Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

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Inhalt Beiträge E. Ruff, Indexklauseln im Gewerberaummietrecht 211 Wirtschaft und Verbände Kreditanstalt für Wiederaufbau, Unternehmensfinanzierung: Banken entdecken den Mittelstand neu 218 Gewerbemiete Verschaffen von mietvertraglicher Lagerraumnutzung für die verkauften Inventargegenstände; Haftung des Verkäufers für Folgeschäden bei baubehördlicher Nutzungsuntersagung der Einlagerung (OLG München – mit Anm. Fellner) 219 Aufklärungspflichten eines Vermieters; Kfz-Miete; Unfallersatztarif (BGH) 220 Geschäftsgrundlage; Mieteneinbruch am Wohnungsmarkt; Bedingungen des öffentlichen Baukredits (OLG Dresden) 223 Einkaufszentrum; Beitrittspflichten und Beiträge zur Werbegemeinschaft aufgrund Formularmietvertrags (BGH) 224 Gaststättenpacht; Preisgleitklausel; Negativattest; Indexbestimmung; Verwirkung der Pachtzinserhöhung (OLG Rostock) 226 Gewerberaummiete; Anlageform und Verzinsung der Barkaution (OLG Nürnberg) 230 Gewerberaummiete; Abwälzungsklausel zu den Hausverwaltungskosten; Überraschungsklausel zur Kostenhöhe (OLG Köln) 231 Gewerberaummiete; Betriebskostenabrechnung im gemischt genutzten Gebäude (KG) 232 Gewerberaummiete; Pacht; Betriebskostenabrechnung; Belegeinsicht; Belegzusendungen; Plausibilität sinkender Kosten; Hausmeisterkosten des Gesamtgebäudes (OLG Düsseldorf) 233 Gewerberaummiete; Ladengeschäft; formularvertragliche Schönheitsreparaturpflicht des Mieters; starre Fristen; Verjährung; Zurückerhalten der Mietsache (OLG München) 234 Gewerberaummiete zum Zwecke eines Vereinslokals oder Gastronomiebetriebs; Gebrauchstauglichkeit; behördliche Beanstandung; Genehmigungsfähigkeit; Mangel (OLG Düsseldorf) 235 Gewerberaummiete; Internet-Café; Genehmigungsfähigkeit; Mangel; Kautionszahlung vor Beginn des Mietverhältnisses (OLG Düsseldorf – nur Leits.) 237 Ladenlokal; gewerbliche Miete; Mangel der Einbruchsicherheit (BGH) 237 Geschäftsraummiete; Mangel der Hofzufahrt zu den Geschäftsräumen; Hoftorsperre (KG) 239 Gewerberaummiete; Lagerhalle; Beweislast für Mangelfolgeschaden an eingelagerten Gegenständen (BGH) 240 Ladenlokal; Schriftformmangel des Mietvertrags der Erbengemeinschaft; Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsverlängerung; Rechtskrafterstreckung zum Vertragsfortbestand; Rechtsmangel in der Kette von Untermietverhältnissen ohne weiteres Hauptmietverhältnis; neues Hauptmietverhältnis zwischen Untermieter und Hauptvermieter (BGH) 241 Gewerberaummiete; Vermietung an einen Lebensmittelmarkt im Konzernverbund; Kündigungsbeschränkung des Mieters; Rückgabe der Mietsache; Besitzaufgabe und Schlüsselrückgabe; Vorenthaltung und Schönheitsreparaturmaßnahmen (OLG Düsseldorf) 243 Geschäftsraummiete; Verlust der Mieterrechte; vertragsauflösende Bedingungen; Kautionszahlung (KG) 245 Gewerberaummiete; Insolvenz des Mieters; Ehefrau als Vermieterin; Eigenkapitalersatzeinwand; fristloses Kündigungsrecht des Vermieters im Mietvertrag bei Vermögensverfall des Mieters (OLG Düsseldorf) 248 Eigenkapitalersetzende Nutzungsregelung des Betriebsgrundstücks (BGH) 250 Geschäftsraummiete; Metallveredelungsbetrieb; Umfang des Vermieterpfandrechts; Nutzungsentschädigungspflicht des Insolvenzverwalters (OLG Düsseldorf) 250 Geschäftsraummiete; Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters; Rückgabe vor Vertragsbeendigung; Endrenovierungspflicht des Mieters (OLG Düsseldorf) 253 Geschäftsraummiete; Besitzschutzanspruch der GbR/oHG (OLG Brandenburg) 254 Aparthotel; Pauschalflugreise; nicht glasbruchsichere Eingangstür; Verkehrssicherungspflicht (BGH) 255 Nachweismakler; Benennung des Vermieters; Provisionsanspruch; Ursachenzusammenhang von Nachweis und Hauptvertrag (BGH) 256 Grunddienstbarkeit Wegerecht; Unterhaltungspflicht des Berechtigten; Winterdienst; Zufahrt zum Gewerbebetriebsgrundstück des Berechtigten (BGH) 257 Haustürgeschäft; Verpfändungserklärung der Ehefrau des Schuldners in dessen Geschäftsräumen (BGH – nur Leits.) 258 Haustürgeschäft; Geschlossener Immobilienfonds; Widerruf der Beitrittserklärung (BGH) 258 „Sofortiges“ Anerkenntnis bei Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens (BGH – nur Leits.) 