Sehr geehrte Damen und Herren, - Der Immobilienbrief

Nr. 39 

19. KW, 05.05.2003 

Print-Ausgabe 9,-- € 

Inhaltsverzeichnis 

Editorial: „immpresseclub“ 

„www“ wird 10—Die Welt 

wurde verändert (Rohmert) 

Europäische Immobilienuhr 

zeigt abwärts (JLL) 

Keine Bubble in London 

(Kunze, Drivers Jon.) 

Einzelhandel auch in Topplagen 

rückläufig (Kemper‘s) 

Immobilien-Klima: Angermann 

und LaSalle skeptisch 

Rekorde bei Offenen Fonds 

IVG AG (Winckler) 

ImmobilienScout24 

Deutsche EuroShop 

Bayerische Immo AG 

Immobilienbewertung unter 

IAS (Prof. Gondring) 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

6 

7 

7 

8 

8 

ASPRIA sucht Standorte 

Jetzt Wohnimmobilien kaufen 

9 

(Unterreiner) 

Windkraftfonds in der Krise 

10 

(Rohmert) 

Medienfonds auf dem Prüf- 

11 

stand (Dr. S. Berndt) 12 

Falk-Zinsfonds Besprechung 13 

BGH zu Europaunvereinbarkeit 

EStG (Dr. R. Zitelmann) 14 

Leipzig (Beyerle) 

15 

Westhafen Frankfurt (Escher) 16 

CREM (Wönner) 

17 

Banken optimieren Immobi- 18 

lien (REAL I:S:) 

16 

Nordfrankreich (Krentz) 20 

Impressum 20 

9 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

"Der Immobilienbrief" Nr. 39, 19. KW 2003 , Seite 1 von 20 

nach der Osterpause, in der wir unseren Autoren nicht zumuten wollten, quasi unter Ausschluss 

der in Urlaub befindlichen Öffentlichkeit zu erscheinen, erhalten Sie heute die Nr. 39 von "Der 

Immobilenbrief". Leider lotet der durch die Pause bedingte Umfang unserer heutigen Ausgabe 

wieder die Kapazitätsgrenze unserer Leser aus. Deshalb haben wir unserem Verlagsdirektversand 

wieder ein ausführliches „Management Summary“ beigelegt. Wenn Sie in unseren kostenlosen 

Direktversand aufgenommen werden möchten, schicken Sie uns doch einfach ein Mail 

(info@rohmert.de). Inzwischen wird die Marktdurchdringung von "Der Immobilienbrief" kontinuierlich 

größer, so dass wir auch immer öfter nach unserem Konzept gefragt werden. 

Unsere Antwort in Kurzfassung: "Der Immobilienbrief" wird von renommierten deutschen Immobilienjournalisten 

erstellt. Er versteht sich als „Sprachrohr“ der Branche. Dies wird aus der Vielzahl 

der Praxis– und Fachjournalisten-Beiträge deutlich. Ca. 80.000 Adressaten werden durch 

uns und unsere Kooperationspartner „ImmobilienScout24.de“ (Marktführer Immobilienportale), 

„ascado.de“ (größtes Gewerbeimmobilienportal) und „eFonds24.de“ (größtes Fondsportal) 

direkt mit jedem Brief angesprochen. Alle Briefe werden bei uns und unseren Kooperationspartnern 

archiviert und auf den jeweiligen Homepages eingestellt. Viele Immobilieunternehmen und 

Banken leiten "Der Immobilienbrief" intern oder an Kunden weiter bzw. stellen ihn ins Intranet. 

Dies ist jederzeit kostenlos möglich. Wir würden uns lediglich über eine kurze Information freuen. 

Die Finanzierung von "Der Immobilienbrief" erfolgt durch das Engagement der beteiligten Journalisten 

und über unsere Sponsoring-Partner Allianz Dresdner Immobiliengruppe, DeTe Immobilien 

und IVG AG. Wir freuen uns über den Einstieg der IVG AG und möchten uns an dieser 

Stelle bei unserem Gründungspartner Deutsche Post Immobilien bedanken, der im Zuge der 

Einstellung des externen Dienstleistungsgeschäftes und der damit verbundenen Änderung der 

Geschäftspolitik leider ausgeschieden ist. Klaus Ansmann bleibt uns als Beirat aber verbunden. 

Einzelinsertionen werden nur für Specials akquiriert. Unser nächstes Immobililien-Fonds-Special 

mit Vorstellung der aktuellen Fonds (versendete Auflage knapp 100 000) erscheint Ende Juni. 

Am 14. Mai startet der „immpresseclub“ mit seinem ersten Branchentag. Trotz des engen Terminplans 

sind die Unternehmenspräsentationen „eng gepackt“. Interessierte Unternehmen 

müssen auf den nächsten Termin vertröstet werden. 17 Chefredakteure und Immobilien- 

Fachjournalisten aus allen relevanten Immobilien-Medien und überregionalen Zeitungen haben 

ihr Erscheinen zugesagt. Mangels räumlicher Kapazität mussten wir diesmal - anders als geplant 

- auf die Einladung unseres Immobilienjournalistenverteilers mit mehreren Hundert Ansprechpartnern 

verzichten. Diese wichtige Zielgruppe wollen wir bei unseren Folgeveranstaltungen 

berücksichtigen und auch die Mitgliedschaft des „immpresseclub“ auf eine breitere Basis 

stellen. (Infos bei Hans-Kaspar von Schönfels, Tel.: 089 / 470 3648). 

Unsere Schwerpunkte heute sind Markt– und Standortinformationen, bedenkliche Entwicklungen 

bei Windkraft– und Medienfonds, Auswirkungen der IAS-Bilanzierung, Corporate Real Estate 

Management bei Unternehmen und Banken und natürlich der 10. Geburtstag des „www“. 

Wir blicken auch auf die Olympiastadt Leipzig und ihre Erfolgsstory. Welche Stadt kann 

schließlich auf einen Büroflächenvorrat für zusätzliche 50% Bevölkerung verweisen und hat 

auch gleichzeitig schon die Wohnungen für dafür gebaut? Wer kann schon 1 Mrd. Euro für eine 

Messe ausgeben, deren volkswirtschaftliche Notwendigkeit allein durch ihre Existenz determiniert 

wird? Wer gewinnt schon einen Kino-König zur Finanzierung eines Stadions? Wenn es 

denn nicht im Gefolge des Kino-Desasters auch da Schwierigkeiten gibt. Und wer hat schon 

einen Bürgermeister, der dann auch noch erfolgreich seine Stadt als Olympia-Kandidat durchsetzt 

und in den Wettbewerb mit Weltmetropolen tritt. Das dürfte für das Guinness Buch der Rekorde 

ausreichen. Thomas Beyerle sieht dennoch viel Positives für Leipzig. 

Last but not least - unsere Philosophie: Jeder Brief sollte jedem Leser einen ihn interessierenden 

Artikel bieten. Dann sind wir zufrieden. Und das gibt uns auch die Chance, zielgruppenspezifische 

interessante Randthemen zu behandeln. Viel Spaß! 

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immmobilienbrief“

Personalien 

Rheda-Wiedenbrück - In 

eigener Sache: Unser bisherige 

Aufsichtsratsmitglied, 

Frank Motte, hat eine neue 

Aufgabe als Mitglied der 

Geschäftsleitung der capiton 

AG, einer der größten deutschen 

Private Equity Gesellschaften, 

übernommen. Herr 

Motte, zuletzt Vorstand der 

Motte Consult AG, ist seit 

15 Jahren im Finanzmarkt 

tätig und hat in der Vergangenheit 

Firmen wie z.B. Loewe, 

MobilCom, Aixtron 

und Rolf Benz bei Eigenkapitalaufnahmen 

begleitet. 

Wir danken Herrn Motte für 

sein Engagement in der Aufbauphase 

von "Der Immobilienbrief" 

und wünschen ihm: 

VIEL ERFOLG! Herr Motte 

bleibt uns als Beirat verbunden. 

Bonn: Dr. Roland Bryda, 

46 , ist seit 15. April Leiter 

des kaufmännischen Facility 

Managements (KFM) bei 

DeTe Immobilien 

(Deutsche Telekom Immobilien 

und Service GmbH). 

Zu seinen Aufgabenschwerpunkten 

zählen u.a. die strategische 

Entwicklung des 

KFM, die Entwicklung von 

Geschäftsmodellen sowie 

organisatorische Weiterentwicklung 

des Bereiches. 

Dr. Bryda gehört damit zum 

neuen Team „Real Estate 

Management“ bei DeTe Immobilien, 

in dem alle kaufmännischen 

Felder rund um 

die Immobilie gebündelt 

sind. Er berichtet an den Vorsitzenden 

der Geschäftsführung 

Dr. Gerhard Niesslein. 


10 Jahre „World Wide Web“ – Die Welt hat sich verändert, die 

Immobilienwirtschaft wird folgen 

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", 

Immobilienspezialist "Der Platow Brief" 

Vor genau 10 Jahren wurde die Welt verändert. Am 30. April 1993 gab das Europäische 

Kernforschungszentrum in Genf, CERN, das World Wide Web frei. Es durfte 

fortan von jedem unentgeltlich genutzt werden. Der Erfinder Tim Berners-Lee verzichtete 

auf den Verkauf seiner Idee. 

Wie bei allen wirklich fundamentalen Entwicklungen wurden auch im Internet- 

Boom die kurzfristigen Auswirkungen weit überschätzt, aber auch die langfristigen 

Auswirkungen weit unterschätzt. Der anfänglichen irrationalen Euphorie folgt 

jetzt eine Phase gleichfalls nicht rationaler Ernüchterung. Auch wenn die Auswirkungen 

in der Immobilienwirtschaft bislang durch konjunkturelle Überlagerungen wenig messbar 

sind, müssen sie dennoch ins langfristige Kalkül einbezogen werden. 

Denn anders als die klassische DV oder der PC, die ja nichts anderes als hervorragende 

Kreuzungen zwischen Rechenschieber und Karteikasten sind, setzt die 

moderne Telekommunikation in der Wirtschaft die Gesetze von Zeit und Raum 

außer Kraft. 

Seit Frühjahr 1996, als das „www“ noch eine Domäne der Studenten war, habe ich Sie 

auf mögliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft vorbereitet. Vor zwei Jahren 

veröffentlichte der Verfasser in Zusammenarbeit mit ImmobilienScout24 im Wiesbadener 

Gabler Verlag das Buch „E-Business in der Immobilienwirtschaft“, das wichtige 

Trends auch aus der Phase der Ernüchterung heraus für Sie herausarbeitete. Inzwischen 

haben sich erste Trends stabilisiert. 

Es gibt kaum einen Bereich des täglichen Lebens sowohl im Beruf als auch zu Hause, 

der nicht beinahe en passant vom Internet eingeholt wird. Homebanking ist heute ebenso 

eine Selbstverständlichkeit wie die die Wohnungssuche über ImmobilienScout24 

oder Immowelt und noch einige wenige verbliebene Anbieter oder die Stellensuche per 

Internet. Der konjunkturelle Einbruch gab den Internetanwendungen einen Schub. Die 

Zeitungen können ein Lied davon singen. Es ist absehbar, dass viele Anzeigen auch 

bei einer Erholung der Konjunktur nicht mehr den Weg in die Zeitungen finden werden. 

Die immobilienwirtschaftlichen Auswirkungen sind auch heute noch nicht klar kalkulierbar. 

Im Bürobereich gleichen sich Trends aus und werden ebenso wie im Einzelhandel 

konjunkturell überlagert. Noch dürfte die Arbeitsplatzbilanz des Internet eher positiv zu 

Gunsten neu geschaffener Arbeitsplätze gegenüber frei gesetzten Arbeitsplätzen ausfallen. 

Im Einzelhandel dürfte das Internet allerdings inzwischen merkbar zu Lasten des 

Flächenverbrauchs gehe. Allein in Deutschland sollen lt. „Die Welt“ im deutschen Einzelhandel 

12 Milliarden Euro „online“ umgesetzt werden. Das ist das Äquivalent von 

vielleicht 5 Mio. qm Einzelhandelsfläche. Und das Wachstum geht rasant weiter. Zum 

wirklichen Durchbruch bedarf es wahrscheinlich noch eines Generationenwechsels. 

Während aber früher für eine erste Produkt- und Preisinformation der Versandhauskatalog 

zu Rate gezogen wurde, ist heute der Blick auf Preisvergleichsportale oder natürlich 

in „ebay“ eine Selbstverständlichkeit. 

Fazit: In 10 Jahren hat das Web rund 12 Milliarden Seiten erhalten. Nach der Euphoriephase 

hat sich die Entwicklung bereinigt aber normalisiert. Wer braucht schon 150 Immobilieportale. 

Und warum der Internetversand von Golfschlägern oder auch Reisebüroportale 

allein als Idee schon dreistellige Millionenbeträge wert sein sollte, ist heute 

auch kaum noch nachzuvollziehen. Dennoch wird das Internet in Verbindung mit der 

Entwicklung der Telekommunikation unsere Welt und damit die Immobilienwirtschaft 

nachhaltig beeinflussen. Übrigens, während noch vor 5 Jahren Einzimmerwohnungen 

als absolut vermietungssicher galten, sind sie heute außerhalb der Universitätsstädte 

fast unvermietbar. Wohlstandseffekte und Homeoffice Bedarf verändern die Nachfrage. 

Wer die Vorhersage an der Realität messen will, kann gerne per Mail unter info@rohmert.de 

den einleitenden Artikel des o.g. Buches mit einem Gesamtstreifzug 

durch die Auswirkungen des E-Business auf die Immobilienwirtschaft kostenlos anfordern.

Personalien 

Frankfurt: Werner Welter, 

Managing Director der DB 

Real Estate, wurde am 1. 

Mai 2003 60 Jahre alt. 

In der DB Real Estate Investment 

GmbH ist er für die 

Bereiche Immobilienakquisitionen 

und Portfoliomanagement 

verantwortlich. Welter, 

in Köln aufgewachsen, arbeitete 

bei verschiedenen Bankinstituten 

und bei einer großen 

internationalen Immobilienberatungsgesellschaft, 

bevor er 1998 als Geschäftsführer 

in die Kapitalanlagegesellschaft 

der Deutschen 

Bank AG eintrat. 

Die Mitarbeiter von "Der 

Immobilienbrief", Geschäftspartner 

sowie die Kollegen 

und Mitarbeiter der DB Real 

Estate schätzen Werner Welter 

besonders für seine Professionalität 

und seine 

Menschlichkeit. Der Immobilienexperte 

gilt in der Branche 

als Kenner der Märkte. 


Jones Lang LaSalle zum Europäischen Büromarkt im 1. Quartal 

2003 – Leerstandsraten bei Büroflächen erreichen wieder 

Niveau der frühen 90er Jahre 

Brandaktuell erreicht uns das ausführliche Zahlenwerk von Jones Lang LaSalle zu 

den europäischen Büromärkten. Nach einem Rückgang im 4. Quartal 2002 um 1,5%, 

fiel der Westeuropäische Büroflächenindex* von Jones Lang LaSalle im 1. Quartal 

2003 um weitere 2,3%. Insgesamt lag die Spitzenmiete Ende März im Jahresvergleich 

um 8,6% niedriger und 13,1% unter dem Spitzenwert des Jahres 2001. Die Mieten sind 

in acht der zwanzig im Index verzeichneten Städte in den ersten drei Monaten gesunken 

(Barcelona, Berlin, Frankfurt, London, Luxemburg, Madrid, Paris und Stockholm). 

Dabei zeigten Berlin (mit - 

8,3%) und Frankfurt (mit – 

5,9%) den höchsten Rückgang, 

Paris mit - 2,1% den 

geringsten. Keine Stadt im 

Index konnte eine Mietpreissteigerung 

verzeichnen. 

Moscow 

Europäische Büroflächen-Immobilienuhr 

im 1. Q. 2003 (Quelle: JLL 05/03) 

Brussels 

Antwerp, Milan, Rome, 

Copenhagen, Lyon 

Barcelona 

Lisbon, Luxembourg, Munich 

Amsterdam, Düsseldorf 

Der Vermietungsumsatz lag 

in den 20 Städten des 

Westeuropäischen Büroflächenindex 

mit 1,4 Mio. qm 

16% unter dem Wert des 

4. Quartals 2002.Die höchs- 

Rental 

growth 

slowing 

Rental 

growth 

Rents 

falling 

Rents 

bottoming 

Dublin, Madrid 

Frankfurt, London 

Paris, Berlin, Edinburgh, 

Oslo 

Hamburg 

Helsinki, Athens 

ten Rückgänge waren hierbei 

in Utrecht (- 81%), Den 

accelerating 

out 

Haag (- 78%), Düsseldorf (- 

63%) und Berlin (- 56%) zu 

verzeichnen. Die Nettoabsorption 

(die Veränderung 

im belegten Büroflächenbe- 

Warsaw 

Prague, Budapest 

Stockholm 

stand gegenüber dem Vorjahr) war in mehr als der Hälfte aller Märkte negativ. 

