Kosten der Unterkunft - Tacheles e.V.

Aktionsleitfaden
In einem Monitoring der Diakonie Württemberg
wurden als häufigste Rechtsverstöße ermittelt:
P Marktfremde Angemessenheitsgrenzen, insbesondere
auch bei fehlenden Mietspiegeln
P Begrenzungen von Heiz- und Nebenkosten ohne
Berücksichtigung des Objekts
P Persönliche Situation (Krankheit, örtliche Bindung...)
bleibt unberücksichtigt
P Kosten der Wohnungssuche und des Wohnungswechsels
abgelehnt
P Nichtgewährung einer Frist zur Kostensenkung
2.1 Überprüfung von Mietobergrenzen
Maßgeblich sind die örtlichen Verhältnisse am
Wohnort. Damit ist auf marktübliche Wohnungsmieten
abzustellen, jedoch im „unteren Bereich“
älterer Wohnungen.
Entscheidend ist der Baujahrsbereich „älterer“ Wohnungen.
Da Hilfebedürftige sich zur Vermeidung
von Ausgrenzung nicht von den Lebensverhältnissen
vergleichbarer Schichten unterscheiden sollen,
geht die Regelsatzfestlegung hier von den Lebensverhältnissen
des unteren „Einkommensquintels“
aus, also den einkommensschwächsten 20 Prozent
der Bevölkerung nach Herausrechnung der Hilfeempfänger.
Zur Anwendung in der Praxis:
In den Baubehörden liegen in der Regel Daten über
die Zusammensetzung des örtlichen Wohnungsbestands
vor. Aus diesen lässt sich bestimmen, bis
zu welcher Baujahrsklasse ein zwanzigprozentiges
Marktsegment örtlich reicht. Hierbei ist jedoch zu
beachten, dass ein Großteil älterer Baubestände modernisiert
wurde und damit vom Mietwert in höhere
„Baujahrsklassen“ rückt. Aus einer Hochrechnung
in Esslingen im Jahr 2000 wurde diese Segmentgrenze
bei 25 Jahre alten Wohnungen ermittelt.
Maßstab eines angemessenen Mietpreises kann
deshalb der Mittelwert einer einfachen, 25 Jahre
alten Wohnung sein. In Regionen mit Mietspiegel
lässt sich damit eine marktgerechte Angemessen-
heitsgrenze leicht festlegen, soweit der Wohnungsmarkt
mietspiegelorientierte Angebote bereit hält.
Mietspiegelquellen finden sich zum Beispiel unter
C www.wohnungsunternehmen.de/wohnung.htm.
Da die tatsächlichen Verhältnisse am Wohnungsmarkt
maßgeblich sind, Mietspiegel aber den Preisentwicklungen
hinterher hängen, sind die Mietspiegelwerte
mit dem Mietenindex zu aktualisieren.
Diese Steigerungsindizes sind – oft auch separat für
die reine Kaltmiete ausgewiesen – bei den statistischen
Landesämtern abrufbar.
In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt
fehlen mietspiegelorientierte Angebote insbesondere
bei preisgünstigen Wohnungen. Doch auch
hier gelten die „örtlichen Verhältnisse am Ort“, den
Angemessenheit richtet sich danach, was auf dem
Wohnungsmarkt üblicherweise verlangt und gezahlt
wird (VGH Hessen 18.8.92 – 9 TG 2578/91).
Klarheit in diesen Fällen kann deshalb ein „Angebotsspiegel“
schaffen. Dr. Uwe Berlit, Richter am
Bundesverwaltungsgericht, verweist darauf, dass
eine zusätzliche gerichtliche Erkenntnisquelle bei
der Prüfung von Angemessenheitsgrenzen die EDVgestützte
systematische Auswertung der Wohnungsmarktanzeigen
in der örtlichen Presse und im Internet
sein kann. Denkbar sei eine solche Erstellung
auch durch Dienste der freien Wohlfahrtspflege oder
Initiativen. Der Beweiswert solcher Datensammlungen
hänge dabei entscheidend ab von der Breite
der Datenbasis, der methodisch angeleiteten und
offen gelegten Datenaufbereitung und der Solidität
der Datenerfassung. Kooperationen mit größeren
Wohnungsbaugesellschaften, Maklern, Mieter- und
Hausbesitzervereinen und deren Datenbestände
seien dabei sinnvoll (Berlit in NDV 1/06 S.9).
Bei einer solchen Datenerhebung sind Anrufe bei
den Vermietern unumgänglich, da häufig nicht
alle erforderlichen Daten (Baujahr, Wohnfläche,
Kaltmiete) in den Anzeigen genannt wird. Hierbei
kann ein weiterer ganz wesentlicher Faktor ermittelt
werden, nämlich die Ablehnungsquote von Hilfeempfängern,
etwa mit der Frage ‚Nehmen Sie auch
Arbeitslose?‘. Bei einer Untersuchung in Esslingen
wurde im Jahr 2001 eine Ablehnungsquote von 51
26 Diakonie Texte 22.2006