R.E. Immo Magazin September 2019

Unsere Themen im September
• Wohnungsmarkt stößt an Grenzen
• Das Auto bequem zu Hause tanken
• Immobilienkauf ist weiterhin lohnend
2019
September

Wohnungsmarkt stößt an Grenzen
D
ie Mieten in den großen Städten steigen seit
rund zwei Jahren so langsam wie lange nicht
mehr. In den großen Metropolen fallen sie
sogar. Diese Entwicklung ist beachtlich, weil die
Kaufpreise weiterhin mit zweistelligen Zuwachsraten
in die Höhe gehen.
Für Anleger sind die Kaufpreise derzeit noch
akzeptabel, weil die Rendite bei anderen Geldanlagen wegen der niedrigen Zinsen wesentlich
schlechter ausfällt. Mieter spüren inzwischen eine natürliche Grenze: Ihre Gehälter haben sich
nicht annähernd so entwickelt wie die Wohnkosten. Wer jetzt eine neue Wohnung sucht,
schaut sich nach Alternativen um.
Das Forschungsinstitut empirica geht davon aus, dass Vermieter die Mieten nur in dem Maße
steigern können, wie es dafür zahlungsbereite Nachfrager gibt. Zusätzlich wirke ein steigendes
Neubauangebot Mieterhöhungen zunehmend entgegen.
Das aktuelle Ergebnis der Entwicklung sieht laut Immobilienindex von ImmobilienScout24 so
aus: Im bundesdeutschen Durchschnitt stagnieren die Angebotsmieten für
Bestandswohnungen. Im November 2018 waren sie sogar erstmals seit April 2007 rückläufig.
Nach einem leichten Anstieg im Dezember sanken sie im Januar wieder, um in den
vergangenen Monaten erneut zu stagnieren.
Regional und innerhalb der Städte werden die gesamtdeutschen Durchschnittswerte nicht in
dieser Form sichtbar. Mieten und Kaufpreise steigen in den deutschen Metropolen weiter,
während sich die Preise in anderen Regionen abschwächen. Im Schnitt betrug der Zuwachs
der Angebotsmieten in den Big 8-Städten gegenüber dem Vorjahr noch 2,3 Prozent und lag
damit deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent. Die Kaufpreise für
Eigentumswohnungen stiegen mit 6,7 Prozent deutlich stärker als die Mietpreise – bei leicht
abgeschwächter Dynamik. Der jährliche Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 8,3
Prozent wurde nicht erreicht.
Experten sehen in diesen Zahlen die ersten Anzeichen für ein Auslaufen des seit zwölf Jahren
anhaltenden Immobilienbooms.
(Foto: © PIRO4D, Pixabay)

Zehn-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung
H
aus- und Grundeigentum zu verschenken,
kann viele Gründe haben: Ältere
Eigentümer wollen sich zum Beispiel von
den Bewirtschaftungskosten befreien oder den
künftigen Nachlass aus steuerlichen Gründen
geringgehalten. Die Eigentumsübertragung kann
auch als finanzielle Basis für den Immobilienerwerb
der Kinder dienen. In der Planungsphase geht es
dann häufig um die Zehnjahresfrist.
In einigen Fällen ist Vorsicht geboten: Wenn ein Schenker plötzlich auf Sozialleistungen
angewiesen ist, stehen schnell Schenkungen aus den letzten Jahren im Fokus. Innerhalb der
Familie werden Rückforderungen häufig nicht geltend gemacht. Aber staatliche Stellen
können einen Rückforderungsanspruch für sich durchsetzen, weil die Schenkung und die
spätere Bedürftigkeit nicht zu Lasten der Allgemeinheit gehen sollen. In der Praxis bedeutet
dies meist eine monatliche Geldzahlung begrenzt auf die Höhe des Schenkwertes. Tritt die
Verarmung erst zehn Jahre nach der Schenkung ein, ist die Rückforderung ausgeschlossen.
Maßgeblich ist der Tag, an dem der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt
gestellt ist. In welchem Umfang dem Schenker Nutzungsrechte am Grundstück zustehen, ist
für diese Frist unbedeutend.“
Auch im Todesfall nach einer Schenkung gelten Besonderheiten: Ehepartner und Kinder haben
einen Pflichtteilsanspruch. Der Wert einer Schenkung innerhalb der letzten zehn Jahre vor
dem Erbfall wird dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet, allerdings nur im ersten Jahr in voller
Höhe, danach schmilzt er jedes Jahr um zehn Prozent ab. Achtung: Die Frist beginnt nicht zu
laufen, wenn sich der Schenker umfangreiche Rechte an der Immobilie vorbehalten hat.
Die Zehn-Jahres-Frist ist auch für das Steuerrecht von Bedeutung. Liegen zwischen der
Übertragung der Immobilie und einer weiteren Schenkung oder Erbschaft mehr als zehn Jahre,
so können persönliche Steuerfreibeträge mehrfach ausgenutzt werden.
(Foto: © Rita E, Pixabay)