259 Restaurantbetrieb; Rechtsschutzbedürfnis zur Räumungsklage gegen den bereits ausgezogenen Mitmieter nach Beendigung des Mietverhältnisses (KG) 259 Mieten, Pachten, Nutzungsentschädigungsanspruch und Nutzungsersatzanspruch in der Zwangsverwaltung (BGH) 260 Pfändung von Mieten oder Pachten in der Insolvenz; Zwangsvollstreckungsverfahren während der Insolvenz; Beschränkung auf die Zwangsverwaltung (BGH) 261 Kurzfassungen/Leitsätze Gewerbemiete etc. 263 Teileigentum Teileigentumsräume; Vermietung an die Post; Neuzugang zur Schließfachanlage durch einen Außenwanddurchbruch; bauliche Veränderung (OLG Frankfurt/M.) 268 Vermietete Teileigentumsräume; beleuchtete Reklametafeln an der Außenfassade (OLG Köln) 270 Kurzfassungen/Leitsätze Teileigentum etc. 271 Wettbewerb Wettbewerb; Wohnungsverwaltung; Kundenwerbung; Abwerbung als anderweitiger Zwangsverwalter (OLG Oldenburg) 272 Wettbewerb; Kraftfahrzeuganhänger mit Werbeschildern (BGH) 273 Kurzfassungen/Leitsätze Wettbewerb etc. 274 Besteuerung K.-Chr. Callsen, Umschau September 2006 276 Steuerberatervertrag als Dienstvertrag; Fehlerbehebung durch Nachbesserung; Steuerberaterhaftung (BGH) 278 Steuerberatung; Schaden durch Steuerzahlungen; Reiterhof mit jugendlichen Pensionsgästen; Umsatzsteuer (BGH) 280 BMF-Schreiben: Anwendung der 1%-Regelung auf Fahrzeuge 282 BMF-Schreiben: Abziehbarkeit von zugewendeten Aufwendungen 282 Kurzfassungen/Leitsätze Steuerrecht etc. 283 Magazin Politik und Recht 284 Bücher und Veröffentlichungen 291 Impressum 290 210 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006
Gewerbemiete und Teileigentum 6. Jahrgang 2006 Zitat: GuT Heft 30 · August/September 2006 Erwin Ruff, Dipl.-Verwaltungswirt (FH), Bietigheim-Bissingen Indexklauseln im Gewerberaummietrecht 1. Mit einer Indexklausel soll die Miete regelmäßig steigen Durch den Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags einigen sich Vermieter und Mieter über die regelmäßige monatliche Miete oder Pacht (nachfolgend nur noch als Miete bezeichnet). Als Vermieter sollte man allerdings auch schon an die Zukunft denken und vertragliche Vereinbarungen zur Mietanpassung vorsehen. Denn im Gegensatz zur Wohnraummiete, bei der man die Miete entsprechend den Bestimmungen der §§ 557–561 BGB erhöhen kann, mangelt es bei der Gewerberaummiete an einer gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeit. Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen könnte es sich für den Vermieter bitter rächen, wenn der Vertrag keine Mieterhöhungsklausel enthält. Der Vermieter steht immer vor der Frage, ob die Miete noch dem gegenwärtigen Preisniveau entspricht. Löhne, Gehälter und Preise steigen Jahr für Jahr. Bei einem länger andauernden Mietverhältnis wird demnach der Vermieter die vereinbarte Miete nicht nur dem Betrag nach, sondern auch hinsichtlich des Wertes gewährleistet haben wollen. Mietanpassungen über Umsatzoder Ertragsklauseln bzw. als Staffelmiete sind daher gebräuchlich. Will man von der allgemeinen Preisentwicklung profitieren und die Miete in regelmäßigen Abständen erhöhen, bietet sich auch eine Indexmiete an. Die Mieterhöhung mittels einer Indexklausel – auch Wertsicherungsklausel genannt – ist weit verbreitet. Es ist ein beliebtes und einfaches Mieterhöhungs-Instrument. Wann und um wie viel die Miete steigt, hängt von der Indexentwicklung ab. Dass die Miete auch einmal sinken könnte, ist dabei eher theoretisch. 