PDF Download - Kreisbau Künzelsau eG

BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 2011
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Im Überblick
2 Das Unternehmen
3 Aufsichtsrat und Vorstand
4 Unsere Mitarbeiter
5 Lagebericht
18 Aktuelle Bauprojekte
20 Bestandsmanagement
22 Bilanz Aktiv
23 Bilanz Passiv
24 Gewinn / Verlust
25 Anhang des Jahresabschlusses 2011
31 Events
33 Bericht des Aufsichtsrates
35 Gewinnverwendung
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DAS UNTERNEHMEN
_________________________________________________________________________
Sitz der Genossenschaft Komburgstraße 21
74653 Künzelsau
Telefon 07940 / 9242-0, Telefax 07940 / 9242-22
web:
Email:
www.kreisbau-kuen.de
info@kreisbau-kuen.de
Gründung am 07. März 1947
Eintragung
am 02. April 1947 in das Genossenschaftsregister
beim Amtsgericht Stuttgart unter Nr. 590039
Zulassung als Betreuungs-
durch Erlass des Regierungspräsidiums Nordunternehmen
Württemberg vom 01. März 1993
(§ 37 Abs. 2 II WoBauG)
Erlaubnis gemäß Schreiben vom 14. Dezember 1993;
§ 34c GewO Landratsamt Hohenlohekreis, Künzelsau
Bauleistungen seit Bestehen
1.829 Wohneinheiten
13 Gewerbeeinheiten
790 Garagen
Wohnungsverwaltung
91 Gebäude
674 Mietwohnungen
219 Garagen
3 Gewerbeeinheiten
Wohnungseigentumsverwaltung
67 Gebäude
642 Eigentumswohnungen
14 Gewerbeeinheiten
Daten aus der Bilanz 2011 Bilanzsumme 24,0 Mio. €
Anlagevermögen 13,9 Mio. €
Eigenkapital 13,1 Mio. €
Rücklagen 12,4 Mio. €
Umsatzerlöse 6,6 Mio. €
davon: Miet- und Pachterträge 3,2 Mio. €
Jahresüberschuss 0,7 Mio. €
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AUFSICHTSRAT UND VORSTAND
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Mitglieder: 1.125 Mitglieder mit 1.425 Geschäftsanteilen
Aufsichtsrat
Emil Georg Kalmbach,
Hans-Günter Lang,
Werner Gassert,
Roland Gebhardt,
Niedernhall
Niedernhall
Künzelsau
Künzelsau
(Aufsichtsratsvorsitzender)
(Stv. Vorsitzender)
Dr. jur. Hans Müller,
Werner Mugrauer,
Friedrich Popp,
Dipl.-Ing. Erich Schwarz,
Künzelsau
Niedernhall
Ingelfingen
Künzelsau
Klaus-Dieter Tittmann,
Künzelsau
Vorstand
Von links:
Rolf Hofacker, Geschäftsführer, Kupferzell
Albert Rüdinger, Künzelsau
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UNSERE MITARBEITER
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Rolf Hofacker
Geschäftsführender Vorstand,
Verkauf
r.hofacker@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-10
KAUFMÄNNISCHE ABTEILUNG
Roland Engert
Finanzbuchhaltung
r.engert@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-12
Judith Frohnert
Mietverwaltung
j.frohnert@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-14
Martin Gehrig
WEG-Verwaltung,
Makler
Antje Schukrafft
WEG-Verwaltung
m.gehrig@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-13
a.schukrafft@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-17
Ute Thomas
Buchhaltung
u.thomas@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-16
Tanja Walter
Vorstandssekretariat und
-assistenz
TECHNISCHE ABTEILUNG
Sebastian Balnik
Staatl. gepr. Bautechniker
Instandhaltung
Peter Doberstein
Planung + Bauleitung
Einfamilienhäuser
Bernd Mages
Dipl.-Bauingenieur
Planung + Bauleitung Neubau
Thomas Rausch
Dipl.-Ing. Bauwesen
Werkplanung und Sanierung
t.walter@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-11
s.balnik@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-19
p.doberstein@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-18
b.mages@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-20
t.rausch@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940 / 9242-21
HAUSMEISTER
Rolf Horndacher
s.balnik@kreisbau-kuen.de
Marko Zecevic
s.balnik@kreisbau-kuen.de
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LAGEBERICHT
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I. GESCHÄFTSVERLAUF
1. Konjunkturelle Rahmenbedingungen
Das Jahr 2011 war von einer Verschärfung der bereits im letzten Jahr begonnenen
Finanzmarktkrise geprägt. Ursache der Krise sind Zweifel an der Zahlungs- und
Reformfähigkeit der Staaten an der Peripherie der Eurozone. Griechenland konnte sich 2011
überhaupt nicht mehr an den Kapitalmärkten finanzieren, Italien und Spanien ist dies nur zu
einem deutlich höheren Zinsenniveau gelungen. Die Vertrauenskrise sprang auch auf den
Bankensektor über und führte Mitte des Jahres zu einem schweren Einbruch an den
Aktienmärkten. Bisher hat sich die Schuldenkrise nicht negativ auf die Realwirtschaft
ausgewirkt. Sollten die Banken aber ihre Kreditvergabe einschränken, könnte dies durchaus
der Fall sein. Ferner ist zu erwarten, dass die verstärkten Sparanstrengungen der Staaten der
Euro-Zone sich negativ auf die Wirtschaftsleistung auswirken werden.
Trotz dieser Turbulenzen befindet sich die Wirtschaft Deutschlands und insbesondere Baden-
Württembergs zum Jahreswechsel 2011 in glänzender Verfassung. Das preisbereinigte
Bruttoinlandsprodukt (BIP) dürfte im Jahr 2011 in Baden-Württemberg um rund 4 %
gewachsen sein. Damit befindet sich die Wirtschaftsleistung über dem Niveau des Jahres
2008, also vor Ausbruch der ersten Finanzmarktkrise. Für Gesamtdeutschland wird für 2011
ein Wirtschaftswachstum von 3 % erwartet, das damit deutlich höher ausfällt, als noch zu
Jahresanfang von den Wirtschaftsforschungsinstituten erwartet.
Für 2012 haben die Wirtschaftsforschungsinstitute ihre Erwartungen an das Wirtschaftswachstum
deutlich reduziert. Das Ifo-Institut rechnet für 2012 nur noch mit 0,4 % und das
Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut mit 0,5 % Wachstum. Die Bundesbank hat ihren
Ausblick für 2012 auf 0,6 % zurückgenommen, während die Bundesregierung nun von 1 %
Wachstum ausgeht. Auch für Baden-Württemberg wird erwartet, dass sich die
gesamtwirtschaftliche Dynamik 2012 abschwächt, wobei das statistische Landesamt von
einem Anstieg des realen Bruttoinlandsprodukts in Baden-Württemberg um etwa 1,5 %
ausgeht.
Die Lage in der Euro-Zone sieht dagegen düster aus. Das Ifo-Institut nimmt an, dass dort
2012 die Wirtschaft um 0,2 % schrumpft. Motor der Weltwirtschaft werden einmal mehr Länder
wie China, Indien und Brasilien sein. Aber auch dort gibt es Anzeichen dafür, dass sich der
Boom der vergangenen Jahre abschwächt. Die meisten Prognosen für das globale
Wirtschaftswachstum im Jahr 2012 liegen knapp über 3 %.
Zum deutschen Aufschwung hat neben den Exporten und Investitionen auch der private
Konsum beigetragen. Im Jahr 2011 werden die Exporte nach einer Branchenprognose
erstmalig mehr als 1 Billion Euro betragen. Für 2012 wird mit einem Exportplus von
mindestens 6 % auf 1.139 Milliarden Euro gerechnet.
Im Jahresdurchschnitt 2011 fiel die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland auf unter drei
Millionen, die Arbeitslosenquote ging im Jahresdurchschnitt von 7,7 %, auf 7,1 % zurück. Die
Zahl der Erwerbstätigen erhöhte sich um mehr als 500.000 auf 41 Millionen. Die Bundesbank
erwartet für 2012 eine durchschnittliche Arbeitslosenquote von 7 %. Sie glaubt nicht, dass sich
die Erwerbstätigkeit nennenswert abschwächt, vielmehr könne zum Jahresende 2012 die
Beschäftigung sogar wieder leicht zunehmen.
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LAGEBERICHT
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Die Verbraucherpreise sind 2011 in Deutschland um durchschnittlich 2,3 % gestiegen, wobei
die Bauleistungspreise sich stärker erhöhten als die Verbraucherpreise. Nach einer
Veröffentlichung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg stiegen die
Bauleistungspreise im 4. Quartal 2011 für den Neubau von Wohngebäuden gegenüber dem
Vorjahresquartal um 3,3 % an. Für 2012 rechnet die Bundsbank mit einem Anstieg der
Verbraucherpreise um 1,8 %.
Am Jahresende 2011 beträgt der Leitzins der EZB 1,00 % und hat damit wieder das Niveau
wie zu Jahresanfang erreicht. Im April und Juli hatte die EZB den Leitzins um jeweils 0,25
Prozentpunkte angehoben, um ihn wegen der Schuldenkrise und der sich abzeichnenden
Wirtschaftsabkühlung im November und Dezember wieder um jeweils 0,25 Prozentpunkte zu
senken.
Die Leitzinssenkung wirkte sich positiv auf die Immobiliendarlehen aus. Baugeld mit einer
Laufzeit von 10 Jahren war nach Angaben der FMH Finanzberatung noch nie so günstig wie
Anfang November 2011. Der Indexwert lag bei 3,17 % effektivem Jahreszins. Finanzierungen
bis 50 % und 10-jähriger Laufzeit wurden von regionalen Banken sogar schon für 2,80 %
angeboten.
Wesentlich für die Nachfrage nach Wohnraum ist die Bevölkerungsentwicklung. Nach einer im
Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-
Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen, das wären 200.000 mehr als
heute. Die Bevölkerungsentwicklung ist aber unterschiedlich verteilt im Land. Während die
Bevölkerung in Freiburg und Baden-Baden um mehr als 6 % steigen soll, wird in 11
Landkreisen die Bevölkerung abnehmen, wobei allerdings nur in einem Landkreis ein starker
Bevölkerungsrückgang zu erwarten ist.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist vor allem aber die Zahl der Haushalte. Auf
Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern
koordinierten Vorausrechnung der Haushalte wurde festgestellt, dass sich die Zahl der
Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007
voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese
Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch
künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere
Lebenserwartung ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten
zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen
groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer
kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen.
In Folge der Finanzmarktkrise stieg das Interesse an Immobilienanlagen. Nach Angaben des
Statistischen Bundesamtes nahm in Deutschland von Januar bis September 2011 die Zahl der
Baugenehmigungen für Wohnungen gegenüber dem Vergleichszeitraum des Jahres 2010 um
21,6 % auf insgesamt 167.700 zu. Dabei betrug der Anstieg bei den Mehrfamilienhäusern
26,5 % und bei den Einfamilienhäusern 20,6 %.
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LAGEBERICHT
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2. Entwicklung der Kreisbau Künzelsau eG
Im Hohenlohekreis leben auf einer Fläche von 777 km² insgesamt 110.000 Menschen. Die
Kreisstadt Künzelsau ist ein aufstrebendes Mittelzentrum, von der die dynamische
Entwicklung des Landkreises zum attraktiven Unternehmensstandort ausgeht. Gemessen an
der Einwohnerzahl verfügt der Hohenlohekreis über die höchste Dichte an Weltmarktführern.
Die Schwerpunkte liegen in vielfältigen industriellen Branchen, leistungsfähigen
Handwerksbetrieben und erfolgreichen Handelsunternehmen der Montage- und
Befestigungstechnik. Durch die beiden Autobahnen A6 und A81 ist der Hohenlohekreis zudem
hervorragend an das überregionale Straßennetz angebunden, so dass benachbarte
Wirtschaftsräume schnell zu erreichen sind.
Außerdem bietet Künzelsau als Standort der Reinhold-Würth-Hochschule sowie mit einem
breit gefächertem Berufsschulzentrum und zahlreichen allgemein bildenden Schulen
hervorragende Bildungschancen. Diese glänzenden Strukturdaten der Wachstumsregion
Hohenlohekreis werden ergänzt durch vielfältige Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie
ein ausgeprägtes kulturelles Angebot. Wohnraum im Hohenlohekreis ist aus diesen Gründen
sehr begehrt, insbesondere in den Stadt- und Gemeindezentren.
Als Wohnungsunternehmen, Bauträger und Dienstleister ist die Kreisbaugenossenschaft
Künzelsau eG seit ihrer Gründung ein bedeutendes Unternehmen für die Wohnungswirtschaft
im Hohenlohekreis.
Die starke Verankerung speziell zu der Kreisstadt Künzelsau und dem Kochertal zeigt sich in
zahlreichen Wohnbauprojekten quer durch die vergangenen Jahrzehnte. Den
gesellschaftlichen Wohnansprüchen und den genossenschaftlichen Zielsetzungen wurde sie
in jeder Phase ihres Bestehens gerecht. Hatte die Kreisbau Künzelsau eG in der
Vergangenheit Antworten auf die Wohnungsnot, bietet sie heute mit einem differenzierten
Wohnungsangebot Lösungen, um dem Zeitgeist der Singularisierung und dem Problem des
demographischen Wandels gerecht zu werden.
Die Kreisbau Künzelsau eG hat früh erkannt, dass die zentral gelegene Stadtwohnung wieder
an Bedeutung gewinnt. Ihre infrastrukturellen Vorteile machen sie zum generationsübergreifend
beliebten Kaufobjekt. Mit dem ‚Wohnpark am Künsbach’ in der Innenstadt
Künzelsaus hat die Kreisbau Künzelsau eG ein viel beachtetes Mehrgenerationen-Wohnen
geschaffen. Außerdem wurden in exponierter Südlage am Stadtrand Künzelsau weitere
Eigentumswohnungen erfolgreich vermarktet.
Durch die demographische Entwicklung besteht ein großer Bedarf an barrierefreiem und
betreutem Wohnraum für Senioren. Diese Nachfrage wird durch die topographische Hanglage
im Kochertal noch verstärkt. Auch hier hat die Kreisbau Künzelsau eG mit ihrer betreuten
Seniorenwohnanlage ‚LindenPalais’ in Niedernhall ein Referenzprojekt für Senioren
geschaffen, das 2011 mit dem Qualitätssiegel für Betreutes Wohnen in Baden-Württemberg
ausgezeichnet wurde.
In der Peripherie der Kreisstadt besteht ebenfalls ein hoher Bedarf an Wohnraum, der sich in
zahlreichen Baugebieten auf den Einfamilienhaussektor konzentriert. Auch hier konnte die
Kreisbau Künzelsau eG im Jahr 2011 mit zahlreichen Einfamilien-, Reihen- und
Doppelhäusern ihre Leistungsfähigkeit unter Beweis stellen. Individuelle Wohnwünsche zu
Grundrissen, Architektur und Haustechnik wurden in zahlreichen Bauprojekten in engem
Kontakt mit den Bauherren umgesetzt. Dabei setzt die Kreisbau Künzelsau eG bei ihren
Neubauprojekten konsequent auf umweltschonende Versorgung mit regenerativen Energien
und eine hoch isolierende Wärmedämmung.
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LAGEBERICHT
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Auch die Finanzmarktkrise hatte verstärkenden Einfluss auf die Nachfrage im
Wohnungsmarkt. Kapitalanleger investieren wieder zunehmend in Immobilien, vorzugsweise
in innerstädtische Wohnlagen. Die Umsatzerlöse im Bauträgergeschäft konnten durch die
erfolgreiche Vermarktung der attraktiven Wohnangebote von 3,1 Mio. € auf 3,3 Mio. € und die
liquiden Mittel von 1,01 Mio. € auf 2,26 Mio. € gesteigert werden.
Auch für Ihre Bestandsimmobilien verfolgt die Kreisbau Künzelsau eG eine nachhaltige
Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie auf Basis eines Gebäude-Portfolios, das eine
mehrjährige Bestandsentwicklung zum Ziel hat. Der Schwerpunkt liegt hier auf energetischen
Gebäudesanierungen, um Energie- und somit Wohnnebenkosten zu reduzieren, die Substanz
der Gebäude zu erhalten und die langfristige Vermietbarkeit zu gewährleisten. Im Jahr 2011
konnten mit dem Gebäude ‚Mainzer Str. 9’ die 2008 begonnenen energetischen Gebäudesanierungen
im Wohnungsschwerpunkt ‚Künzelsauer Aue’ abgeschlossen werden. Seit 2008
wurden hierfür insgesamt 4,5 Mio. € für 150 Wohnungen investiert.
Die Kreisbau Künzelsau eG hat auch im Geschäftsjahr 2011 ihren genossenschaftlichen
Auftrag erfüllt. Sie bietet ihren Mitgliedern zeitgemäßen und lebenswerten Wohnraum bei
moderatem Mietpreisniveau und stellt sich in erheblichem Maße ökologischen Aufgabenstellungen
durch konsequent energieeffizientes Bauen und Sanieren. Auch die Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung konnten 2011 von 3,08 Mio. € auf 3,22 Mio. € gesteigert werden.
Diese Substanzverbesserungen im Anlagevermögen und die erfolgreiche Geschäftstätigkeit
im Umlaufvermögen führten zu einer Erhöhung der Bilanzsumme von 22,9 auf 24,0 Mio. €.
Die Anlageintensität bleibt mit 58,0 % nahezu konstant auf dem Vorjahreswert.
Auch die Kapitalstruktur entwickelte sich weiter positiv. Durch das erfolgreiche Jahresergebnis
