R.E. Immo Magazin September 2019

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Ausgabe September 2019 unseres R.E. Immo Magazin

Unsere Themen im September

• Wohnungsmarkt stößt an Grenzen

• Das Auto bequem zu Hause tanken

Immobilienkauf ist weiterhin lohnend

2019

September


Wohnungsmarkt stößt an Grenzen

D

ie Mieten in den großen Städten steigen seit

rund zwei Jahren so langsam wie lange nicht

mehr. In den großen Metropolen fallen sie

sogar. Diese Entwicklung ist beachtlich, weil die

Kaufpreise weiterhin mit zweistelligen Zuwachsraten

in die Höhe gehen.

Für Anleger sind die Kaufpreise derzeit noch

akzeptabel, weil die Rendite bei anderen Geldanlagen wegen der niedrigen Zinsen wesentlich

schlechter ausfällt. Mieter spüren inzwischen eine natürliche Grenze: Ihre Gehälter haben sich

nicht annähernd so entwickelt wie die Wohnkosten. Wer jetzt eine neue Wohnung sucht,

schaut sich nach Alternativen um.

Das Forschungsinstitut empirica geht davon aus, dass Vermieter die Mieten nur in dem Maße

steigern können, wie es dafür zahlungsbereite Nachfrager gibt. Zusätzlich wirke ein steigendes

Neubauangebot Mieterhöhungen zunehmend entgegen.

Das aktuelle Ergebnis der Entwicklung sieht laut Immobilienindex von ImmobilienScout24 so

aus: Im bundesdeutschen Durchschnitt stagnieren die Angebotsmieten für

Bestandswohnungen. Im November 2018 waren sie sogar erstmals seit April 2007 rückläufig.

Nach einem leichten Anstieg im Dezember sanken sie im Januar wieder, um in den

vergangenen Monaten erneut zu stagnieren.

Regional und innerhalb der Städte werden die gesamtdeutschen Durchschnittswerte nicht in

dieser Form sichtbar. Mieten und Kaufpreise steigen in den deutschen Metropolen weiter,

während sich die Preise in anderen Regionen abschwächen. Im Schnitt betrug der Zuwachs

der Angebotsmieten in den Big 8-Städten gegenüber dem Vorjahr noch 2,3 Prozent und lag

damit deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent. Die Kaufpreise für

Eigentumswohnungen stiegen mit 6,7 Prozent deutlich stärker als die Mietpreise – bei leicht

abgeschwächter Dynamik. Der jährliche Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 8,3

Prozent wurde nicht erreicht.

Experten sehen in diesen Zahlen die ersten Anzeichen für ein Auslaufen des seit zwölf Jahren

anhaltenden Immobilienbooms.

(Foto: © PIRO4D, Pixabay)


Zehn-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung

H

aus- und Grundeigentum zu verschenken,

kann viele Gründe haben: Ältere

Eigentümer wollen sich zum Beispiel von

den Bewirtschaftungskosten befreien oder den

künftigen Nachlass aus steuerlichen Gründen

geringgehalten. Die Eigentumsübertragung kann

auch als finanzielle Basis für den Immobilienerwerb

der Kinder dienen. In der Planungsphase geht es

dann häufig um die Zehnjahresfrist.

In einigen Fällen ist Vorsicht geboten: Wenn ein Schenker plötzlich auf Sozialleistungen

angewiesen ist, stehen schnell Schenkungen aus den letzten Jahren im Fokus. Innerhalb der

Familie werden Rückforderungen häufig nicht geltend gemacht. Aber staatliche Stellen

können einen Rückforderungsanspruch für sich durchsetzen, weil die Schenkung und die

spätere Bedürftigkeit nicht zu Lasten der Allgemeinheit gehen sollen. In der Praxis bedeutet

dies meist eine monatliche Geldzahlung begrenzt auf die Höhe des Schenkwertes. Tritt die

Verarmung erst zehn Jahre nach der Schenkung ein, ist die Rückforderung ausgeschlossen.

Maßgeblich ist der Tag, an dem der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt

gestellt ist. In welchem Umfang dem Schenker Nutzungsrechte am Grundstück zustehen, ist

für diese Frist unbedeutend.“

Auch im Todesfall nach einer Schenkung gelten Besonderheiten: Ehepartner und Kinder haben

einen Pflichtteilsanspruch. Der Wert einer Schenkung innerhalb der letzten zehn Jahre vor

dem Erbfall wird dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet, allerdings nur im ersten Jahr in voller

Höhe, danach schmilzt er jedes Jahr um zehn Prozent ab. Achtung: Die Frist beginnt nicht zu

laufen, wenn sich der Schenker umfangreiche Rechte an der Immobilie vorbehalten hat.

