casanostra 141 - Juni 2017

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18__service Ratgeber Umgebung gestalten «Zu unserer Eigentumswohnung gehört ein Sitzplatz. Dürfen wir dort einen Baum pflanzen?» __Der reglementarisch zugewiesene Sitzplatz zu einer Einheit hat die ausschliessliche Nutzung zur Folge und darf somit von anderen Parteien nicht benützt werden. Man nennt dies auch das Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht unterscheidet sich vom Sonderrecht (z. B. Wohnung), welches drei Bedingungen erfüllen muss: a) einen eigenen Zugang, b) in sich abgeschlossen und c) wirtschaftliche Einheit. Mit dem Sondernutzungsrecht hat eine Einheit somit «nur» ein ausschliessliches Recht an einem gemeinschaftlichen Teil (z. B. Gartensitzplatz). Da es sich dabei um einen gemeinschaftlichen Teil handelt, kann folglich die Gemeinschaft auch mitbestimmen. Die Pflanzung eines Baumes darf somit nicht in Eigenregie vorgenommen werden, da der Garten immer ein gemeinschaftlicher Teil ist und es bei einer Baumbepflanzung auch um die äussere Erscheinung der gesamten Liegenschaft geht. Die Gemeinschaft kann mittels eines Traktandums an einer Versammlung oder auf dem Zirkularweg (Achtung, immer Einstimmigkeit vonnöten) abgeholt werden. Dann kann man eventuell seinen Baumwunsch umsetzen. Die Regeln in der Gemeinschaft sowie die Aufteilung der verschiedenen Rechte und Pflichten (sprich: der Kosten) sind im Stockwerkeigentums-Reglement festgehalten. Dass die Regeln einer Gemeinschaft so festgehalten sind, ergibt durchaus Sinn, da es oft die kleinen Dinge sind (Kommunikation, Absprache, Respekt, usw.) welche das angenehme Nebeneinander erst ermöglichen. Wenn ein Stockwerkeigentümer die Gemeinschaft einfach «übergeht» respektive seine Wünsche ohne Berücksichtigung des Reglements umsetzt, riskiert er, die Gemeinschaft gegen sich aufzubringen und bringt dadurch den Hausfrieden in Gefahr.__ Michel Wyss, Berater Hausverein Schweiz, Wyss liegenschaften GmbH, Wabern Dachsicherung für Unterhaltsarbeiten «Wir befinden uns in der Bauphase unseres Einfamilienhauses mit einem Flachdach. Müssen wir ein Sicherungssystem für die regelmässigen Unterhaltsarbeiten installieren?» __Flachdachkonstruktionen müssen gemäss Vorgabe in der Norm SIA 271 regelmässig gewartet werden. Die Dachwasserabläufe müssen von Moos befreit, sichtbare Anschlüsse auf deren Dichtigkeit überprüft und Pflanzen, welche die Abdichtungen beschädigen können, entfernt werden. Kommt ein Hausbesitzer seinen Unterhaltspflichten nicht nach, kann er bereits innerhalb der Garantiezeit seine Garantieansprüche des ausführenden Unternehmers verlieren. Gemäss den geltenden Normen und Richtlinien muss ab einer Absturzhöhe von 3 m beim Flachdach ein Dachsicherungssystem eingebaut werden, welche es den Arbeitern ermöglicht, sich zu sichern. Der Gebäudeeigentümer kann bei einem Unfall infolge eines unzureichenden oder fehlerhaften Sicherungssystems strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden. Die ausführenden Unternehmer dürfen auch nach den Bestimmungen der SUVA keine ungesicherten Arbeiten am Flachdach mehr vornehmen und dafür nur speziell geschultes Personal einsetzen. Bauherren und Eigentümer sind daher gut beraten, sich frühzeitig mit der Dachsicherung zu befassen und eine solche auf ihren Dächern installieren zu lassen. Die Mindestausstattung für ein Dachsicherungssystem hängt auch von der Nutzung ab. So benötigen Flachdächer mit einer Solaranlage und /oder einer Dach begrünung ein kürzeres Wartungsintervall. Entsprechend sind die Anforderungen an das Dachsicherungssystem höher. Für die Planung empfiehlt es sich, eine spezialisierte Firma beizuziehen, welche die Dachsicherung nach den aktuellen gesetzlichen Vorgaben ausführt. Die Anlage muss danach geprüft und dokumentiert werden und es gilt, die notwendigen Unterhaltsarbeiten am Dachsicherungssystem einzuplanen.__ Othmar Helbling, Berater Hausverein Schweiz, hbq bauberatung, Rapperswil-Jona Wie weiter im Erbfall? «Meine Mutter ist kürzlich verstorben. Sie lebte seit rund zehn Jahren allein im eigenen Haus, ein Testament hat sie nicht verfasst. Nun stehen meine zwei Geschwister und ich vor der Frage, wer die Liegenschaft der Eltern übernehmen soll. Was müssen wir beachten, um den Nachlass juristisch korrekt und fair zu verwalten?» __Mit dem Tod der Mutter sind die drei Geschwister als Erben Gesamteigentümer der Liegenschaft geworden. Sie können das Haus nur gemeinsam verwalten und darüber verfügen. Immerhin kann ein Geschwister die anderen mittels Vollmacht vertreten. In einem Testament hätte die Mutter Teilungsvorschriften erlassen und einen Willensvollstrecker ernennen können, was aber nur in