Einschließlich aller Untermietflächen stieg die durchschnittliche Leerstandsrate auf 

7,7%, entsprechend 1,5 Mio. qm. Die durchschnittliche Leerstandsrate hat damit wieder 

den Spitzenwert erreicht, der in der Abschwungsphase der frühen 90er Jahre verzeich-

Bürospitzenmieten 

in Europa 

Stadt EURO 

/m²/Jahr 

London 

1053 

Paris 

685 

Moskau 

528 

Mailand 

490 

Frankfurt 480 

Dublin 

478 

Stockholm 433 

Rom 

430 

Edinburgh 420 

Luxemburg 378 

München 378 

Madrid 

353 

Amsterdam 330 

Warschau 297 

Helsinki 

296 

Barcelona 288 

Düsseldorf 276 

Berlin 

264 

Lissabon 264 

Prag 

252 

Brüssel 

248 

Oslo 

247 

Hamburg 246 

Kopenhagen 242 

Athen 

240 

Budapest 215 

Den Haag 210 

Utrecht 

198 

Lyon 

191 

Rotterdam 190 

Antwerpen 136 

Quelle: 

Jones Lang LaSalle 05/2003 


net wurde. Die höchsten Leerstände gab es in Dublin (18,2%) und Stockholm (14,4%) , 

die niedrigsten in Edinburgh (3,6%) und Barcelona (4,2%). 

Büromarkt London – Keine „90er Jahre Bubble“ aufgrund anderer 

Rahmenbedingungen 

Frank Kunze, Drivers Jonas, London 

Lässt sich die Situation auf dem Londoner Immobilienmarkt Anfang der 90iger mit der 

derzeitigen Krise vergleichen? In Zusammenarbeit mit Barber White hat Drivers Jonas 

beide Immobilienzyklen untersucht. Anfang der 1990er Jahre sprach die Fachwelt 

zu Recht über eine Immobilienkrise auf dem Londoner Immobilienmarkt. Und auch heute, 

10 Jahre später, stehen wir vor einer schwierigen Marktsituation. Dennoch sind heute 

die maßgeblichen Ursachen andere und auch die Perspektiven für eine schnelle Erholung 

sind deutlich besser. 

Grundsätzlich sind drei Gründe für schwache Mietmärkte verantwortlich: 1. ein Überangebot 

an Fläche, 2. ein Rückgang der Nachfrage und 3. schließlich eine Kombination 

beide Faktoren. Und hier liegt der Unterschied zwischen damals und heute. 

Blick zurück: 1986 begann ein Bauboom in der Londoner City, der 1988 in einer Rekordvermietung 

durch Unternehmen, vornehmlich aus dem Bankensektor auch aus 

Übersee gipfelte. Bis Ende der 80iger Jahre wurden weit über den damaligen Bedarf 

hinaus Projektentwicklungen realisiert, die zu einem generellen, von der Konjunktur 

unabhängigen Überschuss von etwa 1-1,5 Millionen qm Bürofläche führten. Anfang der 

90iger Jahre sank zusätzlich konjunkturbedingt die Beschäftigung. Ab 1991 musste die 

Londoner City einen Mietrückgang um bis zu -18% p. a. feststellen. Dieser Trend sollte 

sich über 4 Jahre hinziehen, bis in 1995 wieder steigende Mietpreise (+11%) zu verzeichnen 

waren. Beide Faktoren, Überangebot und konjunkturelle Schieflage, führten 

damals zu einem Mietrückgang um insgesamt bis zu 60%. Ein Erklärungsversuch 

kommt zu dem Ergebnis, dass 33% auf das Überangebot durch spekulative Projektentwicklungen 

und 27% auf die nachlassende Nachfrage aufgrund der allgemeinwirtschaftlichen 

Situation zurückzuführen sein könnten. 

Heute hingegen ist der Mietrückgang kaum auf ein generelles Überangebot an Büroflächen 

zurückzuführen. Die Projektentwickler haben offensichtlich aus der letzten Baisse 

gelernt. Die derzeitige Situation mit fallenden Mieten beruht vor allem auf der sehr 

schwachen weltwirtschaftlichen Lage mit schwacher Nachfrage nach Bürofläche. Erschwerend 

kommt hinzu, dass die in der Hochkonjunktur durch Banken und Finanzinstitute 

angemieteten Flächen, die auf Wachstum ausgerichtet waren, nun leer stehen 

und dem Markt zugeführt werden. Heute sind höchstwahrscheinlich 25%-30% des Mietrückgangs 

auf den fallenden Bedarf und lediglich 0%-5% auf die Komponente Überangebot 

durch neue Mietflächen zurückzuführen. 

Ursächlich ist der starke Einbruch in dem die Londoner City dominierenden Finanz- und 

Wirtschaftssektor. Ein Vergleich beider Marktentwicklungen 1991 und heute zeigt, dass 

das derzeitige negative Beschäftigtenwachstum nicht so stark ausgeprägt ist wie zu 

Beginn der 90iger und gemäß Hochrechnungen keine dreieinhalb sondern nur zweieinhalb 

Jahre dauern wird. Musste in 1991 ein Negativrekord beim Beschäftigungswachstum 

von –3,7% festgestellt werden, so wird der voraussichtliche Tiefpunkt Mitte 2003 

bei etwa –2% liegen. Steigende Mieten werden dieses Mal bereits wieder nach 3 Jahren 

der Stagnation für 2005 erwartet. Dabei wird der Londoner Citymarkt bis zu 30%- 

35% seines ursprünglichen Mietniveaus eingebüßt haben können. 

Es bleibt festzuhalten: Der Londoner Immobilienmarkt ist schwächer als gewohnt, 

doch eine Erholung ist in Sicht. Ein Vergleich zwischen der Situation in den 90iger Jahren 

mit der heutigen Situation ist aus genannten Gründen nicht angebracht. 

DIFA ließ Mieterzufriedenheit testen 

Das Marktforschungsunternehmen NFO Infratest hat im Auftrag der DIFA 390 gewerbliche 

Mieter der Gesellschaft in Deutschland, Frankreich und den USA befragt. Danach 

verbesserte die DIFA ihr Ergebnis im Vergleich zur Mieterbefragung 2001 um mehr als 

10 Prozent. Indikatoren für den gestiegenen Bindungsgrad der Mieter sind gemäß der 

Studie deutliche Zugewinne sowohl bei der rationalen Leistungsbewertung als auch der

Personalien 

Berlin: Jörg Nehls, bisheriger 

Berliner Niederlassungsleiter 

von ATIS REAL Müller, 

ist als Mitglied der Geschäftsleitung 

mit sofortiger 

Wirkung zum Leiter nationales 

und internationales Investment 

berufen worden. 

Seine bisherige Position übernimmt 

Sven Stricker 

(34). Der Immobilienökonom 

(ebs) ist seit 15 Jahren im 

Unternehmen und war zehn 

Jahre lang Abteilungsleiter 

Bürovermietung in Berlin. 

Die Leitung der Bürovermietung 

übernimmt ab sofort 

Stefan Olsson (30). Der ebs- 

Absolvent ist seit neun Jahren 

bei ARM tätig und betreut 

seit fünf Jahren Großkunden 

in der Abteilung Bürovermietung. 

Oestrich-Winkel: Prof. Dr. 

Stephan Bone-Winkel (38) 

wurde zum Sommersemester 

2003 auf den neu gegründeten 

Stiftungslehrstuhl Immobilienprojektentwicklung 

an 

der European Business 

School (ebs) berufen. Mit 

dem neuen Stiftungslehrstuhl 

soll der Bereich Immobilienökonomie 

der ebs verstärkt 

werden. 


emotionalen Zufriedenheit. Besonders honoriert hätten die Befragten die persönliche 

Kundenkontakt-Pflege mit festen Ansprechpartnern vor Ort. 

Kemper’s - Ladenmieten geben jetzt auch in Topplage nach 

Nachdem sich die Mieten für Einzelhandelsflächen nach Einbrüchen auf breiter Front wenigstens 

in den 1a-Lagen bis 2001 knapp gehalten hatten, stellt der auf Einzelhandel 

spezialisierte Citymakler Kemper’s jetzt in den ersten Monaten des Jahres auch in den 

Bestlagen eine Fortsetzung des Trends vom vergangenen Jahr (-2%) und einen weiteren 

Einbruch um 1,9% (2,1% im Westen, 0,4% im Osten) gegenüber den Vergleichswerten 

des Vorjahres fest. Zu diesem Ergebnis kommt eine jährlich durchgeführte Untersuchung, 

die auf einer bundesweiten Erhebung im ersten Quartal 2003 beruht. Im Zehn-Jahres- 

Vergleich lag der Miet-Rückgang im Westen bei 7,7% und im Osten bei 24,1%. 

Die Hauptursache für den Rückgang der Mieten sieht Kemper’s in der anhal-tenden Einzelhandelsflaute. 

Nachdem die Umsätze 2002 um nominal 3,5% zurückgingen, prognostiziert 

der Hauptverband des Deutschen Einzelhandels auch für das laufende Jahr ein Minus 

von 1,5% auf dann 360 Mrd. Euro. Gleichzeitig drückt das nur leicht verlangsamte 

Flä-chenwachstum auf die Mieten. 2003 wird die Verkaufsfläche nach HDE-Angaben er- 

Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen (100 qm Ladenlokal) 

Stadt 

Einwohner Miete 2002 Miete 2003 

Stand 01/2002 in €/m² * in €/m² * 

München 1.227.958 235 245 

Frankfurt 641.076 215 220 

Stuttgart 587.152 194 205 

Köln 967.940 190 190 

Hamburg 1.726.363 188 188 

Berlin 3.388.434 200 185 

Düsseldorf 570.765 175 175 

Dortmund 589.240 168 168 

Hannover 516.415 143 143 

Münster 267.197 132 132 

Leipzig 493.052 105 105 

Dresden 478.631 102 100 

Mietveränd.* 

1993-2003 in % 

49,7 4,3 

30,4 2,3 

33,6 5,7 

16,1 +/- 0,0 

31,3 +/- 0,0 

13,1 -7,5 

7 +/- 0,0 

17,4 +/- 0,0 

16,5 +/- 0,0 

3,3 +/- 0,0 

-14,4 +/- 0,0 

22,2 -2 

* Spitzenmiete in 1a-Lage bei Neuvermietung eines Standard-Ladenlokals (100 qm ebenerdig) Quelle: Kemper's 

Mietveränd.* 

2002-2003 in % 

neut um 1% auf 111 Mio. qm zulegen. 

In den absoluten Topplagen der Großstädte bleibt der Rückgang dennoch moderat. So 

liegt der durchschnittliche Mietpreis in Städten mit über 500 000 Einwohnern mit 167 Euro 

pro qm lediglich 0,4% unter dem Vorjahr. Vor allem in Berlin mussten die Hauptstadtphantasien 

einer realistischeren Sichtweise mit einem Rückgang der Spitzenmieten um 

7,5% wei-chen. In Städten mit 250 000 bis 500 000 Einwohnern müssen Einzelhändler im 

Durchschnitt nur noch mit 93 Euro kalkulieren (-1,2%). Ab 100 000 Einwohner fielen die 

Mieten um 1,8% auf 60 Euro. In Städten mit weniger als 100 000 Einwohnern gaben die 

Ladenmieten deutlich stärker um 3,0% auf durchschnittlich 37 Euro nach.

Unternehmens-News 

London: Morley Fund Management 

und 

McArthurGlen erwerben für 

173 Mio. Euro die verbleibenden 

Anteile am Factory 

Outlet Center- Geschäft der 

BAA plc, das McArthurGlen 

ursprünglich mit BAA entwickelt 

hatte. Die Transaktion 

beinhaltet den Erwerb der 

McArthurGlen Designer Outlet 

Center in York und Mansfield 

sowie 50% der Anteile 

am Livingston Designer Outlet. 

McArthurGlen und Morley 

wurden bei dieser Transaktion 

von Jones Lang La- 

Salle Corporate Finance respektive 

DTZ Corporate Finance 

beraten. BAA wurde 

durch King Sturge vertreten. 

Berlin: Das amerikanische 

IT-Unternehmen Corning 

Cable Systems verlegt seinen 

Geschäftsitz Europa mit 

80 Mitarbeitern in die Oberbaum 

City, eine von HVB 

Projekt rekonstruierte Industrieimmobilie 

im Bezirk 

Friedrichshain sein. 

Berlin: Die Senatsverwaltung 

für Stadtentwicklung 

hat nach der Streichung der 

Anschlussförderung im sozialen 

Wohnungsbau Regelungen 

für die Gewährung von 

Mietausgleich und Umzugshilfen 

erlassen. Auch Wohneigentümer 

sollen Hilfe in 

Härtefällen erhalten. Betroffen 

sind im Jahr 2003 etwa 

2750 Mieter und 1050 

Wohneigentümer. Für die 

Gewährung der Hilfen ist die 

Investitionsbank Berlin zuständig. 


Dennoch gibt es positive Ausreißer. München bleibt unangefochtener Spitzenreiter unter 

Deutschlands beliebtesten Einzelhandelsmetropolen. Die Ladenmieten liegen 2003 um 

mehr als 4% über denen des Vorjahres. Mit Spitzenmieten von bis zu 245 Euro/m² ist 

München die einzige deut-sche Stadt, die auch in internationalen Mietrankings unter den 

Top Ten rangiert. Allerdings mit deutlichem Abstand zu Paris und New York, wo die Mieten 

in der Spitze 480 beziehungsweise 580 Euro erreichen. 

Die Frankfurter Zeil behauptet sich ebenfalls als Spitzen-standort und konnte trotz der 

Probleme im Finanzdienstleistungssektor moderat zulegen. Aufsteiger des Jahres ist ohne 

Zweifel Stuttgart. Die Spitzenmieten legten um fast 6% zu und lassen Stuttgart in die 

Top 3 der Einzelhandelsstandorte aufrü-cken. Konstante Mieten nennt Kemper’s auch für 

die Düsseldorfer Luxusmeile Königsallee und den Dortmunder Westenhellweg. 

Angermann - Immobilienprofis bleiben skeptisch 

Das Immobilien-Investment-Haus Angermann hat seinen halbjährigen „Geschäftsklima- 

Index der Immobilienbranche“ erhoben. Bundesweit befragte Angermann diesmal 800 

ausgewählte „Immobilien-Professionals“. Die Daten für den Investmentmarkt und den 

Vermietungsmarkt weichen deutlich von den Ergebnissen der letzten Befragung ab. 

Nur 12 % der Befragten rechnen bei Investments mit einer steigenden Tendenz (32 % im 

Vorjahr), 65,5 % erwarten einen eher stagnierenden Investmentmarkt (Vorjahr:55 %). 

Eine sinkende Tendenz erwarten 22,5 % (Vj.: 13 %). Dramatischer sieht das Bild nach 

wie vor auf dem Vermietungsmarkt aus: Mit einer steigenden Entwicklung rechnen hier 

nur noch 4,5 % (Vj.:10 %), während 44 % (47 %) von einer Stagnation ausgehen. 51,5 % 

(Vj.:43%) erwarten besonders in Frankfurt und München einen rückläufigen Trend. 

65,5 % gaben an, ihre An- und Verkaufsstrategie sei nicht von der gegenwärtigen Steuerdebatte 

beeinflusst. Die übrigen 34,5 % reagieren in erster Linie mit vermehrter Auslandsaktivität 

(42%) und vermehrten Verkäufen (28%). Trotz der erschwerten wirtschaftlichen 

Bedingungen planen 57 % der befragten Unternehmen keine personellen Veränderungen. 

Die Bedeutung der Teilnahme an den beiden wichtigsten Immobilienmessen wird 

von den Befragten unterschiedlich eingeschätzt: Während 55 % zur MIPIM nach Cannes 

reisen, sind 90 % auf der ExpoReal in München vertreten. 

