R.E. Immo Magazin April 2019

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Ausgabe April 2019 unseres R.E. Immo Magazin

Unsere Themen im April

• Wohnimmobilienpreise: Jetzt liegen die Zahlen für 2018 vor

• Flugverbot für private Drohnen in Wohngebieten

• Eigenleistung so wertvoll wie Arbeit von Firmen

2019

April


Grundstücksteilung:

Attraktive Alternative zur Blümchenwiese

D

ie Baulandkosten waren laut Empira Gruppe seit dem Jahr

2000 mit 130 Prozent der größte Treiber bei den

Immobilienpreisen. Der Grund: Bebaubare Grundstücke in

attraktiven Lagen sind selten und stark nachgefragt. Dort und in

Metropolregionen ist es sinnvoll, die Nutzung vorhandener

Grundstücke effektiver zu gestalten.

Eine Möglichkeit ist die Grundstücksteilung besonders dann, wenn die zulässige bauliche

Nutzung nicht ausgeschöpft ist. Bei der Teilung eines Grundstückes wird für jeden zukünftigen

Grundstücksteil ein neues Grundbuchblatt angelegt mit dem Ziel, mehrere neue Grundbücher

zu bilden. Man spricht in diesem Fall von Realteilung. Weiterhin gibt es die Teilung nach dem

Wohnungseigentumsgesetz, die in der Praxis seltener vorkommt.

Grundsätzlich ist jedes Grundstück teilbar. Ob zur Teilung eine Genehmigung erforderlich ist,

hängt vom jeweiligen Landesrecht ab. Grundstücksteilungen mit anschließender Neu- oder

Zusatzbebauung sind ab einer Größe von rund 700 Quadratmetern sinnvoll und möglich. Vor

einer geplanten Neubebauung sollte eine sorgfältige baurechtliche Prüfung insbesondere der

Flächennutzungspläne und Bebauungspläne erfolgen.

Bei einer Realteilung wird ein Flurstück in mehrere Teilstücke geteilt. Hierfür wird ein

öffentlich bestellter Vermesser gebraucht, der die Teilung von seinem Computer aus

vornehmen kann, wenn die Daten digital vorliegen. Anderenfalls ist ein Ortstermin notwendig,

der kosten- und zeitintensiver ist, aber unerlässlich. Alle Veränderungen werden in das

Automatisierte Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) eingepflegt, auf das auch

der Notar bei der Schaffung eines neuen Grundbuchblattes zugreifen kann.

Die Teilung gemäß Wohnungseigentumsgesetz wird als ideelle Teilung bezeichnet. Ein

Vermesser wird nicht gebraucht. Stattdessen erstellt der Notar eine Teilungserklärung in der

Rechte festgelegt und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum gebildet werden.


Wohnimmobilienpreise:

Jetzt liegen die Zahlen für 2018 vor

D

er aktuelle Bericht der Bundesbank

belegt mit Zahlen, was

Marktbeobachter schon vorher

deutlich gespürt haben: Die Preise für

Wohnimmobilien in Deutschland

verteuerten sich auch im vergangenen Jahr

kräftig. Zwar gab der besonders hohe

Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in den

deutschen Städten etwas nach, dafür zogen

die Immobilienpreise außerhalb der Städte

viel stärker an als in den Jahren zuvor. Die

Erweiterung des Wohnraumangebots konnte mit der außerordentlichen Nachfrage nicht

Schritt halten. Die Preisdynamik befindet sich insgesamt größtenteils im Einklang, geht aus

dem Bericht hervor, die Preise für Wohnimmobilien in den Städten fallen aber weiterhin

deutlich aus dem Rahmen.

Die größten Impulse gehen nach wie vor von Eigentumswohnungen aus, allerdings schwächt

sich die Entwicklung in diesem attraktiven Segment leicht ab. Die Preise für Häuser legten in

den städtischen Gebieten deutlich stärker zu. Insgesamt verlagert sich die

Wohnraumnachfrage zum Teil auf das Umland und verstärkt dort tendenziell die

Preissteigerungen.

Schon länger warnt die Bundesbank vor Übertreibungen bei den Immobilienpreisen in

deutschen Städten. Preissteigerungen von durchschnittlich mehr als acht Prozent in den

Städten und sogar von mehr als neun Prozent in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln,

München und Stuttgart überschreiten die Preissteigerungen anderer Güter weit. Nach

Einschätzung der Bundesbank liegen die Preise in den sieben Metropolen zwischen 15 und 30

Prozent über dem angemessenen Niveau.

