SB_02_14_16

Editorial
Landrat Karl Roth
Titelthema
Immobilienmarkt Starnberg–
Lage ungünstig, Aussicht
schlecht?
Notizen aus dem Rat
Kein Bürgermeisterbrief …
Steuer & Recht
Impressum
S. 3
S. 5
S. 6-8
S. 11
S. 12
S. 15
2. Ausgabe Juni 2014
Starnberger
Bote
Zeitung für Starnberg mit seinen Ortsteilen
Hadorf, Hanfeld, Landstetten, Leutstetten
Percha, Perchting, Söcking und Wangen
Mitteilungen der Stadt im Sonderteil
an alle Haushalte
Herausgeber:
BDS Bayern e.V., Ortsverband
Starnberg
Immobilienmarkt Starnberg - Lage ungünstig, Aussicht schlecht ?
Bau – Land unter !
Baugrube in Leutstetten
Aufnahme: Peter Riemann

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Starnberger Bote 3 Editorial
Liebe Starnberger Bürgerinnen und
Bürger,
herzlichen Glückwunsch, wir haben es
hinter uns gebracht. Alle Wahlzettel sind
ausgefüllt und abgegeben. Wir haben
jetzt alles Bürgermögliche getan, um die
Zukunft unserer Kommune mitzugestalten.
Jetzt reicht es wieder für 6 Jahre. Lasst
den Alltag einkehren und uns Bürger wieder
in Ruhe!
Liebe Mitbürger, ich hoffe sehr, Sie bleiben
diesmal am Ball und verhindern, dass
der normale lähmende Alltag einkehrt. Wir
wären alle sehr schlecht beraten, wenn wir
uns nicht an der Selbstfindung unser Stadt
aktiv beteiligen und darauf warten, dass
uns die gewählten Interessensvertreter
vorgeben, welche Zukunft wir uns für
unser Starnberg wünschen sollten. Genau
das funktioniert nämlich in Starnberg traditionell
nicht!
Wie in fast allen Kommunen war es auch
in Starnberg gute Tradition, dass die
gewählten Vertreter versuchten, die vorher
angekündigten Ziele ggf. auch gegen die
Stimmung in der Bevölkerung in die Tat
umzusetzen.
Was anderswo funktionieren mag, geht
in Starnberg zumindest bei den wirklich
großen Themen der Stadt nicht. Zwar
schaut der Starnberger Bürger im Vorfeld
von politischen Entscheidungen gerne mal
schweigend zu: „Lass die mal machen,
dafür haben wir sie schließlich gewählt“.
Aber wehe, unsere Stadtspitze kommt in
die Nähe einer unser Starnberg grundlegend
verändernden Entscheidung. Dann
wird er grantig, der Starnberger: „Mit mir
ned, den Schmarrn lasst`s bittschön! Was
bildets Ihr Euch eigentlich ein, wer Ihr
seids, ha?“.
Sofort und genauso laut tönt die
Gegenreaktion aus der anderen Ecke: „Da
sans wieder, die Querulanten, immer sans
gegen ois und meckern, dass nix passiert,
obwohl die des doch ois blockiern.“ Aus
einer dritten Ecke tönt es: „I hätt ganz
an andern Ansatz, des könnt ma völlig
anders mocha“, worauf die beiden vorher
so zerstrittenen Lager einheitlich im
Chor erwidern: „Erm schaug ned o, des
G`scheidhaferl hat uns grad no g`fehlt!
Wannst Di ned schleichst, mit Deim neia
Ansatz“.
Und dann ist er wieder da, der Stillstand!
Nun hatte die Stadt schon unter dem vorherigen
Bürgermeister und der Moderation
unseres „Stadtförderers“ versucht, eine
gesellschaftlich breite Diskussion über die
Vision eines Starnbergs vom Morgen anzustoßen.
Ziel war, dass man hieraus endlich
die lang geforderte „Marke Starnberg“
entwickeln kann.
Und die Idee war bzw. ist richtig:
Sollte es tatsächlich gelingen, eine mehrheitlich
getragene Vision von unserem
zukünftigen Starnberg zu entwickeln,
so können die daran anknüpfenden
Entscheidungen im Bereich Stadtplanung,
Stadt- und Wirtschaftsentwicklung in dem
Vertrauen darauf getroffen werden, dass
sie mehrheitlich gewollt sind und deshalb
nicht im öffentlichen Streit zerrieben werden.
So zumindest die Theorie.
In der Praxis liegt der begonnene Prozess
leider schon wieder auf Eis.
Kaum war die Stelle des Stadtförderers
geschaffen, schon war sie auch schon
wieder frei. Herr Werkmeister hatte -nach
eigenen Angaben- angeblich jahrelang
über eine Rückendeckung für die notwendige
offene und breite Diskussion
um Visionen geworben, um dann ohne
Vorankündigung unmittelbar, nachdem der
Meinungsaustausch begonnen hatte, „aus
privaten Gründen“ den Dienst zu quittieren
und in die ferne Heimat abzureisen.
Die Stadt sucht somit einen neuen
Stadtförderer mittels Ausschreibung.
Liebe Starnberger Bürger und Bürgerinnen,
sehr geehrte Frau Bürgermeisterin sehr
geehrte Damen und Herren Mitglieder
des Stadtrates und der Stadtverwaltung,
auch wenn die Wahlen vorbei sind und
der ehemalige Stadtförderer sein Wohl
in der Flucht gesucht hat, sollten wir den
begonnenen Meinungsaustausch weiter
führen und offen über das Starnberg
der Zukunft diskutieren. Die Stadt,
Cityinitiative, BDS und auch alle anderen
Interessensvereinigungen müssen
in Veranstaltungen, Meinungsumfragen
und Bereitstellung von Informations- und
Kommunikationsplattformen dafür sorgen,
dass sich jeder direkt oder mittelbar in die
Visionsfindung mit einbringen kann.
Und Sie als Bürger? Sobald der Vorgang
in Gang ist, müssen Sie sich eifrig daran
beteiligen, entweder direkt oder über eine
der zahlreichen Interessensvereinigungen.
Sonst wird es nicht funktionieren.
Der eine oder andere von Ihnen wird den
Begriff „Visionen“ an dieser Stelle für eine
allgemeine Worthülse halten, die schön
klingen mag, aber nicht greifbar ist. Ich
möchte daher an einem kleinen Beispiel
veranschaulichen, was gemeint ist:
Es machen sich derzeit einige wenige
Personen auf Stadt – bzw. Kreisebene
Gedanken, wie und in welchem Umfang
sich Starnberg und sein Umfeld auf neue
Mobilitätskonzepte einstellen soll und
muss. Es werden Varianten erörtert, bei
denen bis 2030 vielleicht 25 % aller Bürger
und bis 2045 über 50 % aller Bürger regelmäßig
auf Elektromobilität setzen werden.
Um dies umsetzen zu können, müsste
Starnberg einen erheblichen Umbau der
städtischen Infrastruktur gewährleisten. In
diesem Zusammenhang ist auch schon
die Möglichkeit erörtert worden, ob man
nicht künftig in der Innenstadt ganz auf
Fahrzeuge mit Verbrennungsmotoren verzichten
könne. Unabhängig hiervon steht
aber fest: Um die Stadt für e-Mobilität interessant
zu machen, müsste eine Vielzahl
von Parkflächen mit Ladefunktion für
Elektrofahrzeuge geschaffen werden. Dies
stellt neben den baulichen Anforderungen
auch erhöhte Anforderungen an die
Energieversorgung und berührt zudem
Belange der Stadtentwicklung und ggf.
auch der Wirtschaftsplanung.
Man muss sich folgendes vor Augen
halten: Dieses Thema berührt die künftige
Mobilität (in guten 30 Jahren) von
zumindest jedem zweiten Bürger. Welche
Weichen hierfür heute gestellt werden
sollen, diskutiert derzeit aber nur eine
Hand voll Personen. Wenn das so bleibt,
bis nachhaltige Entscheidungen für unsere
Stadt getroffen werden sollen, wird
man ihn wieder hören: den Aufschrei der
Starnberger Bürger.