konnte das Eigenkapital von 12,4 Mio. € auf 13,1 Mio. € merklich ausgebaut werden. Lediglich
zur Finanzierung der Bestandsentwicklung wurden zinsgünstige Modernisierungskredite aus
dem CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm der KfW-Bank in Anspruch genommen. Alle weiteren
Investitionen wurden mit Eigenkapital finanziert. Trotz der Zunahme der Verbindlichkeiten, die
größtenteils aus erhaltenen Käuferanzahlungen resultiert, ist es durch das positive
Jahresergebnis gelungen, den Anteil des Eigenkapitals geringfügig auszubauen. Die
überdurchschnittliche Eigenkapitalquote verbesserte sich von 54,1 % auf 54,4 %.
Zusammenfassend kann unsere Genossenschaft auch im Jahr 2011 auf eine weiterhin
positive Entwicklung verweisen. Investitionen im Neubau und in der Gebäudemodernisierung
wurde nach den Vorgaben der Unternehmensplanung und des Objekt-Portfolios umgesetzt.
Die Umsatzerlöse im Kerngeschäft der Vermietung sind nachhaltig und stiegen leicht an. Im
Marktsegment des Umlaufvermögens sind die Projekte auf die Markterfordernisse
ausgerichtet, so dass der gute Vorjahresumsatz leicht ausgebaut werden konnte. Das gute
Jahresergebnis führte zu einer weiteren Stärkung der soliden Eigenkapitalausstattung.
Außerdem konnten die Zahlungsverpflichtungen jederzeit und zeitnah erfüllt werden. Die
wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft ist daher weiterhin als stabil und sehr solide
zu bezeichnen.
Die Vollversammlung der Vereinten Nationen hat das Jahr 2012 zum Jahr der
Genossenschaften ausgerufen. Damit will sie auf die Bedeutung der Genossenschaften und
ihre Rolle bei der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung der Länder hinweisen.
Dies bringt zum Ausdruck, dass Genossenschaften nicht nur wirtschaftlich ein Erfolgsmodell
sind, sondern auch die Gesellschaft in vielerlei Hinsicht bereichern. Genossenschaften wie die
Kreisbau Künzelsau eG beweisen in ihrem jahrzehntelangen Wirken, dass es möglich ist,
sowohl unternehmerisch zu handeln, gleichzeitig aber soziale Verantwortung zu übernehmen
und Mitgliederinteressen zu vertreten.
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LAGEBERICHT
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II.
DARSTELLUNG DER GESAMTWIRTSCHAFTLICHEN LAGE SOWIE
DER CHANCEN UND RISIKEN DER VORAUSSICHTLICHEN
ENTWICKLUNG
1. Anlagevermögen und Hausbewirtschaftung
Als größtes Wohnungsunternehmen in Hohenlohekreis leistet die Kreisbau Künzelsau eG mit
ihrem Wohnungsangebot einen wichtigen Beitrag zu einem sozialverträglichen lokalen
Wohnungsmarkt. Sie versteht es als ihre genossenschaftliche Verpflichtung, breite
Bevölkerungsschichten langfristig mit bezahlbaren Mietwohnungen zu versorgen. Das
Portfolio beläuft sich per 31.12.11 unverändert auf 674 Mietwohnungen und 3
Gewerbeeinheiten in 91 Gebäuden sowie 244 Garagen und verteilt sich auf die Kreisstadt
Künzelsau mit den Teilorten Garnberg, Gaisbach und Taläcker, den Städten Niedernhall und
Ingelfingen sowie der Gemeinde Weißbach.
Der Mietwohnungsmarkt 2011 war sehr dynamisch und wurde sowohl von einer lebhaften
Nachfrage als auch von einer zunehmenden Mobilität der Bewohner geprägt. 80
Wohnungskündigungen stehen 98 Neuvermietungen gegenüber, so dass die
Vermietungsbilanz des Jahres 2011 insgesamt positiv ausfällt. Trotzdem bedarf dieser relativ
starke Wohnungswechsel einen hohen Abwicklungs- und Instandhaltungsaufwand
insbesondere bei Wohnungen aus langjährigen Mietverhältnissen.
Durch die zunehmende Mobilität und die Altersstruktur der Mieter sowie durch den
wachsenden Studentenanteil ist auch in den nächsten Jahren von einer Fluktuationsquote von
ca. 10 - 13 % auszugehen. Eine besondere Beeinträchtigung der Ertragslage durch größere
Vermietungsleerstände wird jedoch nicht erwartet, da die Wohnungsnachfrage in allen Preisund
Größensegmenten sehr hoch ist und wir durch die wachsende Anzahl der sanierten
Wohngebäude und der damit einhergehenden Wohnattraktivität auch weiterhin mit einer
hohen Auslastung unserer Wohnungsbestände rechnen.
Die Ertragslage wurde aus diesen vereinzelten Vermietungsleerständen nicht wesentlich
beeinträchtigt. Die Sollmieten der Wohnungen, Garagen und Stellplätze erhöhte sich von 2,34
Mio. € auf nunmehr 2,43 Mio. €.
Mieterhöhungen wurden 2011 nur bei Neuvermietung oder nach Durchführung von
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Von weiteren Mietanpassungen wurde
abgesehen, da die Mieten in den Vorjahren im gesamten Wohnungsbestand angepasst
wurden und ein Erhöhungspotential durch steigende Lebenshaltungskosten und stagnierende
Reallöhne nicht gegeben war. Die durchschnittliche Grundmiete per 31.12.11 veränderte sich
gegenüber dem Vorjahr von 4,58 €/m² auf immer noch moderate 4,69 €/m². In der Zukunft
kann mit leicht steigenden Mietpreisen gerechnet werden, sofern die Konjunktur- und
Arbeitsmarktlage weiterhin positiv verläuft.
Die Mietrückstände per 31.12.11 entwickelten sich gegenüber dem Vorjahr positiv. Sie
konnten von 27.273,28 € auf 22.018,60 € reduziert werden und liegen somit unter 1 % der
Sollmieten. Obwohl das Mahnwesen konsequent und zeitnah durchgeführt wird, ist durch die
Entwicklung zu nachlassender Zahlungsmoral auch weiterhin mit Rückständen in dieser Höhe
zu rechnen.
Auf Basis eines Objekt-Portfolios wird der Gebäudebestand in technischer und wirtschaftlicher
Hinsicht überwacht und gesteuert. Dadurch wird das strategische Unternehmensziel verfolgt,
den Gebäude- und Wohnungsbestand durch zielgerichtete Investitionen zu entwickeln, um ihn
den zeitgemäßen Wohnansprüchen anzupassen und langfristig vermietbar zu halten.
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LAGEBERICHT
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Schwerpunkt dieser geplanten Bestandsentwicklung ist die energetische Sanierung nach den
Vorgaben des KfW-Gebäudesanierungsprogramms. Durch diese kostenintensiven
Sanierungsmaßnahmen leistet die Kreisbau Künzelsau eG einen wichtigen Beitrag zum
Klima- und Umweltschutz. Außerdem bedeutet dies für die lokalen Handwerksbetriebe ein
echtes Konjunkturprogramm. Natürlich profitieren auch die Mieter davon, da die
Energiekosten sich bis zu 70 % reduzieren und sich somit auch künftige Preissteigerungen
weniger stark auswirken.
Im Berichtsjahr wurde mit der Sanierung des Gebäudes ‚Mainzer Str. 9’ die seit 2008
fortwährende Sanierung des Wohnquartiers ‚Künzelsauer Aue’ abgeschlossen. Hierfür wurde
in 2011 ein Betrag in Höhe von 0,35 Mio. € aufgewendet. Bei Berücksichtigung weiterer 0,65
Mio. € für Instandhaltungen belaufen sich die Investitionen in den Gebäudebestand im Jahr
2011 auf 1,0 Mio. €. Auch in den kommenden Jahren ist geplant, die energetische Sanierung
des Gebäudebestandes kontinuierlich fortzuführen.
2. Neubau und Verkauf
Die Nachfrage nach Immobilien wurde 2011 verstärkt durch Kapitalanleger geprägt, die vor
dem Hintergrund einer Inflationserwartung und mangelndem Vertrauen in die Finanzsysteme
eine Vermögensanlage in Sachwerte bevorzugen. Gesucht sind insbesondere
Eigentumswohnungen in innerstädtischer Lage mit guter Infrastruktur.
Auch im Marktsegment der individuell geplanten Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser war
eine deutliche Belebung zu verzeichnen. Hier haben sich das historisch günstige Zinsniveau
und die Förderungen durch die KfW-Bank positiv ausgewirkt.
Bei Berücksichtigung der Umsätze aus Werkverträgen für die Erstellung von
Einfamilienhäusern auf fremden Baugrund konnten die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr
von 3.093.117,40 € auf 3.270.872,80 € gesteigert werden.
Die Vorfinanzierung aller Bauprojekte erfolgte ausschließlich mit Eigenkapital und
Käuferzahlungen. Risiken, die die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen könnten, sind
dadurch bei diesen Einheiten nicht gegeben.
a) Weitgehend fertig gestellte Projekte
LindenPalais Niedernhall, 33 betreute Seniorenwohnungen
In der Innenstadt von Niedernhall wurden 33 betreute Eigentumswohnungen für Senioren in
bester Lage am Rand der Altstadt erstellt. Die Betreuung wird vom Deutschen Roten Kreuz,
Kreisverband Hohenlohe gewährleistet. Die Wohnanlage zeichnet sich durch eine
hervorragende Infrastruktur und ein ausgezeichnetes Wohn- und Betreuungskonzept aus.
Außerdem ist eine wohnortnahe ärztliche Versorgung gewährleistet, da in der Wohnanlage
eine Arztpraxis zur Verfügung steht. Die hohe Qualität der Wohnanlage und des Seniorenkonzepts
belegt das ‚Qualitätssiegel Betreutes Wohnen in Baden-Württemberg’, mit dem das
LindenPalais 2011 vom Kommunalverband Baden-Württemberg ausgezeichnet wurde.
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LAGEBERICHT
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Per 31.12.2011 waren noch 16 Wohnungen im Verkaufsbestand. Wir rechnen weiter mit
einem positiven Abverkauf der Wohnungen, insbesondere nach der Verleihung des Qualitätssiegels.
Es ist jedoch mit einer längeren Verkaufsphase zur rechnen, da eine Kaufentscheidung
bei Senioren meist mit der Notwendigkeit verbunden ist, die bisherige Immobilie
verkaufen zu müssen. Sollten einzelne Wohnungen nicht verkauft werden können, werden
diese in den Mietbestand genommen.
21 Eigentumswohnungen in Künzelsau, Wohnpark am Künsbach, 1. Bauabschnitt
In exponierter, stadtnaher Lage wurde eine Wohnanlage mit insgesamt 21 Wohnungen,
aufgeteilt auf 4 Gebäude und eine Tiefgarage erstellt. Die einzelnen Gebäude sind über
Laubengänge miteinander verbunden und gruppieren sich um einen schönen Innenhof.
Optional können die Eigentumswohnungen auch seniorengerecht ausgestattet werden.
Durch die attraktive Lage in der Kreisstadt Künzelsau, in unmittelbarer Nähe zu
Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten und Fachgeschäften sowie dem Wohnkonzept eines
generationsübergreifenden Wohnens, eignen sich die Wohnungen gleichermaßen für
Kapitalanleger und Selbstnutzer. Per 31.12.2011 waren noch 10 Wohnungen im Verkaufsbestand.
Wir rechnen weiter mit einem erfolgreichen Abverkauf, zumal wir Kapitalanlegern
den kostenlosen Zusatzservice der Erstvermietung anbieten.
Wohnanlagen und Doppelhäuser in Gaisbach und Niedernhall
Ferner ist es in 2011 gelungen, die bislang noch unverkauften Wohnungen in Gaisbach,
Fliederstr. 10 und in Niedernhall, Hauptstr. 7 zu verkaufen. Ebenso konnten 3 Reihenhäuser in
Niedernhall und 1 Doppelhaus in Gaisbach verkauft werden.
b) In Bau befindliche Projekte
8 Eigentumswohnungen in Künzelsau, Amrichshäuser Str. 54
In bester Künzelsauer Wohnlage, am stadtnahen
Südhang in unmittelbarer Nähe zum Wertwiesenpark,
wurde 2011 mit dem Bau eines 8-Familienhauses als
KfW-70-Effizienzhaus begonnen. Das Gebäude verfügt
über eine Aufzugsanlage und eine Tiefgarage und
besticht mit einer hochwertigen Ausstattung. Alle
Wohnungen konnten vor Baubeginn verkauft werden.
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LAGEBERICHT
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2 Doppelhäuser in Gaisbach
Einfamilienhäuser
c) Projektierte Bauvorhaben
6 Eigentumswohnungen in Künzelsau, Wiesweg 3
Im Baugebiet ‚Wilhelmsäcker’ konnten wir bis 2011 drei
Doppelhäuser erstellen und verkaufen. Die Nachfrage
nach diesen Häusern hat aufgrund des guten Preis-
/Leistungsverhältnisses und der attraktiv ebenen
Grundstückslage stark zugenommen.
Aus diesem Grund haben wir 2011 mit dem Bau von zwei
weiteren Doppelhäusern begonnen. Bis zum Berichtszeitpunkt
konnten bereits 3 dieser 4 Doppelhaushälften
verkauft werden. Durch die Möglichkeit einer
Besichtigung der fertigen Häuser rechnen wir mit einem
zeitnahen Verkauf der letzten noch unverkauften
Haushälfte.
Im Rahmen der Baubetreuung haben wir 2011 zwei
Einfamilienhäuser in Niedernhall und in Kupferzell-
Westernach zum schlüsselfertigen Festpreis fertig
gestellt. Außerdem wurde mit dem Bau eines
Einfamilienhauses in Gaisbach begonnen, welches im
Mai 2012 fertig gestellt wird. Der Baubeginn bei
Einfamilienhäusern erfolgt grundsätzlich erst nach
Verkaufsabschluss.
Unterhalb des Bauvorhabens ‚Amrichshäuser Str. 54’
planen wir ein weiteres Mehrfamilienhaus mit 6
Wohnungen, 6 Einzelgaragen, einer Aufzugsanlage und
einer hochwertigen Ausstattung. Durch die stadtnahe
Südlage des Gebäudes rechnen wir mit einem ebenso
kurzfristigen Abverkauf der Wohneinheiten, wie dies beim
benachbarten Gebäude der Fall gewesen war. Der
Baubeginn wird bis Mitte des Jahres 2012 erwartet.
Erschließung eines Baugebietes in Garnberg
Im Künzelsauer Teilort Garnberg verfügen wir über ein 4.120 m² großes Grundstück, das in
der Ortsmitte gelegen nach Süden ausgerichtet ist. Die Lage zeichnet sich ferner durch eine
ebene Fläche und durch die Nähe zu einem großen Unternehmen aus. Da in Garnberg seit
geraumer Zeit keine neuen Wohnangebote mehr geschaffen wurden und insbesondere ein
geplantes Baugebiet der Stadt Künzelsau an Nachbareinsprüchen gescheitert ist, besteht eine
große Nachfrage nach Bauplätzen für Einfamilienhäuser. Wir planen daher, diese Fläche für
eine Bebauung mit 4 Einfamilienhäusern und 3 Doppelhäusern zu parzellieren und zu
erschließen. Die baureifen Grundstücke werden danach zusammen mit der schlüsselfertigen
Planung und Erstellung der Gebäude zum Verkauf angeboten. Mit dem Beginn sowohl der
Erschließungsarbeiten als auch der Verkaufstätigkeit kann bis Mitte des Jahres 2012
gerechnet werden
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LAGEBERICHT
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6 Reihenhäuser in Künzelsau, Taläcker
Im größten Künzelsauer Teilort ‚Taläcker’ verfügen wir über ein zentral gelegenes
Baugrundstück mit einer Fläche von 1.610 m². Hier planen wir insgesamt 6 Reihenhäuser als
KfW-70-Effizienzhäuser mit 6 Einzelgaragen. Da die Baugrundstücke in Taläcker
weitestgehend bebaut sind und somit eine ordentliche Nachfrage vorliegt, bestehen
aussichtsreiche Vermarktungschancen für diese kostengünstigen Immobilien. Wir rechnen mit
dem Verkaufs- und Baubeginn in 2012.
d) Einfamilienhäuser
Die Genossenschaft bietet Bauherren einen umfangreichen Hauskatalog mit Einfamilien- und
Doppelhaustypen zur Erstellung auf fremden Baugrund an. Außerdem werden individuelle
Planungen durch ein modernes CAD-System ermöglicht. Ein Verkaufsrisiko ergibt sich nicht,
da die Bauvorhaben erst nach erfolgtem Verkaufsabschluss begonnen werden. Zum Zeitpunkt
der Berichtserstellung sind Einfamilienhäuser in verschiedenen Ortschaften projektiert.
3. Wohnungseigentumsverwaltung
Die Kreisbau Künzelsau eG bietet Wohnungseigentümergemeinschaften einen umfassenden
und professionellen Verwaltungsservice nach dem WEG-Gesetz an, der sich sowohl auf den
kaufmännischen als auch auf den technischen Bereich erstreckt. Unsere Aufgabe ist es, im
Interesse unserer Eigentümer Kostentransparenz und eine nachhaltige Werterhaltung der
Wohngebäude zu gewährleisten. Die Kreisbau Künzelsau eG versteht sich dabei als
kompetenter Partner und Interessensvertreter der Eigentümer.
Zum Bilanzstichtag 31.12.11 werden 67 Hausgemeinschaften mit 642 Wohnungen und 14
Gewerbeeinheiten nach dem WEG-Gesetz verwaltet. Im Jahr 2011 ausgelaufene Verträge
wurden ausnahmslos verlängert. Die Eigentümergemeinschaften schätzen unsere Erfahrung
und Kompetenz sowohl in der kaufmännischen Objektverwaltung als auch in der technischen
Betreuung, was zu einer wachsenden Nachfrage von externen Gemeinschaften führt. Durch
unsere Neubautätigkeit und weitere Akquisitionsbemühungen kann mit einem weiteren
Wachstum in diesem Geschäftsfeld gerechnet werden.
4. Mitgliederentwicklung
Im Geschäftsjahr konnten wir 83 neue Mitglieder für unsere Genossenschaft gewinnen. Dem
standen jedoch 95 Abgänge gegenüber, so dass sich die Zahl der Mitglieder per 31.12.11 von
1.137 auf 1.125 verringerte. Dementsprechend reduzierte sich die Anzahl der Geschäftsanteile
1.437 auf 1.425.
13

