steueranwaltsmagazin 3 /2011 - Wagner-Joos Rechtsanwälte

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Gewerblicher Grundstückshandel: Zwischenschaltung einer nicht funktionslosen
GmbH grundsätzlich nicht mißbräuchlich
Abstract: Im Hinblick auf einen gewerblichen Grundstückshandel
ist die Zwischenschaltung einer GmbH grundsätzlich
nicht mißbräuchlich, wenn die GmbH nicht funktionslos
ist, d. h. wenn sie eine wesentliche, wertschöpfende
eigene Tätigkeit (z. B. Bebauung des erworbenen Grundstücks)
ausübt.
Anlaß: BFH, Urteil vom 17. 03. 2010 IV R 25/08, BStBl II
2010 S. 622
I. Sachverhalt
Die Klägerin ist eine im Jahre 1992 von den Gesellschaftern
A, B und C gegründete GbR mit dem Zweck der Errichtung
und Verwaltung eines Immobilienobjekts im Bereich
der neuen Bundesländer. Sie erwarb 1992 von einer Gesellschaft,
deren Anteile die Treuhandanstalt hielt, einen mit
einem Verwaltungsgebäude sowie diversen Nebengebäuden
bebauten Grundbesitz (7.259 m²) mit der Verpflichtung,
eine bestimmte Summe in das Grundstück zu investieren
und eine bestimmte Anzahl von Arbeitsplätzen auf dem
Grundstück zu schaffen. Nach Sanierung wurde das Verwaltungsgebäude
vermietet; die Nebengebäude wurden abgerissen.
Nachdem sich eine Planung zur Errichtung eines Gebäudes
mit einem Einzelhandelsgeschäft und Büroräumen
nicht umsetzen ließ, erwirkte die GbR im Dezember 1994
eine Baugenehmigung zur Errichtung von 45 Wohnungen,
die im Anschluß veräußert werden sollten. Für die Durchführung
und Vermarktung gründeten die Gesellschafter
der GbR im Oktober 1994 eine GmbH; mit dieser schlossen
sie einen Bauvertrag zur Errichtung des Gebäudes mit
einem Pauschalpreis als absolutem Festpreis. Im März 1995
gaben die GbR und die GmbH die Teilungserklärung nach
dem WEG hinsichtlich der zu bebauenden Teilfläche des
Gesamtgrundstücks ab. Das Teilgrundstück wurde in 45 Eigentumswohnungen
(Einheiten Nr. 1 bis 45) sowie in ein
Teileigentum (Einheit Nr. 46) geteilt. Nach Fertigstellung
des Gesamtobjekts veräußerte die GmbH die 45 Eigentumswohnungen
im Zeitraum von Juni bis Dezember 1996 an
verschiedene Erwerber. Im September 1997 veräußerten die
Gesellschafter der GbR ihre Geschäftsanteile an der GmbH.
Die GmbH geriet im Februar 1998 aus zwischen den Beteilig-
ten umstrittenen Gründen in Insolvenz.
Die GbR erklärte in ihren Feststellungserklärungen für
die Streitjahre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Im Anschluß an eine Außenprüfung vertrat das beklagte
Finanzamt die Auffassung, die GbR habe aufgrund
der vorgenannten Aktivitäten einen gewerblichen Grund-
stückshandel betrieben und erließ gemäß § 164 Abs. 2 AO
entsprechend geänderte Feststellungsbescheide. Einspruch
und Klage hatten keinen Erfolg. Dagegen richtet sich die
Revision.
II. Entscheidung des BFH
Der IV. Senat des BFH hat der Revision teilweise stattgegeben
und insbesondere in Abgrenzung zu verschiedenen
Entscheidungen anderer Senate des BFH klargestellt, daß
die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft für die Annahme
eines gewerblichen Grundstückshandels dann nicht
mißbräuchlich ist, wenn die Kapitalgesellschaft aufgrund
eigener wesentlicher wertschöpfender Tätigkeiten nicht
funktionslos ist.
Der BFH führte im einzelnen aus:
Die Darlegung des Finanzgerichts, die Klägerin sei gewerblich
tätig geworden, weil sie bereits vor Abschluß des
GmbH-Gesellschaftsvertrages eine Vielzahl von Planungs-
und Umplanungsaktivitäten entfaltet habe und hierzu auch
im Außenverhältnis tätig geworden sei, reiche für die Annahme
der Gewerblichkeit nicht aus. Erforderlich wäre vielmehr
eine unbedingte Veräußerungsabsicht gewesen. Dabei
komme es hinsichtlich der Wohnungen auf den Zeitpunkt
des Grundstückserwerbs an, weil die Klägerin der GmbH
den Miteigentumsanteil an einem unbebauten Grundstück
verkauft und die GmbH die Wohnungen errichtet habe. In
bezug auf das Teileigentum an den von der Klägerin errichteten
Gewerbeflächen sei der Zeitpunkt der Bebauung maßgeblich.
Die Klägerin habe das Grundstück indes zunächst
in der Absicht erworben, es zu bebauen und zu vermieten.
Den unbedingten Entschluß zur Veräußerung der Wohnungen
habe sie erst zu einem späteren Zeitpunkt gefaßt. Deswegen
komme es auch nicht darauf an, daß nach dem Urteil des
BFH vom 24. 06. 2009 X R 36/06 (BStBl II 2010 S. 171) die
entgeltliche Übertragung eines Objekts auf eine vom Steuerpflichtigen
beherrschte GmbH vor Fertigstellung des Objekts
ein Anhaltspunkt für das Vorliegen einer unbedingten
Veräußerungsabsicht sein könne. Die Klägerin habe vor der
Veräußerung des Miteigentums auch kein Wirtschaftsgut mit
anderer Marktgängigkeit geschaffen; sie habe lediglich die auf
dem zu bebauenden Grundstücksteil befindlichen Nebengebäude
abgerissen und eine neue Baugenehmigung beantragt.
Der Klägerin könne die Verkaufstätigkeit der GmbH
auch nicht nach den Grundsätzen des Urteils des XI. Senats
des BFH vom 13. 12. 1995 XI R 43-45/89 (BStBl II 1996
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