Lasst uns also alle maßgeblichen
Verbände, Initiativen, Bürgerbewegungen,
Wirtschaftsvertreter, politischen Kräfte
und interessierte Bürger an einen Tisch
holen, um über das künftige Gesicht von
Starnberg zu beraten. Es geht um nicht
weniger, als um die Zukunft unserer Stadt.
Ihr
Michael Forster
1. Vorsitzender Bund der Selbstständigen /
Gewerbeverband Starnberg
Ortsgruppe des BDS Bayern e.V.

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Starnberger Bote 5 Landrat Karl Roth
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
die Kommunalwahlen im März waren
spannend, aufregend und mit der ein
oder anderen Überraschung versehen.
Ich persönlich bin sehr froh, dass mich
die Wählerinnen und Wähler im ersten
Wahlgang im Amt bestätigt haben. Dafür
bedanke ich mich sehr herzlich!
Die Agenda an Themen für die kommenden
sechs Jahre ist sehr vielfältig.
Ob Neuerungen in der Abfallentsorgung,
der Bau eines neuen
Gymnasiums in Herrsching, die
Realisierung unseres Bus- und Fahrradkonzeptes,
die weitere Umsetzung
des Energiewendebeschlusses und, und,
und… Nachdem die Immobilienpreise
weiter steigen, wird es für viele immer
schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu
finden. Die Immobilienpreise bestimmt
der freie Markt. Hier hat der Landkreis
keine Gestaltungsmöglichkeit. Dafür können
wir bei den geförderten Wohnungen
etwas tun. Der Landkreis unterstützt mit
entsprechenden Darlehen den Bau von
Mietwohnungen des Verbandes Wohnen
und der Wohnungsgenossenschaft.
In den Jahren 2013 und 2014 stellt
der Landkreis dafür insgesamt rund
1,1 Millionen Euro für den Bau von 15
Wohnungen in Stockdorf, 35 in Pöcking
und 27 Wohnungen in Starnberg zur
Verfügung. Diese Förderungen wollen wir
auch in Zukunft aufrecht erhalten.
Ein weiteres wichtiges Thema wird auch
die Fortführung unseres Prozesses zur
Zertifizierung als „Bildungsregion in
Bayern“ sein. Unter dem Motto „Kein
Talent soll verloren gehen“ hat der
Kreistag bereits im Juli vergangenen
Jahres beschlossen, sich diesem umfassenden
Bildungsprozess zu stellen. Ziel
der Initiative ist es, die Zukunft der jungen
Menschen in der Region mit einem passgenauen
Bildungsangebot, das ihnen
die Wahrnehmung ihrer Bildungs- und
Teilhabechancen ermöglicht, zu sichern.
Dieses Gütesiegel des Freistaates
Bayern setzt also unter anderem eine
starke Vernetzung der verschiedenen
Bildungsangebote voraus. So geht es
beispielsweise darum, Übergänge besser
zu organisieren – vom Kindergarten
in die Grundschule etwa oder von der
Schule in die Berufsausbildung. Das
Zusammenwirken der Schulen mit den
relevanten Kooperationspartnern, insbesondere
der Stadt und den Gemeinden,
der Jugendhilfe, der Arbeitsverwaltung,
den Wirtschaftsorganisationen und
Unternehmen in der Region steht ganz
besonders im Fokus.
Ende Januar fand eine Auftaktveranstaltung,
das sogenannte Dialogforum,
in der Schlossberghalle statt. Die große
Resonanz an Teilnehmern hat uns
darin bestätigt, dass die Entscheidung,
sich um die Auszeich-nung als
Bildungsregion zu bewerben, richtig ist.
Um das Qualitätssiegel „Bildungsregion
in Bayern“ zu erhalten, müssen wir
fünf Handlungsfelder intensiv bearbeiten.
Dies geschieht derzeit in entsprechenden
Arbeitsgruppen. Am Ende
des Prozesses werden die Ergebnisse
in einem weiteren Dialogforum zusammengefasst
und die Bewerbungsmappe
dem Kultusministerium übergeben. Erst
dann wird sich zeigen, ob wir unsere
Hausaufgaben gemacht haben und
als Bildungsregion in Bayern zertifiziert
werden. Das Gütesiegel verleiht
das Ministerium nach einer Prüfung
des jeweiligen Konzepts und der
Umsetzungsschritte. Dazu kommt, dass
es nach der Verleihung jährlich überprüft
wird. Wir alle wissen, dass der
Landkreis Starnberg bereits ein umfangreiches
Bildungsangebot - von den schulischen
Angeboten bis hin zur Kinderbetreuung
- hat. Und dennoch, wenn
wir mögliche weiße Flecken in unserer
Bildungslandschaft erkennen und beseitigen
und sich alle Beteiligten noch besser
vernetzten, wird der Bildungsprozess
ein Gewinn für alle Bürgerinnen und
Bürger sein – auch für die Unternehmen.
Ich danke allen, die das Projekt unterstützen,
ob im Dialogforum oder in den
Arbeitsgruppen, ganz herzlich.
Ihr
Karl Roth
Landrat

Starnberger Bote 6 Titelthema
Immobilienmarkt Starnberg - Lage ungünstig, Aussicht schlecht?
Autor: Peter Riemann
Nagelneu-Bauten, Waldschmiedtstrasse
Leer ist der Markt, groß die Nachfrage
Wer in Starnberg und Umgebung
Jagd auf ein Wohnhaus oder eine
Eigentumswohnung macht, ist dumm
dran. Ganz selten tritt das Wild aus dem
„Immowald“ heraus und wenn, dann
wurde es bereits von einem anderen
Jäger angeschossen, erweist sich als
„Knöpfler“ mit kümmerlichem Geweih
oder gar als „Wolpertinger“. Auch auf die
Treiber ist kein Verlass mehr, kein prächtiger
Haus-Bock nirgends, von Grund und
Boden-Ricken ganz zu schweigen.
Die Jagdmetapher ist nicht weit hergeholt,
denn die „Treiber“ - das sind die Makler
und Bauträger - schlagen auf der Suche
nach Jagdbarem vermehrt Alarm: die
Reviere (vor allem im Kaufsegment) rund
um München sind leergefegt: “Wer eine
Immobilie im Fünfseenland hat, der verkauft
momentan nicht, außer er muss…
Der Markt in Starnberg und im Umland
ist durch einen Mangel an Angeboten
gekennzeichnet“, meldet ein „Treiber“
Anfang Mai in der SZ. Die Folge: Hilferufe
in Immobilienbroschüren („Häuser,
Grundstücke und Eigentumswohnungen
für vorgemerkte Kunden gesucht“)
in Tageszeitungen („Wir kaufen ihr
Grundstück, gerne auch mit Altbestand“)
oder landen als rhetorische Fragen in
den Briefkästen („Sie möchten ihre
Immobilie vermieten oder verkaufen?“).
Auch blumig geht es zu: „Der Frühling
steht vor der Tür: die beste Zeit für den
erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.“
Nützt das nichts, wird jagdmännisch
auf den Busch geklopft („Wir kennen
unseren Markt“) oder geschäftig geklappert
(„Wir bringen Ihren Verkauf voran“)
damit die scheuen Immobilien-Rehe das
Unterholz verlassen. Gratis-Infoabende
klären über “Chancen und Risiken für
Ihren privaten Immobilienverkauf“ auf,
um Bewegung in die Jagdszene zu bringen
und um die ältere Generation kümmert
sich eine Bausparkasse, die im
leergefegten Wald Lärm schlägt: „Ihre
Nachkommen haben kein Interesse an
Ihrer Immobilie? Das tägliche Leben wäre
viel angenehmer, hätten Sie etwas mehr
Geld zur Verfügung? Möglicherweise
erlaubt Ihnen die geringe Rente aber
keine allzu großen Sprünge“ (1) Die
Lösung: Immobilienverrentung, oder
Verkauf des nicht mehr passgerechten
Hauses, womit sich der kostenlose Info-
Abend als Kapital-Antriebsmaschinerie
erweist, zum Wohle aller.
