B E G R Ü N D U N G /R E C H T S K R A F T - Stadt Willich

� BEGRÜNDUNG/RECHTSKRAFT
� Bebauungsplan Nr. 5 V S
- Hubertuszentrum -
Stadt Willich
Geschäftsbereich Stadtplanung
Petra Müller
31. Juli 2009

Stadt Willich Begründung Verfahrensstand
Stadtplanung Bebauungsplan Nr. 5 V S – Hubertuszentrum – Rechtskraft
1. LAGE UND GRÖßE DES PLANGEBIETES
Die Stadt Willich liegt zwischen den Ballungsrandzonen der Städte Krefeld, Düsseldorf, Neuss und
Mönchengladbach. Sie besteht aus den Stadtteilen Alt-Willich, Anrath, Schiefbahn und Neersen.
Als Mittelzentrum ist die polyzentrisch aufgebaute Flächengemeinde auf das Oberzentrum Krefeld
ausgerichtet; abhängig von den jeweiligen Standorten bestehen jedoch unterschiedlichen
Orientierungen zum Umland.
Das Plangebiet liegt im Ortskern des Stadtteiles Willich-Schiefbahn, Gemarkung Schiefbahn, Flur
25 und hat eine Größe von rund 0,6 ha. Es wird im wesentlichen wie folgt begrenzt:
- im Norden von der Hochstraße
- im Osten von den Flurstücken 292, 294, 295, 335, 344 und 374
- im Süden von den Flurstücken 91, 276, 277, 280 bis 284 und 286
- im Westen von den Flurstücken 261, 263, 264, 320, 341 und 342
Die genaue Lage des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Übersichtsplan und ist
eindeutig im Plan durch Planzeichen gekennzeichnet.
Abbildung 1.1: Übersichtsplan (unmaßstäblich)
(Quelle: Ausschnitt aus der Deutschen Grundkarte mit Planzeichen ergänzt)
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2. BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES
Das ca. 0,6 ha große Plangebiet ist bis auf die Häuserreihe an der Hochstraße, teilweise mit
Anbauten, unbebaut. Das Gebiet stellt sich überwiegend als begonnene Baumaßnahme mit
ausgeschachtetem und teilweise betoniertem Tiefgaragenbereich dar.
Die Bebauung der Hochstraße ist durch eine zwei- bis dreigeschossige, geschlossene
Straßenrandbebauung mit traufenständigen Satteldächern und einer Dachneigung von 40° - 50°
geprägt. Eine Ausnahme hiervon bildet insbesondere das Gebäude Hochstraße 37 mit seinem
Mansarddach.
Die Wandhöhen variieren zwischen 5,50 m und 8,70 m. Hiervon weicht lediglich das Gebäude
Hochstraße Nr. 41 ab, das im Straßenbild mit seiner Wandhöhe von 10,00 m dominiert. Diese
Dominanz setzt sich in der Firsthöhe fort, die zwischen 8,50 m und 13,10 m liegt.
Dachaufbauten in Form von Gauben sind außer bei dem Mansarddachgebäude nur bei dem 1989
umgebauten Wohn- und Geschäftshaus Hochstraße 43 und dem benachbarten Gebäude
Hochstraße 45 zu finden.
Der gewachsene und durch zahlreiche Um- und Neubauten geprägte Hauptgeschäftsbereich der
Hochstraße weist somit eine vielfältige Gebäudestruktur auf.
In den Randbereichen des Plangebietes haben sich kleinere Gehölzflächen aus überwiegend
Pioniergehölzen (Birken und Brombeeren) entwickelt.
Abbildung:2.1 Luftbild (unmaßstäblich)
(Quelle: Ausschnitt aus der Luftbildkarte mit Planzeichen ergänzt)
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3. VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG UND ÜBERGEORDNETE
PLANUNGEN
• Flächennutzungsplan der Stadt Willich (Rechtswirksamkeit 21.10.1982)
Die Darstellung im Flächennutzungsplan als „Gemischte Baufläche“ entspricht nicht den geplanten
Festsetzungen im Bebauungsplan. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt als
Berichtigung nach § 13 a BauGB.
• Bebauungsplan
Der Bebauungsplan Nr. 5 III S – nördlich Hubertusstraße –, rechtskräftig seit dem 23.02.2001,
setzt für diesen Bereich „Kerngebiet“ fest. Die nun geplanten Veränderungen machen eine
Überarbeitung des Bebauungsplanes in o.g. Plangebiet erforderlich. Da es sich hierbei um einen
Bebauungsplan zur Innenentwicklung handelt, kann der Plan nach § 13 a BauGB im
beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.
