Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Gewerbemiete
b) Jedenfalls hat das Landgericht im Ergebnis zutreffend angenommen,
dass die Klausel in § 4 Nr. 2 der Verträge, sofern darin
eine auflösende Bedingung zu sehen sein sollte, einer Inhaltskontrolle
nach § 307 BGB nicht standhält.
aa) Bei der Regelung in § 4 Nr. 2 der drei Mietverträge handelt
es sich um von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen
im Sinne von § 305 Abs.1 BGB. Wie schon
den Urkunden zu entnehmen und auch nicht streitig ist, wurden
die gleichlautenden Verträge aus dem Textverarbeitungssystem
der „Abt. Recht/Verträge“ der Klägerin ausgedruckt. Es handelt
sich bei § 4 Nr. 2 um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte
Vertragsbedingung. Das folgt bereits daraus, dass
die gleiche Klausel in drei Mietverträgen verwendet wurde; die
dreimalige Verwendung, sei es auch am gleichen Tag gegenüber
dem gleichen Vertragspartner, führt zum Vorliegen einer für eine
Vielzahl von Verträgen vorformulierten Klausel (BGH NJW
2004, 1454 f. [= GuT 2004, 68 KL]).
Die Klausel ist nicht zwischen den Parteien im Sinne von
§ 305 Abs.1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden, wofür die Klägerin
die Darlegungs- und Beweislast trägt. Ein „Aushandeln“
bedeutet mehr als Verhandeln und liegt nur vor, wenn der Verwender
die Regelung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt
und dem Verhandlungspartner die reale Möglichkeit einräumt,
die inhaltliche Ausgestaltung zu beeinflussen. In aller Regel
schlägt sich eine solche Bereitschaft auch in erkennbaren Änderungen
des vorformulierten Textes nieder. Allenfalls unter
besonderen Umständen kann ein Vertrag auch dann als Ergebnis
eines „Aushandelns“ gewertet werden, wenn es schließlich
nach gründlicher Erörterung bei dem gestellten Entwurf verbleibt
(BGH NJW 2000, 1110, 1111 f.). Vorliegend hat die Klägerin
nicht einmal behauptet, dass überhaupt über die Regelung
in § 4 Nr. 2 der Verträge gesprochen worden sei. Dass das
Datum für die Kautionszahlung noch eingesetzt werden musste,
um die Klausel auf die Verträge anzupassen, begründet
selbstverständlich noch kein „Aushandeln“.
bb) Allerdings ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung
im Sinne von § 307 Abs.1, 2 Nr.1 BGB entgegen der Ansicht
des Landgerichts nicht bereits daraus, dass mit der Vereinbarung
einer auflösenden Bedingung für den Fall der Nichtzahlung
der Kaution das für eine fristlose Kündigung geltende
Erfordernis einer Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 BGB) umgangen
würde. Zwar kann formularvertraglich auf das Erfordernis einer
Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB nicht verzichtet werden
(vgl. Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., Rn IV 172; Schmidt-Futterer/Blank,
a. a. O., § 543 Rn 169, 201; allgemein für die Unzulässigkeit
formularvertraglicher Lockerung der Voraussetzungen
einer fristlosen Kündigung BGH NJW 1987, 2506, 2507
[=WuM 1987, 259]). Von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen
Regelung wird insoweit jedoch nicht abgewichen,
weil die Kündigung nach § 543 BGB und die Vereinbarung einer
auflösenden Bedingung nach §158 Abs. 2 BGB unterschiedliche
Institute sind, die sich nach Voraussetzungen und
Wirkung unterscheiden und daher im Rahmen der Angemessenheitsprüfung
nach § 307 BGB nicht verglichen werden können.
Die auflösende Bedingung führt dazu, dass der Vertrag automatisch
endet,Ansprüche beider Parteien für die Zukunft nicht
mehr in Betracht kommen und auch kein Schadensersatz wegen
Nichtdurchführung des Vertrags geschuldet wird (siehe
oben). Eine fristlose Kündigung wegen Nichtleistung der Kaution
nach § 543 Abs.1 BGB hingegen stellt ein einseitiges Recht
zur Vertragsbeendigung dar und setzt voraus, dass das Sicherungsbedürfnis
des Vermieters durch die Nichtzahlung erheblich
tangiert wird und ferner grundsätzlich, dass eine Abhilfefrist
nach § 543 Abs. 3 BGB gesetzt wurde (vgl. OLG Celle
NJW-RR 1998, 585 und NZM 2003, 64, 65; OLG München
NJW-RR 2000, 1251; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1100
[= WuM 1995, 438]; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8.
Aufl., § 543 Rn 169). Folge einer solchen berechtigten Kündigung
ist sodann, dass der Mieter, sofern er den Kündigungsgrund
zu vertreten hatte, also in Verzug war, wegen so genannten
„Auflösungsverschuldens“ den Kündigungsschaden zu er-
setzen hat, der dem Vermieter in Gestalt der bis zum Ablauf der
fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Mieten entsteht
(vgl. BGH NZM 2005, 340 f. [= GuT 2005, 115]; NJW 1984,
2687; NJW 1998, 372, 374).