Die Aufmerksamkeit der Vermarkter gilt
auch potentiellen Wohnungs-Jägern, die
durch Fachseminare motiviert werden
(„Die eigene Wohnung – mit Sicherheit
die richtige Entscheidung“) oder in einem
Bauzentrum lernen, was „Eine gute Lage
beim Immobilienkauf ist: Tatsächlich entscheidet
sie als Qualitätskriterium über
den aktuellen Preis und die zukünftige
Wertentwicklung. Der Zustand eines
Hauses oder einer Wohnung ist veränderbar,
die Lage nicht“. Vernachlässigt
wird in dieser Ankündigung, dass
gerade bei Bestandsimmobilien das
Planungspotential (Ausbau, Umbau,
Anbau) ein entscheidender Faktor für die
mögliche Wertschöpfung ist. Die Lage,
die Lage, die Lage allein… ist also noch
lange nicht alles!
Alt-Villenabbruch, Kaiser-Wilhelm-Strasse
Der Preis ist heiß, die Verwirrung groß
Primär geht´s um den Preis, bzw. den
möglichen Wert des Objektes. „Verkauf,
schnell und sicher zum Bestpreis =
Ihre Immobilie + Unser Team“ heißt
die pseudomathematische Gleichung
einer Maklerfirma. Noch präziser ein
Advertorial: „Der Preis muss stimmen“
(Aha!), denn „…die Immobilienpreise
steigen. Dank der niedrigen Zinsen und
der seit der Finanzkrise schwelenden
Angst vor Alternativen stecken viele
Verbraucher ihr Geld in Wohneigentum.
Immobilienverkäufer können davon profitieren“.
Gleich darauf wird´s realistisch:
„Wer allerdings der Meinung ist, dank
der hohen Nachfrage auch hohe Preise
verlangen zu können, der irrt. Denn das
Interesse an Immobilien ist nicht überall
gleich hoch. Die Lage – Ballungsgebiet
oder ländlicher Raum - ist entscheidend“
(Soso!).
Und einige Zeilen weiter: „Worauf
Verkäufer achten sollen, ist der Wert.
„Bevor der Verkäufer seine Ware am
Markt anbietet, muss er wissen was
sie wert ist. Eine grobe Einschätzung
bekommt er, wenn er sich in den entsprechenden
Internetportalen oder
Zeitungen umsieht und die dort angebotenen
Immobilien mit seiner vergleicht“.
(2) Alles klar, …oder doch nicht?
Werbetafel für 2 EFH´s, Wangener Strasse
Preis ist nicht gleich Wert
Der Verkäufer erfährt in Printmedien oder
im Internet aber nicht den Wert seiner
Immobilie, sondern das, was andere
Marktbeteiligte für ähnliche Immobilien
in vergleichbarer Lage bei aktuellem
Angebot/Nachfrage-Stand für ihre
Immobilie als künftigen Preis glauben
verlangen zu können. Es sind Annahmen,
Vorstellungen und Schätzungen, mehr
nicht.
„Das Ergebnis einer Schätzung ist immer
ein Wert und kein Preis. Der geschätzte
(Verkehrs-) Wert eines Objekts wird
durch Orientierung an Vergleichsobjekten
ermittelt und bleibt daher abstrakt. Der
Begriff Preis ist objektiv und konkret. Er
manifestiert sich erst beim tatsächlichen
Verkauf. Solange der Wert nicht realisiert
wird, stellt er nur eine Preisforderung
des Anbieters oder ein Preisgebot des
Nachfragers dar“. (3) Werden publizierte
Einschätzungen als „Preis“ gewertet,
meint am Ende Otto Normalverbraucher,
das was er da liest, könne er direkt auf
sein Häuschen, die Eigentumswohnung
oder den Baugrund als Richt-Wert übertragen.
Steigende Preise, da haben die
Immobilienexperten Recht, spiegeln die
Bewertung der Verbraucher für ein Gut
wider. Im Raum München herrscht kein
Marktgleichgewicht, weshalb der Preis
eine Lenkungs- oder Verteilungsfunktion
nur begrenzt übernehmen kann. Der
Preis bestimmt nicht was und wie viel
produziert wird. Weder kann er Anbieter
ausschließen, die zu völlig überhöhten
Kosten „produzieren“, noch kann er
Nachfrager zügeln, die den „Marktpreis“
nicht bezahlen können oder wollen.
Die stehen weiter den Maklern auf
der Matte, die ihnen nur wenig bieten
können. Wegen der großen Nachfrage
bleiben auch die Mieten hoch, die bei
Ertragswertimmobilien wesentlich den
Kaufpreis bestimmen. Weil Vermieten
lukrativ ist, schätzen Eigentümer die
Kapitalsicherung und Wertstabilität ihrer
Immobilie und verkaufen nicht, was den
Teufelskreis stabilisiert.
Anders als der Verkäufer, der den
Marktwert (oder Tageswert) im Blick hat,
ist der Käufer in Sorge einen Preis zu
zahlen, der bei großer Nachfrage tendenziell
zu hoch ist. Kaufverhandlungen können
so zum Pokerspiel geraten. Beide,
Käufer und Verkäufer sind im schlimmsten
Fall unzufrieden wenn sie nach den
Regeln des „Nullsummenspiels“ agieren.
Dabei steht der wirtschaftliche Erfolg
oder Gewinn eines Beteiligten einem
Misserfolg oder Verlust eines anderen in
gleicher Höhe gegenüber. „Fair -Trade“
ist besser!
Doppelhaus als Villenhälfte, Waldschmiedtstr.
„Marktbericht“ ist nicht gleich Marktbericht
Orientiert man sich allein daran
„Was der Markt her gibt“, so werden
überhöhte Preise gefordert und
gezahlt, die dann als „unechter Wert“
in den Kaufpreissammlungen der
Gutachterausschüsse die Preisspirale in
Gang halten. Deutlich wird das beim
Einfamilienhaus. Nicht der Sachwert,
(Neuanschaffungskosten minus Alterung/
Baumängel plus Grund und Boden),
sondern der Mangel an ähnlichen
Kaufobjekten diktiert den Preis.
Jährliche „Marktberichte“ von
Immobilienfirmen, welche die aktuellen
„Preise“ nach den einzelnen Typen ordnen
(EFH, Villa, RH, ETW, Grundstücke
und Mieten), sollen als Orientierung im
Einschätzungsdickicht dienen. Doch
hilft das, wenn DHH`s als „exklusive
Villenhälften“ angeboten werden,
teure Reihenhäuser mit 4,50 m die
Standardbreiten unterschreiten, und
eine Eigentumswohnung 40 cm dicke
Betonwände aufweist?
Verwirrend auch die „von/bis –
Preispannen“ weil a) bekannt ist, dass
Immobilien jeweils ganz unterschiedliche
Wirtschaftsgüter sind, b) die
Vergleichbarkeit nur selten am realen
Objekt überprüft wird und c) bei uneindeutiger
Quellenangabe min.- und max.
Preisvergleiche nichts bringen.
Dazu ein Beispiel aus zwei
Postwurfsendungs-Marktberichten:
Makler A gibt für ein EFH in Starnberg
an 800.000 Euro min. und 1,5 Mio. Euro
max. Sein Top-Preis liegt bei 2,1 Mio. Euro
(Quelle: Eigene Immobilienanalyse 2014)
Bei Makler B liegt die Spreizung für das

Starnberger Bote 7 Titelthema
gleiche Jahr zwischen 725.000 Euro min.
und 1,25 Mio. Euro max. (Quelle: IVD,
Preisspiegel Bayern, Herbst 2012)
Beide nicht direkt nachprüfbare
Preisangaben stammen aus unterschiedlichen
Jahren. Dennoch ist das
Ergebnis für 2014 klar: bei A tendiert der
„Markttrend“ nach oben und bei B lautet
die Prognose: „steigend“.
A behauptet, dass in Starnberg „bei
den Einfamilienhäusern (120 qm - 180
qm Wfl.) die Preise höher liegen als in
München“. Bei B heißt es: „Bei den freistehenden
EFH´s liegen die Preise sogar
auf dem Niveau von München“. Ohne
Nennung des Baujahres alles schwer
nachvollziehbar und für Käufer nicht
besonders hilfreich.
