Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Indexklauseln im Gewerbemietrecht verändert haben, so verändert sich die vereinbarte oder zuletzt festgesetzte Miete vom Beginn des folgenden Kalenderjahres an im gleichen prozentualen Verhältnis.“ Sofern die Bezugsgröße allerdings nicht vergleichbar ist, wie beispielsweise die Entwicklung der Hypothekenzinsen, des Beamtengehalts, der Grundstückswerte oder des Baukostenindex, liegt keine genehmigungsfreie Spannungsklausel vor; dann ist die Klausel genehmigungspflichtig. Das gilt auch, wenn sich die gewerbliche Miete entsprechend der Entwicklung der Wohnungsmieten ändern soll, weil Wohnungsmieten und Gewerbemieten grundsätzlich nicht miteinander vergleichbar sind26. Die Spannungsklausel wird gleichfalls genehmigungspflichtig, wenn man auf einen anderen Mietvertrag Bezug nimmt, der seinerseits eine genehmigungsbedürftige Wertsicherungsklausel enthält27. Genehmigungsfrei bleibt jedoch eine Spannungsklausel, die ausschließlich auf eine Erhöhung der Miete ausgerichtet ist28. In Gewerbemietverträgen werden Spannungsklauseln selten vereinbart, weil es sehr schwer ist, geeignete vergleichbare Mietobjekte zu finden. Daher ist von einer Spannungsklausel eher abzuraten. 5. Die automatische Indexklausel 5.1 Bei einer Standardklausel entfällt das Genehmigungsverfahren Bis einschließlich 31.12.1998 musste noch jede Indexklausel mit automatischer Mieterhöhung gemäß § 3 WährG durch die Landeszentralbank genehmigt werden. Seit 1.1.1999 kann man sich das Genehmigungsverfahren ersparen und seinen Mietvertrag schneller unter Dach und Fach bringen. Davon profitiert aber nur, wer gewisse gesetzliche Vorgaben einhält. Nur dann gilt die Indexklausel nach § 4 Abs.1 PrKV als allgemein genehmigt; man spricht auch von der Genehmigungsfiktion. Wie bereits oben erwähnt, gilt dies nur für Gewerberäume. Überwiegt bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung, so ist auf eine Indexklausel die Preisklauselverordnung anzuwenden29. Liegt hingegen das Schwergewicht bei der Wohnnutzung, gilt das Wohnraummietrecht und der Inhalt der Indexklausel hat sich an § 557b BGB zu orientieren. Vertragsklauseln in Miet- und Pachtverträgen, nach denen die Änderung bestimmter Wertmesser (Indizes) automatisch die Änderung der Miete nach sich ziehen soll, unterliegen grundsätzlich der Genehmigungspflicht nach § 2 PrAKG i.V. m. der PrKV. Vom Grundsatz her besteht ein Indexverbot mit Genehmigungsvorbehalt. Nach § 4 Abs.1 PrKV gelten Indexklauseln in Miet- und Pachtverträgen über nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude oder Räume jedoch als genehmigt, sofern die folgenden Voraussetzungen vorliegen: • Es wird eine der in § 4 Abs.1 Nr.1 PrKV genannten Bezugsgrößen verwendet. • Der Vermieter oder Verpächter verzichtet für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung oder der Mieter oder Pächter hat das Recht, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Gemäß § 2 Abs.1 PrKV muss die Preisklausel hinreichend bestimmt sein. Die Klausel muss erkennen lassen, welche Preise oder Werte für den Wertmesser bestimmend sein sollen. Eine Ausrichtung „an der allgemeinen wirtschaftlichen Lage“ oder „am allgemeinen Preisgefüge“ reicht beispielsweise nicht aus. Von den nach § 4 Abs.1 Nr.1 PrKV zulässigen Wertmessern spielt der Preisindex die wichtigste Rolle. Gemäß § 4 Abs.1 Nr.1a PrKV sind das • der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI (früher: Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte für Deutschland) • der von einem Statistischen Landesamt