Sehr geehrte Damen und Herren, - Der Immobilienbrief

Bürospitzenmieten
in Europa
Stadt EURO
/m²/Jahr
London
1053
Paris
685
Moskau
528
Mailand
490
Frankfurt 480
Dublin
478
Stockholm 433
Rom
430
Edinburgh 420
Luxemburg 378
München 378
Madrid
353
Amsterdam 330
Warschau 297
Helsinki
296
Barcelona 288
Düsseldorf 276
Berlin
264
Lissabon 264
Prag
252
Brüssel
248
Oslo
247
Hamburg 246
Kopenhagen 242
Athen
240
Budapest 215
Den Haag 210
Utrecht
198
Lyon
191
Rotterdam 190
Antwerpen 136
Quelle:
Jones Lang LaSalle 05/2003
"Der Immobilienbrief" Nr. 39, 19. KW 2003 , Seite 4 von 20
net wurde. Die höchsten Leerstände gab es in Dublin (18,2%) und Stockholm (14,4%) ,
die niedrigsten in Edinburgh (3,6%) und Barcelona (4,2%).
Büromarkt London – Keine „90er Jahre Bubble“ aufgrund anderer
Rahmenbedingungen
Frank Kunze, Drivers Jonas, London
Lässt sich die Situation auf dem Londoner Immobilienmarkt Anfang der 90iger mit der
derzeitigen Krise vergleichen? In Zusammenarbeit mit Barber White hat Drivers Jonas
beide Immobilienzyklen untersucht. Anfang der 1990er Jahre sprach die Fachwelt
zu Recht über eine Immobilienkrise auf dem Londoner Immobilienmarkt. Und auch heute,
10 Jahre später, stehen wir vor einer schwierigen Marktsituation. Dennoch sind heute
die maßgeblichen Ursachen andere und auch die Perspektiven für eine schnelle Erholung
sind deutlich besser.
Grundsätzlich sind drei Gründe für schwache Mietmärkte verantwortlich: 1. ein Überangebot
an Fläche, 2. ein Rückgang der Nachfrage und 3. schließlich eine Kombination
beide Faktoren. Und hier liegt der Unterschied zwischen damals und heute.
Blick zurück: 1986 begann ein Bauboom in der Londoner City, der 1988 in einer Rekordvermietung
durch Unternehmen, vornehmlich aus dem Bankensektor auch aus
Übersee gipfelte. Bis Ende der 80iger Jahre wurden weit über den damaligen Bedarf
hinaus Projektentwicklungen realisiert, die zu einem generellen, von der Konjunktur
unabhängigen Überschuss von etwa 1-1,5 Millionen qm Bürofläche führten. Anfang der
90iger Jahre sank zusätzlich konjunkturbedingt die Beschäftigung. Ab 1991 musste die
Londoner City einen Mietrückgang um bis zu -18% p. a. feststellen. Dieser Trend sollte
sich über 4 Jahre hinziehen, bis in 1995 wieder steigende Mietpreise (+11%) zu verzeichnen
waren. Beide Faktoren, Überangebot und konjunkturelle Schieflage, führten
damals zu einem Mietrückgang um insgesamt bis zu 60%. Ein Erklärungsversuch
kommt zu dem Ergebnis, dass 33% auf das Überangebot durch spekulative Projektentwicklungen
und 27% auf die nachlassende Nachfrage aufgrund der allgemeinwirtschaftlichen
Situation zurückzuführen sein könnten.
Heute hingegen ist der Mietrückgang kaum auf ein generelles Überangebot an Büroflächen
zurückzuführen. Die Projektentwickler haben offensichtlich aus der letzten Baisse
gelernt. Die derzeitige Situation mit fallenden Mieten beruht vor allem auf der sehr
schwachen weltwirtschaftlichen Lage mit schwacher Nachfrage nach Bürofläche. Erschwerend
kommt hinzu, dass die in der Hochkonjunktur durch Banken und Finanzinstitute
angemieteten Flächen, die auf Wachstum ausgerichtet waren, nun leer stehen
und dem Markt zugeführt werden. Heute sind höchstwahrscheinlich 25%-30% des Mietrückgangs
auf den fallenden Bedarf und lediglich 0%-5% auf die Komponente Überangebot
durch neue Mietflächen zurückzuführen.
Ursächlich ist der starke Einbruch in dem die Londoner City dominierenden Finanz- und
Wirtschaftssektor. Ein Vergleich beider Marktentwicklungen 1991 und heute zeigt, dass
das derzeitige negative Beschäftigtenwachstum nicht so stark ausgeprägt ist wie zu
Beginn der 90iger und gemäß Hochrechnungen keine dreieinhalb sondern nur zweieinhalb
Jahre dauern wird. Musste in 1991 ein Negativrekord beim Beschäftigungswachstum
von –3,7% festgestellt werden, so wird der voraussichtliche Tiefpunkt Mitte 2003
bei etwa –2% liegen. Steigende Mieten werden dieses Mal bereits wieder nach 3 Jahren
der Stagnation für 2005 erwartet. Dabei wird der Londoner Citymarkt bis zu 30%-
35% seines ursprünglichen Mietniveaus eingebüßt haben können.
Es bleibt festzuhalten: Der Londoner Immobilienmarkt ist schwächer als gewohnt,
doch eine Erholung ist in Sicht. Ein Vergleich zwischen der Situation in den 90iger Jahren
mit der heutigen Situation ist aus genannten Gründen nicht angebracht.
DIFA ließ Mieterzufriedenheit testen
Das Marktforschungsunternehmen NFO Infratest hat im Auftrag der DIFA 390 gewerbliche
Mieter der Gesellschaft in Deutschland, Frankreich und den USA befragt. Danach
verbesserte die DIFA ihr Ergebnis im Vergleich zur Mieterbefragung 2001 um mehr als
10 Prozent. Indikatoren für den gestiegenen Bindungsgrad der Mieter sind gemäß der
Studie deutliche Zugewinne sowohl bei der rationalen Leistungsbewertung als auch der