LAGEBERICHT
_________________________________________________________________________
5. Vermögens- und Kapitalstruktur
a) Vermögensstruktur
31.12.2011 31.12.2010
T € % T € %
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 2,1 0,0 4,4 0,0
Sachanlagen 13.933,4 58,0 13.899,6 60,8
Finanzanlagen 0,9 0,0 0,9 0,0
Umlaufvermögen
Bautätigkeit 6.813,9 28,4 6.801,7 29,7
Unfertige Leistungen 691,8 2,9 875,2 3,8
Vorräte 105,8 0,4 87,3 0,4
Forderungen und sonst.
Vermögensgegenstände 225,1 0,9 203,1 0,9
Flüssige Mittel 2.257,8 9,4 .012,3 4,4
Rechnungsabgrenzung 0,0 0,0 0,6 0,0
Gesamtvermögen 24.030,8 100,0 22.885,1 100,0
b) Kapitalstruktur
31.12.2011 31.12.2010
T € % T € %
Eigenkapital
Geschäftsguthaben 470,7 2,0 471,9 2,0
Rücklagen 12.379,7 51,5 11.687,7 51,1
Bilanzgewinn 229,5 1,0 227,2 1,0
Fremdkapital
Rückstellungen 1.763,2 7,3 2.108,3 8,8
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten u. a. Kreditgebern 6.639,6 27,6 6.471,6 28,3
Erhaltene Anzahlungen 2.250,0 9,4 1.667,2 7,3
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen und sonst. Verb. 293,0 1,2 334,2 1,5
Rechnungsabgrenzung 5,1 0,0 7,0 0,0
Gesamtkapital 24.030,8 100,0 22.885,1 100,0
6. Wirtschaftliche Lage und Jahresergebnis
Die wirtschaftliche Situation der Kreisbau Künzelsau eG ist weiterhin sehr solide. Der
Vorstand konnte keine negativen Beeinträchtigungen in einem der Geschäftsfelder erkennen.
Die Unternehmens- und Wirtschaftsplanung wurde im Geschäftsjahr konsequent umgesetzt,
wobei die mehrjährige energetische Gebäudesanierung in dem Wohnungsschwerpunkt
‚Künzelsauer Aue’ planmäßig abgeschlossen werden konnte. Die energetischen
Gebäudesanierungen werden in den kommenden Jahren bei anderen Bestandsgebäuden
entsprechend der Portfolio-Steuerung fortgeführt.
14

