zu den Vorschriften - Seubersdorf

GEMEINDE SEUBERSDORF
ALLGEMEINES WOHNGEBIET
SEUBERSDORF SÜD
2. ERWEITERUNG
BEBAUUNGSPLAN
GRÜNORDNUNGSPLAN
PLANUNG:
ARCHITEKTURBÜRO KÜHNLEIN
SOLLNGRIESBACHERSTR. 4
92334 BERCHING
TEL.: 08462/9413-0
BERCHING, DEN 15.12.2011/GEIM
1

BEBAUUNGSPLAN WA SEUBERSDORF SÜD 2. ERWEITERUNG
GEMEINDE SEUBERSDORF
INHALTSVERZEICHNIS
SEITE
I. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ..............................................................................................3
1. BAULICHE FESTSETZUNGEN.........................................................................................3
1.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 (1) Ziff. 1 BauGB und §§ 1 - 15 BauNVO)....3
1.2 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 (1) Ziff. 1. BauGB und §§ 16 - 21a
BauNVO)......................................................................................................................3
1.3 BAUWEISE (§ 9 (1) Ziff. 2 BauGB und § 22 und 23 BauNVO)....................................3
1.4 ÄUSSERE GESTALTUNG DER BAULICHEN ANLAGEN (Art. 91 (1) Ziff. 1
BayBO) ........................................................................................................................4
1.5 FASSADEN (Art 91 (1) Ziff. 1 BayBO) .........................................................................5
1.6 GARAGEN UND NEBENGEBÄUDE (Art. 91 (1) Ziff. 1 u. 3 BayBO + Art. 7 (5)
BayBO) ........................................................................................................................5
1.7 HÖHENLAGE (Art 10 BayBO) .....................................................................................5
1.8 EINFRIEDUNG (Art 9 BayBO) .....................................................................................5
1.9 VERKEHRS - UND VERSORGUNGSEINRICHTUNGEN ...........................................6
1.10 LÄRMSCHUTZ.............................................................................................................6
1.11 BRANDSCHUTZ..........................................................................................................7
2. GRÜNORDNUNG...............................................................................................................7
2.1 FREIFLÄCHENGESTALTUNGSPLAN ........................................................................7
2.2 BEPFLANZUNg ...........................................................................................................7
2.3 ÖFFENTLICHE GRÜNFLÄCHEN (§ 9 (1) Ziff. 15 BauGB) .........................................7
2.4 STRASSENVERKEHRSGRÜN ...................................................................................8
2.5 PRIVATE GRÜNFLÄCHEN .........................................................................................8
2.6 BODENARBEITEN UND BELÄGE ..............................................................................8
2.7 GEHÖLZPFLANZUNGEN............................................................................................9
3. SONSTIGE HINWEISE ....................................................................................................11
4. VERFAHRENSHINWEISE ...............................................................................................13
II. BEGRÜNDUNG / ERLÄUTERUNG.......................................................................................14
1. BEBAUUNGSPLAN / GRÜNORDNUNGSPLAN ............................................................14
1.1 BESCHREIBUNG BAUVORHABEN..........................................................................14
1.2 EINSCHLÄGIGE FACHGESETZE UND FACHPLÄNE .............................................14
2. GRÜNORDNUNG.............................................................................................................15
2.1 BESTANDSAUFNAHME............................................................................................15
2.2 AUSWIRKUNGEN DES EINGRIFFS - VERMEIDUNG VON EINGRIFFEN..............16
2.3 ERMITTELN DES UMFANGS ERFORDERLICHER AUSGLEICHSFLÄCHEN ........18
2.4 PLANUNG ZUM AUSGLEICH DES EINGRIFFES ....................................................19
2.5 BESCHREIBUNG DER METHODIK UND HINWEISE AUF MÖGLICHE
SCHWIERIGKEITEN UND KENNTNISLÜCKEN........................................................22
2.6 MONITORING............................................................................................................22
3. ARTENSCHUTZRECHTLICHE PRÜFUNG (SAP) ..........................................................23
III. PLANVERZEICHNIS ............................................................................................................30
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BEBAUUNGSPLAN WA SEUBERSDORF SÜD 2. ERWEITERUNG
GEMEINDE SEUBERSDORF
I. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN
RECHTSGRUNDLAGEN (in der zum Aufstellungsbeschluss gültigen Fassung)
Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 27.08.1997
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990
Planzeichenverordnung (PlanzVO 90) vom 18.12.1990
Bayer. Bauordnung (BayBO) i. d. F vom 04.08.1997
RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
Der Bebauungsplan setzt die Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches fest (§ 9 Abs. 7
BauGB). (Fl. Nr. 113, Gemarkung Seubersdorf, Gemeinde Seubersdorf)
1. BAULICHE FESTSETZUNGEN
In Ergänzung der Planfarben, Planzeichen u. Planeintragungen wird gem. § 9 BauGB sowie
Baunutzungsverordnung und Art. 91 BayBO festgesetzt:
1.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 (1) Ziff. 1 BauGB und §§ 1 - 15 BauNVO)
Der Planbereich wird als allgemeines Wohngebiet (WA) im Sinne des § 4 der
Baunutzungsordnung (BAUNVO) festgesetzt.
1.2 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 (1) Ziff. 1. BauGB und §§ 16 - 21a BauNVO)
Das Maß der baulichen Nutzung gemäß §§ 16 und 17 BauNVO ergibt sich aus den
Festlegungen im Lageplan und in den Regelquerschnitten zur Grundflächenzahl (GRZ),
Geschoßflächenzahl (GFZ) und zur Zahl der Vollgeschosse.
Die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Vollgeschosse gilt als Höchstgrenze.
Bei der Ermittlung der Geschoßfläche (§ 20 BauNVO) bleiben die Flächen der Stellplätze und
Garagen in Vollgeschossen unberücksichtigt (§ 21a (4) Ziff. 3 BauNVO).
Die festgesetzten Grund -und Geschoßflächenzahlen dürfen nicht überschritten werden.
Grundflächenzahl GRZ = 0,35
Geschoßflächenzahl GFZ = 0,5
1.3 BAUWEISE (§ 9 (1) Ziff. 2 BauGB und § 22 und 23 BauNVO)
1.3.1 Die Bauweise ergibt sich aus den Eintragungen im Lageplan. Festsetzung gem. § 22
(2) BauNVO als offene Bauweise. Es sind Einzelhäuser nach § 22 (2) BauNVO als Ein - und
Zweifamilienhäuser zulässig.
1.3.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Lageplan durch Baulinien und
Baugrenzen (§ 23 (1) u. (2) BauNVO) festgesetzt. Soweit Baulinien (§ 23 (2) BauNVO)
festgesetzt sind, muss auf diese Linien gebaut werden.
3

