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Indexklauseln im Gewerbemietrecht dass eine Mietanpassung nur auf Verlangen einer der Vertragsparteien erfolgen soll und hinsichtlich des Ausmaßes der Anpassung ein Ermessensspielraum besteht. Zwar kann dem Vermieter gemäß §§ 315 und 316 BGB ein einseitiges Bestimmungsrecht zur Anpassung der Miete nach billigem Ermessen eingeräumt werden5. Dies ist allerdings aus Mietersicht nicht erstrebenswert, weshalb im Mietvertrag der Verhandlungsklausel der Vorzug gegeben werden sollte. Mit der Indexsteigerung ändert sich nur die Vergleichsgröße automatisch, nicht aber auch die Miethöhe6. Der Leistungsvorbehalt legt auch keinen bestimmten Termin für eine Mietanpassung fest, sondern nur ein Ereignis, nach dessen Eintritt weitere Mietverhandlungen möglich werden. Dieses Ereignis ist das Erreichen eines im Mietvertrag vereinbarten Indexstandes oder eine bestimmte Indexentwicklung. Nur wenn sich die Vertragspartner anschließend ausdrücklich darauf geeinigt haben, um wie viel sich die Miete erhöhen soll, steht der neue Betrag absolut fest. Die Mieterhöhung tritt dann zum ausgehandelten Zeitpunkt in Kraft. Zur Wahrung der Schriftform bedarf die Mieterhöhung eines schriftlichen Nachtrags zum Mietvertrag7. Beispiel für einen Leistungsvorbehalt: „Ändert sich der durch das Statistische Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI – gegenüber dem für den Monat des Vertragsabschlusses veröffentlichten Index um mindestens 8 Prozent, kann jede Partei eine Neufestsetzung der Miete verlangen. Maßstab dafür soll die Veränderung des Index sein, soweit dies der Billigkeit entspricht. Die Änderung der Miete wird ab dem auf das Änderungsverlangen folgenden Monat wirksam. Jede weitere Änderung des Preisindex rechtfertigt die Forderung nach einer Neufestsetzung der Miete nur, wenn sie seit dem Zeitpunkt der letzten Festsetzung jeweils wiederum mindestens 8 Prozent beträgt.“ Nach einer Empfehlung des Statistischen Bundesamts soll auf die Veränderung des Preisindex in Prozent und nicht in Prozentpunkten abgestellt werden, weil das Basisjahr bei einer Veränderung in Prozent keine Rolle spielt. Nur bei einer Veränderung in Prozentpunkten ist das Basisjahr maßgebend, z. B. Basisjahr = 20008. 3. 2 Eine Schiedsgutachter-Klausel kann Streit schlichten Auch wenn man sich zu Beginn des Mietverhältnisses noch so gut versteht, sollte man trotzdem daran denken, dass sich das irgendwann auch ändern könnte. Deshalb sollte der Mietvertrag unbedingt eine Vereinbarung enthalten,wonach die neue Miethöhe auch von einem beliebigen Dritten i.S.v. § 317 BGB bestimmt werden kann. Eine derartige Vereinbarung hilft dann weiter, wenn sich Vermieter und Mieter nicht über die neue Miethöhe einigen können. Hier hilft der unabhängige Schiedsgutachter weiter, indem er die neue Miethöhe für beide Seiten verbindlich festsetzt. Formulierungshilfe: „Einigen sich die Vertragsparteien nicht über die künftige Miethöhe, so entscheidet ein auf Antrag einer oder beider Parteien von der Industrie- und Handelskammer zu benennender Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll. Die Kosten des Verfahrens trägt jede Partei zur Hälfte. Die neue Miete ist alsdann vom Ersten des auf den Tag der Antragstellung folgenden Monats für beide Parteien verbindlich und ggf. nachzuentrichten. 9“ 3. 