Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Gewerbemiete
Zum Sachverhalt: Die Kläger sind Miteigentümer von Gewerberäumen
in R. Die Rechtsvorgänger der Kläger hatten
durch Mietvertrag (MV) vom 21. 5./22. 6.1979 an die Beklagte
die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Lebensmittelmarkts
vermietet. Die zuletzt im Jahre 2000 zu zahlende Miete belief
sich auf monatlich 23 254,93 DM. Unter Berufung auf ein Sonderkündigungsrecht
hat die Beklagte das Mietverhältnis mit
Schreiben vom 20.10.1999 gekündigt. Die Kündigung war allerdings
ausgeschlossen, „wenn oder weil der Mieter im Einzugsbereich
R. eine andere Filiale eröffnen will oder eine andere,
bestehende Filiale erweitern will“. Einige Zeit vor der
Kündigung hatte ein zum selben Konzern wie die Beklagte
gehörendes Unternehmen eine Filiale in R. eröffnet.
Das Objekt sollte am 28. 4. 2000 an die Klägerin zurückgegeben
werden. Sodann wurde eine Übergabe für den 4. 5. 2000
vorgesehen. Die Parteien streiten über den Ausschluss der Kündigung
sowie darum, wann das Objekt an die Kläger zurückgegeben
worden ist. Die Kläger verlangen Nutzungsentschädigung
für die Zeit von Januar 2001 bis Juli 2003 und Schadensersatz
wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Beklagte
beruft sich demgegenüber auf Verjährung und macht geltend,
spätestens zum 19.12. 2000 geräumt zuhaben.
Das Landgericht Wuppertal hat der Klage nur in geringem
Umfang stattgegeben. Die Berufung der Kläger blieb erfolglos.
Aus den Gründen: Die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende
Urteil des Landgerichts ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO
durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung in der Sache
keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche
Bedeutung hat und eine Entscheidung des Berufungsgerichts
auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist.
I. Zur Begründung und zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen
wird auf die Erwägungen des Senats in seinem Hinweisbeschluss
vom 16. März 2006 Bezug genommen. Dort hat
der Senat ausgeführt:
«Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keine
Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis hat das Landgericht die Klage
zu Recht abgewiesen:
I. Mietzinsanspruch
Den Klägern steht für die Zeit von Januar 2001 bis April 2002
ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins – § 535 S. 2 BGB a. F.
– gegen die Beklagte nicht zu. Zu Recht ist das Landgericht
von einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.April 2000
auf Grund der außerordentlichen Kündigung der Beklagten vom
20. Oktober 1999 ausgegangen.
1.) Die Beklagte war nach § 3 Abs. 4 des zwischen ihr und
den Rechtsvorgängern der Kläger geschlossenen Mietvertrags
vom 21. Mai / 22. Juni 1979 (MV) berechtigt, ab dem 9. Mietjahr
den Mietvertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende
des Mietjahrs zu kündigen. Die Mietzeit begann, wie im Nachtrag
Nr. 1 zum MV vereinbart, am 1. Mai 1982; das Mietjahr
endete mithin am 30. April eines jeweiligen Jahres. Durch ihre
Kündigungserklärung vom 20. Oktober 1999 hat die Beklagte
von ihrem Kündigungsrecht rechtzeitig zum Ablauf des Mietjahres
am 30. April 2000 Gebrauch gemacht.
Das Recht der Beklagten zur Kündigung war im Oktober
1999 nicht durch § 3 Abs. 4 MV infolge der Eröffnung einer Filiale
der P.-GmbH in R. im April 1999 ausgeschlossen. Nach
jener Klausel war das außerordentliche Kündigungsrecht nur
dann nicht gegeben,
„wenn oder weil der Mieter im Einzugsbereich (Stadtteil
Wuppertal-R.) eine andere Filiale eröffnen will oder eine
andere, bestehende Filiale erweitern will“.
Es kann hier dahingestellt bleiben, ob diese Bestimmung über
ihren Wortlaut („… eröffnen will oder … erweitern will“) hinaus
auch auf eine erst nach Eröffnung einer anderen Filiale
ausgesprochene Kündigung Anwendung findet. Denn der Regelungsgehalt
jener Bestimmung beschränkte sich auf Filialen
der Beklagten, wozu Filialen der P.-GmbH nicht zählen.