Abbildung 3.1: Ausschnitt a. d. Bebauungsplan Nr. 5 III S – nördl. Hubertusstraße – (unmaßstäblich)
(Quelle: Bebauungsplan Nr. 5 III S mit Planzeichen ergänzt)
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• Satzung der Stadt Willich über örtliche Bauvorschriften zur Wahrung der
Stadtgestaltung und des kleinstädtischen Gepräges im Ortskern Willich Schiefbahn
Im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 5 S – Ortsmitte – ist eine
Gestaltungssatzung aufgestellt worden, um das charakteristische Ortsbild, die kleinräumige
Maßstäblichkeit und das kleinstädtische Gepräge zu wahren und bei Neuanlagen und Änderungen
die Einpassung in die vorgefundene Stadtgestalt sicherzustellen.
Durch Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 5 V S - Hubertuszentrum - werden die derzeit für den
Planbereich bestehenden Festsetzungen der Gestaltungssatzung aufgehoben.
4. ZIELE UND ZWECK DES BEBAUUNGSPLANES
Alle bisherigen Ideen und Konzepte, die für den Bereich des Hubertuszentrums Schiefbahn in den
letzten 20 Jahren angedacht wurden, ließen sich wegen verschiedenster Probleme und
Widerstände nicht umsetzen. Daher soll nun hier bewusst auf die Umsetzung eines
Einzelhandelskonzepts verzichtet und stattdessen eine ganz neue Idee, ein einmaliges
Wohnquartier im Kern von Schiefbahn zu schaffen, umgesetzt werden.
Die positive Resonanz am Informationsabend in der Kulturhalle bestätigt die Politik und Verwaltung
in ihrem Bestreben, für das Kapitel „Loch in Schiefbahn“ endlich eine für die Mehrheit der
Schiefbahner Bürger akzeptable Lösung gefunden zu haben.
Der Politik und Verwaltung ist sehr genau bewusst, dass es sich um einen Kompromiss handelt,
der mit der Aufgabe des Einzelhandels an dieser Stelle nicht in jeder Hinsicht überzeugen kann.
Jedoch kann mit diesem ansprechenden Konzept aber in jedem Fall dem Anblick dieser
„Betonwüste“ nach vielen Jahren ein Ende bereitet und der Ortskern damit wieder belebt und
attraktiviert werden.
Mit den geplanten Stadtwohnungen und zum Teil altengerecht ausgebauten Etagenwohnungen
kann einer großen Anzahl von interessierten Bürgern, insbesondere auch älteren Menschen, hier
im Zentrum von Schiefbahn eine attraktive Wohnmöglichkeit mit direkter Anbindung an
Einzelhandel, Banken, ärztliche Versorgung, Apotheke, Gastronomie etc. geboten werden.
Die fußläufige Anbindung an die Hochstraße bzw. an die Hubertusstraße wird, ähnlich wie schon
heute im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 5 III S – nördlich Hubertusstraße - vorgesehen, über
ein Gehrecht sichergestellt. Gleichzeit wird durch die „Begehbarkeit“ der neuen Wohnanlage diese
ein Teil des neuen Ortsbildes Schiefbahn.
Der Bebauungsplan hat den Zweck, für seinen Geltungsbereich die rechtsverbindlichen
Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung zu schaffen. Er bildet die Grundlage für den Vollzug
weiterer Maßnahmen.
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5. STÄDTEBAULICHER ENTWURF
Abbildung 3.1: Städtebaulicher Entwurf zum Hubertuszentrum (unmaßstäblich)
(Quelle: Investor-Präsentation des Planungskonzeptes zum Hubertuszentrum)
Der städtebauliche Entwurf sieht für das Plangebiet eine überwiegende Wohnbebauung mit
Stadtwohnungen und zum Teil altengerecht ausgebauten Etagenwohnungen mit insgesamt 30
Wohneinheiten vor, sowie eine ca. 250 m² große Gewerbefläche. Geplant sind sechs Baukörper
mit zwei bis drei Geschossen. Bis auf das Zeltdachgebäude im Nordosten des Plangebietes, das
auch die Gewerbefläche im Erdgeschoss aufnehmen soll, sind Flachdächer mit Dachterrassen und
Dachbegrünungen geplant.
