3. Wohnbau GmbH Prenzlau - Finanzen

3. Wohnbau GmbH Prenzlau
3.1 Allgemeine Angaben zum Unternehmen
Datum der Gründung:
Die Wohnbau GmbH wurde mit notariell beurkundetem Gesellschaftsvertrag vom 4.
03.1991 gegründet und in das Handelsregister des Amtsgerichtes Neuruppin (HRB
1007) eingetragen.
Sitz:
Mühlmannstraße 7, 17291 Prenzlau
Gesellschaftszweck:
Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung, Errichtung und Bewirtschaftung von
Wohnungen und gewerblichen Räumlichkeiten in allen Rechts- und Nutzungsformen.
Die Gesellschaft kann zur Ergänzung der wohnlichen Versorgung ihrer Mieter
Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für
Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen bereitstellen.
Des Weiteren kann sie die Errichtung von Wohnungsbauten sowie die in Satz 1
genannten Bauten betreuen und fremde Wohnungen und Gewerberäumlichkeiten
bewirtschaften.
3.2 Beteiligungsstruktur
Beteiligungsverhältnisse:
Die Stammeinlage beträgt 25.600,00 € und wird zu 100 % von der Stadt Prenzlau
gehalten.
3.3 Organe und ihre Mitglieder
Gesellschafterversammlung:
Vertreter in der Gesellschafterversammlung war Herr Hendrik Sommer,
Bürgermeister der Stadt Prenzlau.
Aufsichtsrat:
Der Aufsichtsrat setzte sich im Geschäftsjahr 2010 wie folgt zusammen:
Herr Matthias Genschow Vorsitzender des Aufsichtsrates
Herr Michael Steffen stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates
Herr Rudolf Boderke
Herr Ulrich Cymanek
Herr Hendrik Dittmann
Herr Hans-Jörg Haferkorn bis 31.07.2010
Herr Herbert Hirsch
Herr Dr. Andreas Heinrich ab 01.05.2010
Herr Dr. Helaman Krause bis 30.04.2010
Herr Ludger Melters
Herr Klaus Scheffel

Herr Uwe Schmidt ab 01.04.2010
Herr René Stüpmann bis 30.03.2010
Frau Claudia Stabe ab 01.09.2010
Herr Jürgen Theil
Geschäftsführer:
Herr Jörg Schumacher (eingetragen im Handelsregister bis 31.05.2010)
Herr René Stüpmann (eingetragen im Handelsregister ab 31.05.2010)

3.4 Lagebericht der Wohnbau GmbH Prenzlau zum
Jahresabschluss 2010 in Kopie

Lagebericht
Anlage 11
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der Wohnbau GmbH Prenzlau für das Geschäftsjahr 2010
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Deutschland: Kräftlger Aufschwung nach tiefer Krise
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2010 wieder kräftig gewachsen. Mit einem Plus von 3,6%
stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) so stark wie seit der Wiedervereinigung
nicht mehr. Im Vorjahr hatte Deutschland mit einem Negativwachstum von 4,7% noch die
stärkste Rezession der Nachkriegszeit erlebt.
Unter dem Eindruck der anziehenden Konjunktur, vor allem aber auch wieder steigender
Energie- und Rohstoffpreise, hat sich die Teuerungsrate wieder beschleunigt. Im
Jahresdurchschnitt sind die Verbraucherpreise 2010 gegenüber 2009 um 1,1% gestiegen. Im
Vo~ahr hatte die Inflationsrate noch nur bei 0,4% gelegen.
Die gute konjunkturelle Lage spiegelte sich auch am Arbeitsmarkt wider. Erwerbstätigkeit
und sozialversicherungspflichtige Beschäftigung haben sich im Jahresdurchschnitt 2010
erhöht, während die Arbeitslosigkeit sank.
Im Jahresdurchschnitt 2010 waren in Deutschland 3.244.000 Menschen arbeitslos gemeldet,
179.000 weniger als vor einem Jahr. Die jahresdurchschnittliehe Arbeitslosenquote belief
sich auf 7,7% (West: 6,6%; Ost: 12,0%). Im Vergleich zum'Vorjahr nahm sie um 0,5%-
Punkte ab.
Im Durchschnitt waren in 2010 rund 40,37 Millionen Personen erwerbstätig. Das entspricht
einer Zunahme um 197.000 Personen oder 0,5%. Damit erreichte die Zahl der
Erwerbstätigen einen neuen Höchststand. Dabei handelt es sich bei dieser positiven
Entwicklung nicht nur um eine Folge der konjunkturellen Erholung.
Teilweise spiegeln sich hier bereits die Folgen der .demografischen Wende" am Arbeitsmarkt
wider. Vor allem am Ausbildungsmarkt wird die Lage aus Untemehmensslcht allmählich
angespannter, und insbesondere in ländlichen Gebieten können nicht mehr alle
Ausbildungsplätze besetzt werden.