LAGEBERICHT
_________________________________________________________________________
Im Geschäftsfeld der Hausbewirtschaftung konnte eine Umsatzsteigerung von 3,08 Mio. € auf
3,22 Mio. € erzielt werden, die nachhaltig Bestand hat. Durch die Bautätigkeit im
Umlaufvermögen sowie durch das Sanierungsaufkommen im Anlagevermögen erhöhte sich
das Bilanzvolumen von 22,89 Mio. € auf 24,03 Mio. €.
Auch im Bauträgergeschäft verlief die Entwicklung im Jahr 2011 positiv, denn die
Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien konnten gegenüber dem Vorjahr von
3,09 Mio. € auf 3,27 Mio. € gesteigert werden.
Durch die positive Entwicklung in allen Geschäftsfeldern konnte ein zufriedenstellender
Jahresüberschuss in Höhe von 713.973,97 € erzielt werden. Dies führte zu einer weiteren
Stärkung der Rücklagen und des Eigenkapitals, das mit einer Höhe von 13,08 Mio. € einen
Anteil von 54,4 % des Gesamtvermögens ausmacht. Die wirtschaftliche und finanzielle
Situation der Genossenschaft kann somit durch eine geordnete Vermögens- und Kapitalstruktur
als solide und gefestigt bezeichnet werden. Aus diesem Grund konnten alle erforderlichen
Vorfinanzierungen in der Bautätigkeit in vollem Umfang mit eigenen Mitteln abgedeckt
werden.
7. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Die konjunkturelle Abschwächung, die im vierten Quartal 2011 im Land einsetzte, dürfte sich
auch in der ersten Jahreshälfte 2012 fortsetzen. Hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass es
sich um eine Abschwächung auf hohem Niveau handelt. Immerhin wuchs das reale
Bruttoinlandsprodukt in Baden-Württemberg 2011 mit 4,4 % dynamischer als in allen anderen
Bundesländern. Auch die Abkühlung im vierten Quartal 2011 fiel im Land weniger stark aus
als im Bund. Wenn die Konjunktur also im ersten Halbjahr 2012 in ruhigeren Bahnen verläuft,
was auch der Gesamtkonjunkturindikator des Statistischen Landesamtes anzeigt, so handelt
es sich um eine normale zyklische Abschwächung. Gegenüber dem Vorjahr erwarten wir im
ersten Quartal ein Wachstum von 1 ¾ %, im zweiten von gut 1 %. Für das zweite Halbjahr
zeigt der Konjunkturindikator eine mögliche neue Belebung an.
Positive Signale sendet auch der stets mit einer gewissen Verzögerung reagierende Arbeitsmarkt.
Die Zahl der ungeförderten offenen Stellen steigt und die Arbeitslosigkeit bewegt sich
auf niedrigem Niveau.
Die Wirtschaftsregion Heilbronn/Franken und speziell der Hohenlohekreis ist eine
Wachstumsregion. Attraktive Baulandpreise für Wohnungs- und Gewerbebau, qualifizierte
Arbeitskräfte sowie ausgezeichnete Verkehrsanbindungen sind optimale
Standortvoraussetzungen für die Expansion und Neuansiedlung erfolgreicher Unternehmen.
Zahlreiche mittelständische Unternehmen der Region, die global erfolgreich operieren,
investieren in Unternehmenserweiterungen und Wachstum, z. B. im Gewerbepark Hohenlohe.
Dies bedeutet Sicherheit für bestehende Arbeitsplätze sowie eine Bevölkerungszunahme, da
der Bedarf an Arbeits- und Fachkräften nur durch Zuzug aus anderen Regionen gedeckt
werden kann. Dies stärkt sowohl das Konsumverhalten der Menschen wie auch die
Investitionsbereitschaft in langfristige Wirtschaftsgüter wie Immobilien.
Das Zinsniveau in Deutschland ist weiter auf einem historisch niedrigen Stand. Ein
Immobiliendarlehen für eine Laufzeit von zehn Jahren ist ab 2,53 Prozent Sollzinssatz zu
haben, 20-Jahres Baugeld steht ab 3,01 Prozent zur Verfügung. Aufgrund der unterschiedlichen
Risikoaufschläge für 10-Jahres-Anleihen bei den Ländern im EU-Währungsverbund
ist weiterhin mit niedrigen Bauzinsen zu rechnen. Es wird daher prognostiziert, dass
die Attraktivität der Immobilie als Kapitalanlage weiter zunimmt. Diese günstigen
Rahmenbedingungen werden sich 2012 positiv auf den Wohnungsmarkt auswirken und zu
einer Steigerung der Wohnungsbautätigkeit führen.
15

