inhalte sollen vom 

Rat der Stadt Peine beschlossen werden. 

Für eine erfolgreiche Umsetzung der Sanierungsmaßnahme sind zudem die Fortschreibung 

der Kosten- und Finanzierungsübersicht/Maßnahmenplanung und eine 

kontinuierliche Öffentlichkeitsarbeit mit Beteiligung der Betroffenen unerlässlich. 

Außerdem sollten Einzelmaßnahmen mit Signalwirkung vorbereitet werden. Insgesamt 

ist eine zügige und vollständige Durchführung der Sanierungsmaßnahme 

anzustreben. 

Die Stadt Peine prüft bereits frühzeitig vor der Einleitung weiterer förmlicher Schritte 

die Marktattraktivität der geplanten Sanierungsmaßnahmen. Hierzu beabsichtigt sie 

mit einem Interessenbekundungsverfahren zu klären, ob und inwieweit Investoren 

bzw. Träger bereits sind, die Fläche des City-Center Peines entsprechend des Nutzungskonzeptes 

weiter zu entwickeln und damit eine Umstrukturierung der Fläche 

zu ermöglichen. 

Darüber hinaus zeigt die Erfahrung, dass ein Interessenbekundungsverfahren auch 

neue Idee für die Ziele der Entwicklung mit sich bringen kann. Die wirtschaftliche 

Bewertung von Bodenwerten und erzielbaren Renditen (z.B. Einnahmen aus Mieten 

und Pachten) kann über das Verfahren mit professionellen Investoren und Entwicklern 

von Innenstadtgrundstücken erörtert werden. Auch bei einer schwierigen Marktsituation 

für Klein- und Mittelstädte in Niedersachsen für die Entwicklung von Innenstadtflächen 

bereichern die vorgenannten Verfahren die Akteure des Entscheidungsprozesses 

mit Marktinformationen, Städtebaulichen Anregungen, Wirtschaftlichen 

Einschätzungen und nicht zuletzt kritischen Standortauseinandersetzungen. 

Ergebnisse aus dem Verfahren sollen in die weitere Bearbeitung zum Städtebaulichen 

Rahmenplan einfließen. 

Seite 135 von 153



____________________________________________________________________ 

Unter Berücksichtigung der bisherigen Zielvorstellungen könnte im weiteren Verfahren 

das Rückbaukonzept für die Gebäudebrachen mit Beteiligung der Bürger und 

der politischen Gremien als erste grundlegende Maßnahme organisiert und 2014 

erstellt sein. Unter Einbeziehung von zur Verfügung stehenden Fördermitteln und 

der Einhaltung von Vergaberegelungen erscheint nach den derzeitigen Kenntnissen 

eine Umsetzung von Rückbauten in 2015 und 2016 realistisch zu sein. Eine schnellere 

Zeitplanung könnte erfolgen, wenn es der Stadt gelingt, frühzeitiger Interesse 

bei Bauwilligen zu wecken und den Standort „Innenstadt Peine“ wirtschaftlich attraktiv 

zu machen. Hierzu ist nach Einschätzung der nicht rentierlichen Kosten für die 

Standortentwicklung eine Mitfinanzierung der Gesamtkosten aus Fördermitteln Voraussetzung. 

Seite 136 von 153



____________________________________________________________________ 

Quellenverzeichnis 

Literatur: 

ACKERS PARTNER STÄDTEBAU (07/2007): Städtebauliches Gutachten Innenstadt 

2007 

ACKERS PARTNER STÄDTEBAU (10/2012): Integriertes Stadtentwicklungskonzept 

Peine 2025 

ACKERS PARTNER STÄDTEBAU (12/2012): Innenstadtkonzept Peine – Fortschreibung 

2012 

BauGB: Baugesetzbuch, 44. Auflage 2012, Beck-Texte im dtv, München 

CIMA (12/2011): Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit 

Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt – inkl. gutachterliche Stellungnahme 

zu den städtebaulichen Entwicklungsmodellen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 

(ISEK) Peine 2025 für die Standorte City-Center und Mälzerei 

STADT + HANDEL (09/2009): Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Peine, 

Endbericht, Teil 1-3, Dortmund 

VVBauGB: Verwaltungsvorschriften Baugesetzbuch, Normgeber: Ministerium für 

Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit Erlassdatum: 02.05.1988 Fassung 

vom: 18.04.1996 Gültig ab: 05.06.1996, VORIS, URL: http://www.ndsvoris.de/jportal 

Internetseiten: 

Stadt Peine: www.peine.de 

Seite 137 von 153



____________________________________________________________________ 

ANHANG 

1.) „Integriertes Stadtentwicklungskonzept Peine 2025“ und „Innenstadtkonzept 

Peine Fortschreibung 2012“ 36 

Download ISEK 2025 unter: 

http://www.peine01.de/de/mediadaten_stadt/eigene_daten/Hochbau/Stadtent 

wicklung/ISEK_Broschuere-Seite-1_13.pdf 

Download Innenstadtkonzept Peine: 

http://www.peine01.de/de/mediadaten_stadt/eigene_daten/Hochbau/ExWoSt 

-Innovation-fuer-Innenstaedte/ExWoSt-Innenstadtkonzept-Broschuere- 

Kap_1-3.pdf 

2.) Protokoll der Bürgerversammlung 

3.) Beschlüsse 

3.1) Beschluss des „ISEKs Peine 2025“/ Ratsvorlage und Beschluss des 

„Innenstadtkonzeptes Peine Fortschreibung 2012“ 

3.2) Beschluss zum Beginn der VU 

4.) Bekanntmachung VU 

5.) Übersichtskarte ALK 

36 Aufgrund der besseren Lesbarkeit wird auf die Anlage der beiden Konzepte verzichtet und 

lediglich der Link im Internet angegeben. 

Seite 138 von 153



____________________________________________________________________ 

2. Protokoll der Bürgerversammlung 

Seite 139 von 153



____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

3.) Beschlüsse 

3.1) Beschluss des „ISEKs Peine 2025“/ Ratsvorlage und Beschluss des 

„Innenstadtkonzeptes Peine Fortschreibung 2012“ 

Seite 144 von 153



____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

 

3.2) Beschluss zum Beginn der VU 

 

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____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

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____________________________________________________________________ 

4.) Bekanntmachung VU 

PAZ, 05.03.2013, Vorbereitende Untersuchungen City-Center Peine 

Seite 150 von 153

Abbildung 95: Übersichtslageplan, Ausschnitt aus ALK-Karte 

Seite 151 von 153

2013-05-27_VU-Peine_Final_mit Änderungen Welge-Eggers ...

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