Ausgabe Nr. 160 Spezial

Nr.: 160 Spezial 

08. KW / 22.02.2008 

Kostenlos per E-Mail 

ISSN 1860-6369 

Geschlossene 

Fonds 

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Inhaltsverzeichnis Seite 

Editorial (W. Rohmert) 1 

Der Markt im Überblick 2 

Methodik 3 

Schiffe und Flugzeuge (M. 7 

Gotzi) 

Immobilien - Leben der 14 

Initiatoren wird härter 

Tabelle: Immobilienfonds 15 

inkl. Ausland 

BulwienGesa Immobilien- 19 

index 

Tabelle: Deutsche 26 

Immobilienfonds 

Der Boom am Zweit- 31 

markt (Bert E. König) 

Ende der US-Fonds durch 39 

Subprime? (Ambrosius) 

Rückkehr zur Normalität 43 

(v. Keudell) 

Impressum 44 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 1 von 44 

Immobilien-Fonds-Spezial 

Bearbeitet von Werner Rohmert, Markus Gotzi, Constanze Wrede, André Eberhard 

mit Gastbeiträgen von Marco Ambrosius, Bert E. König, Stephanie von Keudell 

basierend auf den Fondsmarkt-Recherchen von Loipfinger/Feri, Cash. u. a. 

für viele Szene-Insider ist das positive Ergebnis der diesjährigen Fonds- 

Gesamtrecherche von Loipfinger/Feri, Cash., und Scope eher überraschend. Allerdings 

konnten vor allem die Schiffe ihren Anteil am Fondsvolumen dramatisch erhöhen. 

Immobilienfonds - speziell deutsche Immobilienfonds - erlitten herbe Verluste. 

Das traditionelle „Loipfinger-Spezial“ in „Der Immobilienbrief“ erscheint diesmal in 

einem anderen Gewand. Loipfinger hat die Studie an Feri abgegeben, so dass auch 

wir für den Neuanfang den Lesernutzen über vergleichende Information und Kommentierung 

in den Vordergrund stellen. Wir haben die verfügbaren Ergebnisse von Scope 

und Cash. einbezogen. Cash. lieferte uns sofort das detaillierte Zahlenmaterial vor der 

eigenen Berichterstattung. Vielen Dank dafür! Bei Scope erhielten wir hingegen auf 

mehrfache Anfrage kein vergleichbares Zahlenwerk. Interessant ist diese Einstellung 

für eine selbst ernannte Ratingagentur, die ungefragt ihre geschäftsrelevante Meinung 

zu Marktteilnehmern abgibt und die ihrerseits pünktliche Belieferung mit unternehmensinternen 

Zahlen erwartet, schon. Schade, dass Scope die Zeichen für einen 

echten Neuanfang der Darstellung dreier gleichwertiger Analysen, die gerade in ihrer 

Unterschiedlichkeit für hohe Transparenz sorgen, nicht erkannt hat. 

Insgesamt dürfte auch 2007 wieder eine Bestätigung dafür gewesen sein, dass sich 

der geschlossene Fonds aus dem Randbereich des grauen Kapitalmarktes herausgearbeitet 

hat. Unter diesem Aspekt sehen wir gerne in die Zukunft und sind sicher, dass 

für die nächsten 3, 4 oder 5 Jahre Stimmung, Mietverträge und Volumina durchaus 

positive Ergebnisse auch im Gesamtmarkt zeigen werden. Zumindest trifft das für Immobilien 

zu. Ob sich alle Schiffsinvestitionen auf höchstem Preisniveau rechnen werden, 

steht sicherlich in den Sternen - ob der Wind weht und die Sonne scheint, wohl 

auch. Aus Immobiliensicht könnte es problematisch werden, wenn die Konzern- und 

Telekommunikations-Fonds zur Nachvermietung anstehen. Unser Fazit: Der geschlossene 

Fonds ist den Kinderschuhen der Steuerspar-Ära entwachsen. Dennoch gelingt 

es bis heute nicht, in der Öffentlichkeit zu positionieren, dass der geschlossene Immobilienfonds 

das steuerehrlichste und mit weitem Abstand transparenteste Kapitalanlageprodukt 

ist, das es überhaupt gibt. 

Wir danken den Sponsoren BVT, Catella Real Estate AG, Commerz Real AG, DEGI 

GmbH, Deka Immobilien Investment, Doric Asset Finance, efonds24, Fairvesta, 

Fondsbörse Deutschland, Garbe Group, GHF mbH, Hannover Leasing, Hansa 

Treuhand, HCI Capital AG, HGA Capital AG, HSBC Trinkhaus & Burkhardt Immobilien 

GmbH, Ideenkapital AG, IVG Immobilien Fonds, Jamestown, KGAL- Gruppe, 

LHI Leasing, MPC Capital AG, RA Klumpe Schroeder + Partner, Real I.S. AG, 

SHB, SIGNA Property Funds, UBS Real Estate 

KAG, Wölbern Invest und freuen uns auf die weitere 

Zusammenarbeit. 

Werner Rohmert, 

Herausgeber Markus Stephanie Werner 

Gotzi von Keudell Rohmert

Wie hat sich der gesamte Fondsmarkt entwickelt? 

Das Rekordvolumen aus 2004 wurde nur knapp verfehlt 


Mit 12,66 Mrd. Euro neu akquiriertem Anlegerkapital in 2007 fehlten laut der Loipfinger/Feri Gesamtmarktstudie 

der Beteiligungsmodelle 2008 nur knapp 190 Mio. Euro Mrd. Euro 

zum bisherigen Rekord von 12,85 Mrd. Euro aus dem Jahr 14 

Feri/ Scope: Gesamtmarkt - Platziertes Eigenkapital 

2004. Gegenüber 2006, das überraschend gut ausgefallen 

13 

war, bedeutet das einen Zuwachs von 8,7%. Auch Cash. Und 

Scope registrierten 2007 einen Anstieg. Nach der Cash.- 12 

12,85 

12,30 

12,66 

Analyse platzierten die Initiatoren mit insgesamt 11,5 Mrd. 

11,64 

Euro 5,1% mehr Eigenkapital als 2006. Laut Scope konnten 11 

sich die Geschlossen Fonds mit 9,9 Mrd. Euro eingesammel- 

10 

ten Anlegergeldern gegenüber dem Vorjahresergebnis 

(9,3 Mrd. Euro) ebenfalls leicht um 5,9% verbessern. Das 9 

Fondsjahr 2007 ist damit laut Scope im Zehnjahresvergleich 

8 

als eher durchschnittlich einzuschätzen. Spitzenergebnisse 

10,67 

8,72 

11,10 

9,4 

9,12 

7,73 

10,37 

9,05 

10,33 

7,97 

10,52 

9,32 

9,88 

erbrachten die Jahre 2004 (10,3 Mrd. Euro) und 2005 

(10,4 Mrd. Euro); unterdurchschnittlich Kapital eingesammelt 

hat die Branche dagegen in den Jahren 2001 bis 2003. 

7 

7,17 

Gesamtinvestitionsvolumen leicht zurückgegangen 

Das Gesamt-Investitionsvolumen, also das Fondsvolumen inklusive Fremdkapital, ging nach den Ermittlungen 

von Cash. um 5,1% auf 20,8 Mrd. Euro, lt. Loipfinger/Feri um 1,8% oder absolut um 416 Mio. Euro auf 23,09 Mrd. 

Euro zurück. Als Ursache für den Rückgang führen beide Recherchen die Zunahme an Dachfonds an. Diese investieren 

das Kapital in verschiedene Zielfonds, die in der Regel zunächst nicht bekannt sind und gehen deshalb 

lediglich mit dem Eigenkapital in das Investitionsvolumen ein. Das Fremdkapital, das ggf. auf Ebene der Zielfonds 

aufgenommen wird, steht in der Regel nicht fest. 

1. Halbjahr hui – 2. Halbjahr pfui… 

Die Auswirkungen der US-Hypothekenkrise trafen selbstverständlich auch die Anbieter von geschlossenen 

Fonds, insbesondere die Anbieter von Immobilien- und Private Equity-Fonds. Scope veröffentlichte im Report 

02/2008 folgende Platzierungsgraphik: 

Im Vergleich zu 2006 

startete das Jahr 2007 mit konstant 

hohen Umsätzen. Während 

2006 die Platzierungszahlen nach 

der Jahresmitte jedoch deutlich 

anzogen, ging den Fonds seit der 

Subprime-Zeitrechnung im Sommer 

die Luft aus. 

Auch laut Loipfinger/Feri startete 

das Jahre 2007 rekordverdächtig: 

Allein im ersten Quartal akquirierten 

die Fonds stolze 3,37 Mrd. 

Euro, das entspricht rund 27% 

des Ganzjahresumsatzes. Besonders 

gut verkauften sich lt. 

1,00 

0,80 

0,60 

0,40 

0,20 

0,00 

Scope: EK-Platzierung im Jahresverlauf 

Loipfinger/Feri in diesem Zeitraum – wohl auch wegen der Dollarrückschwemme aus aufgelösten Fonds - 

US-Immobilienfonds. Sie realisierten allein im 1. Quartal 42,9% ihres Jahresumsatzes. Die Subprime-Krise machte 

sich ab dem Sommer dann nicht nur bei den US-Immobilienfonds bemerkbar. Alle Umsätze in der zweiten Jahreshälfte 

fielen eher unterdurchschnittlich aus. Das 3. Quartal war mit 20,7% des Ganzjahresumsatzes das 

schlechteste Quartal 2007. Im 4. Quartal zogen die Umsätze dann wieder an, die richtige Jahresendrally fiel aus. 

Nach Feri verlor der Dezember mit 13% gegenüber dem Vorjahreswert von 19% deutlich. 

Wer hat 2007 das meiste Anlegergeld eingesammelt? - Die Branchen-Riesen 

Feri kürte 2007 als Abwechslung zum Dauergewinner MPC die KG Allgemeine Leasing aus Grünwald zum 

Branchenprimus. Lt. Feri konnte die KGAL mit 800,5 Mio. Euro 2% mehr Anlegergelder einsammeln als MPC Capital, 

die die letzten 4 Jahre die Fondsbranche anführte. Im Vergleich zum Vorjahr konnte die KGAL 4,5% mehr 

Geld bei den Anlegern einwerben. Bei dem aktuellen Zahlenwerk ist der einmalige Sondereffekt aus der Umstel- 

1998 

1999 

Gesamtmarkt 

2006 

2000 

Immobilien Schiffe 

Private Equity 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

Gesamtmarkt 

2007 

Energie 

LV-Sek.-Markt 

Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. 

Quelle: Scope Report 02/2008; Angaben in Mrd. Euro; Basis 66 Initiatoren 

Angaben gewichtet gem. des Anteils der Initiatoren am platzierten EK


lung auf eine IFRS-konforme Abgrenzung bereits berücksichtigt. Wären die 2006 nach alter Methode noch gezählten 

Umsätze vom Jahresende IFRS-konform erst in 2007 gezählt worden, wäre die KGAL 2007 sogar mit 

844,2 Mio. Euro in der Statistik 

erschienen. 

Gemessen am Fondsvolumen 

inklusive der Bankkredite 

ist lt. Feri MPC Capital allerdings 

die absolute Nummer 

1 geblieben. Bei ihr sind im 

vergangenen Jahr 1,73 Mrd. 

Euro zusammengekommen, 

während die KG Allgemeine 

Leasing aufgrund eines hohen 

Anteils von reinen EK- 

Dachfonds ein Fondsvolumen 

von 995,7 Mio. Euro bewegte. 

Die neue Nummer 3 ist der 

absolute Aufsteiger des Jahres 

2007, die in London ansässigen 

Produktstrukturierer 

der Deutschen Bank. Sie 

konnte 744,8 Mio. Euro Investorengelder 

anlegen. Die 

Marktbedeutung der Deutsche 

Bank ist jedoch weniger 

vom Markt abhängig als von 

der jeweiligen Bank-Strategie. 

Die Bank kann jederzeit alles 

verkaufen, was sie in den 

Vertrieb nimmt. Inhalt und 

Qualität sind da völlig egal. 

Zum Glück konnten sich die 

Feri: Platzierungsergebnisse für alle Beteiligungsmodelle 

(sortiert nach platziertem Eigenkapital 2007) 

2006 

2007 Veränd. 

Rang Initiator EK FV EK FV EK 

2007 in Mio.€ in Mio.€ 

in % 

1 KG Allg. Leasing (ALCAS), Grünwald 766,0 1.512,70 800,5 995,7 4,5% 

2 MPC Münchmeyer, Petersen, HH 848,8 1.999,0 787,7 1726,9 -7,2% 

3 Deutsche Bank, Frankfurt/London 20,0 20 744,8 744,8 3624,0% 

4 HCI Hanseat.Capitallnvest, Hamburg 610,8 1.596,0 637,8 1390,9 4,4% 

5 IVG Private Funds GmbH, Bonn 327,1 700,8 427,4 688,5 30,7% 

6 HL Hannover LeasinCl, München 322,2 716,2 398,7 655,5 23,7% 

7 REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Muc 233,2 464,4 395,9 848,9 69,8% 

8 Lloyd Fonds, Hamburg 286,7 645,3 379,5 980,0 32,4% 

9 WealthCap, München 567,8 979,4 349,6 568,7 -38,4% 

10 Ideenkapital (GVP,Provictor) Düss. 232,3 353,7 317,5 607,0 36,7% 

12 König & Cie, Hamburg 190,7 414,9 293,4 624,6 53,9% 

14 Commerz Real Fonds, Düsseldorf 295,6 860,7 244,9 416,2 -17,2% 

15 Doric Asset Finance, Offenbach 146,8 185,1 231,0 358,9 57,4% 

17 Jamestown Management, Köln 328,8 955,0 215,6 523,6 -34,4% 

20 BVT, München 110,5 212,1 169,9 441,1 53,8% 

21 SHB Innovative Fonds, Oberhaching 137,4 312,1 155,6 305,3 13,2% 

31 LHI Leasing 90,1 654,4 102,2 273,4 13,4% 

33 FHH Fondshaus Hamburg, Hamburg 57,7 112,7 98,7 244,3 71,1% 

34 Hansa Treuhand, Hamburg 75,0 164,1 93,7 160,2 24,9% 

35 HGA Capital Grundbesitz, Hamburg 171,8 406,3 90,6 142,6 -47,3% 

42 Signa Property, Düsseldorf 36,6 93,5 68,6 173,4 87,4% 

46 fairvesta, Tübingen 22,7 22,7 56,2 56,2 147,6% 

und 562 weitere erfasste Initiatoren 

Gesamtsumme 11.642,2 23.510,2 12.657,2 23.094,5 8,7% 

Anleger bislang darauf verlassen, dass bei Problemen die Deutsche Bank genauso zuverlässig einsprang wie der 

Vertrieb funktionierte. Wie im Vorjahr belegt HCI Capital den 4. Platz in der Gesamtstatistik. Das Unternehmen 

sammelte lt. Loipfinger mit 637,8 Mio. Euro 4,4% mehr ein als im Vorjahr. Das inklusive der Bankkredite finanzierte 

Fondsvolumen belief sich auf 1,39 Mrd. Euro. Nach MPC Capital stellt das den zweithöchsten Wert dar. 

Methodischer Exkurs: Grundsätzlich verweisen wir in der Historie natürlich auf die von uns veröffentlichten Zahlen der früheren Loipfinger- 

Studien, da nur so eine Kontinuität in der Berichterstattung gewährleistet ist. Die anderen Zahlenreihen der übrigen Analysten werden in sich 

sicherlich gleichfalls konsistent sein. Jedoch dürften viele Abweichungen vor allem methodisch bedingt sein und sich entsprechend durch die 

Jahre ziehen. Bei Scope, die auf die jüngste Tradition der Datenerfassung verweisen können, gab es in früheren Jahren noch einige Lerneffekte. 

Cash ist eine vertriebsorientierte Zeitschrift, die den Meldungen der Initiatoren wohl mehr Glauben schenkt, als dies der traditionell 

skeptische Stefan Loipfinger tut. 

Allerdings dürfte in den vergangenen Jahren auch die Professionalität der Initiatoren gegenüber den Analysehäusern zugenommen haben. 

Während in früheren Jahren, speziell bei stärkeren Umsatzschwankungen, den Meldeaktivitäten oft längere Überlegungsphasen voran gingen, 

die zu einer „Glättung“ führten – und in der Euphorie des erfolgreichen Folgejahres zu einer „unbeabsichtigten“ Doppelmeldung führen 

konnten – dürften heute doch regelmäßig identische Meldungen an Loipfinger, Scope und Cash herausgehen. Und natürlich ist auch die Entscheidung 

gleichrangig, ob das Analysehaus vorrangig einen Überblick über das Vertriebsergebnis des untersuchten Jahres haben will oder 

ob unter Gerechtigkeits- und Erziehungsgesichtspunkten erkannte Doppelmeldungen berichtigt werden. Grundsätzlich ist jedoch allen Analysen 

gemein, dass sie auf die Meldungen der Initiatoren angewiesen sind. Kontrollierbar ist lediglich, ob ein Fonds wirklich nur einmal verkauft 

worden ist. Die Summen müssen, von ein paar Stornos abgesehen, stimmen. 

Ansonsten gibt es eventuell noch Probleme der Zurechnung von Eigenkapital bzw. von Fremdkapitalplatzierung. Im aktuellen Jahr führt das 

z. B. dazu, dass das platzierte Eigenkapital deutlich stärker zugenommen hat als die Gesamtinvestitionssumme. Die Logik des ersten Momentes, 

die dazu führen würde, dass die Eigenkapitalquoten innerhalb der Fonds zugenommen haben, erweist sich auf den zweiten Blick 

schnell als falsch. Eher das Gegenteil ist der Fall. Die Eigenkapitalquote hat eben nicht zugenommen – auch wenn Scope das mit jugendlichem 

Optimismus feststellt. Eine höhere Sicherheit ist dementsprechend auch nicht feststellbar. Zugenommen hat im vergangenen Jahr 

lediglich deutlich der Anteil der Projektentwicklungsfonds und Dachfonds, eventuell auch mit Projektentwicklungen. Damit ist das 

insgesamt eingesammelte Kapital dieser Fonds vollständig Eigenkapital und erhöht entsprechend die Eigenkapitalquote. Die Fremdfinanzierung 

der Projektentwicklungen bzw. der Zielfonds, die speziell bei sportlichen Projektentwicklern 80% und mehr betragen kann, wird in der 

Statistik nicht berücksichtigt. 

Methodisches Fazit: Wir wollen hier nicht die Methodik der einzelnen Analysten bewerten. Traditionell hängen wir natürlich aufgrund unserer 

Erfahrungen und unserer früheren Berichterstattung eng an den Zahlen von Loipfinger/ Feri. Für Sie hat das den Vorteil, dass das vorliegende 

Zahlenmaterial ab 1999 für Sie in sich konsistent ist. Andererseits dürften die Recherchen der anderen Analysehäuser mit einer insgesamt 

sicherlich höheren Affinität zum Vertrieb gleichermaßen aussagefähig sein. Das Spielpotential der Initiatoren hat sich auch dadurch verringert, 

dass nun eben Meldungen an 3 Analysehäuser rausgehen müssen, die ihre Zahlenreihen jeweils unterschiedlich auf Plausibilität prüfen.


Hinsichtlich der Anzahl der in der Platzierung befindlichen Fonds erreichte HCl wie schon die Vorjahre den mit 

Abstand höchsten Wert: Die Anleger konn- Cash.: Platzierungsergebnis alle Beteiligungsmodelle 

ten in 20 HCI-Produkten auswählen. Die 

Big 5 bei Feri vervollständigt die IVG Priva- Rang Initiator 

te Funds. Sie sammelte vor allem für zwei 

FV 2007 

in Mio. € 

Veränd. 

EK 2007 

in Mio. € 

große in Großbritannien investierende Immobilienfonds 

Kapital ein. Das umgerechnete 

EK-Volumen summiert sich `07 

auf 427,4 Mio. Euro (+31% im Vgl. zum VJ). 

Inklusive der Bankkredite wurde ein Fondsvolumen 

von 688,5 Mio. Euro bewegt. 

Was sagen die anderen Analysten? Scope 

• Die KGAL ist mit 659 Mio. Euro platziertem 

EK auch bei Scope Marktführer 

2007 gefolgt von HCI Capital (649 Mio. Euro), 

MPC Capital (632 Mio. Euro), der 

Deutschen Bank (448 Mio. Euro) und der 

IVG mit 361 Mio. Euro. • • • Cash. • Der 

Senior der Analysten, die wohl die erste 

fondsmarktstatistik überhaupt erstellten, 

kürte 2007 zum fünften Mal in Folge MPC 

Capital zum Branchenprimus, gefolgt von 

der KGAL, die die HCI Capital AG auf den 

dritten Rang verwies. Bei MPC und HCI 

gingen die Investitionsvolumina der geschlossenen 

Fonds zurück. Das hat lt. 

Cash. seinen Grund auch darin, dass die 

Veränd. 

1 MPC Capital 1.834,5 -8,9% 835,6 0,2% 

2 

3 

4 

5 

6 

KG Allgemeine Leasing 

HCI Capital AG 

Lloyd Fonds AG 

IVG Private Funds 

Hannover Leasing 

1.073,6 

962,7 

938,7 

700,1 

642,2 

-23,2% 

-44,6% 

29,7% 

37,4% 

52,2% 

821,0 

468,3 

376,3 

432,7 

396,4 

15,6% 

-29,8% 

34,1% 

75,3% 

120,8% 

7 Dr. Peters 636,8 33,9% 297,3 30,9% 

8 

9 

10 

König & Cie. 

Deutsche Bank AG 

WealthCap 

635,3 

596,4 

577,7 

59,8% 

- 

-32,6% 

302,4 

596,4 

356,7 

63,8% 

- 

-32,0% 

12 Jamestown US-Immobilien 519,4 -46,9% 213,9 -36,5% 

13 BVT Unternehmensgruppe 509,4 104,9% 188,1 34,5% 

14 

15 

17 

21 

22 

Real I.S. AG 

Ideenkapital Financial Service AG 

CFB Commerz Real Fonds 

SHB Innovative Fondskonzepte AG 

Doric Asset Finance 

475,3 

470,0 

418,7 

377,9 

339,2 

-18,2% 

24,2% 

-50,9% 

15,1% 

50,2% 

271,1 

322,0 

248,9 

155,5 

219,0 

-3,3% 

32,8% 

-14,4% 

8,9% 

24,5% 

25 LHI Leasing 274,9 -57,7% 102,9 17,6% 

28 

32 

35 

36 

44 

54 

FHH Fonds Haus Hamburg 

HGA Capital 

Signa Property Funds 

Hansa Treuhand 

Nordcapital Emissionshaus 

fairvesta Holding AG 

256,9 

200,8 

173,4 

160,1 

131,3 

87,3 

110,2% 

-44,5% 

85,3% 

-2,4% 

-72,3% 

235,6% 

110,6 

116,6 

68,5 

93,6 

88,9 

87,3 

141,0% 

-31,9% 

87,3% 

24,8% 

-70,3% 

235,6% 

Summe aller 133 Initiatoren 21.207,0 11.835,6 

Veränderung gegenüber 2006 -3,1% 8,3% 

HANSA TREUHAND – Unternehmensgruppe 

Spezialist für Geschlossene Fonds 

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(gut)


beiden Häuser neben den geschlossenen Fonds auch auf andere Anlageformen ausgewichen sind. Beide platzierten 

jeweils etwa 150 Mio. Euro mit einer Schiffs-AG für institutionelle Investoren. HCI sammelte daneben Kapital 

mit Zertifikaten ein, MPC platzierte unter anderem 49 Mio. Euro mit ihren Investmentfonds. 