Ein Blick in den Jahres-(Markt)bericht
2011 vom Gutachterausschuss für den
Landkreis Starnberg (der neue erscheint
im Juli 2014) ergibt ein anderes Bild:
EFH (Baujahr vor 1980) mit 101 qm -150
qm Wfl.: 605.000 Euro als Minimum und
780.000 Euro als Maximum bei gleichem
Baujahr und bei einer Wfl. von 220 qm.
Auch Top-Preisangaben für Villen findet
man dort: EFH, Bj. vor 1980 bei 250 qm
Wfl. = 2,2 Mio. Euro und EFH, Bj. 2001-
2010 bei 151-200 qm Wfl. = 1,05 Mio.
Euro. Ein EFH, mit mehr als 250 qm Wfl.
ging 2010/2011 für 895.000 Euro weg.
Bei den Maklern rangieren die
Starnberger Villenpreise zwischen 1,2
Mio. Euro und 6,0 Mio. Euro, der Top-
Preis liegt bei 12,9 Mio. Euro. Auch eine
Spreizung für solche Gebäude von 1,25
Mio. Euro bis O.E. (Quelle: IMV GmbH,
2012) findet man, wobei O.E. nicht erklärt
wird.
Eine Auflösung dieser „Preisrätsel“
erfolgte kürzlich in der Presse: „Eine
Million Euro reichen nicht mehr aus. Wer
in München ein Einfamilienhaus kaufen
will, muss noch ein bisschen tiefer in die
Tasche greifen. 1,06 Millionen Euro wurden
in der Bayerischen Landeshauptstadt
zuletzt für ein durchschnittliches
Einfamilienhaus bezahlt. Mehr als
in jeder anderen Stadt. Das ergaben
die Zahlen des aktuellen Immobilien
Marktberichts. Dessen Zahlen stammen
aus dem Jahr 2012…aus zuverlässiger
Quelle. In den Bericht fließen die Daten
der Gutachterausschüsse ein…Denen
glaubt sogar das Finanzamt.
Nur im Landkreis München war es auf
den ersten Blick noch ein bisschen
teurer, als in der Landeshauptstat selbst.
Für 1,11 Millionen Euro wechselte ein
freistehendes Einfamilienhaus hier den
Eigentümer. Das lag aber daran, dass im
Münchner Umland die Häuser größer sind
(Aha!). Der als Vergleichsmaßstab wichtige
Quadratmeterpreis lag im Landkreis
bei 5.450 Euro, in der Hauptstadt bei
6.080 Euro…“ (4)
Die Endmoräne lässt grüßen, Altostrasse
Mondpreise bedrohen den Markt
Dass kostenlose „Marktberichte“ sorgfältig
zu lesen sind, zeigt ein anderes
Beispiel: der qm-Preis für Baugrund
in „guter Wohnlage“ wird für einen
Starnberger Ortsteil in der Tabelle mit
995 Euro/qm für das Jahr 2013 angegeben,
während der Gutachterausschuss
auf eine kostenpflichtige Anfrage (30
Euro Gebühr) hin im Mai 2014 das unbebaute
Grundstück dort mit 550 Euro/
qm bewertet. Im „Marktbericht“ des
Immobilienkontors stimmen außerdem
Wohnlagen-Karte („gute Wohnlage“)
und Text („sehr gute Wohnlage
= 1.250 Euro) nicht überein. Das
Verwirrpotential zwischen den Angaben
des Gutachterausschusses und denen
des Maklers beträgt dann max. 700
Euro/qm (!)
Neben der diffusen Werte-Thematik und
der leichtfüßigen Angebots-Arithmetik ist
das „Starnberg-Monopoly“ ein weiterer
Preistreiber. Beispiel: ein Makler sichert
zu, eine stark modernisierungsbedürftige
Bestands-ETW (140 qm in guter
Wohnlage, ermittelter Verkehrswert ca.
320.000 Euro) für 495.000 Euro (!) an
den Markt bringen zu wollen. Pferdefuß
1: ein unfunktionaler Grundriss, davon
14,0 qm unbelichtete „Wohnfläche“
(Abstellräume und Flure) weil das
Haus mehrfach erweitert wurde.
Pferdefuß 2: der Verkäufer wünscht
ein Rückkaufsrecht zum heutigen
Verkehrswert!
Diese Kalkulation erinnert an überhöhte
Wasserpreise bei Dürre. Weil
ein Missverhältnis von Leistung und
Gegenleistung unter Ausnutzung einer
„Notlage“ (Angebotsmangel) vorliegt, wird
das Prinzip der „Tauschgerechtigkeit“
durchbrochen. (5)
Nicht vergessen: der Verkauf von
Bestandsimmobilien mit (verdeckten)
Mängeln, von denen der Voreigentümer
gewusst haben könnte, ist rückabwicklungsträchtig.
Besser ist es (wie bei der
Vermietung) auf angemessene Preise für
ein nachhaltiges Vertragsverhältnis zu
setzen.
Dieser „Fakten-Check“ soll zeigen
warum die Immobilienpreise in einer
Region dazu tendieren unangemessen
zu steigen. Am Ende liegt der Markt
trocken, zum Nachteil aller! Was
zunächst positiv für die Vermittler ist,
die bei Spitzen-Verkaufspreisen eine
entsprechend höhere Provision erhalten,
kann bei beschränktem Angebot
und stagnierenden Verkaufszahlen zum
Branchen-Bumerang werden.
Ansicht der 1,5 m dicken „Dichtsohle“, Perchastr.
Die Wertermittlung
„Mit Wertermittlung bezeichnet man
den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen
Markt- bzw. Verkehrswerts,
oder Beleihungswerts eines beliebigen
Wirtschaftsguts.
Unter Wert versteht man im Unterschied
zum Preis, der das Ergebnis einer konkreten
Tauschaktion zwischen zwei konkreten
Marktteilnehmern ist, die aggregierte
Preisvorstellung einer Gruppe von
Marktteilnehmern. Daher kann man
den Wert auch als objektivierten Preis
verstehen. Zwischen dem (subjektiven
Einflüssen unterliegenden) Preis und
Wert sind Abweichungen möglich und
üblich: BGH-Urteil vom 25. Oktober 1967,
AZ. VIII ZR 215/66: "Der Preis einer Sache
muss ihrem Wert nicht entsprechen."
„Bei der Wertermittlung versucht man
– in der Regel durch Anwendung standardisierter
Verfahren – eine möglichst
objektive Aussage über den Wert
einer Sache zu machen. So wird der
Verkehrswert (auch Marktwert) von
Immobilien in Deutschland im § 194
Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung
mit weiteren Normen definiert. Dabei sollen
subjektive und besondere Einflüsse
möglichst ausgeschaltet werden.
Hierfür werden von den Ländern nach
§ 192 BauGB selbständige, unabhängige
Gutachterausschüsse bei eigens
dafür eingerichteten Geschäftsstellen
gebildet. Diese sowie auch speziell
ausgebildete und ggf. öffentlich bestellte
und vereidigte oder zertifizierte
Sachverständige (Gutachter) führen
daher die Wertermittlung durch". (6)
Es soll also möglichst reell zugehen,
um einen „objektivierten Preis“
als abgesicherte Grundlage für
Immobilientransaktion zu erhalten. „Der
Wert“, so heißt es, „ist die aggregierte
(verdichtete) Preisvorstellung einer
Gruppe von Marktteilnehmern.“ Was
aber passiert, wenn eine Gruppe von
Marktteilnehmern am wirtschaftlichen
Enderfolg partizipiert andere aber nicht?
Makler, die nicht nur vermitteln sondern
gleichzeitig kostenlose Wertgutachten
anbieten (um an die Immobilie zu kommen?),
haben einen Interessenkonflikt.
In der Vermittlungsprovision (die kein
Honorar ist, wie manche meinen) ist die
Leistung der Preis-Einschätzung enthalten.
Die ist notwendig, bestimmt aber
gleichzeitig die Courtage mit.
Deutlich wird das in folgender
Werbeanzeige: „Wir schätzen Ihre
Immobilie nicht grob über den Daumen,
sondern erstellen als Sachverständige für
bebaute und unbebaute Grundstücke ein
schriftliches Immobilien-Wertgutachten,
um den richtigen Preis (den höchstmöglich
zu erzielenden Wert) zu ermitteln“.
