Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Gewerbemiete
259/04 [=WuM 2006, 437]; Urt. v. 22. 2. 2006, GE 2006, 646 –
XII ZR 48/03 [= GuT 2006, 140]; Urt. v. 28. 7. 2004, NJW-RR
2004, 1566 – XII ZR 153/03 [= GuT 2004, 152]). Diese Voraussetzungen
sind erfüllt. Aus dem außergerichtlichen Schreiben
der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 7. 6. 2002
geht hervor, dass die Beklagte dem Kläger die Schlüssel im April
2002 zurückgeschickt hat mit dem Bemerken, aus ihrer Sicht
sei das Mietverhältnis nunmehr beendet. Damit hatte der Kläger
zum einen nicht nur die Möglichkeit, sich durch Ausübung
der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes
Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen
der Mietsache zu machen, von der er ersichtlich auch Gebrauch
gemacht hat. Zum anderen hatte die Beklagte für den
Kläger erkennbar mit der Rücksendung der Schlüssel ihren Besitz
vollständig und eindeutig aufgegeben. Ob der Kläger verpflichtet
war, die Mieträume vorzeitig zurückzunehmen, mag
dahin stehen. Denn nach dem Inhalt des Anwaltsschreibens vom
7. 6. 2002 hat er die Mieträume zurückgenommen. Der Kläger
hat die Beklagte – insoweit rechtlich zutreffend – danach zwar
darauf hingewiesen, dass das Mietverhältnis erst zum 31.12.
2002 ende und sie daher verpflichtet sei, Miete und Nebenkosten
weiter zu zahlen. Er hat jedoch die Rücknahme der Schlüssel
nicht zurückgewiesen, sondern der Beklagten lediglich angeboten,
ihr jederzeit wieder Zugang zu dem Objekt gewähren
zu wollen und insoweit seine Bereitschaft bekundet, ihr hierzu
auch die Schlüssel wieder auszuhändigen. Einen etwaigen, einer
vorzeitigen Rückgabe der Mietsache entgegenstehenden
Willen hat er damit nicht nach außen dokumentiert. Hieran muss
er sich festhalten lassen (§116 Satz 1 BGB).
2. Die Verjährung war auch nicht gemäß § 205 BGB gehemmt,
weil die Endrenovierung nach der mietvertraglichen
Vereinbarung erst zum 31.12. 2002 geschuldet war. Die Fälligkeitsregelung
stellt weder ein pactum de non petendo dar noch
steht sie einem vertraglichen vorübergehenden Leistungsverweigerungsrecht
gleich. Nach § 205 BGB ist die Verjährung
gehemmt, solange der Schuldner aufgrund einer Vereinbarung
mit dem Gläubiger vorübergehend zur Verweigerung der Leistung
berechtigt ist. Das setzt nach Sinn und Zweck der Vorschrift
eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner
voraus, wonach letzter berechtigt ist, eine bereits fällige Leistung
zu einem späteren Zeitpunkt zu erbringen. Ist die Leistung
– wie hier – jedoch von Anfang an erst zu einem bestimmten
Zeitpunkt – nämlich bei Vertragsende – fällig, ist für eine Hemmung
der Verjährung kein Raum. Die schlichte Fälligkeitsvereinbarung
begründet kein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht
des § 205 BGB.
Auch aus einer Anwendung des § 212 Abs.1 Nr.1 BGB ergibt
sich zugunsten des Klägers schon deshalb kein anderes Ergebnis,
weil ein etwaiges Anerkenntnis der Beklagten nach Eintritt
der Verjährung diese nicht beseitigt. Für einen etwaigen Verzicht
auf die Einrede der Verjährung ist nichts dargetan. Im Übrigen
hätte aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung,
auf die der Senat Bezug nimmt, eine etwaige, durch
die Aufnahme von Renovierungsarbeiten neu in Gang gesetzte
Verjährung spätestens im Mai/Juni 2003 zu laufen begonnen
und wäre spätestens im Dezember 2003 abgelaufen. Die Berufung
zeigt keine Umstände auf, die eine hiervon abweichende
Beurteilung rechtfertigen.
3. Mangels durchsetzbarer Schadensersatzansprüche fehlt der
Feststellungsklage bereits das nach § 256 ZPO vorausgesetzte
Feststellungsinteresse.
4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den
§§ 97 Abs.1, 708 Nr.10, 713 ZPO. Die Voraussetzungen des
§ 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht
vor.
