Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Indexklauseln im Gewerbemietrecht / Unternehmensfinanzierung Verbraucherpreisindex etwa alle 5 Jahre auf ein neues Preisbasisjahr umstellt, spielt das Preisbasisjahr bei einer Prozent-Klausel keine Rolle. Eine Indexveränderung in Prozent berechnet sich mit der Formel ( neuer Index � 100) –100 alter Index Das Ergebnis ist von der Wahl des Basisjahres unabhängig. 7. Zusammenfassung Im gewerblichen Mietrecht ist eine Mieterhöhung nur nach entsprechender schriftlicher Vereinbarung möglich. Bei einem auf längere Zeit konzipierten Mietverhältnis ist einerseits der Vermieter an einer auf Dauer steigenden Miete interessiert. Andererseits ist für den Mieter der langjährige Bestandsschutz seines Geschäftsraummietvertrags wichtig, weil mit dem Verlust des Geschäftsraums seine wirtschaftliche Existenz auf dem Spiel stehen kann. Ein Mietvertrag mit einer Indexklausel, vornehmlich einer automatischen Gleitklausel mit einer mindestens zehnjährigen Vertragsbindung, ist im Ergebnis für beide Ver- tragspartner eine verlässliche Grundlage. Die Mieterhöhungen sollten so vereinbart werden, dass ein fairer Interessen- und Risikoausgleich zwischen Vermieter und Mieter entsteht. Wegen des unbürokratischen Verfahrens wird der Abschluss einer nach § 4 Abs.1 PrKV allgemein genehmigten Gleitklausel empfohlen. Gute Dienste kann auch das von der Industrieund Handelskammer – IHK – empfohlene Muster eines Gewerberaummietvertrags leisten. Im Zweifel sollten die Vertragspartner fachkundigen Rat bei der IHK oder bei einem Rechtsanwalt einholen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle prüft auf Wunsch jede Indexklausel schon im Entwurf und stellt auch ein sog. Negativattest aus, wenn eine genehmigungsfreie oder allgemein genehmigte Klausel vorliegt. Neue Indexklauseln sind nur noch auf der Basis der erwähnten Preisindizes möglich. Bestehende Klauseln mit anderen Teilindizes werden im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auf den neuen Index umgestellt. Eine bestehende Punkte-Klausel sollte durch eine Vertragsanpassung in eine Prozent-Klausel geändert werden. Kreditanstalt für Wiederaufbau, Frankfurt/Main Unternehmensfinanzierung: Banken entdecken den Mittelstand neu Studie von KfW Bankengruppe und Wirtschaftsverbänden konstatiert bessere Finanzierungsbedingungen / Lage kleiner Betriebe bleibt schwierig Die Banken wenden sich wieder verstärkt dem Geschäft mit Unternehmenskunden zu. Das ist das zentrale Ergebnis der diesjährigen Unternehmensbefragung, die die KfW Bankengruppe in Zusammenarbeit mit 28 Fach- und Regionalverbänden der Wirtschaft durchgeführt hat. Für 12% der befragten Unternehmen haben sich die Finanzierungsbedingungen deutlich verbessert. Das ist der höchste Wert seit der ersten gemeinsamen Studie im Jahr 2001. Auch insgesamt ist die Entwicklung positiv: Nur noch 33% der Unternehmen klagen über mehr Probleme beim Kreditzugang. Dieser Wert liegt fast 10 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. „Nicht nur für den einzelnen Unternehmer, sondern auch gesamtwirtschaftlich ist die insgesamt wieder bessere Kreditversorgung überaus erfreulich. Denn wer kein Geld von der Bank bekommt, der investiert weniger oder gar nicht, schafft weniger Wachstum und Arbeitsplätze“, sagte Ingrid Matthäus- Maier, Mitglied des Vorstands der KfW Bankengruppe. Für die beteiligten Verbände zeigte sich der Präsident des Hauptverbandes des Deutschen Einzelhandels (HDE), Hermann Franzen erfreut über die festgestellten Verbesserungen im Bereich der Unternehmensfinanzierung: „Die positive Tendenz beim Zugang zu Bankkrediten ist im wesentlichen