Sehr geehrte Damen und Herren, - Der Immobilienbrief

Fonds-News
Hamburg: Nach eigenen
Angaben bietet das Bankhaus
Wölbern als erster
Fondsinitiator in Deutschland
einen Frankreich-Fonds an.
Zu dem geschlossenen Immobilienfonds
gehört ein
Bürokomplex im Bürodistrikt
„La Défense“ in Paris. Die
Hamburger Privatbank prognostiziert
für den Frankreich-
Fonds mit einem Volumen
von 50 Mio. Euro eine Rendite
von 6 Prozent nach Steuern.
In Frankreich wird von
ausländischen Investoren bis
zu einer Obergrenze die Mindesbesteuerung
von 25 Prozent
angesetzt, während für
die Gewinne in Deutschland
der Progressionsvorbehalt
gilt.
Deals Deals Deals
München: Mori Seiki
GmbH, der drittgrößte Maschinenhersteller
der Welt,
hat in Schwabing ca. 950 qm
Bürofläche für 14 € pro qm
bei der Hammer AG angemietet.
Hamburg: RTL Television
mietete 2 600 qm Gewerbefläche
in Hamburg-
Eppendorf über ARM. Die
gemietete Fläche wird RTL
NORD als klassischen Büroraum
sowie als Fernsehstudio
nutzen. Eigentümer des Objekts
ist die Hamburg Team
Gesellschaft für Projektentwicklung
mbH, die auch weitere
Grundstücksteile entwickelt
hat.
"Der Immobilienbrief" Nr. 39, 19. KW 2003 , Seite 11 von 20
Fonds-Page • • • Fonds-Page • • • Fonds-Page • • • Fonds
DFI-Tagung zu Windkraft-Fonds - Krise oder im Neuanfang?
Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",
Immobilienspezialist "Der Platow Brief"
Ein aktuell wenig erfreuliches Bild zeichnete die DFI-Tagung unter Leitung des Autors in
Frankfurt. Vorab: Das liegt nicht allein an den Fonds. Der Wind allein belehrte auch die
seriösen Gutachter eines Besseren. Er weht seit 8 Jahren nicht mehr richtig. In Verbindung
mit technischen Problemen, die anders als erwartet wohl immer noch nicht endgültig
im Griff sind, verhagelt das die Leistungsbilanzen der Windkraftbranche, bei denen
überschlägig nach Recherchen des DFI fast zwei Drittel der Fonds unter Plan liegen.
Nach Ansicht der Marktteilnehmer ist die aktuelle Situation aber vor allem eine Chance
für einen Neuanfang. Technik und Prognosedaten werden immer sicherer.
Die durch die Platzierungsergebnisse verwöhnten Initiatoren waren wohl aber auch etwas
selbstbewusst geworden. Die oligopolistischen Marktstrukturen bei Initiatoren, Betreibern,
Herstellern, und Dienstleistern wirkten sich nicht nur in hohen „Weichen Kosten“ der
Fonds aus, sondern offenbarten nach Ansicht des Versicherungsexperten Peter Paulowski
bei Reparaturen in Einzelfällen „mafiöse“ Strukturen zu Lasten der Versicherer.
Dabei können die aktuellen Planabweichungen auch existentielle Konsequenzen für den
Anleger haben. Bei einer Fremdfinanzierung der Fonds von meist um die 70% gehen
nach Ermittlung von Stefan Loipfinger ca. 84% aller Einnahmen für die Kosten der
Windkraftanlage (Zinsen, Wartung, Versicherung etc.) drauf. Für die Bedienung der Anleger
bleiben nur die letzten 16% der Einnahmen. Die wiederum liegen aber dank Wind
und manchmal desaströser Technik und Wartung leicht 30% unter Plan. Denn soviel können
allein schon auch seriöse Windgutachten daneben liegen. Manche Windräder stehen
sogar still. Und auch die Versicherungen könnten manche Fondskalkulationen verhageln.
Einer Schadenssumme von 100 Mio. Euro pro Jahr stehen Prämieneinnahmen von 40
Mio. Euro gegenüber. Das machen die Versicherer nicht mehr lange mit. Selbst wenn sie
bereit sind, nach Auslauf der Verträge die Anlage weiter zu versichern, können die erhöhten
Prämien noch einmal leicht 1 bis 2% der geplanten Ausschüttung schlucken.
Allein schon bei Analyse der prospektierten Daten und lediglich einer etwas besseren
Berücksichtigung der Risiken ermittelt der Fondsexperte Stefan Loipfinger Windkraft-
Renditen nach der internen Zinsfussmethode, die lediglich zwischen Null und 7%
liegen. Dabei winken doch die Windkraftfondsanbieter mit hohen gesetzlich garantierten
Mieteinnahmen und attraktiven Ausschüttungen, die weit über denen vergleichbarer Immobilienfonds
liegen. Das Geheimnis liegt darin, dass Windkraftanlagen Maschinen
sind, die auch im besten Fall nach 20 Jahren rückgebaut werden müssen. Übrig
bleibt ein Mietvertrag für ein Stück Acker und die Hoffnung, den Standort noch länger zu
sichern - wenn in 20 Jahren der Staat immer noch die Strom-Einspeisung zu weit über
Marktpreis liegenden Konditionen garantiert. Die Ausschüttung bei Windrädern enthält
also rechnerisch die vollständige Tilgung, während bei Immobilien zumindest von
einem nominaler Werterhalt und vielleicht sogar von Wertsteigerungen ausgegangen
werden kann. 10% Windkraftausschüttung entsprechen also nur 5% bis 7% Immobilienausschüttung
je nach finanzmathematischer Rechenmethode.
Sorgen machen aber auch der Wind und die heutige Rotorgröße. Die Planabweichungen
liegen zwar auch an manchmal schlechter Gutachtenqualität, jedoch ist der „schlechte
Wind“ der letzten 8 bis 10 Jahre für viele Flopps verantwortlich. Die Länge der windschwachen
Periode ist für Gutachterin Dr. Daniela Jacob allein in der Langfristbetrachtung
nicht außergewöhnlich. Wenn sie allerdings jetzt noch weiter anhält, gibt das schon
Stoff zum Nachdenken. Bedenklich ist aber vor allem, dass die generelle Windrichtung
sich nach Osten und Süden verlagert hat. Windparks und auch die einzelnen Anlagen
sind jedoch immer auf eine generelle Windrichtung ausgerichtet. Dreht der Wind, stehen
sich die Windräder gegenseitig im Weg.
Ebenso wenig ist bei Gutachten berücksichtigt, dass durch die heutigen großen Rotordurchmesser
von 60 bis 80 m die Windverteilung über die Rotorkreisfläche nicht nur nicht
mehr konstant ist, sondern sogar gegenläufig sein kann. Damit wirken unterschiedliche