Auf- und Absteiger der Branche: 

Aufsteiger Nr. 1 ist nach Feri die Deutsche Bank, die es durch ein Plus von 725 Mio. Euro sofort auf Platz 3 

schaffte. Das sehen wir allerdings weniger als Verdienst der im Tagesorganigramm gerade zuständigen Manager 

für das Fondsgeschäft, sondern als Verdienst der Vertriebspower. Von Null auf 100 kam die Conti Gruppe aus 

Putzbrunn bei München. Hatte der Schiffsfinanzierer 2006 keinen Fonds am Markt, akquirierte er 2007 mit vier 

Produkten 196,4 Mio. Euro Anlegerkapital. Das entspricht einem Fondsvolumen von 382,1 Mio. Euro. Überwiegend 

im Immobilienbereich war die zur Bayerischen Landesbank gehörende REAL I.S. aktiv. Das gesamte mit 

geschlossenen Fonds gesammelte Anlegerkapital belief sich lt. Feri auf 395,9 Mio. Euro (+70% im Vgl. zum Vorjahr). 

Auf ein Plus von 102,7 Mio. Eu-ro kam König & Cie., auf ein Plus von 100,3 Mio. Euro der IVG Private 

Funds. Lloyd Fonds (+92,3 Mio. Euro), Ideenkapital (+ 85,2 Mio. Euro) und Doric Asset Finance (+84,2 Mio. 

Euro) performten ebenfalls deutlich besser als im Vorjahr. 

Der Vergleich – was ermittelten die Analysehäuser? 

Schifffonds nehmen 2007 weiter Fahrt auf, Immobilienfonds schwächeln: 

Gewinner des Jahres waren vor allem die Anbieter von Schiffsbeteiligungen. In dieser Branche stieg laut Cash. 

das platzierte Eigenkapital 

gegenüber 2006 um fast 30% 

auf 3,12 Mrd. Euro 

(Loipfinger/Feri: +40,4% auf 

3,58 Mrd. Euro; Scope: +29% 

auf 2,98 Mrd. Euro) und das 

damit finanzierte Investitionsvolumen 

um nahezu 20% auf 

7,3 Mrd. Euro (Feri: +33,4% 

auf 8,36 Mrd. Euro). Dieses 

Rekordvolumen übertrifft lt. 

Loipfinger/Feri sogar das bisher 

beste Jahr 2005 mit 2,96 

Mrd. Euro Anlegerkapital. 

Nach einem starken ersten 

Halbjahr, und einem Einbruch 

im 3. Quartal pushten 1,13 

Mrd. Euro Anlegerkapital im 4. 

Quartal 2007 den Umsatz 

noch einmal gewaltig. (Mehr 

zu Schiffen lesen Sie im Kommentar 

von M. Gotzi auf S. 7) 

Subprime-Krise, Re-Finanzierungsengpässe und nur geringe risikoadäquate Renditechancen bereiteten den Initi- 

atoren geschlossener Immobilienfonds – insbesondere 

der Anbieter von Deutschlandfonds - 

Probleme. In Summe kam es laut Feri bei den geschlossenen 

Immobilienfonds 2007 zu einem Verlust 

von 9,4% auf 4,5 Mrd. Euro Anlegerkapital 

(VJ.: 4,96 Mrd. Euro). Das Fondsvolumen reduzierte 

sich sogar um fast 27% auf 8,22 Mrd. Euro. 

Bei den deutschen Immobilienfonds sank das 

platzierte Eigenkapital lt. Cash. um 28% bei 

Loipfinger/Feri noch dramatischer um 40,1%. Das 

Investitionsvolumen brach lt. Cash. um 45%, lt. 

Feri um rund 52% ein. Der Marktanteil der deutschen 

Immobilienfonds – einst das mit Abstand 

dominierende Marktsegment – sank damit gemessen 

am Eigenkapital auf unter 10%. Auch bei Feri 

beläuft sich der Marktanteil deutscher gerade noch 

auf 10%, 2006 waren es noch 18%, 2000 gar 27%. 

Cash./ Feri/ Scope: EK Platzierung nach Segmenten (in Mrd. Euro) 

Cash Feri 

Scope 

Segment 2007 Veränd. 2007 2006 Veränd. 2007 2006 Veränd. Progn.08 

Immobilien Deutschland 1,04 -28,0% 1,27 2,12 -40,1% n.a n.a n.a n.a 

Immobilien USA 1,08 -0,9% 1,03 1,06 -2,8% n.a n.a n.a n.a 

Immobilien sonst. Ausland 1,76 10,6% 2,21* 1,77* n.a n.a n.a n.a 

Immobilienfonds 3,88 * 4,50 5,00 -9,4% 3,20 3,48 -8,9% � 

Schiffsfonds 3,12 28,3% 3,58 2,55 40,4% 2,98 2,31 29,0% � 

Private Equity Fonds 1,27 10,1% 2,14 2,28 -6,1% 1,66 2,01 -17,4% � 

LV-Sekundärmarktfonds 0,85 24,9% 0,89 0,85 4,7% 0,66 0,71 -7,0% � 

Energiefonds 0,23 9,3% 0,27 0,27 0,0% 0,27 0,31 -12,9% � 

Leasingfonds n.a n.a 0,48 0,84 -42,9% 0,50 0,24 110,3% n.a 

Portfoliofonds n.a n.a n.a. n.a. n.a. 0,33 0,16 -31,4% n.a 

Exotenfonds (Sonstige) n.a n.a n.a. n.a. n.a. 0,24 0,08 139,8% n.a 

Medienfonds n.a n.a 0,05 0,10 -50,0% 0,04 0,03 45,8% n.a 

Infrastrukturfonds 0,63 -19,2% n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a 

Sonstige Anlageformen 1,55 2,4% 1,23 0,65 89,2% n.a. n.a. n.a. n.a 

Gesamtmarkt 11,52 5,1% 12,66 11,64 8,8% 9,88 9,32 5,9% � 

* Summe aus Einzelsegmenten 

Feri: Immobilienfonds nach Investitionsländern 

gemessen am Gesamtmarktvolumen 

100% 

80% 

60% 

40% 

20% 

0% 

1% 3% 2% 2% 

10% 

27% 

16% 23% 15% 

22% 

22% 

22% 

6% 

2% 

9% 

6% 

17% 12% 

6% 8% 

4% 5% 

9% 

18% 

10% 

4% 

8% 

10% 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Immobilienfonds Deutschland Immobilienfonds USA 

Immobilienfonds NL und AU Immobilienfonds GB 

Immobilienfonds Australien Immobilienfonds sonst. Ausland


Insbesondere das starke erste Quartal 2007 verhinderte den Einbruch bei den US-Immobilienfonds. Lt. Loipfinger/Feri 

konnten allein im 1. Quartal 2007 umgerechnet 442 Mio. Euro mit US-Immobilienfonds eingesammelt 

werden, das entspricht 

etwas mehr 

als einem Drittel des 

Gesamtjahresumsatzes. 

Am Ende wurde 

mit umgerechnet 

1,03 Mrd. Euro annähernd 

der Vorjahresumsatz 

von 1,06 Mrd. 

Euro erreicht. Durch 

den gestiegenen Anteil 

von fremdkapitallosen 

Dachfonds reduzierte 

sich lt. Feri 

das inklusive der 

Bankkredite bewegte 

Fondsvolumen allerdings 

um 19% auf 

2,06 Mrd. Euro 

(Cash.: -20%). 

Immobilienfonds GB 

Immobilienfonds Australien 

Immobilienfonds sonst. Ausland 

Sonstige Spzialitätenfonds 

Holland- und Österreichfonds sind derzeit fast vollständig vom Markt verschwunden, Großbritannien-Fonds sammeln 

lt. Feri mit umgerechnet rund 535,7 Mio. Euro in etwa den gleichen Betrag ein wie 2006 mit 532,3 Mio. Euro. 

Zugelegt haben deutlich die sonstigen Auslands-Immobilienfonds. Umgerechnet 1,56 Mrd. Euro Eigenkapital 

wurden lt. Feri hier platziert (VJ.: 950 Mio. Euro). Durch zahlreiche fremdkapitalfreie Dachfonds stieg das Fondsvolumen 

allerdings „nur“ um 34,8% auf 2,61 Milliarden Euro. 

Wie geht es außerhalb der Immobilien-Szene weiter? 

And the winner is – Schiffe nehmen deutlich an Fahrt auf 

Markus Gotzi, Chefredakteur „Der Fondsbrief“ 

Rekordverdächtige Zahlen melden die Anbieter von Schiffsbeteiligungen. Je nach Art der Datenerfassung kommen 

die drei Studien von Loipfinger/Feri, Scope und Cash auf Eigenkapital zwischen drei und 3,5 Mrd. Euro. 

Inklusive Bankdarlehen summiert sich die Gesamtinvestition auf rund sieben bis acht Milliarden Euro. Das ist er- 

heblich mehr als im vergangenen Jahr, in 

dem die Schiffsinitiatoren die Rangfolge aller 

Beteiligungsarten mit großem Vorsprung anführten. 

Und 2008? Der Boom hält an. So 

geht Loipfinger zum Beispiel in diesem Jahr 

von 3,3 Mrd. Euro EK aus. 

Warum sind Schiffe Anlegers Liebling? 

Dafür gibt es verschiedene Gründe. Entscheidend 

ist nicht alleine die Nachfrage der 

Anleger, sondern auch die attraktive Verdienstmöglichkeit 

der Vermittler. Quer durch 

die Bank zahlen die Anbieter ihren Verkäufern 

im Schnitt noch immer Vertriebsprovisionen 

in Höhe von 15 Prozent des Eigenkapitals. 

Logisch, dass sie lieber ein Schiff verkaufen 

als zum Beispiel einen Immobilienfonds 

mit Provisionen von durchschnittlich 

zehn bis zwölf Prozent. 

Trends der einzelnen Beteiligungsarten (Quelle: Feri/Loipfinger) 

Platzierungsergebnisse 

im Bereich 

Immobilienfonds Deutschland 

Immobilienfonds USA 

Immobilienfonds NL und AU 

Lebensversicherungsfonds 

Schiffsbeteiligungen 

Medienfonds 

New Energy Fonds 

Private Equity Publikumsfonds 

Leasingfonds 

Anteil am Gesamtmarkt Tendenzen 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 

27,4% 22,3% 21,9% 22,3% 17,4% 12,4% 18,2% 10,0% � � 

9,6% 16,1% 22,9% 15,0% 9,1% 6,2% 9,1% 8,1% � � 

3,5% 6,2% 5,4% 6,4% 6,6% 3,8% 2,6% 0,8% � � 

0,4% 0,1% 0,1% 0,1% 2,2% 4,0% 4,6% 4,2% � � 

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,5% 1,9% � � 

1,2% 3,1% 1,6% 2,1% 5,8% 6,0% 7,7% 10,4% � � 

0,0% 0,0% 0,9% 3,8% 9,5% 12,4% 7,3% 7,0% � � 

13,4% 16,4% 16,3% 22,4% 22,6% 24,1% 21,9% 28,2% � � 

19,1% 22,7% 17,9% 17,0% 11,7% 8,1% 0,1% 0,0% � � 

3,1% 4,5% 4,8% 3,3% 2,0% 3,4% 2,3% 2,1% � � 

6,0% 2,6% 2,8% 2,4% 5,5% 11,2% 19,5% 16,9% � � 

16,2% 5,6% 4,8% 2,6% 2,2% 1,8% 0,7% 0,3% � � 

0,1% 0,4% 0,6% 2,6% 5,4% 6,5% 5,5% 10,1% � � 

Gesamtmarkt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 

Gesamtmarkt in Mrd. € 11,10 9,12 9,05 10,37 12,85 12,30 11,64 12,66 

� � 

Schiffsbeteiligungen (Quelle: Feri/Loipfinger) 

EK = Eigenkapital 2006 platziert: 2007 platziert: 

Veränd. 

FV = Fondsvolumen EK FV EK FV EK 

Rang Initiator 

in Mio. € 

1 HCI Hanseat. Capital Invest 344,9 1.083,1 457,9 1.122,0 33% 

2 MPC, Hamburg 428,4 1.171,1 427,2 1.177,1 0% 

3 Lloyd Fonds, Hamburg 211,9 543,0 248,7 703,0 17% 

4 König & Cie., Hamburg 132,3 302,0 214,9 494,1 62% 

5 Conti Gruppe, Putzbrunn 0,0 0,0 196,4 382,1 

6 Peters Dr., Dortmund 223,5 459,5 157,4 348,4 -30% 

7 Oltmann Gruppe, Leer 106,0 296,2 146,8 374,4 38% 

8 Salomon, Hamburg 108,1 124,7 138,7 181,0 28% 

9 Commerz Real Fonds 0,0 0,0 124,9 172,0 

10 GEBAB, Meerbusch 71,1 158,6 118,2 254,9 66% 

13 KG Allg. Leasing, Grünwald 107,2 187,2 88,8 174,8 -17% 

20 Ideenkapital, Düsseldorf 30,3 65,9 53,9 119,2 78% 

25 HL Hannover Leasing 31,5 67,2 29,8 73,5 -5% 

27 Doric Asset Finance 9,9 14,3 29,1 42,1 194% 

42 GHF, Leer 10,1 19,7 11,5 27,2 14% 

Gesamtsumme 

2.546,3 6.268,2 3.576,5 8.362,7 40% 

Häufig jedoch müssen die Vermittler ihre Kunden nicht lange überzeugen, sondern rennen offene Türen bei ihnen 

ein. Denn die Ausschüttungen der schwimmenden Kapitalanlagen fließen nahezu steuerfrei. Dafür sorgt die 

Tonnagesteuer als pauschale Mini-Abgabe auf die Transportmöglichkeiten der Schiffe. Für vermögende Investoren 

mit hohem Steuersatz ein Anreiz, der nicht zu unterschätzen ist und gleichzeitig ein Beleg dafür, dass Steuervorteile 

bei geschlossenen Fonds noch immer eine wichtige Rolle spielen. Gemeinsam mit den Auslands- 

Immobilienfonds mit ihren ebenfalls steuerbegünstigten Erträgen machen Schiffe mehr als die Hälfte des gesamten 

Volumens der 2007 platzierten Beteiligungsmodelle aus.


Dabei profitiert der deutsche Staat kaum von den gewährten Steuer-Zückerchen. Nur 9,1 Prozent aller neuen 

Fonds-Schiffe fuhren 2007 „Made in Germany“ vom Stapel. Rund 30% der Neubauten stammen aus chinesischen 

Werften. Mit diesem Anteil nähert sich das Riesenreich im Osten der Nummer eins immer mehr an. Knapp 36% 

der Schiffe wurden im vergangenen Jahr in Korea produziert. 

Im Jahr 2005 waren es allerdings noch nahezu 60%. 

Konkurrenz belebt das Geschäft, doch sind die Containerschiffe, 

Tanker und Massengutfrachter keineswegs günstiger geworden. 

Im Gegenteil. Trotz in vielen Typenklassen gesunkener 

Charterraten bewegen sich die Preise auf historischen 

Höchstständen. Eine Entwicklung zu Lasten der Rentabilität, 

doch sie schreckt Anleger nicht ab. Die Investoren vertrauen 

auf ein anhaltend hohes Wirtschaftswachstum vor allem in Asien 

und den damit verbundenen großen Rohstoff-Appetit. China 

z.B. importiert Unmengen von Kohle und Stahl, um seine 

Konjunktur weiterhin auf hoher Flamme anzufeuern. 

Aktuell legen die asiatischen Emporkömmlinge allerdings erst 

einmal eine Pause ein, offensichtlich als Reaktion auf das Rezessions-Risiko 

in den USA. Die Auswirkungen der Subprime- 

Krise bleiben nicht auf den amerikanischen Immobilienmarkt 

begrenzt, sondern breiten sich über den gesamten Globus aus. 

So setzte die Börse in Indien Mitte Januar den Handel nach 

wenigen Minuten aus, nachdem die Kurse dort auf breiter Front 

um mehr als zehn Prozent eingebrochen waren. 

Cash./Feri: Schiffsbeteiligungen 

FV = Fondsvolumen (in Mio. €) 2007 

Rang Initiator FV 

1 MPC Capital 1.208 1.177,1 

2 Lloyd Fonds AG 703,1 703,0 

3 HCI Capital AG 646,5 1.122,0 

4 König & Cie. 522,0 494,1 

5 Oltmann Gruppe 381,1 374,4 

6 Conti Corona 380,1 382,1 

7 Dr. Peters 368,5 348,4 

8 Ownership Emissionshaus 261,2 248,0 

9 GEBAB 226,4 254,9 

10 FHH Fonds Haus Hamburg 211,8 210,0 

11 KG Allgemeine Leasing 208,3 174,8 

12 CFB Commerz Real Fonds 172,9 172,0 

18 Ideenkapital 123,3 119,2 

23 Hannover Leasing 54,4 73,5 

31 Doric Asset Finance 39,0 42,1 

Gesamtsumme 2006 

6.150,9 6.268,2 

Gesamtsumme 2007 

7.319,6 8.362,7 

Veränd. ggü. 2006 19,4% 33% 

Auch an den Schifffahrtsmärkten spiegelt sich die Unsicherheit wider. So verloren die Charterraten bei den Bulkern 

seit Jahresbeginn enorm. Das Research-Unternehmen Fearnleys meldet zum Beispiel bei der gefragten 

Handysize-Klasse einen Rückgang im Spotmarkt der kurzfristigen Abschlüsse von bis zu 35%. Ebenfalls reduziert 

haben sich die Einnahmen aus Verträgen mit einjähriger Laufzeit. 

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asiatischen Wachstumsmärkten 

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Feri


Die davon betroffenen Massengutfrachter transportieren vor allem Rohstoffe über die Meere und entwickelten 

sich im vergangenen Jahr zu gefragten Fonds-Objekten. Ihr Anteil an allen Typenklassen verdoppelte sich innerhalb 

eines Jahres auf knapp elf Prozent. Damit schoben sie sich auf Platz Nummer drei der Rangliste. Position 

zwei hielten die Rohöl, Produkten- und Chemikalientanker mit knapp 17 Prozent. Unangefochten an der Spitze 

stehen weiterhin mit rund der Hälfte aller Schiffsbeteiligungen die Container, wobei ihr Anteil seit 2001 mit damals 

mehr als 70% kontinuierlich zurückgegangen ist. 

Kühlschiffe, Schwerguttransporter, Car-Carrier, Fähren und Kreuzfahrtschiffe bleiben Exoten. Wahrscheinlich ist 

es zu kompliziert und aufwändig, ihre Chancen und Risiken 

im Verkaufsgespräch gegeneinander abzuwägen. Zu Containerschiffen 

muss dagegen vor allem bei Mehrfach-Zeichnern 

offenbar nicht mehr viel gesagt werden. 

Hier immerhin sollten interessierte Investoren aufgeklärt werden: 

Trotz durchweg optimistischer Prognosen zum steigenden 

Welthandel, ist eine mögliche Überbauung und damit ein 

zu großes Tonnage-Angebot nicht auszuschließen. Spätestens 

Mitte 2012 werden Schiffe mit zusätzlichen 6,5 Mio. Containerstellplätzen 

über die Meere fahren. Das sind rund 60% 

Scope/ Feri: Schiffsbeteiligungen 

EK = Eigenkapital (in Mio. €) 2007 Feri/ 

Rang Initiator EK Loipfinger 

1 MPC, Hamburg 392 427,2 

2 HCI Hanseat. Capital Invest 369 457,9 

3 Lloyd Fonds, Hamburg 228 248,7 

4 König & Cie, Hamburg 218 214,9 

5 CONTI 187 196,4 

Gesamtsumme 

2.982 3.576,5 

Veränd. ggü. 2006 29% 40% 

mehr als die aktuelle weltweite Flotte transportieren kann. Die Vorhersage ist mehr als ein Blick in die Kristallkugel, 

denn die Aufträge stehen mit Ablieferungsterminen in den Orderbüchern der Werften. 

Nachzulesen ist dort auch, dass knapp die Hälfte der kommenden Tonnage auf Post-Panamax-Schiffe mit mehr 

als 7 000 TEU entfällt. Transporter mit weniger als 3 000 Stellplätzen laufen dagegen kaum vom Stapel. Gerade 

kleinere Frachter werden jedoch künftig gebraucht. Die Riesen-Schiffe können nur eine Handvoll Häfen anlaufen. 

Dort wird ihre Ladung auf kleinere Feeder umgeladen. Vor der chinesischen Küste fahren bereits 6 000-TEU- 

Schiffe als Feeder anschließend die kleineren Häfen an. 

Während sich einige, wenige Initiatoren wie Hansa Treuhand stark zurückhalten oder sogar seit Jahren Pause 

machen wie Norddeutsche Vermögen, steigt die Zahl der Newcomer kontinuierlich. Boten 1999 erst 21 Initiatoren 

Schiffsbeteiligungen an, waren es im vergangenen Jahr 63 und damit noch einmal zehn mehr als im Jahr zuvor. 

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Beteiligungsangebotes und der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist einzig der veröffentlichte Verkaufsprospekt. 

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Anbieter mit Bankenhintergrund sind bei Schiffsbeteiligungen von jeher die Ausnahme. Ein nennenswerter Initiator 

ist die Commerzbank-Tochter Commerz Real AG mit ihren CFB-Fonds. Sie setzt in diesem Jahr verstärkt auf 

Schiffe. Zwei Milliarden Dollar hat das Unternehmen ausgegeben und 17 Neubauten bestellt. Alleine in diesem 

Jahr will es fünf Schiffe mit jeweils 2 500 Containerstellplätzen und bis zu sechs Riesen mit Platz für 12 600 bis 

14 000 Container platzieren. 

Ansonsten prägen freie Initiatoren ohne Bankenhintergrund den Markt. Auf den ersten drei Plätzen der umsatzstärksten 

Anbieter stehen die drei an der Börse notierten Emissionshäuser HCI, MPC und Lloyd Fonds. 