Erholung setzt sich fort
Anlage 11
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Die konjunkturelle Belebung dürfte sich 2011 fortsetzen. Allerdings wird sich das
Wachstumstempo verringern.
Die Zuwachsrate des BIP dürfte sich um einen Wert von 2% bewegen. Entsprechend wird
mit einem weiteren Aufbau von Beschäftigung und einem weiteren Rückgang bei der
Arbeitslosigkeit gerechnet.
Bei den Preisen wird sich der verstärkte Aufwärtstrend 2011 fortsetzen. Haupttreiber ist hier
die Energie, die sich infolge internationaler Krisen, vor allem aber auch weiter steigender
fiskalischer Abgabenlasten, verteuert.
Nachdem die Wohnungswirtschaft von der Wirtschafts- und Finanzkrise des Jahres 2009 in
ihrem operativen Geschäft kaum betroffen war, kann sie nun in besonderer Weise vom
Aufschwung profitieren. Vor allem in den großen Städten und ihren umliegenden Regionen,
steigen die Haushaltszahlen und sinkt der Wohnungsleerstand. Beldes spricht für eine
vermieterfreundliche Marktentwicklung.
Etwas anders stellt sich die Lage in ländlichen Räumen dar. Hier führen vielfach weiter
abnehmende Bevölkerungszahlen zu einer Verringerung der Nachfrage nach Wohnungen
und zu einem entsprechenden Angebotsüberhang. Besonders gravierend ist die Entwicklung
in weiten Teilen der neuen Länder. Dennoch wird in beiden Szenarien über verstärkten
Neubau nachgedacht: In den Metropolen vor allem zur Deckung des zusätzlichen
Wohnungsbedarfs, in den metropolferneren Gebieten zur Befriedigung der Bedürfnisse von
speziellen Nachfragergruppen, wie beispielsweise Senioren.
Brandenburg: Kraftvolles Wachstum
Das Land Brandenburg verzeichnete 2010 eine kräftige konjunkturelle Belebung. Nachdem
das Bruttoinlandsprodukt 2009 noch um 2,1% abgenommen hatte, wuchs es im ersten
Halbjahr 2010 um rund 2,8% und damit annähernd im deutschen Mittel. Damit bewegt sich
die brandenburgische Wirtschaft im allgemeinen konjunkturellen Takt.
Mit 1,0% hat sich die Teuerungsrate auch im Land Brandenburg 2010 im Vorjahresvergleich
wieder leicht beschleunigt. 2009 hatte die Preissteigerungsrate noch bei 0,7% gelegen.
Damit lag die Inflation im Land Brandenburg knapp unterhalb des Bundesdurchschnitts.
Teurer wurden vor allem Energie und teilweise auch Lebensmittel. Entsprechend der
allgemein positiven wirtschaftlichen Entwicklung nahm auch die Arbeitslosigkeit im Land
Brandenburg 2010 weiter ab. Im Dezember lag die Quote mit 10,6% um O,7%-Punkte unter
dem Vorjahreswert (11,3%).
Wohnungsmarkt: Entwicklungen klaffen auseinander
Bei den Nettokaltmieten ermijtelte das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg für das Land
Brandenburg für das Jahr 2010 eine Zunahme um 1,2%. Damit lagen sie im allgemeinen
Trend der Preisentwicklung. Das traf auch für die BBU-Mitgliedsuntemehmen zu. Bei der
Einwohnerzahl ist die Entwicklung im Land Brandenburg deutlich zweigeteilt. Während die
berlinnahen Regionen weiter vom Zuzug aus der Hauptstadt promieren und auch mittelfristig
leicht steigende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen erwarten können, stellt sich die Lage in
den Berlin-ferneren Teilen grundlegend anders dar. Für diese Landesteile sagt das Amt für
Statistik Berlin-Brandenburg bis 2030 eine weitere Bevölkerungsabnahme um fast ein Drittel
voraus.

