SB_02_14_16

Starnberger Bote 12 Steuer & Recht
Die Bewertung von Immobilien
In der Steuerpraxis sind in nachfolgenden
Fällen (Aufzählung ist nicht vollständig) die
Bewertung von Immobilien notwendig bei :
− Entnahmen /Einlagen aus bzw. in einen
Betrieb
− Firmenübernahmen
− Kaufpreisaufteilung auf das Grundstück
und Gebäude hinsichtlich der Abschreibung
− Kauf und Verkauf von Immobilien
− Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
−Vermögensauseinandersetzungen
(Nachlass,Scheidung u.a.)
− Investitionszulage und Eigenheimzulage
Auf Grund des Beschlusses vom 7.11.2006
des BVerfG wurde das Bewertungsgesetz
und das ErbStG /SchenkStG neu geregelt,
wobei zwischen unbebauten und bebauten
Grundstücken unterschieden wird.
Ziel der Bewertungen ist die Ermittlung des
„Verkehrswertes“ bzw. „gemeiner Wert“.
Die Begriffe „gemeiner Wert“ und
„Verkehrswert sind für Zwecke der ErbSt/
SchenkSt im Ergebnis identisch und
unterscheiden sich hinsichtlich der typisierenden
Wertermittlung.
Für die Bewertung von bebauten
Grundstücken sieht das ErbStG /
SchenkStG/BewG oder die Immobilienwertermittlungsverordnung/BBauG
folgende
Bewertungsmethoden vor:
- grundsätzlich das Vergleichswertverfahren
für WEG, Teileigentum, Ein- und
Zweifamilienhäuser
- das Ertragswertverfahren für Mietgrundstücke
und Geschäftsgrundstücke
- das Sachwertverfahren für Grundstücke,wenn
kein Vergleichswert vorliegt
oder kein Ertragswertverfahren möglich ist
sowie für sonstige bebaute Grundstücke.
Verfasser: Protecta Steuerberatungs
GmbH, Dr.jur.Roland Rehm, Starnberg,
www.protecta.org
Umschuldung teurer Darlehen – niedrige Zinsen rückwirkend sichern – Vorfälligkeitsstrafe umgehen:
Viele Darlehensnehmer, insbesondere
die Immobilienkäufer, die Ihr Darlehen
vor der nunmehr seit mehreren Jahren
andauernden Niedrigzinsphase aufnahmen,
leiden teilweise bis heute unter der
hohen Zinsbelastungen und der dadurch
bedingten niedrigen Tilgungswirkung Ihrer
Zahlungen. Was viele nicht wissen: Man
kann sich ggf. noch heute unter gar nicht
so selten vorkommenden Voraussetzungen
von dem ungünstigen Darlehensvertrag
durch Widerruf lösen, mit der Folge, dass
das Darlehensverhältnis rückabgewickelt
werden muss. Bei wirksamen Widerruf
muss der Darlehensnehmer der Bank
den gewährten Darlehensbetrag zurückerstatten
und diesen zwischenzeitlichen
Nutzungsvorteil an dem erhaltenen Geld
durch jeweils marktübliche Zinsen auszugleichen.
Die Bank hingegen hat alle zwischenzeitlich
erhaltenen Zahlungen zurückzubezahlen.
Die oftmals empfindliche
Vorfälligkeitsstrafe bzw. den Ersatz des
Vorfälligkeitsschadens kann die Bank bei
Widerruf nicht beanspruchen.
Im Endergebnis wird letztendlich der
Darlehensbetrag zu den jeweils üblichen
Zinsen verzinst und gegen die zwischenzeitlichen
Zahlungen gegengerechnet.
Wirtschaftlich führt der Widerruf somit zu
einer sofortigen Rückzahlung des noch
offenen Darlehensbetrages, der wegen
der deutlich niedrigeren Verzinsung
und der dadurch begründeten höheren
Tilgungswirkung der bereits geleisteten
Zahlungen erheblich kleiner sein wird,
als der von der Bank vor dem Widerruf
ausgewiesene Darlehensstand. Hier sind
schnell wirtschaftliche Vorteile von mehreren
10.000 EUR zu erwarten.
Dieses Widerrufsrecht ist allerdings nur
unter gewissen Voraussetzungen heute
noch gegeben. Die Rechtsprechung hat
inzwischen in vielen Entscheidungen einheitlich
festgestellt, dass bei nicht eindeutigen,
widersprüchlichen oder falschen
Widerrufsbelehrungen die Widerrufsfrist (2
Wochen) nicht zu laufen beginnt. Somit
ist ein Widerruf auch Jahre oder auch
Jahrzehnte nach Darlehensabschluss
nicht verfristet und damit noch möglich.
So hat z.B. das OLG Köln am 23.1.2013
(AZ.: 13 U 218/11) verkündet, dass die
wie gewählte Formulierung „Die Frist
beginnt frühestens…“ (gemeint ist die
Widerrufsfrist in einem verbundenen
Finanzierungsgeschäft) zu unbestimmt
sei und damit eine wirksame Belehrung
nicht stattgefunden habe. Hier wurde
das Darlehen 5 Jahre nach dessen
Abschluss wirksam widerrufen. Es gibt
inzwischen eine Vielzahl von zugunsten
der Darlehensnehmer entschiedenen
Konstellationen. Es gibt Anwaltskollegen,
die schätzen die Fehlerquote bei den verwendeten
Widerrufsbelehrungen –vielleicht
etwas zu optimistisch- bei knappen
75 % ein.
Besonders häufig liegen fehlerhafte
Widerrufserklärungen bei sog. bankfinanzierten
verbundenen Geschäften vor (z. Bsp.
Hausfinanzierung in Kombination mit dem
Abschluss von Bausparmodellen usw.). Die
Praxis zeigt, dass man oftmals einen guten
Hebel hat, Widerrufsbelehrungen anzugreifen
und Darlehensverträge zu widerrufen.
Umso besser der Widerruf begründet ist,
umso mehr ist die Bereitschaft der Banken,
über eine kostengünstige Umschuldung
zu verhandeln. Ich rate daher jedem, der
ein hochverzinstes Darlehen abzahlt oder
ein ggf. auch günstiges Darlehen vorzeitig
ohne Vorfälligkeitsstrafen ablösen will,
unbedingt zu einem Anwalt zu gehen, um
sein Darlehen auf Widerrufsmöglichkeiten
überprüfen zu lassen. Der Kosteneinsatz
für die Prüfung (Honorar vorher vereinbaren)
wird überschaubar sein, der mögliche
Gewinn hingegen ist vielleicht immens.
Michael Forster, Rechtsanwalt – PROTECTA
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