Flugzeugfonds heben erstmals wieder ab 

Einen sauberen (Neu)start legten die Anbieter von Flugzeugfonds hin. Nach Jahren ohne Umsatz hoben sie von 

null auf 265 Millionen Euro Eigenkapital ab und finanzierten damit ein Gesamtvolumen von rund 520 Millionen 

Euro. Die Nummer eins dabei war Dr. Peters. Der Initiator 

aus Dortmund platzierte rund die Hälfte des Volumens. 

Nummer zwei ist Doric Asset Finance aus Offenbach, ein 

recht junges Unternehmen mit allerdings erfahrenem Management. 

Doric hat knapp 60 Millionen für eigene Angebote 

eingesammelt, aber auch zahlreiche Deals für Dr. Peters 

und Lloyd Fonds eingestielt. 

Anders als bei früheren Flugzeug-Leasingfonds setzen die 

Anleger nicht auf Verlustzuweisungen, sondern vertrauen 

auf steigende Passagierzahlen und ein wachsendes Trans- 

Flugzeugfonds (Quelle: Feri/Loipfinger) 

EK = Eigenkapital 

2007 platziert: 

FV = Fondsvolumen EK FV 

Rang Initiator 

in Mio. € 

1 Peters Dr., Dortmund 127,1 251,8 

2 Doric Asset Finance, Offenbach 58,1 105,8 

3 Lloyd Fonds, Hamburg 43,7 105,2 

4 HGA Capital, Hamburg 30,7 30,7 

5 KG Allg. Leasing, Grünwald 5,4 27,2 

Gesamtsumme 

265,0 520,7 

portaufkommen der Flieger. So lange die Leasingverträge der Nutzer wie Emirates Airlines oder Singapur Airlines 

laufen, dürfte nichts anbrennen. Entscheidend für den Investitionserfolg ist daher vor allem, dass die Flugzeuge 

anschließend zum kalkulierten Verkaufspreis veräußert werden können. Ob die Rechnung aufgeht, ist von 

vielen Faktoren abhängig: Vom Zustand der Flieger ebenso wie von der allgemeinen Nachfrage. Die Prognosen 

aller Verkehrsexperten immerhin sind optimistisch. 

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Mit einem eigenen Konzept platzierte HGA Capital rund 30 Mio. Euro 

EK. Hierbei setzen die Zeichner nicht auf eine einzige Maschine, sondern 

beteiligen sich an einem Portfolio mit mehr als 20 Fliegern, das 

sonst nur institutionellen Großinvestoren zur Verfügung steht –Thema 

Risikostreuung. Darauf setzt nun auch Lloyd Fonds bei seinem dritten 

Flugzeugfonds. Private Investoren beteiligen sich am 

„Guggenheim Aviation Investment Fund II“ mit mehr als 40 Frachtund 

Passagiermaschinen. 

Flieger treffen offenbar auch ohne Verlustzuweisungen den Nerv der 

Anleger. In diesem Jahr wird der Umsatz der Flugzeugleasing- 

Anbieter weiter steigen. Um das vorherzusagen, bedarf es keiner Hellseher. 

In Kürze werden alle drei deutschen Großbanken Airbus- 

Maschinen vom Typ 380/800 platzieren, die Dr. Peters auf den Markt 

bringt. Das Investitionsvolumen alleine dieser vier Flugzeuge liegt bei 

mehr als 800 Millionen Euro. Einen fünften Flieger dieses Typs bietet 

Doric seinen Kunden an. Und es sollte schon sehr verwundern, wenn 

nicht weitere Initiatoren nach den Vertriebserfolgen des vergangenen 

Jahres auf den Zug – oder besser Flieger – aufspringen werden. 

Exotenfonds 

Kunstwerke, Oldtimer, Musikproduktionen, Bildung, Eventgastronomie, 

Zigarren, Kaviar, Wein – die Liste der Investitionsobjekte ist endlos 

und wird von Fondsinitiatoren fleißig abgearbeitet. Im vergangenen 

Jahr boten 100 von ihnen solche Exoten an, 32 mehr als im Jahr 

zuvor. Und was besonders auffällig ist: Rund ein Drittel waren absolute 

Newcomer ohne jegliche Erfahrung. Doch das hinderte den Vertrieb 

nicht daran, bei Anlegern fast genauso viel Kapital einzusammeln wie 

für geschlossene Fonds mit deutschen Immobilien: Mehr als 1,2 Milliarden 

Euro. Das ist ein Plus von rund 90 Prozent gegenüber 2006, 

und ein Ende der Entwicklung ist nicht abzusehen. Zum Vergleich: 

Noch 2002 kamen insgesamt nur 50 Millionen Euro für diese Spezialitätenfonds 

zusammen. 

Auch wenn vieles nicht mehr als eine Schnapsidee ist, so scheint inzwischen 

eine stattliche Zahl der privaten Investoren auf solche Stories 

zu stehen. Vielleicht liegt es an den in Aussicht gestellten, teils 

absurd attraktiven Renditen, eher jedoch an den üblicherweise relativ 

hohen Vertriebsprovisionen. Einige wenige verdienen also in jedem 

Fall gutes Geld mit den Exoten. 

Private-Equity- Fonds leicht rückläufig 

Für die Boom-Branche des letzten Jahres Private Equity warben Initiatoren 

laut Scope 2007 nur noch rund 1,7 Mrd. Euro ein, das entspricht 

einem Rückgang von 17%. In einer Scope Befragung bescheinigten 

Initiatoren dieser Fondskategorie noch Anfang 2007 ein weiteres 

Aufwärtspotential. Über alle PE-Emissionshäuser reduzierte sich 

lt. Feri das Durchschnittsvolumen pro Anbieter um 18,5% von 32,1 

Mio. auf 26,1 Mio. Euro. Dieses Ergebnis spiegelt nach Feri deutlich 

wider, wie sehr sich der Wettbewerb um die 2,14 Mrd. Euro Anlegerkapital 

im Bereich Private-Equity-Publikumsfonds im vergangenen 

Jahr verschärft hat. So steht der um elf Emissionshäuser gestiegenen 

Anbieterzahl ein um 5,9% gesunkenes Platzierungsergebnis gegenüber. 

Mit 2,16 Mrd. Euro ist das Fondsvolumen wie üblich in diesem 

Segment fast identisch mit dem Eigenkapital. (Mehr zu Private Equity 

lesen Sie im Kommentar von Stephanie v. Keudell auf Seite 43)

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kurzer Zeit wieder aufgelöst: 23 Vermietungsfonds mit einem durchschnittlichen 

Gesamtergebnis von 18,7% p.a. vor Steuern bezogen 

auf das investierte Eigenkapital; 3 US-Immobilien Private Equity Fonds 

mit Gesamtergebnissen zwischen 10,6% und 46,6% pro Jahr gemäß 

IRR-Methode 

Mit dem JAMESTOWN Co-Invest 5 legt JAMESTOWN einen weiteren geschlossenen 

Fonds in der Reihe der US-Immobilien Private Equity Fonds auf. 

Warum den JAMESTOWN Co-Invest 5 zeichnen? 

■ Investition in ein breit diversifiziertes Immobilien-Portfolio in den USA, 

der größten Volkswirtschaft der Welt, mit stabilem politischen, 

rechtlichen und steuerlichen Umfeld 

■ Erwerb von Gebäuden und Grundstücken in Wachstumsregionen mit 

überdurchschnittlichem Bevölkerungszuwachs und nachhaltig hoher 

Immobiliennutzer-Nachfrage 

■ Direktes Immobilieninvestment mit eigenem JAMESTOWN-Management 

vor Ort 

■ Zielergebnis von 8 bis 12 % pro Jahr bezogen auf das investierte 

Eigenkapital (gemäß IRR-Methode) 

■ JAMESTOWN hat sich selbst als Anleger mit 20 Millionen US-Dollar 

an diesem Fonds beteiligt 

Marienburger Str. 17 · 50968 Köln 

Telefon: (02 21) 30 98-0 · Telefax: (0221) 30 98-100 

Internet: www.jamestown.de · E-mail: info@jamestown.de


Immobilien: Dollar, Subprime und Preisexplosionen machen das Leben von 

Initiatoren geschlossener Immobilienfonds härter 

Natürlich waren auch letztes Jahr die Initiatoren auf der Suche nach noch nicht ausgelutschten Doppelbesteuerungsabkommen 

(DBA). Australien befand sich hier ebenso auf dem Speisezettel der Immobilienfondsanbieter 

wie Indien. Wer einmal einen kanadischen Fonds eines pleitegegangenen Initiators, bei dem Beirat bzw. Fonds 

noch nicht einmal das Geld für mehr als einen Flug pro Jahr locker machen konnten, wünscht den Australien- 

Anlegern ein langes Leben der Mieter oder auf jeden Fall einen institutionellen Background des Initiators mit einem 

eigenen Bein in Australien. Sicherlich lässt sich auch darüber nachdenken, warum man unbedingt in Wohnungsprojektentwicklungen 

in Indien investieren muss. Dies gilt besonders wenn die Weichkosten von Fonds 

und Projektentwicklung der anspruchsvollen Aufgabe einer Projektentwicklung in Indien gerecht werden müssen. 

Berücksichtigt man dann noch Aspekte einer einstelligen Rendite für eine indische Projektentwicklung, hätte der 

Autor früher sicherlich zu einer intellektuellen Qualifizierung von Vertrieb und Anleger geneigt. Inzwischen neigen 

wir einfach mehr zum Schmunzeln. Wir sind sicher, dass die kommenden Jahre uns die DBAs noch Investitionen 

in Standorte servieren wird, die ansonsten nur medizinischen Hilfseinrichtungen ein Begriff sind. 

Bei Amerika-Fonds ist es ruhiger geworden. Nach Gesprächen und Subprime-Krise hätten wir sogar noch einen 

stärkeren Einbruch erwartet. Aber durch ein hervorragendes erstes Halbjahr und krisenunabhängiger Wiederanlagedruck 

in Dollars zeigte sich der US-Markt relativ robust. Dollar-Rückläufe, die zwar mit erstklassiger Dollarrendite 

aus aufgelösten Fonds stammten, aber in Euro bei einem Wertverlust von bis zu einem Drittel nicht mehr 

so gut ausgesehen hätten, wurden trotz Subprime investiert. 

Aus aktueller Sicht gibt es zwei positive Dinge zu berichten. Wir hatten früher oft Probleme – und haben die 

auch heute noch – mit Investments in Regionen mit fremder Sprache, fremder Kultur, eigenen „Seilschaften“ und 

fremden Steuersystemen in 10 000 und mehr Kilometer Entfernung. Die letzten Jahre haben aber gezeigt, dass 

Deutschland inzwischen über eine seriöse Initiatoren-Szene verfügt, die diese Probleme beherrschen. Die zweite 

frohe Botschaft ist, dass durch die Subprime-Krise der Preisauftrieb in Deutschland nicht nur zu Ende gekommen 

ist, sondern auch durchaus wieder rückläufige Tendenzen aufzeigt. Dies müsste im kommenden Jahr oder vielleicht 

auch noch in diesem Jahr wieder zu einer Renaissance deutscher Immobilienfonds führen. Wir erwarten 

Dünne 

Luft? 

Einsame Gipfel sind reizvoll – wenn die Puste reicht. Gute Beratung sorgt für längeren Atem. 

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zwar in Deutschland keine rasante Wertentwicklung, jedoch sind wir immer Anhänger von Immobilien gewesen, 

die man anfassen, beurteilen und im Notfall mit Bordmitteln managen kann. 

Wie sah der Immobilienfonds-Markt in Zahlen aus? Einhergehend mit dem Rückgang beim Platzierungsvolumen 

waren nach der Feri Untersuchung 2007 mit 135 Initiatoren 10 Initiatoren weniger am Markt als 2006. Gegenüber 

2006 kamen 27 Initiatoren hinzu, während 37 wegfielen. Nur drei der neuen Anbieter waren dabei reaktivierte 

Häuser, die schon vor 2006 Umsatz mit geschlossenen Immobilienfonds tätigten. 24 Anbieter oder fast 18% 

zählten hingegen zu den völligen Neueinsteigern. Sie akquirierten immerhin 390,6 Mio. Euro, das entspricht 8,7% 

des Immobilienfondsmarktes 2007. 

Feri: Platzierung aller Immobilienfonds inkl. Ausland 

(monatl. Währungsumrechnung/ Quelle: Feri/Loipfinger 1/2008) 

EK= Eigenkapital 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. 

Rang FV= Fondsvolumen EK EK EK EK EK EK 

EK EK FV EK FV EK 

2007 2006 Initiator 

in Mio. Euro 

1 4 IVG Private Funds GmbH, Bonn 33,0 21,5 88,2 170,0 327,1 700,8 427,4 688,5 31% 

2 2 KG Allg. Leasing (ALCAS), Grünwald 0,0 11,8 22,9 328,9 242,2 301,0 178,6 339,1 863,7 359,3 413,8 6% 

3 11 REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 84,0 143,5 317,3 83,6 69,4 181,4 91,8 188,9 420,1 359,1 812,1 90% 

4 Deutsche Bank 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 326,7 326,7 

5 3 Jamestown Management, Köln 381,5 261,9 239,6 364,1 296,8 376,1 299,4 328,8 955,0 215,6 523,6 -34% 

6 8 MPC Münchmeyer, Petersen, Hamb. 116,8 102,8 172,8 220,7 411,6 458,9 364,0 208,1 342,8 195,3 195,3 -6% 

7 20 Ideenkapital / GVP / ProVictor, Dü. 223,6 129,8 258,4 127,5 134,0 73,2 28,7 77,6 77,6 171,0 317,8 120% 

8 6 HL Hannover Leasing, München 0,0 0,0 180,9 139,7 147,6 149,3 93,3 249,0 523,1 156,6 369,7 -37% 

9 14 SHB Innovative Fonds, Oberhaching 75,7 45,7 81,0 104,5 109,5 137,4 312,1 155,6 305,3 13% 

10 7 Sachsenfonds, München 0,0 4,2 17,4 63,3 151,4 71,4 232,3 226,7 570,2 140,8 341,2 -38% 

11 15 Wölbern Invest AG 124,4 37,5 123,0 100,3 95,1 258,0 203,1 133,5 267,5 137,8 242,2 3% 

12 1 Wealth Cap 405,0 783,8 137,6 276,6 -66% 

13 10 US-Treuhand, Darmstadt 42,9 40,9 32,0 51,0 170,0 115,9 63,1 191,9 501,7 123,0 123,0 -36% 

14 5 Commerz Real Fonds, Düsseldorf 153,1 289,5 87,6 201,5 130,6 122,2 191,6 295,6 860,7 120,0 244,2 -59% 

15 22 ZBI Zentrale Boden, Erlangen 49,0 54,7 166,6 118,5 323,6 117% 

16 21 Doric Asset Finance, Offenbach 0,0 0,0 0,0 20,6 65,0 97,5 107,8 170,2 66% 

17 25 BVT, München 75,1 28,7 26,8 19,7 4,8 19,4 39,4 38,7 140,3 78,0 349,2 102% 

18 18 HCI Hanseat.Capital Invest, Hamb. 63,0 57,0 20,4 42,0 64,4 54,6 43,6 83,5 172,5 77,0 99,9 -8% 

19 26 Signa Property, Düsseldorf 12,3 36,6 93,5 68,6 173,4 87% 

20 18 fairvesta, Tübingen 5,0 27,8 22,7 22,7 56,2 56,2 148% 

21 213 HIH, Hamburg (früher: Behne) 30,5 32,0 22,3 18,7 16,5 17,1 21,9 0,0 0,0 55,1 58,2 

22 34 Alternative Capital Invest, Gütersloh 25,8 20,2 70,6 54,5 198,6 170% 

23 10 HGA Capital Grundbesitz, Hamburg 27,9 95,0 91,1 109,2 74,0 139,2 52,4 171,8 406,3 53,5 105,5 -69% 

24 84 KanAm, München 157,3 70,9 124,1 148,9 171,4 237,1 50,5 2,8 2,8 52,9 96,7 1789% 

25 55 DFH (vorm. debis), Stuttgart 9,7 30,7 63,2 44,0 97,0 169,9 105,0 8,0 20,3 51,8 80,8 548% 

26 19 LHI Leasing, München 0,0 0,0 6,3 27,3 0,0 9,6 24,0 81,1 624,4 43,7 114,3 -46% 

27 23 Flex Fonds (CF Fonds, Südfinanz) 17,7 33,5 15,4 29,5 46,1 90,0 40,2 78,3 -13% 

28 27 Hahn UG, Bergisch-Gladbach 16,3 37,0 21,8 34,2 31,9 57,1 36,2 81,7 14% 

29 31 IMMAC, Rendsburg 7,7 10,1 19,5 21,0 24,6 62,5 31,7 79,9 29% 

30 78 Walton Int. Group, Calgary/Berlin 0,0 0,0 0,0 0,0 3,2 3,2 29,8 29,8 831% 

31 37 Trend Capital, Mainz 0,0 0,0 0,0 8,7 17,3 85,4 29,2 68,1 69% 

32 101 Lloyd Fonds, Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 2,0 2,0 29,1 73,1 1355% 

33 40 Tomorrow Fund Management, Berlin 17,0 70,5 86,8 38,5 35,8 15,2 35,9 26,4 62,5 74% 

34 44 Infraplan Wohnbau, München 6,0 8,2 11,3 11,3 20,6 20,6 82% 

35 91 Jusa Invest, München 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4 2,4 20,6 20,6 758% 

37 28 FHH Fondshaus Hamburg, Hamburg 0,0 25,4 25,4 15,1 34,3 -41% 

39 29 Garbe Logimac/Rothmann, Hamburg 0,0 0,0 0,1 1,7 8,1 12,7 25,4 24,9 67,2 13,7 44,1 -45% 

42 154 AXA Merkens Fonds, Köln 19,0 25,1 0,0 33,7 31,3 77,7 20,7 0,0 0,0 11,0 17,2 

45 102 SAB, Bad Homburg 107,7 56,9 11,3 41,9 53,4 45,4 64,1 2,0 4,4 10,3 22,2 415% 

59 71 Doba Grund, München 120,7 64,9 37,7 42,4 50,2 59,4 29,8 4,3 10,8 6,2 15,7 44% 

65 48 Bouwfonds, Berlin 7,6 10,0 24,2 4,8 11,6 -52% 

67 56 Peters Dr., Dortmund 20,6 0,0 1,7 12,4 16,0 4,2 5,8 7,9 19,1 4,4 9,0 34% 

119 30 IGB Intern. Grundwert, Hamburg 0,0 5,0 24,6 64,9 0,8 2,4 -97% 

12 DCM Dt. Capital Management, Mü. 23,0 58,2 153,9 100,6 132,9 79,0 286,8 186,5 417,4 0,0 0,0 

33 ILG, München 13,4 4,6 10,6 22,1 4,3 8,9 3,6 22,4 45,8 0,0 0,0 

13 Nordcapital, Hamburg 4,0 21,0 25,8 99,8 95,7 196,3 0,0 0,0 

und weitere 185 erfasste Initiatoren 

**Kursive Zahlen sind geschätzt** 

Zwischensumme 5.104,7 3.841,4 3.609,4 4.247,8 4.133,2 4.644,0 4.003,5 4.963,9 11.195,4 4.496,2 8.220,1 -9% 

geschätzte Dunkelziffer 1.000,0 820,0 750,0 705,0 630,0 605,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Gesamtsumme 6.104,7 4.661,4 4.359,4 4.952,8 4.763,2 5.249,0 4.003,5 4.963,9 11.195,4 4.496,2 8.220,1 -9% 

1) korrigiert um Falschmeldungen des Vorjahres 

Die Anleger konnten 2007 aus 243 verschiedenen Immobilienfonds-Produkten wählen. Sie zeichneten im Durchschnitt 

30 830 Euro, also rund 4 000 Euro weniger als im Vorjahr. 

Marktführer unter den Anbietern von Immobilienfonds war 2007 laut Feri die stark in Großbritannien investierte 

IVG Private Funds mit einem platzierten EK von 427,4 Mio. Euro (+31% im Vgl. zum Vorjahr) und einem Fondsvolumen 

von 688,5 Mio. Euro. Rang 2 bei den Anbietern geschlossener Immobilienfonds belegte die KGAL, dicht 

gefolgt von der Real I.S. Beim Fondsvolumen konnte die Tochter der BayernLB um 93% auf 812,1 Mio. Euro

Die IVG Immobilien AG zählt zu den großen börsennotierten Immobiliengesellschaften in 

Europa. Wir konzentrieren uns auf Büroimmobilien in ausgewählten deutschen und europäischen 

Metropolen und auf Kavernen. Zurzeit verwalten wir über unser Niederlassungsnetzwerk 

vor Ort ein Immobilienvermögen von über 19 Mrd. Euro. 

Unsere Marktaktivitäten entwickeln wir über vier eigenständige Geschäftsbereiche: 

IVG Investment, IVG Funds, IVG Development und IVG Caverns. Jeder Geschäftsbereich bewegt 

sich mit einer eigenen Strategie aktiv in seinen Märkten. Allen Geschäftsbereichen gemeinsam 

ist ein Ziel: profitabel zu wachsen. 

Im Geschäftsbereich IVG Funds erfolgen Konzeption, Vertrieb und Management von hoch wertigen 

Fondsprodukten. Dabei entwickeln wir das Geschäft über zwei eigenständige Produktlinien: 

Die eine wendet sich an institutionelle, die andere an private Investoren. Mit unserem Angebot 

für Privatanleger zählen wir zu den führenden deutschen Fondsinitiatoren im Bereich 

geschlossener Immobilienfonds. Als Anbieter von Immobilien spezialfonds für institutionelle 

Investoren sind wir in Deutschland Marktführer. 

Wir suchen Kollegen mit hoher Kompetenz, kreativen Ideen und ausgeprägter Eigeninitiative: 

Senior Product Manager (m/w) 

Geschlossene Immobilienfonds 

Das erwartet Sie: 

n Projektleitung bei der Konzeption geschlossener Immobilienfonds für Privatkunden 

n Koordination von Fondskonzeption, Vertrieb und externen Beratern 

(u. a. Steuerberater und Prospektprüfer) 

n Eigenständige Erstellung von Risiko- und Liquiditätsanalysen inklusive diverser 

Finanzmodelle 

n Marktbeobachtung und -analyse 

Das erwarten wir: 

n Ein überdurchschnittlich abgeschlossenes betriebs- oder volkswirtschaftliches Studium 

mit Immobilienbezug 

n Mindestens fünf Jahre Berufserfahrung im Bereich Immobilienfonds, vorzugsweise im 

Bereich der Konzeption geschlossener Fonds 

n Gute analytische Fähigkeiten, Affinität zu Zahlen und Kalkulationen 

n Gute Kenntnisse der MS-Office-Produkte und sehr gute Englischkenntnisse in Wort und 

Schrift sind eine notwendige Voraussetzung 

Wie wir zusammenkommen: 

Senden Sie uns Ihre vollständigen Bewerbungsunterlagen unter Angabe Ihrer Gehaltsvorstellung 

und des frühestmöglichen Eintrittstermins, wir melden uns umgehend. 