ermittelte Preisindex für die Gesamtlebenshaltung • der Verbraucherpreisindex (HVPI) des Statistischen Amts der Europäischen Gemeinschaft (Eurostat). Welcher dieser drei Indizes ist nun der bessere oder der richtige? Primär gibt es keinen guten oder schlechten Index. Ohne Einschränkung kann man sich einen dieser zulässigen Indizes auswählen. Nach einer Empfehlung des Statistischen Bundesamts sollte allerdings der für ganz Deutschland ermittelte Preisindex „VPI“ verwendet werden. Er gibt die Preisentwicklung in Deutschland zumindest genauer an als der Europäische Index HVPI, der erst seit 1999 als Bezugsgröße zulässig ist und sich auf den Bereich der gesamten Europäischen Union bezieht30. 5. 2 Keine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei Einseitigkeitsklauseln sind unzulässig und keiner darf benachteiligt werden. Eine derartige Klausel, die entweder den Vermieter oder den Mieter unangemessen benachteiligt, verstößt gegen § 2 Abs. 2 Nr.1 PrKV und ist unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung liegt insbesondere dann vor, wenn der Anstieg des Preisindex zwar die Miete noch oben treibt, sein Absinken aber nicht die Miete vermindert. Auch eine Klausel, die nur einem Vertragspartner das Recht zubilligt, eine Anpassung zu verlangen, ist unzulässig, weil dieser nur dann davon Gebrauch machen wird, wenn sich dies für ihn günstig auswirkt. Einseitigkeit liegt auch vor, wenn nur eine Vertragspartei das Recht hat, im jeweiligen Anpassungszeitpunkt zwischen mehreren Wertmessern zu wählen. Dies würde ihr die Möglichkeit geben, immer denjenigen Index auszuwählen, der sich stärker auf die Höhe der Geldschuld als auf ihre Ermäßigung auswirkt. Ebenfalls unzulässig ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 PrKV eine Klausel, wonach sich die Miete gegenüber der Änderung des Preisindex überproportional ändert. Dies bedeutet, dass eine Mietanpassung maximal in der Höhe zulässig ist, in der sich der Preisindex geändert hat. Wenn beispielsweise der Preisindex um 5 Prozent gestiegen ist, darf die Miete ebenfalls nur um maximal 5 Prozent erhöht werden. Auch wer Punkte mit Prozent koppelt, hat eine unzulässige Klausel. Beispiel: Eine Klausel, wonach eine Indexänderung um 5 Punkte zu einer Mieterhöhung um 5 Prozent führen soll, ist unzulässig, weil 5 Punkte weniger sind als 5 Prozent. Das wäre ausnahmsweise nur bei einem Ausgangsindex von genau 100 identisch. Nachdem die Genehmigungsvoraussetzungen des § 2 PrKV sowohl für die Genehmigungsvorschrift des § 3 PrKV als auch für die Genehmigungsfiktion nach § 4 PrKV gelten, können solchermaßen unzulässige Klauseln auch nicht im Wege einer Einzelgenehmigung legalisiert werden. Formulierungshilfe Indexklausel: „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI gegenüber dem für den Monat des Mietbeginns veröffentlichten Index um mindestens 5 Prozent, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar.“ Üblicherweise werden Indexklauseln verwendet,wonach die Miete erst dann angepasst wird, wenn der Index beispielsweise um 5 Prozent gestiegen ist. Man kann aber auch eine jährli- 26) Gather, Ausgewählte Fragen des gewerblichen Mietrechts, DWW 2002, 54; Lützenkirchen,Wegfall der Preisindizes für spezielle Haushaltstypen ab 1.1. 2003, NZM 2001, 835 mit zustimmendem und ablehnendem Literaturnachweis. 27) BGH, Urteil v. 2. 2.1983 – VIII ZR 13/82, NJW 1983, 1909 = ZMR 1983, 269. 28) BGH, Urteil v. 26.11.1975 – VIII ZR 267/73, MDR 1976, 310 = NJW 1976, 422. 29) BGH, Urteil v. 16. 4.1986 – VIII ZR 60/85,WuM 1986, 274 = MDR 1986, 842 = ZMR 1986, 278. 30) Der zuständige Referent des Statistischen Bundesamts hat dem Autor in einem ausführlichen Telefonat die derzeitigen Nachteile des HVPI beschrieben. 214 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006