A) Wohngebäude mit höchstens 1 Vollgeschoss I+D (WA)
- Gebäude eingeschossig mit ausgebautem Dach
- Wandhöhe max. 8 m, Sockelhöhe max. 30 cm
In Ausnahmefällen ist ein zweites Vollgeschoss möglich, soweit die 8 m Gesamthöhe dabei
nicht überschritten werden.
Es gilt die jeweilige Geländeoberfläche; von dieser aus wird die Wandhöhe bis zur Firstkante
gemessen
B) Wohngebäude mit höchstens 2 Vollgeschossen I+II (WA)
- Wandhöhe max. 9 m, Sockelhöhe max. 30 cm
Es gilt die jeweilige Geländeoberfläche; von dieser aus wird die Wandhöhe bis zur Firstkante
gemessen
C) Garagen und Nebengebäude I
- Dachneigung entsprechend Wohngebäude
- Wandhöhe 3,00 m
Abstandsflächen: min. 5.00 m Abstand zu öffentlichen Verkehrsflächen für Garagen
1.4 ÄUSSERE GESTALTUNG DER BAULICHEN ANLAGEN (Art. 91 (1) Ziff. 1 BayBO)
1.4.1 Die äußere Gestaltung der Gebäude und zusammenhängenden Gebäudeteile ist
nach Farbgestaltung, Material und Höhenentwicklung im Hinblick auf einen einheitlichen
Gesamteindruck aufeinander, wie auch auf die angrenzende Bebauung, abzustimmen.
1.4.2 GRUNDRISSPROPORTIONEN
Die Gebäude sind als klare, rechteckige Baukörper zu gestalten. Dabei ist ein ausgewogenes
Seitenverhältnis von Gebäudelänge (Traufe) zu Gebäudebreite (Giebel) von mindestens 5:4
auszubilden. Ein Seitenverhältnis von 3:2 ist anzustreben. Gegenüberliegende Außenwände
sind parallel zueinander anzuordnen.
1.4.3 DACHFORMEN
Hauptgebäude, Garagen und Nebengebäude:
a. Dachform:
Hauptgebäude: Satteldächer, Pultdächer, Zeltdächer
Garagen und Nebengebäude: Satteldächer, Pultdächer, Zeltdächer, Flachdächer
b. Dachfarbe: Naturrot, Anthrazit, Hellgrau
c. Dachneigung: Siehe Schemaquerschnitte
max. 45° bei Garagen und Nebengebäuden
d. Dachaufbauten:
Sind in Form von Dachgauben zulässig und dürfen in ihrer Breite 2/3 der Trauflänge nicht
überschreiten. Einzelgauben möglich. Gauben dürfen nicht am First beginnen.
Sonnenkollektoren sind bei einer parallelen Anordnung zur Dachfläche mit geringem
Abstand zur Dachhaut zulässig. Alle Dachaufbauten müssen sich deutlich dem
Hauptbaukörper unterordnen.
e. Traufüberstand einschl. Rinne (waagerecht gemessen): max. 80 cm
Ortgangüberstand max. 75 cm, Balkon- und Terrassenüberdachungen werden zugelassen.
f. Hauptfirstrichtungen:
Mindestens parallel zu einer Parallelgrenze
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g Dachbegrünung:
ist auf Haupt- und Nebengebäuden grundsätzlich möglich und erwünscht
FASSADEN (Art 91 (1) Ziff. 1 BayBO)
Ortsfremde Fassadenverkleidungen aus Metall, Kunststoff, Spaltklinker oder Ornamentputz
sind nicht zulässig. Glatte Putzflächen und Holzverschalungen sind zulässig.
Der Sockel soll in der Farbe und in der Struktur des Außenputzes erstellt werden, soweit die
Fassaden verputzt werden. Fassadenbegrünungen sind grundsätzlich möglich und
erwünscht.
1.4.3 FENSTER
An jedem Gebäude bzw. an jeder Gebäudegruppe sollen nicht mehr als 4 verschiedene
Fensterformate verwendet werden. Durch Addieren eines Formates können problemlos
unterschiedliche, aber harmonische Größen erreicht werden.
1.4.4 BALKONE UND ANBAUTEN(Art. 91 (1) Ziff. 1 BayBO)
Balkone sind als vor die Hauswand vorgestelltes Bauteil in Holz- oder Stahlkonstruktion
zugelassen.
An- und Vorbauten sind in den überbaubaren Flächen zulässig und müssen sich dem
Hauptbaukörper unterordnen.
1.5 GARAGEN UND NEBENGEBÄUDE (Art. 91 (1) Ziff. 1 u. 3 BayBO + Art. 7 (5) BayBO)
1.5.1 Nebengebäude sind im Sinne von Art 63 Abs. 1/1a BayBO in Verbindung von Art. 7
Abs. 4 BayBO auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.
1.5.2 Bei gemeinsamer Grenzbebauung sind Garagen in Konstruktion, Höhe, Dachform,
Dachneigung, Dachentwässerung , Putz, Farbgebung und Torgestaltung aufeinander
abzustimmen. Der Nachbauende hat sich dabei nach dem vorhandenen Gebäude zu richten.
1.5.3 Zwischen Garage und öffentlicher Verkehrsfläche ist ein Abstand (Stauraum) von
mind. 5,00 m freizuhalten, der straßenseitig zwischen Begrenzungslinien der öffentlichen
Verkehrsflächen und Nebengebäude auf eine Tiefe von mind. 6,00 m nicht eingefriedet
werden darf.
1.6 HÖHENLAGE (Art 10 BayBO)
Die baulichen Anlagen sind höhenmäßig an die Erschließungsanlagen anzupassen und die
OKF des Erdgeschoßes max. 30 cm über dem natürlichem Gelände anzulegen.
Die OKF Erdgeschoß soll „gemittelt“ in das natürliche Gelände einbeschrieben werden. Die
Anpassung des Geländes an die so festgelegte Höhenlage ist erforderlich.
Stützmauern: nur Trockenmauern bis 1,00 m Höhe zulässig
1.7 EINFRIEDUNG (Art 9 BayBO)
Die Errichtung von Einfriedungen wird nicht zwingend vorgeschrieben. Bei Errichtung von
Einfriedungen gelten folgende Richtlinien:
Einfriedungen an der Straßenseite als Holzzäune oder Stahlzäune mit vertikalen Strukturen,
ab Straßen oder Gehsteigoberkante max. 1 m hoch. Außer den Bordsteinen, der Gehsteig -
oder Straßenoberkante soll kein weiterer Sockel ausgebildet werden
Bei Stahlzäunen sind flächige Matrialien (Lochblech, ...) nicht zulässig.
Einfriedungen der seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen sind auch als grüner
Maschendrahtzaun mit Hinterpflanzung zugelassen. Auf Sockel oder Mauer sollte hier
verzichtet werden (Unterbindung von Kleintierwanderungen)
5