Eine auflösende Bedingung dürfte in Gewerbemietverträgen
auch nicht grundsätzlich wegen ihrer Wirkungen als unangemessene
Benachteiligung des Vertragspartners anzusehen sein,
da die Vertragsbeendigung sich gleichermaßen zum Nachteil
beider Vertragsparteien auswirken kann und mit einer solchen
Regelung keine Risiken verbunden sind, die unternehmerisch
handelnde Parteien nicht überschauen könnten (für Unangemessenheit
jedoch beiläufig Bub/Treier/Grapentin, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn IV 285 und
Bub, a. a. O., Rn II 545). So hat auch der BGH in der Entscheidung
ZMR 1993, 320, 321 f. nicht etwa grundsätzliche Bedenken
gegen eine formularvertragliche auflösende Bedingung eines
Pachtvertrags erhoben, sondern eine unangemessene Benachteiligung
des Pächters nur darin gesehen, dass die Vertragsbeendigung
bei Eintritt der Bedingung (Versagung einer
Konzession des Pächters) zu einer Risikoabwälzung auf den
Pächter führte, da die Bedingung auch den Fall einer objektbedingten
Konzessionsversagung umfasste. Derartige Wirksamkeitsbedenken
kommen vorliegend nicht in Betracht, da die Bedingung
in einem vertragswidrigen Verhalten der Beklagten liegen
sollte.
cc) Auf die generelle Zulässigkeit einer auflösenden Bedingung
in AGB eines Geschäftsraummietverhältnisses kommt es
jedoch vorliegend nicht an, weil § 4 Nr. 2 der Verträge jedenfalls
über die Vereinbarung einer bloßen Bedingung hinausgeht.
Denn § 4 Nr. 2 Satz 4 ordnet an, dass der Mieter – trotz Eintritts
der auflösenden Bedingung – für ausgefallenen Mietzins einzustehen
habe. Entgegen der von der Klägerin im Verhandlungstermin
vor dem Senat geäußerten Ansicht kann darin nicht
lediglich ein überflüssiger Hinweis auf einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung
(§ 546 a BGB) gesehen werden, der der
Klägerin bei Nichtrückgabe der Mietobjekte nach Vertragsbeendigung
zustehen würde. Nach allgemeinem (juristischem)
Sprachgebrauch – auf den bei der Auslegung von Allgemeinen
Geschäftsbedingungen abzustellen ist, vgl. Palandt/Heinrichs,
a. a. O., § 305 c Rn 16 – weist die Einstandspflicht für „ausgefallenen“
Mietzins auf einen Schadensersatzanspruch des Vermieters
gegen den Mieter in Höhe der Differenz zwischen dem
vereinbarten und dem von einem Folgemieter erzielten (niedrigeren)
Mietzins hin; der Begriff des „Mietausfalls“ hat einen
dahin gehenden juristischen Bedeutungsgehalt (vgl. etwa Palandt/Weidenkaff,
a. a. O., § 543 Rn 62; Sternel, Mietrecht, 3.
Aufl., Rn I 388 und II 451; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und
Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 543 Rn 117), während das Gesetz
für den Fall der Fortzahlungspflicht des Mieters bei Nichtherausgabe
nach Vertragsende von „Entschädigung“ spricht (§ 546
a Abs.1 BGB). Nicht nur der Wortlaut des § 4 Nr. 2 Satz 4 der
Verträge weist demnach auf eine Regelung der Ansprüche der
Klägerin für den Fall einer ungünstigeren oder nicht möglichen
Neuvermietung hin, sondern auch die systematische Stellung
der Bestimmung, die an das in § 4 Nr. 2 Satz 3 postulierte Recht
der Klägerin zur „anderweitigen Verfügung über das Mietobjekt“
anschließt. Hinzu kommt, dass kein Anlass bestand, die
Selbstverständlichkeit einer Zahlungspflicht für die Zeit der
Nutzung (§ 546 a Abs.1 BGB) im Vertrag aufzugreifen; insofern
bestand kein Regelungsbedarf.
Die Anordnung in § 4 Nr. 2 Satz 4, dass der Mieter – trotz Eintritts
der auflösenden Bedingung – für ausgefallenen Mietzins
„einzustehen“ hat, ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen
Regelung nicht zu vereinbaren (§ 307 Abs. 2 Nr.1
BGB), da kraft Gesetzes ein solcher Schadensersatzanspruch
nur als Kündigungsschaden (siehe oben) in Betracht kommt,
während eine auflösende Bedingung zu einer ersatzlosen Beendigung
des Vertrags führt (vgl. auch Senat, NZM 2005, 946,
947 zum Nichtbestehen einer Mietausfallhaftung bei einvernehmlicher
Vertragsaufhebung). Die Schadensersatzfolge an
den bloßen Bedingungseintritt zu knüpfen, verändert die ge-
246 Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 30 · 8–9/06 · August/September 2006