Die fußläufige Anbindung an die Hochstraße bzw. an die Hubertusstraße wird, ähnlich wie schon
heute im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 5 III S – nördlich Hubertusstraße - vorgesehen, über
ein Gehrecht sichergestellt. Gleichzeit wird durch die „Begehbarkeit“ der neuen Wohnanlage diese
ein Teil des neuen Ortsbildes Schiefbahn.
Der Stellplatzbedarf für die geplanten Wohneinheiten und das Gewerbe soll nach den Planungen
des Investors in einer Tief- bzw. Kellergarage nachgewiesen werden. Die Zufahrt soll von der
Hubertusstraße/Hubertusplatz aus erfolgen.
Der Innenbereich soll autofrei bleiben. Lediglich für Anlieferungen, Rettungsfahrzeuge u. ä, sowie
für die fußläufige Anbindung des Innenbereiches ist ein ausreichend dimensionierter, befahrbarer
Wohnweg vorgesehen. Aufgrund der geplanten Tiefgaragenzufahrt und der Anbindung an den
Wohnweg entfallen 2 der in der Örtlichkeit vorhandenen Stellplätze.
Die öffentlichen Parkplätze auf dem Hubertusplatz bieten ausreichender Parkraum für Besucher.
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6. PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN
Die geplanten Festsetzungen richten sich nach dem vorliegenden Investorenentwurf für eine
Wohnbebauung und eine Gewerbefläche im Ortskern von Schiefbahn.
6.1 Art der Baulichen Nutzung
Der nördliche Bereich des Plangebietes, im Flächennutzungsplan als Gemischte Baufläche
ausgewiesen, wird entsprechend seiner Eigenart bzw. der heutigen Nutzung als „Kerngebiete
(MK)" festgesetzt. Sonstige Wohnungen im Kerngebiet sind zulässig, um Geschosswohnungen im
Ortskern zu fördern und damit zu einer Belebung des Ortskernes auch nach Ladenschluss
beizutragen.
Nordöstlich angrenzend an das Kerngebiet wird eine Fläche „Mischgebiete (MI)“ festgesetzt. Hier
ist die Kombination von Wohnen und Gewerbe in der Eigenart eines Mischgebietes geplant, wobei
sich die Gewerbefläche auf das Erdgeschoss beschränken soll. So sind Wohnungen nur oberhalb
des Erdgeschosses zulässig.
Der Ausschluss von Spielhallen folgt aus der Umsetzung des Entwicklungskonzeptes
„Vergnügungsstätten“ der Stadt Willich vom Januar 1990, um eine Verdrängung von
Geschäftsflächen geringerer Mietzahlungsfähigkeit und die negativen Auswirkungen auf Wohn-
und Einkaufsumfeld zu vermeiden.
Die gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 7 im Mischgebiet allgemein zulässigen Tankstellen werden im
Bebauungsplan ausgeschlossen. Der durch eine mögliche Tankstelle erzeugte zusätzliche Verkehr
rechtfertigt den Ausschluss in diesem belasteten Bereich.
Im restlichen Plangebiet wird „Allgemeines Wohngebiet (WA)“ festgesetzt
Hier werden die gemäß § 4 Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen im Bebauungsplan
ausgeschlossen. Der durch diese Nutzungen erzeugte zusätzliche Verkehr rechtfertigt den
Ausschluss für das geplante Wohnkonzept.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die
Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse, Dachform sowie der Firsthöhe
festgesetzt, wobei die Firsthöhe über NN (Normal Null) angegeben wird. Die Zahl der
Vollgeschosse orientiert sich am Bestand.
Durch die Firsthöhenbeschränkung wird in Verbindung mit der Dachform der äußere Rahmen der
Gebäude bezüglich der Höhenentwicklung begrenzt. Die festgesetzten Bestimmungsgrößen
ergeben sich aus der Zielsetzung des Bebauungsplanes und der dabei zugrundeliegenden
städtebaulichen Konzeption. Sie sind der vorhandenen Bebauung angepasst.
Die festgesetzte zwingende III-Geschoßigkeit mit der Festsetzung einer Baulinie und der
maximalen Firsthöhe für das Zeltdachgebäude sichert die Umsetzung dieses markanten
Gebäudes an dieser Stelle in der im Entwurf dargestellten Gestaltung.