Spätestens beim zweiten Durchlesen
erkennt man die zuvor beschriebene
Preis-Wert-Problematik: der „richtige
Preis“ soll „ermittelt“ werden? Muss
es nicht heißen: „…ein schriftliches
Immobilien-Gutachten, um den richtigen
(= angemessenen) Wert zu ermitteln, der
zum höchstmöglich zu erzielenden (=
nachhaltigen) Preis führt?“
Deshalb sollte „generell den
Gutachterausschüssen, öffentlich
bestellten und vereidigten oder den von
einer registrierten Zertifizierungsstelle
des Deutschen Akkreditierungsrates
(DAR) zertifizierten Sachverständigen
der Vorzug gegeben werden“, liest man
a.a.O. Sie nehmen nicht direkt an der
Wertschöpfung oder Wertentwicklung
teil. Das bedeutet keinesfalls,
dass Makler nicht in der Lage sind,
Wertermittlungen nach den Gesetzen
(BewG), Verordnungen (ImmoWertV)
und Richtlinien (WertR) durchzuführen.
Auch ihre Verbände bieten wie IHK,
Bau- und Architektenkammern oder
Gutachterverbände Zertifikatslehrgänge,
-abschlüsse und Seminare an. Fazit:
Eventuelle Interessenkollision müssen
alle „am Markt Beteiligten“
bereinigen. Dazu zählt auch der aufgeklärte
Verbraucher. Der sollte mit
den wesentlichen Grundzügen der
Verkehrswertermittlung vertraut sein.
Einfamilienhaus, Hanfelder Strasse
Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert
Doch was ist der Verkehrswert nun
genau, der beim Verkauf eine so wichtige
Rolle spielt?
Die Definition des Verkehrswertes (auch
als Marktwert bezeichnet), lautet nach §
194 BauGB:
“Der Verkehrswert einer Immobilie
wird durch den Preis bestimmt,
der in dem Zeitpunkt, auf den sich
die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den
rechtlichen Gegebenheiten und tat-

Starnberger Bote 8 Titelthema
sächlichen Eigenschaften, der sonstigen
Beschaffenheit und der Lage
des Grundstücks oder des sonstigen
Gegenstands der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Arbeitsmethoden zur Ermittlung von
Liegenschaftswerten haben eine lange
Tradition und „lassen sich in Deutschland
leicht 200 Jahre zurückverfolgen, im
Gebiet der ehemaligen Reichsstadt
Frankfurt sogar bis zum Anfang des
15. Jahrhunderts. Die Anfänge der
Schätzungs- und Taxationslehre reichen
bis in das 18. Jahrhundert, z.B. 1722
„Die Hypotheken und Konkursordnung“
von Friedrich Wilhelm I. zurück (7).
Dass die Verkehrswertermittlung
keine Berechnung, sondern wie alle
Ermittlungsverfahren eine Schätzung
ist, wird deutlich in der Begründung
des BGH: „Eine exakte Ermittlung des
Verkehrswertes von individuell bebauten
Grundstücken ist erfahrungsgemäß
in der Regel überhaupt nicht möglich
(vergleiche BGHZ 29, 217, 219). Exakt
errechenbar ist allenfalls ein Teil von
für die Bewertung heranzuziehenden
Einzelfaktoren (Bodenpreis, Mietertrag).
Aber schon Sachwert und Ertragswert
sind zum großen Teil abhängig von
Größen, die nicht mathematisch exakt,
sondern wandelbar und nur auf Grund
von keineswegs allgemein anerkannten
Erfahrungswerten im Weg der Schätzung
zu ermitteln sind (so beim Sachwert
der cbm-Preis des umbauten Raums,
die Höhe der Altersabschreibung, der
Zerstörungsgrad bei Teilzerstörung; beim
Ertragswert die Höhe der Abschreibung
für Instandhaltung, Mietwagnis und
Verwaltung, sowie die Höhe des
Kapitalisierungsfaktors)“. (8)
Die Verkehrswertermittlung ist – auch
nach allen Regeln der Kunst – also
nicht exakt. Der BGH räumt für Gutachter
einen Spielraum von +/- 20% ein.
Dennoch ist eine Verkehrswertermittlung
nachvollziehbar, nachprüfbar und
daher auch korrigierbar. In der Regel
werden Einfamilienhäuser (bis 2 WE´s)
nach dem Sachwertverfahren und
Geschosswohnungsbauten (ab 3 WE´s)
nach dem Ertragswertverfahren behandelt.
Darin erkennt man bereits, dass
eine eigengenutzte Immobilie ein
Luxusobjekt darstellt, das kostet
und eine Ertragswertimmobilie
als „Milchkuh“ etwas abwirft.
Beim Sachwertverfahren gemäß § 21
Wertermittlungsverordnung erfolgt eine
jeweils getrennte Ermittlung des Wertes
von sowohl den baulichen Anlagen
als auch des Grundstücks, während
das Ertragswertverfahren nach § 17
Wertermittlungsverordnung sich durch
eine Bewertung unter Berücksichtigung
des Bodenwertes sowie langfristig ausgerichteter
Mieteinnahmen auszeichnet.
Beim Vergleichswertverfahren gemäß
§ 15 Wertermittlungsverordnung werden
Häuser und Grundstücke ähnlichen
Wertes in einen Vergleich und damit zur
Wertermittlung herangezogen. (9)
Werbetafel für Geschosswohnungsbau, Perchastrasse
Wenn die Statistik versagt
Die Verkehrswertermittlung funktioniert
nicht, wenn zu wenig verkauft
wird. Es fehlt dann an belastbaren
Kaufpreisen, aus denen sich die
Werte ableiten lassen. Eklatant und
alarmierend für die Wertermittlung
von Eigentumswohnungen (ETW) in
Starnberg: aus den Jahren 2010/2011
gibt es bei Wohnflächen von 111
bis 130 qm insgesamt (über diverse
Baujahre) nur 9 Kaufpreisfälle. Gezielte
Anfragen nach Baujahr kann der
Gutachterausschuss nicht beantworten
im (alten) Marktbericht 2011, ist dann
die Preisvergleichszahl kursiv gedruckt
(bei 3 oder weniger Verkäufen). Was wäre
in einem solchen Fall zu tun, wenn das
Vergleichswertverfahren versagt?
Ausweg 1: zunächst an den belastbaren
Zahlen „entlanghangeln“: Stabilere
Werte gibt es bei Wohnungen ohne
Appartements) mit Wohnflächen von 71
bis 90 qm für Baujahre vor 1970 (2.500
Euro/qm), bei Baujahren von 1971 bis
1980 bei gleicher Wohnflächen (2.400
Euro/qm) und für das Baujahre 1981
bis 1990 (3.300 Euro/qm), allerdings
bei Wohnflächen von 51 bis 70 qm. Das
deckt sich ungefähr mit den Angaben in
Quelle (4): „ In der Stadt München gibt
es den durchschnittlichen Quadratmeter
ETW für 3.290 Euro, im Landkreis
München für 2.690 Euro.“ Dieser überschlägigen
Ermittlung sollte eine genaue
Überprüfung des Objektes erfolgen auf
Bauschäden, Instandsetzungs- und
Modernisierungsstau.
Ausweg 2: die Eigentumswohnung
wird, weil Mietpreise meist in ausreichender
Zahl vorliegen, wie eine
Ertragswertimmobilie behandelt, egal
ob sie eigengenutzt wird oder nicht.
Nach Ermittlung des Reinertrages, des
sog. Vervielfältigers (d.i. der Barwert-
Kapitalisierungsfaktor) und des anteiligen
Bodenwertes muss allerdings der (physische)
Gemeinschaftseigentumsanteil
vom Sondereigentum abgetrennt
werden. Das weicht von den üblichen
Ermittlungsmethoden ab, denn es stellt
eine Mischung aus Ertragswert- (über die
Miete) und Sachwertverfahren (über die
Bausubstanz) dar. Dieser Weg deckt sich
allerdings mit dem o.a. Grundsatzurteil
des BGH: „Verkehrswert vollends lässt
sich …überhaupt nicht errechnen, sondern
nur schätzen in freier Anlehnung
an den einen oder anderen der beiden
genannten Werte (Sachwert, oder
Ertragswert) oder beide“.