Skepsis auch beim Investmenthaus LaSalle 

Die Researcher von LaSalle Investment Management gehen davon aus, dass deutsche 

Gewerbeimmobilien im Besitz institutioneller Eigentümer im vergangenen Jahr einen Total 

Return von „Null“ erwirtschaftet haben. Grundlage dieser Schätzung sind Erhebungen 

der Investment Property Databank bzw. der DID. Der laufende Ertrag wird dabei auf 5 

bis 6 % veranschlagt, bei der Wertentwicklung wird von einem entsprechenden Minuswert 

ausgegangen. "Das deckt sich mit unseren Beobachtungen", sagt Claus Thomas, 

GF von LaSalle in München. 

Damit zeigt Deutschland europaweit die schwächste Performance. Die höchsten Total 

Returns sind laut dem aktuellen "Market Watch" derzeit in Prag und Budapest (11 %) und 

in Frankreich und Spanien (9 bis 10 %) zu erwirtschaften. Für 2003 rechnet LaSalle bei 

Büroobjekten in den Toplagen deutscher Bürozentren mit einer laufenden Rendite von 

rund 5% und Wertrückgängen von 2%. (IZ News vom 30.4.03) 

Offene Immobilienfonds brechen alle Rekorde 

Christina Winckler 

Im 1. Quartal flossen den 22 Offenen Immobilienfonds laut BVI 7,1 Mrd. Euro neue Mittel 

zu. Nach drei Monaten ist das bereits die Hälfte des Vorjahresergebnisses und entspricht 

in etwa dem Ergebnis von 2001. Die Werte sind im Einzelnen: DB Real Estate: 1,45 Mrd. 

Euro; Deka: 1,24 Mrd. Euro; Difa: 1,17 Mrd. Euro; CGI: 0,83 Mrd. Euro; Degi: 0,75 Mrd. 

Euro; CS: 0,55 Mrd. Euro; WestInvest: 0,51 Mrd. Euro; SEB: 0,27 Mrd. Euro; KanAm: 

0,18 Mrd. Euro; Siemens: 0,05 Mrd. Euro; HansaInvest: 0,03 Mrd. Euro; Axa: 0,026 

Mrd. Euro; iii: 0,014 Mrd. Euro. Damit liegt das verwaltete Vermögen zum 31. März 2003 

bei 77,4 Mrd. Euro.

Unternehmens-News 

Berlin - ImmobilienScout24: 

Deutscher Mieterbund 

(DMB) und ImmobilienScout24, 

Berlin, gehen eine 

strategische Kooperation ein. 

Im Rahmen der Zusammenarbeit 

soll Wohnungssuchenden 

zusätzlicher Service und 

neuer, umfassender Nutzen 

geboten werden. 

Ab sofort wird die über 

180 000 Angebote umfassende 

Immobiliendatenbank von 

ImmobilienScout24 in die 

frisch überarbeitete Website 

des Deutschen Mieterbundes 

(www.mieterbund.de) eingebunden. 

+ + + 

ImmobilienScout24 hat ein 

spezielles Portal für Seniorenwohnen 

und Service- 

Einrichtungen eingerichtet. 

Hierzu zählen Seniorenresidenzen, 

Wohnstifte, Einrichtungen 

des Betreuten Wohnens, 

Pflegeeinrichtungen 

sowie "Wohnen mit Service". 

Angebote und Pflegeplätze 

lassen sich dabei regional für 

die einzelnen Bundesländer 

selektieren. Optimiert wird 

der Service durch Ratgeber 

und Informationen rund um 

das Thema Wohnen im Alter. 

Eine anschließende Kontaktaufnahme 

zu den entsprechenden 

Anbietern erfolgt 

dann entweder per Link, per 

Telefon, Fax oder E-Mail, 

ein interaktives Kontaktformular 

oder einen Call Back- 

Button. Entwicklungspartner 

beim Aufbau des neuen 

Portals sind die Terranus- 

/Tagos-Gruppe, Köln und 

die Münchner Augustinum- 

Gruppe, einer der Marktführer 

für Seniorenwohnen in 

Deutschland. 


Angesichts dieses „Geldsegens“ ist es nicht verwunderlich, dass die Gesellschaften beim 

Kauf von Immobilien immer höhere Einzelwerte ausweisen. Bevorzugte Anlagestandorte 

sind laut einer Büromarktstudie von ATIS REAL Müller London und Paris. Nach Berechnungen 

von CB Hillier Parker kauften die deutschen Offenen Immobilienfonds im 1. 

Quartal für 550 Mio. Euro Objekte in London. Das entspricht etwa einem Drittel des Gesamtumsatzes 

in der Themse-Metropole. 

Die wichtigsten Investments: Für ihren Fonds Haus-Invest investierte die Commerz 

Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH 300 Mio. Euro in zwei langfristig vermietete 

Bürogebäude in London. Die Reinertragsrendite gibt die Gesellschaft mit 6,0 Prozent an. 

Für 380 Mio. Euro erwarb die DB Real Estate für grundbesitz-invest ein kürzlich fertig 

gestelltes Gebäude im Pariser Bürodistrikt La Défense. Die Deka Immobilien Investment 

GmbH wagte erstmals den Schritt nach Italien. Für 130 Mio. Euro erwarb sie im mailändischen 

Geschäftsbezirk Centro ein Immobilien-Portfolio bestehend aus vier Objekten für 

130 Mio. Euro. Jüngstes Anlageziel der SEB ImmobInvest war Berlin. Für ihren Fonds 

erwarb die Gesellschaft einen Hotelneubau in Berlin-Mitte für 170 Mio. Euro, das nach 

Fertigstellung im Sommer 2005 für 25 Jahre an die Maritim Hotelgesellschaft mbH verpachtet 

ist. Die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH erwarb, beraten 

durch DTZ , ein für 20 Jahre an Goldman Sachs vermietetes Bürogebäude und ein für 25 

Jahre vermietetes Restaurant in London. Das Investitionsvolumen beträgt für beide Objekte 

42,9 Mio. Euro. Das entspricht einer Nettoanfangsrendite von 7 Prozent. 

IVG Immobilien AG: Erfolgreiches 2002 


Nach Angaben des IVG-Vorstandsvorsitzenden Dr. Eckart John von Freyend endete 

das Jahr 2002 trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes erfolgreich. Die börsennotierte 

Gesellschaft konnte das operative Ergebnis (EBIT) um 13,8 Prozent auf 188,7 

Mio. Euro und den Konzern-Jahresüberschuss um 3,4 Prozent auf 70,4 Mio. Euro steigern. 

Das Ergebnis je Aktie nach DVFA/SG erhöhte sich von 0,55 auf 0,58 Euro. Wesentliche 

Ergebnisquellen waren neben dem stabilen Vermietungsgeschäft (94 Prozent Vermietungsquote) 

Gewinne aus Immobilienverkäufen. Der Umsatz stieg um 47,6 Prozent 

auf 471,2 Mio. Euro und die Gesamtleistung um 31,1 Prozent auf 637,8 Mio. Euro. 

Der Verkehrswert des Immobilienbestandes lag zum Stichtag 31. Dezember 2002 bei 3,2 

Mrd. Euro. Der Netto-Substanzwert (Net Asset Value) belief sich vor latenten Steuern 

und Verkaufskosten auf 14,16 Euro je Aktie. Mit 6,20 Euro notiert sie deutlich darunter. 

Der Hauptversammlung am 27. Mai 2003 in Bonn soll eine Dividende von 0,34 Euro je 

Aktie vorgeschlagen werden. Das entspricht einer Dividendenrendite von 5,4 Prozent. 

Die Mieteinnahmen bezifferte die Gesellschaft für das vergangene Jahr auf 244,4 Mio. 

Euro. Mit dem Erwerb von Qualitätsimmobilien in Frankfurt, Mailand und Madrid sei das 

„Fundament für zukünftige Erträge erweitert“, so der Vorstandsvorsitzende. Verkauft wurden 

je ein Objekt in Brüssel und München sowie eine Projektentwicklung an die TSB 

Lloyds Bank im Londoner Bankenviertel, eine weitere in Düsseldorf, Grafenberger Allee, 

an einen Offenen Immobilienfonds. In Paris wurden im Rahmen des Projektentwicklungs- 

Joint-Venture mit AXA in den ersten vier Projekten 85.000 m² vom Plan weg vermietet. 

Bis 2007 sollen hier Projekte mit einem Wert von 800 Mio. Euro realisiert werden, an denen 

die IVG zu einem Drittel beteiligt ist. 

„IVG wird sich verstärkt der Auflegung und dem Management Offener und geschlossener 

Immobilienfonds widmen“, kündigte John von Freyend an. Über Tochtergesellschaften 

sollen weitere geschlossene Immobilienfonds entwickelt und vertrieben werden. Ziel sei 

es, die unterschiedlichen Wege der Eigenkapitaleinwerbung auszuschöpfen. Im laufenden 

Jahr werde die IVG 100 Prozent der Kölner Wert-Konzept übernehmen. In diesem 

Frühjahr hat die IVG eine eigene Kapitalanlagegesellschaft zur Auflegung von Immobilien-Spezialfonds 

gegründet und die Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen 

(BAFin) erhalten. 

Zuversichtlich äußerte sich John von Freyend für die Aussichten des laufenden Geschäftsjahres, 

räumte jedoch ein, dass es angesichts der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung 

und verhaltenen Flächennachfrage in Europa kein einfaches sein wird. Eine exakte 

Ergebnisprognose für 2003 wagte er angesichts der konjunkturellen Lage in Deutschland

Märkte 

Budapest: Fast 915 Mio. 

Euro haben Investoren im 

Jahr 2002 in Gewerbeimmobilien 

in Ungarn, Tschechien 

und Polen angelegt, meldet 

DTZ. Seit 1998 haben in 

diesen drei osteuropäischen 

Ländern Immobilien im Wert 

von etwa 2,38 Mrd. Euro den 

Besitzer gewechselt. Mehr 

als 20 Fonds und Unternehmen 

haben sich dort Objekte 

gesichert, etwa ein Dutzend 

Anleger sondieren darüber 

hinaus den Markt. Lt. DTZ 

sind seit 1998 nach Polen 1,1 

Mrd. Euro geflossen, gefolgt 

von Ungarn mit 812 Mio. 

Euro und Tschechien mit 470 

Mio. Euro. Im Jahr 2002 

waren es nach Polen rund 

600 Mio. Euro, rund 165 

Mio. Euro nach Tschechien 

und rund 150 Mio. Euro nach 

Ungarn. 

Frankfurt: Mit einem Vermietungsvolumen 

von rund 

680 000 qm in 2002 ist der 

Umsatz von Lagerflächen in 

den wichtigsten deutschen 

Zentren für Logistikimmobilien 

leicht zurückgegangen, 

meldet DTZ. Keine der Regionen 

habe an das Boomjahr 

2000 anknüpfen können. 

Während in Berlin und 

Frankfurt der Umsatz sank 

auf 80 000 qm (2001: 

110 000 qm) und 160 000 qm 

(2001: 220 000 qm), blieb 

der Vermietungsumsatz in 

München mit 140 000 qm 

konstant. Nur in Düsseldorf 

und Hamburg konnten mit 

90 000 bzw. 210 000 qm 

mehr Flächen vermittelt werden 

als im Vorjahr ( 80 000 

bzw. 170 000 qm). Mit 5 und 

5,65 Euro pro qm sind die 

Mieten in München und 

Frankfurt am höchsten. 

und zunehmend auch im übrigen Europa nicht. 


Deutsche EuroShop: Ergebnissteigerung um 37 Prozent 


Die Deutsche EuroShop AG gibt das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit 

24,8 Mio. Euro für das Geschäftsjahr 2002 bekannt. Dies entspräche einer Steigerung 

gegenüber dem Vorjahr (18,1 Mio. Euro) von 37 Prozent. Der Bilanzgewinn von 30 Mio. 

Euro solle in voller Höhe zur Ausschüttung einer steuerfreien Dividende von unverändert 

1,92 Euro je Aktie verwendet werden. Die Umsatzerlöse aus Mieterträgen verdoppelten 

sich von 22,7 auf 46,5 Mio. Euro. Weiter teilt die AG mit, dass die Deutsche Börse AG 

mit Wirkung zum 15. April 2003 die Deutsche EuroShop AG nach der neuen Börsenordnung 

in das Segment Prime Standard aufgenommen habe. Somit wird die Gesellschaft 

künftig nach den Zulassungsfolgepflichten unter anderem auch Quartalsberichte veröffentlichen 

und jährliche Analystenkonferenzen durchführen. 

Trotz lukrativer Dividendenrenditen und sich in Grenzen haltender Kursverluste komme 

der Sektor Immobilienaktien mangels ausreichender Marktkapitalisierung am deutschen 

Aktienmarkt nicht richtig in Gang, konstatiert Jürgen Wundrack, Mitglied des Vorstandes 

der Deutschen EuroShop AG. Eine Lösung des Problems sieht er in der Liberalisierung 

des nationalen Kapitalmarktes für ausländische Immobilienaktien. Das Auslandsinvestmentgesetz 

regle den Vertrieb von Anteilen an einem dem ausländischen Recht unterstehenden 

Vermögen aus Wertpapieren und Grundstücken, die nach dem Grundsatz der 

Risikomischung angelegt sind. Somit fallen ausländische Immobilienaktiengesellschaften 

ebenfalls unter dieses Gesetz. 

Anders als „normale“ ausländische Aktiengesellschaften, die an einer Börse innerhalb 

oder außerhalb eines Mitgliedsstaates des EWR im Amtlichen Markt zugelassen oder in 

einen organisierten Markt einbezogen sind und daher von deutschen Wertpapierfonds 

erworben werden können, gilt das für an der Börse des Heimatlandes notierte Immobilienaktien 

nicht, moniert Wundrack. Hemmend für ausländische Immobilienaktiengesellschaften 

wirken sich die Besteuerungsgrundlagen sowie die Beschränkungen nach dem 

Kapitalanlagegesetz (KAGG) aus. 

Branchen- oder Themenfonds würden sich seiner Meinung nach auch für einen Investmentfonds 

auf Basis von Immobilienaktien anbieten. Der deutsche Markt weise in diesem 

Segment allerdings eine zu geringe Liquidität und einen zu geringen Free Float bei den 

einzelnen Gesellschaften auf. Daher ließe sich ein solcher Fonds nur unter Einbeziehung 

ausländischer Immobilienaktien positionieren, die jedoch aufgrund der Bestimmungen 

des Auslandsinvestmentgesetzes und des KAGG nicht erworben werden dürfen. Deshalb, 

so sein Petitum an den Gesetzgeber, wäre eine Lockerung der Bestimmungen beider 

Gesetze erforderlich. Das soeben verabschiedete 4. Finanzmarktförderungsgesetz 

bringe keine Lösung. „Warten wir auf das 5. Finanzmarktförderungsgesetz bzw. auf eine 

entsprechende EU-Richtlinie, um den Kapitalmarkt auch für Immobilienaktien zu liberalisieren“, 

so seine Hoffnung. 

Bayerische Immobilien AG - Trotz guter Zahlen bleibt es beim 

Börsenrückzug 

Aktuell hadert das Management der Bayerische Immobilien AG (BIAG) mit der Immobilienaktie. 

Der erweiterte Börsengang wurde 2001 abgesagt. Statt dessen gibt es einen 

Squeeze Out. Dabei sind die Zahlen recht gut. Nach eigenen Angaben hat das Geschäftsjahr 

2002 mit einem Konzernergebnis nach Steuern der BIAG von 150,3 Mio. Euro 

(Vj. 28,5 Mio. Euro) abschließen können. Das Ergebnis sei wesentlich auf Gewinne aus 

Immobilienverkäufen sowie die Veräußerung der Beteiligung an der Bayerischen Brau- 

Holding AG zurückzuführen. Der Umsatz stieg um 93,1 % auf 367,5 Mio. Euro (Vj. 190,3 

Mio. Euro). Der Umsatz aus Vermietung blieb mit 168,1 Mio. Euro konstant. 

Die Umsatzsteigerung entfiel auf Umsätze aus Portfoliomanagement. Hier konnte ein 

Konzernumsatz von 199,4 Mio. Euro gegenüber 22,5 Mio. Euro im Vorjahr erzielt werden. 

Diesem Verkaufsvolumen stand ein Investitionsvolumen von 236,7 Mio. Euro (Vj. 24,7

Engel & Völker’s – 

ASPRIA, Family-Club 

sucht Standorte in allen 

Großstädten 

Deutschlands erster Family- 

Lifestyle- und Fitness- und 

Wellness-Club will 200 Millionen 

Euro in den kommenden 

Jahren europaweit in 

neue Standorte investieren. 