Die Zehn-Jahres-Frist ist auch für das Steuerrecht von Bedeutung. Liegen zwischen der

Übertragung der Immobilie und einer weiteren Schenkung oder Erbschaft mehr als zehn Jahre,

so können persönliche Steuerfreibeträge mehrfach ausgenutzt werden.

(Foto: © Rita E, Pixabay)


Was beim Kauf einer vermieteten Immobilie zu

beachten ist

W

ohin mit dem Geld, fragen sich viele

Sparer, wenn die Lebensversicherung

ausgezahlt oder ein größerer Betrag

frei wird. Die Dauerniedrigzinsen machen

Anlegern keine große Freude – ganz im Gegensatz

zu Immobilienkäufern. Aber Vorsicht: Wer eine

vermietete Immobilie als Anlage kauft, sollte nicht

nur die Finanzierung und steuerliche Vorteile im

Auge haben.

Der Käufer tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in die bestehenden

Mietverhältnisse ein und setzt diese fort. Die Mietverträge und die vom Mieter gezahlten

Kautionen haben daher eine wichtige Bedeutung. Käufer sollten ihnen sorgfältige

Aufmerksamkeit schenken und sich genau informieren.

Wird die Immobilie mietfrei übergeben, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter

als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Der Verkäufer sollte vor

einer solchen Vereinbarung unbedingt prüfen lassen, ob die Beendigung des

Mietverhältnisses rechtlich überhaupt möglich ist.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten besondere Regeln. Dem Verkäufer steht nach

Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu.

Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit

Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Bis dahin können einige

Wochen oder Monate vergehen. Erst danach kann der Käufer wegen Eigenbedarfs

rechtswirksam kündigen. Überdies können für die Kündigung Sperrfristen von drei Jahren, in

Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

War eine Wohnung vermietet, bevor sie zu Wohnungseigentum umgewandelt würde, kann

dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Im Notarvertrag kann in solchen Fällen vereinbart

werden, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der

Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

(Foto: © Stux, Pixabay)


Finanzierung: Tipps für den Immobilienkauf

D

ie Zahl der Finanzierungen erreicht in

Deutschland ein neues Rekordniveau. Die

Darlehenshöhe steigt seit dem Frühjahr

kontinuierlich an. Im Juni durchbrach sie die

250.000-Euro-Marke. Umso wichtiger ist es, bei

der Immobilienfinanzierung alles richtig zu

machen.

Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem

Beleihungsauslauf. Das ist der Anteil des Kredits

am Immobilienwert. Beste Konditionen gelten meist nur bis zu 50 oder 60 Prozent des

Kaufpreises. Für alles, was darüber liegt, wird ein Aufschlag auf das gesamte Darlehen

berechnet. Der Finanzierungsanteil oberhalb von 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises muss oft

doppelt so teuer bezahlt werden.

Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenmittel aufgebracht werden können, desto geringer ist der

Darlehensbetrag, der aufgenommen werden muss. Das schlägt sich positiv auf die

Konditionen nieder, weil das Darlehen schneller zurückgezahlt ist und das Risiko für die Bank

abnimmt. Die Zinsen sind niedriger. Es lohnt sich fast immer, bis auf eine Sicherheitsreserve,

so viel Eigenkapital wie möglich zu mobilisieren, um einen besseren Zinssatz zu erhalten. Die

Stiftung Warentest hält unter www.test.de/baufi-tipps Informationen bereit und unter

www.test.de/rechner-grenzzinsen einen Finanzrechner.

Banken empfehlen oft eine Eigenkapitalsumme von 20 Prozent. Bei sehr guter Bonität

finanzieren sie auch schon bei einer geringeren Eigenkapitalausstattung, in Einzelfällen sogar

bis zu 100 Prozent. Eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung bezieht sich immer nur auf den

Kaufpreis der Immobilie und nicht auf die Nebenkosten. Zum Kaufpreis hinzurechnen muss

der Immobilienkäufer rund 15 Prozent des Kaufpreises für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer

oder Behördenleistungen.

Angesichts des niedrigen Zinsniveaus sollte man eine langfristige Zinsbindung von mindestens

zehn Jahren, besser noch 15 oder 20 Jahren wählen und eine hohe Tilgung vereinbaren.

(Foto: © Steve Buissinne, Pixabay)


Das Auto bequem zu Hause tanken

D

er Elektromobilität wird eine große

Zukunft vorhergesagt. Doch die

Entwicklung stockt. Auf Deutschlands

Straßen fahren 83.200 Elektroautos. In

Norwegen ist man schon viel weiter. Im Jahr

2018 hatten 30 Prozent der dort verkauften

Fahrzeuge einen rein elektrischen Antrieb.