Spundwand tut Not, Baustelle Perchastrasse
Was Starnberg braucht…
… ist Bauland für bezahlbaren
Mietwohnungsbau. Aber das fällt nicht
wie Manna vom Himmel. Meldung
auf der städtischen Homepage:
„Zur Zeit keine Grundstücke zu verkaufen“,
weshalb dem Wille der
neuen Bürgermeisterin „günstige
Einheimischenmodelle zur Verfügung
zu stellen, damit sich Starnberger
Starnberg leisten können“ momentan
der Weg fehlt. (10) Mit der Realisierung
der umstrittenen Seeanbindung (http://
tinyurl.com/m4dstb7) entstünde zwar
Landgewinn für ein Hotel und zwei
Wohnungsbauprojekte (siehe Titelbild),
für Kaufinteressenten mit mittlerem
Einkommen aber kaum erschwinglich.
Wohnungsbauprojekte in Leutstetten
(DHH`s und RH`s auf/in einer gewaltigen
Endmöräne aus Lehm) und in der
Perchastrasse (ETW´s mit TG, gegründet
auf Unterwasserbetonsohle mit
Stahlspundwänden) zeigen, dass z.T.
sehr teuer gebaut werden muss. Die
Schnäppchen-Grundstücke sind weg
und wenn gebaut wird, dann am oberen
Angebotslimit. Aus teuren Grundstücken
erwächst aber kein preisgünstiger
Wohnraum.
„Der Mietmarkt sei für die mittlere
Einkommensschicht sehr eng. Eine
ungute Entwicklung“, die auch die
IHK erkannt habe. Denn genau diese
Zielgruppe werde als Arbeitskräfte
umworben. Aber:“ Es gibt noch keine
zielführenden Lösungen“, betont
der Marktberichterstatter des IVD
(Immobilien Verband Deutschland) und
verrät:„ 2011 bis 2013 sind die Preise
nicht so stark angestiegen, wie es hätte
sein müssen“. (11) Das ist merkwürdig,
denn der Markt reguliert sich doch
selbst! Auch seine Aussage:„Im Zuge
der allgemeinen Preissteigerung stiegen
auch die Mieten in der Kreisstadt“ gehört
auf den Prüfstand.
Der Indikator für die allgemeine
Preisentwicklung der „Warenkorb“ ist
ein unsicheres Hilfsmittel das „wichtige
Wirtschaftsbereiche wie die Finanzgüter-
und Immobilienmärkte nicht berücksichtigt“.
(12). Unzweifelhaft sind
Mieten weniger von den existentiellen
Lebenshaltungskosten abhängig, als
vom spekulativen Kapitalmarkt.
Immerhin werden, auch in anderen
Kommunen, Lösungsansätze öffentlich
diskutiert oder sind bereits vom
Gesetzgeber auf den Weg gebracht um
den Immobilienmarkt auszubalancieren:
- Die Kappungsgrenze wurde bei
der Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete gesenkt
(Mietrechtsänderung ab 1.Mai 2013
nach § 558 BGB),
- Die Einführung einer
Zweitwohnungssteuer ist umstritten,
wird aber in einigen Städten praktiziert,
- Die Aufstellung eines qualifizierter
Mietspiegels nach § 558d BGB
hat sich als Element der moderaten
Marktregulierung bewährt,
- Die Erstellung von Marktberichten
durch Gutachterausschüsse ist bewährt,
sollte aber im Zwei-Jahres-Rhythmus
stattfinden,
- Das zukünftige Bestellerprinzip bei
der Vermittlung von Immobilien ist kein
Allheilmittel, könnte aber Mieter und
Käufer entlasten,
- Die Ausschöpfung des bestehenden
Planungsrechts um „zusätzlich Baugrund
oder Bauvolumen zu aktivieren ist bei
Wertermittlungen zulässig, wird aber oft
vergessen. (13)
Politik, Fachverbände und die am Markt
Beteiligten müssten jetzt handeln.
Wichtig wäre zudem die Einsicht, dass
nicht eine Maßnahme allein, sondern wie
bei einem Energiesparhaus der Erfolg
darin liegt, mehrere Komponenten abgestimmt
und sinnvoll ineinandergreifen zu
lassen…
Peter Riemann, Sachverständigenbüro,
Consulting und Mediation, Starnberg
(1) ImmoStar.de, Seite 4, Nr. 270, Mai
2014
(2) Anzeige, Münchner Merkur, 08. Mai
2014
(3) „Marktwert“ auf Wikipedia
(4) „80.000 Euro für einen Quadratmeter“,
Münchner Merkur, 24. Mai 2014
(5) „Gerechter Preis“ auf Wikipedia
(6) „Wertermittlung" auf Wikipedia
(7) „Grundlagen und Gegenstand der
Wertermittlung“, Tillmann, 10/2002
(8) BGH Urteil V ZR 148/60 vom
22.11.1962
(9) ImmoWertV vom 24.12.2008
(10) „Das sind unsere Bürgermeister“,
Beilage Starnberger Merkur, 28.Mai 2014
(11) „Große Nachfrage, aber kein
Angebot“, Münchner Merkur 17./18. Mai
2014
(12) „Inflation“ auf Wikipedia
(13) „Grundlagen der Wertermittlung“,
ImmoWertV vom 19.05.2010

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Starnberger Bote 11 Notizen aus dem Rat
Notizen aus dem Rat
Seit kurzem sitzt Redaktionsmitglied
Peter Riemann für den des Starnberger
Boten neben den Vertretern der lokalen
Presseorgane auf der „Tribüne“
um vierteljährlich aus den öffentlichen
Ratssitzungen Bemerkenswertes zu
berichten.
Aufgeräumt eröffnete die erste
Bürgermeisterin Starnbergs, Eva John
(BMS), am 12.05.2014 die konstituierende
Ratssitzung u.a. mit einem
Appell: „Ich sehe den Stadtrat und die
Bürgermeisterin als Team und Fairplay
als hohes Gut“. Für die Zukunft bat sie,
„die alten Schlachten der Vergangenheit
zu überlassen“. Stadträtin Martina
Neubauer (Bündnis 90/Die Grünen) war
darauf gut vorbereitet und übereichte als
Präsent einen Grünen Frosch (in festem
Aggregatzustand) der allerdings durch
das Willkommensgeschenk der WPS,
ein - echter Kompass für den rechten
Kurs am Schreibtisch - getoppt wurde.
Überreicht wurde das nautische Gerät
der Hochseeseglerin John durch den
Stadtratältesten und Nachrücker Dr. Ing.
Klaus Huber.
Ein leiser Widerhall des Wahlkampfes
war dennoch zu vernehmen: Neuling
Stefan Frey (CSU) erinnerte mit Johns
Wahlkampfmotto („Klare Werte, klarer
Kurs“) daran, dass es eigentlich Tradition
sei, die stellvertretenden Bürgermeister
in der ersten Sitzung zu wählen. Diese
Änderung sei zu spät bekannt gegeben.
„Man hätte mit allen Fraktionen im
Vorfeld darüber reden sollen.“
Ebenfalls gewöhnungsbedürftig
erschien vielen altgedienten Stadträten
die neue Sitzordnung: zur Linken
der Bürgermeisterin die FDP (2), die
Grünen (3) und die UWG (4), gefolgt von
Einzelkämpfer Walter H. Jann (BLS), der
BMS (5) und zur Rechten die WPS (6)
und die CSU (7). Eine mögliche Erklärung
für dieses Arrangement: Iris Ziebart
(FDP) Eva Johns Mitkombattantin im
Kampf gegen Tunnel und Seeanbindung
steht und sitzt ihr so am nächsten. Die
Mitte (nomen est omen) wird durch
Johns BMS-Fraktion (Bürger Mitte
Starnberg) besetzt, während die CSU der
Bürgermeisterin auch nicht sehr fern ist:
noch ist sie Mitglied dieser Partei. Ob das
alles samt Sitzordnung so bleibt, muss
abgewartet werden…
Die Ratssitzung am 26. Mai war der
Wahl der weiteren Bürgermeister und der
Referenten gewidmet. Die Nominierung
für den 1. Stellvertreter wurde zum
Carambolage-Billard. Erster Stoß
(Vorschlag): Dr. J. Busse (UWG) für M.
