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Märkte Budapest: Fast 915 Mio. Euro haben Investoren im Jahr 2002 in Gewerbeimmobilien in Ungarn, Tschechien und Polen angelegt, meldet DTZ. Seit 1998 haben in diesen drei osteuropäischen Ländern Immobilien im Wert von etwa 2,38 Mrd. Euro den Besitzer gewechselt. Mehr als 20 Fonds und Unternehmen haben sich dort Objekte gesichert, etwa ein Dutzend Anleger sondieren darüber hinaus den Markt. Lt. DTZ sind seit 1998 nach Polen 1,1 Mrd. Euro geflossen, gefolgt von Ungarn mit 812 Mio. Euro und Tschechien mit 470 Mio. Euro. Im Jahr 2002 waren es nach Polen rund 600 Mio. Euro, rund 165 Mio. Euro nach Tschechien und rund 150 Mio. Euro nach Ungarn. Frankfurt: Mit einem Vermietungsvolumen von rund 680 000 qm in 2002 ist der Umsatz von Lagerflächen in den wichtigsten deutschen Zentren für Logistikimmobilien leicht zurückgegangen, meldet DTZ. Keine der Regionen habe an das Boomjahr 2000 anknüpfen können. Während in Berlin und Frankfurt der Umsatz sank auf 80 000 qm (2001: 110 000 qm) und 160 000 qm (2001: 220 000 qm), blieb der Vermietungsumsatz in München mit 140 000 qm konstant. Nur in Düsseldorf und Hamburg konnten mit 90 000 bzw. 210 000 qm mehr Flächen vermittelt werden als im Vorjahr ( 80 000 bzw. 170 000 qm). Mit 5 und 5,65 Euro pro qm sind die Mieten in München und Frankfurt am höchsten. und zunehmend auch im übrigen Europa nicht. "Der Immobilienbrief" Nr. 39, 19. KW 2003 , Seite 8 von 20 Deutsche EuroShop: Ergebnissteigerung um 37 Prozent Christina Winckler Die Deutsche EuroShop AG gibt das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit 24,8 Mio. Euro für das Geschäftsjahr 2002 bekannt. Dies entspräche einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr (18,1 Mio. Euro) von 37 Prozent. Der Bilanzgewinn von 30 Mio. Euro solle in voller Höhe zur Ausschüttung einer steuerfreien Dividende von unverändert 1,92 Euro je Aktie verwendet werden. Die Umsatzerlöse aus Mieterträgen verdoppelten sich von 22,7 auf 46,5 Mio. Euro. Weiter teilt die AG mit, dass die Deutsche Börse AG mit Wirkung zum 15. April 2003 die Deutsche EuroShop AG nach der neuen Börsenordnung in das Segment Prime Standard aufgenommen habe. Somit wird die Gesellschaft künftig nach den Zulassungsfolgepflichten unter anderem auch Quartalsberichte veröffentlichen und jährliche Analystenkonferenzen durchführen. Trotz lukrativer Dividendenrenditen und sich in Grenzen haltender Kursverluste komme der Sektor Immobilienaktien mangels ausreichender Marktkapitalisierung am deutschen Aktienmarkt nicht richtig in Gang, konstatiert Jürgen Wundrack, Mitglied des Vorstandes der Deutschen EuroShop AG. Eine Lösung des Problems sieht er in der Liberalisierung des nationalen Kapitalmarktes für ausländische Immobilienaktien. Das Auslandsinvestmentgesetz regle den Vertrieb von Anteilen an einem dem ausländischen Recht unterstehenden Vermögen aus Wertpapieren und Grundstücken, die nach dem Grundsatz der Risikomischung angelegt sind. Somit fallen ausländische Immobilienaktiengesellschaften ebenfalls unter dieses Gesetz. Anders als „normale“ ausländische Aktiengesellschaften, die an einer Börse innerhalb oder außerhalb eines Mitgliedsstaates des EWR im Amtlichen Markt zugelassen oder in einen organisierten Markt einbezogen sind und daher von deutschen Wertpapierfonds erworben werden können, gilt das für an der Börse des Heimatlandes notierte Immobilienaktien nicht, moniert Wundrack. Hemmend für ausländische Immobilienaktiengesellschaften wirken sich die Besteuerungsgrundlagen sowie die Beschränkungen nach dem Kapitalanlagegesetz (KAGG) aus. Branchen- oder Themenfonds würden sich seiner Meinung nach auch für einen Investmentfonds auf Basis von Immobilienaktien anbieten. Der deutsche Markt weise in diesem Segment allerdings eine zu geringe Liquidität und einen zu geringen Free Float bei den