41. Änderung FNP "Wachtberg-Mitte", Berkum - Begründung

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2.3 Umgebung des PlangebietesDas Plangebiet liegt im südwestlichen Ortsrand des Ortsteils Berkum am Wachtbergringzwischen dem Siedlungsgebiet Rondo (Bebauungsplan Nr. 02-11), dem SiedlungsgebietAlte Gasse (Bebauungsplan Nr. 02-9) und dem Einkaufszentrum Wachtberg (Bebauungsplan02-10).3. ÜBERGEORDNETE PLANUNG UND GEGENWÄRTIGE RECHTSLAGE3.1 Raumordnung und LandesplanungIm Landesentwicklungsplan ist die Gemeinde Wachtberg als Grundzentrum eingestuft.Bis auf die vier Siedlungsbereiche Berkum, Niederbachem, Villip und Villiprott ist das Gemeindegebietals ’Freiraum’ bzw. ’Waldgebiet’ ausgewiesen. Daneben bestehen zwei Gebietezum Schutz der Natur (Swistbachtalsystem und Waldbestand Kottenforst).Im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Bonn / Rhein-Sieg, Stand 2009 sind die oben genanntenvier Ortschaften, also auch Berkum und der Geltungsbereich der 41. Flächennutzungsplan-Änderung,als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) dargestellt. Daher ist diePlanung den Zielen der Landesplanung angepasst.3.2 Sonstige PlanungenFür die Gemeinde Wachtberg wurde im Mai 2012 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept 1vorgelegt, welches durch den Rat der Gemeinde Wachtberg am 27.09.2012 beschlossenwurde. Ziele dieses Einzelhandelskonzeptes sind:• Festigung und Erhöhung der Kaufkraftbindung im Gemeindegebiet,• weitere Förderung des Standortes Berkum als zentraler Einkaufsplatz,• Sicherung ergänzender wohnungsnaher Nahversorgungsangebote in den Ortsteilen,• planungsrechtliche Steuerung gesamtgemeindlich angepasster Sonderlagen desgroßflächigen Einzelhandels.Demzufolge wird ein zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum „Wachtberg Mitte“ festgelegt.Er umfasst das bestehende Einkaufszentrum sowie den Geltungsbereich der vorliegenden41. Flächennutzungsplan-Änderung, somit auch den Bebauungsplan Nr. 02-15„Wachtberg Mitte“.Ein weiterer zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum“ wird im Ortsteil Niederbachemabgegrenzt.Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird gemeindespezifisch eine Sortimentsliste definiert.Weitere Planungen sind die, bereits genannten, benachbarten Bebauungspläne Nr.02-9„Alte Gasse/ Rathausstraße“, Nr. 02-10 „Einkaufszentrum“ und Nr. 02-11 „Alte Gasse/Oberdorfstraße“.Einen Landschaftsplan gibt es für das Gemeindegebiet von Wachtberg nicht. Stattdessenist der Landschaftsraum außerhalb der Siedlungsbereiche als Landschaftsschutzgebiet(LSG-5110-004) per Verordnung festgesetzt.1Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg, CIMA Beratung + ManagementGmbH, Köln, Mai 2012 – Beschluss der Gemeinde Wachtberg vom 27.09.2012bgr5_41FNPÄnd_24 wg.doc Seite 4
Anderweitige Fachpläne aus den Bereichen des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechtesliegen für den Planbereich ebenso nicht vor.4. DARSTELLUNG DES WIRKSAMEN FLÄCHENNUTZUNGSPLANESDer zurzeit wirksame Flächennutzungsplan stellt für den Änderungsbereich überwiegendGemischte Bauflächen (M) am Wachtbergring, teilweise differenziert als Dorfgebiet (MD)an der Rathausstraße gem. § 5 Abs. 2 Nr.1 BauGB dar. Der zentrale Omnibusbahnhof istals Fläche für den Gemeinbedarf gem. § 5 Abs. 2 Nr.2 BauGB dargestellt. Weitere Flächen,angrenzend an die Bebauungspläne Nr. 02-9 und 02-11 sind als Wohnbauflächengem. § 5 Abs. 2 Nr.1 BauGB dargestellt.5. GEGENSTAND DER PLANÄNDERUNGZiel und Zweck der Planung ist die Sicherung und Verbesserung der lokalen Versorgungsowie die Schaffung einer Nutzungsmischung von Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnenin dieser integrierten Lage in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung und zur Ortsmitte.Die Planung dient der Verknüpfung des Sondergebietsstandorts „Einkaufszentrum“westlich des Wachtbergringes mit dem inneren Siedlungsbereich des Ortsteils Berkum.So soll ein insgesamt zum Ortskern hin abgestuftes städtebaulich–funktionales Versorgungszentrumentwickelt werden.Gemäß dem in Kapitel 1 beschriebenen Planungskonzept sind daher im Änderungsbereichfolgende Flächen dargestellt:5.1 Gemischte Bauflächengem. § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGBDie gemischten Bauflächen ergänzen die geplanten Geschäfts- und Dienstleistungsbereichevon Wachtberg Mitte mit gemischten Quartiersflächen, in denen Wohnen in der Mischungmit kleinteiliger Einzelhandels-, Dienstleistungs- und sonstigen Gewerbenutzungenermöglicht werden sollen. Sie sollen den zentralen Bereich einerseits beleben, andererseitsplanungsrechtlich eine größere Flexibilität für ergänzende gewerbliche Nutzungenbieten, die in Wohngebieten gem. §§ 2 – 4 BauNVO nicht oder nur ausnahmsweise zulässigwären.Die gemischten Bauflächen bilden zudem einen abgestuften Übergang zum bestehendenWohngebiet „Rondo“ (Bebauungsplan Nr. 2-11 „Alte Gasse/ Oberdorfstraße“ und zur Rathausstraße.Hier stellen die gemischten Bauflächen zum Teil die bestehende Bebauungder ehemaligen Molkerei dar.5.2 Sondergebietegem. § 11 Abs. 2 BauNVOIm Geltungsbereich der 41. Flächennutzungsplan-Änderung bedarf es der Darstellungsonstiger Sondergebiete nach § 11 (2) BauNVO, weil die in dieser Änderung vorbereitendenund im weiteren Verfahren (paralleles Bebauungsplanverfahren 02-15 „WachtbergMitte“ verbindlich festgesetzten Sondergebiete keinem der Baugebiete gemäß §§ 2 – 10BauNVO entsprechen. Zum Beispiel sind im Bebauungsplan 02-15 Festsetzungen zurEinzelhandelssteuerung geplant, die sich ansonsten nicht oder nur schwer realisieren ließen.Dabei hat sich die Gemeinde von den gutachterlich erarbeiteten Leitlinien des vorgenanntenbeschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sowie der im Zusammenhangmit dem Bebauungsplanverfahren eingeholten Verträglichkeitsstudie der CIMAbgr5_41FNPÄnd_24 wg.doc Seite 5
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