Ausfluss der besseren konjunkturellen Situation und Anpassungsreaktionen der Unternehmen vor allem auf den Gebieten Transparenz und Offenlegung der wirtschaftlichen Informationen zum Unternehmen“, erläuterte Franzen. Nach wie vor problematisch ist aber die Finanzierungslage der kleinen Unternehmen: Sie klagen weiterhin überdurchschnittlich oft über schlechtere Finanzierungsbedingungen, erfahren häufiger Kreditablehnungen und sind auch häufiger als große von einer Verschlechterung des Ratings betroffen. Außerdem konnten sie seltener ihre Eigenkapitalquote erhöhen. Mit der am 7. September 2006 in Berlin vorgestellten Studie „Unternehmensfinanzierung: Banken entdecken den Mittelstand neu. Kreditzugang für kleine Unternehmen bleibt problematisch.“ legen KfW Bankengruppe und Verbände bereits zum fünften Mal ihre gemeinsame Untersuchung zur Finanzierungssituation deutscher Unternehmen vor. An der aktuellen Befragung, die Ende März 2006 abgeschlossen wurde, haben sich rund 6.000 Unternehmen aller Branchen, Größenklassen und Regionen beteiligt. Die wichtigsten Ergebnisse der Unternehmensbefragung 2006 im Überblick: – Der Finanzmarktwandel schreitet weiter voran. Die für die Unternehmen damit verbundenen Probleme haben sich entspannt: Die Kreditaufnahme ist im vergangenen Jahr für nur noch 33% (Vorjahr: 42%) der Unternehmen schwieriger geworden. Gleichzeitig melden 12% (7%) eine Verbesserung. – Ein Grund für die positive Entwicklung ist, dass viele Unternehmen auf die Entwicklungen auf den Finanzmärkten reagiert haben. So konnten knapp 40% der Unternehmen ihr Rating im letzten Jahr verbessern. Nur bei 8% hat es sich verschlechtert. Über 40% der Unternehmen haben zudem ihre Eigenkapitalquote erhöhen können, während nur 17% eine gesunkene Quote melden. –Je kleiner ein Unternehmen ist, desto schwieriger sind die Finanzierungsbedingungen: 46% der Unternehmen mit bis zu 1 Mio. EUR Umsatz klagen über eine schlechtere Finanzierungsbedingungen, aber nur 12 % der Unternehmen mit mehr als 50 Mio. EUR Umsatz. – Die wichtigsten Gründe für die Verschlechterung sind für Unternehmen aller Größenklassen nach wie vor gestiegene Anforderungen an die Offenlegung von geschäftlichen Informationen und die Sicherheitenstellung. – Die Ablehnungsquote für Investitionskredite ist von knapp ein Viertel auf unter 20% gesunken. Hauptgründe für eine Ablehnung bleiben unzureichende Sicherheiten und zu niedrige Eigenkapitalquoten. 218 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006
– Kleinen Unternehmen wird bei schlechter Bonität weitaus eher als größeren der Kredit verweigert. Größere Unternehmen können Bonitätsnachteile kompensieren, indem sie einen Risikoaufschlag auf die Zinsen zahlen. – Viele Unternehmen empfinden die Beratungsleistung der Banken und Sparkassen als unzureichend. Vor allem kleine Unternehmen klagen überdurchschnittlich über eine Verschlechterung der Beratungsqualität der Banken und Sparkassen: So hat für 23% der Unternehmen mit bis zu 1 Mio. EUR Umsatz, aber nur für 5% der Unternehmen mit mehr als 50 Mio. EUR Umsatz die Beratungsqualität abgenommen. Offenbar haben die Banken ihre Beratungskapazitäten §§ 433, 535, 280 BGB Verschaffen von mietvertraglicher Lagerraumnutzung für die verkauften Inventargegenstände; Haftung des Verkäufers für Folgeschäden bei baubehördlicher Nutzungsuntersagung der Einlagerung Ist Gegenstand eines Vertrages nicht nur der Verkauf von Gegenständen, sondern auch die Verschaffung der Nutzungsmöglichkeit von Lagerräumen, dann hat der Verkäufer ungefragt, d. h. von sich aus, auf eine Genehmigungspflicht und auf das mögliche Fehlen der erforderlichen Genehmigung