Rechnet man die Hybrid-Modelle hinzu, die

sowohl über einen Elektroantrieb als auch einen

Verbrennungsmotor verfügen, kommt man

sogar auf 50 Prozent. In Deutschland sind es

magere zwei Prozent.

Norwegen hat seine Bürger mit Steuerfreiheit für Elektroautos zu einem Umdenken in Sachen

Mobilität bewegt. Davon ist man in Deutschland meilenweit entfernt. Doch die Bürger können

hierzulande selbst etwas dafür tun, dass der Autoverkehr umweltfreundlicher wird: Wer ein

Haus baut, kann eine Ladestation einplanen, wer modernisiert kann nachrüsten. Damit

entsteht für jeden Einzelnen ein großes Stück Unabhängigkeit von den Ölpreisen. Zusätzlich

bietet das Tanken zu Hause mehr Bequemlichkeit.

In zwei bis sechs Stunden tankt ein Elektroauto Strom für etwa 150 Kilometer. Dafür werden

Stromleitungen zum Parkplatz vor dem Haus, in der Garage oder im Carport gebraucht und

eine spezielle Ladestation, die sogenannte Wallbox. Die normale Steckdose eignet sich für das

Laden von E-Autos nicht, weil die Ladezeit sehr lang ist. Eine Schnellladestation an der Wand

oder in einer Säule kostet zwischen 600 und 2.000 Euro. Hinzu kommt die Installation durch

Fachleute. Einige Städte, unter anderem Düsseldorf, Frankfurt am Main und Hannover,

fördern die Einrichtung einer Wallbox mit 500 Euro.

Elektroautos schaffen nur dann ein gutes Klima, wenn sie mit Strom aus erneuerbaren

Energien betrieben werden. In Kombination mit einer Fotovoltaikanlage ist die Wallbox noch

umweltfreundlicher. Wie Bewohnern von Mehrfamilienhäusern die Installation erleichtert

werden kann, wird derzeit diskutiert.

(Foto: © Menno de Jong, Pixabay)


Gärten fördern die Lebensqualität in der Stadt

D

ie Frage, wie der Einzelne zu einer

besseren Umwelt beitragen kann, bewegt

derzeit die Gemüter. Die Ansätze sind

vielfältig. Eine große Rolle spielen in jedem Fall

private Gärten. Sie sind eine wichtige Ressource

für den Erhalt der Artenvielfalt. Hausgärten,

Kleingärten, Vorgärten, Hinterhofanlagen, Parks

und Grünanlagen bilden zusammen eine riesige

Fläche, deren Gestaltung maßgeblich für die Lebensqualität ist.

Die Bereitschaft, neue Wege zu gehen, ist bei Gartenbesitzern groß. Konsens besteht darin,

auf chemische Unkrautvernichter zu verzichten. Laut einer aktuellen Umfrage stimmen 91

Prozent der Befragten dem zu. 75 Prozent der Gartenbesitzer wollen Kiesflächen in

Grünflächen umwandeln, 83 Prozent würden einen Komposthaufen einrichten. 75 Prozent der

Gartenbesitzer wollen nicht heimische Pflanzen aus ihrem Garten verbannen.

Nur jeder vierte Gartenliebhaber stört sich daran, wenn der Nachbar Wildwuchs zulässt. Dabei

tun sich die Männer mit 26,4 Prozent schwerer, auf einen akkuraten Rasen zu verzichten als

Frauen (17,7). Bei der Frage, was ihnen am Garten besonders wichtig ist, sind sich die

Deutschen einig: Für mehr als 90 Prozent soll der Garten Platz zum Erholen und Lebensraum

für Insekten, Bienen und Kleintiere bieten.

Besonders in großen Städten und verdichteten Räumen werden Kleingärten immer beliebter.

Junge Familien, die eine Stadtwohnung bevorzugen, verwirklichen auf diese Weise ihren

Wunsch nach einem eigenen Garten. Um der Nachfrage in den wachsenden Städten besser

gerecht zu werden, entstehen mancherorts kleinere Parzellen, große Gärten werden geteilt

oder gemeinschaftlich genutzt. Die Kleingartenvereine passen sich laut Studie des

Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung zunehmend den sich wandelnden

Bedürfnissen an, indem sie Zäune abbauen und Angebote für die Anwohner der angrenzenden

Quartiere schaffen.

(Foto: © Mikes Photos, Pixabay)


Immobilienkauf ist weiterhin lohnend

W

er eine neue Wohnung braucht,

sollte die Kosten zwischen Eigentum

und Miete vergleichen. Die Situation

auf dem Wohnungsmarkt ändert sich langsam.