LAGEBERICHT
_________________________________________________________________________
Allerdings beinhalten diese guten Konjunktur- und Branchenentwicklungen auch Risiken.
Durch die Wiederentdeckung des ‚Betongolds’ und die hohe Nachfrage werden die
Immobilienpreise weiter steigen. Ferner ist davon auszugehen, dass sich auch die
Gestehungskosten durch höhere Rohstoff- und Materialpreise sowie durch eine Verschärfung
der Energiesparbauweise wesentlich verteuern werden.
Die Unsicherheiten im Finanzsystem und die konjunkturellen Unterschiede im EU-
Währungsverbund können auch finanzielle Mehrbelastungen für die Bürger mit sich bringen.
Die Finanzierung der Stützung stark defizitärer Staaten kann Steuererhöhungen oder Wegfall
von Fördermitteln bedeuten. Die Folge könnten geringere Realeinkommen sein, die zu einer
Zunahme von Mietausfällen führen könnte.
Risiken für die Vermietung der Wohnungsbestände ergeben sich außerdem in der
demographischen Entwicklung und in der gestiegenen Mobilität der Menschen. Es ist
weiterhin mit einer höheren Fluktuationsquote zu rechnen, die insbesondere aus langjährigen
Mietverhältnissen zu hohen Sanierungsaufwendungen führen kann. Der Vorstand wird die
Strategie der nachhaltigen Modernisierung im Wohnungsbestand fortführen, um ein mögliches
Leerstands- und Mietausfallrisiko zu reduzieren.
Die Risiken im Bauträgergeschäft liegen im Wesentlichen in einer rückläufigen
Marktentwicklung, die aktuell jedoch nicht erkennbar ist oder in einer Steigerung der
Gestehungskosten. Durch eine sorgfältige Projektauswahl mit Priorität auf innerstädtische
oder stadtnahe Lagen und eine umfassende Ausschreibung der Leistungen versuchen wir,
die Chancen im Bauträgergeschäft zu nutzen. Die Vorfinanzierungen der Bauprojekte
erfolgten bislang ausschließlich mit Eigenkapital. Wirtschaftliche Risiken bestehen daher nur
in geringem Umfang, zumal eine hohe Interessenslage besteht und für einen Baubeginn stets
eine gewisse Vorverkaufsrate Voraussetzung ist. Ferner können einzelne Einheiten ins
Anlagevermögen übernommen und vermietet werden, sofern der Verkauf in der Zukunft nicht
den Erwartungen entsprechen würde.
Als wesentliche Finanzierungsinstrumente sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
zu nennen, die ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen betreffen. Mögliche
Risiken ergeben sich hierbei insbesondere aus Zinsänderungs- und Liquiditätsrisiken. Unsere
Genossenschaft setzt zur Risikominimierung auf eine Streuung der Zins-bindungsfristen unter
der Zielsetzung langfristiger Zinsfestschreibung. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend
überwacht. Derivative Finanzinstrumente kommen nicht zum Einsatz.
Das Risikomanagementsystem der Genossenschaft ist auf die Betriebsgröße abgestimmt und
gewährleistet die Beobachtung und Steuerung der Risikofaktoren. Hierbei kommen auf die
Unternehmensbereiche abgestimmte Controllinginstrumente und Kennzahlensysteme zum
Einsatz. Im Kerngeschäftsfeld der Hausbewirtschaftung wird die Bestandsentwicklung mit
Hilfe eines Portfoliomanagements beobachtet und gesteuert. Entwicklungsbeeinträchtigende
oder gar bestandsgefährdende Risiken mit besonderer Auswirkung auf den
Unternehmensfortbestand bestehen durch die gute Ausstattung mit Eigenkapital und die
insgesamt solide wirtschaftliche Situation der Genossenschaft nicht.
16