Weitere Informationen zur IVG Immobilien AG finden Sie unter www.ivg.de. 

IVG Immobilien AG . Personal . Linda Otten . Zanderstraße 5-7 . 53177 Bonn 

linda.otten@ivg.de 

www.ivg.de


zulegt. An diesem gemessen hat sie das höchste Volumen mit Immobilienfonds bewegt. Auf den Plätzen dahinter 

landeten die Deutsche Bank (326,7 Mio. Euro), Jamestown (215,6 Mio. Euro) und MPC (195,3 Mio. Euro). 

Bei Scope belegt IVG Private Funds mit einem platzierten EK von umgerechnet 361 Mio. Euro ebenfalls den 

Platz 1 der Immobilienfonds-Initiatoren. Platz 2 geht an die Deutsche Bank mit 319 Mio. Euro, gefolgt von der 

KGAL (223 Mio. Euro) Jamestown (189 Mio. Euro) und der SHB (156 Mio. Euro). 

Aufsteiger 2007 bei den geschlossenen Immobilienfonds: 

Aufsteiger Nr.1 des Jahres 2007 war lt. Feri die Deutsche Bank. Durchaus typisch für die Deutsche Bank ist der 

seit zwei Jahren zu beobachtende Markttrend 

zu Dachfondskonstrukten mit Blind- Feri: Aufsteiger 2007 bei Initiatoren geschlossener Immobilienfonds 

Pool-Charakter. Da diese Angebote in 

(jeweils sortiert nach Veränderung Eigenkapital in Mio. Euro) 

der Regel kein Fremdkapital aufnehmen 

2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. Veränd. 

EK FV EK FV EK EK 

und die Höhe der Bankkredite auf Ebene 

Initiator in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % 

der Zielfonds noch nicht bekannt ist, wer- 

Deutsche Bank, London/Frankfurt 0,0 0,0 326,7 326,7 326,7 

den sie als reine Eigenkapitalfonds ge- 

REAL I.S. (fr.Bayernfonds), Muc 188,9 420,1 359,1 812,1 170,2 90% 

führt. Folglich ist das gezählte Fondsvo- 

IVG Private Funds GmbH, Bonn 327,1 700,8 427,4 688,5 100,3 31% 

lumen identisch mit dem eingesammelten Ideenkapital/GVP/ProVictor,Düss. 77,6 77,6 171,0 317,8 93,4 120% 

Anlegerkapital. 

ZBI Zentrale Boden, Erlangen 54,7 166,6 118,5 323,6 63,8 117% 

Die Real I.S. sammelte im vergangenen HIH, Hamburg (früher: Behne) 0,0 0,0 55,1 58,2 55,1 

KanAm, München 2,8 2,8 52,9 96,7 50,1 1789% 

Jahr mit 359,1 Mio. Euro fast das Dop- 

DFH (früher: debis) Stuttgart 8,0 20,3 51,8 80,8 43,8 548% 

pelte ein wie 2006 und wurde so Aufstei- 

Doric Asset Finance, Offenbach 65,0 97,5 107,8 170,2 42,8 66% 

ger Nr. 2 bei den Initiatoren geschlosse- 

BVT, München 38,7 140,3 78,0 349,2 39,3 102% 

ner Immobilienfonds. Trotz der Subprime kursive Zahlen: Währungen außerhalb der Eurozone umgerechnet mit Monatsdurchschnitten 

Krise belegten 2 Initiatoren, die aktuell 

stark im US Markt engagiert sind, die Top 10 der Aufsteiger: Das Düsseldorfer Emissionshaus Ideenkapital sammelte 

u.a. mit den in Zusammenarbeit mit Hines aufgelegten Fonds US Professional und US Properties Value 

Added 171 Mio. Euro Eigenkapital ein. Die Münchner BVT überzeugt mit der US Residential Serie und sammelte 

so rund 78 Mio. Euro bei den Anlegern ein. 

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The Loser is - Immobilienfonds Deutschland! 


Deutsche Immobilienfonds haben im vergangenen Jahr einen deutlichen Einbruch erlitten. Cash ermittelt immerhin 

ein Minus von 28%. Nur noch 1 Mrd. Euro Eigenkapital ging lt. Cash. über die Theke der Anlageberater und 

Banken. Loipfinger/Feri kamen immerhin auf ein Volumen von 1,27 Mrd. Euro. Gegenüber 2,12 Mrd. Euro aus 

dem Vorjahr, entspricht das einem dramatischen Einbruch von über 40%. 

Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Nach dem quasi „pauschalem Steuersparverbot“ für Immobilien, das ausgenommen 

bei dem völlig anachronistischen Reit, jegliche Steuereffekte bei Immobilien zu den Akten legte, dürfte 

auch die steuerliche Begünstigung von Wettbewerbsprodukten wie z. B. Schifffonds eine Rolle gespielt haben. 

Hinzukommt die „Qualität“ vieler Vertriebe. Viele Vertriebe, speziell der 90er Jahre – und auch hier sind die Mitarbeiter 

heute meist erst Mitte Vierzig oder Fünfzig – können immer noch nur Steuereffekte dem Kunden verkaufen. 

Der deutsche Immobilienfonds ist dagegen inzwischen das steuerehrlichste und steuertransparenteste 

Produkt überhaupt geworden. Im Übrigen ist der geschlossene Immobilienfonds auch das am besten 

prospektierte und transparenteste Kapitalanlageprodukt überhaupt. Alle noch existierenden Steuereffekte 

resultieren nur aus einer vollständigen Berücksichtigung aller Kosten. Für jede Zahlungsbewegung sind Nachweise 

vorhanden. Der deutsche, geschlossene Immobilienfonds ist damit nicht mehr mit den Steuersparfonds der 

Neunziger Jahre auf Grund der Sonder-AfA vergleichbar. 

Parallel zur Änderung der Steuersituation und Schwächen im Vertrieb kam in den vergangenen beiden Jahren die 

deutlich verschlechterte Einkaufssituation hinzu. Während 2006 noch Immobilien-Einkäufe aus 2005 vermarktet 

wurden, schlug diese veränderte Einkaufssituation im vergangenen Jahr voll durch. Die Preise für gut vermietete, 

fondsfähige Objekte, die auch im Fokus internationaler Investoren standen, sind zum Teil um 10, 20 oder 

sogar 30% gestiegen. Damit waren unter Berücksichtigung der Weichkosten regelmäßig bei guten Objekten nur 

noch Ausschüttungen darstellbar, die bei ehrlicher Rechnung mit einer 5 vor dem Komma hätten beginnen müssen 

oder über Finanztuning gerade noch auf 6% anzuheben waren. Zu diesen Konditionen wollten viele Vertriebe 

keine deutschen Produkte mehr in die Akquisition nehmen. 

Wettbewerbsprodukte waren vor allem Auslandsfonds, die nach wie vor von den Doppelbesteuerungsabkommen 

profitieren. Da die deutschen Einkaufspreise die schon länger hohen internationalen Einkaufspreise 

FO DS 

INITIATOR 

DES JAHRES 

Immobilienfonds Private Equity Dachfonds Schiffsbeteiligungen HSC-Fonds 

HCI GEWINNT DEN 

„GOLDENEN BULLEN“ 2008. 

Das Jahr ist erst ein paar Wochen alt – und die HCI Capital AG ist schon Fondsinitiator des Jahres: 

Überreicht wurde uns der Preis vom Axel Springer Finanzen Verlag, der die renommierten „Goldenen 

Bullen“ dieses Jahr zum 15. Mal verlieh. Vorgeschlagen hat uns eine unabhängige Jury, gewählt wurden 

wir von Lesern und Anlegern. Wir sagen danke – und können Ihnen für den Rest des Jahres schon 

heute eine ganze Reihe neuer spannender Emissionen versprechen! 

Wir sind für Sie da: Telefon +49-40-88 88 1-0 oder www.hci-capital.de


eingeholt hatten, ergab sich daraus der Doppeleffekt, dass DBA begünstigte Auslandsfonds zum einen bis auf 

den Progressionsvorbehalt steuerfrei zu stellen waren und zum anderen noch eine höhere Ausschüttung bieten 

konnten. Bei transparenten und hoch professionellen internationalen Immobilienmärkten und erfahrenen Initiatoren 

sind die Sicherheitsaspekte inzwischen vergleichbar geworden. Blickt man aber auf 2008 oder 2009 wirft die 

Subprime-Krise mit ihren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt positive Zeichen an die Wand. Fondstypische 

Projekte fielen im Spitzenpreis wieder um 1-2 Jahresmieten. Damit ist wieder eine im Vergleich zu internationalen 

Fonds attraktive Gestaltung möglich. 

Der deutsche Immobilienmarkt zum Jahreswechsel 2007/2008 

Wir haben Ihnen in unserer Konjunkturprognose zum Jahresanfang unsere optimistische Sichtweise für den Markt 

aufgezeigt. Die deutsche Konjunktur ist stabil. Die deutschen Unternehmen haben ihre Schularbeiten gemacht. 

Vom internationalen Störfeuer abgesehen, sehen wir für 2008 keinen deutlichen Einbruch. Der Einschränkung 

halber müssen wir jedoch die Gefahr eines internationalen Crashs einwerten. Hier bringt jedoch nichts die Bildung 

von Erwartungswerten, da ein internationaler Crash, sofern er denn eintreten sollte, deutliche Auswirkungen haben 

wird, die über Zehntelbereiche hinausgehen. Unter der Voraussetzung das es in USA lediglich zu einer Abschwächung 

des Wachstums oder auch für zwei Quartale zu einer kurzfristigen rezessiven Entwicklung kommen 

kann, gehen wir davon aus, dass Deutschland wenig tangiert wird. 

Zwar beginnen die bisherigen Motoren der deutschen Konjunktur, allen voran der Export, langsam zu stottern, 

jedoch ist - erstmals seit 10 Jahren - zur zweiten Jahreshälfte des laufenden Jahres mit der Wirkung mit einer 

deutlichen Erhöhung der nominalen und realen Einkommen zu rechnen. Der Sondereffekt der Mehrwertsteuererhöhung, 

der 2007 noch ins Minus drückte, ist für 2008 entfallen. Berücksichtigt man eine Konstanz von etwa 15% 

Staatsverbrauch, so macht der Blick auf die Verwendungsfaktoren des Bruttoinlandproduktes (BIP) klar, dass 

aus 60% des BIP - soviel macht ungefähr der Konsum aus - ein deutliches Wachstum zu erwarten ist, während 

25% des BIP ihre Wachstumsdynamik verlieren. Damit sollte 2007 am Ende ein gutes Jahr werden. 

Während wir unter den Konjunkturprognostikern der Rufer in der Wüste waren und der tägliche Blick in die Financial 

Times Deutschland eher zu Schwermut verleitete, gaben die ersten Veranstaltungen der Immobilienwirtschaft, 

Cimmit in Frankfurt und Quo Vadis in Berlin, eine positive Perspektive, die in etwa unserem Szenario folgt. 

BulwienGesa Immobilienindex – Büroleerstände bleiben trotz positiver Prognose 

langfristig hoch 

Während frühere Zyklen immer zwischen Überangebot und Knappheit wechselten, ist eine neue Dimension in die 

zyklische Betrachtung gekommen. Von engen Marktsegmenten im Toplevel-Bereich abgesehen bleiben die Leer- 

stände hoch. In den großen Metropolen 

gehen die Leerstände meist um weniger 

als einen Prozentpunkt zurück. Das 

Gesamtleerstandsniveau hat sich in 

den Bürometropolen um mehr als 5%- 

Punkte angehoben. Ab 2010/2011 

könnte die Flächenproduktion auch 

wieder die Absorption übersteigen. 

Leerstände um die 8% dürften nach 

dem BulwienGesa-Zahlenwerk zum 

Standard werden. Frankfurt schießt mit 

knapp 16% Leerstandsquote in der 

2008er Prognose den Vogel ab. Diese 

Entwicklung hat, wie „Der Immobilien- 

Bulwien Gesa: Frühjahresgutachten Büromarkt 2008 

Büroflächenumsatz Leerstandsquote gif Spitzenmiete (Euro/qm) 

2006 2007 Veränd. 2006 2007 2008 P 2006 2007 Veränd. 2008 P 

Hamburg 480.000 580.000 20,8% 8,5% 7,8% 7,2% 21,0 23,0 9,5% + 4,0% 

Düsseldorf 270.000 470.000 74,1% 10,8% 10,0% 9,8% 20,5 22,0 7,3% + 3,0% 

Köln 300.000 285.000 -5,0% 10,0% 9,1% 8,9% 19,0 21,0 10,5% + 1,0% 

Frankfurt 490.000 500.000 2,0% 18,2% 17,0% 15,9% 32,0 37,0 15,6% + 5,0% 

Stuttgart 140.000 170.000 21,4% 6,4% 5,8% 4,4% 17,0 17,5 2,9% + 4,0% 

München 535.000 520.000 -2,8% 7,6% 6,9% 6,0% 28,0 32,0 14,3% + 6,0% 

Berlin 620.000 620.000 0,0% 11,6% 10,8% 10,0% 20,5 21,5 4,9% + 3,0% 

7 Städte 2.835.000 3.145.000 10,9% 10,5% 9,7% 8,9% 23,6 25,0 5,9% + 3,5% 

Alte BL 6,5% 6,2% 6,0% 13,3 13,8 3,8% + 1,5% 

Neue BL 12,7% 12,2% 12,0% 14,5 14,9 2,8% + 1,0% 

Deutschland 7,6% 7,3% 7,0% 13,6 14,1 3,7% + 1,5% 

brief“ schon oft deutlich machte, Einfluss auf das Immobiliengeschäft. Der jahrzehntelange Automatismus der 

Wertsteigerung ist außer Betrieb. Auf der Quo Vadis, stellten die Immobilienweisen letzte Woche traditionell ihr 

Frühjahresgutachten für die Immobilienwirtschaft vor. 

Aktuell ist das Büroflächenzahlenwerk der Bulwien Gesa AG positiv. Nach einem tiefen Tal von 2002-2004 legt 

der Umsatz wieder kräftig zu. Von 2006 auf 2007 stieg er in den Top 7 Städten erneut um rund 11%. Die höchsten 

Umsatzanstiege gab es in Düsseldorf (+74%) gefolgt von Stuttgart und Hamburg (je rund +21%). Seit 2005 

gibt es auch wieder eine positive Nettoabsorption, die in den 7 Städten 2007 absolut rund 1,01 Mio. qm betrug. 

Bei einer eher moderaten Anzahl neuer Flächen, die in den letzten Jahren neu auf den Markt gekommen ist, sinken 

die Leerstandsquoten leicht. In den Alten Bundesländern sank sie von 2006 auf 2007 von 6,5% auf 6,2%, in 

den Neuen Bundesländern von 12,7% auf 12,2%. Für 2008 rechnet BulwienGesa mit einem weiteren leichten


Rückgang der Leerstände auf 6% in den Alten und 12% in den Neuen Bundesländern. In den Top 7 Städten stiegen 

die Spitzenmieten im Durchschnitt um rund 6%. Die Höchste Preissteigerung erfuhren Frankfurt (+15,6%), 

München (+14,3%) und Köln (+10,5%). Im Bundesweiten Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten um 3,7%, wobei 

die Steigerung in den Alten Bundesländern mit 3,8% über denen in den Neuen Bundesländern lag (+2,8%). Auch 

für 2008 erwartet Bulwien Gesa weiter steigende Spitzenmieten, wobei die Steigerung etwas moderater ausfallen 

dürfte als von 2006 auf 2007. 

Die Langfristbetrachtung macht deutlich, dass weder bei Wohnen noch grundsätzlich bei Gewerbe Gefahren abzusehen 

sind. Aus internationaler Sicht wurde Deutschland von allen vergleichbaren Nationen in allen Kennzahlen 

überholt. Am deutschen Wohnungsmarkt 

hat sich nichts bewegt. 

Lediglich Portfolios sind teuer 

geworden und entsprechen 

nicht mehr dem Basispreis der 

einzelnen Immobilien. Bei Gewerbe 

hat die Preisexplosion gleichfalls 

nur in einem kleinen Segment, 

das für internationale Anleger 

und für Fonds geeignet ist, 

stattgefunden, so dass auch hier 

der Index nur geringfügig berührt 

worden ist. An den Mietmärkten 

haben sich zwar sehr hohe Umsätze 

ergeben, jedoch sind die Mieten 

nicht nachgezogen. 

Insgesamt wird deutlich, dass der deutsche Gewerbemarkt eine Transformation hinter sich hat. Während früher 

zyklisch Überangebote und Knappheiten abwechselten, muss im Gewerbebereich bei Büros in den deutschen 

Metropolen nachhaltig ein Leerstand von 8-10% kalkuliert werden. Von dem knappen Segment von 

Neubauten in Toplagen, die großflächige Bürofazilitäten anbieten, abgesehen, gibt es an jeder Immobilienfront 

genug. Das führt dazu, dass echte Knappheitsmieten nur noch in spezifischen Teilsegmenten auftreten können, 

während die für den Index entscheidende, breite Durchschnittsmiete bei 8-10% Leerstand eben keinerlei 

Impulse mehr bekommt. 

Durch Anziehen der Spitzenmieten wird der Durchschnitt ein wenig gehoben, jedoch ist Erwartung steigender 

Werte durch kräftig steigende Mieten bei durchschnittlichen Immobilien überzogen. Auf Basis internationaler Ver- 

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gleichspreise ist jedoch die positive Sichtweise, dass es grundsätzlich nicht weiter nach unten gehen kann. Die 

Analyse des BulwienGesa Charts macht deutlich, dass die reale Miete heute niedriger ist als in den frühen Siebziger 

Jahren. Die Nominalmiete ist etwa auf 1985er 

Niveau. Bei Wohnen sieht es nicht viel anders aus. 

Hier hat es allerdings keinen dramatischen Preisverfall 

gegeben, sondern seit 1993 ist Wohnen in 

etwa auf dem gleichen Niveau geblieben. Je nach 

Quelle ist von Preiskonstanz bis zu einem Miet- 

und Preisabschlag von etwa 10% im Durchschnitt 

die Rede. Auf der positiven Seite ist zu verbuchen, 

dass keinerlei Gefahrenpotentiale hinsichtlich 

Miet- und Preisverfall auch bei konjunktureller Beruhigung 

abzusehen sind. 

Negativ ist jedoch – und dies trifft vor allem auf 

Geschlossene Immobilienfonds und deren Prospektierung 

zu – dass die Wertentwicklung von 

Immobilien vor allem im Gewerbebereich sich 

völlig von der Inflation gelöst hat. 

Der Gewerbeimmobilienindex ging seit 1993 im 

Durchschnitt um etwa 1,5-2,0% pro Jahr zurück. 

Auch die niedrige Inflationsrate lag zwischen 1,5-2,5% in dem Betrachtungszeitraum zwischen 1993 und 2008. 

Schaut man jetzt in der Praxis in Prospekte deutscher Immobilienfonds hinein, so stellt man immer noch fest, 

dass die Immobilie als wertstabil und vor Inflation schützend dargestellt wird. Eine realistische Darstellung 

der vergangenen 15 Jahre ist in keinem Prospekt zu finden. Gleichzeitig sind aber 15 Jahre in denen 

eine erhebliche Veränderung der volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen fiel wie z. B. Globalisierung und 

Währungsunion ausreichend, um eine Basis für neue Theorien zur Wertentwicklung abzugeben. 

Vor diesem Hintergrund sehen wir bei Prospekten für deutsche Immobilien erhebliche Haftungsgefahren 

bzw. Nachbesserungsbedarf. Zumindest sollte sichergestellt werden, dass der Leser der Prospekte korrekt über 

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die vergangenen 1,5 Dekaden informiert wird. Wie der Initiator dann die Zukunft interpretiert, ist dann nicht mehr 

das Thema. Der aktuelle Datenstand (siehe Chart) ermöglicht beide Interpretationen, sowohl weiterer Abstieg auf 

einer jeweils zyklisch gewölbten Treppe nach unten ebenso wie die Feststellung, dass der Tiefpunkt erreicht ist 

und das es auf dieser Basis wieder nach oben geht und auch langfristig nach oben geht. Bei positiver Einschätzung 

ist der Zeitraum 1993 bis 2008 als Niveauverschiebung zu betrachten. 

„Nahezu alle Fondsprospekte deutscher geschlossener Immobilienfonds sind FALSCH!“ Mit der Betrachtung 

steht der „Der Immobilienbrief“-Herausgeber, Werner Rohmert, der im Frühjahr vergangenen Jahres zum 

ersten Mal die Prospektgefahren deutlich machte, inzwischen nicht mehr alleine. Anlegerschützer nehmen sich 

des Themas an. Hartmut Bulwien von BulwienGesa machte vor 2 Wochen noch deutlich, dass empirisch kein 

Zusammenhang zwischen Inflation und Immobilienpreisentwicklung mehr herstellbar ist. Immobilienpreise richten 

sich immer mehr nach den spezifischen oder regionalen Gegebenheiten. Erst wenn die Inflationsrate das heutige 

Niveau wieder deutlich übersteigen wird, wird sich auch wieder eine inflationsinduzierte Preisanpassung ergeben. 

Bei einer Inflation von bis 2% dürfte die Preisentwicklung nur noch einer von vielen Faktoren zur Preis- und Wertentwicklung 

von Immobilien sein. 

Exkurs: Sind die heutigen Fonds besser als die Steuerfonds der 90er? 

Die beschriebenen Veränderungen im deutschen Immobilienmarkt haben sich auch auf die Platzierungsergebnisse 

bei deutschen Immobilienfonds ausgewirkt. Viele bekannte Namen aus den 90er Jahren sind aus den Platzierungstabellen 

weitgehend verschwunden. Das Geschäft hat sich geändert. Mit Blick auf die Hitliste der deutschen 

Initiatoren, fällt dem Team von „Der Immobilienbrief“ keine wirklich prominente deutsche Immobilie ein. Nur noch 

Standardware ist fondsfähig. Die Konfektionierung von Mietverträgen konkurriert mit dem Auslutschen letzter 

Steuereffekte. Zwar gibt es durchaus intelligente 6b-Fonds oder auch Erbschaftssteuerfonds, die von der neuen 

Gesetzeslage profitieren werden, am Markt jedoch sind die Umsätze zu gering, als das sie die spezialisierten Initiatoren 

nach oben auf die Tabellenplätze hieven würden. Bei den großen Initiatoren der 90er Jahre aus der 

„Sonder-Afa-Ära“ macht sich im Vertrieb von Neuprodukten immer noch der Schleppanker nicht aufgegangener 

Wirtschaftspläne der 90er Jahre bemerkbar. 