Was beim Kauf einer vermieteten Immobilie zu
beachten ist
W
ohin mit dem Geld, fragen sich viele
Sparer, wenn die Lebensversicherung
ausgezahlt oder ein größerer Betrag
frei wird. Die Dauerniedrigzinsen machen
Anlegern keine große Freude – ganz im Gegensatz
zu Immobilienkäufern. Aber Vorsicht: Wer eine
vermietete Immobilie als Anlage kauft, sollte nicht
nur die Finanzierung und steuerliche Vorteile im
Auge haben.
Der Käufer tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in die bestehenden
Mietverhältnisse ein und setzt diese fort. Die Mietverträge und die vom Mieter gezahlten
Kautionen haben daher eine wichtige Bedeutung. Käufer sollten ihnen sorgfältige
Aufmerksamkeit schenken und sich genau informieren.
Wird die Immobilie mietfrei übergeben, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter
als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Der Verkäufer sollte vor
einer solchen Vereinbarung unbedingt prüfen lassen, ob die Beendigung des
Mietverhältnisses rechtlich überhaupt möglich ist.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten besondere Regeln. Dem Verkäufer steht nach
Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu.
Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit
Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Bis dahin können einige
Wochen oder Monate vergehen. Erst danach kann der Käufer wegen Eigenbedarfs
rechtswirksam kündigen. Überdies können für die Kündigung Sperrfristen von drei Jahren, in
Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.
War eine Wohnung vermietet, bevor sie zu Wohnungseigentum umgewandelt würde, kann
dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Im Notarvertrag kann in solchen Fällen vereinbart
werden, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der
Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.
(Foto: © Stux, Pixabay)

Finanzierung: Tipps für den Immobilienkauf
D
ie Zahl der Finanzierungen erreicht in
Deutschland ein neues Rekordniveau. Die
Darlehenshöhe steigt seit dem Frühjahr
kontinuierlich an. Im Juni durchbrach sie die
250.000-Euro-Marke. Umso wichtiger ist es, bei
der Immobilienfinanzierung alles richtig zu
machen.
Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem
Beleihungsauslauf. Das ist der Anteil des Kredits
am Immobilienwert. Beste Konditionen gelten meist nur bis zu 50 oder 60 Prozent des
Kaufpreises. Für alles, was darüber liegt, wird ein Aufschlag auf das gesamte Darlehen
berechnet. Der Finanzierungsanteil oberhalb von 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises muss oft
doppelt so teuer bezahlt werden.
Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenmittel aufgebracht werden können, desto geringer ist der
Darlehensbetrag, der aufgenommen werden muss. Das schlägt sich positiv auf die
Konditionen nieder, weil das Darlehen schneller zurückgezahlt ist und das Risiko für die Bank
abnimmt. Die Zinsen sind niedriger. Es lohnt sich fast immer, bis auf eine Sicherheitsreserve,
so viel Eigenkapital wie möglich zu mobilisieren, um einen besseren Zinssatz zu erhalten. Die
Stiftung Warentest hält unter www.test.de/baufi-tipps Informationen bereit und unter
www.test.de/rechner-grenzzinsen einen Finanzrechner.
Banken empfehlen oft eine Eigenkapitalsumme von 20 Prozent. Bei sehr guter Bonität
finanzieren sie auch schon bei einer geringeren Eigenkapitalausstattung, in Einzelfällen sogar
bis zu 100 Prozent. Eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung bezieht sich immer nur auf den
Kaufpreis der Immobilie und nicht auf die Nebenkosten. Zum Kaufpreis hinzurechnen muss
der Immobilienkäufer rund 15 Prozent des Kaufpreises für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer
oder Behördenleistungen.
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus sollte man eine langfristige Zinsbindung von mindestens
zehn Jahren, besser noch 15 oder 20 Jahren wählen und eine hohe Tilgung vereinbaren.
(Foto: © Steve Buissinne, Pixabay)