3 Sinn und Zweck des Schiedsgutachtens Schiedsgutachten werden aufgrund einer vorherigen Vereinbarung der streitenden Parteien angefertigt, wenn sich Probleme nicht mehr eigenständig schlichten lassen. Der von beiden Seiten akzeptierte Sachverständige soll durch sein Gutachten eine Einigung herbeiführen, ohne lange Verfahrenzeiten und ohne dass ein Gericht bemüht werden muss. Trotzdem lässt die Schiedsgutachtenabrede im Einzelfall die gerichtliche Überprüfung offen. In der Praxis ist die fachliche Schiedsgutachter- funktion nachweislich sehr erfolgversprechend, weil hier den Parteien ein Weg angeboten wird, ihren Konflikt ohne Risiken, ohne lange Laufzeiten und mit überschaubaren Kosten einvernehmlich beizulegen10. Auch wenn hier und da schon der Einwand hörbar wurde, man sei dem Schiedsgutachter mehr oder weniger auf Gedeih und Verderb ausgeliefert, hat er sich streng neutral zu verhalten. Er muss in seinem Gutachten nachvollziehbar und nachprüfbar erläutern, wie sich die neue Miethöhe berechnet11. Dazu muss er beispielsweise auch angeben, welche Vergleichsmieten und Vergleichsobjekte er herangezogen hat. Sofern derartige Angaben im Gutachten fehlen, ist es natürlich wertlos12. Die Entscheidung des Schiedsgutachters hat rechtsgestaltende Wirkung, was nichts anderes bedeutet, als dass er die neue Miete für beide Vertragspartner verbindlich festlegt. Selbst wenn man das Mietgutachten für falsch hält, darf es die eine oder andere Vertragspartei nicht einfach ignorieren. Wer mit der neuen Miete nicht einverstanden ist, kann das Gutachten nach § 318 BGB nur vor Gericht zu Fall bringen. Ansonsten sind Vermieter und Mieter daran gebunden13. Eine Klage gegen die Entscheidung des Gutachters wird nur dann Erfolg haben, wenn sie grob unbillig ist. Dies ist dann der Fall, wenn das Ergebnis offenbar, d. h. für einen sachkundigen und unbefangenen Beobachter aufdrängend unrichtig ist14. Im Streitfall hat das Gericht die Miethöhe gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu bestimmen15. Wenn es in der Leistungsvorbehaltsklausel heißt, dass bei Veränderung des gewählten Index beide Vertragspartner berechtigt sind, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung der Miete zu verlangen, kann das nach Ansicht des 3. Senats des OLG Frankfurt auch dazu führen, dass der beauftragte Schiedsgutachter sogar berechtigt sein kann, eine niedrigere als die bisher vereinbarte Miete festzusetzen16. Solch ein Fall könnte beispielsweise eintreten, wenn zwar der Verbraucherpreisindex gestiegen, hingegen das allgemeine Mietniveau gesunken wäre. Andererseits vertritt der 2. Senat des OLG Frankfurt das genaue Gegenteil: Wenn bei einer Indexsteigerung Verhandlungen über die Neufestsetzung der Miete vereinbart seien, könne die neue Miete nur in der gleichen Bewegungsrichtung der Bezugsgröße erfolgen, da sonst der Zweck der Klausel unterlaufen würde. Wenn demnach der Index gestiegen sei, könne dementsprechend die Miete auch nur steigen17. Auch das OLG Celle ist bei einer „Wertsicherungsklausel“ der Auffassung, dass eine Mietneufestsetzung nur in Richtung der Bezugsgröße gerechtfertigt sei18. Nach anderer Ansicht des OLG Köln könne sich trotz Erhöhung der Bezugsgröße je nach Entwicklung des Gewerberaummietmarkts eine gleich bleibende oder sogar eine geringere Miete ergeben19. Bei der Formulierung einer Schiedsgutachterklausel könnte man auch festlegen, an welchen Gesichtspunkten sich der 5) Palandt, BGB, Rdnr. 34 zu § 245. 