Eine Hinterpflanzung aller Einfriedungen ist erwünscht.
Müllbehälter, Container und Briefkästen sind unaufdringlich im Bereich von Gebäuden oder
Einfriedungen zu integrieren.
1.8 VERKEHRS - UND VERSORGUNGSEINRICHTUNGEN
1.8.1 VERKEHRSFLÄCHEN
Alle im Lageplan ausgewiesenen Verkehrsflächen sind öffentliche Verkehrsflächen. Die
Gestaltung ist gem. Regelquerschnitt auszuführen.
1.8.2 GARAGEN UND STELLPLÄTZE
Die nach Art. 52 (2) BayBO nachzuweisenden Garagen und Stellplätze sind in ausreichender
Zahl herzustellen. Je Wohneinheit sind 2 Garagen oder 2 Stellplätze bzw. eine Kombination
derselben auf dem Baugrundstück zu erstellen (Art. 52 (6) BayBO).
Zur Befestigung der Grundstückszufahrten, Stellplätze und Gehwege sind nur
wasserdurchlässige Beläge (z.B. Rasenfugenpflaster) zulässig.
1.8.3 FÜHRUNG VON VERSORGUNGSANLAGEN UND -LEITUNGEN (§ 9 (1) Ziff. 13
(BauGB)
Sämtliche innerhalb des Plangebietes liegenden Ver- und Entsorgungsleitungen sind nach
Möglichkeit unterirdisch zu verlegen. Erforderliche Versorgungseinrichtungen für Fernsprechund
Stromversorgung innerhalb des Geltungsbereiches sind unauffällig in das Gelände
einzufügen oder in Verbindung mit der Bebauung bzw. in gleicher Gestaltung zu errichten.
Leitungstrassen sind so anzuordnen, daß die Bäume, wie im Plan vorgesehen, gepflanzt
werden können.
1.9 LÄRMSCHUTZ
Die St 2251 führt in ca. 300 m Entfernung am Baugebiet vorbei.
Zudem sind gewisse Schallimmissionen vom nahen Gewerbegebiet zu erwarten.
Nachbarschaftlichen Konflikten zwischen Anwohnern und Gewerbe sind schon frühzeitig
durch eine angepasste Grundrissplanung vorzubeugen (z.B. Schlafzimmer auf der vom
Gewerbegebiet abgewandten Seite).
Schalltechnische Orientierungswerte nach DIN 18005:
Im Beiblatt 1 zu DIN 18005, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren,
schalltechnische Orientierungswerte für städtebauliche Planung“ sind folgende
Orientierungswerte angegeben:
Bei Allgemeinen Wohngebieten (WA) Tags 50-55 dB(A)
Nachts 35-45 dB(A)
Anhaltswerte für die einzuhaltenden Schalldruckpegel:
Für Wohn- und Schlafräume sind in der Richtlinie VDI 2719 „Schalldämmung von Fenstern
und deren Zusatzeinrichtungen“ folgende Anhaltswerte für allgemeine Wohngebiete für den
nicht zu überschreitenden Innenschallpegel für von außen eindringenden Schall gegeben:
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Mittelungspegel Lm
mittlerer Maximalpegel Lmax
Schlafräume nachts 25-30 dB(A) 35-40 dB(A)
Schlafräume tags 30-35 dB(A) 30-35 dB(A)
Sofern diese Werte nicht schon durch Grundrissgestaltung und Baukörperanordnung
eingehalten werden können, sind passive Schallschutzmaßnamen für die Parzellen 1+ 9 - 17
zu ergreifen wie z.B. Schallschutzfenster, schalldämmende Außentüren, etc.
Weitere Maßnahmen sind trennende Grünbereiche zwischen dem Bebauungsgebiet und den
Immissionsquellen.
1.10 BRANDSCHUTZ
Fragen des Brandschutzes spielen bei bauleitplanerischen Überlegungen im Einzelfall eine
gewichtige Rolle. Insbesondere sind zu berücksichtigen:
- Ausreichende Löschwasserversorgung (Hydranten, etc.)
- Ausreichende Erschließung für Feuerwehreinsatz
- - Wechselbeziehungen zwischen Planungsbereich und anderen Gebieten hinsichtlich
des Brandschutzes
- Sicherstellung des zweiten Rettungsweges für Gebäude, bei denen die Brüstung von
zum Anleitern bestimmten Fenstern mehr als acht Metern über Geländeoberfläche liegt,
oder falls nicht vorhanden- baulich über weitere Treppen (vgl. Art. 31 Abs. 3 Satz 1
BayBO)
- Einhaltung der Hilfsfrist nach Nr. 1.1 der Bekanntmachung über den Vollzug des
Bayerischen Feuerwehrgesetzes
2. GRÜNORDNUNG
2.1 FREIFLÄCHENGESTALTUNGSPLAN
Im Rahmen jeden Baugesuchs ist durch die Darstellung der Außenanlagen im
Erdgeschoßgrundriß die Einhaltung der Festsetzungen sowie die Lage sämtlicher befestigter
Flächen und die Einhaltung der Obergrenzen des Maßes baulicher Nutzung gemäß
Festsetzungen und § 19 BauNVO nachzuweisen.
2.2 BEPFLANZUNG
2.2.1 PFLANZENAUSWAHL
Für festgesetzte Gehölzpflanzungen und Pflanzungen zur freien Landschaft hin sind nur
standortheimische Laubgehölze zulässig (siehe Pflanzlisten unter 2.7.1).
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2.2.2 PFLANZENQUALITÄT
Bei festgesetzten Bäumen: mindestens Hochstamm, 3xv, 16 - 18
2.2.3 SCHUTZ VOR LEITUNGSBEREICHEN
Geplante Leitungen nur im Abstand von mindestens 2,5 m zu lagemäßig festgesetzten
Bäumen zulässig. Ansonsten sind die Leitungen im Pflanzbereich zu schützen.
2.3 ÖFFENTLICHE GRÜNFLÄCHEN (§ 9 (1) ZIFF. 15 BauGB)
Im Plangebiet werden öffentliche Grünflächen in Form von begleitenden Grünflächen an
Verkehrswegen und als Grünbereiche an Randbereichen festgesetzt. Die öffentlichen
Grünflächen dürfen nicht bebaut oder eingezäunt werden, sie sind entsprechend dem
Planeintrag mit Bäumen, Sträuchern und Heistern zu bepflanzen.
Der öffentliche Grünstreifen im Süden des Baugebietes ist mit heimischen Gehölzen und
Laubbäumen gemäß Artenliste 1 zu bepflanzen; lockere Gehölz -und Heckenstrukturen sind
zu entwickeln.
Auf der Nordöstlichen Grünfläche ist ein Streuobstwiese mit Obstgehölzen gemäß Artenliste
2 zu herzustellen.
Die Grünfläche ist durch entsprechende Sukzessionslenkung in eine 2-schürige, extensive
Wiese zu entwickeln. Das Mähgut ist soweit möglich als Futter in der Landwirtschaft zu
verwerten (Grünfutter oder Heu) andernfalls ist es einer geeigneten Kompostierung
zuzuführen.
2.4 STRASSENVERKEHRSGRÜN
Zur Gestaltung des Straßenraumes und zur Minderung der Geschwindigkeit des fahrenden
Verkehrs wird die Anpflanzung von Bäumen im Bereich der Verkehrsflächen gem.
Pflanzliste 1 festgesetzt. Die Standorte sind im Lageplan dargestellt. Die Pflanzung hat für
jeden Straßenzug einheitlich zu erfolgen.
2.5 PRIVATE GRÜNFLÄCHEN
Private Gärten und Vorgärten sind mit heimischen Gehölzen und Laubbäumen gemäß
Artenliste 2 + 3 zu bepflanzen. Ein Anteil von Ziergehölzen bis 50% ist zulässig.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und je nach Anlage
möglichst naturnah oder extensiv zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten
In Privatgärten ist je 300 m² Grundstücksfläche ein heimischer Laubbaum gemäß Artenliste
3 zu pflanzen. Mindestens ein Baum ist als Hausbaum an der Straßenseite des Gebäudes zu
pflanzen.
2.6 BODENARBEITEN UND BELÄGE
2.6.1 LAGERUNG UND SCHUTZ DES OBERBODENS
Der Oberboden ist vor Beginn von Baumaßnahmen abzutragen. Wird der Oberboden auf
dem Grundstück gelagert, dürfen die Mieten zur Erhaltung der Bodenfruchtbarkeit 3,00 m
Sohlenbreite und 1,30 m Höhe nicht überschreiten. Oberbodenmieten sind mit einer
Zwischenbegrünung (z.B. Leguminosen, Weidegras, Hafer) einzusäen. DIN 18915
"Bodenarbeiten für vegetationstechnische Zwecke" und DIN 18917 "Saatgut" sind zu
beachten.
2.6.2 BODENMODELLIERUNGEN
Das Gelände ist in seiner natürlichen Form soweit als möglich zu erhalten. Es dürfen keine
störenden Aufschüttungen und Abgrabungen vorgenommen werden. Soweit
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Bodenmodellierungen erforderlich werden, sind Ober- und Unterkanten neu erstellter
Böschungen auszurunden.
Bei der Baugenehmigung / Genehmigungsfreistellung sind Geländeschnitte mit
Höhenangaben bezogen auf „mNN“ einzureichen.
2.6.3 BODENBELÄGE
Offene Stellplätze und Hofflächen sind in wasserdurchlässiger Bauweise auszuführen (z.B.
Rasengittersteine, Rasenpflaster, Schotterrasen, wassergebunde Decke). Fußwege, die
nicht entlang von Straßen verlaufen, sind mit wassergebundener Decke auszuführen.
Öffentliche Stellplätze und Grundstückszufahrten über Grünflächen (Straßenverkehrsgrün)
sind mit Rasengittersteinen, Rasenfugenpflaster oder als Schotterrasen auszuführen.
2.7 GEHÖLZPFLANZUNGEN
Die festgesetzten Pflanzmaßnahmen sind spätestens in der Pflanzperiode nach Abschluss
der Bauarbeiten durchzuführen. Die in den Pflanzlisten vermerkten Pflanzqualitäten dürfen
nicht unterschritten werden. Die zu pflanzenden Bäume und Sträucher sowie die
zugehörigen Vegetationsflächen müssen gepflegt und erhalten werden; abgängige Pflanzen
sind spätestens in der folgenden Pflanzperiode zu ersetzen.
2.7.1 ARTLISTEN 1 FÜR GEHÖLZPFLANZUNGEN IM ÖFFENTLICHEN BEREICH
Bei allen Gehölzen sollten autochthone Arten verwendet werden
Bäume für öffentliche Grünflächen
Bäume: Hochstämme 3 x verpflanzt; mit Ballen, Stammumfang 14 -16 cm
Acer platanoides
Acer pseudoplatanus
Acer campestre
Alnus glutinosa
Betula pendula
Carpinus betulus
Fagus sylvatica
Fraxinus excelsior
Populus tremula
Prunus avium
Prunus padus
Quercus robur
Salix alba
Sorbus aria
Sorbus aucuparia
Tilia cordata
Tilia platyphyllos
Spitz-Ahorn
Berg-Ahorn
Feld-Ahorn
Erle
Birke
Hainbuche
Rotbuche
Esche
Zitterpappel
Vogelkirsche
Traubenkirsche
Stieleiche
Silberweide
Mehlbeere
Eberesche
Winterlinde
Sommerlinde
Bäume für öffentliches Straßenbegleitgrün
Bäume: Hochstämme 3 x verpflanzt; mit Ballen, Stammumfang 14 -16 cm
Acer platanoides
Acer pseudoplatanus
Betula pendula
Sorbus aria
Spitz-Ahorn
Berg-Ahorn
Birke
Mehlbeere
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Fraxinus excelsior
Esche
Sträucher:
Verpflanzter Strauch, mit Ballen, 60-100
Cornus sanguinea
Corylus avellana
Crataegus monogyna
Crataegus laevigata
Euonymus europaeus
Frangula alnus
Ligustrum vulgare
Lonicer xylosteum
Prunus spinosa
Rosa canina
Rosa rubiginosa
Salix caprea
Salix cinerea
Sambuccus nigra
Viburnum lantana
Hartriegel
Haselnuss
Eingriffliger Weißdorn
Zweigriffliger Weißdorn
Pfaffenhütchen
Faulbaum
Liguster
Heckenkirsche
Schlehe
Hunds-Rose
Apfelrose
Saal-Weide
Grauwei
Hollunder
Wolliger Schneeball
2.7.2 ARTENLISTE 2 FÜR OBSTGEHÖLZE IM ÖFFENTLICHEN BEREICH
Obstgehölze für Streuobstwiese:
Hochstamm, StU 14-16 cm, Stammhöhe 180 cm
Apfel Fromms Goldrenette
Apfel Jakob Fischer
Apfel Jakob Lebel
Apfel Prinz Albrecht von Preußen
Apfel Roter Boskoop
Birne Gute Graue
Birne Josefine von Mecheln
Birne Madame Verte
Kirsche Burlat
Kirsche Große Schwarze Knorpelkirsche
Kirsche Ludwigs Frühe
Kirsche Morellenfeuer
2.7.3 ARTENLISTE 3 FÜR GEHÖLZPFLANZUNGEN IM PRIVATEN BEREICH
Der private Bereich kann grundsätzlich nach Wunsch bepflanzt werden.
Einschränkungen gelten jedoch für Anpflanzungen entlang der Grundstücksgrenzen.
Verwendbare Arten für vorgeschriebene Hofbäume
Acer platanoides
Spitzahorn
Aesculus hippocastanum Roßkastanie
Fraxinus excelsior
Esche
Juglans regia
Walnuß
Quercus robur
Stieleiche
Robinia pseudoacacia
Scheinakazie
Tilia cordata
Winterlinde
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Verwendbare Arten für Anpflanzungen entlang der Grundstücksgrenzen:
Alle Arten der Pflanzliste 1 und 2, sowie regionaltypische und standortgerechte Obstsorten.
Beratung durch die Kreisfachberatung für Gartenkultur und Landespflege des Landratsamtes
Neumarkt.
2.7.4 PFLANZQUALITÄT UND PFLANZABSTAND
Für alle vorgeschriebenen Pflanzungen gilt:
Mindestgröße
Bäume: H oder Stbu., 3 x v., 16-18
Sträucher: Str., 2 x v., 100-150
Heister: Hei., 2 x v., 150-200
Alle vorgeschriebenen Strauchpflanzungen sind ein- bis zweireihig auszuführen.
Pflanzabstand der Sträucher und Heister 1,50 - 2,00 m.
In alle Strauchpflanzungen sind mind. 10 % Heister der vorgenannten Baumarten zu
mischen.
Alle Gehölze sollen den Gütebestimmungen des Bundes deutscher Baumschulen
entsprechen. Sie sollen aus heimischem Saatgut stammen.
Für alle Bepflanzungen im öffentlichen Bereich sowie für die Anpflanzungen entlang der
Grundstücksgrenzen im privaten Bereich und für die vorgeschriebenen Hofbäume gilt:
Zwergformen, buntlaubige Formen sowie Nadelgehölze dürfen nicht verwendet werden.
3. SONSTIGE HINWEISE
3.1 Die Niederschlagswässer von den Dachflächen sollen, soweit technisch und geologisch
möglich, zur Entlastung der öffentl. Kanalisation und zur Neubildung von Grundwasser auf
dem Grundstück gefasst und versickert werden. Die Sickerfähigkeit ist zu prüfen.
Hausdränagen dürfen an den Abwasserkanal nicht angeschlossen werden.
Bei der Versickerung von Niederschlagswasser wird auf das Merkblatt ATV-M 153
“Handlungsempfehlungen im Umgang mit Regenwasser“ verwiesen.
3.2 Um den Verbrauch wertvollen Grund- und Trinkwassers zu verringern, wird die
Rückhaltung von Oberflächenwasser in Zisternen für die Gartenbewässerung bzw.
Sanitärspülung empfohlen. Der Bau einer Zisterne muss der Gemeinde gemeldet werden.
3.3 Beim Umgang mit wassergefährdenden Stoffen im privaten und gewerblichen Bereich
ist nach § 19 Wasserhaushaltsgesetz (z.B. Heizöllagerung) besondere Vorsicht geboten.
Anzeigepflicht nach Art. 37 BayWG.
3.4 Die Abwasserbeseitigung hat über die vorhandene bzw. zu erweiternde Kanalisation zu
erfolgen.
3.5 Im Bereich der südöstlichen öffentlichen Grünfläche ist zur Ableitung der anfallenden
Wassermengen bei Niederschlägen ein Regenrückhaltebecken zu errichten.
Im Bereich des südlichen Grünstreifens entlang des Baugebietes werden Mulden zur
Oberflächenwasserversickerung angelegt.
3.6 Bei Baumpflanzungen im Bereich von Erdkabeln ist beiderseits eine Abstandszone von
2,50 m einzuhalten. Ist dies nicht möglich, sind im Einvernehmen mit dem Träger geeignete
Schutzmaßnahmen durchzuführen.
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3.7 Durch die unmittelbar angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen ist mit zeitweisen
Staub-, Lärm und Geruchsemissionen zu rechnen.
3.8 Sollten im Bereich des Bebauungsplans Altlastenverdachtsflächen, ein konkreter
Altlastenverdacht oder sonstige Untergrundverunreinigungen bekannt werden, sind diese im
Einvernehmen mit dem Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu erkunden, abzugrenzen und
ggf. zu sanieren.
3.9 Bodendenkmäler, die bei der Verwirklichung von Bauvorhaben zutage kommen,
unterliegen der Meldepflicht nach Art. 8 DSchG (Denkmalschutzgesetz). Darüber hinaus
unterliegt die Bebauung der Grundstücke der Genehmigungspflicht nach Art. 7 (1) DSchG,
soweit sie nicht von der Genehmigungspflicht ausgenommen werden.
4. VERFAHRENSHINWEISE
4.1 Die Aufstellung dieses Bebauungsplanes für das Baugebiet „SEUBERSDORF SÜD –
2. ERWEITERUNG“ gem. § 2 Abs. 1 BauGB beruht auf dem Gemeinderatsbeschluss vom
20.01.2011.
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4.2 Der Gemeinderatsbeschluss zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes für das
Baugebiet „BATZHAUSEN – ENGELLOH II“ wurde gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB durch
Anschlag an den Gemeindetafeln vom 04.02.11 bekanntgegeben.
4.3 Der Vorentwurf dieses Bebauungsplanes für das Baugebiet wurde gem. § 3 Abs. (1)
BauGB in der Zeit vom 20.05.11 bis 1.7.11 (mind.2 Wochen) im Rathaus öffentlich ausgelegt.
Die Auslegung wurde durch Anschlag an den Gemeindetafeln ortsüblich bekanntgegeben.
4.4 Die Träger öffentlicher Belange wurden gem. § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben
vom 23.05.11 aufgefordert, bis zum 30.06.11 ihre Stellungnahme zu diesem Bebauungsplan
für das Baugebiet „BATZHAUSEN – ENGELLOH II“ abzugeben.
4.5 Der geänderte Bebauungsplan in der Fassung vom 10.05.11mit Begründung einschl.
der Abwägung der Stellungnahmen im Zuge der öffentlichen Auslegung und
Trägerbeteiligung wurden vom Gemeinderat am 21.07.11 beschlussmäßig gebilligt.
4.6 Der Entwurf dieses Bebauungsplanes mit Datum vom 14.09.11 wurde mit
Begründung gem. § 3 Abs. 2 BauGB auf die Dauer eines Monats vom 05.10.11 bis
07.11.11 im Rathaus öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer der Auslegung wurden ortsüblich
durch Anschlag an den Gemeindetafeln bekanntgemacht, mit dem Hinweis, dass jedermann
während der Auslegungsfrist die Unterlagen einsehen und Bedenken und Anregungen
vorbringen kann.
4.7 Der Gemeinderat Seubersdorf hat mit Beschluss vom 24.11.11 den Bebauungsplan in
der Fassung vom 18.11.11 einschl. den Stellungnahmen gem. § 10 BauGB als Satzung
beschlossen.
Seubersdorf, den 15.12.2011.
1. Bürgermeister, Meier
4.8 Mit dem Tage der Bekanntmachung, also am ……………… wurde dieser
Bebauungsplan mit Datum vom …………… für das Baugebiet „SEUBERSDORF SÜD – 2.
ERWEITERUNG“ gem. § 12 BauGB rechtsverbindlich.
Seubersdorf, den ……………….
1. Bürgermeister, Meier
13