che Mietanpassung vereinbaren. Dann sollte es heißen: „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI gegenüber dem Vorjahr, so ändert sich, ohne dass es einer Änderungserklärung bedarf, die Miete automatisch zum 1. Januar des nächsten Jahres im gleichen Verhältnis.“ Wer auf Nummer sicher gehen will, ob es sich bei seiner Indexklausel auch wirklich um eine allgemein genehmigte Standardklausel nach § 4 PrKV handelt, kann bei der zuständigen Genehmigungsbehörde ein so genanntes Negativattest einholen. Es genügt in diesem Fall ein formloses Anschreiben mit einer Kopie des unterschriebenen Mietvertrags an das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle31. Das Bundesamt prüft in diesem Zusammenhang auch die langfristige Bindung des Vermieters unter dem Gesichtspunkt des Schriftformerfordernisses32. Insbesondere greift die Genehmigungsfiktion nicht, wenn die von den Parteien erstrebte langfristige Bindung wegen Verfehlens der gesetzlich gebotenen Schriftform scheitert33. 5. 3 Die Miete erhöht sich automatisch Der Vorteil der allgemein genehmigten Standardklausel liegt auf der Hand: Sobald sich der vereinbarte Index um die maßgebende Größe ändert, ändert sich auch die Miete automatisch34. Wenn also beispielsweise der gewählte Preisindex wie vereinbart um 5 Prozent gestiegen ist, erhöht sich die Miete automatisch um 5 Prozent. In diesem Fall wirkt ein Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht konstitutiv für den Eintritt der Mieterhöhung, sondern bestimmt lediglich den Fälligkeitszeitpunkt35. Die Parteien können auch vereinbaren, dass die Mieterhöhung erst wirksam wird, wenn dem Mieter zusätzlich noch eine Erhöhungserklärung in schriftlicher Form zugeht. Auch kann die Mieterhöhungsautomatik bei Mängeln der Mietsache (vorübergehend) nicht durchsetzbar sein36. Liegen die Voraussetzungen für eine automatische Mieterhöhung vor, sollte der zur Abgabe des Zahlungsverlangens berechtigte und verpflichtete Vermieter alsbald tätig werden. Sofern er die Zahlungsaufforderung längere Zeit vor sich herschiebt, könnte sein Anspruch gemäß § 242 BGB verwirken. Denn wenn der Vermieter längere Zeit schweigt, darf der Mieter unter Umständen darauf vertrauen, dass er die höhere Miete nicht schuldet37. Allerdings müssen über den Zeitablauf hinaus noch besondere Umstände im Verhalten des Vermieters vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Mieter habe darauf vertrauen dürfen, dass der Vermieter seine Forderung nicht mehr geltend mache. Beispiel: Sofern weder der Vermieter noch der Mieter bemerkt haben, dass eine automatische Mietanpassung eingetreten ist, und man erst nach Jahren darauf aufmerksam wurde, darf der Vermieter die Mieterhöhung einfordern38. Im Falle einer automatischen Mietanpassung allein durch Indexveränderung soll nach Ansicht des OLG Celle selbst nach Ablauf von mehr als sechs Jahren der Mieterhöhungsanspruch nicht verwirkt sein, weil sich der Mieter selbst über das Eintreten der Anpassungsvoraussetzungen aus den allgemein zugänglichen Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamts informieren konnte39. Ein Erhöhungsanspruch könnte allerdings dann verwirkt sein, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Mieterhöhung nicht verlangt und der Mieter darauf vertrauen darf, dass an ihn keine Nachforderung mehr gestellt wird. Dazu ein – eher