R.E. Immo Magazin April 2019

Unsere Themen im April
• Wohnimmobilienpreise: Jetzt liegen die Zahlen für 2018 vor
• Flugverbot für private Drohnen in Wohngebieten
• Eigenleistung so wertvoll wie Arbeit von Firmen
2019
April

Grundstücksteilung:
Attraktive Alternative zur Blümchenwiese
D
ie Baulandkosten waren laut Empira Gruppe seit dem Jahr
2000 mit 130 Prozent der größte Treiber bei den
Immobilienpreisen. Der Grund: Bebaubare Grundstücke in
attraktiven Lagen sind selten und stark nachgefragt. Dort und in
Metropolregionen ist es sinnvoll, die Nutzung vorhandener
Grundstücke effektiver zu gestalten.
Eine Möglichkeit ist die Grundstücksteilung besonders dann, wenn die zulässige bauliche
Nutzung nicht ausgeschöpft ist. Bei der Teilung eines Grundstückes wird für jeden zukünftigen
Grundstücksteil ein neues Grundbuchblatt angelegt mit dem Ziel, mehrere neue Grundbücher
zu bilden. Man spricht in diesem Fall von Realteilung. Weiterhin gibt es die Teilung nach dem
Wohnungseigentumsgesetz, die in der Praxis seltener vorkommt.
Grundsätzlich ist jedes Grundstück teilbar. Ob zur Teilung eine Genehmigung erforderlich ist,
hängt vom jeweiligen Landesrecht ab. Grundstücksteilungen mit anschließender Neu- oder
Zusatzbebauung sind ab einer Größe von rund 700 Quadratmetern sinnvoll und möglich. Vor
einer geplanten Neubebauung sollte eine sorgfältige baurechtliche Prüfung insbesondere der
Flächennutzungspläne und Bebauungspläne erfolgen.
Bei einer Realteilung wird ein Flurstück in mehrere Teilstücke geteilt. Hierfür wird ein
öffentlich bestellter Vermesser gebraucht, der die Teilung von seinem Computer aus
vornehmen kann, wenn die Daten digital vorliegen. Anderenfalls ist ein Ortstermin notwendig,
der kosten- und zeitintensiver ist, aber unerlässlich. Alle Veränderungen werden in das
Automatisierte Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) eingepflegt, auf das auch
der Notar bei der Schaffung eines neuen Grundbuchblattes zugreifen kann.
Die Teilung gemäß Wohnungseigentumsgesetz wird als ideelle Teilung bezeichnet. Ein
Vermesser wird nicht gebraucht. Stattdessen erstellt der Notar eine Teilungserklärung in der
Rechte festgelegt und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum gebildet werden.

Wohnimmobilienpreise:
Jetzt liegen die Zahlen für 2018 vor
D
er aktuelle Bericht der Bundesbank
belegt mit Zahlen, was
Marktbeobachter schon vorher
deutlich gespürt haben: Die Preise für
Wohnimmobilien in Deutschland
verteuerten sich auch im vergangenen Jahr
kräftig. Zwar gab der besonders hohe
Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in den
deutschen Städten etwas nach, dafür zogen
die Immobilienpreise außerhalb der Städte
viel stärker an als in den Jahren zuvor. Die
Erweiterung des Wohnraumangebots konnte mit der außerordentlichen Nachfrage nicht
Schritt halten. Die Preisdynamik befindet sich insgesamt größtenteils im Einklang, geht aus
dem Bericht hervor, die Preise für Wohnimmobilien in den Städten fallen aber weiterhin
deutlich aus dem Rahmen.
Die größten Impulse gehen nach wie vor von Eigentumswohnungen aus, allerdings schwächt
sich die Entwicklung in diesem attraktiven Segment leicht ab. Die Preise für Häuser legten in
den städtischen Gebieten deutlich stärker zu. Insgesamt verlagert sich die
Wohnraumnachfrage zum Teil auf das Umland und verstärkt dort tendenziell die
Preissteigerungen.
Schon länger warnt die Bundesbank vor Übertreibungen bei den Immobilienpreisen in
deutschen Städten. Preissteigerungen von durchschnittlich mehr als acht Prozent in den
Städten und sogar von mehr als neun Prozent in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln,
München und Stuttgart überschreiten die Preissteigerungen anderer Güter weit. Nach
Einschätzung der Bundesbank liegen die Preise in den sieben Metropolen zwischen 15 und 30
Prozent über dem angemessenen Niveau.
Die Mieten stiegen im Vergleich zu den Immobilienpreisen in den Städten im Jahr 2018 nicht
mehr ganz so stark wie noch in den Jahren zuvor. Bei Neuverträgen lag der Zuwachs mit 3,75
Prozent deutlich unter der Steigerungsrate von 2017, die damals 7,25 Prozent betragen hatte.
Auch in den Metropolen schwächte sich die Mietpreisentwicklung ab. Bei Neuvertragsmieten
betrug sie vier Prozent, während es 2017 noch rund 9,25 Prozent gewesen waren.