6) OLG Hamburg, Urteil v. 6. 2.1985 – 4 U 30/84, WuM 1986, 82 = ZMR 1985, 237 = DWW 1985, 99. 7) Schultz,Wertsicherung im Gewerberaummietrecht, NZM 2000, 1135. 8) www.destatis.de/download/d/preis/allg_info.pdf. 9) Im Sachverständigenverzeichnis der IHK stehen geeignete bestellte und vereidigte Sachverständige in ganz Deutschland, http://svv.ihk.de. 10) Im Internet findet man ein detailliertes Mustergutachten des Sachverständigen B. Kothe: www.immo-wert-kothe.de/index.php?option=com_ content&task=view&id=27&Itemid=56. 11) BGH, Urteil v. 16.11.1987 – II ZR 111/87, MDR 1988, 381. 12) BVerfG, Beschluss v. 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93, WuM 1994, 661 = ZMR 1995, 7 = DWW 1994, 381. 13) OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 3.12.1998 – 3 U 257/97, WuM 1999, 31 = ZMR 1999, 244 = NZM 1999, 118. 14) BGH, Urteil v. 21. 4.1993 – XII ZR 126/91, NJW-RR 1993, 1034. 15) BGH, Urteil v. 20. 6.1997 – V ZR 39/96,WuM 1997, 545 = ZMR 1997, 501 = NJW 1997, 2671. 16) OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 3.12.1998 – 3 U 257/97,WuM 1999, 31. 17) OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 10.11. 2000 – 2 U 228/99, NZM 2001, 526. 18) OLG Celle, Urteil v. 5. 4. 2001 – 2 U 196/00, NZM 2001, 468 = ZMR 2001, 527. 19) OLG Köln, Urteil v. 9. 4.1999 – 3 U 84/98, ZMR 1999, 633. 212 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006
Schiedsgutachter zu orientieren hat. Aus einer Seminarunterlage zum Fachanwalts-Lehrgang Miet- und WEG-Recht ist hierzu zu entnehmen:Wird eine „Anpassung“ der Miete bei Erreichen des vertraglich vorgesehenen Stellenwerts vereinbart, so sind die Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss auch für die Veränderung der Miete maßgebend. War die Miete bei Vertragsbeginn im Vergleich zur marktüblichen Miete höher oder niedriger, so ist dieses Verhältnis auch bei der neuen Miete einzuhalten. Wird der Begriff der „Neufestsetzung“ gewählt, ist bei Erreichen der Miete die dann geltende Marktmiete festzustellen und vertraglich zu vereinbaren. Da bei beiden Klauseltypen letztlich eine starke Anknüpfung an die Marktmiete stattfindet, können sich erhebliche Verwerfungen für eine der Vertragsparteien ergeben. Daher sollte man entweder den Abänderungsrahmen begrenzen oder Sonderkündigungsrechte vorsehen20. Nach einer neueren Entscheidung des BGH zur Auslegung einer Schiedsgutachterklausel ist der Sachverständige verpflichtet, die im konkreten Fall vertraglich angemessene Miete zu bestimmen; nicht hingegen soll er die ortsübliche Miete ermitteln21. Zu urteilen war über eine Schiedsgutachterklausel, wonach der Sachverständige „nach billigem Ermessen“ entscheide. Nach Ansicht des BGH war der Sachverständige durch diese Klausel nicht auf die ortsübliche Miete festgelegt. Von Bedeutung ist diese Entscheidung vor allem für Mietverhältnisse, bei denen eine Miete vereinbart wurde, die erheblich von der ortsüblichen Miete abweicht. Davon zu unterscheiden sind Vereinbarungen, wonach über die Grundmiete nach gewisser Zeit neu verhandelt werden soll, ohne dass es auf die Veränderung eines Index ankommt. Sofern hier die Ausgangsmiete die ortsübliche war, kann als Ergebnis der Neuverhandlung ebenfalls nur die ortsübliche Miete als angemessen betrachtet werden22. Es lässt sich auch verhindern, dass der Schiedsgutachter trotz Anstiegs des Vergleichsindex die neue Miete nach unten korrigiert. Dazu muss es in der Indexklausel lediglich heißen: „Die bisherige Miete ist zugleich die Mindestmiete.