hinzuweisen. Dies gilt vor allem dann, wenn das Fehlen der erforderlichen Genehmigung zu einer Nutzungsuntersagung durch eine Verwaltungsbehörde hinsichtlich der Lagerräume führen kann. Hat der Käufer, dem vom Verkäufer auch die Nutzungsmöglichkeit von Lagerräumen einzuräumen war, die Lagerräume während der vom Vermieter nicht ordentlich kündbaren Mietzeit nutzen können, dann ist insoweit von einer Vertragserfüllung auszugehen. Sind dem Käufer jedoch wegen eines vor Ablauf der Mietzeit eingeleiteten Nutzungsuntersagungsverfahrens Anwaltskosten sowie Verwaltungs- und Gerichtsgebühren entstanden, dann sind diese dem Käufer vom Verkäufer grundsätzlich zu ersetzen, sofern der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist. (OLG München, Urteil vom 21. 7. 2006 – 19 U 2573/06) Zum Sachverhalt: Die Klägerin macht Gewährleistungs- bzw. Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte geltend. Mit Vertrag vom 23. 2.1995 erwarb die Rechtsvorgängerin der Klägerin von der Beklagten diverse Inventargegenstände für DM 320 000,– zuzüglich 15% USt., die zu einem großen Teil aus eingebauten Kühlaggregaten und einer eingebauten Heizung bestanden. Diese wiesen wie das übrige gekaufte Inventar keine Sachmängel auf. Der nach erfolgter Anzahlung noch zu leistende Restkaufpreis war bis zum Dezember 1996 in Raten zu zahlen. Nach diesem Vertrag war die Beklagte auch verpflichtet, der Klägerin die Nutzung der von ihr angemieteten Lagerflächen zu ermöglichen, was im Vertrag vom 23. 2.1995 wie folgt geregelt wurde: „Bis zur endgültigen Zahlung des gesamten Kaufpreises darf der Käufer die Lagerräume als Untermieter zu einer monatlichen Nutzungsentschädigung von DM 6. 410 zzgl. 15 % MWst. nutzen. Nach der Zahlung des Rest- Gewerbemiete Unternehmensfinanzierung / Gewerbemiete stärker als bisher auf (vermeintlich) profitablere Kundschaft konzentriert. – Für alle Unternehmen spielen die klassischen Finanzierungsinstrumente Bankkredite und Innenfinanzierung weiterhin die herausragende Rolle. Je größer ein Unternehmen ist, desto wichtiger werden alternative Finanzierungsformen wie mezzanines Kapital oder Beteiligungskapital. Immerhin rund 9% der Unternehmen wollen ihre Finanzierungsstruktur durch die Aufnahme von Mezzanine-Kapital verbessern. Die Studie „Unternehmensfinanzierung: Banken entdecken Mittelstand neu“ sowie alle Unterlagen zur Pressekonferenz können unter www.kfw. de im Bereich „Presse“ abgerufen werden. kaufpreises geht der Hauptmietvertrag auf den Käufer / Untermieter über, der auch sämtliche Rechte und Pflichten (Hausordnung u. a.) erwirbt“. Nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises schloss die Klägerin mit der Vermieterin der Beklagten über die bereits von der Klägerin als Untermieterin genutzten Lagerflächen einen Mietvertrag, der bis zum 31.12. 2001 befristet war, ab. Zu einer etwaigen Verlängerung des Mietverhältnisses wurde folgende Regelung getroffen: „Wird es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 1 Jahr“. Die Beklagte hat die Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht auf baurechtliche Genehmigungspflichten und auf das mögliche Fehlen einer solchen Genehmigung hingewiesen. Am 21. 2. 