Neubauer (Grüne), zweiter Stoß: I. Ziebart
(FDP) für Dr. K. Rieskamp (WPS), dritter
Stoß: Dr. G. Picker (WPS), jedoch nicht
für den eigenen Mann sondern völlig
unerwartet für Gerd Weger (CSU). Sollte
so die Nominierungskugel für Martina
Neubauer mit Effet hinweg karamboliert
werden? Weger, dienstältester Stadtrat,
schien das durchschaut zu haben. Er
blieb bei dem was schon bekannt war, er
strebe den 2. Stellvertreterposten an. Mit
16:15 Stimmen wurden dann Martina
Neubauer zum ersten und Gerd Weger
mit einem absolutistisch anmutenden
Wahlergebnis (31 Stimmen) zum zweiten
stellvertretenden Bürgermeister“ gekürt.
Spannend war z.T. die Referentenwahl
um „bedeutende“ und „weniger bedeutende“
Posten: Finanzen Dr. O. Gaßner
(UWG), Straßen und Verkehr: S. Frey
(CSU), Soziales: T. Weidner (SPD), Energie
und Klimaschutz: Dr. F. Sengl (Grüne),
usw. Gerangel gab es um den Posten
für Stadtplanung: I. Ziebart (Referentin
für Handwerk, Handel und Gewerbe)
hatte ihre Architektenkollegin Angelika
Kammerl (WPS) vorgeschlagen, die seit
1985 als Künstlerin tätig ist. Jurist Dr.
Busse (UWG) machte allerdings das
Rennen. Eigentlich schade, denn bei der
Umsetzung der Seeanbindung werden
Kunstgriffe und viel Kreativität nötig sein.
Peter Riemann
Kein Bürgermeisterbrief ...
…aus zeitlichen Gründen, aber die
Zusage von Bürgermeisterin Eva
John (hier bei der Maibaumaufstellung
in Leutstetten) sich, in Zukunft im
Starnberger Boten zu Wort zu melden.
Dringende Themen, die auf die lange
Bank geschoben wurden oder unter die
Räder des Wahlkampfes gerieten, gibt
es genug: Seeanbindung und Tunnel,
Wasserpark, Firmenansiedlungen,
Stadtmarketing und, und, und…
Es geht es um die städtische Infrastruktur
und die Frage Starnberg: Quo vadis?
Sehr viel hängt im Münchner Umland
vom Wohnungsmarkt und seiner
Entwicklung ab. In dieser Ausgabe wird
er kritisch durchleuchtet.

Starnberger Bote 12 Steuer & Recht
Die Bewertung von Immobilien
In der Steuerpraxis sind in nachfolgenden
Fällen (Aufzählung ist nicht vollständig) die
Bewertung von Immobilien notwendig bei :
− Entnahmen /Einlagen aus bzw. in einen
Betrieb
− Firmenübernahmen
− Kaufpreisaufteilung auf das Grundstück
und Gebäude hinsichtlich der Abschreibung
− Kauf und Verkauf von Immobilien
− Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
−Vermögensauseinandersetzungen
(Nachlass,Scheidung u.a.)
− Investitionszulage und Eigenheimzulage
Auf Grund des Beschlusses vom 7.11.2006
des BVerfG wurde das Bewertungsgesetz
und das ErbStG /SchenkStG neu geregelt,
wobei zwischen unbebauten und bebauten
Grundstücken unterschieden wird.
Ziel der Bewertungen ist die Ermittlung des
„Verkehrswertes“ bzw. „gemeiner Wert“.
Die Begriffe „gemeiner Wert“ und
„Verkehrswert sind für Zwecke der ErbSt/
SchenkSt im Ergebnis identisch und
unterscheiden sich hinsichtlich der typisierenden
Wertermittlung.
Für die Bewertung von bebauten
Grundstücken sieht das ErbStG /
SchenkStG/BewG oder die Immobilienwertermittlungsverordnung/BBauG
folgende
Bewertungsmethoden vor:
- grundsätzlich das Vergleichswertverfahren
für WEG, Teileigentum, Ein- und
Zweifamilienhäuser
- das Ertragswertverfahren für Mietgrundstücke
und Geschäftsgrundstücke
- das Sachwertverfahren für Grundstücke,wenn
kein Vergleichswert vorliegt
oder kein Ertragswertverfahren möglich ist
sowie für sonstige bebaute Grundstücke.
Verfasser: Protecta Steuerberatungs
GmbH, Dr.jur.Roland Rehm, Starnberg,
www.protecta.org
Umschuldung teurer Darlehen – niedrige Zinsen rückwirkend sichern – Vorfälligkeitsstrafe umgehen:
Viele Darlehensnehmer, insbesondere
die Immobilienkäufer, die Ihr Darlehen
vor der nunmehr seit mehreren Jahren
andauernden Niedrigzinsphase aufnahmen,
leiden teilweise bis heute unter der
hohen Zinsbelastungen und der dadurch
bedingten niedrigen Tilgungswirkung Ihrer
Zahlungen. Was viele nicht wissen: Man
kann sich ggf. noch heute unter gar nicht
so selten vorkommenden Voraussetzungen
von dem ungünstigen Darlehensvertrag
durch Widerruf lösen, mit der Folge, dass
das Darlehensverhältnis rückabgewickelt
werden muss. Bei wirksamen Widerruf
muss der Darlehensnehmer der Bank
den gewährten Darlehensbetrag zurückerstatten
und diesen zwischenzeitlichen
Nutzungsvorteil an dem erhaltenen Geld
durch jeweils marktübliche Zinsen auszugleichen.
Die Bank hingegen hat alle zwischenzeitlich
erhaltenen Zahlungen zurückzubezahlen.
Die oftmals empfindliche
Vorfälligkeitsstrafe bzw. den Ersatz des
Vorfälligkeitsschadens kann die Bank bei
Widerruf nicht beanspruchen.
Im Endergebnis wird letztendlich der
Darlehensbetrag zu den jeweils üblichen
Zinsen verzinst und gegen die zwischenzeitlichen
Zahlungen gegengerechnet.
Wirtschaftlich führt der Widerruf somit zu
einer sofortigen Rückzahlung des noch
offenen Darlehensbetrages, der wegen
der deutlich niedrigeren Verzinsung
und der dadurch begründeten höheren
Tilgungswirkung der bereits geleisteten
Zahlungen erheblich kleiner sein wird,
als der von der Bank vor dem Widerruf
ausgewiesene Darlehensstand. Hier sind
schnell wirtschaftliche Vorteile von mehreren
10.000 EUR zu erwarten.
Dieses Widerrufsrecht ist allerdings nur
unter gewissen Voraussetzungen heute
noch gegeben. Die Rechtsprechung hat
inzwischen in vielen Entscheidungen einheitlich
festgestellt, dass bei nicht eindeutigen,
widersprüchlichen oder falschen
Widerrufsbelehrungen die Widerrufsfrist (2
Wochen) nicht zu laufen beginnt. Somit
ist ein Widerruf auch Jahre oder auch
Jahrzehnte nach Darlehensabschluss
nicht verfristet und damit noch möglich.
So hat z.B. das OLG Köln am 23.1.2013
(AZ.: 13 U 218/11) verkündet, dass die
wie gewählte Formulierung „Die Frist
beginnt frühestens…“ (gemeint ist die
Widerrufsfrist in einem verbundenen
Finanzierungsgeschäft) zu unbestimmt
sei und damit eine wirksame Belehrung
nicht stattgefunden habe. Hier wurde
das Darlehen 5 Jahre nach dessen
Abschluss wirksam widerrufen. Es gibt
inzwischen eine Vielzahl von zugunsten
der Darlehensnehmer entschiedenen
Konstellationen. Es gibt Anwaltskollegen,
die schätzen die Fehlerquote bei den verwendeten
Widerrufsbelehrungen –vielleicht
etwas zu optimistisch- bei knappen
75 % ein.