einzelnen Gesellschaften auf. Daher ließe sich ein solcher Fonds nur unter Einbeziehung ausländischer Immobilienaktien positionieren, die jedoch aufgrund der Bestimmungen des Auslandsinvestmentgesetzes und des KAGG nicht erworben werden dürfen. Deshalb, so sein Petitum an den Gesetzgeber, wäre eine Lockerung der Bestimmungen beider Gesetze erforderlich. Das soeben verabschiedete 4. Finanzmarktförderungsgesetz bringe keine Lösung. „Warten wir auf das 5. Finanzmarktförderungsgesetz bzw. auf eine entsprechende EU-Richtlinie, um den Kapitalmarkt auch für Immobilienaktien zu liberalisieren“, so seine Hoffnung. Bayerische Immobilien AG - Trotz guter Zahlen bleibt es beim Börsenrückzug Aktuell hadert das Management der Bayerische Immobilien AG (BIAG) mit der Immobilienaktie. Der erweiterte Börsengang wurde 2001 abgesagt. Statt dessen gibt es einen Squeeze Out. Dabei sind die Zahlen recht gut. Nach eigenen Angaben hat das Geschäftsjahr 2002 mit einem Konzernergebnis nach Steuern der BIAG von 150,3 Mio. Euro (Vj. 28,5 Mio. Euro) abschließen können. Das Ergebnis sei wesentlich auf Gewinne aus Immobilienverkäufen sowie die Veräußerung der Beteiligung an der Bayerischen Brau- Holding AG zurückzuführen. Der Umsatz stieg um 93,1 % auf 367,5 Mio. Euro (Vj. 190,3 Mio. Euro). Der Umsatz aus Vermietung blieb mit 168,1 Mio. Euro konstant. Die Umsatzsteigerung entfiel auf Umsätze aus Portfoliomanagement. Hier konnte ein Konzernumsatz von 199,4 Mio. Euro gegenüber 22,5 Mio. Euro im Vorjahr erzielt werden. Diesem Verkaufsvolumen stand ein Investitionsvolumen von 236,7 Mio. Euro (Vj. 24,7
Engel & Völker’s – ASPRIA, Family-Club sucht Standorte in allen Großstädten Deutschlands erster Family- Lifestyle- und Fitness- und Wellness-Club will 200 Millionen Euro in den kommenden Jahren europaweit in neue Standorte investieren. Dafür sucht ASPRIA passende Immobilien in allen deutschen Großstädten. Die ASPRIA-Forderungen: hochwertige Wohnlage • • • mindestens 4.500 qm (für Family-Clubs) bzw. 2.500 qm für City-Clubs in unmittelbarer Zentrumslage • • • ausreichende Grundstücksfläche für sportliche Außenaktivitäten • • • Schwimmbad von mindestens 20 m • • • ausreichende Anzahl von Stellplätzen, zentrale Erreichbarkeit bzw. störungsfreie An- und Abfahrt. ASPRIA ist u. a. der Entwickler des bekannten Chelsea Harbour Clubs in London, in dem einst Prinzessin Diana sportete. Die Marke steht für ein neues, exklusives Konzept im Bereich Fitness und Wellness und hat hier besonders die „ganze Familie“ als Zielgruppe. ASPRIA will ein anspruchsvolles Ambiente von hohem Komfort bieten. wo man sich wie in einem englischen Club mit Freunden trifft. Umfangreiche Fitness-Angebote werden ergänzt durch komfortable Schwimmanlagen mit Saunen, Solarien, Dampfbädern und Tennisplätzen. Eine fachlich kompetente Kinderbetreuung sorgt für Entspannung. (Ansprechpartner: Engel & Völkers, Diana Wojahn, Stadthausbrücke 5, 20355 Hamburg, Tel.: 040/36 13 10 ) "Der Immobilienbrief" Nr. 39, 19. KW 2003 , Seite 9 von 20 Mio. Euro) gegenüber. Schwerpunkt war der Erwerb des Immobilien-Ensembles Zoobogen in der City West von Berlin. Das Portfolio umfasse 875 000 qm mit einem Marktwert von über 2,7 Mrd. Euro. Am 21. Mai 2003 soll die HV über den Ausschluss der Minderheitsaktionäre gemäß den gesetzlichen Regelungen abstimmen. Auch sollen am Kernstandort München ausgewählte Objekte veräußert werden. Um sich auf das Kerngeschäft Immobilien zu konzentrieren, soll bis Ende 2003 die Beteiligung an der Co-Cola Erfrischungsgetränke AG verkauft sein. Teil 2: Immobilienbewertung im Lichte der internationalen Bewertungsansätze im Jahresabschluß - Auswirkungen der IAS auf die Immobilienbewertung Professor Dr. Hanspeter Gondring, Staatliche Studienakademie Baden- Württemberg / Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI), Stuttgart (Teil 1 siehe "Der