Anlage 11
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Auch wenn durch das Stadtumbau-Ost-Programm die Zahl leerstehender Wohnungen und
entsprechend die Leerstandsquote in diesem äußeren Entwicklungsraum des Landes
kontinuierlich auf zuletzt (Dezember 2009) 11,4% abgebaut werden konnte, bleibt der
Handlungsbedarf vor dem Hintergrund weiterhin rasch schwindender Bevölkerungszahlen
und einer fortschreitenden Überalterung der Bevölkerung sehr groß. Nach wie vor gibt es in
vielen brandenburgischen Städten Leerstandsquoten von 15% und mehr.
Der engere Verflechtungsraum mit Berlin hingegen profitiert von der Umlandwanderung:
Leerstand und Mietenentwicklung bewegten sich hier im Takt mit der Hauptstadt.
Weiterhin Licht und Schatten
Aufgrund der demografischen Entwicklung wird der Wohnungsmarkt in den
brandenburgischen Städten auch in den nächsten Jahren noch sehr schwierig bleiben. Umso
mehr gilt dies im Hinblick auf die dramatische Verschlechterung bei wichtigen
städtebaulichen Zukunftsfragen: Den harten Einschnitten bei der Städtebauförderung und
der anhaltend großen Unsicherheit bei der Fortführung der Altschuldenhilfe.
Bei all dem sind die BBU-Mitgliedsunternehmen als moderne und solide geführte
Unternehmen aber noch vergleichsweise gut aufgestellt. Dank einer vorausschauenden und
nachhaltigen Bestandsbewirtschaftung haben sie sich gut am Markt positioniert. Dazu gehört
vor allem auch, dass sie sich zunehmend auf die Anforderungen des demografischen
Wandels einstellen und auf diese Weise eine stark zunehmende Nachfragergruppe mit
attraktiven Angeboten bedienen können.
Prenzlau: Bevölkerungsentwicklung
Die Einwohnerzahl reduzierte sich in Prenzlau zum 31.12.2010 gegenüber dem Vorjahr um
0,5%. In der Kemstadt Prenzlau, in der 99% des Bestandes der Wohnbau GmbH liegen,
reduzierte sich die Einwohnerzahl um 0,2% gegenüber dem Vorjahr.
Die Einwohnerentwicklung wird weiterhin rückläufig sein. Gemäß aktuellen Prognose'n wird
sich die Einwohnerzahl der Stadt Prenzlau bis 2030 auf ca. 16.000 Einwohner reduzieren.
Aktuell liegt die Einwohnerzahl (Stand Juni 2011) bei 19.699 (Vorjahr zum 31.12.2009
20.787).
Hervorzuheben ist die unmittelbare Grenzlage zu osteuropäischen und skandinavischen
Staaten, Prenzlau liegt zentral zwischen Berlin und Szczecin (Stettin), hat bewährte
Wirtschaftsstrukturen und verfügt über gute überregionale Verkehrsanbindungen.
Unter dem Motto _Die grüne Wonne- hat sich Prenzlau um die Ausrichtung der
Landesgartenschau 2013 beworben und den Zuschlag erhalten. Die Stadt wird von der
Ausrichtung der Landesgartenschau in seiner Entwicklung in den kommenden Jahren
profitieren, da durch die umfangreichen Investitionen eine deutliche Verbesserung der
Infrastruktur erfolgen wird.

2. Wirtschaftliche Situation
Anlage 11
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Die Wohnbau GmbH Prenzlau wurde am 04.03.1991 als 100%;ge Tochter der Stadt
Prenzlau gegründet.
Das Unternehmen verwaltet den eigenen Bestand und Objekte für Dritte.
Folgende Bestandsentwicklung stellt sich dar:
31.12.2010 31.12.2009
Wohneinheiten 3.672 3.676
qm- Flächen 214.176 214.836
Geschäftseinheiten 60 63
qm-Flächen 6.492 6.693
Stellplätzel Sonstiges 685 650
Die Reduzierung der Wohneinheiten resultiert aus dem Verkauf der Bergstr. 10a (4 WE).
Im Geschäftsjahr 2010 wurden nachfolgende Objekte verkauft:
Brüssower Sir. 7
Brüssower Str. 9
Fr.-Wienholz-Str. 2/2a
Brüssower Str. 14
An der Schnelle 65
12 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11
7 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11
14 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11
10 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11
3 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.04.11