Schädlingsbefall nicht verschweigen
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ie hygienischen Verhältnisse, unter denen
Deutsche leben, sind überwiegend
ausgezeichnet. Der menschliche
Organismus ist überdies gut darauf eingestellt,
Haus oder Wohnung mit diversen anderen
Lebewesen zu teilen. Dazu gehören
Schimmelpilze, Holzwürmer, Käfer oder
Bakterien aber auch Motten, Mäuse und Milben.
Ob daraus gesundheitliche Einschränkungen oder Schäden am Gebäude entstehen, hängt
davon ab, wie stark der Befall ist.
Für alle Formen übermäßiger Besiedelung durch unangenehme „Mitbewohner“ gibt es
wirksame Abhilfe frei zu kaufen. Wichtig ist es, die Warnhinweise der angebotenen Mittel und
Gifte genau zu beachten und die Umweltverträglichkeit zu bedenken. Auf jeden Fall sollte die
Selbsthilfe gründlich sein und ihr Ergebnis überprüft werden. Notfalls helfen spezialisierte
Kammerjäger das Übel zu beseitigen.
Wer vor dem Verkauf seines Hauses allzu sorglos einen lange währenden, ausgeprägten
Schädlingsbefall nur optisch kaschiert, kann Probleme bekommen, denn er verschweigt einen
Mangel. Der Käufer ist dann zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt. Auf einen
vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, weil er
überlegenes Wissen hat. Davon ist das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG Braunschweig,
01.11.2018, Az. 9 U 51/17 ) in einem konkreten Fall ausgegangen, weil der Verkäufer den
Befall eigenhändig lediglich verdeckt hatte, anstatt ihn fachgerecht zu sanieren. Auch als Laien
konnte er aufgrund der sich erneut verbreitenden Bohrlöcher und Risse erkennen, dass der
Befall nicht beseitigt war.
Das Verschweigen eines Mangels setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn
für möglich hält. Das war in diesem Fall offensichtlich der Fall. Der Verkäufer hätte den Käufer
über seine eigenen Erkenntnisse aufklären müssen.

Kreislaufwirtschaft im Baubereich –
Problemfall Kunststoff
D
ie Kreislaufwirtschaft ist eine von vielen Strategien,
um Ressourcen zu schonen, Emissionen zu
vermindern und Energie zu sparen. In der Bau- und
Immobilienwirtschaft tragen dazu eine langlebige
Konstruktion, sorgfältig ausgewählte Materialien,
regelmäßige Instandhaltung, guter Reparaturservice und ein
verantwortungsbewusstes Management im Bereich
Beschaffung und Recycling bei.
Der Baubereich ist nach den Verpackungen der zweitgrößte
Anwendungsbereich für Kunststoffe in Deutschland. Ob Acryllack, Fensterrahmen oder
Wärmedämmverbundsystem – Kunststoffe sind im Bau nahezu allgegenwärtig. Doch was
passiert, wenn beispielsweise Wärmedämmverbundsysteme rückgebaut werden müssen?
Derzeit bestehen für einzelne Produkte bereits Rücknahme- und Recyclingsysteme.
In dem Pilotvorhaben KUBA, das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF)
gefördert wird, soll innerhalb von 18 Monaten erforscht werden, wie Kunststoffe aus der
Bauwirtschaft in Kreisläufen genutzt und daraus Rohstoffe für neue Produkte
wiedergewonnen werden können.
Das Recycling von Werkstoffen, d. h. die mechanische Verwertung und Aufbereitung von
Kunststoffabfällen, bei der die chemische Struktur des Kunststoffes erhalten bleibt, stößt
häufig an technische oder ökonomische Grenzen. Eine Verwertung der Rohstoffe, die im
Baubereich aus den kunststoffreichen Abfallströmen anfallen, würde sich anbieten. Dabei
könnten die enthaltenen Kunststoffe in ihre chemischen Grundstoffe zerlegt werden,
beispielsweise durch das sogenannte Pyrolyse-Verfahren, bei dem unter Ausschluss von
Sauerstoff durch hohe Temperaturen die Moleküle im Kunststoff gespalten werden. Die so
zurück gewonnenen Rohstoffe können anschließend zu neuen Produkten verarbeitet werden.
Das Ziel des Pilotvorhabens ist die Entwicklung eines Konzeptes für eine nachhaltige
Kreislaufführung von Kunststoffabfällen aus dem Baubereich.