Dafür sucht ASPRIA passende 

Immobilien in allen deutschen 

Großstädten. 

Die ASPRIA-Forderungen: 

hochwertige Wohnlage • • • 

mindestens 4.500 qm (für 

Family-Clubs) bzw. 2.500 

qm für City-Clubs in unmittelbarer 

Zentrumslage • • • 

ausreichende Grundstücksfläche 

für sportliche Außenaktivitäten 

• • • Schwimmbad 

von mindestens 20 m • • • 

ausreichende Anzahl von 

Stellplätzen, zentrale Erreichbarkeit 

bzw. störungsfreie 

An- und Abfahrt. 

ASPRIA ist u. a. der Entwickler 

des bekannten Chelsea 

Harbour Clubs in London, 

in dem einst Prinzessin 

Diana sportete. Die Marke 

steht für ein neues, exklusives 

Konzept im Bereich Fitness 

und Wellness und hat 

hier besonders die „ganze 

Familie“ als Zielgruppe. 

ASPRIA will ein anspruchsvolles 

Ambiente von hohem 

Komfort bieten. wo man sich 

wie in einem englischen Club 

mit Freunden trifft. Umfangreiche 

Fitness-Angebote werden 

ergänzt durch komfortable 

Schwimmanlagen mit 

Saunen, Solarien, Dampfbädern 

und Tennisplätzen. Eine 

fachlich kompetente Kinderbetreuung 

sorgt für Entspannung. 

(Ansprechpartner: 

Engel & Völkers, Diana 

Wojahn, Stadthausbrücke 5, 

20355 Hamburg, Tel.: 

040/36 13 10 ) 


Mio. Euro) gegenüber. Schwerpunkt war der Erwerb des Immobilien-Ensembles Zoobogen 

in der City West von Berlin. Das Portfolio umfasse 875 000 qm mit einem Marktwert 

von über 2,7 Mrd. Euro. Am 21. Mai 2003 soll die HV über den Ausschluss der Minderheitsaktionäre 

gemäß den gesetzlichen Regelungen abstimmen. Auch sollen am Kernstandort 

München ausgewählte Objekte veräußert werden. Um sich auf das Kerngeschäft 

Immobilien zu konzentrieren, soll bis Ende 2003 die Beteiligung an der Co-Cola Erfrischungsgetränke 

AG verkauft sein. 

Teil 2: Immobilienbewertung im Lichte der internationalen Bewertungsansätze 

im Jahresabschluß - Auswirkungen der IAS 

auf die Immobilienbewertung 

Professor Dr. Hanspeter Gondring, Staatliche Studienakademie Baden- 

Württemberg / Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI), Stuttgart 

(Teil 1 siehe "Der Immobilienbrief" Nr. 38, Seite 12) Die International Accounting Standards 

(IAS) zielt im Kern auf die Transparenz des Jahresabschlusses, zu der auch die 

Aufdeckung stiller Reserven (Durchbrechung des Realisationsprinzips) oder stiller Verluste 

zählt. Im Gegensatz zum deutschen Recht, das verschiedene Wertansatzwahlrechte 

vorsieht, kennt die IAS explizit keine derartigen Wertansatzwahlrechte. Vielfach wird das 

fälschlicherweise in einigen Literaturquellen als Vorzug i. S. eines größeren bilanzpolitischen 

Spielraums interpretiert. Denn nach der IAS ist der Wertansatz zu wählen, der die 

„sicherste“ Informationsbasis für die wirtschaftliche Entscheidung des Hauptadressaten 

(Eigenkapitalgeber) sicherstellt. Dies wird abgeleitet aus der Generalnorm „true and fair 

view“. 

Eine Unternehmung, die diesen Anforderungen aus eigenen bilanzpolitischen Interessen 

nicht nachkommt, verletzt die qualitative Anforderung an die Neutralität des Abschlusses, 

d.h. der Abschluss gibt ein verzerrtes Bild. Gleichwohl kann die Generalnorm systemimmanent 

nicht konsequent durchgehalten werden, da logischerweise Einschätzungsfreiräume 

durch die bestehenden Unsicherheiten über die zukünftige Entwicklung bestehen 

(z.B. Restwertschätzung usw.). 

Bezogen auf die Immobilienbewertung entspricht der „beizulegende Wert“ i.w.S. dem 

Vergleichswert oder dem Ertragswert. So definiert z.B. IAS 40.40 c den Ertragswert als 

diskontierter Cash Flow, wobei bestehende Risiken bei der Einschätzung zukünftiger Entwicklungen 

durch geeignete Risikoermittlungsinstrumente in die Bewertung mit einzubeziehen 

sind. Die Wirtschaftswissenschaften liefern dazu die Instrumente. 

Es stellt sich im Wesentlichen zwei Fragen: Sind die deutschen Wertermittlungsverfahren 

geeignet, die Anforderungen der IAS zu erfüllen? Welche Chancen und Risiken 

ergeben sich für deutsche Immobilienhalter bei Anwendung der IAS? 

Deutsche Wertermittlungsverfahren aus IAS-Sicht: Es besteht international wie national 

keinen Zweifel darüber, dass die deutschen Wertermittlungsverfahren sehr systematisch, 

strukturiert und praxeologisch bewährt sind und vor diesem Hintergrund m. E. international 

angewendeten Verfahren überlegen sind. Vielfach wird in diesem Zusammenhang 

die „deutsche Detailgenauigkeit, klare Strukturierung“ und damit Intersubjektivität 

der Methodik besonders hervorgehoben. Gleichwohl bestehen erhebliche Zweifel, ob das 

ausreichend ist, dass sich auf lange Sicht die deutsche Wertermittlung international 

durchsetzen wird. 

Dies zum einen deshalb, weil die deutsche Seite insbesondere, was die Immobilienbewertung 

angeht, in den international Gremien unterrepräsentiert ist und der Einfluss damit 

eher mäßig ist, und zum anderen, weil sehr detaillierte Verfahren wegen der politischen 

Konsensfindung auf internationaler Ebene vergleichsweise schwer durchsetzbar sind. 

Ferner bestehen Zweifel darin, ob die deutschen Wertermittlungsverfahren ökonomisch 

überhaupt das leisten können, was durch die Generalnorm der IAS intendiert wird. Denn 

es gilt: Methodik erhöht nicht per se den Aussagewert. So können auch die vergleichsweise 

laxeren internationalen Bewertungsverfahren gleiche oder höhere Aussagewert 

ermöglichen. 

Chancen des IAS: Sofern die Bestandsimmobilien nach der IAS neu bewertet werden 

müssen, besteht zum einen der Vorteil, dass „alte Bestände (meist selbstgenutzte)“ von

Auslands-News 

London/Frankfurt: Der 

offene Fonds der Dresdner 

Bank, DEGI, hat über DTZ 

für insgesamt 67 Mio. Euro 

zwei Objekte in London von 

der Britel Fund Trustees 

Limited erworben. Die Immobilie 

1 Carter Lane mit 11 

830 qm ist für 15 Jahre für 

66 Euro pro qm und Monat 

an Goldman Sachs vermietet. 

2 Old Change Court ist ein 

für 25 Jahre für 22 Euro pro 

qm vermietetes Restaurant. 

Die Nettoanfangsrendite lag 

bei ca. 7%. Beide Objekte 

sind Erbpachtobjekt mit 145 

Jahren Restlaufzeit. 

London: Mehr als 660 Mio. 

Euro wurden im ersten Quartal 

dieses Jahres in 29 Shopping-Center 

in Großbritannien 

investiert. 2002 waren 

es insgesamt rund 2,37 Milliarden 

Euro. Der durchschnittliche 

Umsatz pro Objekt 

blieb mit circa 23 Mio. 

Euro konstant. DTZ war an 

fast zwei Drittel der Transaktionen 

beteiligt (u.a. Charterhouse 

Shopping Center 

Fonds I und II für mehr als 

200 Mio. Euro, Agora 

Shopping Center-Fonds mit 

der Bank of Scotland für 142 

Mio. Euro, Dolphin 

Shopping Centres in Poole 

für circa 43,5 Mio. Euro, 

Grosvenor Centers in Chester 

und Gracechurch Centers in 

Sutton Coldfield.) 

Madrid: Die AGIV, Hamburg, 

hat im Stadtteil Villaverde 

der spanischen Hauptstadt 

Madrid ein jetzt fertig 

gestelltes Einkaufcenter für 

über 10 Mio. Euro an einen 

deutschen Immobilienspezialfonds 

veräußert. Die rund 4 

391 qm Nutzfläche sowie 

114 TG-Plätze sind von Media 

Markt gemietet worden. 


der IAS in der Weise profitieren, dass die darin enthaltenen stillen Reserven bilanziell als 

„Neubewertungsrücklage“ und damit als Eigenkapital aufgedeckt werden (fair view). 

Risiken des IAS: Es ist wahrscheinlich, dass Immobilien mit einer Haltedauer von weniger 

als ca. 10 Jahren tendenziell heute und in den nächsten Jahren einen niedrigeren 

beizulegenden Wert als der aktuelle Buchwert haben. Gründe sind die noch zu geringen 

kumulierten Abschreibungen, das aktuelle Markttief, und der „Neuwageneffekt“ mir hohen 

Wertverlusten am Anfang. Diese Immobilien sind auf den niedrigeren beizulegenden 

Wert abzuschreiben (Sonderabschreibung). Dieser Abschreibungsaufwand kann zwar mit 

den Neubewertungsrücklagen kompensiert werden, wird aber in den meisten Fällen diese 

übersteigen und damit Eigenkapital aufzehren. 

Fazit: Vor diesem Hintergrund wird sich die IAS insgesamt eher negativ auf die Immobiliengesellschaften 

auswirken, was noch durch die geringe Eigenkapitalquote und 

die vergleichsweise geringe Rentabilität der Immobilienbranche verschärft wird. Die deutschen 

Immobiliengesellschaften sind gut beraten, heute schon wirtschaftlich vorzusorgen 

und weniger auf die entschärfte rechtliche Transformation internationaler Normen in deutsches 

Recht zu hoffen. Nicht immer ist Alles gutgegangen! 

Die Zinsen sind niedrig - jetzt kaufen 

Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist (u. a. FAZ-Immobilienbeilagen) 

Viele Mieter können sich jetzt dank der niedrigen Zinsen Wohneigentum leisten, denn 

ihre künftige Belastung ist oftmals nicht höher als die bisherige Miete. Das ist eine phantastische 

Chance, sich ohne Mehraufwand einen Vermögenswert zu schaffen. Eigentum 

statt Miete ist zwar generell populär, doch die Krux bei normalem Zinsniveau: Die Belastung 

des Eigentümers liegt rund zehn bis 15 Jahre höher als die des Mieters. Der Mieter 

muss mit Mietpreissteigerungen rechnen, die zumindest in der Vergangenheit rund einen 

Prozentpunkt über der Inflation lagen. 

So übersteigt seine Miete früher oder später die Tilgungsrate des Eigentümers, und diese 

anfängliche Mehrbelastung hält viele vom Immobilienerwerb an. Die einen können den 

Betrag nicht aufbringen, die anderen wollen nicht auf ihre Konsumgewohnheiten verzichten. 

Momentan ist dies oft gar nicht nötig. Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung 

sind schon ab etwa 5 Prozent zu bekommen, mit fünfjähriger Bindung ab rund 

4,5 Prozent. Und mittelfristig könnte Baugeld noch etwas preiswerter werden. Aufgrund 

der desolaten wirtschaftlichen Lage ist damit zu rechnen, dass die Notenbank der USA 

ebenso wie die Europäische Zentralbank die Leitzinsen senkt. 

Wer momentan 6 Euro Miete pro Quadratmeter bezahlt, kann bei einem Zinssatz von 5 

Prozent und 1 Prozent Tilgung für seine Eigentumswohnung oder das Häuschen 1.200 

Euro pro Quadratmeter aufwenden. Wer 7 Euro Miete entrichtet, kann sich bereits Eigentum 

für 1.400 Euro pro Quadratmeter leisten, bei 8 Euro für 1.600 Euro und bei 10 Euro 

Miete ist eine Immobilie mit einem Quadratmeterpreis von 2.000 Euro finanzierbar. Dafür 

gibt es bereits eine Neubauwohnung. 

Und bei dieser Rechnung ist die Eigenheimzulage noch nicht berücksichtig. Sie beträgt 

ohne Kinderzulage 1.278 Euro beim Kauf einer gebrauchten und 2.556 Euro beim Erwerb 

einer neuen Immobilie. Damit lässt sich bei 5 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung ein Darlehen 

von 21.300 Euro beziehungsweise von 42.600 Euro bedienen. Umgerechnet auf 

eine Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet dies, der Quadratmeterpreis darf bei einem 

Bestandsobjekt um 266 Euro und bei einem Neubau um 532 Euro steigen. 

Hinzu kommt, dass die meisten etwas gespart haben, von dem sie zumindest einen Teil 

als Eigenkapital einsetzen können. Eine Vierzimmerwohnung aus dem Bestand mit 100 

Quadratmetern zum angenommenen Kaufpreis von 200.000 Euro und 5 Prozent Kaufnebenkosten 

kostet unter Berücksichtigung der Eigenheimzulage und einem Eigenkapital 

von nur 20.000 Euro im Monat rund 840 Euro Zins und Tilgung. Bei der momentanen 

Knappheit an Mietwohnungen muss für dieses Geld zumindest in den gefragten Großstädten 

erst einmal eine vergleichbare Bleibe gefunden werden.

Fonds-News 

Hamburg: Nach eigenen 

Angaben bietet das Bankhaus 

Wölbern als erster 

Fondsinitiator in Deutschland 

einen Frankreich-Fonds an. 

Zu dem geschlossenen Immobilienfonds 

gehört ein 

Bürokomplex im Bürodistrikt 

„La Défense“ in Paris. Die 

Hamburger Privatbank prognostiziert 

für den Frankreich- 

Fonds mit einem Volumen 

von 50 Mio. Euro eine Rendite 

von 6 Prozent nach Steuern. 

In Frankreich wird von 

ausländischen Investoren bis 

zu einer Obergrenze die Mindesbesteuerung 

von 25 Prozent 

angesetzt, während für 

die Gewinne in Deutschland 

der Progressionsvorbehalt 

gilt. 

Deals Deals Deals 

München: Mori Seiki 

GmbH, der drittgrößte Maschinenhersteller 

der Welt, 

hat in Schwabing ca. 950 qm 

Bürofläche für 14 € pro qm 

bei der Hammer AG angemietet. 

Hamburg: RTL Television 

mietete 2 600 qm Gewerbefläche 

in Hamburg- 

Eppendorf über ARM. Die 

gemietete Fläche wird RTL 

NORD als klassischen Büroraum 

sowie als Fernsehstudio 

nutzen. Eigentümer des Objekts 

ist die Hamburg Team 

Gesellschaft für Projektentwicklung 

mbH, die auch weitere 

Grundstücksteile entwickelt 

hat. 


Fonds-Page • • • Fonds-Page • • • Fonds-Page • • • Fonds 

DFI-Tagung zu Windkraft-Fonds - Krise oder im Neuanfang? 

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", 

Immobilienspezialist "Der Platow Brief" 

Ein aktuell wenig erfreuliches Bild zeichnete die DFI-Tagung unter Leitung des Autors in 

Frankfurt. Vorab: Das liegt nicht allein an den Fonds. Der Wind allein belehrte auch die 

seriösen Gutachter eines Besseren. Er weht seit 8 Jahren nicht mehr richtig. In Verbindung 

mit technischen Problemen, die anders als erwartet wohl immer noch nicht endgültig 

im Griff sind, verhagelt das die Leistungsbilanzen der Windkraftbranche, bei denen 

überschlägig nach Recherchen des DFI fast zwei Drittel der Fonds unter Plan liegen. 

Nach Ansicht der Marktteilnehmer ist die aktuelle Situation aber vor allem eine Chance 

für einen Neuanfang. Technik und Prognosedaten werden immer sicherer. 

Die durch die Platzierungsergebnisse verwöhnten Initiatoren waren wohl aber auch etwas 

selbstbewusst geworden. Die oligopolistischen Marktstrukturen bei Initiatoren, Betreibern, 

Herstellern, und Dienstleistern wirkten sich nicht nur in hohen „Weichen Kosten“ der 

Fonds aus, sondern offenbarten nach Ansicht des Versicherungsexperten Peter Paulowski 

bei Reparaturen in Einzelfällen „mafiöse“ Strukturen zu Lasten der Versicherer. 