§ 3 Abs. 4 MV ist insoweit eindeutig formuliert. Die Klausel
bezieht sich auf eine Filialeröffnung/-erweiterung durch den
„Mieter“, nämlich die Beklagte. Die P.-GmbH ist mit der Beklagten
aber weder in ihrer Rechtsperson noch in ihrer unternehmerischen
Struktur identisch. Beide Unternehmungen verfügen
jeweils über einen eigenständigen Einkauf, eine eigenes
Marketing und einen eigenen Vertrieb. Es ist allgemeinkundig,
dass sich auch die unternehmerische Ausrichtung unterscheidet:
Während die Beklagte Lebensmitteleinzelhandel im herkömmlichen
Sinn betreibt, tritt die P.-GmbH als Discounter am
Markt auf. So liegen z. B. in M.-B. Filialen beider Unternehmungen
im selben Einkaufszentrum dicht beieinander.
Die gem. §§133, 157 BGB an Treu und Glauben unter Berücksichtigung
der Verkehrssitte und mithin auch an der Interessenlage
der Vertragschließenden orientierte Auslegung der
Klausel lässt eine Erstreckung auf Filialen anderer Unternehmen
der T.-Gruppe selbst mit Blick auf den Zweck der Kündigungsbeschränkung
nicht erkennen. Entsprechend liegt in der
Kündigung trotz relativ zeitnah zuvor erfolgter Eröffnung eines
P.-Marktes in R. auch keine Umgehung der vertraglichen
Kündigungsbeschränkung. Es mag sein, dass die T.-KG beherrschenden
Einfluss auf beide Unternehmen auszuüben vermag
und tatsächlich auch unternehmerische Entscheidungen für
die Beklagte wie die P.-GmbH trifft oder getroffen hat. Dem
Mietvertrag ist aber nicht zu entnehmen, dass die Vertragschließenden
eine Ausdehnung der wettbewerbsbeschränkenden
Bestimmung auf den ganzen T.-Konzern gewollt hätten, obwohl
die Beklagte schon vor Abschluss des Mietvertrages, nämlich
seit 1971, zur T.-Gruppe gehörte (vgl. www.krefeld-ihk. de).
Ersichtlicher Zweck der Kündigungsbeschränkung war es,
den Bestand des Mietvertrages zwischen dem Ende des 9. Mietjahres
und dem Ablauf der 20-jährigen Mietzeit vor Konkurrenzangeboten
örtlicher Vermieter zu schützen. Die Klausel
diente allein den Interessen der Vermieter und beschränkte zugleich
die unternehmerische Dispositionsfreiheit der Mieterin.
Fraglos käme eine Erstreckung der Bestimmung auf Filialen anderer
Unternehmen der T.-Gruppe den wirtschaftlichen Interessen
der Kläger entgegen. Verbunden wäre dies allerdings mit
einem noch weitergehenden Eingriff in die Dispositionsfreiheit
der Beklagten und damit in den Wettbewerb. Für einen entsprechenden
Willen der Vertragschließenden fehlt indes jeder
Anhalt im Vertrag. Insbesondere ergibt ein solcher Wille der
Vertragsparteien nicht aus § 9 S. 2 MV, wonach der Mieter berechtigt
ist, „die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und
Pflichten auf eine andere Firma der Unternehmensgruppe überzuleiten“.
Diese Bestimmung enthält lediglich eine Erweiterung
der Befugnisse der Mieterin, ohne ihr allerdings jenseits der
Ausübung dieses Rechts irgendwelche Beschränkungen aufzuerlegen.
Von der ihr durch § 9 S. 2 MV eröffneten Befugnis hat
die Beklagte nicht Gebrauch gemacht.
Begleitumstände des Vertragschlusses, die eine andere Beurteilung
rechtfertigen könnten, sind nicht dargetan.
2.) Die Kündigung ist auch formell ordnungsgemäß erfolgt:
[wird ausgeführt]
II. Nutzungsentschädigung
Mit Recht ist das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung
von einer vor Januar 2001 erfolgten Rückgabe der
Mietsache ausgegangen und hat entsprechend einen Anspruch
der Kläger auf Zahlung von Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens
der Mietsache ab Januar 2001 – der Zeitraum Mai
bis Dezember 2000 ist nicht im Streit – verneint. [wird ausgeführt]
III. Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen
244 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006