Zwölf Vorsorgefakten auf einen Schlag

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22 FINANZEN IN DER DRITTEN LEBENSPHASE Pensionierte müssen das Eigenheim zu oft aufgeben Im Alter ist die Tragbarkeit der Hypothek eine hohe Hürde – wer weiss, wie die Anbieter ticken, hat bessere Chancen, sie zu überspringen MICHAEL SCHÄFER Das Coronavirus macht sich je länger, je mehr auch am Schweizer Markt für Eigenheime bemerkbar. Noch wenig spürt man das bei den Preisen, die in der Regel mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung publik werden. So schreibt die UBS in einer vor wenigen Tagen veröffentlichten Studie: «Der Corona-Effekt dürfte erst im laufenden Quartal sichtbar werden.» In den ersten drei Monaten des Jahres haben sich Eigenheime schweizweit laut der Grossbank um durchschnittlich 1% verteuert. Dabei handle es sich um den stärksten Anstieg seit 2014, heisst es dort weiter. Notgroschen reicht nicht weit Keine Prognose wagt die UBS bezüglich der Entwicklung der Preise in der nahen Zukunft. Sowohl Verkäufer als auch Käufer agierten angesichts der Pandemie vorsichtiger, was die Preisfindung erschwere. Der Einfluss auf die Preisentwicklung sei deshalb nicht eindeutig. Zu erwarten sei dagegen ein Rückgang der Transaktionen. Dass es zu einem solchen kommen wird, liegt aber nicht nur an den gegenwärtigen Einschränkungen, die einen Immobilienkauf verkomplizieren. Eine Umfrage des Hypothekenvermittlers Moneypark hat jüngst ergeben, dass viele Schweizer und Schweizerinnen ihren Wunsch nach Wohneigentum derzeit zurückstellen. Nur noch 57% der befragten Mieter gaben dabei an, am Kauf eines Eigenheims interessiert zu sein. Kurz vor dem Ausbruch der Coronavirus-Krise hatte der Anteil noch bei 70% gelegen. Ein wesentlicher Grund für den Sinneswandel dürfte in der Sorge hinsichtlich finanzieller Einbussen liegen, die etwa durch Kurzarbeit über einen längeren Zeitraum oder gar den Verlust der Arbeitsstelle drohen. Dabei ist es hierzulande schon seit Jahren deutlich günstiger, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, als ein vergleichbares Objekt zu mieten. Dennoch ist die Reaktion verständlich, denn der monatlichen Ersparnis steht der Umstand entgegen, dass Käufer von Wohneigentum in der Regel den grössten Teil ihres Ersparten als Eigenkapital einsetzen müssen. Der Notgroschen reicht dann nicht mehr weit. Verzichten zahlreiche Haushalte dieser Tage freiwillig auf den Erwerb eines Eigenheims, müssen immer wieder andere das ihrige nach vielen Jahren unfreiwillig aufgeben. Betroffen sind vor allem ältere Immobilienbesitzer, die in Rente gehen. Die Anbieter achten nämlich nicht nur bei der Vergabe einer Hypothek darauf, dass gewisse Bedingungen erfüllt sind, sondern auch später, etwa wenn eine Verlängerung ansteht. Eine grosse Hürde stellt im Pensionsalter vor allem die Tragbarkeitsregel dar. Sie fordert, dass die Belastung durch eine Immobilie maximal einen Drittel des Haushaltseinkommens ausmacht. In die Rechnung fliessen neben den Hypothekarzinsen auch Amortisationszahlungen und Aufwendungen für den Unterhalt des Objekts ein. Unabhängig vom tatsächlichen Zinsniveau veranschlagen die Hypothekargeber hier in der Regel Zinsen von 4,5 bis 5,5%. Zwar ist man von solchen Sätzen derzeit meilenweit entfernt, denn sogar zehnjährige Hypotheken erhält man vielerorts für weniger als 1%. Kreditnehmer sollen die Hypothek aber auch dann tragen können, wenn die Zinsen deutlich steigen, so die Überlegung hinter der Regel. Und diese Vorschrift gilt selbst dann, wenn es sich um eine Festhypothek mit einer längeren Laufzeit handelt und steigende Zinsen noch für etliche Jahre keine Folgen für den Kreditnehmer haben. Nicht relevant sind für Kunden im dritten Lebensabschnitt dagegen Amortisationszahlungen, da die Hypothek bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Immobilienwerts zurückgeführt sein muss. Was den Unterhalt angeht, setzen die Kreditgeber dafür in der Regel 1% des Immobilienwerts pro Jahr an. Was heisst das nun konkret? Wer beispielsweise vor der Pensionierung ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 1 Million Franken