Zu den Städten mit den höchsten

Preissteigerungen gehören nicht mehr

München, Köln und Stuttgart, sondern

Dortmund, Essen und Bayreuth. Auch Hamburg

ist nicht mehr unter den ersten zehn. In einigen

Landkreisen und kleineren Großstädten stiegen

die Preise zuletzt stärker. Bundesweit mussten Immobilienkäufer im vierten Quartal 2018

durchschnittlich 5,6 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor, Einfamilienhäuser sind um 8,2

Prozent teurer geworden.

Trotz des Preisanstiegs lohnt sich in vielen Fällen der Kauf einer Immobilie immer noch. In

vielen Regionen ist ein Wohnungskauf zum Preis von weniger als 25 Jahresmieten möglich.

Das gilt auch für Großstädte wie Düsseldorf, Köln und Nürnberg oder die Region Hannover.

Wer sich dort eine neue Mietwohnung leisten kann, wird sich bei ausreichend hohem

Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können.

Durch die hohen Neuvertragsmieten und die historisch niedrigen Zinsen nähern sich die

Wohnkosten zwischen Miete und Eigentum immer weiter an. Der Eigentümer zahlt allerdings

Monat für Monat seine Hypothek ab und wohnt irgendwann kostenfrei, während der Mieter

ein Dauerschuldverhältnis eingeht. Die anfangs entstehenden Erwerbsnebenkosten beim

Kauf, die der Mieter nicht hat, gleichen sich durch den Vermögenszuwachs nach einiger Zeit

aus. Dann geht die Vergleichsrechnung ins Plus.

Bei der Suche klaffen die Angebotspreise für Immobilien allerdings weit auseinander. Je nach

Region sind die Immobilienpreise in einigen Städten immens gestiegen, während sie sich im

weiteren Umland nur moderat entwickelten oder sogar stagnierten. Häuser im Nürnberger

Umland sind beispielsweise um bis zu 70 Prozent günstiger als in der Stadt. Flexibilität,

Verhandlungsgeschick und Geduld zahlen sich in allen Regionen aus.

(Foto: © PIRO4D, Pixabay)


Energieversorger wechseln – nicht immer ohne

Hindernisse

T

reue Kunden wurden früher einmal belohnt.

Sie sorgten für stabile, berechenbare

Geschäfte. Der starke Wettbewerb hat neue

Regeln etabliert. Wer heute nicht dauernd

Versicherungen, Dienstleister und Versorger

wechselt, sei selbst schuld, wenn er zu viel zahlt. Das

ist jetzt gängige Praxis.

Doch die Unternehmen stolpern inzwischen über

ihre eigenen Strategien. Immer mehr Kunden werden zu Dauerwechslern und nehmen jedes

kurzfristige Schnäppchen mit. Bevor sich das Lockangebot für das Unternehmen auszahlt, ist

der Kunde schon längst wieder woanders unter Vertrag.

Unternehmen haben jetzt laut Stiftung Warentest eine neue Strategie entwickelt. Wer jährlich

seinen Anbieter für Strom oder Gas wechselt, muss neuerdings damit rechnen, dass er vom

Versorger abgelehnt wird. Den Grund dafür erfahren Kunden nicht. Ein Energieversorger darf

aufgrund der Vertragsfreiheit Kundenaufträge außerhalb der Grundversorgung ablehnen.

Finanztest hat nachgefragt: Die Versorger lehnen überdurchschnittlich oft Stromkunden mit

sehr hohem Stromverbrauch ab. Auch Kunden, die vorher bei einem Stromdiscounter unter

Vertrag waren, sind betroffen. Besonders hohe Ablehnungsquoten fallen bei den Firmen

Maingau Energie, Vattenfall und Immergrün auf. Für Anbieter, die mit hohem Bonus im ersten

Jahr locken, sind Kunden nicht attraktiv, wenn sie gleich wieder wechseln.

Der Rat: Aktive Kunden, die jährlich wechseln, sollten den Wechsel nicht zu spät einleiten.

Falls die Zeit knapp ist, sollten sie ihren alten Vertrag selbst kündigen und den neuen Versorger

darüber informieren. So können Kunden sicherstellen, dass sich der alte Vertrag nicht

automatisch verlängert, falls der neue Vertrag abgelehnt wird. Finanztest rät dazu, den

ehemaligen Versorger aufzufordern, bestimmte Daten zu löschen oder zu sperren.

Mehr Informationen unter: www.test.de/stromversorger-wechseln

(Foto: © Andrew Martin, Pixabay)


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

Registereintrag:

Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

Layout und Satz

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Dreisesselstraße 2

94161 Ruderting

Telefon: 08509 9380-155

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Web: www.werbepoesie.de

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