Dabei können die aktuellen Planabweichungen auch existentielle Konsequenzen für den 

Anleger haben. Bei einer Fremdfinanzierung der Fonds von meist um die 70% gehen 

nach Ermittlung von Stefan Loipfinger ca. 84% aller Einnahmen für die Kosten der 

Windkraftanlage (Zinsen, Wartung, Versicherung etc.) drauf. Für die Bedienung der Anleger 

bleiben nur die letzten 16% der Einnahmen. Die wiederum liegen aber dank Wind 

und manchmal desaströser Technik und Wartung leicht 30% unter Plan. Denn soviel können 

allein schon auch seriöse Windgutachten daneben liegen. Manche Windräder stehen 

sogar still. Und auch die Versicherungen könnten manche Fondskalkulationen verhageln. 

Einer Schadenssumme von 100 Mio. Euro pro Jahr stehen Prämieneinnahmen von 40 

Mio. Euro gegenüber. Das machen die Versicherer nicht mehr lange mit. Selbst wenn sie 

bereit sind, nach Auslauf der Verträge die Anlage weiter zu versichern, können die erhöhten 

Prämien noch einmal leicht 1 bis 2% der geplanten Ausschüttung schlucken. 

Allein schon bei Analyse der prospektierten Daten und lediglich einer etwas besseren 

Berücksichtigung der Risiken ermittelt der Fondsexperte Stefan Loipfinger Windkraft- 

Renditen nach der internen Zinsfussmethode, die lediglich zwischen Null und 7% 

liegen. Dabei winken doch die Windkraftfondsanbieter mit hohen gesetzlich garantierten 

Mieteinnahmen und attraktiven Ausschüttungen, die weit über denen vergleichbarer Immobilienfonds 

liegen. Das Geheimnis liegt darin, dass Windkraftanlagen Maschinen 

sind, die auch im besten Fall nach 20 Jahren rückgebaut werden müssen. Übrig 

bleibt ein Mietvertrag für ein Stück Acker und die Hoffnung, den Standort noch länger zu 

sichern - wenn in 20 Jahren der Staat immer noch die Strom-Einspeisung zu weit über 

Marktpreis liegenden Konditionen garantiert. Die Ausschüttung bei Windrädern enthält 

also rechnerisch die vollständige Tilgung, während bei Immobilien zumindest von 

einem nominaler Werterhalt und vielleicht sogar von Wertsteigerungen ausgegangen 

werden kann. 10% Windkraftausschüttung entsprechen also nur 5% bis 7% Immobilienausschüttung 

je nach finanzmathematischer Rechenmethode. 

Sorgen machen aber auch der Wind und die heutige Rotorgröße. Die Planabweichungen 

liegen zwar auch an manchmal schlechter Gutachtenqualität, jedoch ist der „schlechte 

Wind“ der letzten 8 bis 10 Jahre für viele Flopps verantwortlich. Die Länge der windschwachen 

Periode ist für Gutachterin Dr. Daniela Jacob allein in der Langfristbetrachtung 

nicht außergewöhnlich. Wenn sie allerdings jetzt noch weiter anhält, gibt das schon 

Stoff zum Nachdenken. Bedenklich ist aber vor allem, dass die generelle Windrichtung 

sich nach Osten und Süden verlagert hat. Windparks und auch die einzelnen Anlagen 

sind jedoch immer auf eine generelle Windrichtung ausgerichtet. Dreht der Wind, stehen 

sich die Windräder gegenseitig im Weg. 

Ebenso wenig ist bei Gutachten berücksichtigt, dass durch die heutigen großen Rotordurchmesser 

von 60 bis 80 m die Windverteilung über die Rotorkreisfläche nicht nur nicht 

mehr konstant ist, sondern sogar gegenläufig sein kann. Damit wirken unterschiedliche


Berlin: In den Edison Höfen 

(Schlegelstr., Invalidenstr., 

Chausseestr.) mietete die 

Humboldt-Universität, Institut 

Afrika/Asien ca. 3 700 

qm von der HAVIKA Aktiengesellschaft 

für Grundbesitzmanagement 

über 

Angermann Global Property 

Alliance. Die Büroflächen 

wurden fünf Monate vor Fertigstellung 

des Gebäudes 

vermietet. + + + Die Dr. 

Lübke GmbH, Niederlassung 

Berlin, hat den Verkauf 

eines Wohn- und Geschäftshausensembles 

in Berlin- 

Mitte vermittelt. Das Objekt 

in Berlin-Mitte wurde von 

der Wohnungsbaugesellschaft 

Berlin-Mitte mbH an 

einen privaten Investor veräußert. 

Der aus zwei Gebäuden 

bestehende Komplex 

befindet sich etwa 250 Meter 

vom Gendarmenmarkt entfernt 

in der City Ost und verfügt 

insgesamt über rund 

2.000 qm Gewerbe- und 

Wohnfläche. + + + Dr. Lübke 

vermietete in Berlin- 

Steglitz rund 850 qm Gewerbefläche. 

Neuer Mieter des in 

der Kelchstraße 17-23 gelegenen 

Objekts ist die Total 

Feuerschutz GmbH. + + + 

Die E&G Immobilien Management 

GmbH übernimmt 

die Verwaltung des 

Gebäudes Mauerstrasse 

83/84 in der Berliner City. 

Das denkmalgeschützte Jugendstil 

– Bürohaus wurde 

im Jahr 1991 restauriert und 

befindet sich direkt in der 

Berliner City, unmittelbar am 

ehemaligen „Checkpoint 

Charly“ und in nächster Nähe 

zur Friedrichstrasse. 


Lasten auf die einzelnen Flügel. Die Auswirkungen auf die Technik sind völlig offen. Berücksichtigt 

man dann noch, dass bei einem Versicherer 7 von 10 Getrieben eines Windparks 

mit 1 MW Anlagen innerhalb der ersten 2 Jahre defekt wurden, ergibt sich zum einen 

die Frage nach der Seriosität einer 20-Jahreslebenserwartung und zum anderen die 

Frage nach der Sicherheit der Planungen bei immer größeren Anlagen und riesigen Off 

Shore Windparks. 

Auch konnten die Fragen des Moderators nach Kapitalkraft und Know How der heutigen 

relativ kleinen Initiatoren in Bezug auf zukünftige Anforderungen von Auslandsinvestments 

und Off Shore Entwicklungen nur mit Verweis auf angedachte Kooperationen beantwortet 

werden. Unter Anlagegesichtspunkten wird der Autor in seiner Zurückhaltung 

der letzten Jahre durch die Ergebnisse der Tagung eher bestätigt. 

Leistungsbilanz—Medienfonds auf dem Prüfstand – Worauf ist 

zu achten ? (Teil 2) 

Dr. Suzanna Berndt (freie Fondsjournalistin) 

(Im ersten Teil "Der Immobilienbrief" Nr. 38, Seite 10, gab Dr. Suzanna Berndt einen Einblick 

in die aktuellen Probleme von Medienfonds und die Punkte, auf die zu achten ist.) 

Bei allen Medienfonds sollte hinterfragt werden, woher die Ausschüttung kommt. Denn 

nur wenn Einspielergebnisse über die Mindesteinspielergebnissen oder anderen Garantien 

hinaus entstehen, sind die Chancen auf weitere Ausschüttungen gegeben. Aus einer 

Leistungsbilanz ist ersichtlich, ob ein Anbieter die bei Fondsauflage prognostizierten Einspielergebnisse 

wirklich erreicht hat, und ob die Anleger ihre versprochene Verzinsung 

erhalten. Um einen Initiator richtig einschätzen zu können, bedarf es jedoch einer wirklich 

vollständigen Leistungsbilanz. Unvollständige Leistungsbilanzen, auf die Initiatoren 

gerne vor dem Hintergrund einer geänderten Produktpolitik verweisen, geben nur 

einen Ausschnitt wieder. Zudem ist davon auszugehen, dass Initiatoren, die nur die Ergebnisse 

ausgesuchter Fonds offen ausweisen, andere hingegen verschweigen, meist 

gute Gründe haben. Nur die vollständige Leistungsbilanz gibt Auskunft über die Prognose-Fähigkeit 

des Initiators und darüber, ob er sein Geschäft versteht und das Vertrauen 

der Anleger verdient. 

Wer sein Geld dann noch in die Hände eines Medienfondsinitiators legen will, muss besonders 

großes Vertrauen mitbringen. In Bezug auf Fairness sieht es nämlich häufig düster 

aus. So ist bei vielen Anbietern das Vertragswerk nicht gerade anlegerfreundlich gestaltet. 

An Filmfonds interessierte Investoren sollten darauf achten, dass es einen unabhängigen 

Beirat gibt, der die Interessen der Gesellschafter vertritt, und dass die Kosten 

für die Führung des Geschäftsbetriebs vollständig in den pauschalen Vergütungen enthalten 

sind. 

Ein besonderes Problem stellt die Verflechtung von Treuhänder und Initiator dar, insbesondere 

wenn der Treuhänder die Stimmrechte der Anleger ohne Weisung ausüben darf. 

Denn dann wird er diese aufgrund seiner Verbindung zum Initiator vermutlich immer in 

dessen Sinne nutzen. Deshalb empfiehlt es sich, das Vertragswerk des in Frage kommenden 

Beteiligungsmodells immer genau unter die Lupe zu nehmen und sich gegebenenfalls 

von einem Fachmann erklären zu lassen. Sonst könnte es irgendwann ein böses 

Erwachen geben. 

Nicht zu unterschätzen ist die Bonität. Sie sagt aus, welchen finanziellen Hintergrund der 

Initiator hat. Nur mit einer guten Finanzkraft sind Anbieter in der Lage, Probleme effizient 

zu lösen. Zudem erhöht sich ihr Interesse, im Sinne der Anleger zu handeln, wenn sie 

nicht nur ihren guten Ruf, sondern auch ihr eigenes Geld zu verlieren haben. Ebenso wären 

nur bei guter Bonität eventuelle Schadensersatzansprüche durchsetzbar, etwa wenn 

die Anleger den Initiator aufgrund gravierender Fehler verklagen sollten. 

Besonderes Augenmerk ist des Weiteren auf die Transparenz-Bereitschaft des Anbieters 

zu legen. Jeder Anleger muss die Möglichkeit haben, auf Wunsch alle notwendigen Informationen 

zu erhalten. Transparenz bedeutet, dass der Anbieter nichts zu verbergen hat. 

Sie bedeutet auch, dass er zu seinen Fehlern steht, wenn beispielsweise Projekte in der 

Vergangenheit nicht nach Plan liefen. Fehlende Transparenzbereitschaft stellt einen guten 

Grund dar, den Angeboten eines Initiators mit Misstrauen zu begegnen.


Essen: Die Bundesknappschaft 

hat in der Essener 

Innenstadt ca. 17 500 qm 

Bürofläche angemietet. 

11 000 qm der Fläche wurden 

im Holle-Karree angemietet. 

Vermieter ist die 

Bayernfonds Immobilien 

Objekt Essen Holle-Karree 

KG, vertreten durch die RE- 

AL I.S. AG, einer Tochter 

der Bayerischen Landesbank. 

Weitere 6 500 qm wurden in 

unmittelbarer Nachbarschaft 

angemietet. Die Vermietung 

vermittelte Lehmkühler 

City Immobilien. 

Esslingen: Im Schelztor- 

Zentrum hat Ellwanger & 

Geiger 1 300 qm an ein Handelsunternehmen 

des Frischebereichs 

und 360 qm an 

ein Architekturbüro vermietet. 

Erlangen: BTV Development 

AG feierte Richtfest 

für ihr Projekt in der Innenstadt 

von Erlangen. Der Gebäudekomplex 

mit Neubau 

und historischer Ritterakademie 

bietet 7000 qm Einzelhandelsfläche 

und 2000 qm 

Bürofläche. Das Investitionsvolumen 

beträgt 39 Mio. 

Euro. 2750 qm sind bereits 

an Einzelhändler vermietet, 

die Dresdner Bank mietete 

die 1250 qm in der denkmalgeschützten 

Ritterakademie. 

Die Fertigstellung ist für 

August 2003 vorgesehen. 


In den USA ist inzwischen hinreichend bekannt, dass deutsche Investoren großes Interesse 

an Hollywood-Produktionen haben und dass einige Initiatoren sich verzweifelt auf 

der Suche nach Erfolg versprechenden Produktionen befinden, weil sie zu viel Geld für 

zu wenige vorhandene Filmprojekte einsammelten. Nicht alle Initiatoren verfügen über 

die notwendigen Kontakte oder Erfahrungen in der Filmbranche. 

Für Außenstehende ist es oft schwer, sich der Faszination des Showbusiness zu entziehen. 

Geblendet vom Glanz der Traumfabrik und erfüllt vom Wunsch, dazu zu gehören, 

übersehen nicht nur Neulinge das Kleingedruckte – oder akzeptieren es, um zumindest 

für kurze Zeit Teil dieser glamourösen Welt zu sein. Aber die Rechnung für den Initiatoren-Ausflug 

in die Traumfabrik zahlen am Ende die Anleger – und leider nicht nur die 

Spesen, sondern vor allem auch das, was als Rechtfertigung für die Spesen als 

„Kapitalanlage“ alles angerichtet werden konnte. 

Um richtige Anlageentscheidungen treffen zu können, ist es notwendig, sich zuvor Klarheit 

über die Hintergründe eines Initiators zu verschaffen. Dazu zählen dessen Transparenzbereitschaft 

und Bonität ebenso wie eine Auflistung der erbrachten Leistungen und, 

ob das Vertragswerk fair gestaltet wurde. 

Erste Tranche platziert - Falk-Zinsfonds mit 8% Ausschüttung 

und nur einem Jahr Laufzeit der Anlage 

Wir hatten Ihnen noch eine kurze Vorstellung des Falk-Zinsfonds versprochen, der vor 

einigen Wochen vorgestellt wurde. Inzwischen ist die erste Tranche allerdings bereits 

platziert. Kurzfristig geht aber bereits die zweite Tranche in den Vertrieb. Eine neue Idee 

hatte der Unternehmensgründer der Falk Capital AG, Helmut W. Falk. Der letztjährige 

Marktführer bei deutschen geschlossenen Immobilienfonds, Falk Capital AG, München, 

schließt eine Angebotslücke bei Immobilien basierten, hoch rentierlichen Kapitalanlagen 

mit kurzer Laufzeit. Auf den ersten Blick erscheinen uns Idee und Durchführung bestechend. 

Zur Nacheiferung eignet sie sich allerdings nur für erstklassige und vertriebsstarke 

Bonitäten. 

Die Idee: Mit dem Fonds, der die auf ein Jahr befristeten angelegten Gelder mit 8% 

verzinst, werden Finanzierungsmittel an neu gegründete Objektgesellschaften der Falk 

Gruppe vergeben. Damit werden Anschaffungs-, Erwerbsneben- und sonstige Fonds- 

Kosten von fertig gestellten und zu mindestens 95% langfristig vermieteten Büro- und 

Gewerbeimmobilien für die Falk-Fonds in Deutschland und Nordamerika zwischenfinanziert. 

Damit ist dieser Zinsfonds nicht mit Projektentwicklungsfonds zu verwechseln. 

Die Immobilien-Philosophie der Münchener Anbieter schließt z. T. auch aus eigenen 

Erfahrungen heraus die Risiken der Immobilienprojektentwicklung gerade aus. 

Sobald der Finanzierungskreislauf der angekauften Immobilie geschlossen ist, wird das 

Objekt in einen Immobilienfonds der Falk Gruppe eingebracht und zur Emission auf dem 

freien Kapitalmarkt aufgelegt. Aus dem beim Immobilienfonds eingehenden Eigenkapital 

werden die Darlehen an den Zinsfonds wieder zurückgeführt. Ca. 75% der Ankaufs-, Erwerbsneben- 

und sonstigen Fonds-Kosten werden nach wie vor über langfristige Hypothekenbankdarlehen 

finanziert. Die restlichen ca. 25%, die bisher über kurzfristige Bankdarlehen 

abgedeckt wurden, werden künftig ganz oder teilweise vom Zinsfonds zur Verfügung 

gestellt. Sobald der Fonds platziert ist, ist das Kapital wieder frei. 