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den Zielunternehmen gleichermaßen Vorteile. Mit ihm können Zeichner über eine neuartige Genussrechtestruktur 

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Auch im Gespräch mit qualifizierten Szenebeobachtern stellt man Legendenbildungen fest, die mit den damaligen 

Realitäten für Insider wenig zu tun haben. Natürlich gab es in den 90er Jahren unseriöse Anbieter. Die sind inzwischen 

vom Markt verschwunden. Eine andere Kategorie von Sonder-Afa-Initiatoren hat sich mit Reichtum im privaten 

Vermögen und unter Sozialisierung der marktbedingten Verluste aus dem Geschäft zurückgezogen. Sie 

beobachten das Gewusel ihrer Wettbewerber, oft unter Einbringung großer Teile ihres inzwischen nicht mehr haftenden 

Privatvermögen, ihre Unternehmen am Leben zu erhalten, mit Grinsen. 

Allerdings war mancher Kampf am Ende doch vergeblich. In Berlin konnte sich eine neue Regierung an zugegebenermaßen 

nicht rechtsverbindlich fixierte alte Zusagen erinnern. In den neuen Ländern, speziell in Berlin oder 

Leipzig halbierten oder drittelten sich Marktmieten gegenüber den Mieten zum Konzeptionszeitpunkt. In Standorten, 

in denen die Gäste in den frühen 90er Jahren in privaten Kellern hausen mussten etablierten sich später in 

neuen Hotels Auslastungszahlen von 20-30%. 

Unser Team gehört zu den letzten, die den Bezug auf Marktveränderungen als Entschuldigungen fehlgegangener 

Prognosen gelten lassen. Mit Bezug auf Immobilien in den neuen Bundesländern gibt es eine Vielzahl von Veröffentlichungen 

in Der Platow Brief bzw. den Platow-Ostinformationen, die auf die völlig überzogenen Markterwartungen 

nahezu wöchentlich hinwiesen. Allerdings blieb unser Herausgeber damals Mahner in der Wüste. Die 

Euphorie bewegte sich gleichmäßig wie ein Tsunami über die Republik. Natürlich gab es einige und noch nicht 

einmal wenige Immobilienspezialisten, die damals die Meinung unseres Herausgebers zu Entwicklungen in den 

neuen Bundesländern teilten. Allerdings hat man von denen nie wieder was gehört, weil sie ja noch nicht einmal 

in der positiven Phase marktrelevant wurden. 

Und die wenigsten „Rechthaber“ haben wie Werner Rohmert die Möglichkeit, sich vor dem Spiegel mit Blick auf 

das damals Geschriebene auf die Schulter zu klopfen. Parallel setzt aber auch der dringende Wunsch ein, sich 

am liebsten mit Blick durch das damals durch intelligente Abstinenz eben nicht verdiente Geld woanders hinzutreten. 

Damit sollte man das Marktthema der damaligen Zeit abschließen. 

Damit bleibt nur die Frage nach der Seriosität. Und dabei ist nun einmal festzuhalten, dass die heute noch agierenden 

Matadore der 90er Jahre nun einmal die seriösesten der damaligen Szene sind. Aber gerade hier setzt 

unter den Junioren der Anlegerschutz- und Analystenszene, die oft noch nicht einmal eine Analyse-Dekade auf 

dem Buckel haben, eine negative Legendenbildung über die Initiatoren von damals ein. Motto: „Wo Rauch ist, ist 

Feuer. Wo Geld verloren wurde, war jemand unseriös.“ Unterstützt werden solche Legenden durch Anlegerschutz-Anwälte, 

die nach abgeschwächtem Vorbild amerikanischer Sammelklagen versuchen, hunderte oder tausende 

Anleger zur Abgabe von ein paar hundert Euro für ihre Interessenvertretung zu bewegen. Und tausendmal 

800 Euro sind auch 800 000 Euro für den Anwalt. Die Presse entblödet sich nicht, oft unkontrollierte Phantasien 

zu geführten oder gewonnenen Prozessen zu drucken. 

Bevor wir unser Statement feststellen, bitten wir alle Anleger-Anwälte, uns über ihre gewonnenen Prozesse 

gegen Initiatoren zu berichten. Deshalb lassen Sie uns einmal konkret und provokativ, aber sicherlich ebenso 

wenig durch uns kontrollierbar, festhalten: 

• Die Fonds der heute noch existierenden Initiatoren beinhalteten regelmäßig Projekten oder Projektentwicklungen, 

die der Initiator auf eigenes Risiko eingekauft hatte. Analysten, Vertriebe und Anlegern konnten Planungen 

und Projekte jederzeit kontrollieren und analysieren. 

• Die Fondskonstruktionen stellten sicher, dass eingezahlte Anlegergelder solange eingefroren blieben, bis die 

vorher definierten Meilensteine des Projektes erreicht waren. 

• Projektentwicklung, Zwischenfinanzierung, Vorfinanzierung der Prospektierungskosten und Vorfinanzierung 

der Vertriebskosten geschah ausnahmslos auf Risiko der Initiatoren. 

• Alle Objekte waren zum Vertriebszeitpunkt durchfinanziert. Das heißt, es gab eine Bank, die an Eckdaten und 

Erfolg des Projektes ebenso glaubte wie der Initiator. Risiken für den Anleger aus Projektstop etc. gab es nicht. 

• Alle im Immobilienbereich zugesagten steuerlichen Konsequenzen wurden realisiert. Selbst Übergangsmodelle, 

die mit Risiken behaftet waren, die wir selber deutlich aufzeigten, wurden steuerlich sanktioniert. Es gab 

keine Steuerflops. 

• Bei den heute noch existierenden Initiatoren wurden alle Projekte prospektgemäß realisiert. Der Anleger erhielt 

das zugesagte Produkt. Dass diese Immobilien vom Markt nicht mehr in der ursprünglich geplanten Form aufgenommen 

wurden, steht auf einem anderen Blatt. 

• Alle in dem Prospekt genannten Marktdaten waren regelmäßig durch Gutachten auf Basis von Ist-Mieten belegt. 

Wir machen kein Hehl daraus, dass man diese Gutachten mit Blick auf unsere eigenen Veröffentlichungen 

in ihren Prognosen natürlich auch hätte anders schreiben können. Aber damals herrschte die gleiche 

dümmliche Gläubigkeit an Gutachten wie heute an die meist ebenso schwachsinnigen Ratingberichte. Unsere 

Rating-Kritik hat sich ja inzwischen im Rahmen der Subprime-Krise bewahrheitet. Merken Sie sich bitte ein 

für allemal: Veröffentliche Gutachten unterstützen immer die Fakten desjenigen, der sie bezahlt. Der 

Bezug auf die Ist-Daten ist regelmäßig korrekt. Und die Zukunft lässt sich nun einmal „gut“achten.


• Es gibt nach unserer Kenntnis bis heute keine gewonnene Prospekthaftungsklage gegen einen der 

noch existierenden Immobilien-Initiatoren der Vereinigungs-Ära. Es gibt lediglich einzelne gewonnene 

Klagen gegenüber engagierte Vertriebe, die die Formalien nicht eingehalten haben. 

• Die Projektentwicklungs-Fonds der 90er Jahre wurden oft von Banken vertrieben, die sich z. T. sogar bei unvermieteten 

Objekten von ihren Zeichnern noch einmal separat bestätigen ließen, dass dem Zeichner bekannt 

sei, dass es sich um unvermietete Objekte handele, an denen er sich beteilige und das daraus Risiken resultierten. 

Fazit mit Blick auf heutige Fonds: Fonds-Konstruktionen wie Blind-Pools, schlimmer noch Blind-Pools in Projektentwicklungen 

oder Dachfonds mit Zielfonds, von denen im Leben noch nie ein Mensch gehört hat, wären in 

den 90er Jahren nicht möglich gewesen und wären nicht durch den Filter der Analysten gegangen. Aus diesem 

Grunde kommen dem Herausgeber oftmals Zweifel mit Blick auf heutige Fondsgestaltungen. Wir sind sicher, 

dass einige Zeitbomben-Fonds aus Anfang dieser Dekade nach Ablauf der Mietverträge für die Anleger 

explodieren werden. 

Argumente heutiger Bankenvertriebe, die für den Vertrieb von geschlossenen Fonds immer wichtiger werden, 

man würde gerne Dachfonds-Konzepte oder Blind-Pool-Konzepte verkaufen, da dies die Analysearbeit vereinfache 

und man lediglich auf die Risikohinweise im Prospekt zu achten habe, halten wir für völlig verfehlt. Der 

Anleger, der von seiner renommierten Hausbank ein Anlageprodukt erwirbt, erwartet eine qualifizierte Beratung. 

Erste Urteile außerhalb der Immobilienszene bestätigen, dass sich Banken nicht auf eine Vermittlerposition zurückziehen 

können, sondern dass öffentlicher Glaube darin besteht, von seiner Hausbank bei der Kapitalanlage 

qualifiziert beraten zu werden. 

Mancher „Renditefonds“ hat sich als das Gegenteil herausgestellt. Bei einem gestreuten Fonds mit verbundener 

Haftung kann sogar der Totalausfall einer Immobilie drei oder vier andere Immobilien, die alleine durchaus tragfähig 

wären, mit tödlichem Ausgang infizieren. Zugegebenermaßen haben wir selber diesen Effekt auch erst zu 

spät gelernt. Wir teilten selber früher die Argumentation, dass die Streuung in mehrere Objekte eines Fonds 

durchaus in der Lage ist, Lagequalitäten zu ersetzen. Aus heutiger Sicht können wir aber vor den Sicherheitsversprechen 

von Fonds, die in mehrere Objekte investieren, bei denen jedoch das Gesamtrisiko der Finanzierung 

verbunden ist, nur eindringlich warnen. 

Nur weniges ist internationaler. 

In 83 Ländern sind wir präsent und sorgen für Bewegung. In 83 Ländern dreht sich vieles um Grund und 

Boden. In 83 Ländern schauen wir weit über den Tellerrand hinaus. Ergebnis: attraktive Immobilienfonds, 

die Bestand haben und sich langfristig entwickeln. 

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Wer sind also die heutigen Matadore? 


Blicken wir also auf die heutige Hitliste der Initiatoren von deutschen Immobilienfonds. Der eindeutige Sieger 

(siehe Tabelle) ist SHB aus Oberhaching. Mit intelligenten Konstruktionen und einem angeschlossenen Vertrieb 

wurden hier knapp 156 Mio. Euro erzielt. Bei dem insgesamt schwachen Markt reichte das für den ersten Platz. 

Die Konstruktionen der SHB sind allerdings inzwischen in das Visier mancher Berufskritiker gerückt. Platz 2 hat 

die HL Hannover Leasing aus München erreicht, die seit langer Zeit für unauffällige Fonds bekannt sind. Der 

aktuelle Gesamtmarktführer KGAL liegt in Deutschland auf Platz 3. Auch die KGAL gehört zu den Initiatoren, die 

als langjähriger Marktführer auf eine gute Leistungsbilanz mit wenigen Ausreißern verweisen könne. Von der ZBI, 

Deutschland Immobilienfonds (Quelle: Feri/Loipfinger) 

EK = Eigenkapital 2007 platziert: Veränd. 

FV = Fondsvolumen EK FV EK 


1 5 SHB Innovative Fonds 45,7 81,0 104,5 109,5 137,4 312,1 155,6 305,3 13% 

2 10 HL Hannover Leasing, München 61,8 101,8 149,3 43,2 67,6 161,6 134,7 307,8 99% 

3 2 KG Allg. Leasing (ALCAS) 302,9 182,9 256,7 150,0 250,3 674,1 125,6 150,2 -50% 

4 12 ZBI Zentrale Boden, Erlangen 49,0 54,7 166,6 118,5 323,6 117% 

5 1 WealthCap, München 252,3 466,9 94,6 186,6 -63% 

6 18 fairvesta, Tübingen 5,0 27,8 22,7 22,7 56,2 56,2 148% 

7 35 DFH (vorm. debis), Stuttgart 44,0 97,0 169,9 105,0 8,0 20,3 51,8 80,8 548% 

8 9 LHI Leasing, München 27,3 0,0 0,0 24,0 78,7 619,8 43,3 113,9 -45% 

9 7 HGA Capital Grundbesitz 29,7 52,2 36,3 0,0 89,0 190,0 39,8 63,8 -55% 

10 14 Flex Fonds (CF Fonds) 17,7 33,5 15,4 29,5 46,1 90,0 39,7 77,4 -14% 

11 15 Hahn UG, Bergisch-Gladbach 16,3 37,0 21,8 34,2 31,9 57,1 36,2 81,7 13% 

12 17 IMMAC, Rendsburg 7,7 10,1 19,5 21,0 24,6 62,5 31,7 79,9 29% 

13 68 Lloyd Fonds, Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 2,0 2,0 29,1 73,1 1355% 

14 27 Infraplan Wohnbau, München 6,0 8,2 11,3 11,3 20,6 20,6 82% 

15 21 BVT, München 7,9 0,7 11,1 22,0 16,1 39,4 16,5 25,4 2% 

16 6 Sachsenfonds, München 20,1 13,4 18,8 16,1 96,0 240,3 15,8 23,2 -84% 

17 16 Garbe Logimac/Rothmann 1,7 8,1 12,7 25,4 24,9 67,2 13,7 44,1 -47% 

18 FHH Fondshaus Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 13,4 32,6 

19 47 HTB Zweitmarkt, Bremen 0,0 0,0 0,0 0,0 4,5 4,5 12,3 12,3 173% 

20 111 AXA Merkens Fonds, Köln 6,1 15,0 77,7 20,7 0,0 0,0 11,0 17,2 

21 28 Projekt GFU (IMG), Bamberg 0,0 0,0 0,0 20,2 10,8 10,8 10,7 10,7 -1% 

22 69 SAB, Bad Homburg 41,9 53,4 45,4 64,1 2,0 4,4 10,3 22,2 415% 

24 24 Global Real Estate, Steinpleis 0,0 0,0 0,0 20,0 15,0 22,5 10,0 11,5 -33% 

25 Wölbern Invest AG 43,6 4,7 0,0 0,0 9,9 9,6 

27 Hamburg Trust, Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8,6 50,9 

28 RIZ Real Invest, Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8,3 8,3 

29 74 Fondskapital (ehem.Gebau) 30,2 14,7 11,6 18,9 1,4 2,1 7,9 17,2 464% 

30 37 SIP Grundbesitz, Altena 5,0 7,0 13,6 7,7 14,9 10% 

31 73 SCM Capital, Hamburg 7,6 1,5 4,2 6,3 17,1 320% 

32 48 Doba Grund, München 42,4 50,2 59,4 29,8 4,3 10,8 6,2 15,7 44% 

33 70 Thamm & Partner, Berlin 3,8 2,0 2,0 5,4 5,4 170% 

34 50 AMI Amiga Immobilien, Halle 2,0 4,0 8,0 5,0 5,7 25% 

35 32 Family Invest (Invest Verw.) 0,0 0,0 0,0 5,0 10,0 10,0 5,0 5,0 -50% 

36 30 Bouwfonds, Berlin 7,6 10,0 24,2 4,8 11,6 -52% 

48 13 DBM Fonds (ABN AMRO) 0,0 16,1 0,0 0,0 50,0 50,0 2,1 2,1 -96% 

83 29 Realkontor, Gärtringen 3,0 16,0 10,5 25,5 0,4 1,5 -96% 

4 DCM Dt. Capital Management 100,6 132,9 79,0 239,1 186,5 417,4 0,0 0,0 -100% 

20 IC Immobilien, Düsseldorf 12,7 9,7 0,0 0,1 16,2 31,9 0,0 0,0 -100% 

19 ILG, München 22,1 4,3 8,9 3,6 22,4 45,8 0,0 0,0 -100% 

25 MPC Münchmeyer, Petersen 2,8 47,6 0,0 0,0 13,0 32,2 0,0 0,0 -100% 

11 REAL I.S. (früher: Bayernfonds) 50,7 61,3 134,4 18,1 55,0 105,0 0,0 0,0 -100% 

1.561,4 1.906,1 1.830,8 1.524,5 2.124,0 5.067,3 1.265,5 2.438,0 -40% 

geschätzte Dunkelziffer 435,0 400,0 380,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Gesamtsumme 1.996,4 2.306,1 2.210,8 1.524,5 2.124,0 5.067,3 1.265,5 2.438,0 -40% 

1) Duch die Erfassung aller Initiatoren aus der BaFin-Liste ist die Dunkelziffer vernachlässigbar 

1 

2002 

2003 2004 2005 2006 platziert: 

Rang 

EK EK EK EK EK FV 

in Mio. € 

und weitere 126 erfasste Initiatoren 

**Kursive Zahlen sind geschätzt** 

Zwischensumme


aus Erlangen, auf Platz 4 dürfte kaum jemand je etwas gehört haben. Die zusammengewürfelten Emissionshäuser 

der HypoVereinsbank, die heute unter WealthCap firmieren, stürzen immer weiter ab und verschwinden in 

der Bedeutungslosigkeit. Letztes Jahr lagen sie noch mit 254 Mio. platziertem Eigenkapitel deutlich an der Spitze. 

Interessant ist auf Platz 6 die fairvesta aus Tübingen, die mit einer Marktnische des Investments in notleidende 

Bankengagements oder Zwangsversteigerungen mit immerhin über 56 Mio. platziertem Eigenkapital auf Platz 6 

hochgeschossen wurde. Die heute unter DFH firmierende ehemalige Debis aus Stuttgart ist mit knapp 52 Mio. 

platziertem Eigenkapital auch wieder vertreten. LHI, HGA sind gleichfalls bekannte Namen. Blickt man auf die 

Vorjahrestabelle mit WealthCap und 250 Mio. an der Spitze und CFB auf Platz 3 und die Münchener DCM auf 

Platz 4, so werden die Verschiebungen offensichtlich. 

DCM ist entschuldigt. Die Münchner bestätigten im Background-Gespräch, dass sie ihre gesamten immobilienwirtschaftlichen 

Kapazitäten im vergangenen Jahr auf den Aufbau des Prime-Office-Reit konzentriert 

haben. Mit Blick auf das bestehende Deutschland-Portfolio sei die DCM eines der wenigen Unternehmen in 

Deutschland gewesen, das direkt auf ein Milliarden-Portfolio hätte zurückgreifen können. Diese Chance hätte genutzt 

werden müssen. Ob sich vor dem Hintergrund der aktuellen Aktienschwäche und vor allem der Schwäche 

bei Immobilienaktien diese Entscheidung als unternehmerisch richtig herausstellen wird, wird wohl erst die Börse 

des laufenden oder des kommenden Jahres entscheiden. An dem reinen Aufbau eines Vor-Reit mit erheblichen 

Vorlaufkosten und großen Zukäufen hat noch niemand Geld verdient. Gewinn gibt es erst, wenn die Börse die 

Werte honoriert. Und inwieweit sich die Berwertungs-Crux der Immobilienaktie, die Immobilien mit ihrem fair value 

jährlich neu an den aktuellen Markt angepasst zu bewerten, auf den Vor-Reit auswirkt und möglicherweise auf die 

Gesellschafter durchschlägt, bleibt abzuwarten. Bei einem Vor-Reit kann die Entwicklung sogar noch doppelt unglücklich 

werden. Mögliche Abschreibungen nach IFRS-Bilanzierung führen zu Bilanzverlusten, die wiederum die 

Platzierungsfähigkeit des Reit an der Börse negativ beeinträchtigen könnte. Wenn sich der deutsche Immobilienmarkt 

also tatsächlich beruhigen könnte, dürfen wir gespannt sein, wie das professionelle Management der DCM 

den Einstieg in den Teufelskreis, an dem bereits eine Vielzahl von Immobilienaktiengesellschaften in den letzten 

Jahren Pleite gegangen sind, verhindern wird. 

Insgesamt hat das beschriebene Marktumfeld dazu geführt, dass nach Recherche von Stefan Loipfinger 

der Absatz in Deutschland auf die niedrigste bisher gemessene Quote von 28,2% an den Investitionen in

Platzierungshistorie 

bei geschl. Fonds 

Jahr 

Eigenkapital 

in Mrd. € 

1993 4,04 

1994 4,66 

1995 4,40 

1996 5,81 

1997 4,97 

1998 5,03 

1999 3,76 

2000 3,04 

2001 2,03 

2002 1,98 

2003 2,31 

2004 2,21 

2005 1,53 

2006 2,12 

2007 1,27 

2008 e) 

e) geschätzt 

1,50 


geschlossenen Immobilienfonds ausmachte. Nach 4 bis 6 Mrd. platziertem Eigenkapital 

zwischen 1993 und 1998 brach der Absatz der deutschen Immobilienfonds zunächst auf 2 

bis 4 Mrd. ein. 2001 bis 2004 konnten immer noch um die 2 Mrd. platziert werden. Mit 1,72 

Mrd. platziertem Eigenkapitel nach 2,12 Mrd. in 2006 ist der aktuelle Einbruch allerdings 

dramatisch. Und nach Loipfingers Schätzung dürfte auch im kommenden Jahr mit 1,5 Mrd. 

nur wenig mehr über die Theke gehen. 

In dieser Hinsicht sind wir vielleicht ein wenig optimistischer - zumindest mit Blick auf 2009. 

Die günstigeren Einkaufspreise werden sich erst mit Zeitverzögerung auf die Konfektionierung 

von geschlossenen Fonds auswirken. Blickt man auf die Loipfinger‘sche Gesamtstatistik 

sammelten 2007 nur noch 91 Anbieter für deutsche Immobilien Geld ein. Im Vorjahr waren 

es noch 105. Der Blick auf die Namensliste macht zusätzlich deutlich, dass jeder dritte 

Initiator des Jahres 2006 im vergangenen Jahr inaktiv war. Ihnen stehen 21 neue Emissionshäuser 

gegenüber, von denen 18 völlige Neulinge im Segment der deutschen Immobilienfonds 

waren. Blickt man auf die Anleger wird der Einbruch der deutschen Immobilien 

noch deutlicher. Nach gut 81 000 Anlegern im Jahre 2006, die noch in deutsche Immobilien 

investierten, waren es 2007 nur noch knapp 41 000. Interessant ist auch die Zurückhaltung 

der Banken bei der Platzierung deutscher Immobilienfonds. Nach Loipfinger und durchaus 

parallel zu unseren Eingangsbemerkungen spricht das für einen möglichen Qualitätsverlust. 