Anlage 11
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Des Weiteren wurde das ehemalige Postgebäude in der Friedrichstr. 41 im Geschäftsjahr
2010 erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte am 01.04.2011. Das Objekt
soll als zukünftiger Untemehmenssitz in der Innenstadt entwickelt werden.
Das Untemehmen verwaltet aus der Privatisierung Objekte für Dritte. Die verwalteten
Bestände und Flächen entwickelten sich nachfolgend:
Fremdverwaltung
WEG
31.12.2010
138 WE und 3 GE
68 WE und 3 GE
31.12.2009
139 WE und 4 GE
68WE und 3 GE
Der Leerstand in unseren Objekten entwickelte sich folgendermaßen:
Leerstand 31.12.2010 31.12.2009
WE 185WE 281 WE
qm-Fläche 12.816 qm 18.956 qm
GE 2GE 7GE
qm-Fläche 75qm 535qm
Die Zahl der vermieteten Wohnungen erhöhte sich von 3.397 WE auf 3.497 WE.
Der Leerstand reduzierte sich auf 5,0% (Vo~ahr. 7,6%) zum Bilanzstichtag.
Die Leerstandsquote auf die vermietbaren Wohnungen reduzierte sich zum Bilanzstichtag auf
0,8%.
Im Jahr 2010 wurden 437 Einzüge (Vorjahr 363) und 366 Auszüge (Vorjahr 335) in unseren
Wohnungen bearbeite!. Die Fluktuationsquote betrug 10,0% (Vorjahr 9,11 %).

3. Organisation/Personal
Anlage 11
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Die Wohnbau GmbH wurde beginnend im August 2010 einer OrganisationsenIwicklung mit
einer neuen Strategie unterzogen. Der Prozess wird gemäß aktueller Planung bis 2013 im
Wesentlichen abgeschlossen sein. Ziel ist die Entwicklung zu einem kundenorientierten
Dienstleistungsuntemehmen. Aufgrund der verbesserten Organisation und Wirtschaftlichkeit
soll die Wohnbau zukünftig in der Lage sein, kontinuierlich positive Ergebnisse zu erreichen
und den Bestand nachhaltig optimal zu bewirtschaften.
Im ersten Schrill wurde die gesamte Arbeitsorganisation neu gestaltet. Die wesentlichen
Kernprozesse in einem Wohnungsunternehmen wurden in Aussdiagrammen beschrieben.
Es wurden Stellenbeschreibungen erarbeitet sowie Kompetenzen und Verantwortlichkeiten
geregelt.
Durch effizienteren Einsatz der EDV sollen in den kommenden Jahren deutliche
Produktivitätssteigerungen erreicht werden, um bei altersbedingtem Ausscheiden Stellen
entfallen zu lassen.
Im Bereich EDV wurde durch die Einführung eines Verrnietungsprogramms (immosolve) eine
deutliche Verbesserung des Arbeitsprozesses erreicht.
Das Berichtswesen wurde durch die Einführung des von der GdW zertifizierten
Controllingprogramms avestrategy neu aufgebaut.
Die langfristige Untemehmensplanung und die monatlichen Planllst-Vergleiche erfolgen mit
dieser Software.
Des Weiteren wurde in 2010 eine Weiterbildungsoffensive gestartet. Um die EDV-Kenntnisse
der Mitarbeiterlinnen zu erhöhen und damit einen effektiven Einsatz der in der Wohnbau
vorhandenen Softwareprodukte zu erreichen, wurden Schulungen in allen Microsoft-Office-
Programmen (Excel, Word, Outlook, PowerPoint) sowie des ERP-Systems WowilCs
durchgeführt. Durch den besseren Einsatz des ERP-Systems konnten zwischenzeitlich
deutliche Verbesserungen in den Arbeitsprozessen erreicht werden.
Im vergangenen Jahr beendeten ein Mitarbeiter die zweijährige Ausbildung zum
Immobilienfachwirt und eine Mitarbeiterin die Ausbildung zur Bilanzbuchhalterin erfolgreich.
Ein weiterer Mitarbeiter qualifizierte sich zum Immobilienkaufmann. Zwei Auszubildende
beendeten ihre Ausbildung zur Immobilienkauffrau erfolgreich und wurden übernommen.
Drei Mitarbeiterinnen begannen mit der Ausbildung zum Immobilienfachwirt und ein
Mitarbeiter zum Immobilienökonom.