LAGEBERICHT
_______________________________________________________________________
8. Ausblick
Die gute wirtschaftliche Entwicklung im Hohenlohekreis und die Investitionen des Mittelstands
in die Erweiterung der Unternehmensstandorte werden dazu führen, dass die gute Nachfrage
nach Wohnungen weiter zunehmen wird, sowohl im Eigentumsbereich als auch in der
Vermietung. Der Vorstand rechnet daher im Jahr 2012 mit einer Fortsetzung des moderaten
Wachstumskurses, da die Genossenschaft mit ihrem Immobilienangebot von dieser positiven
Wirtschaftslage profitieren kann. Zuwächse sind auch im Segment der
Wohnungseigentumsverwaltung zu erwarten.
Wir rechnen für das Jahr 2012 mit einer weiterhin stabilen Vermögens- und Ertragslage,
einem positiven Jahresergebnis und einer weiterhin geordneten Finanz- und Gesamtlage.
III.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht
eingetreten.
Künzelsau, 30. März 2012
Rolf Hofacker
Albert Rüdinger
17

AKTUELLE BAUPROJEKTE
_________________________________________________________________________
Seniorenwohnungen
Mehrgenerationenwohnungen
LindenPalais
Niedernhall, Bachwiesenstraße
Wohnpark am Künsbach, Ensemble `Natur`
Künzelsau, Gaisbacher Straße
Einfamilienhäuser
Künzelsau-Gaisbach
Kupferzell-Westernach
Niedernhall, Giebelheide
Mehrfamilienhaus
Künzelsau, Amrichshäuser Straße
18

Doppelhäuser
Gaisbach, Wilhelmsäcker (Haus 1+2) Gaisbach, Wilhelmsäcker (Haus 3+4)
Gaisbach, Wilhelmsäcker (Haus 5+6)
19

BESTANDSMANAGEMENT
_________________________________________________________________________
Energetische Sanierungen drücken die Heizkosten erheblich!
In vielen Regionen Westdeutschlands steigen die Mieten! Die Kosten des Wohnens werden
aber nicht nur von der Miete bestimmt, sondern insbesondere von den Nebenkosten, die zum
Teil der Mieter mit beeinflussen kann.
Bei der Kreisbau Künzelsau eG ist in den letzten Jahren durch energetische Sanierungen viel
geschehen. Seit 2008 wurden in Künzelsau und Ingelfingen insgesamt 11 Gebäude mit 150
Wohnungen nach den Anforderungen des CO 2 -Gebäudesanierungsprogramms durch
umfangreiche und kostenintensive Maßnahmen energetisch aufgewertet. Insgesamt wurden
hierfür rund 5 Mio. € investiert.
Diese Investitionen zahlen sich für die Mieter doppelt aus. Zum einen haben sich die
Heizkosten in den sanierten Gebäuden trotz zwischenzeitlicher Preiserhöhungen um bis zu
70 % verringert. Außerdem werden sich zukünftige Energiepreissteigerungen weniger stark
auswirken!
Außer der energetischen Sanierung wurden 345.000 € für weitere geplante
Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben. So wurden neue Zentralheizungen in Weißbach,
Hofstr. 4 und in Ingelfingen, Steigäcker 17 installiert. Balkonsanierungen wurden in
Niedernhall in der Bachwiesenstraße vorgenommen, zahlreiche Kellerdecken und Dachböden
wurden gedämmt, sowie Treppenhäuser und Hauseingänge neu gestaltet.
Der Aufwand für Instandhaltungen im Gebäudebestand belief sich auf 160.000 €. Die Kosten
für Modernisierungen nach Mieterwechsel belaufen sich auf eine Höhe von 170.000 €, wobei
einige umfangreiche Grundsanierungen nach langjährigen Mieterwechseln notwendig waren.
Hier werden vereinzelt auch Grundrissänderungen notwendig, um die Wohnungen den
zeitgemäßen Wohnansprüchen anzupassen.
20

BESTANDSMANAGEMENT
_________________________________________________________________________
Insgesamt wurden mit der stolzen Summe von 1.021.000 € rund 42 % der Grundmieten
wieder in den Gebäudebestand reinvestiert.
Zu einem erfolgreichen Abschluss kam im Jahr 2011 die energetische Sanierung unseres
Wohnungsschwerpunkts ‚Künzelsauer Aue‘. Nachdem das Sanierungskonzept in Kooperation
mit dem Steinbeis Transferzentrum Stuttgart ausgearbeitet wurde, begann das 4-Jahres-
Projekt im Jahr 2008 mit der Sanierung der Gebäude Hohenlohestr. 5/7 und 9/11.
Der Abschluss bildete im Berichtsjahr das Gebäude ‚Mainzer Str. 9, in dem 8 Mietwohnungen
mit einem Kostenaufwand von über 300.000 € nicht nur energetisch sondern auch optisch
enorm aufgewertet und verbessert wurden.
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (vorher)
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (vorher)
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (nachher)
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (nachher)
21

BILANZ AKTIV
_________________________________________________________________________
Anlagevermögen
2011 2010
€ €
Immaterielle Vermögensgegenstände 2.095,39 4.366,67
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 13.781.044,86 13.760.619,90
Geschäfts- u. anderen Bauten 32.349,23 33.256,67
Grundstücke ohne Bauten 69.035,20 69.035,20
Betriebs- u. Geschäftsausstattung 51.008.58 36.695,67
13.933.437,87 13.899.607,44
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 900,00 900,00
Summe Anlagevermögen 13.936.433,26 13.904.874,11
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstück
Grundstücke ohne Bauten 1.627.950,36 1.693.530,63
Bauvorbereitungskosten 54.770,32 76.032,80
Grundstücke mit unfertigen Bauten 5.131.161,49 5.032.113,02
Unfertige Leistungen 691.748,67 875.226,37
Andere Vorräte 105.839,37 87.346,71
7.611.470,21 7.764.249,53
Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 22.018,60 27.273,28
Forderungen aus Verkauf v. Grundstücken 124.542,49 158.845,53
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 5.318,22 1.139,01
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 40.937,77 8.326,19
Sonstige Vermögensgegenstände 32.234,82 7.499,17
225.051,90 203.083,18
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.257.812,47 1.012.266,55
Summe Umlaufvermögen 10.094.334,58 8.980.246,33
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 0,00 647,07
0,00 647,07
Bilanzsumme 24.030.767,84 22.885.120,44
22

BILANZ PASSIV
_________________________________________________________________________
Eigenkapital
2011 2010
€ €
Geschäftsguthaben
der ausgeschiedenen Mitglieder 29.140,00 27.280,00
der verbleibenden Mitglieder 441.575,45 444.651,72
470.715,45 471.931,72
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:
174,55 € (VJ 1.128,28 €)
Gesetzliche Rücklage
aus Jahresüberschuss
eingestellt 72.000 €
(VJ 91.000 €)
Bauerneuerungsrücklage
aus Jahresüberschuss
eingestellt 620.000 €
(VJ 814.000,00 €)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 1.307.062,42 1.235.062,42
Bauerneuerungsrücklage 4.327.575,94 3.707.575,94
Andere Ergebnisrücklagen 6.745.038,67 6.745.038,67
Bilanzgewinn
12.379.677,03 11.687.677,03
Gewinnvortrag 207.482,93 230.666,18
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 713.973,97 901.544,93
Einstellung in die Ergebnisrücklagen -692.000,00 -905.000,00
229.456,90 227.211,11
Summe Eigenkapital 13.079.849,38 12.386.819,86
Rückstellungen
Pensionsrückstellungen 919.550,50 897.347,40
Steuerrückstellungen 4.000,00 14.200,00
Rückstellung für Bauinstandhaltung 662.547,68 822.001,48
Sonstige Rückstellungen 177.119,11 284.769,57
Verbindlichkeiten
1.763.217,29 2.018.318,45
Sonstige
Verbindlichkeiten
davon aus Steuern:
8.216,27 €
(VJ 3.405,02 €)
davon im Rahmen
der sozialen
Sicherheit:
1.551,61 €
(VJ 1.640,14 €)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute 6.555.012,97 6.375.972,01
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditinstituten 84.595,19 95.628,39
Erhaltene Anzahlungen 2.249.956,38 1.667.167,16
Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen 279.767,01 319.251,41
Sonstige Verbindlichkeiten 13.241,89 14.920,72
9.182.573,44 8.472.939,69
Rechnungsabgrenzungsposten 5.127,73 7.042,44
Bilanzsumme 24.030.767,84 22.885.120,44
23

