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Gelsenkirchen: Vista Reihenhaus
erwirbt eine Fläche
von 7 800 qm im Wohnquartier
Am Stadtgarten von aurelis
Real Estate. Vista wird
hier ab Oktober 2009 25 Reihenhäuser
errichten.
Hamburg: Union Investment
erwirbt für ihren Institutionellen
Immobilienfonds
Immo-Invest: Europa das
„Motel One“ von Neuer
Steinweg, einem Joint Venture
aus Deutsche Immobilien
und Hamburg Team.
München: Privatinvestor
erwirbt das ca. 2 100 qm
große Areal an der Sattlerstraße
von der Deutschen
Telekom über Corpus Sireo
und Immocon.
Essen: Sal. Oppenheim
erwirbt für einen Immobilienfonds
die Immobilienentwicklung
Rüttenscheider Tor
mit ca. 16 500 qm Bruttogrundfläche
von Hochtief
Projektentwicklung. Die
schon vermieteten Flächen
werden zwei renommierte
Rechtsanwaltskanzleien spätestens
Anfang kommenden
Jahres beziehen.
Rotterdam: Wölbern Invest
erwirbt ein Green Building
Bürogebäude von der niederländischenProjektentwicklungsgesellschaft
OVG. Die
Bereitstellung der Finanzierung
erfolgte durch die auf
gewerbliche Immobilien spezialisierte
niederländische
FGH Bank.
Nr. 203, 42. KW, 13.10.2009, Seite 13 von 26
Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle Deutschland. Wie
alle großen Bürostandorte musste auch Hamburg weitere Einbußen bei den Vermietungszahlen
hinnehmen.
Die großen Maklerhäuser melden für das erste Halbjahr einen Büroflächenumsatz
von knapp unter 300 000 qm, was einem Rückgang von knapp 30% gegenüber dem
Vorjahreszeitraum entspricht.
Wie immer weichen die Zahlen der Immobilienunternehmen leicht voneinander ab.
Jones Lang LaSalle meldet 293 000 qm Umsatz und einen Rückgang von 30%
gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Grossmann & Berger: 300 000 qm, minus 28%,
CB Richard Ellis: 297.000 qm, minus 29%, BNP Paribas Real Estate: 301 000 qm,
minus 28,3%, Savills: 277 500 qm, minus 31%, Engel & Völkers Commercial:
305 000 qm minus 29%.
Mit der üblichen Maklerrhetorik versuchen die Leiter der Büroflächenabteilungen die
Stimmung etwas aufzuhellen: „Dank der hoch diversifizierten Wirtschaft generieren
wir Nachfrage aus allen Branchen, sie hat sich nur noch nicht in konkreten Umsätzen
niedergeschlagen“, erklärt Andreas Wende von Jones Lang LaSalle. Der Rückgang
ist nur scheinbar groß, man müsse den Umsatz aufgrund der wirtschaftlichen
Situation mit den Jahren 2005 und 2006 vergleichen, ergänzt Andreas Rehberg
von Colliers Grossmann & Berger.
Heiko Fischer von CBRE Hamburg weist darauf hin, dass im ausgewiesenen Umsatz
keine Mietvertragsverlängerungen berücksichtigt werden. Anders als im Bereich
der Neuanmietungen gebe es hier aber überdurchschnittliche Aktivitäten. CBRE habe
allein in den letzten vier Wochen rund 30 000 Quadratmeter Bürofläche nachverhandelt
und neue Mietverträge abgeschlossen, allerdings unter Zugeständnissen der
Vermieter. Innerhalb des Büroflächenangebots ist seit einiger Zeit eine stufenweise
Zunahme der zur Untervermietung offerierten Flächen registrierbar; auch diese Entwicklung
wird im weiteren Jahresverlauf stärker ins Gewicht fallen, so Fischer.
Der längerfristige Vergleich: Auch das Fünfjahresmittel der ersten neun Monate wurde
2009 um 20% unterschritten und im Zehn-Jahres-Schnitt der ersten drei Quartale
sind es immerhin noch rund 13% Diskrepanz, heißt es bei Jones Lang LaSalle. Der
Gesamtjahresumsatz werde sich voraussichtlich bei rund 400 000 qm einpendeln,
eine Einschätzung, die von den anderen Markerhäusern geteilt wird.
„Der Markt für Büroflächen wird noch einige Zeit ein Mietermarkt bleiben, bestätigt
Colliers Grossmann & Berger. Allerdings wird die diversifizierte Wirtschaft in Hamburg
und viele zukunftsträchtige Branchen die Büroflächennachfrage nicht weiter signifikant
zurückgehen lassen. Weniger optimistisch klingt Daniel J. Gedack von Savills:
„In den nächsten Monaten dürften die Konjunkturpakete und die Kurzarbeit ihre
puffernde Wirkung verlieren, deshalb ist auch für das Schlussquartal nicht mit
einer Belebung zu rechnen.“
Der Leerstand ist mit 0,1% nur leicht angestiegen und liegt je nach Berechnungsmethode
der Maklerhäuser zwischen 7,2 und 7,7% (JLL: 7,7%, BNP: 7,2%, G & B:
7,6%, CBRE: 7,5%, E & V: 7,7%). Damit stehen in der Hansestadt fast eine Million
Quadratmeter Büroflächen zum Bezug bereit. Knapp ein Drittel davon sind Neubauten
und umfassend sanierte Flächen. Die Prognose zum Jahresende: Stabil, da nur
noch rund 6 500 qm spekulative Flächen auf den Markt kommen. Bis dato wurden in
2009 rund 160 000 qm fertig gestellt, rund 13% oberhalb des Fünf-Jahres-Schnitts.
2010 rechnen die Spezialisten aber mit einem deutlichen Anstieg der Leerstandsquote.
Denn von den geplanten 400 000 Quadratmetern, die im kommenden Jahr auf
den Markt kommen werden, sind 310 000 Quadratmeter spekulative Flächen.
Die Spitzenmiete (drei Prozent des Vermietungsumsatzes) wird als stabil bei 23 bis
24 Euro angegeben, mit einer möglichen Abwärtstendenz im letzten Quartal 2009 um
50 Cent, so JLL. Heiko Fischer von CBRE weist darauf hin, dass das seit dem vierten
Quartal 2007 stabile Spitzenmietniveau in der ersten Jahreshälfte nur noch durch
Vergabe umfangreicher Incentives gehalten werden konnte. Diese liegen laut JLL in
der Spitzenlage bei vier bis sechs Monatsmieten. G & B spricht von Incentives in
Höhe von fünf bis zehn Prozent auf die Nominalmiete, in der Regel Baukostenzuschüsse
und mietfreie Zeiten.