Anlage 11
Seite 7
Die weitere Qualifizierung der Mitarbeiter(innen) wird auch in den kommenden Jahren ein
Schwerpunkt darstellen.
Es wurden aufgrund der Altersstruktur (70% der MA über 50 Jahre zum letzten
Bilanzstichtag) insgesamt vier neue Mitarbeiterinnen eingestellt. Durch die
PersonaleinsteIlungen von ausgebildeten Immobilienkaufleuten konnte die neue
kundenorientierle Organisationsstruktur umgesetzt werden.
Die Wohnbau bereitet sich durch eine aktive Ausbildung und Personalentwicklung auf den im
Untemehmen anstehenden Generationenumbruch und zu erwarlenden Fachkräftemangel
vor. Die Mitgliedschaft im Arbeitergeberverband der lmmobilienwirlschaft wurde zum
31.12.2010 gekündigt. Zum 01.07.2010 ist die Wohnbau dem Kommunalen
Arbeitgeberverband (KAV) beigetreten.
Die Anzahl der Mitarbeiter(innen) betrug zum Bilanzstichtag 31.12.2010 31
Mitarbeiter{innen). davon eine Auszubildende.
4. Ertragslage
Die Wohnbau GmbH PrenzJau konnte aufgrund der strategischen Neuausrichtung eine
deutliche Verbesserung der Wirlschaftlichkeit erreichen. Trotz der Sonderbelastungen im
Rahmen der Umstrukturierungen konnte ein positives Jahresergebnis in Höhe von 2.450 TEUR
erreicht werden.
Maßgeblichen Anteil hatte die Auflösung der Drohverlustrückstellungen in Höhe von 833 TEUR.
Weiterhin wurden durch Immobilienbewerlungen Zuschreibungen in Höhe von 2.254 TEUR und
Teilwerlabschreibungen in Höhe von 608 TEUR auf das Anlagevermögen vorgenommen.
Durch die positive Vermietungsentwicklung und die deutliche Reduzierung des Zinsaufwandes
wird sich das Ergebnis aus der Hausbewirlschaftung in den kommenden Jahren deutlich
verbessern und damit ist der Grund für die Drohverlustrückstellung entfallen.

Anlage"
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Nach betriebswirlschaftlichen Gesichtspunkten zusammengefasst, zeigt die Ertragslage
nachfolgendes Bild:
2010 2009 Veränderungen
Tsd.€ % Tsd.€ % Tsd.€
Umsalzerlöse aus der
Hausbewlrt5chaftung 16.169.4 78,9 15.638,1 93,5 531.3
Andere Umsalzerlöse
und Erträge 4.028,1 19,7 1.082,2 6,5 2.945.9
Bestandsveränderungen 296,2 1.4 9,2 0.0 287.0
20.493,7 100,0 16.729,5 100,0 3.764,2
---- ------- ----
Betriebskosten und
Grundsteuer -4.854,3 -23,6 -4.667,6 -27,9 -186,7
Instandhaltungsaufwand -2.551,6 -12,5 -1.937,3 -11,6 -614,3
Personalaufwendungen -1.415,9 -6.9 -1.635,0 -9,8 219.1
Abschreibungen -3.155,8 -15,4 -3.483,6 -20,8 327.8
Zinsaufwand -5.222,1 -25.5 -3.969,5 -23,7 -1.252,6
Übrige Aufwendungen -878,3 -4,3 -951,4 -5,7 73.1
-18.078,0 -88,2 -16.644,4 -99,5 -1.433,6
------
Geschäftsergebnis 2.415,7 11,8 85,1 0,5 2.330,6
ZInsergebnis 43,5 57,4 -13,9
Außerordentliches Ergebnis -9,7 0,0 -9,7
Ertragsteuern 0,0 7,9 -7.9
Jahresergebnis 2.449,5 150,4 2.299,1

5. Finanzlage
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Im Rahmen des Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen
Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsjahr sowie gegenüber den
finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können.
Die Zahlungsströme werden so gestaltet, dass jederzeit eine angemessene
Liqiuditätsausstattung gewährleistet ist. Wir sind bestrebt, eine Liquidität in Höhe von
mindestens zwei Monatsnettomieten nicht zu unterschreiten.
Die Wohnbau hat keine Kontokorrentkredite.
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro-Währung, so dass
Währungsrisiken ausgeschlossen werden. Das Darlehensportfolio ist überwiegend mit
langfristigen Zinsbindungen gesichert.
Damit sollen Zinsänderungsrisiken vermieden werden und eine langfristige
Planungssicherheit in der größten Kostenposition der Zinsaufwendungen erreicht werden.
Die Zinssätze der Darlehen belaufen sich von 0,0% im geförderten bis maximal 5,45% im frei
finanzierten Bereich. Die durchschnittliche Zinsbelastung des Fremdkapitals betrug im
Geschäftsjahr 4,4%. Der gewichtete Durchschnittssatz konnte im abgelaufenen
Geschäftsjahr durch neue Zinsvereinbarungen für ein Gesamtvolumen in Höhe von ca.
60 Mio. EUR zum Bilanzstichtag auf 3,8% reduziert werden.
Durch die im vergangenen Jahr vorgenommenen Umstrukturierungen im Kreditportfolio
erhöhten sich die planmäßigen Tilgungen von 2,0 Mio. EUR auf 2,5 Mio. EUR.
Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass die Wohnbau GmbH zum Jahresende über liquide
Mittel in Höhe von 3.684,3 TEUR verfügte. Das entspricht ca. 3,5 Monatskaltmieten und wird
als angemessen bewertet.
Die Wohnbau konnte nicht zuletzt aufgrund der positiven Verrnietungsentwicklung den
höchsten Bestand an liquiden Mittel zum Bilanzstichtag seit 2001 verzeichnen.