Die Mieten stiegen im Vergleich zu den Immobilienpreisen in den Städten im Jahr 2018 nicht

mehr ganz so stark wie noch in den Jahren zuvor. Bei Neuverträgen lag der Zuwachs mit 3,75

Prozent deutlich unter der Steigerungsrate von 2017, die damals 7,25 Prozent betragen hatte.

Auch in den Metropolen schwächte sich die Mietpreisentwicklung ab. Bei Neuvertragsmieten

betrug sie vier Prozent, während es 2017 noch rund 9,25 Prozent gewesen waren.


Schädlingsbefall nicht verschweigen

D

ie hygienischen Verhältnisse, unter denen

Deutsche leben, sind überwiegend

ausgezeichnet. Der menschliche

Organismus ist überdies gut darauf eingestellt,

Haus oder Wohnung mit diversen anderen

Lebewesen zu teilen. Dazu gehören

Schimmelpilze, Holzwürmer, Käfer oder

Bakterien aber auch Motten, Mäuse und Milben.

Ob daraus gesundheitliche Einschränkungen oder Schäden am Gebäude entstehen, hängt

davon ab, wie stark der Befall ist.

Für alle Formen übermäßiger Besiedelung durch unangenehme „Mitbewohner“ gibt es

wirksame Abhilfe frei zu kaufen. Wichtig ist es, die Warnhinweise der angebotenen Mittel und

Gifte genau zu beachten und die Umweltverträglichkeit zu bedenken. Auf jeden Fall sollte die

Selbsthilfe gründlich sein und ihr Ergebnis überprüft werden. Notfalls helfen spezialisierte

Kammerjäger das Übel zu beseitigen.

Wer vor dem Verkauf seines Hauses allzu sorglos einen lange währenden, ausgeprägten

Schädlingsbefall nur optisch kaschiert, kann Probleme bekommen, denn er verschweigt einen

Mangel. Der Käufer ist dann zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt. Auf einen

vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, weil er

überlegenes Wissen hat. Davon ist das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG Braunschweig,

01.11.2018, Az. 9 U 51/17 ) in einem konkreten Fall ausgegangen, weil der Verkäufer den

Befall eigenhändig lediglich verdeckt hatte, anstatt ihn fachgerecht zu sanieren. Auch als Laien

konnte er aufgrund der sich erneut verbreitenden Bohrlöcher und Risse erkennen, dass der

Befall nicht beseitigt war.

Das Verschweigen eines Mangels setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn

für möglich hält. Das war in diesem Fall offensichtlich der Fall. Der Verkäufer hätte den Käufer

über seine eigenen Erkenntnisse aufklären müssen.


Kreislaufwirtschaft im Baubereich –

Problemfall Kunststoff

D

ie Kreislaufwirtschaft ist eine von vielen Strategien,

um Ressourcen zu schonen, Emissionen zu

vermindern und Energie zu sparen. In der Bau- und

Immobilienwirtschaft tragen dazu eine langlebige

Konstruktion, sorgfältig ausgewählte Materialien,

regelmäßige Instandhaltung, guter Reparaturservice und ein

verantwortungsbewusstes Management im Bereich

Beschaffung und Recycling bei.

Der Baubereich ist nach den Verpackungen der zweitgrößte

Anwendungsbereich für Kunststoffe in Deutschland. Ob Acryllack, Fensterrahmen oder

Wärmedämmverbundsystem – Kunststoffe sind im Bau nahezu allgegenwärtig. Doch was

passiert, wenn beispielsweise Wärmedämmverbundsysteme rückgebaut werden müssen?

Derzeit bestehen für einzelne Produkte bereits Rücknahme- und Recyclingsysteme.

In dem Pilotvorhaben KUBA, das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF)

gefördert wird, soll innerhalb von 18 Monaten erforscht werden, wie Kunststoffe aus der

Bauwirtschaft in Kreisläufen genutzt und daraus Rohstoffe für neue Produkte

wiedergewonnen werden können.

Das Recycling von Werkstoffen, d. h. die mechanische Verwertung und Aufbereitung von

Kunststoffabfällen, bei der die chemische Struktur des Kunststoffes erhalten bleibt, stößt

häufig an technische oder ökonomische Grenzen. Eine Verwertung der Rohstoffe, die im

Baubereich aus den kunststoffreichen Abfallströmen anfallen, würde sich anbieten. Dabei

könnten die enthaltenen Kunststoffe in ihre chemischen Grundstoffe zerlegt werden,

beispielsweise durch das sogenannte Pyrolyse-Verfahren, bei dem unter Ausschluss von

Sauerstoff durch hohe Temperaturen die Moleküle im Kunststoff gespalten werden. Die so

zurück gewonnenen Rohstoffe können anschließend zu neuen Produkten verarbeitet werden.