Mitgeteilt von RiOLG Geldmacher, Düsseldorf
§§ 854, 861, 868, 869 BGB; § 123 HGB; § 91a ZPO
Geschäftsraummiete; Besitzschutzanspruch
der GbR/oHG
1. Eine GbR ist nach Geschäftsaufnahme als oHG kraft
Geschäftsbeginns einzustufen.
2. Eine oHG übt Besitz durch ihre Organe aus.
3. Übt eine oHG nur mittelbaren Besitz aus, kann sie bei
verbotener Eigenmacht grundsätzlich nur Wiedereinräumung
des Besitzes an den Besitzmittler beanspruchen.
(OLG Brandenburg, Beschluss vom 10. 7. 2006 – 3 W 29/06)
Zum Sachverhalt: Die Verfügungsklägerin wendet sich mit der
sofortigen Beschwerde, die Verfügungsbeklagte mit der Anschlussbeschwerde
gegen eine Kostenentscheidung des Landgerichts
Cottbus gemäß § 91a ZPO nach Erledigung eines Verfahrens
auf Erlass einer einstweiligen Verfügung.
Der polizeilich gesuchte Zeuge D. unterzeichnete am
30. 8. 2005 als Geschäftsführer einer M.Gesellschaft Ltd. auf
Mieterseite einen Mietvertrag über Gewerbeflächen zum Betrieb
einer Diskothek. In dieser Eigenschaft hat ihm die vermietende
Verfügungsbeklagte die Räume gemäß Übergabeprotokoll
vom 15.10. 2005 übergeben. Nachdem Lieferantenrechnungen
an die Verfügungsklägerin – eine GbR – unbeglichen
blieben und an diese verkaufte indessen noch unbezahlte Waren
aus den Mieträumen entwendet wurden, wandte sich ein
vom Zeugen D. angestellter Mitarbeiter der Verfügungsklägerin,
den der Zeuge D. zuvor vergebens gebeten hatte, die Gaststättenkonzession
auf seinen – des Angestellten – Namen zu beantragen,
und der bislang gleichfalls noch keine Vergütung erhalten
hatte, Anfang Dezember 2005 an die Verfügungsbeklagte
und übergab ihr einen Schlüssel für das Mietobjekt. An diesem
ließ die Verfügungsbeklagte sodann die Schlösser austauschen
unter gleichzeitiger fristloser Kündigung des Mietverhältnisses
gegenüber der M.Gesellschaft Ltd. Unter Vorlage der
Ablichtung eines Vertragsexemplars, auf dem der Zeuge D. unter
den Vertragseingang einen Rundstempel der Verfügungsklägerin
eingefügt hatte, beantragte diese Wiedereinräumung
des Besitzes an sich, u. a. mit der Begründung, sie habe den Zeugen
D. mit ihren Geschäftsführungsaufgaben betraut und die
Verfügungsbeklagte verhalte sich widersprüchlich, wenn sie die
Mietereigenschaft der Verfügungsklägerin trotz dieses Stempels
im Hinblick auf die im Vertragseingang genannte Gesellschaftsform
verneine.
Nachdem das Landgericht eine einstweilige Verfügung zur
Herausgabe des Mietobjekts an die Verfügungsklägerin erlassen
hatte, hat die Verfügungsbeklagte dieses an einen nicht herausgabebereiten
Dritten vermietet, woraufhin die Parteien im
Verfahren nach Widerspruch den Rechtsstreit übereinstimmend
für erledigt erklärt haben. Das Landgericht hat die Kosten in einer
Entscheidung nach § 91a ZPO gegeneinander aufgehoben
mit der Begründung, die Erfolgsaussichten der Verfügungsklägerin
seien von der Feststellung ihrer Mieterstellung abhängig
und diese bei Fortgang des Verfahrens offen gewesen.
Hiergegen wendet sich die Verfügungsklägerin mit der Beschwerde,
die Verfügungsbeklagte mit der Anschlussbeschwerde.
Aus den Gründen: II. Von den nach den §§ 91a Abs. 2 Satz 1,
567 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 ZPO statthaften und auch im
Übrigen zulässigen Beschwerden hat diejenige der Verfügungsbeklagten
Erfolg.
Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes
hatte der Antrag der Verfügungsklägerin keine Erfolgsaussichten.
Der Verfügungsklägerin stand schon der geltend gemachte
Verfügungsanspruch nicht zu.
Die Voraussetzungen eines Wiedereinräumungsanspruches
nach § 861 Abs. 1 BGB lagen ihr gegenüber nicht vor. Diese
Bestimmung schützt nur den unmittelbaren Besitzer. Die Ver-
254 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006