Die nachfoJgende Kapitalflussrechnung macht Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent An~age I1
Seite 10
2010 2001
lIuf!ndt Gflchlt'tltlllgktl'
AbldYtllbungen LIndZullChrelbungen auf Gegenstande des
Anlagevermögen.
Sonatlge zahJungsunwirbame
Aufwendungen
Gewinne IIUSdem Abgang von GegmetAnd&n
des AnJagevermOgens
nlgungapolJlnzllll
Im Umlaufvetrnögen lHnllChließIld1
Rechnungsabgl1lnzungsposten
kurzlrlstiger Pesslve
c•• hfIow ••.•• E.ufend.r GeechiftaUtlgke"
Flnenzlenmgsütigkelt
Planmaßige TilgU"g Iangfrlstlger
VerbindlIChkeiten
C.ahtlow nach planmlll!lgen Tngungen
Aufnahme langfriltlger Verbindlichkeiten
Cashftow aus FlnanzJerungsuagkeit
Investltjgrntt1l!lgkett
Investitionen In Jnvnatanelle VermOgengegenstAnd8 und
Sachanlaoen
ElnzahllJl'lgefl8U5 dem Abgang von
Sachanlagen
C"llflow aus Inv•• aöonatltlgkeit
ymodenmo dU FlnaOllDjttelbel',odel
EntwkklU!J9 de, FloaormiUo!bnstandes
Stand ,. Januar
Vefinderung des LiquldItAtssakIos
Stand 31. Dezember
Tad. • l.d.« T•••••
2.449,5
901,0
49,5
-475,7
150.4
3.483.6
19,0
-39,'
2.924,3 2.924,3 3.613,5
-530,9
•••• ,6
1.69Q,8
-2.522,5
1.740,8
••• .2
-679,9
-896,3
671,4
-224,9
595,0
3,089,3
595,0
3.&84,3
-2.522,5
401,6
"',0
3.074,7
-2.036.4
491.0
-1.746,4
-1.042,6
'30.2
-904,4
423,9
2.665,
423,9
3.089,3

Bei der Darstellung der Vermögenslagewurden folgendeVerrechnungenvorgenommen:
BIlanzsumme
Umlagenvorlagenmit Vorschüssender Mieter
Bilanzvolumen laut VermOgenslage
2010
Tsd.€
101.482,9
-4.223,5
97.259,4
Die Eigenkapitalquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 10,1% auf 18,6%.
Anlage 11
Seite 12
Im Rahmen der Umfinanzierungen wurde darauf geachtet, eine' fristenkongruente
Finanzierung des Sachanlagevermögens zu erreichen.
Die Vermögenslage der Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2010 geordnet.
7. Nachtragsbericht
31. Dezember
Die Geschäftsentwicklung in 2011 schließt sich bisher nahtlos an das Vorjahr an. Weitere
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich wesentlich auf die Vermögens-, Finanz und
Erlragslage der Gesellschaft, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht
ergeben.
2009
Tsd.€
97.453,3
-3.927,2
93.526,1