atypisches – Beispiel aus der Rechtsprechung: Sein erstes Mieterhöhungsverlangen hat der Vermieter bereits zwei Monate nach der Indexveränderung geltend gemacht. Auf eine zweite Mieterhöhungsmöglichkeit hat er sogar ausdrücklich verzichtet. Und nach der dritten Erhöhungsmöglichkeit hat er sich vier Jahre lang nicht gemeldet. Weil der Vermieter sowohl auf seinen ersten als auch seinen zweiten Mieterhöhungsanspruch kurzfristig reagiert hatte, sich allerdings beim dritten Erhöhungsanspruch vier Jahre lang Zeit gelassen hatte, kann er diesen wegen Verwirkung nicht mehr durchsetzen. Er hätte sich einfach früher regen müssen. Weil er nämlich im Gegensatz zu früher so lange geschwiegen hatte, konnte der Mieter davon aus- Indexklauseln im Gewerbemietrecht gehen, dass sein Vermieter trotz der Möglichkeit einer Mehrforderung auch weiterhin mit der bisherigen Miete zufrieden sein werde40. Wenn die Voraussetzungen zur Mietanpassung vorliegen, könnte der Vermieter seine Forderung auch in zwei Schritten geltend machen. Beispiel: Bei eingetretener Indexerhöhung von monatlich 100 € ab 1. 8. 2006 könnte der Vermieter z. B. zunächst nur 65 € mehr fordern und in einem zweiten Schritt ab 1.1. 2007 die restlichen 35 € geltend machen. Allerdings wäre die Mieterhöhung aus der 2. Stufe dann nicht mehr rückwirkend zum 1. 8. 2006 zu beanspruchen41. 5. 4 Folgen einer frühen Vertragskündigung des Mieters Wurde ein Mietvertrag mit einer Standard-Indexklausel auf unbestimmte Zeit geschlossen und hat der Vermieter für die Dauer von zehn Jahren auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet, wirkt sich eine Vertragskündigung des Mieters vor Ablauf von zehn Jahren nicht auf die Wirksamkeit der Indexklausel aus. Denn nach § 4 Abs.1 Nr. 2 PrKV muss nur der Vermieter für zehn Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichten. Für den Mieter gilt diese zeitliche Beschränkung nicht. Auf die tatsächliche Dauer der Vertragslaufzeit kommt es auch nicht an bei einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB durch den Vermieter wegen einer erheblichen Vertragsverletzung des Mieters42. 5. 5 Diese Wertsicherungsklauseln bedürfen einer Genehmigung In der PrKV sind neben den genehmigungsfreien Indexklauseln und den allgemein genehmigten Standardklauseln auch noch genehmigungspflichtige Indexklauseln geregelt43. Welche Wertsicherungsklauseln nur mit einer Einzelgenehmigung wirksam sind, ergibt sich aus § 3 PrKV. Dabei müssen auch die allgemeinen Genehmigungsvoraussetzungen des § 2 PrKV gegeben sein. Nur mit Genehmigung geht es beispielsweise, wenn die Miete von der künftigen Entwicklung von Löhnen, Gehältern, Ruhegehältern oder Renten abhängig gemacht wird. Liegen die Voraussetzungen der Genehmigungsfiktion des § 4 Abs.1 PrKV allerdings nicht vor, kommt auch keine Genehmigung über einen Rückgriff auf § 3 PrKV in Betracht. Den Verwendern kann man daher nur den Rat geben: Nach Möglichkeit sollte man nur eine bereits nach § 4 Abs.1 PrKV allgemein genehmigte Wertsicherungsklausel vereinbaren. Nur so erspart man sich das bürokratische Genehmigungsverfahren und vermeidet die Unwirksamkeit seiner Indexklausel. Für eine genehmigungspflichtige Wertsicherungsklausel – das ist jede Klausel, die nicht nach §1 PrKV genehmigungsfrei oder nach § 4 Abs.1 PrKV als allgemein genehmigt gilt – ist beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle eine Einzelgenehmigung zu beantragen. Hierzu genügt ein formloser 31) Frankfurter Straße 29–35, 65760 Eschborn; www.bafa. de; E-Mail: Indexierungskontrolle@bafa.bund. de; Telefon: 0 61 96/908-479; Telefax: 0 61 96/908-558. 