Fazit: Die aktuellen Entwicklungen machen uns nicht glücklich. Die Konsolidierung an den 

Immobilienmärkten könnte jedoch dazu führen, dass der deutsche geschlossene Immobi- 

lienfonds eine Renaissance erlebt. Nachteil ist jedoch die nahezu völlig fehlende steuerliche Komponente. Blickt 

man in die Historie der geschlossenen Fonds so ist festzustellen, dass geschlossene Fonds grundsätzlich nur 

dann erfolgreich platziert werden, wenn sie mit Steuereffekten verbunden sind. Davon profitieren derzeit die internationalen 

Fonds, die alle verfügbaren Doppelbesteuerungsabkommen abklappern. Holland-Fonds, die vor wenigen 

Jahren noch ganz oben bei Doppelbesteuerungs-Fonds standen, sind inzwischen nahezu völlig in Bedeutungslosigkeit 

versunken. Der holländische Immobilienmarkt gibt dafür keinen Anlass. Anlass dürfte eher sein, 

dass die Anleger einfach die Freigrenzen in Holland überschritten haben. Nachdem alle beurteilbaren Standorte

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Erst der Schliff macht aus einem unscheinbaren Rohling ein echtes Juwel. Ähnlich ist es mit dem US PVA: Investiert 

wird in US-Büro im mobilien mit Optimierungspotenzial. Durch die systematische Verbesserung der Gebäude qualität 

werden aus den einst weniger nachgefragten Objekten attraktive Büro adressen – mit höheren Vermietungs quoten 

und damit größeren Erträgen! Wert steigerungen entstehen, die durch zeitige Veräußerungen realisiert werden sollen. 

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be steuerungs abkommen D–USA


abgeklappert sind, bewegen sich jetzt die Fondsinitiatoren Richtung Diaspora. Gute Stories geben die Emerging 

Countries in Asien. Asien ist allerdings relativ weit weg und hat neben eigenen Währungen auch sonst noch eigene 

Spielregeln, von denen nicht auszugehen ist, dass jede deutsche 50-Mann-Company sie beherrscht. 

Nach wie vor ist das Defizit deutscher geschlossener Fonds in der Öffentlichkeit darin zu sehen, dass sie immer 

noch mit Steuerspareffekten verbunden sind. Es gelang nach wie vor nicht, den Anlegern herüberzubringen, 

dass der geschlossene Immobilienfonds, sofern er nicht eine Blind-Pool oder Dachfonds-Konstruktion beinhaltet, 

das transparenteste Kapitalanlageprodukt überhaupt ist. Kein Aktienprospekt kann auch nur im Entferntesten 

mit der Informationsvielfalt eines Fondsprospektes mithalten. Jeder geschlossene Immobilienfonds 

ist absolut steuerehrlich, da jeder Zahlungsstrom absolut nachverfolgbar ist und alle überhaupt noch erzielbaren 

Steuereffekte auf der vollständigen Erfassung aller Zahlungsströme beruhen. 

Aus Anlegerschutzgesichtspunkten würden wir deshalb eine Renaissance des deutschen Immobilienfonds begrüßen. 

Zumindest eröffnet der deutsche Immobilienfonds auch in schwierigen Situationen die Möglichkeit eines professionellen 

Managements mit überschaubaren Kosten vor Ort. Zu berücksichtigen ist allerdings die langfristige 

Entwicklung bei Gewerbeimmobilien. Die Lebenszyklen werden immer kürzer. Effekte automatischer Wertsteigerung 

sind nicht mehr abzusehen. Demografische Aspekte werden sich speziell bei Gewerbeimmobilien und Büroimmobilien 

um zwei Dekaden früher bemerkbar machen als bei Wohnimmobilien. Gelebt wird länger als gearbeitet. 

Während sich die Demografie bei Wohnen wohl erst in den 30er Jahren dieses Jahrtausends nachhaltig 

bemerkbar machen wird, dürften bei Büros bereits in 10 bis 15 Jahren demografische Effekte unvermeidbar auftreten. 

Aus diesem Grunde fragen wir uns, warum Wohnimmobilien trotz ihrer Wertstabilität in den für Gewerbeimmobilien 

grauslichen vergangenen 15 Jahren eine so geringe Rolle spielen. Bei einer guten Gestaltung als 

Eigenkapital-Fonds würden wir in einen anständigen, gestreuten Wohnimmobilienfonds bei einer ernst zu 

nehmenden Renditeerwartung von etwa 5% problemlos das Geld unserer Kinder investieren. Aber solange 

der Markt Steuereffekte und wilde Versprechungen durch hohe Leverage-Effekte vorsieht und die Ausbildung von 

Vertriebsberatern sich auf das Auswendiglernen von 6 Sätzen mit Steuerbezug beschränkt, dürfte dies wohl auch 

ein Wunschtraum für uns bleiben. 

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handeln wir für Sie Fondsanteile auf der Basis einer strengen Marktordnung. 

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analysen und die Transparenz garantieren die hohe Qualität. 

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Initiiert durch die Börsen AG Hamburg-Hannover.


Der Boom am Zweitmarkt: Anleger erwarten Handelbarkeit von geschlossenen 

Beteiligungen 

Bert E. König, Vorstand Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG 

In den vergangenen fünf Jahren sind geschlossene Fonds endgültig aus der Nische der Steuersparprodukte herausgetreten. 

Durch veränderte gesetzliche und steuerliche Rahmenbedingungen, hohe Ertragschancen und verringerte 

Mindestzeichnungssummen konkurrieren sie heute recht unmittelbar mit ihrem offenen Pendant. 

Ein wichtiger Nebeneffekt der anhaltenden Anlegergunst: Fragte früher beim Erwerb einer geschlossenen Beteiligung 

kaum ein Anleger nach der Handelbarkeit – vor Ende der Laufzeit veräußert wurden Anteile nur in Ausnahmefällen 

– ist es für viele Investoren heute selbstverständlich, Anteile an geschlossenen Fonds zu verkaufen, um 

Gewinne zu realisieren oder ihr Depot umzuschichten. Das Ergebnis: Der Zweitmarkt für den Handel mit geschlossenen 

Beteiligungen aus zweiter Hand boomt. So hat das Umsatzvolumen laut einer aktuellen Analyse des 

Branchenexperten Stefan Loipfinger 2007 erstmals die 1 Milliarde Euro-Marke überschritten – bei weiter zweistelligen 

Wachstumsraten. 

Fluch oder Segen? Vielfältige Zweitmarktlösungen konkurrieren um Anleger 

Mit dem wachsenden Anlegerwunsch nach der Handelbarkeit geschlossener Fonds ist auch die Zahl der Zweitmarktlösungen 

gestiegen. Stand dem Anleger ursprünglich nur der persönliche Kontakt zum Fondsinitiator als 

Ausstiegsoption offen, konkurrieren heute diverse recht unterschiedliche Handelsplattformen um verkaufswillige 

Investoren. Offene Plattformen ohne institutionsbedingte Beschränkungen existieren dabei neben emissionshausinternen 

Internetbörsen, an denen nur Fonds des jeweiligen Initiators gehandelt werden können, und Ankaufsmärkten, 

die von Zweitmarktfonds und anderen institutionellen Anlegern betrieben werden. Die unterschiedlichen 

Strukturen der verschiedenen Ausstiegsoptionen haben bei vielen Anlegern zu Verwirrung geführt. Die Sorge besteht, 

den falschen Weg zu wählen, beim Verkauf zu wenig zu erlösen oder beim Kauf zuviel zu bezahlen. 

Zutritt nur für hauseigene Produkte: Emissionshausinterne Handelsplattformen 

Die hausinternen Internetplattformen einiger Emissionshäuser bieten die einfache Möglichkeit, Fondsanteile nach 

ebay-Prinzip an den Höchstbietenden zu versteigern. Der Verkäufer legt dabei nach Beratung mit dem Initiator 

das Mindestgebot fest. Der Zuschlag erfolgt für den Käufer mit dem Höchstgebot am Auktionsende. Im Internet 

wird stets der aktuelle Kurs veröffentlicht, d.h. das zweithöchste Gebot plus eine Bietstufe, nicht das Höchstgebot. 

Kurschance und Kursrisiko halten sich die Waage. Für den Verkäufer steigt bei großer Nachfrage die Chance auf 

einen Verkaufspreis über dem Marktwert der Beteiligung. Aber er kann auch enttäuscht werden, wenn Fondsanteile 

zu einem (zu) niedrig angesetzten Mindestgebot den Besitzer wechseln. 

Die hauseigenen Zweitmärkte stehen prinzipiell allen Käufern und Verkäufern, ob privat oder institutionell, offen. 

Das Fondslisting ist jedoch auf hauseigene Anlageprodukte beschränkt. Wer Fonds verschiedener Emittenten 

vergleichen will, muss sich jedoch auf eine aufwändige Suche durch das Internet begeben. Zwar haben erste Initiatoren 

ihren Zweitmarkt für Fremdfonds geöffnet. Inwieweit konkurrierende Emissionshäuser jedoch bereit sind, 

detaillierte Informationen zu ihren Beteiligungen preiszugeben, muss die Zeit zeigen. 

Schnell verkauft zu festem Kurs – an Zweitmarktfonds 

Verkäufer, die ihren Anteil vor allem schnell veräußern wollen, können sich auch an Zweitmarktfonds oder andere 

institutionelle Aufkäufer wenden. Diese erwerben für sie interessante Beteiligungen zu einem festgesetzten Preis. 

Die Bewertung der Fonds und die Preisfindung erfolgen intern. Ist dem Anteilsverkäufer dieser Preis zu niedrig, 

findet der Verkauf nicht statt. Außerdem können bei weitem nicht alle Anleger diesen Weg wählen. Denn nur bestimmte, 

rentable Schiffs- oder Immobilienbeteiligungen sind gesucht. Doch ein ertragsstarker Fonds, der für 

Zweitmarktfonds interessant ist, findet höchstwahrscheinlich auch auf einer anderen Handelsplattform schnell einen 

Käufer – zu einem möglicherweise höheren Preis. 

Unabhängige Handelsplattformen: Viele Fonds, viele Käufer, viel Konkurrenz um rentable Fonds 

Die dritte und flexibelste Ausstiegsmöglichkeit bieten initiatorenübergreifende Handelsplattformen, an der jeder 

Fonds jedes Emissionshauses gelistet werden kann, sofern bestimmte Informations- und Meldepflichten für kursrelevante 

Daten erfüllt werden. Neben standardisierten Fondsinformationen ist dabei auch der Kursverlauf einzelner 

Beteiligungen für jedermann abrufbar. Jeder kann als Käufer oder Verkäufer auftreten. Registrierungs- oder 

Listinggebühren fallen bei den derzeit bestehenden Handelsplattformen nicht an. 

Der Zweitmarkt der Fondsbörse Deutschland, die unter der Dachmarke Zweitmarkt.de seit zehn Jahren als Pionier 

und Marktführer den Handel mit geschlossenen Fonds betreut, zählt zu diesen unabhängigen Plattformen. 

Mit rund 3 000 gelisteten Schiffs-, Immobilien-, Medien-, Venture Capital- und anderen Fonds von über 150 Initiatoren, 

knapp 1 200 privaten und institutionellen Käufern und mehr als 154 Mio. Euro Umsatz im Geschäftsjahr 

2007 bietet Zweitmarkt.de dabei das umfassendste Fondsangebot und die höchste Liquidität am Markt.


Handelsablauf: Interessenausgleich zwischen Verkäufer und Käufer 

Handelsablauf und Preisfeststellung sind an der Fondsbörse Deutschland klar definiert. Die Methode der Kursermittlung 

ist dabei auf einen Interessenausgleich zwischen Verkäufer und Käufer ausgelegt. Denn die Ausführung 

des Handels erfolgt zu einem Einheitskurs, der nach Meistausführungsprinzip dem Preis entspricht, zu dem der 

größte Stücksatz stattfindet. Beispiel: Mehrere Interessenten bieten für die Beteiligung. Die beiden höchsten Gebote 

liegen bei 90 und 95%. Der Zuschlag erfolgt zum Mittelwert der Höchstgebot, also 92,5%. Auf diesem Wege 

profitieren Käufer wie Verkäufer paritätisch von eventuellen Kursvorteilen. Zusätzlich reduziert die Verwendung 

des Mittelwerts der beiden besten ausführbaren Gebote die Gefahr überhöhter Kurse in überhitzten Märkten. 

Der Schlüssel zum Anlegervertrauen: Transparenz 

Pionierarbeit im Sinne der Anleger leistet die Fondsbörse Deutschland auch in Bereichen Transparenz und Aufklärung. 

So bietet die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG als zuständiger Makler seit Juli 2007 die 

so genannte Preisindikation als zusätzlichen Service an. Die Preisindikation liefert für alle im Premium-Segment 

der Fondsbörse Deutschland gelisteten Fonds einen bestimmten Kursrahmen, der aus dem Geschäftsverlauf der 

Beteiligung und relevanten Fundamentaldaten errechnet wird. Der Hintergrund: Die meisten Verkäufer, aber auch 

viele Käufer geschlossener Fonds sind private Anleger. Ihnen fehlen im Gegensatz zu institutionellen Investoren 

die Möglichkeiten, den Wert einer Beteiligung richtig einzuschätzen. Die Preisindikation hilft hier, den Handel für 

private Anleger einfacher und gerechter zu gestalten. Sie gibt einen Anhaltspunkt dafür, was Verkäufer für ihre 

Beteiligung verlangen können, und informiert Käufer, mit welchem Preis sie mindestens zu rechnen haben. Mit 

diesem Richtwert im Hinterkopf gestaltet sich der Handel für beide Parteien transparenter und sicherer. 

Wie geht es weiter am Zweitmarkt? 

Die Akzeptanz des Zweitmarkts und die Bereitschaft der Anleger, geschlossene Beteiligungen zu handeln, wachsen 

stetig. Denn derzeit sind in Deutschland rund 100 Mrd. Euro in Immobilien- und rund 25 Mrd. Euro in Schiffsbeteiligungen 

investiert, Spezialfonds wie Venture Capital- und Windkraft-Fonds nicht eingerechnet. Und die Investitionen 

im Erstmarkt für geschlossene Fonds bewegen sich seit Jahren auf anhaltend hohem Niveau. Allein 

2007 flossen rund 12,7 Mrd. Euro Anlegergelder in neue Beteiligungen. Im Zweitmarkt wurden „nur“ etwa 600 

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Mio. Euro im Zweitmarkt umgesetzt. Selbst wenn nur wenige Prozent der Neuplatzierungen aus dem Erstmarkt 

während ihrer Laufzeit den Besitzer wechseln, ist das Potenzial am Zweitmarkt riesig. Ein Ende des Aufwärtstrends 

ist derzeit nicht in Sicht. 

(Anm. d. Red.: Seit 2004 ist der Umsatz, lt. der aktuellen Marktanalyse von Feri/Loipfinger auf dem Zweitmarktsegment 

rasant angestiegen. Während 2004 der Markt noch ein Volumen von 277,5 Mio. Euro hatte, bewegte 

sich dieser Wert 2006 schon bei 612 Mio. Euro. Im vergangenen Jahr konnten sogar 1,04 Mrd. Euro umgesetzt 

werden. 677,7 Mio. Euro davon, wurden mit Immobilienfonds gehandelt. Schiffsbeteiligungen machten 329,6 Mio. 

Euro aus. Die restlichen 28,4 Mio. Euro verteilten sich auf die restlichen Modelle. Das Umsatzvolumen der 

Fondsbörse Hamburg (150 Mio. Euro in 2007) impliziert die zunehmende Bedeutung des Zweitmarktgeschäfts. 

Marktführer in Erwerb und Konzeption von Zweitmarktfonds dürfte die Wiesbadener Secur GmbH sein, die über 

ihre ISI-Fonds bereits die Mehrheitsanteile von 15 Beteiligungsgesellschaften erworben hat und in den vergangenen 

15 Monaten ein Volumen von über 300 Mio. Euro platzieren konnte. Beim Erwerb war die Fondsbörse Hamburg 

mit Vorstand Alex Gadeberg involviert.) 

USA – Fragen über Fragen.. 

Wird der nächste Präsident der Vereinigten Staaten zum ersten Mal in der Geschichte eine Frau? Oder erstmals 

ein Farbiger? Wie viele Millionen bzw. Milliarden müssen Kreditinstitute weltweit aufgrund von spekulativen Engagements 

im US-Hypothekenmarkt noch abschreiben? Steht die USA vor der Rezession? Welche Auswirkungen 

hätte eine Rezession auf unsere Wirtschaft? 

Nach Einschätzung von Michael Hüther, Direktor des IW, wird die US-Hypothekenkrise keine dramatischen realwirtschaftlichen 

Folgen haben. Die Unsicherheit spiegelt sich aber in einer Reduzierung der Aktivitäten wider: Der 

Verbriefungsmarkt legte derzeit eine Pause ein. Die Großinvestoren warten ab. Die ganze Auswirkung der Krise 

wird wohl erst im Sommer ersichtlich, wenn alle Banken ihr Berichtswesen für das Jahr 2007 vorgelegt haben. 

Die in den letzten Jahren gelobte „schöne, neue Finanzwelt“, bietet sicherlich Vorteile, zerstört aber durch die Zerlegung 

der Kreditrisiken die persönlichen Anreize im System. Auf der Vorteilsseite der neuen Finanzwelt finden 

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sich die Möglichkeiten einer sachgerechteren Allokation von Risiken und einer besseren Arbeitsteilung durch Finanzinnovationen. 

Die Finanzierungskette „Auswahl und Inspektion (Screening), Vertragsdesign, Finanzmittelbeschaffung, 

Bewachung, Risikoübernahme“ wird zerlegt. Das senkt die Kosten durch Spezialisierung. Allerdings 

wird so Risikobewusstsein aufgehoben. Das führt zu „Zweitrangigen Krediten“, die aber immer Sollbruchstellen 

aufweisen. Kreditvergabe für spekulative Immobilieninvestitionen, unzureichende Bonitätsprüfung, Trennung der 

Kreditschöpfung und der Risikoübernahme ohne geeignete Maßnahmen zur Kontrolle des moralischen Risikos 

und der adversen Selektion gehen einher mit der Komplexität der Instrumente, die eine Risikoeinschätzung erschweren. 

Über die Refinanzierung über kurzfristige Schuldverschreibungen außerhalb der Bilanzen entsteht eine 

explosive Mischung aus der Verbindung von hoher Liquidität mit Informationsasymmetrien. 

Nach Jahren des Booms sind Investoren wieder preissensibler und erwarten eine höhere Verzinsung ihrer Kapitalanlage. 

Happy sind derzeit insbesondere die Marktteilnehmer, die Ihre Verkäufe vor der Subprime getätigt haben, 

die, die ihre Käufe nach Subprime finanziert bekommen haben und die, die über genug Eigenkapital verfügen 

um weiterhin finanzieren zu können. Da derzeit mit reiner Excel-Akrobatik kaum noch Geld zu machen ist, 

besinnt sich die Branche wieder auf ihre Ursprünge. „Professionalität und Immobilien Know-how sind wieder wichtig“, 

so Dirk Brandes von der HSH Nordbank AG. An Bedeutung gewinnen so wieder die Themen, die die Wertschöpfung 

der Immobilien in den Vordergrund stellen. 

US-Immobilienfonds: Sehr starkes 1. Quartal 2007: 

Allein im 1. Quartal 2007 wurden lt. Loipfinger/Feri umgerechnet 442 Mio. Euro mit US--Immobilienfonds eingesammelt. 

In diesen Zeitraum fielen diverse Fondsauflösungen. Die US-Dollar-Gutschriften konnten die Initiatoren 

gleich wieder von 

den Anlegern einwerben. 

Durch das 

schwache 2. Halbjahr 

nach Subprime 

kam am Ende mit 

1,03 Mrd. Euro annähernd 

der Vorjahresumsatz 

von 

1,06 Mrd. Euro zusammen. 

Durch den 

gestiegenen Anteil 

von fremdkapitallosen 

Dachfonds reduzierte 

sich das inklu- 

Top 10 - US Immobilienfonds (Quelle: Feri/Loipfinger) 

EK = Eigenkapital 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 platziert: 2007 platziert Veränd. 

Rang FV = Fondsvolumen EK EK EK EK EK EK EK EK 

FV EK FV EK 


in Mio. € 

1 1 Jamestown, Köln 381,5 262 239,6 364,1 296,8 376,1 299,4 328,8 955,0 215,6 523,6 -34% 

2 3 MPC Münchmeyer, Petersen, HH 0 0 0 21,3 0,0 0,0 117,6 108,1 108,1 158,6 158,6 47% 

3 6 Ideenkapital (GVP / ProVictor), D 163,2 129,8 196,9 119,1 125,6 0,0 28,7 77,6 77,6 158,0 286,9 104% 

4 2 US-Treuhand, Darmstadt 42,9 40,9 32 51,0 170,0 115,9 63,1 191,9 501,7 123,0 123,0 -36% 

5 10 BVT, München 69,3 21,9 20,4 11,8 4,1 8,2 17,4 22,6 100,9 61,5 323,8 172% 

6 4 Commerz Real Fonds, D. 3,2 0 36,4 175,5 0,0 0,0 0,0 85,6 237,7 59,7 165,8 -30% 

7 7 HCI Hanseat.Capital Invest, HH 10,4 13,2 46,6 98,1 54,0 67,2 16% 

8 18 KanAm, München 110,8 49,3 121,6 146,8 144,9 237,1 50,5 2,8 2,8 52,9 96,7 1789% 

9 5 WealthCap, München 83,6 186,0 43,0 90,0 -49% 

10 11 Tomorrow Fund Management, B. 17,0 70,5 86,8 38,5 35,8 15,2 35,9 26,4 62,5 74% 


Zwischensumme 1.361,0 918,4 1273 1.839,4 1.411,2 1.046,6 772,8 1.061,8 2.549,9 1.031,2 2.059,6 -3% 

geschätzte Dunkelziffer 200,0 150,0 200,0 200,0 150,0 120,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Gesamtsumme 1.561,0 1068,4 1473 2.039,4 1.561,2 1.166,6 772,8 1.061,8 2.549,9 1.031,2 2.059,6 -3% 

sive der Bankkredite bewegte Fondsvolumen lt. Feri allerdings um 19% auf 2,06 Mrd. Euro. 

Feri identifizierte 2007 insgesamt 25 Initiatoren von US-Immobilienfonds. Trotz des gleich gebliebenen Volumens 

erhöhten sich die Anlegerzahlen von 23 410 auf 33 760 Personen deutlich, die durchschnittlichen Zeichnungssumme 

reduzierte sich folglich lt. Feri von 45 370 auf 38 860 Euro 

Branchenprimus ist auch 2007 wieder Jamestown: 

Im Jahr 2007 hat Jamestown Eigenkapital in Höhe von umgerechnet 215,6 Mio. Euro platziert und ein Investitionsvolumen 

von 523,6 Mio. Euro realisiert. Trotz eines EK-Rückgangs von umgerechnet 113,2 Mio. Euro oder 

34% im Vergleich zum Vorjahr ist Jamestown damit auch 2007 wieder der mit Abstand größte 

US-Immobilienfonds Initiator. 