Aufgrund der Lage im Ortskern und der bisherigen Nutzungen und Versiegelungen in diesem
Bereich ist eine Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) für das Allgemeine Wohngebiet an
dieser Stelle um bis zu 0,2, d. h. auf maximal 0,6 städtebaulich vertretbar. Damit wird der zugrunde
liegende städtebauliche Entwurf mit allen erforderlichen Versiegelungsflächen umsetzbar.
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6.3 Bauweisen, überbaubare Grundstücksfläche
Entsprechend der angestrebten Nutzungen im Kern- sowie im Mischgebiet wird geschlossene
Bauweise festgesetzt.
Die Bebauungstiefen für die Hauptbaukörper werden so festgesetzt, dass sie sich im
Zusammenwirken mit anderen Festsetzungen wie Geschossigkeit, Wandhöhe und Dachneigung
der vorgefundenen Baustruktur in Schiefbahn anpassen.
Zur Einhaltung der Bauflucht wird entlang der Hochstraße eine Baulinie festgesetzt. Diese
orientiert sich an der bestehenden Bebauung und soll eine dem Ortsbild zuträgliche Einfügung von
Neubauten gewährleisten.
Das geplante Zeltdachgebäude im Mischgebiet hat an dieser Stelle eine besondere Wirkung auf
das gesamte Plangebiet. Es eröffnet denn Innenbereich, leitet den Fußgänger in das Plangebiet
und nimmt gleichzeitig die Gewerbefläche im Erdgeschoss auf. Es dient somit gleichzeitig als
Orientierungspunkt im Wohnpark und als optischer Puffer zwischen Kern- und Wohngebiet.
Entsprechend dieser Wichtigkeit des Gebäudes an dieser Stelle und in dieser Größe wird hier eine
Baulinie und eine zwingende III-Geschossigkeit mit maximaler Firsthöhe festgesetzt.
6.4 Nebenanlagen
Die Zulässigkeit von Nebenanlagen im Bebauungsplan richtet sich nach der BauO NRW,
zusätzlich wird die Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie gefordert.
Dieser gewährleistet ein geordnetes Straßenbild unter Berücksichtigung der möglichen
Unterbringung von Standplätzen für Abfallbehälter und anderer Nebenanlagen.
6.5 Garagen und Stellplätze
Der Nachweis der im Baugenehmigungsverfahren geforderten Stellplätze ist für die geplanten
Wohnungen und die Gewerbefläche wie im Investorenentwurf vorgesehen, in der dafür
festgesetzten Tiefgarage zu erbringen.
Die im städtebaulichen Konzept vorgesehene Tiefgarage ermöglicht einen autofreien Innenbereich
und ist wegen der bisherigen Entwicklung und Verdichtung des Innenbereichs vertretbar und auch
gewünscht. Daher kann zur Sicherung der Umsetzung des städtebaulichen Konzepts auf die
Anrechnung der Tiefgarage auf die Geschossflächenzahl verzichtet werden.
6.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Das Gehrecht für die Anlieger und die Allgemeinheit dient der fußläufige Durchlässigkeit des
Innenbereichs. Das Fahr- und Leitungsrecht dient der Ver- und Entsorgung des Innenbereichs,
sowie der Sicherung der Erreichbarkeit für Rettungswagen und Feuerwehr.
6.7 Lärmschutz
Die Auswirkungen der geplanten Umnutzung eines Teils des Kerngebietes in ein Allgemeines
Wohngebiet wurde im Rahmen eines „Schalltechnischen Gutachtens“ geprüft und beurteilt.
Darüber hinaus wurden Aussagen getroffen zum Verkehrslärm Hochstraße, dem Parkplatz
Hubertuszentrum und den privaten Stellplätzen auf der Hubertusstraße.
Im Ergebnis wurde für die Fassaden der Hochstraße der Lärmpegelbereich V, wie auch schon im
Vorläuferplan, ermittelt und im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt.
Im Einzugsbereich des Parkplatzes „Hubertusplatz“ liegen die geplanten Wohngebäude im
Lärmpegelbereich I – II. Besondere Festsetzungen sind hier nicht erforderlich, da mit den üblichen
Außenbauteilen die Anforderungen erfüllt werden.