Bisher wurde diese Zwischenfinanzierung immer durch Banken durchgeführt. Im vergangenen 

Jahr wurden von Falk 14 Gewerbeimmobilien gekauft und finanziert. Letztes Jahr 

wurden Fonds mit einem Gesamtvolumen von 268 Mio. Euro vertrieben, die einen Zwischenfinanzierungsbedarf 

für Erwerbs- und Fondsnebenkosten von 40 Mio. Euro auslösten, 

der durch Bankfinanzierungen und Eigenkapital gedeckt wurde. Zur Verbesserung 

der eigenen Verhandlungsposition bei immer restriktiverem Bankenverhalten und zur 

Senkung der Kosten – die Banken schlagen kräftig zu, da die Zinsen und Gebühren bei 

der kurzen Laufzeit in Bezug auf das Gesamtvolumen nur gering zu Buche schlagen – 

soll ein Teil des Finanzierungsbedarfs über den „Zinsfonds“ gedeckt werden. Das BAFin 

ist lt. Falk-Vorstand einverstanden. 

Die Fonds-Eckdaten: Eingesammelt wurden zunächst 10 Mio. Euro. Die Ausschüttungsquote 

des Falk-Zinsfonds beträgt 8% p. a. auf das geleistete Anlagekapital. Die Ausschüttung 

erfolgt halbjährlich, erstmals zum 31.12.2003. Die Falk Capital AG erhält für 

ihre Geschäftsführung jährlich eine Vergütung von 1% des Jahresergebnisses des


Düsseldorf-Seestern: Die 

erst im September vergangenen 

Jahres im „büropark 

west“ eingezogene Betriebskrankenkasse 

BKK Essanelle 

der Friseur-Gruppe Essanelle 

Hair Group für die ca. 5 

000 Mitarbeiter der Gruppe 

wird mit Unterstützung der 

Trombello Kölbel Immobilienconsulting 

um weitere 4 

500 qm Bürofläche erweitern. 

Der Büropark im Eigentum 

der Archon Group 

Deutschland ist damit zu fast 

70% vermietet. 

Eschborn: DB Real Estate 

Investment GmbH hat für 

ihren offenen Immobilienfonds 

grundbesitz-invest 

das Bürogebäude Tour Adria 

in Paris erworben. Verkäufer 

sind die Gesellschaften 

SITQ (Tochter der Caisse 

de Dépot et Placement du 

Quebec) und Lucia 

(Tochter der Colony Capital). 

Kaufsumme: 380 Mio. 

Euro. Das Objekt in La 

Défense mit 54 000 qm ist 

für 12 Jahre an den französischen 

Dienstleister Technip- 

Coflexip vermietet. Tour 

Adria sei der bisher größte 

Ankauf einer Immobilie im 

Ausland für grundbesitzinvest. 

Das Objekt hat einen 

Anteil von rund 6 Prozent am 

Immobilienvermögen des 

Fonds, der gegenwärtig ein 

Volumen von rund 8,9 Mrd. 

Euro und 120 Immobilien im 

Bestand hat. Die hohen Mittelzuflüsse 

der letzten Zeit 

ermöglichten „Vorstöße von 

offenen Immobilienfonds in 

Akquisitionsdimensionen 

von bisher nicht gekannten 

Volumina“, so Werner Welter, 

Managing Director der 

DB Real Estate. 


Fonds. Für die laufende Steuerberatung, Mittelverwendungskontrolle und für Kontoführungsgebühren 

sind € 7.000 jährlich kalkuliert. Eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sorgt 

als Mittelverwendungskontrolleur dafür, dass die Finanzierungsmittel nur nach Maßgabe 

des Mittelverwendungskontrollvertrags vergeben werden. Über die Platzierungsgarantie 

haftet die Falk AG. Darüber hinaus gibt es die Immobiliensicherheiten. 

Der Falk-Zinsfonds wird außer den laufenden Dienstleistungsverträgen (z. B. Mittelverwendungskontrolle 

und Steuerberatung) und den Darlehensverträgen keine vertraglichen 

Schuldverhältnisse eingehen. Zwar haften Gesellschafter bürgerlichen Rechts für die 

Verbindlichkeiten der Gesellschaft unbeschränkt, doch wird durch entsprechende Vereinbarungen 

in den vom Falk-Zinsfonds abzuschließenden Verträgen die Haftung der Anleger 

auf die geleistete Einlage beschränkt. Mindestbeteiligung ist 10.000 Euro. Der Falk- 

Zinsfonds ist eine Anlage mit kurzfristiger Kündigungsmöglichkeit von einem Jahr. Er ist 

für Anleger geeignet, die liquide Mittel anlegen und unter Berücksichtigung unternehmerischer 

Risiken eine hohe Rendite erzielen möchten. 

kapital-markt intern (17/03) besprach den Falk-Zinsfonds. "Aufgrund der Platzierungsstärke 

des Initiators kann mit hinreichender Wahrscheinlichkeit von einer sicheren und 

zügigen Rückführung der Finanzierungsmittel gerechnet werden. ... Interessante Innovation, 

die Anlegern die hohen Zinsen zugänglich macht, die bei Eigenkapitalvorfinanzierungen 

üblicherweise an Banken zu zahlen sind, und bei begrenzten Risiken hohe Chancen 

für den Eintritt des attraktiven versprochenen Verlaufs der Beteiligung bietet." 

BFH hält Verlustausgleichsverbot nach § 2a EStG für unvereinbar 

mit dem Europarecht 

Dr. Rainer Zitelmann, Dr.ZitelmannPB.GmbH, Berlin 

Der BFH hat jetzt einen Beschluss vom 13.November 2002 (I R 13/02) veröffentlicht. Der 

Streit geht auf das Jahr 1987 zurück, als ein Lehrer-Ehepaar dagegen klagte, dass Verluste 

aus einer in Frankreich belegenen Immobilie nicht mit positiven Einkünften in 

Deutschland verrechnet wurden. Grund dafür war der § 2a Abs. 1 EStG. Danach dürfen 

negative ausländische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur mit ausländischen 

Einkünften der jeweils selben Art aus demselben Staat ausgeglichen werden. 

Das Lehrerehepaar hatte zunächst vergeblich geklagt. Der BFH kam jetzt jedoch zu dem 

Schluss, dass die entsprechenden Regelungen im deutschen Steuerrecht gegen EU- 

Recht verstoßen. Es heißt: "Der vorlegende Senat erachtet die danach bestehende unterschiedliche 

Behandlung einerseits ausländischer negativer Einkünfte aus Vermietung und 

Verpachtung und andererseits inländischer negativer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

bei der Ermittlung der Einkommensteuer-Bemessungsgrundlage bzw. des zu 

versteuernden Einkommens … als gemeinschaftsrechtswidrig. Sie verstößt … gegen die 

... garantierten Grundfreiheiten, deren Auslegung dem Gerichtshof der Europäischen 

Gemeinschaften (EuGH) vorbehalten ist." 

Sofern sich der EuGH dem BFH anschließt, könnte der Beschluss des BFH bei Initiatoren 

geschlossener Auslandsimmobilienfonds Hoffnungen begründen, dass künftig 

"Verlustzuweisungsmodelle" auch mit Auslandsfonds möglich seien. Dann würden geschlossene 

Auslandsimmobilienfonds, die im EU-Raum aufgelegt werden (Holland-, Österreich-, 

Frankreichfonds usw.) insoweit profitieren, als neben den weitgehend steuerfreien 

Ausschüttungen auch (ähnlich wie bei deutschen Fonds) "vorne" Verluste geltend 

gemacht werden können. Das würde die relative Attraktivität dieser Fonds im Vergleich 

zu den US-Immobilienfonds erhöhen, die von einer positiven Entscheidung des EuGH 

naturgemäß nicht profitieren könnten. Geschlossene (EU-)Auslandsimmobilienfonds wären 

dann steuerlich gesehen so attraktiv wie (zurzeit noch!) Schiffsfonds, welche "vorne" 

Verluste ausweisen und "hinten" steuerfreie Ausschüttungen generieren. 

Allerdings, und deshalb rate ich zur Zurückhaltung, ist mit einer Entscheidung des EuGH 

wohl erst in einigen Jahren zu rechnen. Und schließlich ist die Möglichkeit zur Verlustverrechnung 

bekanntlich im deutschen Steuerrecht in den letzten Jahren stark eingeschränkt 

worden. Wenn der EuGH den § 2a EStG faktisch aushebeln würde, dann würde 

dies zunächst zweifelsohne zu einem Boom der EU- Auslandsimmobilienfonds führen. 

Aber der Gesetzgeber könnte in vielfältiger Weise reagieren. Die einfachste Reaktionsmöglichkeit 

wäre eine Verschärfung von §2 Abs.3 EStG, also eine generelle verschärfte 

Einschränkung des vertikalen Verlustausgleichs. Wenn Verluste bei EU-Immobilienfonds


Frankfurt: Deka Immobilien 

Investment GmbH hat 

in Mailand für 130 Mio. Euro 

ein Immobilenportfolio aus 

vier Objekten erworben. Verkäufer 

ist ein Joint-Venture- 

Gesellschaft mit Morgan 

Stanley Real Estate Fund 

IV und Pirelli Real Estate 

als Eigentümer. Drei Objekte 

wurden für den offenen 

Fonds Deka Global angekauft, 

das vierte Objekt gehört 

zu den Spezialfonds, die 

sich an institutionelle Investoren 

richten. Die Immobilien 

sind langfristig an Mieter 

mit guter Bonität vermietet. 

+++ SEB Immobilien- 

Investment GmbH hat für 

170 Mio. Euro ein Hotelprojekt 

in Berlin in der City 

West erworben. Verkäuferin 

ist die Viterra Development 

GmbH. Das Vier-Sterne- 

Superior-Hotel ist für 25 

Jahre an die Maritim Hotelgesellschaft 

mbH vermietet 

und wird mit Fertigstellung 

im Sommer 2005 in den offenen 

Fonds SEB Immoinvest 

übergehen. Den Ausschlag 

für diese Investition gab vor 

allem der Kongressteil des 

Projekts mit der konkurrenzlosenVeranstaltungskapazität 

von über 5000 Personen, 

die in Berlin bisher fehlt. 

Hierdurch generiere das Hotel 

bereits einen Teil seiner 

Auslastung aus sich selbst. 

Mit diesem Projekt verdoppelt 

der Fonds die Quote 

Hotel mit langfristigen Mietverträgen 

von derzeit 2 Prozent. 

Jones Lang LaSalle 

Hotels hat Viterra bei dem 

Deal beraten. 


geltend gemacht werden könnten, würde auch §2 b EStG Anwendung finden. 

Eine unmittelbare - positive - Folgerung aus dem BFH-Beschluss drängt sich jedoch auf: 

Steuerpflichtige, die EU-Auslandsfonds gezeichnet haben (ebenso wie Vermieter von 

ausländischen Ferienimmobilien), sollten Einspruch gegen Steuerbescheide einlegen, 

welche die Verluste nicht berücksichtigen. Dies ist besonders für Zeichner von Hollandund 

Österreichfonds interessant, welche vor dem 1.September 2002 in den Vertrieb gegangen 

sind. Denn bei diesen Fonds wird die Höhe der Verluste noch nach den Regeln 

des 4.Bauherrenerlasses berechnet. Für Fonds, die nach diesem Datum in den Vertrieb 

gegangen sind, fallen die Verluste deutlich geringer aus. Selbst wenn der EuGH dem 

BFH nicht in der Ansicht folgen sollte, dass die Verluste mit positiven Einkünften in 

Deutschland verrechnet werden können, dann besteht jedenfalls eine gute Chance, dass 

der negative Progressionsvorbehalt Anwendung findet, was ebenfalls zu einer Minderung 

der Steuerlast in den betreffenden Jahren führt. 

„Bundesarbeitsgemeinschaft erzielt Einstweilige Verfügung gegen 

„Bundesverband“ der Deutschen Immobilienwirtschaft 

Etwas weit vorgeprescht sind die Gründungsunternehmen, die vor wenigen Wochen in 

einem Schnellschuss mit Hilfe des PR-Beraters Maleki den "Bundesverband der Deutschen 

Immobilienwirtschaft" aus der Taufe hoben. Die 16 renommierten Unternehmen 

(u. a DB Real Estate, Deka, DIFA oder Ernst & Young) wollen als politische Lobby bei 

Entscheidungsprozessen Gehör finden. Politische Insider schüttelten schon bei Gründung 

den Kopf. Schließlich wartet eine Vielzahl von Verbänden darauf, in die entsprechenden 

Listen der Regierung aufgenommen zu werden. Eine Änderung der Listen wegen 

eines neuen Verbandes hätte riesigen Arbeitsaufwand in der Abwehr anderer seriöser 

Interessenverbände zur Folge. 

Aber auch beider Namensgebung haben sich die Mitglieder des selbsternannte 

„Bundesverbandes“ wohl verrannt. Das Landgericht Hamburg hat auf Antrag der 5 immobilienwirtschaftlichen 

Spitzenverbände (s.u.) die Führung des Namens "Bundesverband 

der Deutschen Immobilienwirtschaft" durch einstweilige Verfügung untersagt. Der neu 

gegründete Verband sei wegen der im Verhältnis zum Gesamtvolumen der Immobilienwirtschaft 

geringen Marktbedeutung seiner Mitgliedschaft weit davon entfernt, für die ganze 

Immobilienwirtschaft sprechen zu können. BFW Bundesverband Freier Immobilienund 

Wohnungsunternehmen, GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, 

Haus & Grund Deutschland Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungsund 

Grundeigentümer, RDM Ring Deutscher Makler und VDM Verband Deutscher 

Makler sprechen sogar von einem „grotesken Missverhältnis“. 

Olympia und Leipzig - eine Partnerschaft mit Wirkungen auf den 

Immobilienmarkt? 

Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research / Pressemanagement DEGI Deutsche Gesellschaft 

für Immobilienfonds mbH 

Das Bangen und Hoffen hat ein Ende: Leipzig darf sich als der Olympiastandort für 

Deutschland dem internationalen Wettbewerb stellen. Aber ausgerechnet Leipzig? Dort, 

wo in den vergangenen Jahren bereits Unsummen investiert wurden – manchmal sogar 

deutlich am Markt vorbei. Fraglich ist also, welche immobilienökonomischen Auswirkungen 

die Teilnahme als Bewerber für den Olympia-Austragungsort 2012 haben wird - und 

vor allem: mit welcher Nachhaltigkeit? 

Großveranstaltung ein Impulsgeber? Als Paradebeispiel der Vergangenheit gilt zweifelsohne 

München. Die langfristigen Wirkungen sind unübersehbar und haben die 

„Weltstadt mit Herz“ fest im bundesdeutschen Städtegefüge verankert. Jahre später 

konnte auch Berlin für kurze Zeit olympisches (Begeisterungs-)Feuer entfachen. Und 

dann die Expo 2001 in Hannover: zugegebener Maßen keine Sportveranstaltung, aber 

eine Herausforderung für die Stadt an der Leine von wahrhaft globaler Dimension. 

Allerdings stellt sich auch hier die Frage: Was bleibt letztlich dem jeweiligen Immobilienmarkt 

durch den Impulsgeber „Großveranstaltung“? Die Zahl der Vergleiche in Deutschland 

ist zu klein. Betrachtet man sich das Wirkungsgefüge „sportliche Großveranstaltung


Hamburg: Doughty Hanson 

& Co European Estate 

Fund hat von der Verlagsgruppe 

Georg von 

Holtzbrinck GmbH ein 

Portfolio von acht Immobilien 

mit einer Gesamtnutzfläche 

von 35 000 qm in Düsseldorf, 

Hamburg, Stuttgart 

und Würzburg erworben. 

Sechs der Gebäude mietete 

der Verlag zurück. Doughty 

Hanson wurde vom ImmobilienWirtschaftsrechts-Team 

des Hamburger Büros von 

Freshfields Bruckhaus Deringer 

beraten. Es ist die 

vierte Investition von Doughty 

Hanson in Deutschland. 

Wiesbaden: Commerz 

Grundbesitz- 

Investmentgesellschaft 

mbH (CGI) erwarb in London 

zwei Bürogebäude für 

insgesamt 300 Mio. Euro für 

ihren offenen Fonds Haus- 

Invest. Beide Immobilien 

sind langfristig vermietet und 

sollen eine Reinertragsrendite 

von über 6 % erwirtschaften. 

Verkäuferin ist die Hammerson 

UK Properties Plc. 

Erworben wurde die Immobilien 

als sog. Freehold. 