2001 ordnete die Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, wegen der fehlenden baurechtlichen Genehmigung u. a. eine Nutzungsuntersagung an. Das von der Klägerin betriebene Widerspruchsverfahren, die Anfechtungsklage und die Berufung blieben erfolglos. Das Landgericht München I hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht München hat die Beklagte unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zur Bezahlung der Anwaltskosten sowie der Verwaltungs- und der Gerichtsgebühren verurteilt. Aus den Gründen: Die zulässige Berufung der Klägerin führt insofern zum Erfolg, dass die Beklagte wegen des unterlassenen Hinweises auf die baurechtliche Genehmigungspflichtigkeit der Anlagen und auf das mögliche Fehlen einer solchen Genehmigung die Kosten für das Verwaltungs- und das Widerspruchsverfahren sowie für die Anfechtungsklage und die Berufung gemäß § 463 BGB a. F. bzw. aus p.V.v. bzw. aus c.i.c. zu tragen hat. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet, da es wegen der faktischen Erfüllung des Vertrages vom 23. 2.1995 keinen Anspruch auf die von der Klägerin begehrte Teilwandelung der sachmängelfreien Einbauten gibt. Der Vertrag vom 23. 2.1995 war kein reiner Kaufvertrag über Inventar, sondern verpflichtete die Beklagte auch, der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin die Nutzung der Lagerräume zu ermöglichen. Der zweite Punkt ist in dem Vertrag wegen der fehlenden Angabe einer Nutzungsdauer unscharf geregelt worden, so dass die durch den Vertrag vom 23. 2.1995 mit der Beklagten und durch den Mietvertrag mit der Vermieterin der Beklagten eingeräumte und nicht ordentlich kündbare Nutzungsmöglichkeit der Lagerräume als Unter- bzw. als Hauptmieterin bis zum 31.12. 2001 als Vertragserfüllung auch hinsichtlich dieses zweiten Punktes anzusehen ist. Eine Nutzung der La- Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006 219
Seite 1 und 2: Gewerbemiete u nd Teileigentum 8-9/
Seite 3 und 4: Gewerbemiete und Teileigentum 6. Ja
Seite 5 und 6: Schiedsgutachter zu orientieren hat
Seite 7 und 8: che Mietanpassung vereinbaren. Dann
Seite 9: dern 51. Dieser Index wird nämlich
Seite 13 und 14: sicherung nicht abgelehnt worden w
Seite 15 und 16: dung des Bundesgerichtshofs vom 7.
Seite 17 und 18: §19 des Mietvertrages abgetreten.
Seite 19 und 20: Punkten gegenüber dem Stand bei Ve
Seite 21 und 22: 2. Gegen die Berechnung der Mieterh
Seite 23 und 24: men. Er hat mitgeteilt, daß ihm ei
Seite 25 und 26: ter mit Kosten belastet werden, die
Seite 27 und 28: Das Landgericht München I hat den
Seite 29 und 30: vember 2005 a. a. O.). Das bloße F
Seite 31 und 32: 18 c) Die Revision rügt weiter, da
Seite 33 und 34: 12 b) Entgegen der Ansicht der Revi
Seite 35 und 36: 27 Etwas anderes ergibt sich - entg
Seite 37 und 38: Diesem Anspruch steht, wie in der a
Seite 39 und 40: setzliche Lage einseitig zu Gunsten
Seite 41 und 42: über eigenkapitalersetzende Gesell
Seite 43 und 44: is zum 6. Februar 2001 (Rückgabe d
Seite 45 und 46: trag im Zeitpunkt jenes Schreibens
Seite 47 und 48: fügungsklägerin war nicht unmitte
Seite 49 und 50: sig werden wollte. Die gegenteilige
Seite 51 und 52: er 2004 (II ZR 352/02, ZIP 2004, 23
Seite 53 und 54: meint, für den genannten Zeitraum
Seite 55 und 56: §156 Abs.1 ZVG zu bringen, hat Eic
Seite 57 und 58: e, kann eine Streitverkündung des
Seite 59 und 60: §152 ZVG - Auszahlung der Mietkaut
Seite 61 und 62:
teresse der übrigen Miteigentümer
Seite 63 und 64:
und kann daher vom Rechtsbeschwerde
Seite 65 und 66:
zeugung der angeschriebenen Vermiet
Seite 67 und 68:
Fortbildung des Rechts oder die Sic
Seite 69 und 70:
weigerte dies das FA unter Hinweis
Seite 71 und 72:
in Anspruch. Die Klägerin hatte di
Seite 73 und 74:
diesem Rat hätte sich die Klägeri
Seite 75 und 76:
Urteilen vom 13. März 1996 und vom
Seite 77 und 78:
Bundestagsfraktion Bündnis 90/DIE
Seite 79 und 80:
Lage der Generation Praktikum erkan
Seite 81 und 82:
Denken zu bieten. Auch die sozialen
Seite 83 und 84:
aber grundsätzlich noch möglich s
Alle anzeigen

Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?