Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Gewerbemiete
te allein er in dieser Zeit über die Schlüssel zum Mietobjekt,
wobei hier offen bleiben kann, ob er die Schlüssel der Geschäftsführerin
der Schuldnerin gegen deren Willen weggenommen
oder sie ihm die Schlüssel freiwillig übergeben hat.
Zwar war die Rückgabe der Mietsache mangels Räumung noch
nicht erfolgt. Durch die Inbesitznahme der Mieträume unterband
der Kläger aber die von der Insolvenzschuldnerin geschuldete
Rückgabe der Mietsache nach § 556 BGB. Das Unterlassen
der Räumung in jenen Tagen widersprach mithin nicht
dem Willen des Klägers mit der Folge, dass ein Anspruch auf
Nutzungsentschädigung nicht besteht (vgl. BGH NJW 1983,
112 und NJW-RR 1996, 1480). Der Vortrag des Klägers im
Schriftsatz vom 3. Mai 2006 rechtfertigt keine andere Entscheidung.
III. Zeitraum vom 8. bis zum 30. November 2000:
Aus den oben Ziff. I. genannten Gründen kann der Kläger
von dem Beklagten für diesen Zeitraum wiederum aus §§ 812
Abs.1 S.1 2. Alt., 818 Abs. 2 BGB, 55 Abs.1 Nr.1 und 3 InsO
einen Bereicherungsausgleich in Höhe von 3602,85 € verlangen.
Ab Rückgabe der Schlüssel durch den Kläger an die Geschäftsführerin
der Schuldnerin am 8. November 2000 hat der
Beklagte als vorläufiger Insolvenzverwalter das Gewerbeobjekt
genutzt und die Produktion jedenfalls bis Ende November 2000
fortgeführt. Der Schuldnerin erwuchsen hierdurch ohne Rechtsgrund
Gebrauchsvorteile, deren Wert sie dem Kläger nach
§§ 812 Abs.1 S.1 2. Alt., 818 Abs. 2 BGB zu ersetzen hatte. Da
das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Schuldnerin
zwar durch fristlose Kündigung beendet, aber mangels Räumung
noch nicht abgewickelt war, ist auch dieser Anspruch –
nicht anders als ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung
wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache – vom
Sicherungszweck des Vermieterpfandrechts umfasst.
Anspruchshöhe:
Den Wert dieser Gebrauchsvorteile bemisst der Senat entsprechend
der für die Mietzeit vereinbarten Zahlung einschließlich
Nebenentgelt mit monatlich 9191,17 DM. Bei 23/30
Monate sind dies 7046,56 DM = 3602,85 €.
IV. Zeitraum vom 1. Dezember 2000 bis zum 6. Februar 2001:
Der Beklagte hatte in der Zeit von der Verfahrenseröffnung
(und seiner Bestellung zum Insolvenzverwalter) am 1. Dezember
2000 bis zur Rückgabe der gemieteten Räume am 6. Februar
2001 die alleinige Möglichkeit zu ihrer Nutzung, und zwar unter
Ausschluss des Klägers. Er ist deswegen – als Insolvenzverwalter
– aus §§ 812 Abs.1 S.1 2. Alt., 818 Abs. 2 BGB, 55
Abs.1 Nr. 3 InsO zum Bereicherungsausgleich in Höhe des vom
Kläger für diesen Zeitraum errechneten Betrags von 10 405,75 €
verpflichtet. Entgegen der Auffassung des Landgerichts hängt
dies nicht davon ab, ob der Beklagte in dieser Zeit die Produktion
der Insolvenzschuldnerin in den Mieträumen fortgeführt
hat oder nicht.
Im Einzelnen:
Infolge der Kündigung des Mietverhältnisses vor Eröffnung
des Insolvenzverfahrens bestanden im Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung
keine mietvertraglichen Beziehungen mehr, die
vom Insolvenzverwalter hätten fortgesetzt werden können. Die
Masse hatte kein Recht zum Besitz der Räume; die vorenthaltene
Mietsache unterlag nicht der Verfügungsbefugnis des Beklagten
als Insolvenzverwalter. Entsprechend ist der Anspruch
auf Nutzungsentschädigung im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses
vor Insolvenzeröffnung grundsätzlich auch nur
einfache Konkursforderung (vgl. BGH NJW 1994, 516 [=WuM
1994, 74]; BGH NJW 1995, 2783, 2785; OLG Hamm ZIP 1992,
1563; OLG Köln ZIP 1995, 1608 f.; OLG Dresden ZIP 1998,
1725 [=WuM 1998, 689 KL]; Eckert EWiR 1993, 65; Wolf/
Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
9. Aufl., Rn. 1564; Bub/Treier-Belz, Mietrecht, 3.
Aufl., S. 1569; Kübler/Prütting, InsO, § 55 Rn. 50; Münchner-
Kommentar-Hefermehl, § 55 InsO Rn. 147; Jaeger, InsO, § 55
Rn. 48; Hess, InsO, § 55 Rn. 110).