8. Risikobericht
Anlage I1
Seite 13
Das Risikomanagement basiert vorrangig auf dem Controlling und der unterjährigen
Berichtserstaltung. Es erfolgen detaillierte monatliche Auswertungen, um die Entwicklung
des Unternehmens, insbesondere der Einnahmen und Ausgaben, zu überwachen.
Des Weiteren werden Berichte aus der Entwicklung des Wohnungsmarktes und des
Kapitalmarktes herangezogen. Ziel ist es, Veränderungen rechtzeitig zu erkennen, um durch
geeignete Maßnahmen negative Einflüsse von unserer Unternehmensentwicklung
abzuwenden.
Im Geschäftsjahr 2010 konnten Darlehen mit einem Gesamlvolumen in Höhe von ca. 60 Mio.
EUR zu neuen Zinskonditionen vereinbart werden. Durch langfristige Zinsbindungsfristen (10
und 15 Jahre) konnten im größten Kostenblock deutliche Reduzierungen im Zinsaufwand
sowie langfristige Planungssicherheit erreicht werden. Durch den Abbau der bestehenden
Zinsänderungsrisiken und durch die Umstrukturierungen im Kreditportfolio konnte ein
wesentliches Risiko deutlich reduziert werden.
Die Rückführung des Kreditengagements (durch Umschuldung) in Höhe von ca. 26,5 Mio.
EUR gegenüber der HSH Nordbank, die nicht bereit war, auslaufende Krediltranchen zu
verlängern, wird als existenzieller Schrilt für die Wohnbau bewertet. .
Die Konzentration der Verbindlichkeiten mit einem Anteil von 76% bei der DKB AG, wird als
begrenzt angesehen, da ca. 98% der Verbindlichkeiten mit 10- und 15jährigen
Zinsbindungen vereinbart sind.
Durch die im Geschäftsjahr umgesetzten Maßnahmen wird sich das Unternehmen in den
kommenden Jahren wirtschaftlich positiventwickeln.
Des Weiteren sehen wir die in den vergangenen Jahren geringen Instandhaltungsausgaben
als Risiko. Hier sind wir bestrebt, zukünftig auch angemessene Ausgaben zu tätigen, um
unseren Leerstand nicht aufgrund der unzureichenden Wohnungsqualität zu erhöhen.
Im Jahr 2011 erfolgt eine Prüfung und Quanlifizierung des Instandhaltungsstaus.
Die demographische Entwicklung sehen wir als weiteres Zukunftsrisiko an. Die
demographischen Prognosen für die Stadt Prenzlau gehen von einer Abnahme der
Einwohnerzahl auf ca. 16.000 Einwohner bis 2030 aus. Aktuell liegt die Einwohnerzahl
(Stand Juni 2011) bei 19.699.
Obwohl die Wohnbau durch die strategische Neuausrichtung den Leerstand deutlich unter
dem Landesschnitl im Land Brandenburg reduzieren konnte, erwarten wir in einem
schrumpfenden Markt auch einen kontinuierlichen Leerstandanstieg.
Die langfristige Untemehmensplanung geht weiterhin von positiven Jahresergebnissen aus.

Prognosebericht
Anlage 11
Seite 14
Aus den wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immobilienbestand auf Grund
der Lage und der umfangreichen Modernisierung auch künftig umfassend nachgefragt wird.
Wir sehen die Chance, aufgrund der umfangreichen Neuausrichtung auch zukünftig positive
Jahresergebnisse zu erwirtschaften.
Für den prognostizierten EinwohneITÜckgang auf ca. 16.000 Bewohner im Jahr 2030, ist die
Stadt Prenzlau mit dem ISEK und der Stadtumbaustrategie gut aufgestellt. Die drei größten
Wohnungsanbieter planen in der Maximalvariante bis 2020 701 WE vom Markt zu nehmen.
Davon entfallen 342 WE auf die Wohnbau GmbH.
Die Wohnbau plant durch die Bestandserfassung und -segmentierung aller Gebäude sowie
einer Portfolioanalyse des Gesamtbestandes die Erarbeitung einer neuen Informationsbasis,
um den Bestand langfristig unter den demographischen Prognosen zu bewirtschaften.
Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird solide fortgesetzt.
Prenzlau, den 17.06.2011

3.5 Analysedaten
Bilanz:

Bilanz zum 31.Dezember 201 0
Aktiyseite
Anlage I
Seite 1-14
31.12.2010 31.12.2009
A. Anlagevermögen EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle
YermögensgegenRände 44.228,51 6.195,46
11. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 89.002.142,45 87.101.885,62
2. Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts-und anderen Baulen 461.454,31 455.931,92
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Baulen 1.801.112,28 1.815.560,85
4. Grundstücke mit Erbbaurechten
Dritter 3.520,24 3.520,24
5. Andere Anlagen, Betrieb- und
Geschäftsauslattung 63.294,98 57.025,53
6. Anlagen im Bau 927.637,15 426.830,95
7. BauYOrbereilungskosten 216.987,08 0,00
92.476.148,49 89.860.755,11
92.520.377,00 89.866.950,57
B. Umlaufvennögen
I. Vorräte
1. Grundstücke mit fertigen Bauten 38.516,19 38.516,19
2. Unfertige Leistungen 4.223.473,22 3.927.240,44
4.261.989,41 3.965.756,63
11. Forderungen und sonstige
Yermögensgegenslände
1. Forderungen aus Vermietung 142.300,24 127.939,76
2. Forderungen aus
Grundstücksverkäufen 534.995,90 57.769,89
3. Forderungen aus
BelTeuungslätigkeit 0,00 1.075,57
4. Sonstige Vermögens-
gegenstände 330.495,59 344.012,46
1.007.791,73 530.797,68
111. Kassenbesland.Guthaben bel
Kreditinstituten 3.884.335,07 3.089.280,33
0,00
C. Rechnungsabgrenzungsposten 8.421,43 540.02
Bilanzsumme : 101.482.914,64 97.453.325,23
Bilanzvermerk
Treuhandguthaben 1.386.718,24 1.203.078,59