BEBAUUNGSPLAN WA SEUBERSDORF SÜD 2. ERWEITERUNG
GEMEINDE SEUBERSDORF
II. BEGRÜNDUNG / ERLÄUTERUNG
1. BEBAUUNGSPLAN / GRÜNORDNUNGSPLAN
1.1 BESCHREIBUNG VORHABEN
Geltungsbereich
Das ca. 2,5 ha große Planungsgebiet liegt am südwestlichen Ortsrand Seubersdorfs.
Es handelt sich um eine Fläche, die mäßig bis stark nach Süden geneigt ist.
Wesentliche Ziele des Bebauungsplans
Die Ausweisung des Baugebietes “Seubersdorf Süd, 2. Erweiterung“ durch die Gemeinde
Seubersdorf ist aufgrund der derzeitigen Nachfrage und im Zuge der südlichen
Ortsabrundung zu sehen. Der Ortsrand wird somit weiter in den Süden verlagert. Die Flächen
befinden sich in Gemeindebesitz. Die Parzellengrößen im Bereich von 600 - 900 m² sind auf
die derzeitige Nachfrage abgestimmt. Einige größere Abschnitte ergeben sich aus den
Geometrien des Umfeldes. Insgesamt soll eine möglichst intensive Bebauung bei geringer
Flächenversiegelung durch Verkehr und Erschließung erfolgen.
Die Erschließung erfolgt durch den Bau einer Zufahrt vom Triftweg ab mit 4,5 m Breite,
seitlichen Parkstreifen mit 2 m Breite und eines Überhangstreifens von 0,50 m Breite als
Grünfläche. Die Parkplätze werden in versickerungsfähigen Belägen errichtet. Der Fußweg
im Norden dient der Anbindung an die bestehende Siedlungsfläche, der westliche Weg stellt
eine Verbindung zu den angrenzenden Feldwegen dar. Der Grünstreifen im Süden mit einer
Breite von 4 m ist zur Anbindung der Flur und der Ortsrandeingrünung auch als
Retentionsfläche für die Oberflächenentwässerung vorgesehen, im Osten soll ein großer
Grünbereich den nötigen Abstand zwischen Wohnbebauung und angrenzender
Landwirtschaftlicher Flächen herstellen und neue Lebensräume für Flora und Fauna
schaffen.
1.2 EINSCHLÄGIGE FACHGESETZE UND FACHPLÄNE
Es gelten die in den einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele. Im
vorliegenden Fall sind insbesondere folgende Instrumentarien planungsrelevant:
-Baugesetzbuch (BauGB)
-Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG):
u.a. Eingriffsregelung -Bodenschutzgesetz (BBodSchG): Bodenschutzklausel
Seubersdorf ist als Kleinzentrum zentraler Ort im Sinne des Landesentwicklungsprogrammes
Bayern 2006 (LEP Bayern 2006): „Auf das charakteristische Orts- und Landschaftsbild ist
möglich zu achten.“
Berücksichtigung finden weiterhin das Landschaftsentwicklungskonzept Region Neumarkt i.
14