Das Ziel des Pilotvorhabens ist die Entwicklung eines Konzeptes für eine nachhaltige

Kreislaufführung von Kunststoffabfällen aus dem Baubereich.


Flugverbot für private Drohnen in Wohngebieten

M

al eben von oben schauen, wie die Nachbarin hinter ihren Haus im Liegestuhl

schläft, mag für Menschen mit voyeuristischen Neigungen verlockend sein, für alle

anderen ist das eine zutiefst beängstigende Vorstellung. Doch genau diese wird

geweckt, wenn in Wohngebieten immer häufiger private Drohnen unterwegs sind, besonders

wenn nicht einmal erkennbar ist, wer sie steuert. Zum Glück ist diese technische Spielerei kein

rechtsfreier Raum.

Hobbypiloten sollten die strengen Vorschriften kennen und wissen, an welchen Orten welche

Drohnen fliegen dürfen. Grundsätzlich besteht ein Flugverbot außerhalb der Sichtweite und

höher als 100 Meter sowie in und über sensiblen Bereichen wie Einsatzorten von Polizei und

Rettungskräften, Menschenansammlungen, Hauptverkehrswegen, An- und Abflugbereichen

von Flugplätzen sowie Naturschutzgebieten.

Für Wohngrundstücke gelten Besonderheiten: Wenn eine Drohne mehr als 250 Gramm wiegt,

ist es grundsätzlich verboten, diese über Wohngrundstücke fliegen zu lassen. Ein Flugverbot

über Wohngrundstücken gilt unabhängig von ihrem Gewicht grundsätzlich auch für den Fall,

dass die Drohne in der Lage ist, Audio- oder Video aufzuzeichnen. Eine Ausnahme dazu

besteht, wenn die Grundstückseigentümer dem Piloten den Einsatz erlaubt haben.

Außerdem gelten Versicherungs- und Kennzeichnungspflichten. Drohnen, die höher als

dreißig Meter fliegen, gelten als Luftfahrzeuge und sind mit einer Deckungssumme in Höhe

von einer bis anderthalb Millionen Euro versicherungspflichtig. Eine private

Haftpflichtversicherung deckt diese Summe meistens nicht ab, weshalb ein zusätzlicher

Versicherungsschutz notwendig ist. Die Versicherungsbestätigung müssen Piloten bei sich

tragen. Drohnen, die über 250 Gramm wiegen oder schneller als 19 Meter pro Sekunde

fliegen, benötigen ein feuerfestes Kennzeichen. Dieses muss mit Namen und Anschrift des

Piloten versehen sein.


Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft

D

ie engagierten Diskussionen um das Für und

Wider der Mietpreisbremse ließen andere

Neuerungen etwas verblassen. Hier die

wichtigsten Neuerungen des

Mietpreisanpassungsgesetzes, das seit dem ersten

Januar 2019 in Kraft ist:

Die Modernisierungsumlage, mit der

Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt

werden können, ist von bisher elf Prozent jährlich auf jetzt nur noch acht Prozent gesunken.

Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs

Jahren. Die monatliche Miete darf sich also innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei

Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Bei Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter

darf sich die Miete nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter erhöhen. Ausgenommen

davon sind Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 560 BGB

(Betriebskosten).

Übersteigen die Kosten der Modernisierungsmaßnahme pro Wohnung 10.000 Euro nicht, so

kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen.

Hierbei werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand

abgezogen, wodurch eine komplizierte Berechnung der Instandhaltungskosten entfällt. Wird

der maximale Kostenrahmen in Höhe von 10.000 Euro ausgeschöpft, so ist in den folgenden

fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung möglich.

Ebenfalls neu ist eine Regelung für den Fall, dass der Vermieter mit den

Modernisierungsarbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten beginnt oder die Arbeiten nach

Beginn der baulichen Veränderungen mehr als 12 Monate ruhen, wenn eine Mieterhöhung

von 100 Prozent und mehr angekündigt wird oder die bauliche Veränderung zu nicht

notwendigen Belastungen des Mieters führen kann.