kauft, kann dafür üblicherweise eine Hypothek bis zu 800 000 Franken aufnehmen. Um kalkulatorische Zinsen von 4,5%, die nötige Amortisation und die Unterhaltskosten tragen zu können, die sich auf 56 000 Franken jährlich summieren, muss ein Haushalt über ein Einkommen von 168 000 Franken verfügen. Eingesparte Zinsen anlegen Wurde die Hypothek bis zur Pensionierung auf 650 000 Franken reduziert und ist die Liegenschaft immer noch 1 Million Franken wert, belaufen sich die kalkulatorischen Kosten bei einem angenommenen Zins von unverändert 4,5% auf insgesamt 39 250 Franken Dies bedeutet, dass der Haushalt in der Rente auf ein Einkommen von 117 750 Franken kommen muss. Eigenheimbesitzer, bei denen es hinsichtlich der Tragbarkeitsregel knapp werde, hätten grundsätzlich zwei Alternativen, sagt Florian Schubiger von hypotheke.ch. Die erste Möglichkeit besteht darin, die Hypothek bis zur Pensionierung auf die Summe zu amortisieren, die mit dem zu erwartenden Renteneinkommen tragbar sein wird. Im obigen Beispiel reduziert sich das erforderliche Einkommen auf 97 500 Franken, wenn die Hypothek nur noch 500 000 Franken beträgt. Bei einer auf 350 000 Franken amortisierten Hypothek würde das nötige Einkommen nur noch bei 77 250 Franken liegen. Allerdings kann es auch nachteilig sein, wenn man die Hypothek zu stark zurückführt. Manche Banken sind, gelinde gesagt, bei älteren Kunden sehr zurückhaltend, wenn es um die Vergabe von Hypotheken oder deren Aufstockung geht. Verfügt man dann über zu wenig Liquidität, kann eine notwendige Sanierung oder eine andere grössere Ausgabe scheitern. Die zweite Möglichkeit besteht darin, die Hypothek nur auf den geforderten Belehnungswert von zwei Dritteln zu amortisieren. Statt sie weiter zu reduzieren, legt man die Summen zur Seite, die man spart,
23 Wer das Pensionsalter im eigenen Haus verbringen möchte, sollte rechtzeitig vorsorgen. ILLUSTRATION ALEXANDER GLANDIEN weil der tatsächliche Hypothekarzins unter dem kalkulatorischen liegt. Fordert der Hypothekargeber zum Zeitpunkt der Pensionierung eine Reduktion der Kreditsumme, kann man die aus den angesparten liquiden Mitteln bewerkstelligen. Beide Wege sind mit Vor- und Nachteilen verbunden, die es im Einzelfall abzuwägen gilt. Wer seine Hypothek amortisiert, senkt nicht nur die tatsächlichen Zinskosten sowie das erforderliche Einkommen im Rahmen der Tragbarkeitsregel. «So mancher Kreditgeber honoriert das für ihn verkleinerte Kreditrisiko, indem er vom Kunden einen niedrigeren Zins fordert», sagt Schubiger. Allerdings gewährten etliche Anbieter diesen Bonus erst, wenn man sie darauf anspreche. Dafür kann man die nicht mehr anfallenden Hypothekarzinsen auch nicht mehr steuerlich abziehen. Unterschiedliche Ansätze Legt man das angesparte Kapital nicht nur zur Seite, sondern auch in Wertpapieren an, kann es mit der Zeit eine Rendite erwirtschaften, durch die der Liquiditätsspielraum nochmals vergrössert wird. Oft sei es dann gar nicht nötig, das Vermögen zu verwenden, um die Hypothek auf die Pensionierung hin zu reduzieren, erklärt Schubiger. Die meisten Kreditgeber errechneten aus dem liquiden Vermögen eine fiktive Rente. Auch hier gebe es massgebliche Unterschiede in der Herangehensweise der Anbieter. Einige von ihnen zögen einen gewissen Sockelbetrag vom Vermögen ab, der nicht berücksichtigt werde, sagt Schubiger. Dieser variiere zwischen 20 000 Franken und 350 000 Franken Schliesslich variierten die Umwandlungssätze teilweise erheblich, anhand deren aus dem verbleibenden Betrag die fiktive Rente berechnet werde. Bei einem Vermögen von 400 000 Franken ergibt ein Umwandlungssatz von 5% eine Rente von 20 000 Franken, ein solcher von 3% nur eine von 12 000 Franken. Um die bestmögliche Lösung anpeilen zu können, sei es ratsam, frühzeitig auf den Hypothekargeber zuzugehen und die Alternativen auszuloten. Zwar suchen auch die Anbieter das Gespräch mit den Kunden. Manche tun das aber erst, wenn diese 55 Jahre alt sind. Will man mit 60 Jahren in Pension gehen, bleibt nur noch wenig Zeit, um auf das Ziel hinzuarbeiten. www.nzz.ch/ld.1556054
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