“ Dieser Wortlaut gewährleistet auch, dass sich die Miete bei einer Indexsenkung nicht nach unten reduziert. Man kann nämlich beim Leistungsvorbehalt eine Mietminderung ausschließen, sofern der Index sinken oder sich das allgemeine Mietniveau vermindern sollte. Anders bei einer automatischen Gleitklausel: Hier führt jede Indexverminderung im vereinbarten Umfang automatisch zu einer Mietreduzierung. 3. 4 Der Preis des Gutachtens ist dispositiv Das Honorar für einen Schiedsgutachter wird – wie bei privaten Aufträgen üblich – bereits zum Zeitpunkt der Beauftragung vereinbart, wobei nur Aufwandspauschalen für Zeiteinheiten Sinn machen. Die Kostenverteilung unter den Vertragspartnern ergibt sich normalerweise aus der Schiedsgutachten- Klausel des Mietvertrags. Denkbar ist auch die fallbezogene Quotelung durch den Schiedsgutachter. In den meisten Fällen sind die Kosten eines Schiedsgutachtens deutlich günstiger als die eines Rechtsstreits. Weil das Mietgutachten keine Leistung i.S.v. § 34 HOAI ist und es für das Honorar keine amtliche Honorartabelle gibt, lässt es sich vom Prinzip her mit dem Gutachter frei aushandeln – so genannter Grundsatz der freien Honorarvereinbarung. Der Gutachter wird sich bei seiner Honorarforderung an der Miethöhe, der Art seiner Ermittlungen und des Arbeitsumfangs ausrichten. Ein Anhaltspunkt für das Stundenhonorar kann § 6 HOAI sein. Das sind derzeit bis zu 82 €/Stunde. Neben einem Pauschalpreis ist auch ein Honorar in Höhe eines gewissen Prozentsatzes vom ermittelten Mietwert, bezogen auf ein Jahr, möglich. Sollte beim Auftrag für das Mietgutachten keine Honorarvereinbarung geschlossen worden sein, gilt nach dem BGB die übliche Vergütung als vereinbart. Einen Anhaltspunkt für das Honorar kann auch die Honorartabelle von Dröge geben23. Indexklauseln im Gewerbemietrecht 3. 5 Zeitpunkt für die Mieterhöhung Der Mietvertrag sollte den Fälligkeitszeitpunkt für die neue Miete eindeutig regeln. Nachdem ein Leistungsvorbehalt voraussetzt, dass die neue Miethöhe „ausgehandelt“ wird, kann der Vermieter einen höheren Betrag frühestens ab dem Zeitpunkt fordern, ab dem er die Mieterhöhung ins Gespräch gebracht hat24. Frühestens zu diesem Zeitpunkt muss der Mieter mit einer Mieterhöhung rechnen. Ein späterer Zeitpunkt erscheint nicht sachgerecht. Insbesondere dürfte es für den Vermieter nicht hinnehmbar sein, wenn die neue Miethöhe erst nach Abschluss der Preisverhandlungen wirksam würde. Sonst hätte es ja der Mieter in der Hand, die Verhandlungen bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag hinauszuzögern, um ja keine höhere Miete zahlen zu müssen. Andererseits ist es auch so, dass sich der Vermieter schon regen muss, wenn die Voraussetzungen für Neuverhandlungen gegeben sind. Wer hier zuwartet, kann etliche Zeit später selbstverständlich keine rückwirkende Mieterhöhung fordern. Zur Zahlung fällig wird die neue Miete – rückwirkend auch für die Zeit ab dem ersten Mieterhöhungsverlangen – erst ab deren verbindlicher Feststellung. 3. 