Etwas anderes gilt nach in Rechtsprechung und Literatur
übereinstimmender Auffassung allerdings dann, wenn der Insolvenzverwalter
– sei es auch noch vor Verfahrenseröffnung
als vorläufiger Insolvenzverwalter – die Mietsache aktiv in Besitz
nimmt und für die Masse nutzt. Der Bundesgerichtshof
(NJW 1995, 2783, 2785; vgl. auch BGH NJW 1994, 516 f.;
OLG Köln ZIP 1995, 1608 f.; OLG Dresden ZIP 1998, 1725;
OLG Köln EWiR 2002, 583) hat hierzu die Voraussetzungen
des Masseanspruchs wie folgt umrissen:
„Anders verhält es sich jedoch, wenn der Konkursverwalter
die Mietsache nach der Verfahrenseröffnung für die Konkursmasse
in Anspruch nimmt (....). Insoweit kommt es nicht
einmal entscheidend darauf an, ob der Verwalter die Mietsache
tatsächlich umfassend – oder gar bestimmungsgemäß –
nutzt. Eine Masseschuld nach § 59 Abs. 1 Nr. 1 KO wird bereits
dadurch ausgelöst, dass er die Sache – über § 117 Abs.
1 KO hinaus – für die Masse auch gerade gegenüber dem
Vermieter aktiv in Besitz nimmt und den Vermieter gezielt
vom Besitz ausschließt. Dann entscheidet nach der Verkehrsauffassung
die alleinige Nutzungsmöglichkeit.
Eine derartige Besitzentziehung behaupten die Beklagten hier.
Nach ihrem Vorbringen hätten sie die Räume – zwecks anderweitiger
Vermietung – wieder in Besitz genommen, wenn
der Kläger sie nicht in Kenntnis des Fremdeigentums durch
Auswechseln der Schlösser ausgesperrt hätte. Diesen von ihm
als Sequester geschaffenen Zustand hat er nach Eröffnung des
Konkursverfahrens aufrechterhalten. Diese Handlung wirkt
dann für und gegen die Masse. Die genaue Art der Nutzung
durch den Kläger – etwa nur als sicherer Lagerraum für Massegüter
– ist für die Rechtsstellung der Beklagten unerheblich.“
Vorliegend ist die Rechtslage im Ergebnis nicht anders zu beurteilen:
Der Kläger hatte auf die beiden Schreiben des Beklagten vom
8. und 16. November 2000 die Schlüssel für die beiden Türen
des Objekts dem Beklagten überlassen, der dies noch als Sequester
– unstreitig – zur Inbesitznahme der Mieträume und
zur Wiederaufnahme der Produktion nutzte. Die Wiederaufnahme
der Produktion unter Einsatz von Personal zeigt, dass
der Vermieter ab Überlassung der Schlüssel von der Nutzung
des Objekts de facto ausgeschlossen war, und zwar, wie sich gezeigt
hat, bis zur Rückgabe am 6. Februar 2001.
Es kann hier dahingestellt bleiben, ob bei der gegebenen
Sachlage die bloße Nutzungsmöglichkeit bereits ausreichte, einen
Bereicherungsanspruch gegen die Masse zu begründen.
Denn der Beklagte hat – unabhängig von der zwischen den Parteien
streitigen Frage einer Fortführung der Produktion nach der
Verfahrenseröffnung – für die Masse tatsächlich Gebrauchsvorteile
erlangt, indem er die Räume zur Lagerung und Verkaufspräsentation
der zur Konkursmasse gehörenden Maschinen
und Einrichtungen genutzt hat. Er hat auf diese Weise die
Kosten einer ansonsten sofort nach Verfahrenseröffnung notwendig
gewordenen Einlagerung der Gegenstände in hierzu anzumietenden
Lagerräumen einschließlich der dann erforderlich
gewesenen Transportkosten erspart. Dies entspricht auch der
Einschätzung des Beklagten selbst im Zeitpunkt seiner Bestellung
zum Insolvenzverwalter. In einem Schreiben vom 1. Dezember
2000 an das Amtsgericht Wuppertal hat der Beklagte
drohende Masseunzulänglichkeit geltend gemacht und dies unter
anderem wie folgt begründet:
„Des weiteren wird auf jeden Fall im Hinblick auf die weitere
Nutzung der Betriebsräume eine monatliche Nutzungsentschädigung
in Höhe von 9800,– DM anfallen.“
Dem ist zu entnehmen, dass der Beklagte selbst – unabhängig
von der Fortführung der Produktion, die nach seinem Vor-
252 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006