2. Für Index-Klauseln gelten seit 1999 neue Vorschriften Mit der Einführung des Euro zum 1.1.1999 wurde die frühere Genehmigungsvorschrift für Indexklauseln, § 3 des Währungsgesetzes, gestrichen. Genehmigungsbehörde war früher die Deutsche Bundesbank bzw. die Landeszentralbanken als deren Filialen. Durch die Umstellung von Deutscher Mark auf Euro hatte die Deutsche Bundesbank ihre Stellung als „Hüterin unserer Währung“ an die Europäische Zentralbank verloren. Und im Eurowährungsraum war eine der deutschen Genehmigungsvorschrift entsprechende Bestimmung von Anfang an nicht vorgesehen1. In Deutschland wollte man allerdings auch weiterhin die „Hand auf den Indexklauseln haben“ und hat deshalb eine nationale Ersatzvorschrift geschaffen. Die neue Grundlage für Indexklauseln findet sich jetzt im Preisangaben- und Preisklausel-Gesetz – PrAKG2 und in der Preisklauselverordnung – PrKV3. Für die Indexierungskontrolle ist nun anstelle der Bundesbank das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zuständig4. Was schon bisher unter der alten Genehmigungsvorschrift aufgrund von entsprechenden Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank gang und gäbe war, steht nun ausdrücklich in der Preisklauselverordnung. Für Miet- und Pachtverträge spielen die folgenden drei unterschiedlichen Arten von Wertsicherungsklauseln eine Rolle: • Indexklauseln, die gemäß §1 PrKV genehmigungsfrei sind (Leistungsvorbehaltsklauseln und Spannungsklauseln) Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006 • Indexklauseln, die gemäß § 4 PrKV schon allgemein genehmigt sind (automatische Standardgleitklauseln) • Indexklauseln, für die gemäß §§ 2 und 3 PrKV eine Einzelgenehmigung erforderlich ist (genehmigungspflichtige Gleitklauseln). Die Vertragspartner sind zunächst einmal auf keine bestimmte Klausel festgelegt. Eine Einschränkung gibt es nur bei Mietoder Pachtverträgen, die von Anfang an auf eine bestimmte Laufzeit von weniger als 10 Jahren abgeschlossen werden. Hier können die Vertragspartner nur eine genehmigungsfreie Klausel vereinbaren, also entweder eine Leistungsvorbehaltsklausel oder eine Spannungsklausel. Sofern der Mietvertrag auf eine Vertragslaufzeit von zehn und mehr Jahren abgeschlossen wird, kann jede der zulässigen Indexklauseln vereinbart werden. Allerdings wird hier die Verwendung einer nach § 4 Abs.1 PrKV allgemein genehmigten Standardklausel empfohlen, weil sie ohne bürokratischen Aufwand rechtswirksam ist. Jede Wertsicherungsklausel hat ihre Besonderheiten,Vor- und Nachteile, auf die nachstehend näher eingegangen wird. Damit auch keine Missverständnisse aufkommen, vorweg noch ein Hinweis: Bei Wohnraummietverträgen richtet sich eine Indexklausel nach § 557b BGB, weil die Preisklauselverordnung aufgrund des § 4 Abs. 2 PrKV hierauf nicht anwendbar ist. Umgekehrt kann bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht auf § 557b BGB zurückgegriffen werden, weil gewerbliche Indexklauseln ausschließlich nach der Preisklauselverordnung zu beurteilen sind. 3. Die Leistungsvorbehaltsklausel 3.1 Keine automatische Mieterhöhung Ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt im Sinne von §1 Nr.1 PrKV ist eine Indexklausel, bei der sich einerseits die Miete an den wirtschaftlichen Verhältnissen orientiert. Andererseits kommt es aber zu keiner automatischen Mieterhöhung, wenn der zugrunde liegende Index steigt. Mit einem Leistungsvorbehalt schafft man lediglich die Voraussetzung dafür, dass sich die Miete künftig ändern kann. Das bedeutet: Wegen der fehlenden automatischen Mietanpassung müssen sich Vermieter und Mieter an einen Tisch setzen und aushandeln, um welchen Betrag die Miete steigen soll, sobald sich der Index nach oben verändert hat. Man kann auch von einer „Anlass-Klausel“ sprechen: Die Erhöhung des Index gibt Anlass, die Miete neu auszuhandeln. Beispiel: Nach dem Mietvertrag sollen Verhandlungen über die neue Miethöhe immer dann stattfinden, sobald ein bestimmter Preisindex um 5 Prozent gestiegen ist. Ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt setzt demnach voraus, 1) Vgl. Schmidt-Räntsch, Wertsicherungsklauseln nach dem Euro-Einführungsgesetz, NJW 1998, 3166. 2) Vom 3.12.1984 (BGBl. I S.1429), zuletzt geändert am 25.11. 2003 (BGBl. I S. 2304). 3) Vom 23. 9.1998 (BGBl. I S. 3043), zuletzt geändert am 19. 6. 2001 (BGBl. I S.1149). 4) Unter www.bafa.de/1/de/download/pdf/publikationen/wirtschaft_indexierungskontrolle_publikationen_merkblatt_wsk.pdf hat das Bundesamt ein Merkblatt über Wertsicherungsklauseln in Miet- und Pachtverträgen ins Internet eingestellt. 211
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Urteilen vom 13. März 1996 und vom
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