GEWINN / VERLUST
_________________________________________________________________________
Umsatzerlöse
2011 2010
€ €
aus Hausbewirtschaftung 3.218.498,44 3.082.693,89
aus Verkauf von Grundstücken 2.841.890,65 2.921.653,87
aus Betreuungstätigkeit 129.835,37 105.061,41
aus anderen Lieferungen und Leistungen 428.982,15 171.463,53
6.619.206,61 6.280.872,70
Erhöhung / Verminderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen -97.629,44 -136.458,31
Andere aktivierten Eigenleistungen 11.925,00 35.415,00
Sonstige betriebliche Erträge 290.960,05 210.302,65
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 1.370.364,31 1.391.692,51
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 2.813.684,13 2.239.284,34
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 257.466,47 274.911,84
4.441.514,91 3.905.888,69
Rohergebnis 2.382.947,31 2.484.243,35
Personalaufwand
davon für
Altersversorgung
54.613,07 €
(VJ 52.170,56 €)
Personalaufwand
Löhne und Gehälter 661.444,03 621.620,25
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 155.336,99 144.272,25
816.781,02 765.892,50
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 353.365,76 356.841,41
Sonstige betriebliche Aufwendungen 215.839,66 198.390,42
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens 46,38 63,00
Zinserträge 19.830,38 6.582,74
Zinsaufwendungen 219.509,01 207.741,58
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 797.328,62 962.023,18
Steuern vom Einkommen und Ertrag 18.662,45 -3.779,89
Sonstige Steuern 64.692,20 64.258,14
Jahresüberschuss 713.973,97 901.544,93
Gewinnvortrag 207.482,93 230.666,18
Einstellung in Gewinnrücklagen 692.000,00 905.000,00
Bilanzgewinn 229.456,90 227.211,11
24

ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011
_________________________________________________________________________
A. Allgemeine Angaben
1. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich
keine Veränderungen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
2. Der Jahresabschluss wurde erstmalig nach den Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) erstellt.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
1. Bilanzierungsmethoden
Vom Bilanzierungswahlrecht der Aktivierung von Geldbeschaffungskosten wurde
Gebrauch gemacht.
2. Bewertungsmethoden Anlagevermögen
Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu
fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um
planmäßige Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
Folgende Abschreibungssätze wurden angewendet:
Immaterielle Vermögensgegenstände
linear 25 %
Wohngebäude
Verteilung auf die Restnutzungsdauer ausgehend
von einer Gesamtnutzungsdauer von 75 bzw. 100
Jahren
6 Objekte werden linear mit 2 % der Anschaffungs-/
Herstellungskosten abgeschrieben
Degressive Abschreibung 1,25 % bei Gebäuden
‚Buchs 35, 45’, Konrad-Hornschuch-Str. 72’
Die Gesamtnutzungsdauer des generalsanierten
Gebäude Mainzer Str. 9 wurde von 75 Jahre auf 100
Jahre verlängert.
Außenanlagen linear 10 %
Andere Bauten (Garagen)
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Verteilung auf die Restnutzungsdauer, ausgehend von
einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren.
Bei einem Objekt wird 1 Tiefgaragenstellplatz mit einer
Laufzeit von 75 Jahren abgeschrieben.
lineare Abschreibungen entsprechend der
gewöhnlichen Nutzungsdauer
25

ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011
_________________________________________________________________________
Geringwertige Vermögensgegenstände
bis 150,00 €
Geringwertige Vermögensgegenstände
150,01 € - 1.000 €
sofortige Abschreibung in voller Höhe
Abschreibung als Sammelposten zu gleichen
Teilen auf 5 Jahre
Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architekten- und Bauleiterkosten aktiviert.
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet.
3. Bewertungsmethoden Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten
Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zu dem
niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Neben Fremdkosten wurden auch eigene
Architekten- und Bauleiterkosten aktiviert.
Flüssige Mittel sind zu Nominalwerten bilanziert.
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der
Zinsbindung abgeschrieben.
4. Bewertungsmethoden Rückstellungen
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung in der Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrags angesetzt.
Pensionsrückstellungen wurden nach einem versicherungsmathematischen Gutachten
in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet.
Bewertungsverfahren:
Biologische Rechnungsgrundlagen:
Ratierlich degressives Anwartschaftsbarwertverfahren
(PUC-Methode) bei aktiven Berechtigten,
Barwertverfahren bei Rentenbeziehern und mit
unverfallbarem Anspruch Ausgeschiedene
Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck
Rechnungszinssatz: 5,14 % p. a. (Vorjahr: 5,15 %)
Künftige Einkommenssteigerung: 1,50 % p. a. (Vorjahr: 1,50 %)
Künftige Rentensteigerung: 1,50 % p. a. (Vorjahr: 1,50 %)
Künftige Fluktuation: 0,00 % p. a. (Vorjahr: 0,00 %)
Für die Rückstellungen für Bauinstandhaltung gemäß § 249 Abs. 2 HGB a. F. wird
zum 01.01.2010 vom Beibehaltungswahlrecht der vorhandenen Rückstellungsbeträge
gemäß Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. Im Geschäftsjahr 2011 wurden
hiervon € 153.948,46 verwendet und € 5.505,34 aufgelöst.
Die Bildung der ‚Sonstigen Rückstellungen’ erfolgte in Höhe des voraussichtlich
notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen
wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit
einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.
26

ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011
_________________________________________________________________________
5. Bewertungsmethoden Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit den Rückzahlungswerten passiviert.
Die Kreisbaugenossenschaft Künzelsau eG ist eine kleine Genossenschaft im Sinne
des § 267 HGB. Sie ist daher gemäß § 274a HGB von der Anwendung des § 274 HGB
(latente Steuern) befreit.
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä.
Rechte stellen sich wie folgt dar:
davon
Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit gesichert
unter 1 Jahr 1 - 5 Jahre über 5 Jahre Art der
€ € € € € Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber 6.555.012,97 204.098,86 1.249.638,16 5.101.275,95 6.555.012,97 GPR
Kreditinstituten (6.375.972,01) (138.826,21) (1.125.027,85) (5.112.117,95) (6.375.972,01)
Verbindlichkeiten gegenüber 84.595.19 11.071,46 43.971,08 29.552,65 84.595,19 GPR
anderen Kreditgebern (95.628,39) (11.111,88) (43.971,08) (40.545,43) (95.628,39)
Erhaltene Anzahlungen * 2.249.956,38 2.249.956,38
(1.667.167,16) (1.667.167,16)
Verbindlichkeiten aus
Vermietung
0,00
(0,00)
0,00
0,00)
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen 279.767,01 279.767,01
und Leistungen (319.251,41) (319.251,41)
Sonstige Verbindlichkeiten 13.241,89 10.707,03 2.534,86
(14.920,72) (11.118,43) (3.802,29)
Gesamtbetrag 9.182.573,44 2.755.600,74 1.296.144,10 5.130.828,60 6.639.608,16
(8.472.939,69) (2.147.475,09) (1.172.801,22) (5.152.663,38) (6.471.600,40)
GPR = Grundpfandrecht
* = steht zur Verrechnung an
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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011
_________________________________________________________________________
C) Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn – und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs- / Geschäftsjahr Abschrei- Zuschrei- Buchwert am
Herstellungs- Zugänge Abgänge Umbuchung bungen bungen 31.12.2012
kosten (+ / -) (kumuliert)
Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
€ € € € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände
28.053,25 0,00 25.957,86 2.095,39 2.271,28
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgl. Rechte
mit Wohnbauten 22.997.153,56 350.785,80 0,00 8.062,27 9.575.983,72 1.026,95 13.781.044,86 339.450,06
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten 80.396,90 48.047,67 32.349,23 907,44
Grundstücke
ohne Bauten 69.035,20 69.035,20
Grundstücke mit Erb-
baurechten Dritter 0,00 0,00
Betriebs- und
Geschäftsausstattung 51.610,57 25.049,89 25.651,88 51.008,58 10.736,98
Summe 23.198.196,23 375.835,69 0,00 8.062,27 9.649.683,27 1.026,95 13.933.437,87 351.094,48
Finanzanlagen
And. Finanzanlagen
Anlagevermögen
insgesamt
900,00 900,00
23.227.149,48 375.835,69 0,00 8.062,27 9.675.641,13 1.026,95 13.936.433,26 353.365,76
* Die Umbuchungen bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betrifft die
Aktivierung eines Tiefgaragen-Stellplatzes im Gebäude ‚Hauptstr. 7‘ in Niedernhall.
2. Unfertige Leistungen
Im Posten UNFERTIGE LEISTUNGEN sind € 691.748,67 (Vorjahr: € 729.642,48) noch nicht
abgerechnete Betriebskosten enthalten.
3. Sonstige Rückstellungen
In der Position SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN sind folgende Rückstellungen mit einem
nicht unerheblichen Umfang enthalten:
Rückstellung für noch anfallende Baukosten € 105.461,11
Rückstellung für unterlassene Instandhaltung gemäß § 249
Abs. 1 S. 2 Nr. 1 HGB € 36.370,00
Rückstellung für Steuerberatung und Prüfung € 23.500,00
28

ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011
_________________________________________________________________________
4. Forderungen
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht.
II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde
Erträge und Aufwendungen enthalten:
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 80.343,00 €
Erträge aus früheren Jahren 29.635,19 €
2. Der Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen beträgt € 44.674,00
(Vorjahr: € 44.884,00)
D) Sonstige Angaben
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
1. Haftungsverhältnisse
Per 31.12.11 bestehen Haftungsverhältnisse in Höhe von 1.799.750,00 € aus der Bestellung
fremder Verbindlichkeiten (Grundschulden) für verkaufte Wohnungen, die noch nicht
übergeben und aufgelassen sind.
Das Risiko einer Inanspruchnahme des Unternehmens aus diesen Grundschulden ist gering,
da in den Kaufverträgen eine Auszahlung dieser Finanzierungsmittel nur direkt an das
Wohnungsunternehmen vereinbart wurde.
2. Anzahl der Beschäftigten
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollzeit
Teilzeit
Vorstand (hauptamtlich) 1
Vorstand (nebenamtlich) 1
Kaufmännische Mitarbeiter 4 2
Technische Mitarbeiter 4
Mitarbeiter im Regiebetrieb 2
__________________________________________
11 3
29

ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011
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3. Mitgliederbewegung im Jahr 2011
Anfangsbestand: 1.137
Zugang: 83
Abgang: 95
Endbestand: 1.125
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres
um € 3.076,27 auf € 441.575,45 verringert. Die daraus resultierende Haftsumme hat
sich gegenüber dem Vorjahr um € 3.720,00 € verringert und beträgt € 441.750,00.
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes
Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52
70174 Stuttgart
5. Mitglieder des Vorstandes
Rolf Hofacker, Geschäftsführer
Albert Rüdinger
6. Mitglieder des Aufsichtsrates
Emil G. Kalmbach Vorsitzender Bürgermeister
Hans-Günter Lang stellv. Vorsitzender Erster Landesbeamter
Werner Gassert
Sparkassendirektor
Roland Gebhardt
Techn. Betriebswirt
Dr. Hans Müller
Rechtsanwalt
Werner Mugrauer
Stuckateurmeister
Friedrich Popp
Zimmermeister
Erich Schwarz
Diplomingenieur
Klaus-Dieter Tittmann
Bauschlosser
Künzelsau, den 30. März 2012
Der Vorstand
Rolf Hofacker
Albert Rüdinger
30

EVENTS UND SONSTIGES
_________________________________________________________________________
Ehrung für 10 Jahre Kreisbau-Zugehörigkeit
Unsere Mitarbeiter Peter Doberstein (Planung und
Bauleitung Einfamilienhäuser), Martin Gehrig
(Verwalter und Makler) und Rolf Horndacher
(Hausmeister) feierten ihr 10-jähriges
Betriebsjubiläum.
Wir danken ihnen für die gute Zusammenarbeit!
Ehrung für 20 Jahre Kreisbau-Zugehörigkeit
Foto: A. Rüdinger (Vorstand), P. Doberstein, M. Gehrig, R.
Horndacher (nachträgliche Ehrung aus 2010), R. Hofacker,
(Vorstand)
Unser Mitarbeiter Roland Engert (Finanzbuchhaltung)
feierte im Jahr 2011 seine 20-jährige
Kreisbau-Zugehörigkeit.
Herzlichen Dank für die gute Zusammenarbeit und
für die Treue zur Kreisbaugenossenschaft!
Foto: A. Rüdinger (Vorstand), R. Engert, R. Hofacker,
(Vorstand)
Richtfest beim Bauvorhaben ‚Amrichshäuser Str. 54‘
Im November 2011 hatten wir Grund zum Feiern.
Zusammen mit Wohnungseigentümern,
Handwerkern und Nachbarn feierten wir den alten
Brauch des Richtfestes bei unserem 8-Familienhaus
in Künzelsau.
Mit dem Richtspruch durch Herrn Schäfer vom
gleichnamigen Zimmereibetrieb wurde Gottes
Segen für das neue Haus erbeten.
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Verleihung des Qualitätssiegels ‚Betreutes Wohnen Baden-Württemberg‘ für das
LindenPalais Niedernhall
Das LindenPalais wurde vom Kommunalverband
Baden-Württemberg mit dem ‚Qualitätssiegel
Betreutes Wohnen für Senioren in Baden-
Württemberg‘ ausgezeichnet – als bislang einzige
Seniorenwohnanlage im Hohenlohekreis.
Mit diesem Siegel wurde der hohe Qualitätsstandard
im LindenPalais gewürdigt. Geprüft wurden
insbesondere die barrierefreie und seniorengerechte
Bauweise, die Eignung von Wohnumfeld und
Infrastruktur sowie Umfang und Qualität des
Dienstleistungsangebots.
Das Qualitätssiegel wurde in einem festlichen
Rahmen mit zahlreichen Gästen an die Kreisbau
Künzelsau eG und an das Deutsche Rote Kreuz,
Kreisverband Hohenlohe übergeben.
Foto: Rolf Hofacker, Senator e.h. Prof. Roland Klinger vom
Kommunalverband Baden-Württemberg und Karl
Heer vom DRK bei der Verleihung des Qualitätssiegels
Tag der offenen Tür beim ‚Wohnpark am Künsbach‘
Unsere Wohnanlage ‚Wohnpark am Künsbach‘
erfreute sich zahlreicher Besucher an einem Tag der
offenen Tür. Die Interessenten hatten dabei die
Gelegenheit zur Besichtigung aller Wohnungen.
Natürlich war auch für das leibliche Wohl bestens
gesorgt!
32

BERICHT DES AUFSICHTSRATES
_________________________________________________________________________
Die Unternehmenspolitik der Kreisbau Künzelsau eG war auch im Jahr 2011 konsequent
daran ausgerichtet, einen hohen Nutzen für die Mitglieder zu erwirtschaften. Das
Aufgabenspektrum reichte dabei von einer sozial ausgewogenen Wohnraumversorgung, einer
Fortführung der Modernisierung und der energetischen Sanierung bis zur Realisierung von
Projekten zur Eigentumsbildung.
Zur Bewältigung ihrer umfangreichen und unterschiedlichen Unternehmensaufgaben hat die
Genossenschaft im Jahr 2011 wieder hohe Investitionen umgesetzt. Vor diesem Hintergrund
ist es umso mehr bemerkenswert, dass ein sehr gutes Jahresergebnis erwirtschaftet werden
konnte. Dadurch konnten die Rücklagen weiter ausgebaut und die gute Finanzstruktur und
Investitionskraft der Genossenschaft gestärkt werden. Die langfristige Unternehmenspolitik,
die der Aufsichtsrat mit seinen Beschlüssen in den letzten Jahren nachhaltig begleitet hat,
trägt damit in vielfältiger Hinsicht Früchte. Denn die ökonomische, soziale und
immobilienwirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens wurde gefestigt.
Ein Großteil der Investitionen kam dem eigenen Gebäudebestand zugute. Mit der
energetischen Sanierung der Künzelsauer Aue wurde im Geschäftsjahr 2011 eine
‚Mammutaufgabe‘ erfolgreich abgeschlossen. Seit 2008 wurden hier über 150 Wohnungen mit
einem Aufwand von 4,5 Mio. € energetisch saniert. Auch in den kommenden Jahren wird die
energetische Gebäudesanierung an unterschiedlichen Standorten konsequent fortgeführt.
Auch im eigentumsorientierten Bauträgergeschäft gelang es der Kreisbau Künzelsau eG sich
gut im Markt zu behaupten und die Umsätze zu steigern. Hier wurden Immobilien für alle
Zielgruppen angeboten, Eigentumswohnungen, betreute Seniorenwohnungen, Reihen-,
Doppel- und Einfamilienhäuser.
Der Aufsichtsrat hat seine nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgegebene
Überwachungspflicht in vier Sitzungen wahrgenommen. Dabei wurden grundsätzliche Fragen
und wichtige Angelegenheiten ausführlich behandelt und die in den Zuständigkeitsbereich des
Aufsichtsrats fallenden Beschlüsse gefasst.
Der Aufsichtsrat wurde durch den Vorstand zeitnah, umfassend, schriftlich und mündlich
informiert und war stets über alle wichtigen geschäftlichen Vorgänge auf dem aktuellen
Kenntnisstand. Wesentliche Beratungsschwerpunkte waren die aktuelle Geschäftsentwicklung
und die wirtschaftliche Lage, Grundsatzfragen der Unternehmensplanung, das Bau- und
Modernisierungsprogramm, der Wirtschaftsplan sowie einzelne Bauvorhaben.
Die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2011 erfolgte durch
den Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.,
Stuttgart. Außerdem beauftragte der Aufsichtsrat im Rahmen seiner Überwachungstätigkeit
die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH zu einer Prüfung der
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Aufsichtsrat und Vorstand haben die Berichte zu
diesen Prüfungen eingehend beraten. Bei beiden Prüfungen haben sich keine
Beanstandungen ergeben.
Der Aufsichtsrat billigt den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss, den Lagebericht und
den Vorschlag über die Verwendung des Bilanzgewinnes. Der Mitgliederversammlung am 11.
Oktober wird daher empfohlen, den Jahresabschluss 2011 festzustellen, die Gewinnverwendung
zu beschließen sowie dem Vorstand die Entlastung zu erteilen.
33

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der
Kreisbaugenossenschaft für ihren engagierten Einsatz und ihre erfolgreich geleistete Arbeit.
Künzelsau, im Juli 2012
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Emil G. Kalmbach
34

GEWINNVERWENDUNG
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Der Jahresüberschuss 2011 beträgt 713.973,97 €
Der Gewinnvortrag aus 2010 beträgt 207.482,93 €
921.456,90 €
Zuführung zur gesetzlichen Rücklage gem. § 38 der Satzung 72.000,00 €
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage auf Beschluss
des Vorstandes und des Aufsichtsrates gem. § 27
der Satzung 620.000,00 €
Der verbleibende Bilanzgewinn beträgt 229.456,90 €
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der
Mitgliederversammlung einvernehmlich folgende
Verteilung des Bilanzgewinns vor:
Ausschüttung einer Dividende von 4,55 % auf die
am 01.01.2011 eingezahlten Geschäftsguthaben: 20.237,06 €
Gewinnvortrag auf neue Rechnung: 209.219,84 €
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