Flugverbot für private Drohnen in Wohngebieten
M
al eben von oben schauen, wie die Nachbarin hinter ihren Haus im Liegestuhl
schläft, mag für Menschen mit voyeuristischen Neigungen verlockend sein, für alle
anderen ist das eine zutiefst beängstigende Vorstellung. Doch genau diese wird
geweckt, wenn in Wohngebieten immer häufiger private Drohnen unterwegs sind, besonders
wenn nicht einmal erkennbar ist, wer sie steuert. Zum Glück ist diese technische Spielerei kein
rechtsfreier Raum.
Hobbypiloten sollten die strengen Vorschriften kennen und wissen, an welchen Orten welche
Drohnen fliegen dürfen. Grundsätzlich besteht ein Flugverbot außerhalb der Sichtweite und
höher als 100 Meter sowie in und über sensiblen Bereichen wie Einsatzorten von Polizei und
Rettungskräften, Menschenansammlungen, Hauptverkehrswegen, An- und Abflugbereichen
von Flugplätzen sowie Naturschutzgebieten.
Für Wohngrundstücke gelten Besonderheiten: Wenn eine Drohne mehr als 250 Gramm wiegt,
ist es grundsätzlich verboten, diese über Wohngrundstücke fliegen zu lassen. Ein Flugverbot
über Wohngrundstücken gilt unabhängig von ihrem Gewicht grundsätzlich auch für den Fall,
dass die Drohne in der Lage ist, Audio- oder Video aufzuzeichnen. Eine Ausnahme dazu
besteht, wenn die Grundstückseigentümer dem Piloten den Einsatz erlaubt haben.
Außerdem gelten Versicherungs- und Kennzeichnungspflichten. Drohnen, die höher als
dreißig Meter fliegen, gelten als Luftfahrzeuge und sind mit einer Deckungssumme in Höhe
von einer bis anderthalb Millionen Euro versicherungspflichtig. Eine private
Haftpflichtversicherung deckt diese Summe meistens nicht ab, weshalb ein zusätzlicher
Versicherungsschutz notwendig ist. Die Versicherungsbestätigung müssen Piloten bei sich
tragen. Drohnen, die über 250 Gramm wiegen oder schneller als 19 Meter pro Sekunde
fliegen, benötigen ein feuerfestes Kennzeichen. Dieses muss mit Namen und Anschrift des
Piloten versehen sein.

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft
D
ie engagierten Diskussionen um das Für und
Wider der Mietpreisbremse ließen andere
Neuerungen etwas verblassen. Hier die
wichtigsten Neuerungen des
Mietpreisanpassungsgesetzes, das seit dem ersten
Januar 2019 in Kraft ist:
Die Modernisierungsumlage, mit der
Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt
werden können, ist von bisher elf Prozent jährlich auf jetzt nur noch acht Prozent gesunken.
Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs
Jahren. Die monatliche Miete darf sich also innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei
Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Bei Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter
darf sich die Miete nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter erhöhen. Ausgenommen
davon sind Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 560 BGB
(Betriebskosten).
Übersteigen die Kosten der Modernisierungsmaßnahme pro Wohnung 10.000 Euro nicht, so
kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen.
Hierbei werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand
abgezogen, wodurch eine komplizierte Berechnung der Instandhaltungskosten entfällt. Wird
der maximale Kostenrahmen in Höhe von 10.000 Euro ausgeschöpft, so ist in den folgenden
fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung möglich.
Ebenfalls neu ist eine Regelung für den Fall, dass der Vermieter mit den
Modernisierungsarbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten beginnt oder die Arbeiten nach
Beginn der baulichen Veränderungen mehr als 12 Monate ruhen, wenn eine Mieterhöhung
von 100 Prozent und mehr angekündigt wird oder die bauliche Veränderung zu nicht
notwendigen Belastungen des Mieters führen kann.
Wem nachgewiesen werden kann, dass er umfangreiche Modernisierungen gezielt nutzt, um
Mieter zur Kündigung zu bewegen, muss mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro rechnen.
Vermieter haben bei Neuvermietung eine Auskunftspflicht, wenn sie sich auf eine der
gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen und müssen das unaufgefordert vor
Vertragsabschluss mitteilen. Für den Mieter reicht zukünftig eine einfache Rüge aus, um vor
Gericht eine zu hohe Miete zu rügen.