Besonders häufig liegen fehlerhafte
Widerrufserklärungen bei sog. bankfinanzierten
verbundenen Geschäften vor (z. Bsp.
Hausfinanzierung in Kombination mit dem
Abschluss von Bausparmodellen usw.). Die
Praxis zeigt, dass man oftmals einen guten
Hebel hat, Widerrufsbelehrungen anzugreifen
und Darlehensverträge zu widerrufen.
Umso besser der Widerruf begründet ist,
umso mehr ist die Bereitschaft der Banken,
über eine kostengünstige Umschuldung
zu verhandeln. Ich rate daher jedem, der
ein hochverzinstes Darlehen abzahlt oder
ein ggf. auch günstiges Darlehen vorzeitig
ohne Vorfälligkeitsstrafen ablösen will,
unbedingt zu einem Anwalt zu gehen, um
sein Darlehen auf Widerrufsmöglichkeiten
überprüfen zu lassen. Der Kosteneinsatz
für die Prüfung (Honorar vorher vereinbaren)
wird überschaubar sein, der mögliche
Gewinn hingegen ist vielleicht immens.
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Behandlung akut und chronisch
kranker Menschen aller Altersgruppen
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reicht von konventioneller Laboranalysen
bis zu modernster bioenergetischen
Diagnostik, wie sie aus der Raumfahrt
bekannt ist (Ganzkörperscan "Metatron"
zum nebenwirkungsfreiene Aufdecken
verborgener Krankheitsursachen), das
Therapiespektrum umfasst bewährte naturheilkundliche
Verfahren wie Akupunktur,
Ayurveda, Dorn Therapie, Craniosacrale
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entwickelten Trainingsprogramm auf
der Grundlage des Traditionellen Ayurveda.
Weitere Informationen finden sie unter
www.gesundheitspraxis-starnberg.de,
Termine und persönliche Auskunft unter
08515 9798070 .

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Gärtnerei Dorn Moosweg 10, Andechs, Tel: 08152 925450
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Ulenspiegel Druck GmbH & Co. KG
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Telefon 08157/99 759-0
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Umweltmanagement
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Die häufigste Frage von Besuchern in der Papeterie ist:
Woher kommen all die schönen Dinge aus Papier?
Die kommen aus Nordamerika, Japan, Italien,
Dänemark, Frankreich und Spanien.
Um das Schönste vom Schönen zu ordern ist der Inhaberin
der Papeterie kein Weg zu weit und kein Messebesuch zuviel.
Überzeugen Sie sich vor Ort, im Online-Shop oder auch auf facebook…
Maja Riemann beim Ordervorgang
auf einer europäischen Messe ...
www.muenchner-hof-papeterie.de
... damit das Angebot immer aktuell ist
Herzlich willkommen im Strandbad Feldafing
Das 1927 gegründete Familienbad ist direkt am See gelegen
und bietet seinen Besuchern eine abwechslungsreiche Gastronomie,
Beschäftigungsmöglichkeiten für die kleinen Gäste sowie
Sportmöglichkeiten mit Aussicht auf die Voralpen und die
nahegelegene Roseninsel.
In familienfreundlicher Atmosphäre können Sie sich auf der
großen Liegewiese sonnen oder Sie genießen regionale und
saisonale Spezialitäten auf einer unserer drei Sonnenterrassen,
während sich die jüngeren Besucher bei Beachvolleyball,
am Sandkasten, am Fußballtor, am Sprungturm im See oder
im beaufsichtigten Nichtschwimmerbereich mit Wasserrutsche
vergnügen können.
Neu ist auch die beim Beachvolleyballplatz umgebaute Sonnenterrasse,
die „Sun Lounge“ bei der sich die Besucher bei
einem Cocktail und anderen Getränken in ruhiger Atmosphäre
entspannen können.
Außerhalb der Badesaison lädt Sie unsere gemütliche Gaststube
mit Kachelofen zu Speisen und Kaffee mit hausgemachten
Kuchen ein. Gerne können Sie auch für größere Gruppen
reservieren oder Ihren Geburtstag bei uns feiern.
Ausreichend Parkplätze sind in direkter Nähe zum Strandbad
vorhanden, die S-Bahnhöfe Feldafing und Possenhofen sind zu
Fuß in ca. 20 Minuten erreichbar. Natürlich ist die gesamte Anlage
behindertenfreundlich gestaltet.
Unsere Öffnungszeiten sind:
Von 1. Mai bis 30. September:
täglich für Sie ab 9.00 Uhr / warme Küche bis 20:00 Uhr
Von 1. Oktober bis 30. April:
von Mi. bis So. ab 10.00 Uhr / warme Küche bis 20:00 Uhr
Auf Ihr Kommen freut sich Ihre Sarah Wiesböck mit ihrem Team.
Strandbad Feldafing I Königinstr. 4 I 82340 Feldafing
Tel: 08157 – 8200 I www.strandbad-feldafing.de

Impressum
Redaktionsschluss für die September-Ausgabe: 18.08.2014 I Erscheinungstermin: 05.09.2014
Starnberger Bote
Das Magazin für
Starnberg mit seinen
Ortsteilen
2. Jahrgang
Erscheinungsweise:
4 Ausgaben pro Jahr
Auflage: 12.000
Heftformat: DIN A4
Druckverfahren:
Bogenoffset - 4/4-Farbig
Verarbeitung:
Rückstichheftung
Verteilung:
Gebiet Starnberg
Alle Haushalte und
Geschäfte
Zertifikatsnummer:
53275-1312-1003
www.climatepartner.com
Herausgeber:
BDS Bayern e.V.,
Ortsverband Starnberg
Presserechtlich verantwortlich:
Michael Forster
Bahnhofplatz 8, 82319 Starnberg
T: 08151 - 4449855
F: 08151 - 4449840
M: michael.forster@bds-starnberg.de
Redaktion:
Michael Forster
Dr. jur. Roland F. Rehm
Peter Riemann
Ulrich Kupper
Nicolas Schlumprecht
Layout & Anzeigen:
Nicolas Schlumprecht
Graphic & Design
Am Jägerberg 21
82340 Feldafing
T: 08157 - 60 97 13
H: 0160 - 977 03 575
M: n.schlumprecht@t-online.de
Druck:
Ulenspiegel Druck GmbH &
Co. KG, Andechs
Birkenstraße 3, 82346 Andechs
T.: 08157/99759 - 0
F: 08157/99759 - 22
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Bauen ist ein Prozess...
oft endet er vor Gericht
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anfänglichen Recherche über Anmeldung, Eintragung, bis zur
Verteidigung auf nationaler und internationaler Ebene für Sie durch:
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Mediation ist besser!
Der Rohbau deutete bereits an,
das Haus der Eheleute Schmidt
sah ganz anders aus, als die
Planung... Der Polier verstand
die Welt nicht mehr. Man einigte
sich auf ein Mediationsverfahren,
doch wo war der Mediator?
Consulting + Mediation
Peter Riemann Dipl.Ing. (TU) M.
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14. Juni - 03. August 2014
LEONCE UND LENA
Inszenierung: Marcus Everding, Musik: Stefan Blum & Ensemble, Bühne und Kostüme: Thomas Pekny
CARMINA BURANA/
CATULLI CARMINA
Musikalische Leitung: Christian von Gehren, Lichtkonzeption: Marcus Everding, Choreographie: Irina Pauls,
Orchester der Andechser ORFF ® -Akademie des Münchner Rundfunkorchesters, Andechser Festspielchor,
Sopran: Ania Vegry, Tenor: Manuel König, Bariton: Hinrich Horn
ORFF & BAROCK
Konzertmeister und Leitung: Sreten Krstic,
Münchner Rundfunkorchester
KAMMERKONZERTE
Andechser ORFF ® -Akademie des
Münchner Rundfunkorchesters
Eintrittskarten:
Kloster Andechs Tel. (08152) 376 - 400
München Ticket Tel. (089) 54 81 81 81
und allen angeschlossenen Vorverkaufsstellen
Starnberg Tel. (08151) 293 41
Buchhandlung Greiner
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