KOMMUNALES PLANEN UND BAUEN - DAKS eV

Die Landesbauordnungen regeln zum einen die Nutzung des Grundstücks und konkrete
Anforderungen an das Bauwerk zum anderen aber auch den Ablauf der Baugenehmigungsverfahren,
die Organisation der Bauaufsichtsbehörden und die Voraussetzungen
der Bauvorlageberechtigung.
Die aktuelle Sächsische Landesbauordnung (SächsBO) stammt aus dem Jahre 2004
und wurde zum 05.06.2010 nochmals rechtsbereinigt. Sie regelt in 90 Paragraphen die
Umsetzung des Baurechts für ein Vorhaben.
Teil 1 – Allgemeine Vorschriften definiert für die folgenden Paragraphen die Begriffe
und allgemeine Anforderungen.
Teil 2 – Das Grundstück und seine Bebauung regelt u.a. die Zugänglichkeit von
Grundstücken und enthält den konfliktträchtigen § 6 – Abstandsflächen, Abstände.
Bildlich gesprochen, verpflichtet § 6 den Bauherrn, dass im Regelfalle bei seinem „aufgefalteten“
Gebäude alle Flächen auf dem Grundstück liegen müssen, wobei sich
die Tiefe der Abstandsflächen aus den Außenwandhöhen x einem Faktor (0,2 bis 0,4)
ergibt. Der Mindestabstand zur Nachbargrundstücksgrenze muss jedoch immer 3 m
betragen. Ausnahmen gibt es z.B. bei Garagen, die bis zu einer Länge von 9 m und
einer Höhe von 3 m sogar auf der Grundstücksgrenze stehen dürfen. Bei einer verdichteten
innerstädtischen Bebauung müssen Abweichungen in Verhandlungen mit
den Nachbarn und der Kommune (wegen den Abstandsflächen auf öffentlichen Verkehrsflächen)
rechtsverbindlich geregelt werden. Die Nichtbeachtung des § 6 z.B. bei
Aufstockungen von Einfamilienhäusern in Wohngebieten führt immer wieder zu Konflikten
und der negativen Bescheidung von Bauvoranfragen oder Bauanträgen.
Teil 3 – Bauliche Anlagen regelt sehr genau die Anforderungen:
• an die Gestaltung und Außenwerbung
• an die Allgemeine Bauausführung wie u.a. Standsicherheit, Brandschutz oder
Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz
• an die verwendeten Bauprodukte und deren bauaufsichtlichen Zulassungen
• an Bauteile wie Wände, Decken, Dächer und deren Brandverhalten
• an die Rettungswege, Öffnungen und Umwehrungen
• an die Technische Gebäudeausrüstung wie z.B. Aufzüge, Feuerungsanlagen, Lüftungsanlagen,
Sanitäranlagen, Blitzschutzanlagen
• an nutzungsbedingte Anforderungen z.B. an Raumhöhen, Anforderungen an
Wohnungen, Stellplätze, Garagen, Sonderbauten und ganz wichtig:
• Barrierefreies Bauen (§ 50)
Teil 4 – Die am Bau Beteiligten regelt die Pflichten des Bauherrn, des Entwurfsverfassers
(im Regelfalle Architekt oder Bauingenieur), der Unternehmer und des Bauleiters.
24
25
Kommunales Planen und Bauen
Teil 5 – Bauaufsichtsbehörden, Verfahren regelt zunächst den Aufbau und die
Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörden sowie deren Aufgaben und Befugnisse.
Die Unteren Bauaufsichtsbehörden sind im Regelfall die Landkreise und Kreisfreien
Städte jedoch auch die Städte und Gemeinden, die bis zur Kreisgebietsreform von
2008 schon Untere Bauaufsichtsbehörden waren. Im Allgemeinen werden Bauanträge
bei den Unteren Bauaufsichtsbehörden bearbeitet und beschieden. Die Oberen Bauaufsichtsbehörden
sind in Sachsen die drei Landesdirektionen, die Oberste Bauaufsichtsbehörde
ist das Staatsministerium des Inneren.
Insbesondere regelt Teil 5 jedoch die wichtigen Fragen der Genehmigungsfreiheit
und Genehmigungspflichtigkeit von Bauvorhaben. Dabei verweist er jeweils auf die
entsprechenden Regelungen im 1. Kapitel, Teil 3 des Baugesetzbuchs.
Verfahrensfreie, d.h. genehmigungsfreie Bauvorhaben nach § 61 sind z.B. Gartenlauben
in Kleingartenanlagen, Fahrgastunterstände, Garagen bis zu einer Wandhöhe
von 3 m und einer Brutto-Grundfläche von 40 m 2 oder Gebäude, die einem land- oder
forstwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich dienen etc..
Wichtig ist der § 62, der eine Genehmigungsfreistellung für den Fall vorsieht, dass
ein Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und dessen Festsetzungen
nicht widerspricht. Im Regelfall werden die Bauunterlagen durch den Bauherrn
eingereicht, die Bauaufsichtsbehörde muß innerhalb von 5 Werktagen den
Eingang und die Vollständigkeit der Unterlagen bestätigen oder fehlende Unterlagen
nachfordern. Drei Wochen nach dem Eingang darf dann mit dem Bauvorhaben
begonnen werden, ohne daß eine formelle Baugenehmigung erteilt werden muss.
Nach § 63 gibt es noch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren, das sich auf die
Zulässigkeit von Bauvorhaben nach §§ 29 bis 38 BauGB bezieht. Zur Erinnerung: Der
§ 34 BauGB regelte zum Beispiel die Nutzung eines Grundstücks, wenn sich ein Vorhaben
„in die Eigenart der näheren Umgebung“ einfügt.
Alle Vorhaben, die nicht unter die §§ 61 bis 63 fallen werden nach § 64 einem Baugenehmigungsverfahren
unterzogen.
Teil 5: §§ 65 bis 77 regeln u.a. wer als „Bauvorlageberechtigter“ Bauanträge einreichen
darf, die bautechnischen Nachweise, Abweichungen, die Form und Behandlung
eines Bauantrages, die Beteiligung der Nachbarn, die Baugenehmigung, den Baubeginn,
die Geltungsdauer von Genehmigungen etc..
Teil 5: §§ 78 bis 80 regeln Bauaufsichtliche Maßnahmen wie z.B. Verwendungsverbote
für nicht zugelassene Baustoffe, Baustopps, Nutzungsuntersagungen und die
Beseitigung von widerrechtlich gebauten Anlagen.