d. Oberpfalz sowie das Arten -und Biotopschutzprogramm Landkreis Neumarkt und der
Landschaftsplan Seubersdorf.
Landesentwicklungsprogramm Bayern
u.a. Verringerung von Inanspruchnahme von Boden, Verhinderung von Zersiedelung
Regionalplan
Seubersdorf liegt im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet „Südliche Frankenalb“.
In landschaftlichen Vorbehaltsgebieten ist den Belangen von Natur und Landschaft bei der
Abwägung mit anderen Nutzungsansprüchen besonderes Gewicht beizumessen. Dies gilt
auch im Rahmen einer gemeindlichen Entwicklungsplanung.
Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes als
allgemeines Wohngebiet dargestellt.
2. GRÜNORDNUNG
(Eingriffsregelung gem. Regelverfahren)
2.1 BESTANDSAUFNAHME
Bewertung der Schutzgüter gem. Listen 1a-1c: Die vom Eingriff betroffene Fläche wird in die
Kategorie II eingeordnet, da der Hauptanteil der Schutzgüter sich in dieser Gebietskategorie
befindet. Die Hanglage des Gebietes kann sich in ihrer Bedeutung nur bedingt auf die
Einstufung gem. der Schutzgüter auswirken. Die Berücksichtigung hierzu erfolgt in der
Einstufung der Kompensation.
Arten und strukturlose Ackerfläche I o
Lebensräume:
Boden: Intensiv genutzter Ackerboden I
Wasser: hoher Grundwasserflurabstand, keine IIu
Oberflächengewässer
Klima und Luft: keine Beeinträchtigung wirksamer Luftaustauschbahnen I o
Landschaftsbild: Ortsrandbereich mit eingewachsenen Grünstrukturen II
natürliche, landschaftsbildprägende Oberflächenform,
Hanglage
I
Schutzgut Arten- und Lebensräume:
Im Planungsgebiet liegen nutzungsbedingt keine besonders schützenswerten bzw.
geschützten Lebensräume vor.
Das Vorkommen geschützter Arten /bzw. Feldbrütender Arten kann ausgeschlossen werden.
Siehe Punkt 3, Artenschutzrechtliche Prüfung (saP)
2.1.1 Lage, Nutzung, Gehölzbestand:
Der Planungsbereich liegt am südwestlichen Ortsrand von Seubersdorf mit Zufahrt zwischen
bebauten Parzellen und landwirtschaftlicher Flur.
Die überplanten Flächen wurden bislang als Acker (Fl.Nr.113 ) genutzt.
2.1.2 Angrenzende Nutzung
Im nördlichen Bereich grenzt die Wohnbebauung von Seubersdorf an. Nach Westen
15

schließen an den hier gelegenen unbefestigten Flurweg Wiesenflächen und Hecken an. Im
Osten befinden sich der Triftweg mit anschließender Wohn- und Industriebebauung; im
Süden grenzt ein unbefestigter Flurweg an.
2.1.3 Standortkundliche Landschaftsgliederung/ Naturräumliche Gliederung
Das Gebiet ist der Südlichen Frankenalb zuzurechnen.
2.1.4 Potentielle natürliche Vegetation
Waldmeister-Buchenwald im Komplex mit Waldgersten-Buchenwald
2.1.5 Boden gemäß Standortkundlicher Bodenkarte
Bodentyp: lehmige, weniger sandige Alpüberdeckungen. Laut Informationsdienst des
Landesumweltamts nicht als wassersensibler Bereich eingestuft.
2.1.6 Relief/ Neigung
Fläche mit schwacher -mäßiger Neigung nach Süden. Die Geländehöhen der baulich
überplanten Flächen bewegen sich zwischen ca. 529 m NN im Norden und ca. 523 m NN im
Süden.
2.1.7 Schutzgebiete
Schutzgebiete/-objekte gem. Naturschutzrecht oder NATURA-2000-Gebiet sind von der
Baugebietsplanung nicht betroffen; die amtliche Biotopkartierung Bayern weist im
Geltungsbereich keine Biotopflächen aus.
Wasserrechtliche Schutzfestsetzungen liegen nicht vor.
2.1.8 Kultur -und Sachgüter
Gemäß BayernViewer Denkmal befindet sich im Geltungsbereich kein Bau -oder
Bodendenkmal.
Die Einstufung berücksichtigt anteilig die höhere Bewertung der Schutzgüter Landschaft und
Boden. Die unterschiedliche Schwere des Eingriffs wird durch die Einstufung der
Kompensation berücksichtigt. Das Gebiet selbst ist als Kategorie I mit mittlerer Bedeutung
einzustufen. Die Berücksichtigung des Schutzgutes Landschaftsbild erfolgt im MI als
Hochpunkt und über die Fläche weithin sichtbaren Bereich durch den anteiligen Ansatz von
Kategorie II .
2.2 AUSWIRKUNG DES EINGRIFFS - VERMEIDUNG VON EINGRIFFEN
Für die Bebauung ist eine GRZ von 0,35 festgesetzt. Das Gebiet besitzt somit einen
niedrigen bis mittleren Versiegelungsgrad – Typ B.
Mögliche
Beeinträchtigung
Schutzgut Mensch
Baubedingte Immissionen
Erhöhte Verkehrsbelastung
Schutzgut Tiere und Pflanzen
Verlust von ersetzbaren
Lebensraumtypen (Acker)
Schutzgut Boden
Maßnahmen zur
Vermeidung
Immissionsarme
Baumaschinen u.a.
Erheblichkeit
Eingriff
Gering
Gering
Gering
Kompensation
Aufwertung im Bereich der
Grünflächen, v.a. auf der
Ausgleichsfläche
16