Eigenleistung so wertvoll wie Arbeit von Firmen
leichter. Soweit so gut.
R
enovierungsarbeiten vor dem Verkauf
des Hauses oder der Wohnung zahlen
sich meistens aus. Die Verkäufer
investieren einen bestimmten Betrag und
rechnen damit, das eingesetzte Kapital durch
einen erhöhten Kaufpreis wieder zu
erwirtschaften. Diese Rechnung geht
meistens auf. Das trifft jedenfalls auf
optische Maßnahmen zu im Bereich von
Putz- und Malerarbeiten. Gleichzeitig
gestalten sich die Verkaufsverhandlungen
Diffiziler wird es, wenn der Verkäufer in Eigenregie Schäden beseitigt, die anderenfalls einen
Mangel darstellen würden. Käufer, die davon im Nachhinein erfahren, könnten dann
vermuten, dass der Mangel nicht fachgerecht beseitigt wurde und die deshalb eine
Entschädigung verlangen dürfen.
Einen ähnlich gelagerten Fall hat jüngst das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf,
04.12.2018, Az. 24 U 216/17) entschieden. Danach muss der Verkäufer auf beseitigte Schäden
nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Ursache nicht nachhaltig
behoben wurde. Eine Hinweispflicht besteht nicht, wenn er nach genauer Kontrolle von einer
erfolgreichen Schadensbeseitigung ausgehen konnte. Eine Hinweispflicht darauf, dass die
Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden, besteht ebenfalls nicht. Eigenleistungen sind
kein Anlass zu vermuten, dass diese nicht fachgerecht seien und Mängel bewusst
verschwiegen würden.
Es gibt rechtlich keinen zwingenden Grund, Arbeiten nicht in Eigenleistung auszuführen. Diese
sind grundsätzlich nicht weniger zuverlässig als die Leistungen von Firmen. Auch Mieter
können durch einen Formularmietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen
durch Fachfirmen verpflichtet werden. Nur wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt,
die den Verdacht begründen, seine eigene Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt,
muss er darüber aufklären.

Aus dem Zyklus gefallen:
Immobilienwirtschaft überspringt eine Phase
I
n allen Bereichen der Wirtschaft finden
mehr oder weniger regelmäßige
Schwankungen statt – in der
Produktion, bei der Beschäftigung, bei
Zinsen und Preisen. Die sich ergebenden
Zyklen zeigen nach der allgemeinen
Wirtschaftstheorie an, in welcher Phase
sich ein Markt gerade befindet. Für die
Immobilienwirtschaft heißt das jetzt: Die
Hochphase ist vorbei. Eigentlich müsste
wieder ein Abschwung einsetzen – tut er
aber nicht. Offensichtlich fällt ein Zyklus
aus.
Das ist das Ergebnis des aktuellen bulwiengesa-Immobilienindex 2019. Er beschreibt zum 43.
Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland und ist ein wichtiger Gradmesser
für Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik.
Der bulwiengesa-Immobilienindex weist seit 14 Jahren ein positives Vorzeichen auf. Schon seit
2009 übertrifft das Wachstum des Immobilienindex die Inflation.
Der Wohnungsmarkt bleibt die treibende Kraft im bulwiengesa-Immobilienindex. Der
Teilindex Wohnen steigt mit 6,8 Prozent erneut massiv an. Deutliche Zuwächse werden bei
den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken in vielen
Städten registriert. Obwohl die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, könne von
flächendeckenden Überhitzungen aber nicht die Rede sein. Die wirtschaftlichen
Fundamentaldaten stützen nach wie vor die aktuelle Entwicklung.
Gestützt wird der Immobilienmarkt unter anderem durch einen stabilen Arbeitsmarkt. Zudem
wird die positivere Bevölkerungsentwicklung der Städte gegenüber dem ländlichen Raum
auch künftig für anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsstätten in den Zentren sorgen.
Eine kurzfristige Ausweitung des Immobilienangebots wird durch den Mangel an
Arbeitskräften, Grundstücken und mittelfristig durch Versorgungsengpässe begrenzt.
Begünstigt wird der Immobilienmarkt weiterhin zu allererst von der expansiven Geldpolitik.

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