Wem nachgewiesen werden kann, dass er umfangreiche Modernisierungen gezielt nutzt, um

Mieter zur Kündigung zu bewegen, muss mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Vermieter haben bei Neuvermietung eine Auskunftspflicht, wenn sie sich auf eine der

gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen und müssen das unaufgefordert vor

Vertragsabschluss mitteilen. Für den Mieter reicht zukünftig eine einfache Rüge aus, um vor

Gericht eine zu hohe Miete zu rügen.


Eigenleistung so wertvoll wie Arbeit von Firmen

leichter. Soweit so gut.

R

enovierungsarbeiten vor dem Verkauf

des Hauses oder der Wohnung zahlen

sich meistens aus. Die Verkäufer

investieren einen bestimmten Betrag und

rechnen damit, das eingesetzte Kapital durch

einen erhöhten Kaufpreis wieder zu

erwirtschaften. Diese Rechnung geht

meistens auf. Das trifft jedenfalls auf

optische Maßnahmen zu im Bereich von

Putz- und Malerarbeiten. Gleichzeitig

gestalten sich die Verkaufsverhandlungen

Diffiziler wird es, wenn der Verkäufer in Eigenregie Schäden beseitigt, die anderenfalls einen

Mangel darstellen würden. Käufer, die davon im Nachhinein erfahren, könnten dann

vermuten, dass der Mangel nicht fachgerecht beseitigt wurde und die deshalb eine

Entschädigung verlangen dürfen.

Einen ähnlich gelagerten Fall hat jüngst das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf,

04.12.2018, Az. 24 U 216/17) entschieden. Danach muss der Verkäufer auf beseitigte Schäden

nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Ursache nicht nachhaltig

behoben wurde. Eine Hinweispflicht besteht nicht, wenn er nach genauer Kontrolle von einer

erfolgreichen Schadensbeseitigung ausgehen konnte. Eine Hinweispflicht darauf, dass die

Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden, besteht ebenfalls nicht. Eigenleistungen sind

kein Anlass zu vermuten, dass diese nicht fachgerecht seien und Mängel bewusst

verschwiegen würden.

Es gibt rechtlich keinen zwingenden Grund, Arbeiten nicht in Eigenleistung auszuführen. Diese

sind grundsätzlich nicht weniger zuverlässig als die Leistungen von Firmen. Auch Mieter

können durch einen Formularmietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen

durch Fachfirmen verpflichtet werden. Nur wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt,

die den Verdacht begründen, seine eigene Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt,

muss er darüber aufklären.


Aus dem Zyklus gefallen:

Immobilienwirtschaft überspringt eine Phase

I

n allen Bereichen der Wirtschaft finden

mehr oder weniger regelmäßige

Schwankungen statt – in der

Produktion, bei der Beschäftigung, bei

Zinsen und Preisen. Die sich ergebenden

Zyklen zeigen nach der allgemeinen

Wirtschaftstheorie an, in welcher Phase

sich ein Markt gerade befindet. Für die

Immobilienwirtschaft heißt das jetzt: Die

Hochphase ist vorbei. Eigentlich müsste

wieder ein Abschwung einsetzen – tut er

aber nicht. Offensichtlich fällt ein Zyklus

aus.

Das ist das Ergebnis des aktuellen bulwiengesa-Immobilienindex 2019. Er beschreibt zum 43.

Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland und ist ein wichtiger Gradmesser

für Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik.

Der bulwiengesa-Immobilienindex weist seit 14 Jahren ein positives Vorzeichen auf. Schon seit

2009 übertrifft das Wachstum des Immobilienindex die Inflation.

Der Wohnungsmarkt bleibt die treibende Kraft im bulwiengesa-Immobilienindex. Der

Teilindex Wohnen steigt mit 6,8 Prozent erneut massiv an. Deutliche Zuwächse werden bei

den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken in vielen

Städten registriert. Obwohl die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, könne von

flächendeckenden Überhitzungen aber nicht die Rede sein. Die wirtschaftlichen

Fundamentaldaten stützen nach wie vor die aktuelle Entwicklung.

Gestützt wird der Immobilienmarkt unter anderem durch einen stabilen Arbeitsmarkt. Zudem

wird die positivere Bevölkerungsentwicklung der Städte gegenüber dem ländlichen Raum

auch künftig für anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsstätten in den Zentren sorgen.

Eine kurzfristige Ausweitung des Immobilienangebots wird durch den Mangel an

Arbeitskräften, Grundstücken und mittelfristig durch Versorgungsengpässe begrenzt.

Begünstigt wird der Immobilienmarkt weiterhin zu allererst von der expansiven Geldpolitik.


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

Registereintrag:

Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

Layout und Satz

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94161 Ruderting

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