Das Auto bequem zu Hause tanken
D
er Elektromobilität wird eine große
Zukunft vorhergesagt. Doch die
Entwicklung stockt. Auf Deutschlands
Straßen fahren 83.200 Elektroautos. In
Norwegen ist man schon viel weiter. Im Jahr
2018 hatten 30 Prozent der dort verkauften
Fahrzeuge einen rein elektrischen Antrieb.
Rechnet man die Hybrid-Modelle hinzu, die
sowohl über einen Elektroantrieb als auch einen
Verbrennungsmotor verfügen, kommt man
sogar auf 50 Prozent. In Deutschland sind es
magere zwei Prozent.
Norwegen hat seine Bürger mit Steuerfreiheit für Elektroautos zu einem Umdenken in Sachen
Mobilität bewegt. Davon ist man in Deutschland meilenweit entfernt. Doch die Bürger können
hierzulande selbst etwas dafür tun, dass der Autoverkehr umweltfreundlicher wird: Wer ein
Haus baut, kann eine Ladestation einplanen, wer modernisiert kann nachrüsten. Damit
entsteht für jeden Einzelnen ein großes Stück Unabhängigkeit von den Ölpreisen. Zusätzlich
bietet das Tanken zu Hause mehr Bequemlichkeit.
In zwei bis sechs Stunden tankt ein Elektroauto Strom für etwa 150 Kilometer. Dafür werden
Stromleitungen zum Parkplatz vor dem Haus, in der Garage oder im Carport gebraucht und
eine spezielle Ladestation, die sogenannte Wallbox. Die normale Steckdose eignet sich für das
Laden von E-Autos nicht, weil die Ladezeit sehr lang ist. Eine Schnellladestation an der Wand
oder in einer Säule kostet zwischen 600 und 2.000 Euro. Hinzu kommt die Installation durch
Fachleute. Einige Städte, unter anderem Düsseldorf, Frankfurt am Main und Hannover,
fördern die Einrichtung einer Wallbox mit 500 Euro.
Elektroautos schaffen nur dann ein gutes Klima, wenn sie mit Strom aus erneuerbaren
Energien betrieben werden. In Kombination mit einer Fotovoltaikanlage ist die Wallbox noch
umweltfreundlicher. Wie Bewohnern von Mehrfamilienhäusern die Installation erleichtert
werden kann, wird derzeit diskutiert.
(Foto: © Menno de Jong, Pixabay)

Gärten fördern die Lebensqualität in der Stadt
D
ie Frage, wie der Einzelne zu einer
besseren Umwelt beitragen kann, bewegt
derzeit die Gemüter. Die Ansätze sind
vielfältig. Eine große Rolle spielen in jedem Fall
private Gärten. Sie sind eine wichtige Ressource
für den Erhalt der Artenvielfalt. Hausgärten,
Kleingärten, Vorgärten, Hinterhofanlagen, Parks
und Grünanlagen bilden zusammen eine riesige
Fläche, deren Gestaltung maßgeblich für die Lebensqualität ist.
Die Bereitschaft, neue Wege zu gehen, ist bei Gartenbesitzern groß. Konsens besteht darin,
auf chemische Unkrautvernichter zu verzichten. Laut einer aktuellen Umfrage stimmen 91
Prozent der Befragten dem zu. 75 Prozent der Gartenbesitzer wollen Kiesflächen in
Grünflächen umwandeln, 83 Prozent würden einen Komposthaufen einrichten. 75 Prozent der
Gartenbesitzer wollen nicht heimische Pflanzen aus ihrem Garten verbannen.
Nur jeder vierte Gartenliebhaber stört sich daran, wenn der Nachbar Wildwuchs zulässt. Dabei
tun sich die Männer mit 26,4 Prozent schwerer, auf einen akkuraten Rasen zu verzichten als
Frauen (17,7). Bei der Frage, was ihnen am Garten besonders wichtig ist, sind sich die
Deutschen einig: Für mehr als 90 Prozent soll der Garten Platz zum Erholen und Lebensraum
für Insekten, Bienen und Kleintiere bieten.
Besonders in großen Städten und verdichteten Räumen werden Kleingärten immer beliebter.
Junge Familien, die eine Stadtwohnung bevorzugen, verwirklichen auf diese Weise ihren
Wunsch nach einem eigenen Garten. Um der Nachfrage in den wachsenden Städten besser
gerecht zu werden, entstehen mancherorts kleinere Parzellen, große Gärten werden geteilt
oder gemeinschaftlich genutzt. Die Kleingartenvereine passen sich laut Studie des
Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung zunehmend den sich wandelnden
Bedürfnissen an, indem sie Zäune abbauen und Angebote für die Anwohner der angrenzenden
Quartiere schaffen.
(Foto: © Mikes Photos, Pixabay)

