Vergleich der Landpreise vor und nach der Gefahrenkartierung

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CAS – Gebäudeschutz gegen Naturgefahren Projektarbeit 2010 Georges Brandenberg 3.4. Zusammenfassung / Fazit Das Wissen über eine Naturgefahr ist in die Gefahrenkarte aufzunehmen, rechtsverbindlich in der Richt- und Nutzungsplanung umzusetzen und der nötige Schutz vor der Naturgefahreneinwirkung ist zu berücksichtigen. Eine solche Anpassung ist mit Zeit und Aufwand verbunden. Ein solcher Prozess kann sehr wohl ein bis zwei oder mehrere Jahre dauern. Ist eine Liegenschaft eingezont und befindet sich in einem erheblich gefährdeten Gebiet, ist das Verhindern zum Bauen durch die Baubewilligungsbehörde vielleicht noch nachvollziehbar aber sicherlich für den Eigentümer aus finanzieller Sicht nicht tragbar. Bei der näheren Betrachtung zeigt sich auch, dass eine Einzonung sicherlich falsch oder vielleicht sogar fahrlässig war. Der Gesetzgeber kann im Bereich von Neubauprojekten mit Hilfe von z. B. Baugesetzen (BauG) direkt einwirken. Der Kanton Aargau hat dazu im § 52 BauG 3 den folgenden Vermerk: “ ….sicher vor Erdbeben, Hochwasser und anderen Naturgefahren sein….“ eingeführt (siehe Anhang 8.4). Den Gesetzgeber sind die Hände gebunden, wenn bei einer bestehenden Liegenschaft kein Menschenleben gefährdet ist. Die nötigen Objektschutzmassnahmen für den Schutz einer Liegenschaft vor einer Naturgefahreinwirkung liegen in der Eigenverantwortung und sind von der Vernunft des Eigentümers abhängig. 4. Wertberichtigung 4.1. Liegenschaftsbewertung Die Kriterien, nach welchen Liegenschaften heute beurteilt werden, sind äusserst vielfältig und bedingen ein hohes Fachwissen. Die qualitativen Anforderungen an ein Schätzungsgutachten können sehr hoch sein, da sie in der Regel Ausgangsbasis für Entscheide mit finanziellen und rechtlichen Auswirkungen sind. Der Liegenschaftsschätzer haftet nach Art. 394 ff Obligationenrecht (OR) sowohl gegenüber seinem Aufraggeber wie auch allenfalls gegenüber Dritten, die sich auf sein Gutachten abstützen. Nach Art. 307 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB) wird mit dem Gefängnis bestraft, wer in einem gerichtlichen Verfahren als Sachverständiger ein falsches Gutachten abgibt. In der Regel hat eine Schätzung den Zweck, den Verkehrswert zu bestimmen. Dieser ist marktgerecht einzustufen und soll für die betreffende Liegenschaft den erzielbaren Höchstwert (Verkaufspreis) angeben. 4.2. Einflussnehmende Faktoren Damit der Liegenschaftswert errechnet werden kann, müssen einige Einflussfaktoren bewertet und entsprechend eingeordnet werden. Darunter fallen z.B: 1) Objekteigenschaften 2) Grundbuch 3 Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993; SAR 731.100 10/42
CAS – Gebäudeschutz gegen Naturgefahren Projektarbeit 2010 Georges Brandenberg 3) Bau- und Planungsrecht 4) Immobilienmarkt 5) Lage Werden diese Faktoren auf einen möglichen Killerfaktor überprüft, werden Ziffer 1) und 3) evtl. sogar 2) zu unserem Fokus. Wir untersuchen 1) und 3) genauer. 4.2.1. Objekteigenschaften Dazu ist ein Grundstück auf die Eignung für die nachhaltige Zweckerfüllung zu überprüfen. Ist diese nicht gegeben, kann auf dem Grundstück nicht dem Wunsch entsprechend eine Baute realisiert werden. Darunter fallen Nutzungen, welche nicht zonenkonform sind oder es stellt sich die Frage: • Ist das Grundstück im Altlastenkataster vermerkt? • Welche Kosten verursacht der Uferanstoss (Unterhaltsarbeiten, mögliche Verbauungen)? • Eignung der Erschliessung? • Ist die nachhaltige Zweckerfüllung möglich? • Nachteilige Kosten durch Stützmauern, Hangsicherungen oder Böschungen? • Liegen spezielle behördliche Vorschriften vor und welche Kosten entstehen daraus? 4.2.2. Bau- und Planungsrecht Der Wert einer Liegenschaft ergibt sich im Wesentlichen bei bestehenden Bauten aus der vorhandenen Nutzung und bei freien Grundstücken aus der theoretisch realisierbaren Nutzung. Diese ergibt sich aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Bau- und Planungsrechtes. Dazu gehören Richtpläne, Zonenpläne, Nutzungspläne, Kataster wie Ereigniskataster, Gefahrenhinweiskarten und Gefahrenkarten. Aus diesen Unterlagen sind mögliche Korrekturen vorzunehmen und entsprechend am Gesamtwert abzuziehen oder gar aufzurechnen. Bereits in einem Schätzer-Lehrbuch aus dem Jahr 2007 des Schweizerischen Schätzer- Verbandes (SIV) wird auf der Seite 47 im Speziellen auf Folgendes verwiesen: „Schutzzonenpläne unbedingt beachten; Kantonale oder regionale Richtpläne, meistens zeitlich limitiert, haben auf konkrete Schätzungsobjekte nur geringen Einfluss, Schutzzonenpläne (Uferschutzpläne, Freihaltepläne, Hochwasserschutz, Lawinenzonen etc.) können Zonenpläne überlagern und geplante Bauten stark einschränken oder sogar verunmöglichen.“ 4.3. Berücksichtigung / Schätzung eines besonderen Umstandes Ein besonderer Umstand kann negative wie auch positive Auswirkungen auf eine Liegenschaft haben. Bereits ein sehr hoher oder tiefer Steuersatz oder eine bestehende Asbestbelastung auf einem Dach können eine Schätzung beeinflussen und eine Liegenschaft im Wert verändern. Wie soll also eine Naturgefahr in CHF bewertet werden und muss sie überhaupt bewertet werden? Hat diese Bauparzelle am See, welche nun in der roten Gefahrenstufe (Bauverbot) liegt überhaupt noch einen Wert? Warum wurde das Land überhaupt erst eingezont, obwohl die Gefahr vor einer möglichen Überschwemmung sicherlich bekannt war? Wer über- 11/42
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