Im März 2007 wurde der Jamestown 15 mit einem Ergebnis für die Anleger von durchschnittlich 28% p.a. über 10 

Jahre aufgelöst. Damit hat Jamestown seit 2004 durch 26 Objektverkäufe für 5,5 Mrd. US-Dollar hohe Gewinne 

für über 40 000 Anleger realisiert. „Unser Timing hat den Jamestown-Anlegern beispielhafte Ergebnisse eingebracht“, 

kommentiert Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter bei Jamestown. 

Der Jamestown Co-Invest 4 wurde im Oktober 2007 geschlossen und stellt mit einem Eigenkapitalvolumen von 

fast 650 Mio. US-Dollar den größten jemals in Deutschland aufgelegten US-Immobilienfonds dar. Im November 

ging der Nachfolgefonds Jamestown Co-Invest 5 an den Start, der wie der Vorgänger nach der Devise „Kaufen – 

Mehrwert schaffen – Verkaufen“ in Grundstücke, Projektentwicklungen und Gebäude in Wachstumsregionen der 

USA investiert. „Der Co-Invest 5 setzt auf langfristige Trends am US-Immobilienmarkt. Dazu zählen insbesondere 

das dynamische Bevölkerungswachstum im Südosten der USA, die steigende Lebenserwartung sowie der Trend 

zur Urbanisierung“, erklärt Jamestown-Geschäftsführer Markus Derkum. 

Die Hypothekenkrise „…betrachten wir als überfällige Korrektur.“, so Derkum. Besonders beeinträchtigt seien Investitionen 

mit hohem Fremdkapitalanteil und solche, die sich ausschließlich auf Eigenheime in bestimmten US- 

Regionen konzentrieren. „Beide Kriterien treffen nicht auf den Co-Invest 5 zu. Unsere Position im Einkauf hat sich 

durch die Hypothekenkrise im Vergleich zum übrigen Markt verbessert“, führt Derkum aus.

BVT Residential USA 6, L.P. 

Überdurchschnittliche Ertragschancen mit Projektentwicklungen 

Bei Investitionen in Projektentwicklungen ist der Investor ab einem sehr viel früheren 

Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette von Immobilien beteiligt, als dies bei Investitionen in 

Bestandsimmobilien der Fall ist. Dadurch bieten sich überdurchschnittliche Ertragschancen 

bei einer relativ kurzen Kapitalbindungsdauer. 

Projekte stehen zu 100 Prozent fest 

Der Anleger investiert in die Entwicklung, Vermietung und Veräußerung von vier qualitativ 

hochwertigen Class-A-Apartmentanlagen an ausgezeichneten Standorten in Austin, Denver, 

Phoenix und Las Vegas. Alle vier Regionen zeichnen ein hohes Bevölkerungswachstum und 

eine gesunde Wirtschaftsstruktur aus. 

5 gute Gründe für eine Beteiligung am BVT Residential USA 6 

■ US-Apartmentanlagen sind der im Langfristvergleich renditestärkste und am wenigsten 

volatile US-Immobiliensektor mit viel versprechenden Perspektiven 

■ Projektpartner Fairfield – einer der Marktführer im Bereich US-Apartment-Development 

■ Kurze Kapitalbindungsdauer von rund 4 Jahren ab Vollinvestition 

■ Überdurchschnittliche Ertragschancen von ca. 12 % p.a. 

■ Erfolgreiche Fondsserie: Der BVT Residential USA 1 wurde bereits aufgelöst – 

die Anleger erzielten mit 21 % p.a. eine um 60 % höhere Rendite als prospektiert 

BVT Beratungs-, Verwaltungsund 

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US-Immobilien 

als Kapitalanlage 

„BVT: bestes 

Emissionshaus 

im Segment 

Geschlossene 


Global“

Platz 2 und 3 trennen 600 000 Euro platziertes Eigenkapital: 


Laut Feri Erhebung belegt MPC Capital mit einem platzierten Eigenkapital von umgerechnet 158,6 Mio. Euro 

den 2 Platz im US-Ranking, dicht gefolgt von der Düsseldorfer Ideenkapital mit einem platzierten EK von 158 

Mio. Euro. Gegenüber dem Vorjahr konnte MPC rund 50% mehr Geld einsammeln. Da das von der MPC einge- 

sammelte Kapital nur in Eigenkapital-Dachfonds floss, war das Fondsvolumen 

identisch mit dem Eigenkapitalwert. Nach der Platzierung der ersten beiden 

Fonds mit einem Fondsvolumen von insgesamt rund 430 Mio. USD bietet MPC 

Capital aktuell den 3. Fonds seiner Opportunity Amerika-Reihe an. Wie die beiden 

Vorgängerfonds ist auch der MPC Opportunity Amerika 3 als geschlossener 

Immobiliendachfonds konstruiert und investiert über vier Zielfonds in USamerikanische 

Büro- und Gewerbeimmobilien. Dabei setzt MPC Capital mit unter 

anderem Blackstone sowie Tishman Speyer auf renommierte US-Partner. Das 

Fondsvolumen beträgt rund 130 Mio. USD. Die Kapitalbindung dürfte lt. MPC 

durchschnittlich rund viereinhalb Jahre betragen. 

Cash.: Top5 US- 

Immobilienfonds-Anbieter 

Initiator FV EK 

in Mio. Euro 

Jamestown 519,4 213,9 

BVT 368,7 71 

Signa 173,4 68,5 

CFB 163,1 58,7 

Ideenkapital 162 162 

Die Düsseldorfer Ideenkapital, Tochter der Münchner Ergo Versicherung, warb lt. Feri 2007 mit 158 Mio. Euro 

104% mehr EK ein als 2006. Das damit bewegte Fondsvolumen beläuft sich auf 286,9 Mio. Euro. Aktuell offeriert 

Ideenkapital mit dem US PROFESSIONAL PORTFOLIO INVEST und dem US PROPERTIES VALUE ADDED 

zwei US Beteiligungskonzepte mit unterschiedlichem Chance-/Risikopotential an. Mit dem PROFESSIONAL 

PORTFOLIO INVEST können sich Anleger an einem Dachfonds beteiligen, der in Class-A Core-Immobilien in 

verschiedene US-Kernstandorte investiert, mit dem US PROPERTIES VALUE ADDED an einem Dachfonds, der 

in Büroimmobilien mit erhöhtem Wertsteigerungspotenzial investiert. Die erworbenen Gebäude, werden revitalisiert 

und nach kurzer Haltedauer mit Gewinn weiterveräußert. Beide US-Fonds werden von Hines, einem der 

weltweit erfolgreichsten privaten Investment- und Facitity Manager, gemanagt. 

Mit hohen Gewinnen konnte Ideenkapital 2007 vier Objekte aus der US Produktlinie ProVictor veräußern. Das 

Objekt 666 Fifth Avenue aus dem ProVictor 5, das für 1,8 Mrd. USD verkauft wurde, erfuhr während der sechsjährigen 

Haltedauer eine Wertsteigerung von rund 250%. Für die Anleger konnte damit eine durchschnittliche Rendi- 

asien - region mit der größten 

wachstumsdynamik der welt 

cfb-fonds 164 - asia opportunity I 

� Immobilienzertifikatefonds 

� Aufbau eines breit diversifizierten Immobilienportfolios 

des LaSalle Asia Opportunity Fund III 

mit Investitionen in etablierte Wachstumsmärkte 

Asiens 

cfb-fonds 

WWW.COMMERZREAL.COM I CFB-FONDS 

� Fonds für internationale, institutionelle Anleger 

mit Eigenkapital von USD 3 Mrd. 

- exklusiv für Privatanleger bei der CFB 

� LaSalle Investment Management 

- 100%iges Konzernunternehmen des Jones 

Lang LaSalle-Konzerns 

- seit über 30 Jahren in Asien vor Ort tätig 

I IMMOBILIENFONDS I UNTERNEHMERISCHE 

BETEILIGUNGEN I LEASINGFONDS I


te (vor Steuern, ohne Agio) von 45% p.a. realisiert werden. Ebenfalls mit sehr gutem Gewinn konnten Ende 2007 

zwei Washingtoner Objekte aus dem ProVictor 4 veräußert werden. Der Wert des gesamten Portfolios verdoppelte 

sich damit während der Laufzeit. Die Rendite belief sich für die Anleger auf 18% p.a. vor Steuern. 

Platz 4 erreicht lt. Feri mit 123 Mio. Euro die Darmstädter US-Treuhand vor der BVT Unternehmensgruppe aus 

München, die 61,5 Mio. Euro einwarb. 

Mit der BVT Residential Fondsserie, die in die Entwicklung von Class-A Apartments investiert, können die Anleger 

an der ganzen Wertschöpfungskette bei der Errichtung von Apartmentanlagen profitieren. Der US- 

Mietwohnungsmarkt entwickelt sich schon seit einiger Zeit positiv und profitiert von der Eigenheim-Krise. Die gestiegene 

Zinsbelastung bei gleichzeitig hohen Eigenheim-Kaufpreisen ließ die Grenznachfrager ausfallen und 

auch kapitalkräftige Nachfrager der geburtenstarken Jahrgänge in Kauf-Warteposition gehen. Die Subprime- 

Krise pusht den Mietmarkt nun noch weiter. Bei dem höheren Zinsniveau und der derzeit sehr restriktiven Kreditvergabe 

der Banken können längst nicht mehr so viele Amerikaner ein Eigenheim finanzieren und bleiben deshalb 

Mieter. Durch die Zunahme der Zwangsversteigerungen - man schätzt die Zahl für die nächsten drei Jahre 

auf über 3,3 Mio. - werden zudem wieder mehr Amerikaner zur Miete wohnen müssen. „Da immer mehr US- 

Bürger aufgrund der angespannten Kreditsituation davon absehen, ein Eigenheim zu erwerben, und dafür lieber 

zur Miete wohnen, steigen die Mietpreise – eine Entwicklung, von der Fonds, die in dieses Immobilienmarktsegment 

investieren, profitieren“, beurteilt auch Harald von Scharfenberg, Firmengründer und geschäftsführender 

Gesellschafter der BVT Unternehmensgruppe, die aktuelle Situation. 

Der als teilweiser Blind-Pool gestartet aktuelle BVT Residential USA 6 ist seit kurzer Zeit vollständig committed. 

Investiert wird in 4 Projektentwicklungen in Austin, Denver, Phoenix und Las Vegas. Bei allen vier Standorten ist 

Fairfield Fachpartner. Zwischen 1997 und 2006 verkaufte Fairfield 216 Anlagen und erwirtschaftete im Durchschnitt 

bei den Transaktionen eine Rendite von 26,2% (IRR). Fairfield hat im 4.Quartal 2007 im Rahmen des "Ellis 

Partners' Shopping ReportPerformance"-Rankings, der der US-Apartmentbranche als "Industry Benchmark" 

dient, den ersten Platz im Bereich Objektverwaltung/Objektvermietung gemacht. Das Fondseigenkapital des BVT 

Residential 6 wurde vor kurzem von 50 Mio. USD auf 67 Mio. USD aufgestockt. 75% davon sind bereits platziert. 

Im Frühjahr 2008 geht die BVT mit dem US-Einzelhandelsimmobilienfonds BVT Retail USA Portfolio Fund in die 

Platzierung. Investiert wird in so genannte Shadow-anchored Center, also Ladenzeilen, die unmittelbar an so genannte 

Super WalMarts angegliedert sind und von deren Anziehungskraft profitieren. Mitte des Jahres geht dann 

der siebte Fonds der BVT Residential USA Serie in die Platzierung, der wie seine Vorgänger in den amerikanischen 

Mietwohnungsmarkt investiert.

Beendet die US-Hypothekenkrise den US-Immobilienboom? 


Marco Ambrosius, Vorstand Ideenkapital Financial Service 

„Buy low, sell high“ sagen die Amerikaner. Hierzulande heißt es: „Im Einkauf liegt der Segen“. Die Kaufleute auf 

beiden Seiten des Atlantiks müssten sich eigentlich prächtig verstehen. Doch anscheinend trauen viele ihren eigenen 

Weisheiten nicht mehr über den Weg: Seit in den USA die Subprime-Krise mit ihren Verwerfungen auf den 

globalen Finanzmärkten ausgebrochen ist, wagen sich viele private Investoren nicht mehr über den Atlantik. Der 

Immobilienboom sei vorbei, das Risiko zu groß, heißt es. Doch stimmt das? 

Ich möchte Ihnen ein recht überzeugendes Gegenbeispiel liefern. Unser US-Immobilien-Fonds ProVictor V beteiligte 

sich im Jahr 2000 am Erwerb des Bürogebäudes 666 Fifth Avenue in New York für 518 Mio. USD bei einem 

Eigenkapitaleinsatz von knapp 200 Mio. USD. Damals steuerte der Börsen- und Internetboom seinem Höhepunkt 

zu, die Immobilienpreise stiegen rasant. Doch kurz nachdem Ideenkapital die Beteiligung eingegangen war, platzte 

die Internet-Blase, die Börsenkurse brachen ein. Der 11. September kam, die USA schlitterten in die Rezession. 

Ob wir den Kaufpreis jemals wieder einspielen könnten, wurden wir gefragt. Haben Sie Geduld – lautete unsere 

Antwort. Im Januar 2007 schließlich konnte das Fondsobjekt für 1,8 Mrd. USD bei einer Wertsteigerung von 

247,5% (!) verkauft werden. Das war der höchste jemals erzielte Verkaufspreis einer Einzel-Büroimmobilie in den 

USA. Der Käufer stemmte diese Milliardeninvestition mit gerade einmal 50 Mio. USD Eigenkapital… 

Erfolgsfaktoren: Damit dieses außerordentlich gute Verkaufsergebnis zustande kam, waren verschiedene Faktoren 

wichtig: Zum einen die gelockerte Kreditvergabe der US-Banken. Sie ermöglichte es, eine Investition mit einem 

hohen Kredithebel zu stemmen. Zum anderen machte aber auch die Phase niedriger Zinsen die Finanzierung 

erschwinglich. Mit der hohen Liquidität der beteiligten institutionellen Investoren war auch gleichzeitig eine 

große Nachfrage nach Cashflow-orientierten Immobilien verbunden. Zusammen mit den vergleichsweise geringen 

Margen am Markt ergab das über Jahre ein ideales Investitionsumfeld. 

Und weil die Nachfrage bekanntlich das Geschäft belebt, führte diese Situation in vielen Fällen zu preistreibenden 

Bieterverfahren, die dann solch exorbitante Verkaufspreise erzielten. Die Rahmenbedingungen stimmten also. 

Lage, Lage, Lage… Doch letztlich helfen alle Rahmenbedingungen wenig, wenn die vielzitierte ‚Lage, Lage, 

Lage’ nicht stimmt. Der Erfolg steht und fällt mit der Auswahl des passenden Objektes und – ganz wichtig – auch 

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mit der Auswahl der Partner. Hätten wir Anfang 2007 ein vergleichbares Büro-Gebäude nicht in New York, sondern 

in Detroit veräußern wollen, wäre uns ein ähnlicher Erfolg wahrscheinlich versagt geblieben. Wesentlicher 

Erfolgsfaktor bei der Auswahl von Objekten sind die Partner mit ihrer lokalen Immobilienexpertise und der Präsenz 

vor Ort. Im Jahr 2000 war das Tishman Speyer, heute ist es bei unseren Fonds Hines. 

Doch was hat das nun alles mit den Auswirkungen der Subprime-Krise zu tun? Ich bin davon überzeugt, 

dass es „nach Subprime“ viele Parallelen zum Jahr 2000 gibt: 

Ähnlich wie 2000 viele ahnten, dass die hochspekulative Internet-Party nicht ewig dauern würde, sind heute viele 

überzeugt, dass sich die reinen Spekulanten auf dem US-Immobilienmarkt nicht auf Dauer halten können. Ähnlich 

wie 2000 bei den Internet-Aktien erleben wir, dass sich aggressiv agierende Käufer mit niedrigem Eigenkapital 

zurückziehen. Und ähnlich wie 2000 an der Börse, erleben wir heute, dass die zurückgehende Spekulation auch 

wider zu einer vernünftigen Differenzierung in den Teilmärkten führt: Class C in New Jersey kostet nicht mehr soviel 

wie Class A in Manhattan. 

Unser Immobilien-Partner Hines geht davon aus, dass beispielsweise in den US-Küstenregionen New York, Boston 

oder San Francisco in diesem Jahr die Wertansätze um 5 bis 15% zurückgenommen werden. Hines erwartet, 

dass sich die Immobilienpreise dort wieder auf dem Niveau des Jahres 2006 einpendeln. Für manche spekulative 

Investoren mit kurzem Anlagehorizont wird dies sicherlich ein sehr schmerzhafter Prozess werden. Doch wir sehen 

diesen Prozess als heilsam an: Er ist notwendig für den gesamten Immobiliensektor und wird ihm langfristig 

neue positive Impulse verleihen. 

Profitieren werden von dieser langfristigen Entwicklung bonitätsstarke Käufer mit hohem Eigenkapitalanteil 

und exzellenten lokalen Partnern. Denn sie können zu vernünftigen Preisen in werthaltige Immobilien investieren. 

Sinkende Flächennachfrage: Welches Szenario sieht Ideenkapital vor diesem Hintergrund für den Markt? Zum 

einen wird sich – das lässt sich nicht wegdiskutieren – die Flächennachfrage im Zuge des gesamtwirtschaftlichen 

Wachstums sicherlich verlangsamen. 

Steigende Bevölkerungszahlen: Aber es gibt zwei positive Effekte, die langfristig für Ausgleich sorgen werden: 

Zum einen sind die USA sind eine der wenigen westlichen Industrienationen, deren Bevölkerung stetig zunimmt. 

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Und zwar durch eine hohe Geburtenrate der Nachfahren der ersten Baby-Boomer-Generation und den Zuzug von 

rund einer Million Greencard-Inhabern jährlich. Zum anderen wird im Zuge des starken Dienstleistungssektors in 

den USA die Zahl der Büroarbeitsplätze steigen. 

Steigende Mieten: Wir gehen davon aus, dass in diesem Umfeld auch in Zukunft die Mieten moderat steigen 

werden. Allerdings werden die Kaufpreise nicht im gleichen Verhältnis steigen. Dies belegen auch die Berechnungen 

von Grubb-Ellis. Sie gehen für das laufende Jahr von einem leichten Anstieg der Durchschnittsmiete für 

Class-A-Büroimmobilien von 50,11 USD auf 51,62 USD je sqft aus. Der Leerstand wird demnach nur leicht von 

13% auf 13,2% steigen. Bei gleichzeitig sinkenden Kaufpreisen, wie Hines sie erwartet, ist also die Ertragssituation 

weiterhin intakt. 

Das bietet bei der Wahl der passenden Immobilien mit der entsprechenden lokalen Expertise und dem richtigen 

Partner günstige Einstiegschancen, das sorgt aber auch für ein weiterhin hohes Investoreninteresse. 

Wir halten deshalb unverändert fest am Immobilienstandort USA, der immer noch mit Abstand der größte der 

Welt ist. Und wir halten unverändert fest an dem Fondskonzept, dass den langfristigen Ertrag und nicht den kurzfristigen 

Gewinn anstrebt. 

Erfolgreich wird letztlich nur sein, wer einen langfristig erzielbaren Cashflow in Sinne hat und gleichzeitig beim 

Investment auf die lokale Kompetenz und die Ressourcen vor Ort vertraut. Dann können Sie gewiss sein, dass 

auch in Zukunft die alten Kaufmannsweisheiten diesseits und jenseits des Atlantiks ihre Gültigkeit behalten: Denn 

im Einkauf liegt der Segen. 

Großbritannien: IVG pusht den Umsatz 

Dass im Einkauf der Segen liegt, zeigt sich aktuell auch in Großbritannien. Immobilien auf der Insel sind teuer 

geworden, Überhitzungstendenzen malen sich ab. Das macht den Einkaufsbummel nicht gerade einfacher. Gab 

es 2006 noch acht Initiatoren, die GB-Fonds angeboten haben, so reduzierte sich die Zahl 2007 auf nur noch 

drei: Die IVG, Doric 

GB Immobilienfonds (Quelle: Feri/ Loipfinger) 

Asset Finance und 

EK = Eigenkapital 2002 2003 2004 2005 2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. 

Real I.S.. 

Rang FV = Fondsvolumen EK EK 

EK EK EK EV EK FV EK 

Diese drei Initiatoren 

sammelten 2006 fast 

genauso viel Geld ein, 

wie die acht Initiatoren 

aus 2006. Insgesamt 

wurden lt. Feri 

2007 rd. 535,7 Mio. 


in Mio. € 

1 1 IVG Immobilien (Wert-Konzept) 0,0 0,4 67,4 159,1 224,3 448,5 406,1 667,2 81% 

2 3 Doric Asset Finance, Offenbach 0,0 0,0 0,0 20,6 65,0 97,5 107,8 170,2 66% 

3 6 REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 49,1 32,8 78,4 21,8 52,0 -34% 


Zwischensumme 0,0 0,4 273,2 495,3 532,3 1.034,4 535,7 889,4 1% 

geschätzte Dunkelziffer 5,0 5,0 10,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Gesamtsumme 5,0 5,4 283,2 495,3 532,3 1.034,4 535,7 889,4 1% 

Euro deutsches Anlegerkapital in England investiert, das entspricht einem Plus von 0,6%. Inklusive der Bankkredite 

kamen sogar 889,4 Mio. Euro für Großbritannien zusammen. 

Gepusht wurde das England-Geschäft maßgeblich von der IVG. Für ein Immobilienportfolio und die „Gurke“, eine 

der bekanntesten Immobilien der Welt, sammelte die IVG lt. Feri 406,1 Mio. Euro Anlegergeld ein und realisierte 

ein Fondsvolumen von 667,2 Mio. Euro. 

Die Doric Asset Finance weist ein Platzierungsergebnis von 107,8 Mio. Euro auf, das entspricht einem Plus von 

66% gegenüber 2006. Aktuell bietet die Doric Asset Finance den GENO EuropaFonds 2 zur Zeichnung an. 

Investiert wird in die Lion Plaza, einem 25 000 qm großen Büro– und Einzelhandelskomplex in der City of London. 

Der Immobilienkomplex ist voll vermietet. Die vorhandenen Mietverträge haben eine durchschnittliche Restlaufzeit 

von ca. 18 Jahren (Stand: Dezember 2007). Hauptmieter sind die internationale Anwaltskanzlei "White & 

Case" sowie das Versicherungsunternehmen AXA Die Ausschüttungen werden mit 6% pro Jahr prognostiziert. 