Verlust von Boden mit
vielfältigen Bodenfunktionen
Schutzgut Wasser
Erhöhung
Oberflächenabfluss,
Verminderung
Grundwasserneubildung
Schutzgut Luft/ Klima
Verlust von Vegetation mit
ausgleichender Wirkung auf
Kleinklima
Beschränkung von
zulässiger
Versiegelung
Beschränkung von
zulässiger
Versiegelung,
Versickerung
Oberflächenwasser
Regenrückhaltebecke
n und Mulden
Gering
Gering -mäßig
Gering
Entlastung auf den
Grünflächen, insbesondere
auf eingriffsnaher
Ausgleichsfläche
Begrünung von Grün- und
Ausgleichsflächen
Schutzgut Landschaft
Störung des
Landschaftsbildes durch
neuen Siedlungskörper am
Ortsrand
Kultur -und Sachgüter
Bau -und Bodendenkmäler
Beschränkung
zulässiger Höhen;
Maßgaben zur
Gestaltung
Gering
Nicht betroffen
(nach
derzeitigem
Kenntnisstand
)
Begrünung im Bereich der
Grün- und Ausgleichsflächen
im Übergang zur
Landschaft
Ggf. Information des LA zur
Veranlassung evtl.
angezeigter Maßnahmen
Verlust von
(landwirtschaftlichen)
Nutzflächen
gering -mäßig
vertretbar
2.2.1 Prognose bei nicht Durchführung:
Die von der Planung betroffenen Flächen würden wie bisher als landwirtschaftliche
Nutzfläche genutzt. Die gegenwärtige Beanspruchung der Schutzgüter, die geringe
Bedeutung der Flächen als Lebensraum für die heimische Tier- und Pflanzenwelt sowie als
Erholungsraum für den Menschen bliebe weiterhin erhalten.
Siehe Punkt 3, Artenschutzrechtliche Prüfung (saP)
2.2.2 Vermeidungsmaßnahmen:
Durchgrünung im Plangebiet
Die festgesetzten Maßnahmen zur Ein- und Durchgrünung des Baugebiets stellen ein
geordnetes Ortsbild und eine gewisse Bedeutung als Lebensraum für die heimische Tierund
Pflanzenwelt sicher.
Durch die festgesetzte Beschränkung der zulässigen Versiegelung wird der Eingriff in den
Boden- und Wasserhaushalt begrenzt. Durch die Vorgaben zur Eingrünung und zum
Ausgleich sind die Rahmenbedingungen für einen gut ausgebildeten Ortsrand bzw. eine
Einbindung der neuen Baukörper in die Landschaft vorgegeben.
Die in der Planzeichnung dargestellte Eingrünung entlang der südwestlichen
Baugebietsgrenze ist zudem durch Bodenabtrag mit Mulden zu gestalten und mit
zertifizierter, artenreicher Saatgutmischung anzusäen.
17

Regenrückhaltebecken
Anlage eines naturnahen Regenrückhaltebeckens als Minimierungsmaßnahme zur
Reduzierung des Ausgleichs für den Wasserhaushalt und als neuer Lebensraum für Pflanzen
und Tiere. Die Eingrünung und Ufergestaltung erfolgt mit standortgerechten, heimischen
Arten und Saatgut (siehe Liste 1).
2.3 ERMITTELN DES UMFANGS ERFORDERLICHER AUSGLEICHSFLÄCHEN
gem. § 21 Bundesnaturschutzgesetz und Baugesetzbuch §1 a (2) 2 Berechnung gem.
Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft
2.3.1 Einstufung Bestand
Die Einstufung der Maßnahme erfolgte durch das Landratsamt Neumarkt in die Kategorie II.
Diese Einstufung wird als zu hoch empfunden. Die intensiv genutzte Ackerfläche ist als
Gebiet geringer Bedeutung anzusehen
Das Gebiet liegt zwar am Ortsrand und ist aufgrund seiner Hügellage ortsbildprägend, es
liegen jedoch keine gewichtigen Ausnahmesituationen vor (wie z.B. eine Zerschneidung
wichtiger Funktionsbeziehungen, Verlust von Habitaten von Flora & Fauna, etc.)
Deshalb wird die Einstufung in Kategorie I befürwortet.
2.3.2 Einstufung Kompensation
Aufgrund der geplanten Durchgrünung des Baugebietes und der Vermeidungsmaßnahmen
wird der Kompensationsfaktor für das allgemeine Wohngebiet auf 0,35 angesetzt.
2.3.3 Ausgleichsflächenumfang
Eingriffsfläche
Ausgleichsfläche
21.375 m² Bedarf:
0,35 (Eingriffstyp BI)
Ausgleichsbedarf= 7.481 m²
Nachweis innerhalb des
Planungsgebietes/ bzw. andere
Flächen Gemeinde (Ökokonto)
Der Ausgleichsflächenbedarf umfasst 7.481 m².
Im Umgriff des Bebauungsplanes stehen davon ca. 4.625 m² zur Verfügung.
Es verbleiben somit ca. 2.856 m², die auf externen Flächen gestaltet werden müssen.
2.4 PLANUNG ZUM AUSGLEICH DES EINGRIFFS
Für den Ausgleich des Eingriffes sind im Planungsgebiet teilweise Flächen vorhanden. Der
Ausgleich erfolgt deshalb im Einzugsbereich des Bebauungsplanes sowie auf externen
Flächen. Es wird im Bereich der Ausgleichsflächen eine Ortsrandeingrünung mit Mulden,
sowie ein naturnah gestaltetes Regenrückhaltebecken einschließlich einer Streuobstwiese
erstellt.
18

Ziele und Maßnahmen Ausgleichskonzept:
2.4.1. Ausgleichsfläche A1 Obstwiese:
Anlage einer locker aufgebauten Streuobstwiese als Eingrünung und Schaffung von
Lebensraum für Pflanzen und Tiere.
Pflanzung von 15 Stück hochstämmigen Obstbäumen
Verwendung einheimischer standortgerechter Obstsorten (siehe Liste 2)
Einsaat der Streuobstwiese mit Heublumensaat/ Mulchsaat aus Mulchmaterial von
Magerrasen aus der Umgebung
Pflege der Wiesenfläche durch 2malige Mahd: 1. Schnitt nicht vor 15 Juni, Mähgut ist von der
Fläche zu entfernen, Mulchen statt Mähen ist nicht zulässig.
Schafbeweidung statt Mähen ist zulässig.
2.4.2 Ausgleichsfläche A2 Mulden/ Gehölzgruppen
Die in der Planzeichnung dargestellte Fläche westlich des Regenrückhaltebeckens ist durch
Gruppen-Pflanzung heimischer Gehölze und Sträuchern der Liste 1 herzustellen.
(Pflanzqualitäten nach den Richtlinien des BdB).
Zudem sollen durch Bodenabtrag Mulden entstehen und sind mit zertifizierter, artenreicher
Saatgutmischung anzusäen.
Die festgesetzten Maßnahmen sind fachgerecht herzustellen und dauerhaft zu unterhalten
und zu pflegen. Bei Ausfall von neu zu pflanzenden Bäumen und Sträuchern sind zur
Sicherung des Bestandes Ersatzpflanzungen vorzunehmen.
2.4.3 Ausgleichsfläche A3 Regenrückhaltebecken
Anlage eines naturnahen Regenrückhaltebeckens als Biotopfläche zur Reduzierung des
Ausgleichs für den Wasserhaushalt und als neuer Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Die
Eingrünung und Ufergestaltung erfolgt mit standortgerechten, heimischen Arten und Saatgut
(siehe Liste 1).
2.4.4. Externe Ausgleichsfläche
Der Ausgleich von 2.856 m² erfolgt auf Fl. Nr. 252, Gemarkung Daßwang.
Das Grundstück umfasst 29.011 m². Auf dem Gebiet befinden sich bereits folgende Flächen:
Baufläche Baugebiet „Birkenweg Daßwang“ 11.498 m²
Ausgleichsfläche für Baugebiet „Birkenweg Daßwang“ 3.784 m²
Ausgleichsfläche für Baugebiet „Batzhausen Engelloh 2“ 10.009 m²
Somit verbleiben noch 3.720 m² auf denen der externe Ausgleich von 2.856 m² erfolgen
kann.
Es verbleibt ein Gutachten von 864 m²
19

Es besteht bereits eine Planung für die Ausgleichsmaßnahmen vom 26.07.2005.
Nach dieser Planung wird auch die Ausgleichsfläche für den Bebauungsplan „Seubersdorf
Süd – 2. Erweiterung“ gestaltet werden.
Die Aufwertungsmaßnahmen umfassen laut der Planung 1:2.000 :
Umwandlung der Ackerfläche in Extensivgrünland.
Pflanzung von randlichen Hecken aus standortheimischen Arten mit autochtonem Saatgut.
Feuchtmulde am Westlichen Rand als Ausgleichsfläche für den Bebauungsplan „Daßwang
Birkenwege“.
Anlage eines Feldgehölzes mit Anschluss an den vorhandenen Waldbestand.
Pflanzung von einzelnen Hochstämmen und Obstbäumen.
Die Aufwertungsmaßnahme wurde am 20.07.2006 mit der Unteren Naturschutzbehörde am
Landratsamt Neumarkt abgestimmt.
20

Planung zum Ausgleich auf Fl. Nr. 252, Gemarkung Daßwang
21

2.5. BESCHREIBUNG DER METHODIK UND HINWEISE AUF MÖGLICHE
SCHWIERIGKEITEN UND KENNTNISLÜCKEN
Als fachliche Grundlagen für die Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
wurden der Landschaftsplan, das Landschaftsentwicklungskonzept sowie Originalunterlagen
der Fachbehörden wie z.B. Standortkundliche Bodenkarte, Abgrenzung wassersensibler
Bereiche durch das LFU, Biotop -und Artenschutzkartierung herangezogen. Von
weitergehenden Untersuchungen, z. B. von Flora und Fauna, kann in Anbetracht der
hinsichtlich Art und Umfang geringfügigen Planung und der nutzungsbedingt vergleichsweise
geringen Empfindlichkeit des Standorts abgesehen werden.
Der Bedarf an Ausgleichsfläche wurde nach dem im Leitfaden „Die Eingriffsregelung in der
Bauleitplanung“ vorgeschlagenen Verfahren berechnet.
2.6 MONITORING
Die Kontrolle der Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans für die bauliche
Entwicklung und die Grünordnung im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist im Rahmen
des üblichen bauaufsichtlichen Vollzugs zu überwachen.
Eine entsprechende Nachkontrolle (Monitoring) im Turnus von 5-10 Jahren durch die
Gemeinde Seubersdorf ermöglicht es der Gemeinde, eventuelle Fehlentwicklungen zu
ermitteln und Gegenmaßnahmen einzuleiten. Dabei ist u. a. regelmäßig und bei
Starkregenereignissen zu prüfen, ob die Behandlung des Oberflächenwassers seine
Funktion hinreichend erfüllt.
22

