Immobilienbestandshalter Best of - AGROB Immobilien AG

GBC Deutsche Bestandshalter I.2009
AGROB AG
Geschäftsentwicklung 2008 - Weiterhin sehr solide Entwicklung
Die ersten neun Monate 2008 verliefen für die AGROB AG im positiven Trend der vergangenen Jahre.
So konnte die Gesellschaft mit der Vermietung und Verpachtung ihres Grundbesitzes, Umsatzerlöse in
Höhe von 8,52 Mio. € erzielen und damit die Umsatzerlöse des Vergleichszeitraumes um 3,2 % übertreffen.
Dieser Anstieg erfolgte dabei hauptsächlich aus der Optimierung der Vermietungskapazitäten auf
ein Vollauslastungsniveau. Der Immobilienbestand des Unternehmens hat sich im ersten Halbjahr nicht
verändert.
Der Anstieg des Personalaufwandes belastete das Ergebnis der Gesellschaft in dieser Berichtsperiode
leicht. Hier wirkten sich die im Rahmen der Subsidiärhaftung mit der Deutsche Steinzeug Cremer &
Breuer AG rückübertragenen Pensionsverpflichtungen belastend aus. Demzufolge konnte ein EBITDA in
Höhe von 6,16 Mio. € erzielt werden, was gleichzeitig gegenüber dem Vorjahreszeitraum einem leichten
Rückgang in Höhe von 2,0 % gleichkommt.
Aufgrund vorhandener steuerlicher Verlustvorträge in Höhe von ca. 8,00 Mio. € verfügt die Gesellschaft
über einen ermäßigten Steuersatz und kann somit in Folge einen Jahresüberschuss in Höhe von 1,06
Mio. € und damit einen Gewinn je Stammaktie von 0,27 € ausweisen.
Ausblick und Bewertung - Zielmietrendite bei 9,5 %
Derzeit verfügt die AGROB AG über eine gesamte Mietfläche von 89.400 qm, die aufgrund des sehr
geringen Leerstandes von 1,12 % eine vermietete Fläche in Höhe von 88.399 qm nach sich zieht. Bestrebungen
einer Portfolioausweitung werden in der Neubaumaßnahme „Antenne Bayern“ ersichtlich.
Hiermit soll ein neuer Gebäudekomplex mit einer Gesamtfläche von insgesamt 3.000 qm entstehen.
Aber auch die Erschließung noch verfügbarer Baurechtsreserven im Umfang von ca. 21.000 qm soll
zusätzliche Umsatz– und Ertragssteigerungspotenziale heben.
Die Mietrendite auf die Marktwerte der Liegenschaften beträgt derzeit 8,6 %. Da die Gesellschaft konservativ
nach HGB bilanziert, wurden in der Vergangenheit keine Aufwertungen vorgenommen. Das
zum Halbjahr 2008 aufgestockte Budget für Instandhaltungs– und Revitalisierungsmaßnahmen, das
vornehmlich für die älteren Objekte genutzt werden wird, soll zu einem nachhaltigen Mietrenditenanstieg
auf die vom Unternehmen anvisierte Zielgröße von 9,5 % führen.
Zum Stichtag 30.06.08 lag das Eigenkapital der Gesellschaft bei 17,08 Mio. €, was einer Eigenkapitalquote
von 18,1 % entspricht. Mit einer durchschnittlichen Vertragslaufzeit der Darlehen in Höhe von 5,8
Jahren verfügt die Gesellschaft zudem über eine hohe Planungssicherheit. Auch deuten die günstigen
Konditionen der aufgenommenen Fremdmittel, mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,9 %, auf die
hohe Werthaltigkeit der zugrundeliegenden Liegenschaften hin. Der derzeitige Net Asset Value je Aktie
(nach HGB) beträgt 14,16 €. Der Abschlag zum NAV beträgt derzeit 48,8 %.
Fazit - Weitere Neubauprojekte tragen zum Wachstum bei, Aktie sehr solide
Die Ergebnisse des ersten Halbjahres belegen erneut die hohe Nachhaltigkeit und damit auch Sichtbarkeit
der Mieterträge der AGROB AG. Die weiterhin günstigen Marktindikatoren, insbesondere des Münchener
Büroimmobilienmarktes und seines Umlandes, wirken sich positiv auf die künftigen Umsätze der
Gesellschaft aus. Durch die klare strategische Ausrichtung auf Gewerbeimmobilien mit einem Nutzungsschwerpunkt
auf „Medien“ und damit einhergehend infrastruktureller Besonderheiten, ist die Gesellschaft
von der allgemeinen Marktentwicklung in einem geringeren Maße abhängig.
Der künftige Erfolg der AGROB AG liegt zudem in den vorgesehen künftigen Projektentwicklungen zum
Ausbau der noch verfügbaren Baurechtsreserven in einem Umfang von bis zu 21.000 qm begründet. Ein
Grundstein für weiteres Wachstum wurde schon mit der Baugenehmigung für ein aus zwei getrennten
Baukörpern bestehendes Neubauvorhaben gelegt. Dieses Bauvorhaben soll zu einer Mietflächenerhöhung
der Liegenschaften in Höhe von insgesamt 5.100 qm führen. Nachhaltige Wertsteigerungspotenziale
des Grundstücksbestandes können auch durch die infrastrukturelle Optimierung der Verkehrsführung
gehoben werden. Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir zudem zusätzliche Einnahmen aus
der Fertigstellung des Bauvorhabens „Sendezentrum Antenne Bayern“.
Seite 2 von 22