Run auf Sonstige Auslands-Immobilienfonds: 

Nachdem lt. Feri Anleger 2006 die Wahl hatten zwischen Produkte aus 17 sonstigen ausländischen Ländern, so 

erhöhte sich 2007 die Auswahl auf 23 Länder. Mit rund 1,56 Mrd. Euro konnten in den sonstigen Ländern 608,6 

Mio. Euro mehr eingesammelt werden als 2006. Das entspricht einem Plus von 64%. Durch zahlreiche fremdkapitalfreie 

Dachfonds stieg das Fondsvolumen lt. Feri allerdings nur um 34,8% auf 2,61 Mrd. Euro. Größter Teilbereich 

und für den Gesamtzuwachs verantwortlich waren die 2007 neu aufgekommenen Dachfonds-Konzepte. Anleger 

investieren hier meist in BlindPools, die wiederum in einen oder mehrere institutionelle Zielfonds investieren. 

Da hier i.d.R. nur eine Investitionsregion und nicht konkrete Investitionsländer feststehen, ist eine Zuordnung zu 

einzelnen Ländern für die Statistik nur bedingt möglich. 

Asien lockt mit Dachfondskonzepten: 

Der Bayernfonds Asien 1 - Asia Growth der Real I.S. AG investiert breit über regionale Zielfonds in den asiatischpazifischen 

Raum. Der Investitionsschwerpunkt liegt insbesondere in Japan, Singapur, China und Indien. Weitere


Standorte können auch in Südkorea, Malaysia und weiteren Ländern in Asien bzw. eingeschränkt in der pazifischen 

Region liegen. Die Investitionen erfolgen wirtschaftlich über Indexzertifikate. 

Mit dem Geschlossenen Immobiliendachfonds Wachstumswerte Asien 1 bietet Hannover Leasing Privatanlegern 

die Möglichkeit, an der Wertentwicklung von vier Zielfonds zu partizipieren, die in verschiedenen Großstädten 

Chinas und Indiens sowie in die Metropolen Singapur, Hong Kong und Kuala Lumpur tätig sind. Die Zielfonds investieren 

dabei in die Sektoren Wohnen, Büro und Einzelhandel. 

Der Commerz Real Asia Opportunity I erwirbt Zertifikate der ABN AMRO, die die Performance des LaSalle Asia 

Opportunity Fund III abbildet. Der LaSalle Fonds ist als Blind-Pool mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 

max. 12 Mrd. USD konzipiert und investiert in Immobilien sowie Projektentwicklungen verschiedener Nutzungsarten 

in Japan, China, Korea, Hongkong, Singapur und Thailand. 

Australien: Reges Treiben Down Under 

Die australische Wirtschaft befindet sich seit 15 Jahren in einer starken Wachstumsphase und gilt als eine der 

stabilsten Wirtschaften der Welt. Die Arbeitslosenquote ist mit 4,6% auf dem niedrigsten Stand seit 3 Dekaden. 

Unternehmen expandieren und schaffen Arbeitsplätze. 

Australien profitiert dabei vor allem vom China- 

Boom und Asiens deutlich gestiegenem Bedarf an 

Rohstoffen. Das pusht das Wachstum. Der Boom 

spiegelt sich auch den Büroimmobilienmärkten wieder. 

Damit auch deutsche Anleger an dieser positiven 

Entwicklung partizipieren können, boten 2007 

drei Initiatoren australische Immobilienfonds an: Ideenkapital, 

Real.I.S. und Sachenfonds. Insge- 

samt sammelten diese Initiatoren letztes Jahr lt. Feri umgerechnet 244,9 Mio. Euro Anlegerkapital ein, das australische 

Fondsvolumen belief sich auf 573,8 Mio. Euro. 

Größter Australien-Player war lt. Feri die REAL I.S., die mit den Real I.S. AG Bayernfonds Australien 2 und 3 rund 

194,4 Mio. Euro im vergangenen Jahr bei den Anlegern einwerben konnte. Mit dem aktuell in der Platzierung befindlichem 

Bayernfonds Australien 3 wird dieses Mal nicht in Core-Objekte investiert sondern in Genussrechte der 

neu gegründeten luxemburgischen Emuto Global Capital S.à r.l., die wiederum das Genussrechtskapital in Indexzertifikate 

der Pacific Real Estate Basket S.à r.l. anlegen wird. Die Pacific Real Estate Basket investiert die 

Anlegergelder z.T. direkt in Immobilien und zum Teil in einzelnen Zielfonds, die dann über Objektgesellschaften 

die einzelnen Immobilien ankaufen. Rund 60% der Investitionen erfolgen breit diversifiziert in Bestandsimmobilien, 

der in Value add Immobilien. 

Anfang 2008 meldete Real I.S den erfolgreichen Verkauf des Melbourner Fondsobjektes aus dem Bayernfonds 

Australien 1. Nach nur 2 Jahren Fondslaufzeit erhalten die Anleger einen Gesamtrückfluss von rund 135%. 

Die Ende 2007 von KanAm gekaufte Sachsenfonds akquirierte 2007 lt. Feri für Core-Objekte in Melbourne umgerechnet 

37,5 Mio. Euro. Das Fondsvolumen inkl. Bankkredite belief sich auf umgerechnet 97 Mio. Euro. 

Dritter und jüngster Australien-Fonds Anbieter ist die Ergo-Tochter IdeenkapitaI. Anleger beteiligen sich an dem 

VALAD Core Plus Fund, der in gewerblich genutzte Immobilien investiert. 75% der Investitionen fließen in Coreund 

Value Add-Immobilien, die längerfristig gehalten werden und einen kontinuierlichen Cashflow gewährleisten. 

Die verbleibenden 25% des Kapitals fließen in Value Add Objekte, deren Wertsteigerungspotenziale in einer Haltedauer 

von bis zu 5 Jahren und frühzeitige Veräußerung realisiert werden sollen. Mit diesem Konzept konnte 

Ideenkapital 2007 rund 13 Mio. Euro EK bei deutschen Anlegern einsammeln. 

Dubai: Oase im heißen Wüstensand lockt 

immer noch 

Neun Initiatoren gelang es auch 2007 wieder, bei deutschen 

Anlegern Geld für Dubai-Projekte locker zu machen. 

Lt. Feri waren das mit 111,1 Mio. Euro sogar noch 

einmal 15% mehr als 2006. Das Fondsvolumen stieg sogar 

um 37% auf 296,1 Mio. Euro. Einsammler Nr. 1 war 

2007 der ACI Alternative Capital Invest. mit 54,5 Mio. 

Euro Anlegerkapital und 198,6 Mio. Euro Fondsvolumen. 

De zweitplatzierte Anbieter Trend Capital akquirierte 29,2 

Mio. Euro EK, der drittplatzierte Anleger Quickfonds wird 

von Feri auf 14,2 Mio. Euro geschätzt. 

sonst. Ausland (Quelle: Feri/Loipfinger) 

EK = Eigenkapital 2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. 


Land/Initiator in Mio. € 

in % 

Australien: 

REAL I.S. (früher: Bayernfonds), M. 26,7 61,1 194,4 445,8 628% 

Sachsenfonds, München 34,7 89,9 37,5 97,1 8% 

Ideenkapital, Düsseldorf 0,0 0,0 13,0 30,9 

Zwischensumme 61,4 151,0 244,9 573,8 299% 


EK = Eigenkapital 2006 platziert: 2007 platziert: 

Veränd. 



in % 

Dubai: 

Alternative Capital Invest, Gütersloh 20,2 70,6 54,5 198,6 170% 

Trend Capital, Mainz 17,3 85,4 29,2 68,1 69% 

Quickfunds, Berlin 5,3 5,3 14,2 14,2 168% 

Dubai Invest Managem., Düsseldorf 0,1 0,1 3,0 3,0 2900% 

Ventafonds, Bremen 1,3 2,2 3,0 5,0 131% 

world-of-funds.com, Fulda 0,0 0,0 3,0 3,0 

DBM Fonds (ABN AMRO), Köln 50,0 50,0 2,1 2,1 -96% 

Dubai Select, München 2,3 2,3 2,0 2,0 -13% 

Dubai 1000 Verwaltung, Hamm 0,1 0,1 0,1 0,1 

Zwischensumme 96,8 216,2 111,1 296,1 15%

Kanada: Real I.S. startet von 0 auf 100 

Initiatoren sammelten lt. Feri mit umgerechnet 

162 Mio. Euro für Kanada Immobilien und Objektentwicklungen 

rund dreieinhalb Mal soviel Geld ein wie 

2006. Das Fondsvolumen stieg analog. Das meiste 

Geld davon sammelte mit 128,6 Mio. Euro die Real 

I.S. ein, gefolgt von dem kanadischen Landentwickler 

Walton mit 29,8 Mio. Euro und ICM Equity Partners 

mit 2,6 Mio. Euro. 


Sonstiges Europa: Frankreich, Luxemburg und Tschechien im Fokus 

Bedeutende Investitionsländer in 2007 waren lt. Feri darüber hinaus Frankreich mit 96,2 Mio. Euro (+10%), Luxemburg 

mit 30,7 Mio. Euro und Tschechien mit 74,2 Mio. Euro (+287%). 

In Frankreich war besonders das Bankhaus Wöl- sonst. Ausland (Quelle: Feri/Loipfinger) 

bern aktiv. Mit 83,1 Mio. Euro sammelte Wölbern EK = Eigenkapital 2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. 

knapp sechsmal soviel Geld ein wie in 2006. 


In Tschechien sammelte die Signa mit dem Signa – 

04 The Park rund 46,2 Mio. Euro ein. Das Fondsvolumen 

wird mit rund 50 Mio. Euro beziffert. Investiert 

wird in den Büro-Komplex „The Park“ der zu großen 

Teilen an das zur Deutschen Post gehörende 

Logistik-Unternehmen DHL vermietet ist. 

In Luxemburg sammelten Signa und HGA Capital 

mit dem Joint Venture Fonds Signa 05/HGA Luxemburg 

zusammen rund 30,7 Mio. Euro EK ein. Der 

Fonds investiert in das Ikaros Business Center, das 

über 15 Jahre vermietet. Das Investitionsvolumen 

des Fonds liegt bei 181,5 Mio. Euro bei 81,5 Mio. 

Euro Eigenkapital. 


EK = Eigenkapital 2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. 



in % 

Kanada: 

REAL I.S., München 0,0 0,0 128,6 300,0 

Walton Int. Group, Calgary/Berlin 3,2 3,2 29,8 29,8 831% 

ICM Equity Partners, Köln 0,0 0,0 2,6 4,0 


kapital volumen 


in % 

Frankreich: 

Wölbern Bankhaus, Hamburg 14,1 26,3 83,1 154,9 489% 

Commerz Real Fonds, Düsseldorf 0,0 0,0 13,1 31,2 

Zwischensumme 

Luxemburg 

87,7 146,6 96,2 186,1 10% 

SIGNA Property, Düsseldorf 0,0 0,0 22,4 49,6 

HGA Capital, Hamburg 0,0 0,0 8,3 18,0 

Zwischensumme 

Tschechien: 

0,0 0,0 30,7 67,6 

SIGNA Property, Düsseldorf 0,0 0,0 46,2 123,8 

HL Hannover Leasing, München 0,0 0,0 15,0 55,0 

Sachsenfonds, München 19,2 48,0 13,0 37,1 -32% 


Die Zeichner von geschlossenen Fonds werden älter: 

Nach Loipfinger/Feri ergaben sich bei den Untersuchungen der Zeichnerstrukturen außergewöhnliche Ergebnisse 

beim Alter der Anleger. Im gewichteten Mittel waren die 

Feri: Altersstruktur Zeichner (alle Modelle) 

Zeichner 2007 54,1 Jahre alt. Der bisherige Höchstwert lag Alter 

55 

2004 bei 53,6 Jahre. Gepusht wurde der Altersschnitt von 

den Anlegern in der Alterskategorie zwischen 61 bis 70 Jahren. 

Mit 25,9% wurde noch nie ein so hoher Anteil des Gesamtmarktvolumens 

von Investoren in dieser Alterskategorie 

gezeichnet. Die über 70-jährigen kamen lt. Loipfinger/Feri auf 

insgesamt 12,7% oder 1,6 Mrd. Euro. 

50 

Innerhalb der Produktgruppen waren 2007 die ältesten 

Zeichner mit 56,1 Jahren bei den Immobilienfonds zu finden. 

Jeder dritte Zeichner von Immobilienfonds ist dabei deutlich 

über 60 Jahre. Die jüngsten Zeichner mit durchschnittlich 

51,5 Jahren sind bei den Private Equity Fonds zu finden. Die 45 

Zeichner von Schifffonds sind im Schnitt rund 53 Jahre alt, 

die von gebrauchten Lebensversicherungen rund 54 Jahre. 

Frauen entdecken vorsichtig die Geschlossenen Fonds für sich: 

Insgesamt kauften lt. Feri 417 350 Personen 2007 einen geschlossenen Fonds. Das entspricht einem Plus von 

17,5%. Durchschnittlich legten die Investoren 2007 aber weniger an: Die durchschnittliche Anlagesumme lag mit 

30.330 Euro um 7,5% unter dem Vorjahreswert. Mit 3,82 Mrd. Euro haben laut Feri noch nie so viele Frauen in 

Beteiligungsmodelle investiert wie in 2007. Ihre Zeichnungssumme lag mit 27 900 Euro allerdings um 8% unter 

dem Gesamtmarktdurchschnitt. Von Männern kamen 62% des Kapitals, den Rest zeichneten Firmen, die im 

Durchschnitt gut das Doppelte der durchschnittlichen Anlagesumme von 30.330 Euro anlegten. 

Umgerechnet auf die durchschnittliche Zeichnungssumme pro Bundesbürger ermittelte Feri einen Wert von 154 

Euro pro Bundesbürger und ein finanziertes Fondsvolumen von 280 Euro pro Bundesbürger. 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007

Rückkehr zur Normalität 


Stephanie von Keudell, Chefredakteurin „Private Equity Quaterly Analysis“ 

2007 hätte das Jahr der Private Equity-Fonds werden können – wenn es sich so weiter entwickelt hätte, wie das 

Ende 2006 den Anschein hatte: Ein stabiler Konjunkturaufschwung und genügend Zeit, um mit einigen kreativen 

Kniffen vor Inkrafttreten 

der Abgeltungsteuer 

noch das eine oder andere 

Schlupfloch auszunützen. 

Auf diesen Zug 

wollten auch im abgelaufenen 

Jahr wieder 

eine Reihe von Newcomern 

aufspringen: 2007 

sah 82 aktive Initiatoren 

(mit mindestens einem 

Private Equity-Fonds im 

Private Equity Fonds 2007 - Top 5 EK im Vergleich (Cash./Feri/Scope) 

Cash. 

Feri /Loipfinger 

Scope 

Rang Initiator EK* Initiator EK* Initiator EK* 

1 KGAL 333,8 KG All. Leasing 334,8 KGAL 311 

2 RWB 218,4 Macquarie Infratsruktur 297,9 RWB 208 

3 Alfred Wieder AG 103,5 RWB AG 219,4 Macquarie 176 

4 BVT 75,5 Hannover Leasing 173,3 Hannover Leasing 137 

5 Hannover Leasing 74,9 Deutsche Bank 134,6 Deutsche Bank 129 

Gesamtsumme 

1.275,4 2.142,0 1.660 

Veränd. zu 2006 

10,5% -6% -17,4% 

*EK= Eigenkapital in Mio. Euro 

Angebot) gegenüber 71 im Vorjahr. Davon waren 22 neu in diesem Segment aktiv, 11 Anbieter aus 2006 haben 

sich wieder verabschiedet und keinen Fonds mehr in der Platzierung. Einer der Newcomer punktete mit einer pfiffigen 

Struktur zur Vermeidung der Abgeltungsteuer – Hannover Leasing konnte sich mit ihrem ersten Private 

Equity-Fonds sowohl bei Feri/Loipfinger als auch bei Scope auf Anhieb unter die platzierungsstärksten 5 Initiatoren 

einreihen. Wie auch einige andere Newcomer setzen Hannover Leasing, Real I.S., LHI und Hansa Treuhand 

auf starke Partner, um dem Misstrauen der Anleger im typischen People-Business Private Equity den Wind 

aus den Segeln zu nehmen. Ebenfalls vertrauenerweckend ist die Umkehrung des letztjährigen Trends zum Direktinvestment. 

Es steht zu hoffen, dass die Anleger nicht nur vorübergehend zu der Ansicht gelangt sind, dass 

Dachfondskonstrukte besser zu Anlagesummen von 10 bis 20 000 Euro passen als riskantere Direktinvestments. 

Ein Sonderthema ist wie bereits im Vorjahr Infrastruktur. Sowohl Feri/Loipfinger als auch Scope subsumieren die 

entsprechenden Produkte unter Private Equity – so erklärt sich zumindest teilweise der deutliche Ranglistenunterschied 

bei den einzelnen Marktbeobachtern. Macquarie und die Deutsche Bank sammelten ihre Rekordvolumina 

mit jeweils einem einzigen Fonds ein – insofern muss sich die nachhaltige Dominanz dieses Investmentthemas 

erst noch beweisen. Unstrittig ist, dass sich RWB vom Einbruch ihrer Platzierungszahlen im Vorjahr wieder 

erholt hat. Mit ihren Themenfonds Indien und China ist sie der Konkurrenz zuvorgekommen und konnte einen 

Trend setzen. Der deutliche Bewertungsanstieg auf den in den letzten Jahren besonders beliebten Buyout- 

Märkten, der sich im Nachhinein als Vorbote der aktuellen Finanzkrise einordnen lässt, veranlasste auch eine 

Reihe von Mitbewerbern zum Ausweichen auf regionale Alternativen in Osteuropa oder Asien oder auf im Trend 

liegende Branchen wie Clean Tech, Life Science sowie Rohstoffe und Energie. Die professionelle Umsetzung 

dieser attraktiven Investmentstrategien wird sich allerdings gerade bei Private Equity-Beteiligungen erst im Laufe 

der rund zehnjährigen Laufzeit zeigen. Umso wichtiger ist bei der Anlageentscheidung ein Blick auf die Erfahrung 

des Initiators, die sich in der Wertentwicklung der Vorgängerfonds ausdrücken sollte. Vorreiter in Sachen Transparenz 

nicht nur für Investoren dieser Produkte, sondern auch für Fachpresse und Öffentlichkeit sind BVT und 

RWB. Über die Ausgestaltung ihrer Reportings in einzelnen Details kann und sollte man trefflich streiten, insbesondere 

thesaurierende Fonds verlangen nach adäquaten Berechnungsmethoden. Dennoch ist der Schritt zu einer 

unverschleierten Darstellung schwarzer und roter Zahlen in den Portfolios zu begrüßen. Denn Private Equity 

braucht dringend eine Abkehr von unrealistischen Renditeerwartungen und übertriebener Diskretion unter dem 

Deckmantel des „Private“, wenn die Anlageklasse auch nach der Abgeltungsteuer und den daraus resultierenden 

Einbußen von Steuervorteilen konkurrenzfähig bleiben will. In den nächsten zwei bis drei Jahren werden die ersten 

deutschen Dachfonds aus dem Jahr 1999 ohnehin die Karten auf den Tisch legen müssen und zeigen müssen, 

ob die tatsächlich erwirtschafteten Renditen dem Risiko aus den Unternehmensbeteiligungen im Marktvergleich 

angemessen sind.

Impressum 

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242- 

901250, F: 05242-901251 

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(V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener; 

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Albat, Michael Beck, Dr. Thomas 

Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. 

Gudrun Escher, Ergin Iyilikci, Uli 

Richter, Werner Rohmert, Martina 

Rozok, Frank Peter Unterreiner, 

Petra Rohmert 

Immobilienaktien: Hans Christoph 

Ries, Berlin: Karin Krentz, 

Frankfurt: Christina Winckler, 

München: Thomas Döbel (u.v.a.) 

Einzelhandel: Dr. Ruth 

Vierbuchen 

Hrsg.: Werner Rohmert 

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Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann 

(Deutsche Post Immobilien), Dr. 

Kurt E. Becker (BSK), Jürgen 

Böhm (ImmobilienScout24), 

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(Bulwien AG), Bernhard 

Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik), 

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• Prof. Dr. Hanspeter Gondring, 

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Umwelt Nürtingen -Geislingen) 

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Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: 

ABN AMRO (41); Airbus (12); AXA (40); Bayerische Landesbank (6, 

12, 15); Blackstone (36); BulwienGesa (19-23); BVT (2, 17, 37); BVT 

Unternehmensgruppe (37); Cash (2, 4, 6, 11); Catella Real Estate AG 

(2); CFB (27); Commerz Real AG (2, 10, 41); Commerzbank (10); 

Conti Gruppe (6); DCM (27); DEGI GmbH (2); Deka Immobilien Investment 

(2); Deutsche Bank (3, 6, 17); DFH (27); Doric Asset Finance (2, 

6, 10, 40); Dr. Peters. (10); Efonds24 (2); Emirates Airlines (10); 

Fondsbörse Deutschland (25); Emuto Global Capital S.à r.l. (41); Ergo 

Versicherung (36, 41); Fairfield (37); Fairvesta (2, 27); Fearnleys (9); 

Feri (2, 11, 34); Fondsbörse Deutschland (2, 31); Garbe Group (2); 

GHF mbH (2); Hannover Leasing (2, 41); Hansa Treuhand (2, 10); HCI 

Capital AG (2, 3, 6, 10); HGA (27); HGA Capital AG (2, 7, 33); Hines 

(17, 36, 39); HL Hannover Leasing (26); HSBC Trinkhaus & Burkhardt 

Immobilien GmbH (2); HSH Nordbank AG (34); HypoVereinsbank (27); 

Ideenkapital (2, 6, 17, 41); Ideenkapital (36, 41); IVG Immobilien Fonds 

(2, 4, 40); IVG Private Funds (6, 15, 17); Jamestown (2, 17, 34); 

KanAm (41); KGAL- Gruppe (2, 4, 15, 17, 26); König & Cie. (6); La- 

Salle Fonds (41); LHI Leasing (2, 27); Lloyd Fonds (6, 7, 10, 33); MPC 

Capital AG (2, 4, 6, 10, 17); RA Klumpe Schroeder + Partner (2); 

REAL I.S. (2, 6, 15, 17, 40, 41); Sachenfonds 41; Scope (2, 4, 6, 11); 

Secur GmbH (33); SHB (2, 17, 26); SIGNA Property Funds (2); Singapur 

Airlines (10); Tishman Speyer (36, 39); UBS Real Estate KAG 

(2); US-Treuhand (36); WalMarts (37); WealthCap (27); White & Case 

40; Wölbern Invest (2); ZBI (26). 

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Tel.:05242/901-250;eberhard@rohmert.de

Ausgabe Nr. 160 Spezial

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