bestimmten Fällen sinnvoll ist. Vielleicht haben Sie schon zu Lebzeiten der Mutter über die Verteilung gesprochen oder es ist auf andere Weise klar, welches Geschwister für eine Übernahme in Frage käme. Jedenfalls ist die Liegenschaft zu schätzen, um den Anrechnungswert festlegen zu können. Ein «Familienrabatt» ist entgegen einer landläufigen Meinung vom Gesetz nicht vorgesehen, wird aber doch öfters gewährt, damit das Haus in der Familie bleibt. Da alle drei Geschwister Anrecht auf einen Drittel der Erbschaft haben, muss der oder die Übernehmende die anderen «auszahlen», was oft ein grosses Hindernis darstellt. Wird die Liegenschaft aus diesem oder einem anderen Grund nicht einem Erben zugeteilt, kann sie weiterhin im Gesamteigentum bewirtschaftet werden, was jedoch bei einer späteren Aufteilung die Grundstückgewinnsteuer auslösen kann. Die aufgeschobene Teilung hat auch den Nachteil, dass die Erben der drei Geschwister unklare Verhältnisse antreffen werden. Es ist deshalb ratsam, sämtliche Übernahmeszenarien so früh wie möglich zu prüfen, wobei insbesondere der Pflichtteilsschutz der Nachkommen Schranken auferlegt.__ Felix U. Bretschger, Berater Hausverein Schweiz, Rechtsanwalt und Mediator FH/SAV, Zürich casanostra_ /
service__19 Sinkender Referenzzinssatz – was nun? «Am 1. Juni hat das Bundesamt für Wohnungswesen den hypothekarischen Referenzzinssatz auf 1,5% gesenkt. Als Vermieter stellt sich nun für uns die Frage, was wir unternehmen müssen. Müssen alle Mietzinse sinken?» Foto_zvg Barbara Mühlestein, Dossierspezialistin «Mietrecht», Hausverein Schweiz, Mühle stein Immobilien Treuhand, Bühl b. Aarberg __Der Hausverein Schweiz empfiehlt den Vermietern, die Mietverträge zu überprüfen und allfällige Anpassungen vorzunehmen. Der Vermieter muss den Mietzins für jeden einzelnen Vertrag prüfen. Massgebend für die Berechnung eines Senkungsanspruches des Mieters ist der bei Beginn des Mietverhältnisses oder bei der letzten Anpassung gültige Referenzzinssatz. Der Referenzzinssatz gilt in der ganzen Schweiz, insbesondere bei unbefristeten Mietverhältnissen, für die Mietzinsgestaltung. Die Senkung des Referenzzinssatzes von einem Viertelprozent (1,75 % auf 1,5 %) ergibt für den Mieter einen Reduktionsanspruch von 2,91 % auf dem Nettomietzins. Dieser Reduktionsanspruch kann verrechnet werden mit: > > Vorherige Veränderungen des Referenzzinssatzes > > 40% der aufgelaufenen Teuerung > > Allgemeine Kostensteigerung auf Unterhaltskosten und Betriebskosten > > Wertvermehrende Investitionen des Vermieters am Mietobjekt Die Teuerung berechnet sich ausschliesslich aufgrund der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise. Die Kostensteigerung wird in der Praxis verbreitet als Pauschale angewendet. Die von den Gerichten anerkannten Pauschalen sind in der Praxis unterschiedlich und variieren von Kanton zu Kanton (0,25 – 0,75 % pro Jahr). Ein gesetzlicher Senkungsanspruch des Mieters besteht nicht, wenn der Vermieter keinen kostendeckenden Ertrag aus der Mietsache erzielt. Die Ertragsberechnung basiert auf der Nettorendite des Vermieters. Diese Rendite darf gemäss Bundesgericht maximal ein halbes Prozent höher sein als der aktuelle Referenzzinssatz. Insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen mit tiefem Mietzinsniveau und ohne bisherige Mietzinsanpassungen ist dieser Punkt zu prüfen. Die Art der Finanzierung des Mietobjektes ist für die Mietzinsberechnung nicht massgebend, der Vermieter kann also weder die Höhe der eigenen Zinskosten noch das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Hypotheken geltend machen. Eine Anpassung des Mietzinses ist dem Mieter mit dem amtlichen Formular mitzuteilen. Die Mietzinsänderung kann erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin in Kraft treten.__ Beratung für Mitglieder 15 Minuten Gratisberatung für Mitglieder AG, AI, AR, BL, BS, BE, FR, GL, GR, SG, SH, SO, TG, TI, VS, ZH Mietrecht, Stockwerkeigentum, Geld und Recht: Montag bis Freitag, 9–12 Uhr Telefon 0844 25 25 25 (Inlandtarif ab Festnetz) oder E-Mail an beratung@hausverein.ch Bauen, Umbauen, Baumängel (z. B. Schimmel), Energie: Montag, Mittwoch, Donnerstag, 14–17 Uhr Telefon 0844 25 25 25 (Inlandtarif ab Festnetz) oder E-Mail an bau-beratung@hausverein.ch LU, NW, OW, SZ, UR, ZG Montag bis Freitag, 8.30–11.30 Uhr Telefon 041 422 03 33 oder E-Mail an zentralschweiz@hausverein.ch Service de conseil aux membres en Suisse romande FR, GE, JU, JU-BE, NE, VD, VS: Téléphone 021 652 88 77, du lundi au jeudi de 8 h à 12 h conseil@habitatdurable.ch www.hausverein.ch Mehr Informationen: www.hausverein.ch/referenzzins www.habitatdurable.ch casanostra_ /
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