Stuttgart: Rund 56 Millionen 

Euro investierte die DI- 

FA in den Ankauf des 

„OFFICIUM" (24 500 qm 

und 399 Stellplätze) in Stuttgart 

Vaihingen in der Liebknechtstraße 

35. Verkauft 

wurde das Objekt von der 

Hochtief Projektentwicklung 

GmbH in Essen. Bräutigam 

& Krämer unterstützte HTP 

beim Ob-jektverkauf und ist 

zukünftig für die Flächenvermietung 

zu-ständig. Rund ein 

Drittel ist vermietet. 


– Regionalentwicklung“ auf globaler Ebene genauer, lassen sich folgende Feststellungen 

treffen: Die Austragung von Großveranstaltungen wirkt sich vielfältig auf den Immobilienmarkt 

aus. Allerdings sind die Effekte zu einem Großteil indirekter Art und erst über einen 

längeren Zeitraum erfassbar. Prinzipiell basieren die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt 

auf Entscheidungen, die durch Faktoren wie Image und Selbstdarstellung des 

Standorts sehr stark beeinflusst werden. 

Die Motivation der Austragungsorte für die Ausrichtung solcher Großereignisse ist je 

nach Entwicklungsstand sehr unterschiedlich. Allen gemein ist jedoch das Anliegen, möglichst 

viele globale Kapitalströme auf sich zu vereinen. Allein aufgrund des eingesetzten 

Kapitals gilt für Standorte und deren Immobilienmärkte: Kleinere, weniger reife Märkte 

profitieren stärker als größere, etablierte Immobilienmärkte. Stellt sich die Frage, an welchem 

Teilmarkt sich möglicherweise welche Wirkungen entfalten? 

Der Hotelmarkt partizipiert prinzipiell am stärksten, nicht nur während der Olympiade. Je 

besser das Event zum Standortmarketing genutzt werden kann, desto nachhaltiger ist der 

Effekt für die Tourismusbranche und damit auch die Hotellerie. Der Wohnungsmarkt wirkt 

am nachhaltigsten. Denn im Zuge der Entwicklung um die Sport- oder Ausstellungsstätten 

entstehen zumeist neue, attraktive Wohnquartiere. Das eigentliche olympische Dorf 

spielt nur eine untergeordnete Rolle. Wirkungen auf den Büroimmobilienmarkt sind nur 

als mittelbares Resultat. Sehr kurzfristig ist die Wirkung auf den Einzelhandelsmarkt. 

In Leipzig trifft ein hohes Investitionsvolumen auf einen verhältnismäßig kleinen, aber 

durch die deutsche Einheit bereits jetzt optimal mit Infrastruktur ausgestatteten Ballungsraum. 

Die Überwindung der „Provinzialität“ beim „Kräftemessen“ mit Weltstädten könnte 

im Vorfeld der Bewerbung gelingen. Die internationale Aufmerksamkeit; durch weltweite 

Medienberichterstattung!) wird sich kostenfreies, sehr intensives Standortmarketing 

(Leipzig als Stadt des Sports!) einstellen. Die Pläne für Sportstätten, Infrastruktur, Beherbergung 

etc. werden in Teilen prinzipiell unterstützt durch die WM 2006. Ob sich von diesem 

Push-Effekt aber weitere sechs Jahre partizipieren lässt, ist fraglich. 

Das zweigeteilte Beherbergungskonzept ist die entscheidende Größe einer nachhaltigen 

Entwicklung, bei der u.a. die City zum olympischen Dorf umfunktioniert wird: 6.600 Zimmer 

werden in bis dahin sanierten und umgebauten Gründerzeithäusern, Villen und Studentenblocks 

untergebracht. Das wird der positive Aspekt sein, den gigantischen Wohnungsleerstand 

sinnvoll zu bekämpfen. In diesem Zusammenhang ist die starke Fokussierung 

auf eine zentrumsnahe Entwicklung positiv herauszuheben, gemäß dem Motto: 

Spiele der kurzen Wege – flächenschonende Entwicklung, gleichzeitig Vermeidung der 

Überdimensionierung von Sportstätten durch Nutzung vorhandener Potenziale 

(Messehallen, Ausbau vorhandener Arenen etc.) 

Während der dreijährigen Phase vor den Spielen werden sich positive Effekte für die 

Bauwirtschaft einstellen, danach sicherlich auf längere Zeit nicht mehr. Lernt man aus 

den Ergebnissen der bisherigen Veranstaltungen die Wirkungen auf die Märkte realistisch 

einzuschätzen, lassen sich Investitionsruinen vermeiden bzw. vorhandene neu einsetzen. 

Frankfurt - Stadtentwicklung am Fluss, im Quartier Westhafen 

sind die ersten Büros bezogen 

Dr. Gudrun Escher 

Westhafenplatz 6 heißt „die“ neue Adresse. Rings um das Becken des früheren Westhafens, 

der am nördlichen Mainufer unmittelbar an die Friedensbrücke anschließt, stehen 

seit der Entscheidung zur Umwidmung des Areals im August 2000 rund 125.000 qm Neubaufläche 

zur Verfügung. In einer westlichen, gewerblich geprägten Zone nahe dem bestehenden 

Kohlekraftwerk, einer mittleren beidseits des Hafenbeckens für gehobenen 

Wohnungsbau mit bis zu 700 Einheiten und einer östlichen Bürozone im Winkel zwischen 

Speicherstraße und Friedensbrücke mit fußläufiger Anbindung an die "Nizza-Anlagen" 

entstehen 220.000 qm Bruttogeschossfläche für geschätzte 3.500 Arbeitsplätze in Ergänzung 

zum Gutleutviertel wenige Gehminuten vom Hauptbahnhof entfernt. 

Die besondere Qualifikation des Gesamtprojektes besteht in einer PPP (public private 

partnership) mit je 50%iger Beteiligung zwischen der Stadt Frankfurt als Grundstückseignerin 

und einem Konsortium aus Aareal Immobilien Management AG, Max Baum Im-


Hamburg: Doughty Hanson 

& Co European Real 

Estate Fund, erwarb von der 

Verlagsgruppe Georg von 

Holtzbrinck GmbH ein 

Portfolio von acht Immobilien, 

vorwiegend Büros, mit 

einer Gesamtnutzfläche von 

35 000 qm jeweils in oder bei 

Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart 

und Würzburg. Sechs 

Gebäude mietete der Verlag 

zurück (Betreuung durch 

Freshfields Bruckhaus Deringer). 

Frankfurt: Die SEB Immobilien-Investment 

GmbH 

hat für ca. 170 Mio. Euro von 

der Viterra Development 

GmbH ein für 25 Jahre an 

Maritim vermietetes Vier- 

Sterne-Kongresshotel (505 

Zimmer) in Berlin-Mitte gekauft. 

JLL vermittelte den 

Mietvertrag. Der siebengeschossige 

Hotelbau auf einem 

12 000 qm großen 

Grundstück hat 505 Zimmer 

und rund 475 TG-Stellplätze. 

Ausschlaggebend für die 

Investitionsentscheidung war 

die Veranstaltungskapazität 

für maximal 5 000 Gäste, die 

lt. Maritim im Zentrum von 

Berlin bislang fehlt. 

Leipzig: Die Leipziger Entwicklungs- 

und Vermarktungsgesellschaft 

(LEVG), 

Eigentümer des alten Messegeländes, 

und die TLG Immobilien 

GmbH, deren Objekte 

unmittelbar an das Areal 

angrenzen, schließen eine 

Kooperationsvereinbarung, 

um eine einheitliche Marketingstrategie 

für das 55 Hektar 

große innerstädtische Gelände 

zu realisieren. 


mobilien GmbH und OFB Projektentwicklungs-GmbH, deren Interessen die 1994 gegründete 

Westhafen Projektentwicklungs GmbH vertritt sowohl hinsichtlich der Vermarktung 

wie der Bauvorbereitung und Erschließung. Der Reinerlös geht hälftig an die 

Stadt Frankfurt und das Investoren-Konsortium. Die Übernahme von Einzelbauvorhaben 

ist durch Konsortium-Mitglieder zum dann gültigen Schätzwert möglich und z.T. erfolgt. 

Für die Stadt liegt der Vorteil gegenüber einem konventionellen Verkauf von Brachflächen 

nicht nur in der Chance auf eine Beteiligung an höheren Erträgen, sondern in der 

Begleitung der Gesamtentwicklung in ihrer städtebaulichen Qualifizierung. In dieser Hinsicht 

hat bereits 1995 das Frankfurter Architekturbüro Schneider + Schumacher einen 

entscheidenden Beitrag geleistet. Hier wurde das Gesamtkonzept erarbeitet, das jetzt 

Grundlage der Planungen ist und die Wiedergewinnung des Mainufers als städtischen 

Raum fortsetzt, wie sie weiter östlich am Museumsufer begonnen worden war und 2002 

am Ufer gegenüber mit der neuen Zentrale der Allianz (Architekten HPP, Düsseldorf) 

einen weiteren Akzent erhielt. 

In der Konkretisierung entstehen sechs Einzelobjekte nach Entwürfen des Büros Schneider 

+ Schumacher, darunter auch die Infobox Westhafen, rot wie diejenige, die lange am 

Potsdamer Platz in Berlin stand, aber diesmal hochkant gestellt. Daneben setzt eine Dreiergruppe 

von Gebäuden den markanten Auftakt für das Areal: Der kreisrunde Westhafen 

Tower mit ca. 100 m Höhe und das siebengeschossige Westhafen Haus auf dem Grundriss 

eines Dreiecks, dessen Mansarddach die Dachlinie der benachbarten Bebauung aufnimmt, 

beide kurz vor der Fertigstellung. Dazwischen steht vorgeschoben das fünfgeschossige 

"Brückengebäude". Quer zum Fluss positioniert und auf V-Trägern aufgeständert 

mit schräg auskragender Fassade über dem Wasser erinnert es an Hafenarchitektur. 

Ein signifikantes Merkmal hier wie auch an der äußeren Glashülle des Turms sind geschosshohe 

"Fenster" in Dreiecksform, deren Spitze nach unten zeigt. Das ergibt nicht 

nur ein ungewöhnliches Fassadenmuster, sondern wirkt sich günstig auf Belichtung und 

Verschattung im Inneren aus. Die besondere Konstruktion des Hauses erlaubt die flexible 

Nutzung der vollen Raumtiefe von 18,76 m in den Büroetagen, wovon auch der erste 

Mieter im Hause mit einer an die speziellen Bedürfnisse angepassten Kombination aus 

Großraum- und Einzelbüros profitiert. 

C & W H & B hatte 1998 im Auftrag der OFB-Projektentwicklungs-GmbH, einer Tochter 

der HELABA, für das Projekt Westhafen Tower die amerikanische Immobilieninvestmentgesellschaft 

Security Capital als Joint-Venture Partner vermittelt und berät seither bei 

Verkäufen, Planungsoptimierung und Vermietung. Mit dem Umzug in das Brückengebäude 

bekräftigt C & W H & B jetzt das Engagement für das Gesamtprojekt. Nachbar im 

Hause wird demnächst die Bauherrin OFB selbst, die hier 10 Mio € investierte. 

Unternehmen besser machen durch Corporate Real Estate Management: 

Fakten schaffen > Fakten bewerten > Benchmark erreichen 

Stefanie Wonner, ABB Grundbesitz GmbH 

In Zeiten fortschreitender Globalisierung, wachsendem Wettbewerbsdruck und steigender 

Ansprüche von Aktionären haben Unternehmen auch in Deutschland das verborgene 

Potential entdeckt, das in den betriebseigenen Immobilien liegt. Dass Immobilienkosten 

nach den Personalkosten den zweitgrößten Kostenblock einnehmen und rd. 5 - 15% der 

jährlichen Gesamtkosten eines Unternehmens ausmachen, ist längst kein Geheimnis 

mehr. Bleibt trotz allem die Frage: Was muss ein Unternehmen konkret tun, um diese 

Situation zu verändern? Wie können Immobilienkosten dauerhaft gesenkt und Erträge 

gesteigert werden? Corporate Real Estate Management ist die unternehmesstrategische 

Ebene der Liegenschaftsoptimierung. 

Seit über 10 Jahren hat sich die ABB Grundbesitz GmbH, Ladenburg, mit dieser Aufgabe 

beschäftigt. Ins Leben gerufen nach der Fusion der schwedischen Asea AB und der 

schweizerischen BBC Brown, Boveri & Cie hatte sie 1989 die Aufgabe übernommen, das 

Immobilienportfolio zweier großer, internationaler Industriekonzerne mit insgesamt vier 

Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche allein in Deutschland zu strukturieren, zu 

steuern und zu optimieren. 

Auf dem Markt sind heute eine Vielzahl von Anbietern präsent, die sich mit der pragmati-

Veranstaltungshinweis 

BERLINER IMMOBI- 

LIENRUNDE : 

Polen - Frankreich - Österreich, 

Intensivseminar mit 

individuellem Vorab- 

Frageservice und 

Referenten aus Deutschland, 

Polen, Frankreich 

und Österreich 

Das Seminar richtet sich an 

Initiatoren geschlossener 

Fonds, Bauträger, Projektentwickler 

und institutionelle 

Investoren, die in Polen, 

Frankreich oder Österreich 

investieren wollen. 

Immobilienmarktexperten, 

Steuerberater und Rechtsberater 

von Ernst & Young 

Real Estate und von Ernst & 

Young aus den genannten 

Ländern behandeln rechtliche 

Probleme beim Immobilienerwerb 

bzw. bei der Vermietung 

von Immobilien in den 

genannten Ländern, die steuerlichen 

Bedingungen und 

Gestaltungsmöglichkeiten 

sowie Marktgegebenheiten 

und Praxis-Probleme. 

Teilnehmer können vorab 

ihre individuellen Fragen an 

die Referenten richten, damit 

Ihre spezifischen Anliegen 

bei der Veranstaltung behandelt 

werden können. 

Die Veranstaltung findet am 

11.Juni im maritim pro Arte 

Hotel in Berlin statt. Programm 

anfordern: info@sonjahagemann.de 

oder 

Fax: 030 - 39 49 49 22. 


schen und strategischen Optimierung einzelner Objekte beschäftigen. „Mit Corporate Real 

Estate Management (CREM) wird die nächste strategische Ebene der Liegenschaftsoptimierung 

sichtbar. CREM setzt bei der Gesamtheit der in Unternehmensbesitz befindlichen 

Immobilien an und reorganisiert nicht nur einzelne Objekte, sondern das gesamte 

Portfolio. Es zielt darauf ab, die gesamten Liegenschaften optimal im Rahmen der Unternehmenspolitik 

sowie der allgemeinen Unternehmensziele zu nutzen“, so Dr. Stefan Beretitsch, 

Geschäftsführer der ABB Grundbesitz GmbH. 

Dementsprechend stellt das Corporate Real Estate Management auch andere Fragen: 

Verfügt ein Unternehmen über aktuelle und transparente Daten über seine Grundstücksund 

Gebäudeflächen sowie deren Nutzungsgrad und Betriebskosten? Wie schnell sind 

diese Daten abrufbar? Welche Standorte sind betriebsnotwendig, in welche sollte investiert 

oder desinvestiert werden? Wie steigert effiziente Raumplanung und Nutzung die 

Produktivität Ihres Unternehmens? Wie gut passt der – oftmals über Jahrzehnte gewachsene 

– Standort-Mix noch zu den Zielen des Unternehmens? Wie lassen sich Kosten einsparen 

ohne Strukturen und Effizienz des Unternehmens anzugreifen? 

Flächen- und Kostentransparenz ist Voraussetzung für gezielte Kostenreduktion. Schnell 

wird erkennbar, dass zur Beantwortung solcher Fragen die Kenntnis um die Bestandsund 

Kostensituation des gesamten Portfolios vorhanden sein muss. Nur das Unternehmen, 

das sein Portfolio tatsächlich kennt, kann dieses in Beziehung zur Unternehmensstrategie 

setzen und die richtigen Entscheidungen treffen. Hier muss der Ansatzpunkt 

jedes Unternehmens liegen, das seine Immobilien strategisch als aktive Wirtschaftsgüter 

und „Produktionsmittel“ erkennen und nutzen will. Transparenz über Flächen und Betriebskosten 

in Form von aktuellem Datenmaterial ist die Voraussetzung, um resultierende 

Kosten zu separieren, zu analysieren und zu reduzieren. 

Ehe ein non-property-Unternehmen strategisches Immobilienmanagement sinnvoll betreiben 

kann, um sich an diesem Punkt entsprechend weiterzuentwickeln und nachhaltige 

Kostensenkungs- und Ertragsteigerungspotentiale zu erwirtschaften, muss es fundierte 

Kenntnisse über Gebäude- und Grundstücksflächen sowie resultierende Immobilienkosten 

haben – und das innerhalb möglichst kurzer Zeit. Nach den Erfahrungen der ABB 

Grundbesitz GmbH wird die Bedeutung der Bestands- und Kostentransparenz bei den 

meisten Unternehmen zwar gesehen, sie ist allerdings nicht wirklich vorhanden. 