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Für die privat genutzten Stellplätze P1 und P2 auf der Hubertusstraße ergeben sich ebenfalls
keine gesonderten Festsetzungen. Bei dem Stellplatzbereich P1 handelt es sich ausschließlich um
Parkraum für nahe gelegenen Wohnungen. Die Stellplatzimmissionen sind somit im Rahmen der
zulässigen Wohnnutzung zumutbar.
Der eindeutig gewerblich genutzte Parkraum P2 der angrenzenden Gaststätte hat einen
ausreichenden Abstand zum geplanten Wohngebiet, so dass sich auch hier keine besonderen
Maßnahmen ergeben.
Bezüglich der bestehenden und zu erwartenden Betriebsgeräusche im Kerngebiet sind Konflikte
mit dem geplanten Wohngebiet generell nicht auszuschließen. Um jedoch das Konfliktpotential so
gering wie möglich zu halten, wird einerseits mit dem Investor vereinbart, dass die Motorrad-
Werkstatt als der größte Lärmverursacher im Kerngebiet, im Vorfeld der Planungsrealisierung
ausgelagert wird.
Um darüber hinaus den heutigen Nutzern des Kerngebietes und den zukünftigen Nutzern des
geplanten Wohngebietes höchstmöglichen Schutz aber auch Nutzungsfreiheit gewährleisten zu
können, wird andererseits in dem dem MK-Gebiet nächst gelegenen Baufeld „WA“ aus seiner
zentralen und urbanen Lage heraus und mit den Lärmvorbetlastungen aus dem heute
rechtskräftigen MK-Gebiet, als geräuschvorbelastet ausgewiesen und ein um 3 dB (A) erhöhter
Immissionsrichtwert von 58 dB(A) am Tag festgesetzt. Während der Nacht gilt der
Immissionsrichtwert gemäß TA Lärm von 40 dB (A) unverändert.
Damit sind entsprechend den gutachterlichen Untersuchungen für die hier aufeinandertreffenden
unterschiedlichen Interessen und Nutzungen im Rahmen der Festsetzungen keine
Einschränkungen mehr gegeben.
Das „Schalltechnische Gutachten“ ist Bestandteil des Bebauungsplanes und liegt der Begründung
als Anlage bei.
7. HINWEISE
Auf die in Aussicht genommene Wasserschutzzone für die Wassergewinnungsanlage Krefeld II,
auf den zu erwartenden Fluglärm des Verkehrslandeplatzes Mönchengladbach und auf die
Erdbebenzone 1 wird hingewiesen.
8. UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG
Aufgrund der geringfügigen Auswirkungen auf die Natur und Landschaft bzw. die Eingriffe in diese
durch die Umsetzung des Bebauungsplanes zur Innenentwicklung des Ortskerns (beschleunigtes
Verfahren nach § 13 a Bau GB) kann auf eine Umweltprüfung und die Erstellung eines
Umweltberichtes verzichtet werden.
In einer Natur- und umweltschutzrechtlichen Stellungnahme werden die Auswirkungen
beschrieben und Auflagen für die notwendigen Rodungsarbeiten festgelegt.
Die „Natur- und umweltschutzrechtlichen Stellungnahme“ ist Bestandteil des Bebauungsplanes
und liegt der Begründung als Anlage bei.
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9. MAßNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG
9.1 Ver- und Entsorgung, Erschließungsmaßnahmen
Das Gebiet ist bzw. wird an das Netz der öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen. Die
Versorgungsträger werden in Bezug auf eventuelle Neuanlagen bei der Aufstellung des
Bebauungsplanes beteiligt.
Die vorhandenen Kanäle zur Abwasserentsorgung über ein in der Hubertusstraße vorhandenes
Mischsystem müssen entsprechend der neuen Planungen ergänzt bzw. verändert werden. Die
gesamte Erschließung ist mit einem Erschließungsvertrag zwischen dem Investor und der Stadt
Willich zu sichern.
In Abstimmung mit dem Investor und dem Müllentsorger wird der Müll durch einen Verwalter bzw,
Hausmeister an eine zentrale Stelle am Ausfahrtsbereich Hubertusplatz transportiert und dort zur
Abholung bereitgestellt.
9.2 Bodenordnende Maßnahmen
Aufgrund der geklärten Grundstücksverhältnisse wird kein Umlegungsverfahren notwendig.
Aufgestellt am 09.02.2009
Im Auftrag
(Dipl.-Ing. P. Müller)
Anlagen:
1. Schalltechnisches Gutachten
2. Natur- und umweltschutzrechtliche Stellungnahme
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