Immobilienkauf ist weiterhin lohnend
W
er eine neue Wohnung braucht,
sollte die Kosten zwischen Eigentum
und Miete vergleichen. Die Situation
auf dem Wohnungsmarkt ändert sich langsam.
Zu den Städten mit den höchsten
Preissteigerungen gehören nicht mehr
München, Köln und Stuttgart, sondern
Dortmund, Essen und Bayreuth. Auch Hamburg
ist nicht mehr unter den ersten zehn. In einigen
Landkreisen und kleineren Großstädten stiegen
die Preise zuletzt stärker. Bundesweit mussten Immobilienkäufer im vierten Quartal 2018
durchschnittlich 5,6 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor, Einfamilienhäuser sind um 8,2
Prozent teurer geworden.
Trotz des Preisanstiegs lohnt sich in vielen Fällen der Kauf einer Immobilie immer noch. In
vielen Regionen ist ein Wohnungskauf zum Preis von weniger als 25 Jahresmieten möglich.
Das gilt auch für Großstädte wie Düsseldorf, Köln und Nürnberg oder die Region Hannover.
Wer sich dort eine neue Mietwohnung leisten kann, wird sich bei ausreichend hohem
Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können.
Durch die hohen Neuvertragsmieten und die historisch niedrigen Zinsen nähern sich die
Wohnkosten zwischen Miete und Eigentum immer weiter an. Der Eigentümer zahlt allerdings
Monat für Monat seine Hypothek ab und wohnt irgendwann kostenfrei, während der Mieter
ein Dauerschuldverhältnis eingeht. Die anfangs entstehenden Erwerbsnebenkosten beim
Kauf, die der Mieter nicht hat, gleichen sich durch den Vermögenszuwachs nach einiger Zeit
aus. Dann geht die Vergleichsrechnung ins Plus.
Bei der Suche klaffen die Angebotspreise für Immobilien allerdings weit auseinander. Je nach
Region sind die Immobilienpreise in einigen Städten immens gestiegen, während sie sich im
weiteren Umland nur moderat entwickelten oder sogar stagnierten. Häuser im Nürnberger
Umland sind beispielsweise um bis zu 70 Prozent günstiger als in der Stadt. Flexibilität,
Verhandlungsgeschick und Geduld zahlen sich in allen Regionen aus.
(Foto: © PIRO4D, Pixabay)

Energieversorger wechseln – nicht immer ohne
Hindernisse
T
reue Kunden wurden früher einmal belohnt.
Sie sorgten für stabile, berechenbare
Geschäfte. Der starke Wettbewerb hat neue
Regeln etabliert. Wer heute nicht dauernd
Versicherungen, Dienstleister und Versorger
wechselt, sei selbst schuld, wenn er zu viel zahlt. Das
ist jetzt gängige Praxis.
Doch die Unternehmen stolpern inzwischen über
ihre eigenen Strategien. Immer mehr Kunden werden zu Dauerwechslern und nehmen jedes
kurzfristige Schnäppchen mit. Bevor sich das Lockangebot für das Unternehmen auszahlt, ist
der Kunde schon längst wieder woanders unter Vertrag.
Unternehmen haben jetzt laut Stiftung Warentest eine neue Strategie entwickelt. Wer jährlich
seinen Anbieter für Strom oder Gas wechselt, muss neuerdings damit rechnen, dass er vom
Versorger abgelehnt wird. Den Grund dafür erfahren Kunden nicht. Ein Energieversorger darf
aufgrund der Vertragsfreiheit Kundenaufträge außerhalb der Grundversorgung ablehnen.
Finanztest hat nachgefragt: Die Versorger lehnen überdurchschnittlich oft Stromkunden mit
sehr hohem Stromverbrauch ab. Auch Kunden, die vorher bei einem Stromdiscounter unter
Vertrag waren, sind betroffen. Besonders hohe Ablehnungsquoten fallen bei den Firmen
Maingau Energie, Vattenfall und Immergrün auf. Für Anbieter, die mit hohem Bonus im ersten
Jahr locken, sind Kunden nicht attraktiv, wenn sie gleich wieder wechseln.
Der Rat: Aktive Kunden, die jährlich wechseln, sollten den Wechsel nicht zu spät einleiten.
Falls die Zeit knapp ist, sollten sie ihren alten Vertrag selbst kündigen und den neuen Versorger
darüber informieren. So können Kunden sicherstellen, dass sich der alte Vertrag nicht
automatisch verlängert, falls der neue Vertrag abgelehnt wird. Finanztest rät dazu, den
ehemaligen Versorger aufzufordern, bestimmte Daten zu löschen oder zu sperren.
Mehr Informationen unter: www.test.de/stromversorger-wechseln
(Foto: © Andrew Martin, Pixabay)

Impressum
R.E. Immo GmbH
Gollenhoferstraße 51
71397 Leutenbach
Telefon: 07195 412408-0
Telefax: 07195 412408-1
E-Mail: info@re-immo.de
Web: www.re-immo.de
Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)
Registereintrag:
Eintragung im Handelsregister.
Registergericht: Amtsgericht Stuttgart
Registernummer: HRB 261818
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
gemäß §27 a UStG: DE147327145
Layout und Satz
Werbeagentur Werbepoesie
Dreisesselstraße 2
94161 Ruderting
Telefon: 08509 9380-155
E-Mail: info@werbepoesie.de
Web: www.werbepoesie.de