Passivseite
Anlage I
Seile 2
31.12.2010 31.12.2009
EUR EUR EUR EUR
A. Eigenkapüal
I.
11.
111.
Gezeichnetes Kapüal
KapItalnicklage
Gewinnnicklage
1. SondeITÜeklagen gemäß ~ 27
25.600,00
785.221,62
25.600,00
785.221,62
Abs.2DMBilG 7.017.078,35 7.017.078,35
2. Andere GewinnTÜcklagen 6.674.099,34 539.650,70
13.691.177,69 7.556.729,05
IV. Gewinnvortrag 1.123.232,57 972.790,74
V. Jahresüberschuss 2.449.496,89 150.441,83
18.074.728,77 9.490.783,24
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für
Bauinstandhaltung 0,00 2.934.000,00
2. Sonstige Rückstellungen 1.023.986,40 2.167.646,70
1.023.986,40 5.101.646,70
C. Verblndllchkeüen
1. Verbindlichkeiten
gegenüber Kredilinstitulen 76.572.024,96 74.881.042,96
2. Erhaltene Anzahlungen 4.922.954,85 4.412.019,84
3. Verbindlichkeilen aus Vermietung 235.603,54 214.295,09
4. Verbindlichkeiten aus
Ueferungen und Leistungen 629.318,92 685.110,26
5. Verbindlichkeiten gegenüber dem
Gesellschafter 0,00 2.646.323,39
6. sonstige Verbindlichkeiten 24.297,20 21.320,69
-{javon aus Steuem
EUR 14.460,33
(iVj.EUR 11.344,10)
-{javon im Rahmen der sozialen
Sicherheit EUR 9.836,87
Q.Vj.EUR 8.716,59)
82.384.199,47 82.860.112,23
D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 783,06
Bilanzsumme : 101.482.914,64 97.453.325,23
Bilanzvermerk
Treuhandverbindlichkeifen 1.386.718,24 1.203.078,59

Gewinn- und Verlustrechnung:

Wohnbau GmbH PrenzJau. Prenzlau
Gewinn und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. - 31.12.2010
1. Umsatzerlöse
a.) Umsatzerföse aus der
Hausbe'Mrtschaftung
b.) UmsatzerlÖ5e aus der
Betreuungstätigkeit
c.) Umsatzer1öse aus der
aus anderen lieferungen
lKldLeistungen
2. Effiöhung des
Bestandes an unfertigen Leistungen
3. Sonstige betriebliche Erträge
4. Aufwendungen für bezogene
Ueferungen und Leislungen
a) Aufwendungen für
Hausbe'Mrtschaftung
5. Personalaulwand
a) löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und
Aufwendungen für
Altersvorsorge
davon für Altersversorgung
EUR 17.470.79
O.VJ. EUR 28.733,13)
6. Abschreibungen auf immaterielle
Vermägensgegenstände des
des AnlagevermöQens und Sachanlagen
7. Sonstige bebiebliche Aufwendungen
8. Zinsen lKldähnliche Erträge
9. Zinsen md ähnliche Aufwendungen
davon aus Abzlnsung
EUR 13.173.00
(LVJ.EUR 0.00)
10. Ergebnis der gewöhnlichen
GeschäftstJltigkelt
11. Außerordentliche Aufwendungen
12. Steuern vom Einkommen und vom
Ertrag
13. Sonstige Steuern
14. JahresOberschuss
2010
€
16.169.389,97
93.765.29
16.261.62
2009
€
15.638.0n.79
94.284.84
25.251.76
Anlage I
Seile 3
16.279.436,88 15.757.614,39
296.232,78 9.261.59
3.918.001.68 962.662,24
-7.169.334,66 -6.454.959,36
-1.142.413,74 -1.362.736.84
-273.505,47 -272.292.15
-1.415.919,21
-3.155.793.08
-758.310,67
56.692.70
-5.235.283,65
-1.635.028,99
-3.463.611,16
-746.062.69
57.380,06
-3.969.518,17
2.815.722,37 497.737,91
-9.711,00 0.00
0,00 -7.864,04
-356.514,48 -355.160,12
2.449.496,89 160.441,83

Anzahl der Beschäftigten
Im Geschäftsjahr 2010 waren durchschnittlich 29 Arbeitnehmer (2009: 26)
beschäftigt. Außerdem wurde 1 Auszubildende in der kaufmännischen Abteilung
beschäftigt.
3.6 Wirtschaftsprüfung
Die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts für das Geschäftsjahr
2010 durch die DOMUS AG hat zu keinen Einwendungen geführt. Es wurde ein
uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt.