PDF ansehen - Häusermagazin

Wenn es kalt wird
Streit um Heizung und Wohnraumtemperaturen beschäftigt die Gerichte
Einen großen Teil desJahresüber
schenkenweder Mieter noch Eigentümer
der Heizungsanlage einer
Immobilie besondere Aufmerksamkeit.
Doch kaum beginnen die
kälteren Monate, dann kann jedes
verdächtige Gluckern in den Heizkörpern
plötzlich eine tiefere Bedeutung
erlangen. Ein längerfristiger
Ausfall der Wärmeversorgung
kann unter Umständen sogar
zurUnbenutzbarkeit der Wohnung
führen.
Es kann in Notsituationen immer
wieder einmal nötig sein, dass der
Mieter ohne vorherige Rücksprache
mitdem Eigentümer einer Immobilie
einen Handwerker beauftragen
muss. Zum Beispiel dann, wenn
Gefahr im Verzuge ist, der Hauseigentümer
und sein Verwalter aber
nichterreichbarsind. So entschloss
sich eine Mieterin angesichts einer
funktionsuntüchtigen Gasetagenheizung,
einen Fachbetrieb zu
rufen. Die Rechnung betrug rund
600 Euro. Das Amtsgericht Münster
(Aktenzeichen 4C2725/09)war
der Meinung, der Eigentümer müsse
diese Summe begleichen, auch
wenn erselbst den Auftrag nicht
erteilt habe.Anderssah dies beieinigen
zusätzlichen Arbeiten aus,
die nicht dringend nötig gewesen
waren, vom Handwerker aber trotzdem
gleichmiterledigt wordenwaren.
Auf diesen Kosten blieb die
Mieterin sitzen. Deswegen empfiehltessich,
in solchen Fällen wirklich
nur auf die Beseitigung des
Hauptschadenszudrängen.
Der Eigentümer einer Immobilie
ist zwar inder Regel der erste
Ansprechpartner für den Mieter,
wenn etwas nicht funktioniert.
Doch er ist trotzdem nicht für jede
Unannehmlichkeit persönlich verantwortlich
zu machen.
UngefähreAngaben darüber, wann
eine Heizung ihre Aufgaben nicht
erfüllthabe, reichen in einem Zivilprozess
in aller Regelfür eine Mietminderung
nicht aus. Das musste
ein Mieter erfahren, dessen Ersatzansprüche
vor dem Oberlandesgericht
Düsseldorf (Aktenzeichen 10
U203/01) verhandelt wurden. Die
Richter waren mit den „nicht hinreichend
substantiiert(en)“ Feststellungen
des Klägers unzufrieden.
„Insoweit hätte es vielmehr
der genauen Darlegung bedurft,
an welchen Tagen welche Temperaturerreicht
wordenist,woran es indes
nach wie vor fehlt“, hieß es im
schriftlichen Urteil. Die Lehre daraus:
Man sollte in solch einer Situation
ein möglichstgenaues Störungsprotokoll
führen.
Wenn eine Wärmepumpenanlage
von vorneherein untauglich
für eine Immobilie war, dann
muss sich der Käufer nicht auf irgendwelche
Kompromisse einlassen
und kann das ganze Geschäft
rückgängig machen. Imkonkreten
Fall hatte sich ein Wohnungsbesitzer
für rund 12.000 Euro eine solche
Anlage einbauen lassen. Später
war festgestellt worden, dass
im Kellerraum der dafür erforderlicheLuftaustausch
garnicht stattfinden
konnte. Das Oberlandesgericht
Hamm (Aktenzeichen 21 U
21/02) gewährte dem Käufer deswegen
den so genannten großen
Schadenersatz,das heißt eine komplette
Rückzahlung des Kaufbetrages
und des Werklohns gegen
die Rückgabe der Anlage. Eventu-
RECHT
Energieberatung spart Heizkosten
mit Thermografie Wärmeverluste sichtbar machen!
Weitere Leistungen:
elle Abschläge für die Nutzung der
(ohnehin unzureichenden) Wärmepumpe
wurden dabei nicht gemacht.
Ein Mieter hat Anspruch darauf,
dass erinden Wintermonaten jederzeit
auf die Heizung zurückgreifen
kann. Allerdings darf erdabei
auch nicht zu streng sein und
muss geringfügige, manchmal unvermeidliche
technische Störungen
hinnehmen. „Ein nur kurzfristiger
Heizungsausfall an einzelnen Tagen“
reiche noch nicht für eine
Mietminderungaus,entschied das
Oberlandesgericht Brandenburg
(Aktenzeichen 3U10/07).
Im konkreten Fall hatte der Mieter
darüber Beschwerde geführt,
dass Heizung und Warmwasser an
sechs Tagen zwischen Februar und
April zeitweise nicht funktioniert
hätten. Genauere Daten blieb der
Mieter in dem Verfahren zunächst
schuldig, was seine Prozessaussichten
zusätzlichverschlechterte.
DerEigentümer einer Immobilie ist
nicht berechtigt, das im Tank zurückgelassene
Heizöl des Mieters
wirtschaftlich zuverwerten. Er ist
im Gegenteil grundsätzlich dazu
verpflichtet, jegliche im Objekt belassene
„Ware“ zunächst einmal in
seine Obhutzunehmen undsicher
zu verwahren. Im vorliegenden Fall
war dies nach Ansicht des Brandenburgischen
Oberlandesgerichts
(Aktenzeichen 3 U 122/09) schon
deswegen erforderlich gewesen,
weil der Eigentümer dem Mieter
den Zutritt zur Immobilie verweigert
hatte.
Der Betroffene wäre also gar nicht
in der Lage gewesen, die etwa
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15.000 Liter Heizöl „an sich zunehmen“.
Wenn jemand ein Haus kauft und
die bestehende Wohngebäudeversicherung
übernimmt, dann sollte
er sich unbedingtüberderen Inhalt
schlau machen. Imkonkreten Fall
hatte esimVertrag geheißen, der
Eigentümer müsse bei längerem
Leerstand der Immobilie selbstständig
Vorsorge gegen Kälteschäden
treffen -zum Beispiel durch
das Absperren von Leitungen und
das Entleeren von Wasser führenden
Anlagen. Der neue Eigentümer
hatte das alles nicht getan
und eswar ein Schaden in Höhe
von 100.000 Euro entstanden. Das
Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen
8U1/07) entschied, dass die
Versicherung dafür nicht aufkommen
müsse. Die Entschuldigung
des Eigentümers, er habe die Vertragsbedingungen
nicht gekannt,
seinicht überzeugend.
Wenn in einer Wohnung oder
einem Haus Schimmel entsteht,
dann wird das häufig auf falsches
Heiz- und Lüftungsverhalten der
Nutzer zurückgeführt. Liegt aber
gleichzeitig noch ein Baumangel
vor, dann kann der Schimmel nach
Überzeugungdes AmtsgerichtsKönigs
Wusterhausen (Aktenzeichen
9C174/06) nichtohneweiteresden
Mieternangelastet werden. DieJuristen
gestanden den Betroffenen
zu, wegen unzureichender Wohnverhältnisse
ihre monatlichen Zahlungen
zu mindern.
Schließlich lasse sich ihr eigener
„Verursachungsbeitrag“ ander Misere
-etwa durch ungenügendes
Heizen imWinter -nicht exakt bestimmen.
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