6 Was spricht für und gegen einen Leistungsvorbehalt? Ein Leistungsvorbehalt bedarf keiner Genehmigung. Vermieter wünschen aber meistens eine Wertsicherungsklausel mit automatischer Mietpreisänderung. Hingegen sind Mieter mehr an einem Leistungsvorbehalt interessiert. Es gibt keine Vorgaben bezüglich der Laufzeit des Vertrags, sodass der Vermieter auch nicht für mindestens 10 Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichten muss. Ob das ein Vor- oder ein Nachteil ist, zeigt sich erst am konkreten Fall. Als Nachteil muss der Vermieter in Kauf nehmen, dass sich die Miete nicht automatisch erhöht. Und wenn er Verhandlungen mit seinem Mieter scheut oder gar vergisst, bekommt er auch keinen Aufschlag. Hingegen braucht sich der Mieter bei einem Indexanstieg von sich aus gar nicht zu melden und kann gelassen dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters entgegensehen. Der umgekehrte Fall – ein Anlass zur Mietsenkung – ist eher unwahrscheinlich. 4. Die Spannungsklausel Eine Spannungsklausel gemäß §1 Nr. 2 PrKV ist eine Wertsicherungsklausel, bei der die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind. Eine solche Klausel ist nicht an eine mindestens 10-jährige Vertragslaufzeit gebunden. Die Spannungsklausel ist genehmigungsfrei, was sich ausdrücklich aus §1 Nr. 2 PrKV ergibt. Das war auch schon unter der Geltung des früheren § 3 WährG so. Entscheidend für die Genehmigungsfreiheit ist die „Gleichartigkeit“ der Leistungen. Die Bezugsgröße muss also immer eine im Wesentlichen gleichartige oder zumindest vergleichbare Leistung sein25. Beispiel: Die Miete soll sich jeweils der vergleichbaren Miete für gewerblich genutzte Räume gleicher Art und Lage anpassen. Faktisch koppelt man über eine Spannungsklausel die Miethöhe an die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Formulierungshilfe: „Sollten sich am 1. Dezember eines Jahres die Mieten in der Gemeinde für Mietobjekte gleicher Art, Lage und Ausstattung gegenüber dem Berechnungspreis von … €/m2 nach Auskunft der Industrie- und Handelskammer um … Prozent oder mehr 20) www.goerg. de/service/downloads. 21) BGH, Urteil v. 29.1. 2003 – XII ZR 6/00, NZM 2003, 358. 22) OLG Köln, Urteil v. 29.11. 2000 – 11 U 153/98, GuT 2002, 133. 23) Ferdinand Dröge, Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, Luchterhand Verlag, 3. Auflage 2005 und www.ferdinanddroege.de/Honorar/Mietwert/Gewerbe/gewerbe. html. 24) BGH, Urteil v. 26. 5.1978 – V ZR 82/76, WPM 1978, 1133. 25) BGH, Urteil v. 2. 2.1983 – VIII ZR 13/82, NJW 1983, 1909 = ZMR 1983, 269 und Urteil v. 16. 4.1986 – VIII ZR 60/85, ZMR 1986, 278 = WuM 1986, 274; OLG Hamburg, Urteil v. 6. 2.1985 – 4 U 30/84, WuM 1986, 82 = ZMR 1985, 237 = DWW 1985, 99. Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006 213
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e, kann eine Streitverkündung des
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teresse der übrigen Miteigentümer
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und kann daher vom Rechtsbeschwerde
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zeugung der angeschriebenen Vermiet
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Fortbildung des Rechts oder die Sic
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weigerte dies das FA unter Hinweis
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in Anspruch. Die Klägerin hatte di
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Urteilen vom 13. März 1996 und vom
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