Beispiel ABB - Immobilieninformation per Knopfdruck: Nach einer erstmaligen Erfassung 

des gesamten Immobilienportfolios der deutschen ABB im Jahre 1991 ermittelt die 

ABB Grundbesitz GmbH in regelmäßigen Abständen die aktuellen Bestandsflächen und 

Betriebskosten, so dass innerhalb kurzer Zeit flexibel auf unternehmsstrategische Entscheidungen 

reagiert werden kann. Hierfür hat sie ein IT-gestütztes Immobilienreportingsystem 

entwickelt, das ihr Transparenz und Aktualität von Daten sichert und einen Zugriff 

innerhalb von Minuten ermöglicht. 

Als Immobiliengesellschaft einer der Konzerne, der sich in den letzten Jahren am stärksten 

der Umstrukturierung widmete, kennt die ABB Grundbesitz GmbH die Anforderungen, 

die sich daraus für das strategische Management des konzerneigenen Immobilienportfolios 

ergeben. Es gilt: Professionelles CREM beginnt dort, wo das Immobilienportfolio den 

Veränderungsprozess nicht mehr bremst oder belastet, sondern unterstützt. Durch Synchronisationsmaßnahmen 

gelang es, innerhalb von 6 Jahren den Flächenverbrauch um 

etwa 30% zu reduzieren. Die Belegungskosten wurden durch gezielte Maßnahmen um 

mehr als 30% reduziert. Die ABB Grundbesitz GmbH gibt ihre langjährige Praxiserfahrung 

nun auch an externe Unternehmen weiter. (Ansprechpartner: Markus Dietz, ABB 

Grundbesitz GmbH, Tel.: 06203/71-6627) 

Banken optimieren ihre „Ressource Immobilie“ 

Dr. Lars Bernhard Schöne und Martin Behrends, REAL I.S. AG, München 

Auch im Zeitalter des Online-Banking bleibt die Immobilie die zentrale Schnittstelle für 

alle Bankgeschäfte. Folglich wird das Thema Immobilienmanagement bei Finanzinstituten 

zunehmend zu einer festen Größe in der Ausrichtung der Unternehmensstrategie. 

Diese Entwicklung ist nicht nur auf die aktuellen wirtschaftlichen Veränderungen und 

Rahmenbedingungen zurückzuführen, sondern ist auch Folge der Besinnung auf den 

Dienstleistungsgedanken, der die Konzentration auf das Kerngeschäft und folglich auf 

den Kunden fordert.

Veranstaltungstipp 

DFI-FORUM 

MEDIENFONDS AUF 

DEM PRÜFSTAND 

Die Medienfondsbranche ist 

verunsichert durch das Steuertheater. 

Eine kompetente 

Einschätzung der Lage der 

Branche bekommen Sie auf 

dem DFI-Forum Medienfonds 

am 17. Juni 2003 im 

Le Meridien Parkhotel in 

Frankfurt geliefert. 

Christoph Schmidt, Fachanwalt 

für Steuerrecht bei PWC 

Veltins in München, informiert 

Sie über die aktuelle 

Entwicklung des Nebenkostenerlasses. 

Robert Straßer, Partner der 

Münchener Kanzlei Norton 

Rose Vieregge, klärt Sie über 

die Erlösbeteiligung der Anleger 

auf. 

Eine Einschätzung der aktuell 

am Markt befindlichen 

Angebote liefert das bewährte 

Analyseteam mit Martin 

Klingsporn, Stefan Loipfinger, 

Stefan Löwer, Henning 

Läuffer und als Moderator 

Werner Rohmert. 

Auf dem Podium diskutieren 

Peter Heidecker von Chorus, 

Rainer Mockert (MBP) 

und Andreas Schmidt von 

der VIP, und Ulrich Silberberger 

vom Vertrieb Vendura 

die Perspektiven der Branche. 

Anmeldungen unter Fax 069/ 

24 26 39 60. Teilnahmegebühr: 

610 Euro plus Mehrwertsteuer. 

Abonnenten von 

"DFI-gerlach-REPORT"-, 

"Cash." und "Platow-Brief" 

zahlen 500 Euro plus Mehrwertsteuer. 


Vor diesem Hintergrund stellt sich die Schlüsselfrage: Wie kann ein Finanzinstitut seinen 

Immobilienbestand optimieren, um eine höchstmögliche Wertschöpfung für das Kerngeschäft 

zu erzielen und die Nutzungskosten nachhaltig zu senken? Aufgabe ist die Bewirtschaftung 

der betriebsnotwendigen Immobilien (Geschäftsstellen) und betriebsfremden 

Immobilien (Anlagevermögen) im Sinne der Optimierung der Nutzungskosten, des Nutzwertes, 

der Flächeneffizienz des Marktauftrittes und der Kundenansprache einer eingehenden 

Prüfung zu unterziehen. (Anmerkung von "Der Immobilienbrief": 1990 gründete 

z. B. die Deutsche Bank AG bereits zu diesem Zweck die Debeko, die die Bankimmobilien 

übernahm.) 

Bei der Entwicklung eines Ansatzes für ein optimiertes Immobilienmanagements sind 

unterschiedliche Interessen zu berücksichtigen. Die Beurteilung des Immobilienbestandes 

wird weniger willkürlich, wenn mit einer vorgegebenen Bewertungsstruktur der Standort, 

das Objekt, die Marktpotenziale sowie der Wettbewerb qualitativ und quantitativ analysiert 

werden. Das Ergebnis bildet die Grundlage für eine Nutzwert- und Renditeorientierte 

Immobilienstrategie. 

Für die Finanzinstitute ist als Eigentümer von Interesse, wie sich der Ertrag und die Serviceleistungen 

verbessern lassen und gleichzeitig Nutzungskosten gesenkt werden können. 

Die Geschäftsstelle betrachtet als Nutzer der Immobilie insbesondere den Ertrag 

und Kundenservice. Der Kunde als Nutzer der Bankdienstleistungen legt den maximalen 

Wert auf den Service rund um die „Anlaufstelle“ Immobilie. 

Mit der Standortanalyse wird die Qualität der betriebsnotwendigen Immobilien hinsichtlich 

ihrer Eignung als „Point of Sale“ für bankspezifische Produkte und Dienstleistungen 

zu analysiert. Dabei werden im Rahmen einer Begehung die einzelnen Standorte aus 

Kundensicht mit Hilfe eines umfangreichen Kriterienkataloges (Haupt- und Unterkriterien) 

nach ihrer Standortqualität bewertet. Wichtig ist die Zentralität des Standortes in Bezug 

auf weitere Versorgungsfunktionen, da ca. 60% der Bankgeschäfte so genannte Kopplungsgeschäfte 

sind. Weiterhin werden die Passanten- und die Verkehrsfrequenz vor Ort, 

die Erreichbarkeit sowie Parkmöglichkeiten, Imagewirkung der Lage und die Sichtbarkeit 

der Immobilie bewertet. 

Bei der Objektanalyse wechselt der Fokus zu der Qualität des Einzelobjektes. Objektqualität 

(Zustand und Ausstattung) und die Bewirtschaftungskosten werden ermittelt. Flächeneffizienz, 

Gebäudeeffizienz oder auch die Drittverwendungsfähigkeit geben Auskunft 

über die Fungibilität einer Bank-Immobilie. 

Bei der Marktanalyse zur Ermittlung der Leistungsfähigkeit des Standortes werden 

die Filialeinzugsgebiete abgegrenzt sowie die Marktdurchdringung, die bankinternen Kundenströme, 

die finanzmarktrelevanten Strukturdaten (Altersstruktur der Bevölkerung, Einkommensverteilung 

etc.) und die relevanten Potenzialdaten (Gewerbepotenzial, Kaufkraft 

etc.) berechnet. Mit Analyse der bankinternen Kundenströme können Präferenzen für 

bestimmte Filialen abgeleitet werden. 

In der Wettbewerbsanalyse wird der Fokus auf die jeweiligen Wettbewerber gerichtet, 

deren Geschäftstellen hinsichtlich der Qualität der Lage, des Standortes, des Marktauftrittes 

und der Kundenansprache bewertet werden. Als Ergebnis wird die Konkurrenzstärke 

der Wettbewerber abgeschätzt. 

Fazit: Vor dem Hintergrund der auch bei Finanzinstituten aktuell angespannten Wirtschaftslage 

sollte noch konsequenter der Blick auf die Ausschöpfung vorhandener und 

bisher nur unzureichend genutzter Ertrags- und Kostensenkungspotenziale gerichtet werden. 

Es ist unter anderem notwendig, die Geschäftsstellen von der „nüchternden Filiale“ 

hin zum kundenorientierten „Point of Sale“ zu entwickeln, über Kompetenzausstrahlung 

und gute Erreichbarkeit Neukunden zu gewinnen, über flankierende Convenience- 

Angebote die Kundenidentifikation und -bindung zu erhöhen sowie die Besuchshäufigkeit 

und Verweildauer der Kunden zu steigern. Darüber hinaus ist eine Vielzahl von Kostensenkungspotenzialen 

im Immobilienbestand zu heben. Durch eine bedarfsgerechte Dimensionierung 

von Geschäftsstellen, durch die Zusammenlegung und Schließung nicht 

zukunftsfähiger Geschäftsstellen, durch eine kreative Nutzung überschüssiger Flächen 

wird die Wirtschaftlichkeit des Filialnetzes erhöht. Ebenfalls ist eine Senkung der laufenden 

Bewirtschaftungskosten oder die kreative Nutzung überschüssiger Flächen in den 

Geschäftsstellen herbeizuführen.

Impressum 

Redaktion: Repkestraße 5, 

33378 Rheda-Wiedenbrück 

Telefon: 05242-901250 

Fax: 05242-9079899 

info@rohmert.de 

www.der-immobilienbrief.de 

Chefredaktion: Christina Winckler 

(V.i.S.d.P.) Immobilienredaktion: 

Ulrike Bartholomä, Michael Beck, 

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Borger, Ergin Iyilikci, Karin 

Krentz, Uwe Krey, Stefan Loipfinger, 

Uli Richter, Werner Rohmert, 

Frank A. Schultz, Dieter Thomaschowski, 

Frank Peter Unterreiner 

Recht / Anlegerschutzrecht: 

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& Kälberer, Kirchentellinsfurt; 

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Namentlich gekennzeichnete Beiträge 

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Dr. Karl Hamberger (Ernst & 

Young), Klaus Hohmann, Dr. 

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Immobilien), Prof. Dr. Wolfgang 

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Prosperierendes Nordfrankreich ist für ausländische Investoren 

spannend 

Wirtschaftsjournalistin Karin Krentz 

Auch Frankreich hat in den sechziger und siebziger Jahren den Niedergang beinahe seiner 

gesamten Kohle- und Montanindustrie hinnehmen müssen. So wie im Ruhrgebiet 

brachen hier im Norden Frankreichs, besonders im Städtedreieck Lille, Roubaix und 

Tourcoing, fast 500 000 Arbeitsplätze weg. Von dem heute verblichenen Reichtum der 

ehemaligen Hauptstadt Flanderns, Lille, zeugen noch so prächtige Gebäude wie die Alte 

Börse, wo einst Händler aus ganz Europa nicht nur mit Seidenstoffen handelten. 

Doch die schweren Einbußen an Arbeitsplätzen und damit einhergehenden Investitionen 

auch aus dem Ausland scheinen in der Région Nord/Pas de Calais mit der Metropole 

Lille fast überwunden. Heute ist sie ein prosperierender Wirtschafts- und Immobilienstandort. 

Anteil daran hat auch die Einrichtung Nord France eXperts (NFX). Sie ist die 

öffentliche Wirtschaftsförderungs-Institution für die Région Nord/Pas de Calais. 

Seit den sechziger Jahren fördert die französische Regierung und die EU die Region. 

Wenn die Région potentielle Investoren aus dem Ausland vor allem mit ihrer hervorragenden 

Infrastruktur und neuen Industrien besticht, so haben hier die Wirtschaftsförderer 

ihre einfallsreichen Konzepte mit öffentlichen Geldern gekonnt umgesetzt. Heute findet 

der Arbeitnehmer seinen Job vor allem in den Branchen Dienstleistungen und Zukunftstechnologien 

wie Biotechnologie, innovative Medizin, Medizintechnik und pharmazeutische 

Forschung und Industrie. Bereits 20 Unternehmen haben sich vor den Toren von 

Lille zum Beispiel im 140 Hektar großen „Eurasanté Business Park“ angesiedelt. Im 

Jahr 2002 sollen es mehr als 60 Unternehmen mit etwa 1200 Arbeitsplätzen sein. 

Ebenso gelang es den Förderern, die günstige strategische Lage der Stadt Lille in einen 

absoluten Standortvorteil umzumünzen. Nicht von ungefähr ist Lille für den Hochgeschwindigkeitszug 

Eurostar erster Haltepunkt zwischen London und Paris auf dem Kontinent. 

Gleichfalls seit dem Jahr 1994, als der Eurostar in Betrieb ging, wurde folgerichtig 

auch die Strecke des französischen Hochgeschwindigkeitszugs TGV von Paris bis Lille 

und Antwerpen verlängert. Diese ausgezeichnete infrastrukturelle Anbindung auch zu 

drei See- und drei Flughäfen, gebührenfreie Autobahnen, alles gepaart mit hilfreicher 

Wirtschaftsförderung, wird von ausländischen Investoren honoriert. So fertigt zum Beispiel 

Autohersteller Toyota das Modell Yaris in der Région für ganz Europa, haben Pharmakonzerne 

wie Schering, Astra, Sanofi Synthelabo hier ihre Produktionsstätten, betreiben 

Quelle und Otto von hier aus ihren Versandhandel für Frankreich und die Benelux- 

Länder oder die Logistiker Danza und DHL ihre Transporte. Deutschland ist der zweitgrößte 

Handelspartner der Région und der drittgrößte Arbeitgeber. Etwa 1200 ausländische 

Unternehmen haben mehr als 125 000 Arbeitsplätze zusätzlich in den modernen 

Industrien geschaffen. Nach offiziellen Angaben sei für jeden weggefallenen Arbeitsplatz 

wieder ein neuer entstanden. 

Eindrucksvolles Spiegelbild der anhaltenden Dynamik dieser Wirtschaftsregion ist die 

neue Architektur. Kein geringerer als Stararchitekt Rem Koolhaas aus den Niederlanden 

entwarf den Masterplan für die Trabantenstadt „Euralille“ im Osten von Lille auf einer Fläche 

von einer Million qm, die sich beginnend am Bahnhof Gare Lille Flandres erstreckt. 

Landmarks der neuen Stadt sind schon heute das Kongreßzentrum Grand Palais von 

Koolhaas sowie der hochmoderne Bahnhof Gare Lille Europe für Eurostar und TGV. Die 

privaten und öffentlichen Investitionen in das Projekt Euralille (u.a. Entwickler Bouygues 

Immobilier) werden bis zur endgültigen Fertigstellung im Jahr 2010 mehr als 1,8 Mrd. Euro 

betragen. 51 000 qm Bürofläche, 50 000 qm für den Wohnungsbau sind schon erschlossen. 

Der erste Teilabschnitt Chaude Rivière (Investitionsvolumen 230 Millionen 

Euro) umfasst ebenfalls ein Shopping Center mit 120 Läden und einen Carrefour- 

Supermarkt auf 70 000 qm. 

Schon heute sind in Euralille über 6 000 Menschen beschäftigt. Im Jahr 2010 sollen hier 

bis zu 20 000 Menschen Arbeit finden. Lille als europäische Metropole erhält wesentliche 

Impulse durch seine 7 Universitäten und mehr als 20 Hochschulen. Ein absolutes Muß 

für Modejournalisten aus aller Welt ist ein Besuch an der Esmod in Roubaix, dem Hochschul-Mekka 

der internationalen Modebranche. Die alten Textilmanufakturen aus rotem 

Backstein sind nicht gedankenlos abgerissen, sondern erfüllen als Shopping- oder Factory 

Outlet Center ihre neue Funktion. Die EU-Kulturminister honorierten mit der Anerkennung 

Lille als Kulturhauptstadt Europas im Jahr 2004 diese vielfältigen Anstrengungen.

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