32) Vgl. dazu Nr. 7 des BAFA-Merkblatts. 33) OLG Rostock, Urteil v. 10.1. 2005 – 3 U 61/04, NZM 2005, 506. 34) BGH, Urteil v. 10.10.1979 – VIII ZR 277/78, WuM 1981, 66 = ZMR 1980, 83 = NJW 1980, 589. 35) OLG Celle, Urteil v. 9. 5. 2001 – 2 U 236/00, GuT 2002, 41. 36) OLG Düsseldorf,Urteil v. 7.10.1993 – 10 U 3/93,WuM 1994, 324 = MDR 1994, 371 = NJW-RR 1994, 399. 37) OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.10.1997 – 10 U 47/97,WuM 1999, 172 = ZMR 1998, 89. 38) OLG Düsseldorf, Urteil v. 18. 3.1999 – 10 U 113/98, ZMR 2002, 34 = NZM 2001, 892; rechtskräftig infolge Nichtannahme der Revision durch Beschluss des BGH v. 10.1. 2001 – XII ZR 115/99. 39) OLG Celle, Urteil v. 9. 5. 2001 – 2 U 236/00, GuT 2002, 41. 40) OLG Düsseldorf, Urteil v. 18. 3.1999 – 10 U 113/98, ZMR 2002, 34 = NZM 2001, 892. 41) OLG Koblenz, Urteil v. 18. 7.1996 – 5 U 67/96, NJWE-MietR 1997, 131. 42) BGH, Urteil v. 2. 5.1979 – VIII ZR 125/78,WuM 1979, 210 = ZMR 1979, 268 = BB 1979, 860; OLG Rostock, Urteil v. 10.1. 2005 – 3 U 61/04, NZM 2005, 506 = OLGR Rostock 2005, 486. 43) Aus gutem Grund geht der Autor nicht näher auf die genehmigungspflichtigen Wertsicherungsklauseln ein, weil die Vertragspartner auf die einfachere Klausel mit Genehmigungsfiktion verwiesen werden sollen. Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006 215
Seite 1 und 2: Gewerbemiete u nd Teileigentum 8-9/
Seite 3 und 4: Gewerbemiete und Teileigentum 6. Ja
Seite 5: Schiedsgutachter zu orientieren hat
Seite 9 und 10: dern 51. Dieser Index wird nämlich
Seite 11 und 12: - Kleinen Unternehmen wird bei schl
Seite 13 und 14: sicherung nicht abgelehnt worden w
Seite 15 und 16: dung des Bundesgerichtshofs vom 7.
Seite 17 und 18: §19 des Mietvertrages abgetreten.
Seite 19 und 20: Punkten gegenüber dem Stand bei Ve
Seite 21 und 22: 2. Gegen die Berechnung der Mieterh
Seite 23 und 24: men. Er hat mitgeteilt, daß ihm ei
Seite 25 und 26: ter mit Kosten belastet werden, die
Seite 27 und 28: Das Landgericht München I hat den
Seite 29 und 30: vember 2005 a. a. O.). Das bloße F
Seite 31 und 32: 18 c) Die Revision rügt weiter, da
Seite 33 und 34: 12 b) Entgegen der Ansicht der Revi
Seite 35 und 36: 27 Etwas anderes ergibt sich - entg
Seite 37 und 38: Diesem Anspruch steht, wie in der a
Seite 39 und 40: setzliche Lage einseitig zu Gunsten
Seite 41 und 42: über eigenkapitalersetzende Gesell
Seite 43 und 44: is zum 6. Februar 2001 (Rückgabe d
Seite 45 und 46: trag im Zeitpunkt jenes Schreibens
Seite 47 und 48: fügungsklägerin war nicht unmitte
Seite 49 und 50: sig werden wollte. Die gegenteilige
Seite 51 und 52: er 2004 (II ZR 352/02, ZIP 2004, 23
Seite 53 und 54: meint, für den genannten Zeitraum
Seite 55 und 56: §156 Abs.1 ZVG zu bringen, hat Eic
Seite 57 und 58:
e, kann eine Streitverkündung des
Seite 59 und 60:
§152 ZVG - Auszahlung der Mietkaut
Seite 61 und 62:
teresse der übrigen Miteigentümer
Seite 63 und 64:
und kann daher vom Rechtsbeschwerde
Seite 65 und 66:
zeugung der angeschriebenen Vermiet
Seite 67 und 68:
Fortbildung des Rechts oder die Sic
Seite 69 und 70:
weigerte dies das FA unter Hinweis
Seite 71 und 72:
in Anspruch. Die Klägerin hatte di
Seite 73 und 74:
diesem Rat hätte sich die Klägeri
Seite 75 und 76:
Urteilen vom 13. März 1996 und vom
Seite 77 und 78:
Bundestagsfraktion Bündnis 90/DIE
Seite 79 und 80:
Lage der Generation Praktikum erkan
Seite 81 und 82:
Denken zu bieten. Auch die sozialen
Seite 83 und 84:
aber grundsätzlich noch möglich s
Alle anzeigen

Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?