BEBAUUNGSPLAN WA SEUBERSDORF SÜD 2. ERWEITERUNG
GEMEINDE SEUBERSDORF
3. SPEZIELLE ARTENSCHUTZRECHTLICHE PRÜFUNG (SAP)
Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung
(saP) zum geplanten Baugebiet am
südlichen Ortsrand von Seubersdorf
(Fl.Nr. 113/0)
Auftraggeber: Gemeinde Seubersdorf i.d.Opf
Schulstr. 4
92358 Seubersdorf i.d.Opf
Bearbeitung:
Büro Genista
Georg Knipfer
Danzigerstr. 9
92318 Neumarkt
Tel.: 09181/42115
e-mail: georg.knipfer@web.de
Auftragszeitraum: August 2011
23

1. Durchgeführte Begehungen:
11.08.2011
2. Erfassungsziele:
Im Rahmen der saP sind grundsätzlich alle in Bayern vorkommenden Arten der folgenden
zwei Artengruppen zu berücksichtigen:
- Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie,
- die europäischen Vogelarten entsprechend Art. 1 VRL
Anmerkung: Die grundsätzlich ebenfalls zu berücksichtigenden
„Verantwortungsarten“ nach §54 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG müssen erst in einer
neuen Bundesartenschutzverordnung bestimmt werden. Wann diese vorgelegt
werden wird, ist derzeit aber nicht bekannt.
Die nach nationalem Recht als streng und besonders geschützt eingestuften Arten sind nicht
bzw. nicht mehr Gegenstand der saP. Für diese Arten gelten nach § 44 Abs. 5 Satz 5
BNatSchg die Zugriffsverbote des Absatzes 1 nicht. Inwieweit derart geschützte Arten bei
einer Neufassung der Bundesartenschutzverordnung künftig als „Verantwortungsarten“
wieder zu Prüfungsgegenständen der saP werden, bleibt vorerst dahingestellt.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass dieses Artenspektrum bei der naturschutzfachlichen
Bewertung völlig außer Betracht bleibt. Die Eingriffsregelung als naturschutzrechtliche
Auffangregelung hat mit ihrer Eingriffsdefinition und Folgenbewältigungskaskade einen
umfassenden Ansatz, der auch den Artenschutz insgesamt und damit auch diese Arten als
Teil des Naturhaushalts erfasst (§14 Abs.1 i.V.m.§1 Abs.2 und 3 BNatSchG). Grundsätzlich
werden dabei über vorhandene Biotopstrukturen und Leitarten Rückschlüsse auf die nach
allgemeinen Erfahrungswerten vorhandenen Tier- und Pflanzenarten gezogen. Eine über
diesen indikatorischen Ansatz hinausgehende exemplarbezogene vollständige Erfassung
aller Tier- und Pflanzenarten wäre angesichts der hier zu berücksichtigenden Artenzahl
weder erforderlich noch verhältnismäßig (vgl. hierzu auch BVerwG, Beschluss v. 21.2.97, Az.
4 B 177.96). Sofern sich dabei schutzwürdige Artvorkommen wie bsp. Arten der Roten Listen
ergeben, sind diese im Einzelfall im Rahmen der Eingriffsregelung vertieft zu betrachten.
Bei der Begehung am 11.08.2011 wurden schutzrelevante Arten und Arten der Roten Listen
aufgenommen und eine Potentialabschätzung auf mögliche Arten dieser beiden Gruppen
durchgeführt.
3. Auswirkungen auf Arten bzw. Artengruppen:
Erläuterung zu den verwendeten Abkürzungen:
§ - besonders geschützte Art
§§ - streng geschützte Art
FFH - FFH-Richtlinie
VSR – Vogelschutzrichtlinie
I – Anhang I der Vogelschutzrichtlinie
II - Anhang II der FFH-Richtlinie
IV - Anhang IV der FFH-Richtlinie
RLBy - Rote Liste Bayern (2003)
RLD - Rote Liste Deutschland (Stand Dezember 1998 bzw. 2009 für Tiere, Pflanzen 1996)
1 - vom Aussterben bedrohte Art
2 - stark gefährdete Art
3 - gefährdete Art
V - Art der Vorwarnliste (kein Rote-Liste-Status)
Erhaltungszustand:
s – ungünstig/schlecht
24

u – ungünstig/unzureichend
g – günstig
? - unbekannt
3.1. Fledermäuse und sonstige Säugetiere:
Im weiteren Umfeld kann mit einem Vorkommen von ca. 15 Fledermausarten gerechnet
werden. Aus der Gemeinde Seubersdorf liegen Nachweise von Zwergfledermäusen, dem
Großen Mausohr und dem Braunen Langohr vor.
Im Bereich des geplanten Baugebietes handelt es sich ausschließlich um ein intensiv
genutztes Ackergrundstück, welches für Fledermäuse als Jagdhabitat ungünstige
Bedingungen bietet und in dem Quartiere von Fledermäusen ausgeschlossen werden
können. Negative Auswirkungen auf Randbereiche können ebenfalls ausgeschlossen
werden.
Weitere Vorkommen von streng geschützten bzw. in Anhang IV der FFH-Richtlinie geführten
Säugetierarten sind nicht bekannt und auch nicht zu erwarten.
Schädigungs- und Störungs- und Tötungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführter Säugetierarten sind nicht erfüllt.
- Konfliktvermeidende Maßnahmen notwendig: nein ja
3.2. Kriechtiere und Lurche:
Vorkommen von Kriechtieren und Lurchen können auf dem als Intensivacker genutztem
Gelände können ausgeschlossen werden. Auch die angrenzenden Bereiche im Westen mit
Hecken und intensivem Grünland sind für die beiden Artengruppen kaum geeignet.
Schädigungs- und Störungs- und Tötungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführte Säugetierarten sind nicht erfüllt.
- Konfliktvermeidende Maßnahmen notwendig: nein ja
3.3. Fische:
Ein Vorkommen derartiger Arten kann ausgeschlossen werden, da keine entsprechenden
Lebensräume vorhanden sind.
Schädigungs- und Störungs- und Tötungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführte Arten sind nicht erfüllt.
3.4. Libellen:
Für die Artengruppe der Libellen kann ein Vorkommen von in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführter Arten (Asiatische Keiljungfer, Östliche Moosjungfer, Zierliche Moosjungfer, Große
Moosjungfer, Grüne Keiljungfer, Sibirische Winterlibelle) ausgeschlossen werden, da
entsprechende Habitate derartige Arten im Besonderen und für Libellenarten im Allgemeinen
im Bebauungsbereich fehlen.
Schädigungs- und Störungs- und Tötungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführte Arten sind nicht erfüllt.
25