Immobilienbrief" Nr. 38, Seite 12) Die International Accounting Standards (IAS) zielt im Kern auf die Transparenz des Jahresabschlusses, zu der auch die Aufdeckung stiller Reserven (Durchbrechung des Realisationsprinzips) oder stiller Verluste zählt. Im Gegensatz zum deutschen Recht, das verschiedene Wertansatzwahlrechte vorsieht, kennt die IAS explizit keine derartigen Wertansatzwahlrechte. Vielfach wird das fälschlicherweise in einigen Literaturquellen als Vorzug i. S. eines größeren bilanzpolitischen Spielraums interpretiert. Denn nach der IAS ist der Wertansatz zu wählen, der die „sicherste“ Informationsbasis für die wirtschaftliche Entscheidung des Hauptadressaten (Eigenkapitalgeber) sicherstellt. Dies wird abgeleitet aus der Generalnorm „true and fair view“. Eine Unternehmung, die diesen Anforderungen aus eigenen bilanzpolitischen Interessen nicht nachkommt, verletzt die qualitative Anforderung an die Neutralität des Abschlusses, d.h. der Abschluss gibt ein verzerrtes Bild. Gleichwohl kann die Generalnorm systemimmanent nicht konsequent durchgehalten werden, da logischerweise Einschätzungsfreiräume durch die bestehenden Unsicherheiten über die zukünftige Entwicklung bestehen (z.B. Restwertschätzung usw.). Bezogen auf die Immobilienbewertung entspricht der „beizulegende Wert“ i.w.S. dem Vergleichswert oder dem Ertragswert. So definiert z.B. IAS 40.40 c den Ertragswert als diskontierter Cash Flow, wobei bestehende Risiken bei der Einschätzung zukünftiger Entwicklungen durch geeignete Risikoermittlungsinstrumente in die Bewertung mit einzubeziehen sind. Die Wirtschaftswissenschaften liefern dazu die Instrumente. Es stellt sich im Wesentlichen zwei Fragen: Sind die deutschen Wertermittlungsverfahren geeignet, die Anforderungen der IAS zu erfüllen? Welche Chancen und Risiken ergeben sich für deutsche Immobilienhalter bei Anwendung der IAS? Deutsche Wertermittlungsverfahren aus IAS-Sicht: Es besteht international wie national keinen Zweifel darüber, dass die deutschen Wertermittlungsverfahren sehr systematisch, strukturiert und praxeologisch bewährt sind und vor diesem Hintergrund m. E. international angewendeten Verfahren überlegen sind. Vielfach wird in diesem Zusammenhang die „deutsche Detailgenauigkeit, klare Strukturierung“ und damit Intersubjektivität der Methodik besonders hervorgehoben. Gleichwohl bestehen erhebliche Zweifel, ob das ausreichend ist, dass sich auf lange Sicht die deutsche Wertermittlung international durchsetzen wird. Dies zum einen deshalb, weil die deutsche Seite insbesondere, was die Immobilienbewertung angeht, in den international Gremien unterrepräsentiert ist und der Einfluss damit eher mäßig ist, und zum anderen, weil sehr detaillierte Verfahren wegen der politischen Konsensfindung auf internationaler Ebene vergleichsweise schwer durchsetzbar sind. Ferner bestehen Zweifel darin, ob die deutschen Wertermittlungsverfahren ökonomisch überhaupt das leisten können, was durch die Generalnorm der IAS intendiert wird. Denn es gilt: Methodik erhöht nicht per se den Aussagewert. So können auch die vergleichsweise laxeren internationalen Bewertungsverfahren gleiche oder höhere Aussagewert ermöglichen. Chancen des IAS: Sofern die Bestandsimmobilien nach der IAS neu bewertet werden müssen, besteht zum einen der Vorteil, dass „alte Bestände (meist selbstgenutzte)“ von
Seite 1 und 2: Nr. 39 19. KW, 05.05.2003 Print-Aus
Seite 3 und 4: Personalien Frankfurt: Werner Welte
Seite 5 und 6: Personalien Berlin: Jörg Nehls, bi
Seite 7: Unternehmens-News Berlin - Immobili
Seite 11 und 12: Fonds-News Hamburg: Nach eigenen An
Seite 13 und 14: Deals Deals Deals Essen: Die Bundes
Seite 15 und 16: Deals Deals Deals Frankfurt: Deka I
Seite 17 und 18: Deals Deals Deals Hamburg: Doughty
Seite 19 und 20: Veranstaltungstipp DFI-FORUM MEDIEN

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