3.5. Schmetterlinge (Tagfalter und Nachtfalter):
Auf der intensiv genutzten Ackerfläche und auch auf den im Westen angrenzenden Hecken
und Intensivgründlandflächen können Vorkommen von geschützten, bedrohten bzw. in
Anhang IV der FFH-Richtlinie geführten Schmetterlingsarten (Wald-Wiesenvögelchen, Moor-
Wiesenvögelchen, Heckenwollafter, Kleiner Maivogel, Haarstrangwurzeleule, Gelbringfalter,
Großer Feuerfalter, Blauschillernder Feuerfalter, Schwarzblauer Wiesenknopf-
Ameisenbläuling, Heller Wiesenknopf-Ameisenbläuling, Apollofalter, Schwarzer Apollo,
Nachtkerzenschwärmer) ausgeschlossen werden.
Schädigungs- Störungs- und Tötungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführte Arten sind nicht erfüllt.
- Konfliktvermeidende Maßnahmen notwendig: nein ja
3.6. Käfer:
Vorkommen der fünf zu prüfenden Arten (Großer Eichenbock, Scharlach-Prachtkäfer,
Breitrand, Eremit, Alpenbock) sind im Wirkraum nicht zu erwarten. Es liegen hierzu keine
Hinweise bzw. Nachweise vor. Entsprechende Habitate für diese Arten fehlen im Gebiet.
Schädigungs- und Störungs- und Tötungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführte Arten sind nicht erfüllt.
3.7. Weichtiere:
Vorkommen von Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie (Zierliche Tellerschnecke,
Gebänderte Kahnschnecke, Gemeine Flußmuschel) können ausgeschlossen werden, da die
Arten im Naturraum nicht vorkommen, bzw. entsprechende Habitate nicht vorhanden sind.
Schädigungs- und Störungs- und Tötungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie
geführte Arten sind nicht erfüllt.
3.8. Gefäßpflanzen:
Ein Vorkommen von in Anhang IV der FFH-Richtlinie geführten Arten (Lilienblättrige
Becherglocke, Kriechender Sellerie, Braungrüner Streifenfarn, Dicke Trespe, Herzlöffel,
Europäischer Frauenschuh, Böhmischer Fransenenzian, Sumpf-Siegwurz, Sand-
Silberscharte, Liegendes Büchsenkraut, Sumpf-Glanzkraut, Froschkraut, Bodensee-
Vergißmeinnicht, Finger-Küchenschelle, Sommer-Wendelähre, Bayerisches Federgras,
Prächtiger Dünnfarn) kann im Wirkraum ausgeschlossen werden, da die Arten im Naturraum
nicht vorkommen oder keine entsprechenden Habitate vorhanden sind.
Schädigungs- und Störungsverbote für in Anhang IV der FFH-Richtlinie geführte Arten
sind nicht erfüllt.
3.9. Vögel:
Europäische Vogelarten entsprechend Art. 1 VRL (für Bayern insgesamt 167 Arten) sind im
Rahmen der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung relevant.
Naturschutzfachlich bedeutende Brutvogelarten sind in der betroffenen Ackerfläche kaum zu
erwarten, da diese umgeben ist von Siedlungen und Gewerbeanlagen und zusätzlich noch
intensiv genutzt wird. Zwei Arten, welche wirkrelevant sind, können im Gebiet nicht
ausgeschlossen werden. Es handelt sich hierbei um die Feldlerche (Alauda arvensis) und um
den Neuntöter (Lanius collurio). Ein Brutvorkommen der Feldlerche ist auf der Ackerfläche
26

möglich, allerdings dürfte diese wenn überhaupt allenfalls mit einem Paar vorhanden sein.
Eine Gefährdung der lokalen Population ist in den großflächigen Acker- und Wiesengebieten
um Seubersdorf aber auszuschließen, da diese hier noch mit einer großen, wenn auch im
Rückgang begriffen Population vorhanden ist. Auch der Neuntöter dürfte wenn überhaupt in
angrenzenden Heckengebieten im Westteil vorkommen. Da hier nicht unmittelbar
eingegriffen wird, ist eine Bedrohung dieses möglichen Bruthabitats nicht zu erwarten. Die
Art ist relativ wenig störungsempfindlich und hier auch weiterhin geeignete Bruthabitate. Im
Umfeld kommt die Art noch in zahlreichen heckenbestandenen Offenland- und Saumflächen
vor. Eine Bedrohung der lokalen Population ist derzeit nicht absehbar.
Seltenere Arten der Feldflur, wie z.B. Wachtel, Wachtelkönig, Kiebitz, Rebhuhn oder
Weihenarten können im Gebiet aufgrund der genannten Lage (ortsnah) und der hierdurch
bedingten Störungen durch menschliche Aktivitäten und der eingeschränkten
Übersichtlichkeit der Flächen sowie der intensiven Nutzung ausgeschlossen werden.
Schädigungs- und Störungs- und Tötungsverbote sind im Hinblick auf die zu
behandelnden europäische Vogelarten nach Art. 1 der Vogelschutzrichtline nicht
erfüllt.
- Konfliktvermeidende Maßnahmen notwendig: nein ja
4. Fazit
Aufgrund der intensiven ackerbaulichen Nutzung des geplanten Baugebietes sowie der Lage
am unmittelbaren Ortsrand kann ein Vorkommen von Arten des Anhangs IV der FFH-
Richtlinie sowie von Vogelarten nach Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie ausgeschlossen
werden. Randlich vorkommende Habitate, wie Hecken- und Grünlandgebiete sind ebenfalls
von untergeordneter Bedeutung für derartige Arten, weshalb insgesamt keine Schädigungs-,
Störungs- und Tötungsverbote wirksam werden.
27

Anhang:
„Legende“ für die Zuordnung von artenschutzrechtlichen Verboten für FFH-
Anhang IV – Arten und Vögel zu den einschlägigen gesetzlichen
Bestimmungen.
Pflanzenarten nach Anhang IV b) der FFH-Richtlinie
Bezüglich der Pflanzenarten nach Anhang IV b) FFH-RL ergibt sich aus § 44 Abs. 1 Nr.4
i.V.m. Abs 5 BNatSchG für nach § 15 BNatSchG zulässige Eingriffe folgendes Verbot:
Schädigungsverbot (s. Nr. 2 der Formblätter): Beschädigen oder Zerstören von
Standorten wild lebender Pflanzen oder damit im Zusammenhang stehendes
vermeidbares Beschädigen oder Zerstören von Exemplaren wild lebender Pflanzen
bzw. ihrer Entwicklungsformen.
Abweichend davon liegt ein Verbot nicht vor, wenn die ökologische Funktion des von
dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Standortes im räumlichen Zusammenhang
gewahrt wird.
Tierarten nach Anhang IV a) der FFH-Richtlinie
Bezüglich der Tierarten nach Anhang IV a) FFH-RL ergibt sich aus § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3
i.V.m. Abs 5 BNatSchG für nach § 15 BNatSchG zulässige Eingriffe folgende Verbote:
Schädigungsverbot (s. Nr. 2.1 der Formblätter): Beschädigung oder Zerstörung von
Fortpflanzungs- und Ruhestätten und damit verbundene vermeidbare Verletzung oder
Tötung von Tieren oder ihrer Entwicklungsformen.
Abweichend davon liegt ein Verbot nicht vor, wenn die ökologische Funktion der von
dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im
räumlichen Zusammenhang gewahrt wird.
Störungsverbot (s. Nr. 2.2 der Formblätter): Erhebliches Stören von Tieren während der
Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten.
Abweichend davon liegt ein Verbot nicht vor, wenn die Störung zu keiner
Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Population führt.
Tötungsverbot (s. Nr. 2.3 der Formblätter): Gefahr von Kollisionen im Straßenverkehr,
wenn sich durch das Vorhaben das Kollisionsrisiko für die jeweiligen Arten unter
Berücksichtigung der vorgesehenen Schadensvermeidungsmaßnahmen signifikant
erhöht.
Die Verletzung oder Tötung von Tieren und die Beschädigung oder Zerstörung ihrer
Entwicklungsformen, die mit der Beschädigung oder Zerstörung von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten verbunden sind, werden im Schädigungsverbot behandelt.
Gemäß § 45 Abs. 7 Satz 1 u. 2 BNatSchG können von den Verboten des § 44 BNatSchG
Ausnahmen zugelassen werden.
Im Falle betroffener Arten des Anhangs IV FFH-Richtlinie sind dies:
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- Zumutbare Alternativen sind nicht möglich.
- Zwingende Gründe des überwiegenden öffentlichen Interesses, einschließlich
sozialer oder wirtschaftlicher Art liegen vor bzw. sind im Interesse der Gesundheit des
Menschen, der öffentlichen Sicherheit, einschließlich der Landesverteidigung und des
Schutzes der Zivilbevölkerung, oder der maßgeblich günstigen Auswirkungen auf die
Umwelt.
- Der Erhaltungszustand der betroffenen Arten verschlechtert sich nicht bzw. der jetzt
ungünstige Erhaltungszustand wird im Endergebnis nicht weiter verschlechtert.
Im Falle von betroffenen Vogelarten und von „Verantwortungsarten“ nach §54 Absatz 1 Nr. 2
BNatSchG sind dies:
- Zumutbare Alternativen sind nicht möglich.
- Zwingende Gründe des überwiegenden öffentlichen Interesses, einschließlich
sozialer oder wirtschaftlicher Art liegen vor bzw. sind im Interesse der Gesundheit des
Menschen, der öffentlichen Sicherheit, einschließlich der Landesverteidigung und des
Schutzes der Zivilbevölkerung, oder der maßgeblich günstigen Auswirkungen auf die
Umwelt.
- Der Erhaltungszustand der betroffenen Arten verschlechtert sich nicht.
Georg Knipfer
Danzigerstr. 9
92318 Neumarkt
Tel.: 09181/42115
e-mail: georg.knipfer@web.de
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BEBAUUNGSPLAN WA SEUBERSDORF SÜD 2. ERWEITERUNG
GEMEINDE SEUBERSDORF
III. PLANVERZEICHNIS
1. BEBAUUNGSPLAN MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN / FESTSETZUNG
DURCH PLANZEICHEN
1.1 REGELQUERSCHNITTE GEBÄUDE, STRASSENRAUM
1.2 ÜBERSICHTSPLAN BESTAND
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